Vous venez de recevoir un commandement de payer qui vise la clause résolutoire de votre bail : le bailleur vous réclame plusieurs mois de loyers impayés et vous annonce que, faute de paiement dans les deux mois, le bail sera résilié de plein droit. Quelques semaines plus tard, ou quelques semaines plus tôt, vous avez déposé un dossier de surendettement à la Banque de France. Deux procédures se télescopent alors : d’un côté, le bailleur qui veut faire constater la résiliation et vous faire expulser ; de l’autre, la commission qui examine votre dossier et, si elle vous déclare recevable, suspend les poursuites. La question qui angoisse tous les locataires dans cette situation est simple : comment garder le logement quand on ne peut pas payer l’arriéré tout de suite ? La réponse tient en un levier souvent ignoré : demander au juge des délais de paiement, qui suspendent les effets de la clause résolutoire, et articuler ces délais avec le dossier de surendettement, qui peut effacer l’arriéré tout en vous imposant de payer le loyer courant. Cet article explique comment obtenir ces délais, à quelles conditions le juge les accorde, ce que la recevabilité change pour votre dette locative, et comment contester utilement si la résiliation est déjà constatée, avec les textes applicables et une décision récente de la cour d’appel de Paris qui tranche exactement ce cas de figure.
I. Commandement de payer et clause résolutoire : comment obtenir des délais et sauver le bail
A. Les délais de paiement du juge : deux ans de droit commun, trois ans en matière locative, même d’office
Le fondement général des délais de grâce figure à l’article 1343-5 du code civil, en vigueur : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. » Trois effets concrets pour un locataire : l’échéancier accordé par le juge suspend les poursuites du bailleur, les pénalités de retard cessent de courir pendant le délai, et aucune clause du bail ne peut priver le juge de ce pouvoir.
En matière de bail d’habitation, le régime est encore plus favorable. La cour d’appel de Paris l’a rappelé le 11 février 2025, dans un arrêt du pôle 4 chambre 4, répertoire général numéro 22/15896, qui concernait un locataire parisien poursuivi en résiliation pour 6 780,51 euros d’arriérés : « En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. » Retenez chaque mot : trois années au lieu de deux, pouvoir exercé même d’office, c’est-à-dire sans que le locataire l’ait expressément demandé, et condition centrale tenant à la capacité réelle de régler la dette locative dans le délai. Si vous comparaissez devant le juge sans avocat, le juge peut donc vous accorder lui-même des délais s’il estime que votre situation le permet : ne quittez jamais l’audience sans avoir exposé vos revenus et vos charges, car c’est sur ces éléments que le juge se fonde, y compris d’office.
Le même arrêt détaille ce que le débiteur doit prouver pour obtenir ces délais : « Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite un tel délai d’apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu’il est en capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé. » Préparez donc un dossier de preuves avant l’audience : trois derniers bulletins de salaire ou justificatifs de ressources, relevé des charges fixes, avis d’imposition, décompte précis de la dette locative mois par mois, et surtout un échéancier réaliste montrant que chaque mensualité de rattrapage reste compatible avec le paiement du loyer courant. Le juge tient également compte du montant et de l’ancienneté de la dette ainsi que des efforts déjà accomplis : tout versement partiel, même modeste, effectué après le commandement démontre votre bonne volonté et doit être justifié par des relevés bancaires. À l’inverse, un locataire qui ne paie plus rien depuis des mois sans expliquer sa situation obtient rarement des délais : dans l’affaire parisienne, la cour a fini par débouter le locataire de sa demande de délais parce que sa dette, passée de 6 618,81 euros à 21 515 euros, continuait d’augmenter et qu’il ne réglait que des sommes très ponctuelles.
En pratique, le calendrier procédural est le suivant. Le commandement de payer visant la clause résolutoire vous laisse deux mois pour régler les causes du commandement : si vous payez l’intégralité dans ce délai, la clause ne joue pas. Si vous ne pouvez pas payer en une fois, comparaissez à l’audience en résiliation muni de votre dossier de preuves et demandez des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil. Précisez le montant mensuel que vous proposez et la durée sollicitée, dans la limite de trois ans. Si le juge accorde les délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant leur cours : le bail continue, à condition de payer à la fois le loyer courant et les échéances de rattrapage. Le moindre impayé du terme courant pendant la période de suspension fait reprendre à la clause son plein effet, comme l’illustre l’affaire parisienne où un seul terme mensuel impayé, celui de mai 2022, a suffi à faire constater la reprise des effets de la clause dès le 2 mai 2022. La discipline de paiement pendant les délais n’est donc pas une recommandation : c’est la condition de survie du bail.
B. La clause résolutoire face au surendettement : acquisition, suspension de deux ans et reprise en cas d’impayé courant
La clause résolutoire produit ses effets selon une mécanique stricte : une fois le commandement resté sans effet pendant deux mois, la résiliation est acquise, et le juge ne fait ensuite que la constater. Dans l’affaire parisienne, le commandement du 5 octobre 2021 n’ayant pas été réglé dans les deux mois, la cour a jugé que la clause s’était trouvée acquise antérieurement à la décision de recevabilité du dossier de surendettement, prononcée le 10 février 2022. La chronologie décide donc de tout : régularisez dans les deux mois du commandement si le moindre financement l’autorise, car après l’acquisition, vous ne discutez plus de la résiliation elle-même mais seulement de la suspension de ses effets. Faites dater précisément chaque paiement et conservez les preuves de virement, car le décompte du délai de deux mois se fait au jour près à compter de la signification du commandement.
C’est ici que le dossier de surendettement change la donne, grâce à un texte méconnu : le paragraphe VIII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La cour d’appel de Paris le cite dans son arrêt : « Le paragraphe VIII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dispose que : ‘lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture. » Autrement dit, quand la commission impose un rétablissement personnel sans liquidation avec effacement total des dettes, le juge suspend automatiquement, pendant deux ans, les effets de la clause résolutoire, même si celle-ci était déjà acquise. Dans l’affaire jugée, l’effacement total prononcé le 14 avril 2022 couvrait un arriéré de 16 240,01 euros de loyers et charges : le locataire repartait à zéro sur l’arriéré, avec deux ans de suspension pour stabiliser sa situation.
Mais cette suspension n’est ni un blanc-seing ni une dispense de payer le loyer. La suite du texte, toujours citée par la cour, est impitoyable : « Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. » Pendant les deux ans de suspension, chaque loyer courant doit être payé à date : si le locataire s’acquitte exactement de ses loyers et charges pendant deux ans, la clause est réputée n’avoir jamais joué et le bail est sauvé définitivement ; au premier manquement, elle reprend son plein effet et l’expulsion peut reprendre. Le locataire parisien l’a appris à ses dépens : le terme de mai 2022, exigible le 1er du mois et non réglé, a entraîné la reprise des effets de la clause dès le 2 mai 2022, sans qu’aucun autre délai puisse être accordé sur ce fondement. Si vous bénéficiez d’un effacement avec suspension, mettez en place dès le premier mois un paiement automatique du loyer à date fixe et gardez une provision d’un mois d’avance : c’est ce matelas qui vous protégera d’un retard de versement de salaire ou d’allocation.
Précision importante pour les locataires qui contestent la décision de la commission : le même paragraphe VIII prévoit que, lorsqu’une contestation a été lancée contre la décision imposant un rétablissement personnel sans liquidation, en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, le juge suspend les effets de la clause jusqu’à la décision statuant sur cette contestation. Si un créancier ou le bailleur conteste l’effacement devant le juge des contentieux de la protection, vous restez donc protégé pendant l’instance, à condition, là encore, de payer le loyer courant. Signalez systématiquement à ce juge que la clause résolutoire est en jeu et demandez-lui de constater la suspension : ne laissez pas le bailleur poursuivre en parallèle une expulsion comme si l’effacement n’existait pas.
II. Articuler les délais du juge avec le dossier de surendettement : payer, déclarer et contester sans se tromper
A. Recevable et locataire : ce que la suspension change pour vos loyers, et l’exception des délais judiciaires
Dès que la commission déclare votre dossier recevable, la règle générale de l’article L. 722-2 du code de la consommation s’applique à vos dettes locatives comme aux autres : « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » Les saisies engagées par le bailleur ou par vos autres créanciers sont suspendues, et aucune nouvelle voie d’exécution ne peut être lancée pour une dette non alimentaire. Cette protection court jusqu’à l’issue de la procédure, plan conventionnel, mesures imposées ou rétablissement personnel, avec un plafond absolu fixé par l’article L. 722-3 : « Les procédures et les cessions de rémunération sont suspendues ou interdites, selon les cas, jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 , jusqu’à la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1 , L. 733-4 , L. 733-7 et L. 741-1 , jusqu’au jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou jusqu’au jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire. Cette suspension et cette interdiction ne peuvent excéder deux ans. »
En contrepartie, la loi vous interdit de payer vos dettes antérieures en direct. L’article L. 722-5 du code de la consommation dispose : « La suspension et l’interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur emportent interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire, y compris les découverts mentionnés aux 10° et 11° de l’article L. 311-1 , née antérieurement à la suspension ou à l’interdiction, de désintéresser les cautions qui acquitteraient des créances nées antérieurement à la suspension ou à l’interdiction, de faire un acte de disposition étranger à la gestion normale du patrimoine ; elles emportent aussi interdiction de prendre toute garantie ou sûreté. Le débiteur peut toutefois saisir le juge des contentieux de la protection afin qu’il l’autorise à accomplir l’un des actes mentionnés au premier alinéa. » Le locataire parisien de l’arrêt du 11 février 2025 invoquait exactement cette interdiction : déclaré recevable le 10 février 2022, il soutenait qu’il lui était interdit de payer ses loyers antérieurs jusqu’à la décision définitive de la commission. La cour ne l’a pas suivi sur ce terrain pour le loyer courant, et c’est toute la subtilité du régime locatif : l’arriéré antérieur à la recevabilité ne doit pas être payé en direct, car il sera traité par le plan ou effacé, mais le loyer courant, exigible mois après mois après la recevabilité, doit continuer d’être payé à date, sous peine de voir la clause résolutoire reprendre ses effets.
C’est ici qu’intervient l’exception propre aux dettes locatives, prévue par la fin de l’article L. 722-5 : « L’interdiction mentionnée au même premier alinéa ne s’applique pas aux créances locatives lorsqu’une décision judiciaire a accordé des délais de paiement au débiteur en application des V et VI de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 82-1290 du 23 décembre 1986. » Autrement dit, quand le juge vous a accordé des délais pour la dette locative, l’interdiction de payer ne s’applique pas à ces créances : vous pouvez, et vous devez, payer les échéances fixées par le juge sans violer la procédure de surendettement. C’est l’articulation vertueuse du dispositif : les délais judiciaires vous autorisent à apurer l’arriéré locatif par mensualités pendant que la commission traite le reste de vos dettes. Mentionnez toujours au juge des délais l’existence de votre dossier de surendettement et, inversement, informez la commission des délais accordés, en joignant le jugement : la commission intégrera ces mensualités dans votre capacité de remboursement et évitera de vous imposer un plan incompatible avec elles.
La Cour de cassation renforce cette lecture en sanctionnant les créanciers qui prennent des garanties après la recevabilité. Le 28 mars 2024, pourvoi numéro 22-12.797, la deuxième chambre civile a jugé : « Il résulte de la combinaison de ces textes que lorsque la décision de recevabilité à la procédure de surendettement a été prononcée, il est interdit au créancier de prendre toute garantie, sûreté ou mesure conservatoire sur les biens du débiteur. » Un bailleur qui, après votre recevabilité, ferait inscrire une sûreté ou pratiquer une mesure conservatoire pour garantir l’arriéré locatif violerait cette interdiction. Et la même décision rappelle que vous n’êtes pas dessaisi de votre droit d’agir : « Il résulte de l’ensemble de ces textes que la faculté pour la commission de surendettement de saisir le juge des contentieux de la protection à fin d’annulation de la mesure ne fait pas obstacle au droit du débiteur de contester une mesure conservatoire devant le juge de l’exécution. » Si le bailleur fait pratiquer une saisie conservatoire sur votre compte après la recevabilité, contestez-la vous-même devant le juge de l’exécution sans attendre la commission.
B. Contester et garder le logement : recours de quinze jours, annulation dans l’année et délais d’expulsion
Quand la machine judiciaire est déjà lancée, chaque délai compte et chacun a son juge. Si la commission déclare votre dossier irrecevable, ou si le bailleur conteste votre recevabilité en soutenant que vous êtes de mauvaise foi, le recours s’exerce dans un délai bref. L’article R. 722-1 du code de la consommation prévoit que la décision de recevabilité est notifiée aux créanciers et aux banques : « La décision de recevabilité est notifiée au débiteur, aux créanciers, aux établissements de paiement et aux établissements de crédit teneurs de comptes du déposant par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. » Et la lettre de notification indique que « la décision peut faire l’objet d’un recours, dans un délai de quinze jours à compter de sa notification, par déclaration remise ou adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au secrétariat de la commission ». Si votre bailleur forme un tel recours, préparez votre défense de bonne foi : relevés bancaires complets, preuve que l’arriéré locatif provient d’une perte de revenus et non d’une dissimulation, justificatifs de tous les paiements partiels effectués. L’infirmation de la recevabilité ferait tomber la suspension et relancerait l’expulsion : traitez ce recours comme l’audience la plus importante de votre dossier.
Si un acte a été accompli en violation de l’interdiction, par exemple une saisie-attribution pratiquée après la recevabilité pour une dette non alimentaire, la commission peut en demander l’annulation au juge des contentieux de la protection. L’article L. 761-2 du code de la consommation organise cette voie : « Tout acte ou tout paiement effectué en violation des articles L. 721-2 , L. 722-2 , L. 722-3 , L. 722-4 , L. 722-5 , L. 722-12 , L. 722-13 , L. 722-14 , L. 722-16 , L. 724-4 , L. 732-2 , L. 733-1 et L. 733-4 peut être annulé par le juge des contentieux de la protection, à la demande de la commission, présentée pendant le délai d’un an à compter de l’acte ou du paiement de la créance. » Alertez le secrétariat de la commission par écrit dès que vous constatez la mesure irrégulière, en joignant l’acte et la preuve de sa date, et demandez-lui expressément si elle entend saisir le juge : le délai d’un an court à compter de l’acte et ne se suspend pas. En parallèle, vous pouvez contester vous-même la mesure devant le juge de l’exécution, notamment pour obtenir la mainlevée et la restitution des sommes.
Si la résiliation est constatée et l’expulsion ordonnée, deux garde-fous légaux subsistent. D’abord, l’expulsion d’un lieu habité ne peut intervenir qu’à l’expiration d’un délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux : l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement ». Ensuite, le juge peut accorder des délais renouvelables quand le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales : l’article L. 412-3 du même code prévoit que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. » Demandez ces délais au juge de l’exécution en prouvant vos démarches de relogement : attestations de demande de logement social, refus écrits, composition du foyer, scolarisation des enfants, état de santé. À Paris et en Île-de-France, où le relogement est objectivement difficile, ces justificatifs portent, à condition d’être précis et datés.
Enfin, n’oubliez pas la commission elle-même comme levier contre l’expulsion : à votre demande, elle peut saisir le juge pour faire suspendre la procédure d’expulsion pendant l’instruction du dossier. Écrivez-lui dès la signification du commandement de quitter les lieux, en joignant le commandement, le jugement d’expulsion et vos justificatifs de relogement. Pour situer ces mécanismes dans le traitement global de vos dettes, leur éligibilité et leur effacement, vous pouvez consulter notre page pilier sur les dettes éligibles et effacement dans le dossier de surendettement, qui présente l’architecture d’ensemble dont la dette locative n’est qu’un chapitre. Et gardez la règle d’or révélée par l’arrêt parisien : une fois protégé par des délais ou par un effacement, le loyer courant se paie à date, chaque mois, sans exception, car un seul terme impayé suffit à faire renaître la clause résolutoire et à rouvrir la voie de l’expulsion.
Conclusion
Face à un commandement visant la clause résolutoire, le locataire surendetté n’est pas condamné à perdre son logement : le juge peut accorder des délais de paiement jusqu’à trois ans en matière locative, même d’office, dès lors que la dette peut raisonnablement être apurée, et ces délais suspendent les effets de la clause. Si la commission impose ensuite un rétablissement personnel sans liquidation, le juge suspend ces effets pendant deux ans à compter de l’effacement, y compris pour une clause déjà acquise. Pendant toute la procédure, la recevabilité bloque les saisies des autres créanciers, l’arriéré locatif antérieur se traite dans le dossier sans paiement direct, et les échéances fixées par le juge pour la dette locative restent payables grâce à l’exception légale. En contrepartie, le loyer courant doit être payé à date sans défaillance, chaque recours s’exerce dans son délai, quinze jours contre la recevabilité, un an pour l’annulation d’un acte irrégulier, deux mois avant toute expulsion, et chaque audience se prépare avec des preuves de revenus, de charges et d’efforts. À Paris et en Île-de-France, un échéancier réaliste et des écrits brefs et datés font souvent la différence entre le maintien dans les lieux et l’expulsion.
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