La grêle a haché le blé sur pied au mois de juin, la sécheresse a vidé les maïs au mois d’août, et l’avis d’échéance du fermage vient d’arriver dans la boîte aux lettres. Le fermier se demande s’il doit payer plein pot pour une terre qui n’a presque rien rapporté, tandis que le bailleur s’inquiète de voir le chèque retardé ou amputé sans décision de justice. La réponse du statut du fermage tient en deux temps. En principe, le fermage reste dû même quand la récolte est perdue, car le prix du bail à ferme est forfaitaire et ne suit pas le rendement de l’année. Par exception, le preneur peut obtenir une remise judiciaire dans des conditions étroites, vérifiées année par année par le tribunal paritaire des baux ruraux. Tout le litige se joue donc sur la preuve : démontrer l’ampleur de la perte, son caractère fortuit et l’absence d’indemnisation par ailleurs, sans jamais cesser de payer de sa propre initiative. Car le fermier qui retient le fermage pour se faire justice s’expose à la résiliation du bail, alors même que sa récolte a réellement souffert. Cet article explique quand la remise est possible, ce qui ne pardonne jamais le non-paiement, et les trois leviers qui rapportent vraiment de l’argent au preneur sinistré : l’assurance récolte adossée au Fonds national de gestion des risques en agriculture, le reversement du dégrèvement de taxe foncière obtenu par le bailleur, et la contestation des clauses de fermage indexées sur la récolte, que la Cour de cassation juge illicites.
I. Le fermage reste dû malgré la récolte perdue, sauf remise judiciaire strictement encadrée
A. La remise pour perte de récolte suppose une destruction massive, fortuite et non compensée
Le point de départ se trouve à l’article L. 411-24 du code rural et de la pêche maritime, qui dispose que les modalités de remise du prix de location en cas de destruction, en cours de bail, de tout ou partie de la récolte par cas fortuit sont régies par les articles 1769 à 1773 du code civil. Le statut du fermage ne crée donc pas un régime autonome de remise : il renvoie aux vieux articles du code civil sur les baux à ferme, que le juge rural applique avec constance. Ce renvoi commande toute la stratégie du preneur, car chacun de ces articles pose une condition qu’il faudra prouver séparément.
Pour un bail conclu pour plusieurs années, ce qui est le cas ordinaire avec la durée minimale de neuf ans, l’article 1769 du code civil prévoit que si le bail est fait pour plusieurs années, et que, pendant la durée du bail, la totalité ou la moitié d’une récolte au moins soit enlevée par des cas fortuits, le fermier peut demander une remise du prix de sa location, à moins qu’il ne soit indemnisé par les récoltes précédentes. Trois verrous apparaissent déjà. D’abord un seuil quantitatif élevé : il faut la perte de la totalité ou de la moitié au moins d’une récolte, appréciée en quantité et non en valeur ou en qualité. Une baisse de rendement de vingt ou trente pour cent, même catastrophique pour la trésorerie, n’ouvre pas droit à remise. Ensuite un fait fortuit, c’est-à-dire un événement imprévisible et irrésistible, comme la grêle, la gelée, le feu du ciel ou une inondation à laquelle le pays n’est pas ordinairement sujet. Enfin l’absence de compensation par les récoltes précédentes : le texte organise une logique de lissage pluriannuel propre au bail long.
Ce lissage explique la règle de calendrier posée par la suite de l’article 1769 : s’il n’est pas indemnisé, l’estimation de la remise ne peut avoir lieu qu’à la fin du bail, auquel temps il se fait une compensation de toutes les années de jouissance. Le législateur a voulu éviter que le preneur réclame chaque mauvaise année tout en gardant le bénéfice des bonnes. En pratique, attendre la fin d’un bail de neuf ans est intenable pour une exploitation sinistrée, et c’est pourquoi le même article ajoute un correctif précieux : le juge peut provisoirement dispenser le preneur de payer une partie du prix en raison de la perte soufferte. Le fermier peut donc saisir le tribunal paritaire des baux ruraux rapidement pour obtenir une dispense provisoire partielle, en attendant le compte définitif de fin de bail. Cette voie suppose un dossier déjà solide : constat de l’état des cultures, relevés de rendement, comparaison avec les années précédentes et avec les parcelles voisines.
Le cas du bail d’une seule année, rarissime en agriculture mais possible pour certaines mises à disposition précaires, obéit à l’article 1770 du code civil : si le bail n’est que d’une année, et que la perte soit de la totalité des fruits, ou au moins de la moitié, le preneur sera déchargé d’une partie proportionnelle du prix de la location. Ici la remise est proportionnelle et immédiate, sans compensation de fin de bail, mais le seuil de moitié demeure et le preneur ne peut rien réclamer si la perte est moindre de moitié. Dans les deux cas, l’article 1771 du code civil coupe court à une confusion fréquente : le fermier ne peut obtenir de remise lorsque la perte des fruits arrive après qu’ils sont séparés de la terre. La récolte coupée puis détruite dans un hangar par un incendie, ou le grain stocké avarié par l’humidité, ne relève pas de la remise de fermage : c’est le terrain de l’assurance des biens stockés et, le cas échéant, de la responsabilité de l’auteur du dommage. Seule la récolte sur pied compte, ce qui impose de faire constater les dégâts avant la moisson, par un commissaire de justice ou un expert, avec photographies datées et géolocalisées.
Reste l’obstacle contractuel. L’article 1772 du code civil admet que le preneur peut être chargé des cas fortuits par une stipulation expresse, et beaucoup de baux ruraux comportent une telle clause. Mais l’article 1773 du code civil en limite la portée : cette stipulation ne s’entend que des cas fortuits ordinaires, tels que grêle, feu du ciel, gelée ou coulure. Autrement dit, la clause standard transfère au preneur la grêle ou le gel ordinaires, mais pas les événements extraordinaires comme les ravages de la guerre ou une inondation à laquelle le pays n’est pas ordinairement sujet, sauf si le bail met expressément à sa charge tous les cas fortuits prévus ou imprévus. Avant toute demande de remise, le fermier doit donc relire son bail ligne à ligne : une clause de prise en charge des cas fortuits ordinaires ferme la porte à la remise pour une grêle classique, mais laisse ouverte la discussion pour un événement véritablement exceptionnel. Cette lecture du bail conditionne aussi la négociation amiable avec le bailleur, qui ignore souvent lui-même la portée exacte de la clause.
B. Le mauvais rendement n’excuse jamais le non-paiement et expose à la résiliation
L’erreur la plus coûteuse consiste à déduire soi-même la remise du chèque adressé au bailleur, ou à suspendre tout paiement en attendant que le tribunal tranche. Le statut du fermage protège fortement le paiement du fermage : l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime autorise le bailleur à demander la résiliation dès lors qu’il établit deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. La mise en demeure doit, à peine de nullité, rappeler les termes de cette disposition, et la procédure passe par la conciliation puis le jugement du tribunal paritaire. Mais une fois ces formes respectées, le juge résilie, même si l’exploitation traverse une passe difficile.
La cour d’appel de Caen l’a rappelé le 15 mai 2025 dans une affaire où le preneur invoquait la mauvaise qualité des terres, l’état sanitaire dégradé de son troupeau laitier, la chute de sa production et un fermage jugé trop élevé au regard du rendement pour justifier ses impayés. La cour confirme la résiliation et la condamnation aux fermages, en retenant que ces difficultés, pour réelles qu’elles soient, ne constituent pas des faits indépendants de la volonté du preneur, seule circonstance de nature à caractériser des raisons sérieuses et légitimes de ne pas payer, au sens de l’exigence dégagée par la Cour de cassation le 7 septembre 2022. L’arrêt précise qu’aucune action en révision du fermage n’avait été engagée et qu’aucune pièce n’étayait le caractère excessif du prix, alors que les pièces comptables montraient que les difficultés de paiement coïncidaient avec des choix d’endettement librement consentis. La leçon pour le preneur sinistré est directe : une récolte médiocre, même prouvée, n’est pas une autorisation de ne pas payer, et le tribunal attend des démarches positives, révision du prix ou demande de remise, plutôt qu’une abstention.
Cette sévérité se comprend au regard de l’architecture du statut. Le fermage est fixé par référence à des minima et maxima arrêtés par l’autorité administrative en fonction de la durée du bail, de l’état des bâtiments, de la qualité des sols et de la structure parcellaire, et non en fonction du résultat de l’année. Le preneur qui estime son fermage structurellement excessif dispose d’une action spécifique : l’article L. 411-13 du code rural et de la pêche maritime permet au preneur ou au bailleur qui a contracté à un prix supérieur ou inférieur d’au moins un dixième à la valeur locative de saisir le tribunal paritaire, sachant qu’il peut, au cours de la troisième année de jouissance, et une seule fois pour chaque bail, saisir le tribunal paritaire. C’est cette action en révision, et non la rétention unilatérale, que le juge attend. De même, le preneur qui a subi une perte de récolte doit continuer à payer le fermage appelé, quitte à consigner ses réserves par écrit, à demander un échéancier au bailleur et à saisir rapidement le tribunal d’une demande de dispense provisoire sur le fondement de l’article 1769. Payer sous réserve préserve le bail ; retenir le fermage le met en péril.
Le raisonnement vaut aussi pour le bailleur. Celui-ci ne peut pas profiter d’une mauvaise année pour exiger un supplément au-delà du fermage révisé selon l’indice, ni imposer au preneur des services ou redevances annexes. L’article L. 411-12 du code rural et de la pêche maritime pose que le prix du bail est payable en espèces, avec une exception étroite pour certaines cultures permanentes payables en nature par accord des parties, et ajoute que le fermage ne peut comprendre, en sus du prix calculé comme indiqué à l’article L. 411-11, aucune redevance ou service de quelque nature que ce soit. Ces garde-fous sont d’ordre public, puisque l’article L. 411-14 du même code énonce que les dispositions des articles L. 411-11 à L. 411-13 sont d’ordre public. En période de crise climatique, chacun doit donc rester dans son couloir : le preneur paie et agit en remise, le bailleur encaisse le fermage licite et ne réclame rien au-delà.
II. Les trois leviers qui rapportent vraiment de l’argent au preneur sinistré
A. L’assurance récolte et la solidarité nationale prennent le relais du champ perdu
Puisque la remise judiciaire est lente et conditionnelle, la première source d’indemnisation se trouve dans la couverture du risque climatique elle-même, adossée au Fonds national de gestion des risques en agriculture, dont l’article L. 361-1 du code rural et de la pêche maritime rappelle qu’il est institué afin de participer au financement des dispositifs de gestion des aléas climatique, sanitaire, phytosanitaire et environnemental dans le secteur agricole. Ce fonds comporte trois compartiments : l’aide au développement de l’assurance, avec prise en charge forfaitaire d’une part des primes selon le risque, la nature des productions et le type de contrat, et l’indemnisation des calamités agricoles pour les dommages d’importance exceptionnelle dus à des variations anormales d’intensité d’un agent naturel climatique, lorsque les moyens techniques de lutte préventive ou curative habituels n’ont pu être utilisés ou se sont révélés insuffisants.
Concrètement, le preneur a tout intérêt à être assuré avant le sinistre. L’article L. 361-4 du code rural organise la subvention d’une partie des primes d’assurance contre certains risques agricoles déterminés par décret, avec un taux qui varie selon l’importance du risque, la nature des productions et le contrat souscrit. Surtout, l’article L. 361-4-1 du même code impose aux assureurs qui commercialisent ces produits aidés une obligation de contracter encadrée : toute entreprise concernée est tenue de proposer à l’exploitant agricole qui en fait la demande un contrat d’assurance couvrant les pertes de récolte ou de culture résultant d’aléas climatiques, conforme à un cahier des charges et à des conditions raisonnables fixées par décret. L’exploitant qui essuie un refus de couverture dispose donc d’un texte à opposer à l’assureur, et le cabinet peut l’invoquer dans la mise en demeure préalable à toute action. Au stade du litige avec le bailleur, l’existence ou l’absence d’assurance joue aussi sur l’article 1769 : le preneur indemnisé par son assurance pour la récolte perdue voit sa demande de remise fragilisée, tandis que le preneur non indemnisé conserve intacte son action, sans que le bailleur puisse lui reprocher de ne pas s’être assuré, sauf clause expresse du bail en ce sens.
Pour les dommages qui ne relèvent pas de l’assurance, la troisième section du fonds indemnise les calamités agricoles au sens de l’article L. 361-5, c’est-à-dire les dommages résultant de risques, autres que ceux considérés comme assurables, d’importance exceptionnelle dus à des variations anormales d’intensité d’un agent naturel climatique. La procédure passe par l’arrêté de reconnaissance de calamité agricole pris pour la zone et la production concernées, puis par la demande individuelle d’indemnisation instruite par les services de l’État. Le preneur doit surveiller la publication de ces arrêtés pour son département et sa culture, déposer sa demande dans les délais fixés par l’arrêté, et conserver les justificatifs de surfaces, de rendements antérieurs et de pertes. L’indemnité de calamité comme l’indemnité d’assurance réparent la perte de récolte du preneur, car en bail à ferme les fruits appartiennent au preneur : le code civil ne fait supporter une part de la perte au propriétaire que dans le cas particulier où le bail lui réserve une quotité de la récolte en nature. Le bailleur ne peut donc pas capter l’indemnité d’assurance récolte du fermier, et toute clause qui le tenterait devrait être examinée au regard des dispositions d’ordre public du statut.
Reste une question pratique : qui déclare le sinistre et dans quel délai. Le preneur déclare à son assureur dans les délais prévus par le contrat après la survenance ou la connaissance du dommage, et fait établir parallèlement un constat indépendant. Il informe le bailleur par écrit de la survenance du sinistre et de son intention de demander soit une remise amiable, soit une dispense provisoire au tribunal, sans suspendre le paiement. Cette discipline de calendrier conditionne à la fois l’indemnisation assurantielle et la crédibilité de la demande de remise : un dossier déclaré tardivement à l’assureur et notifié au bailleur six mois après la moisson commence mal devant le tribunal paritaire.
B. Le dégrèvement fiscal du bailleur profite au fermier et le fermage au pourcentage de récolte est interdit
Deuxième levier, souvent ignoré : lorsque le sinistre ouvre droit à un dégrèvement de taxe foncière, c’est le fermier qui en bénéficie économiquement. L’article L. 411-24 du code rural et de la pêche maritime prévoit en effet que le fermier déduit du montant du fermage à payer au titre de l’année au cours de laquelle a eu lieu le sinistre une somme égale à celle représentant le dégrèvement dont a bénéficié le bailleur. Si le fermage a déjà été payé avant la fixation du dégrèvement, le propriétaire doit en reverser le montant au preneur. Concrètement, après une sécheresse ou une inondation reconnue, le bailleur demande le dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés non bâties auprès de l’administration fiscale, et le fermier, qui supporte économiquement l’impôt via le fermage et la part de taxe mise à sa charge, récupère l’équivalent. Le preneur doit donc demander chaque année au bailleur s’il a obtenu un dégrèvement afférent aux parcelles louées et en exiger la répercussion écrite, avec l’avis d’imposition correspondant. À défaut de transmission spontanée, cette demande peut être formulée dans le cadre de la conciliation devant le tribunal paritaire, et le juge peut ordonner la production de l’avis. Ce mécanisme ne dépend pas du seuil de moitié de récolte de l’article 1769 : dès lors qu’un dégrèvement a été accordé au bailleur pour le sinistre, la déduction est due.
Troisième levier, offensif celui-là : vérifier que le fermage lui-même est licite. Certains baux anciens, notamment en viticulture, en arboriculture ou dans des montages familiaux, fixent le loyer à une fraction de la récolte, par exemple un cinquième des fruits. La Cour de cassation a jugé le 29 février 2024 que la clause d’un bail à ferme fixant le fermage à une fraction de la récolte du fermier est illicite, ce qui ouvre une action en régularisation pour fermage illicite. Dans cette affaire, le bail prévoyait un fermage annuel égal à un cinquième de la récolte, et la troisième chambre civile, visant les articles L. 411-11 et L. 411-14 du code rural, casse l’arrêt qui avait refusé au preneur autre chose qu’une action en révision : la quantité de denrées servant d’étalon ne peut fluctuer au cours du bail en fonction de variables non conformes à l’article L. 411-11, et la clause ouvre une action en régularisation, avec restitution de l’indu. Pour le preneur dont la récolte est détruite, l’enjeu est majeur : si son fermage est indexé sur la récolte, il ne doit pas seulement débattre d’une remise, il peut faire juger la clause illicite et obtenir la régularisation sur les années antérieures dans la limite de la prescription. La vérification vaut aussi pour les avenants qui ajoutent des locaux ou des parcelles contre un supplément librement fixé : la Cour de cassation a rappelé le 2 juillet 2026, à propos d’un dépôt de garantie exigé dans un bail rural, que les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition, sur le fondement de l’article L. 411-74 du code rural, texte qui punit d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 30 000 euros les remises d’argent non justifiées obtenues à l’occasion d’un changement d’exploitant. Tout versement exigé hors du fermage licite doit donc être passé au crible.
La procédure qui relie ces leviers commence toujours par la conciliation devant le tribunal paritaire des baux ruraux, préalable obligatoire avant tout jugement. Le preneur y présente dans l’ordre : le constat des pertes avec le seuil de moitié chiffré en quantités, la preuve du cas fortuit avec bulletins météorologiques et attestations de voisins, la copie de la clause du bail sur les cas fortuits, la déclaration à l’assureur et la réponse de celui-ci, la demande de dégrèvement fiscal et la réponse du bailleur, et, le cas échéant, le grief d’illicéité du fermage. Cette présentation ordonnée fait la différence entre une remise accordée et une demande rejetée pour défaut de preuve. Les lecteurs qui souhaitent replacer ces règles dans l’actualité récente du statut pourront consulter notre synthèse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et les préemptions en bail rural, qui éclaire le contrôle exercé par la Cour de cassation sur les clauses de prix. Et lorsque le bailleur menace de résiliation pour des fermages que le preneur estime indus ou remisables, la demande de dispense provisoire de l’article 1769, formée par requête au tribunal paritaire, permet d’éviter que l’assignation en résiliation ne prospère pendant l’instruction du dossier de remise.
Conclusion
La récolte perdue ne fait pas disparaître le fermage, mais elle ouvre des droits précis à qui les exerce vite et les prouve bien. Le preneur doit payer le fermage appelé pour protéger son bail, puis agir sur trois fronts : demander au tribunal paritaire la remise ou la dispense provisoire de l’article 1769 en démontrant une perte d’au moins moitié par cas fortuit sur récolte sur pied, mobiliser son assurance récolte et, à défaut, la solidarité nationale après reconnaissance de la calamité, et récupérer le dégrèvement de taxe foncière obtenu par le bailleur pour l’année du sinistre. En parallèle, il fait vérifier la licéité de son fermage : une clause au pourcentage de récolte est illicite et ouvre une régularisation avec restitution, et toute somme exigée hors fermage licite est sujette à répétition. Le bailleur, de son côté, sécurise ses droits en mettant en demeure dans les formes avant toute résiliation et en répercutant spontanément le dégrèvement, plutôt qu’en exigeant un supplément que le statut prohibe. Dans ce contentieux technique où chaque année de prescription compte, un examen précoce du bail, des constats et des déclarations assure la position la plus solide devant le conciliateur puis devant le juge.
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