L’assemblée générale a voté l’interdiction des locations saisonnières, le règlement a été modifié à la majorité des deux tiers, le syndic a écrit trois fois en recommandé : et l’appartement du rez-de-chaussée continue de défiler sur Airbnb avec une boîte à clefs vissée à côté du digicode. Cette scène, devenue banale dans les copropriétés des grandes villes, marque le déplacement du contentieux : depuis la décision du Conseil constitutionnel du 19 mars 2026, la question n’est plus seulement de savoir si l’interdiction peut être votée, mais de savoir comment l’exécuter contre le copropriétaire qui passe outre. Deux jugements rendus en 2025 et 2026, l’un à Paris et l’autre à Grenoble, donnent la réponse des tribunaux avec une précision utile : cessation ordonnée sous astreinte, suppression des annonces, dépose de la boîte à clefs, dommages et intérêts pour les nuisances prouvées. Mais ces victoires du syndic ont des conditions strictes, et la Cour de cassation a rappelé en octobre 2025 qu’on ne peut pas tout interdire. Ce qu’il faut comprendre d’emblée, c’est que le vote ne suffit jamais à lui seul : sans mise en demeure documentée, sans constat d’huissier, sans autorisation d’agir donnée au syndic et sans preuves datées des nuisances, l’interdiction reste une phrase dans un procès-verbal. Et quand le verrou municipal du changement d’usage s’ajoute au verrou de la copropriété, le loueur indélicat s’expose sur deux fronts à la fois, avec des sanctions qui n’ont rien de symbolique.

I. L’interdiction est votée : ce que le cadre issu de 2026 change vraiment

A. Le vote aux deux tiers, validé par le Conseil constitutionnel

Pendant des années, interdire les meublés de tourisme dans une copropriété relevait du parcours d’obstacles : il fallait en principe l’unanimité des copropriétaires pour modifier la destination des parties privatives, ce qui rendait l’interdiction presque impossible dès qu’un loueur siégeait en assemblée générale. La loi du 19 novembre 2024 a rompu avec ce dogme pour les seuls meublés de tourisme, et c’est cette rupture que le Conseil constitutionnel a validée le 19 mars 2026. Saisi par la Cour de cassation le 19 décembre 2025 d’une question prioritaire de constitutionnalité posée par une société civile immobilière, le Conseil a jugé que les cinquième et sixième alinéas de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans leur rédaction issue de la loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme, « sont conformes à la Constitution ». La décision, rendue publique le 19 mars 2026 et publiée au Journal officiel du 20 mars 2026, écarte les griefs tirés du droit de propriété, de la liberté d’entreprendre, de la liberté contractuelle et du maintien des conventions : le législateur pouvait poursuivre un motif d’intérêt général en facilitant la lutte contre la pénurie de logements dans les zones tendues.

Concrètement, les dispositions validées prévoient que la modification du règlement pour interdire la location des lots d’habitation qui ne sont pas la résidence principale en meublés de tourisme se vote à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les « deux tiers des voix ». Seconde condition, cumulative : ce vote n’est possible que dans les copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. Autrement dit, le vote aux deux tiers ne fonctionne que si le règlement contient déjà une clause à coloration bourgeoise interdisant le commerce dans les lots d’habitation : c’est ce socle contractuel ancien qui autorise la majorité qualifiée à verrouiller la porte des plateformes. Pour le copropriétaire qui a acheté pour louer en saisonnier, la promesse commerciale s’effondre là où elle est née : ni la rentabilité affichée par l’agent, ni les simulateurs de revenus locatifs ne valent contre une clause du règlement et un vote régulier. Et pour le syndic, la leçon est symétrique : avant de brandir l’interdiction, il faut relire le règlement ligne à ligne, car un règlement muet sur le commerce ou un vote pris à la mauvaise majorité expose l’action en justice à l’échec.

B. Avant d’assigner : les quatre vérifications qui font gagner

Les deux affaires qui éclairent ce dossier ont un point commun souvent négligé : le syndicat n’a pas gagné parce que son indignation était légitime, mais parce que son dossier était en règle. La première vérification porte sur l’autorisation d’agir. À Grenoble, le syndicat avait pris soin de faire voter par l’assemblée générale du 13 juin 2024 l’autorisation donnée au syndic d’engager une action judiciaire contre le copropriétaire loueur, plus d’un an avant l’assignation délivrée le 4 août 2025. Cette précaution n’est pas du formalisme : le syndic n’agit en justice au nom du syndicat qu’habilité à cet effet, et le loueur qui veut faire durer le procès commence toujours par contester la qualité à agir du demandeur. La deuxième vérification est la mise en demeure. À Paris, le syndicat avait adressé au copropriétaire des lettres recommandées les 24 mars, 29 avril et 13 décembre 2021 avant de l’assigner le 18 mars 2022 : trois courriers étalés sur neuf mois qui établissent la persistance en connaissance de cause, fondement moral et juridique de l’astreinte à venir. La troisième vérification est le constat. Dans les deux dossiers, un commissaire de justice (anciennement huissier) a constaté l’offre de location : à Paris, le constat du 24 janvier 2022 établit que le lot de 68 mètres carrés est confié à une société d’exploitation qui le propose sur Airbnb et Booking pour huit personnes ; à Grenoble, c’est la publication sur une plateforme de réservation en ligne, combinée à la boîte à clefs fixée pour l’accès autonome des occupants, qui caractérise l’exploitation. La quatrième vérification est le règlement lui-même : à Paris, la clause prévoit que les locaux ne peuvent être occupés que bourgeoisement, à l’exclusion de toute activité industrielle, commerciale ou artisanale et notamment de tout commerce de locations meublées ; à Grenoble, le règlement de 1979 réserve l’immeuble à l’habitation et ne tolère que les professions libérales à l’exclusion de toute activité commerciale. Le socle juridique de l’action, dans les deux cas, tient en deux textes que les juges citent systématiquement. D’une part, selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, tel que rappelé par la Cour de cassation dans son arrêt du 16 octobre 2025, chaque copropriétaire dispose librement de son lot et jouit des parties communes à condition de respecter les droits des autres et « la destination de l’immeuble ». D’autre part, le règlement conventionnel détermine la destination des parties privatives et communes ainsi que les conditions de leur jouissance. Le raisonnement du tribunal de Paris mérite d’être lu attentivement car il balaie l’argument favori des loueurs : même si le lot échappe à la clause d’occupation bourgeoise parce qu’il est à usage de bureau, l’exclusion de tout commerce de locations meublées s’y applique comme aux autres lots, et les stipulations du règlement traduisent une volonté d’occupation stable à laquelle contrevient une activité entraînant des rotations fréquentes d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, peu important qu’elle ait une nature commerciale ou pas. Pour le lecteur qui s’interroge sur son propre immeuble, la méthode se résume ainsi : faire voter l’habilitation du syndic, écrire en recommandé en décrivant précisément les faits, faire constater par commissaire de justice les annonces et les allées et venues, puis seulement assigner. Chaque étape manquée se paie ensuite en mois de procédure et en frais irrépétibles. Un point pratique mérite d’être souligné pour les syndics bénévoles des petites copropriétés : les constats de commissaire de justice et les captures d’annonces datées coûtent quelques centaines d’euros, mais ce sont eux qui permettent au tribunal de chiffrer l’astreinte et d’allouer des dommages et intérêts. Sans eux, même le meilleur règlement reste une promesse sans preuve, et le loueur le sait.

II. Le loueur persiste : cessation, astreinte et double front municipal

A. Ce que le juge ordonne quand le vote ne suffit plus

Le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 11 juillet 2025 est un modèle du genre parce qu’il gradue chaque mesure selon la résistance prévisible du loueur. D’abord, la cessation : la copropriétaire est condamnée à cesser ou faire cesser toute activité de location meublée de courte durée dans son lot, sous astreinte provisoire de 1 000 euros par infraction constatée par commissaire de justice à compter de la signification. Le tribunal avait été saisi d’une demande à 2 000 euros par infraction ; il l’a ramenée à 1 000 euros, ce qui reste dissuasif quand chaque semaine de location constatée fait courir le compteur. Ensuite, les annonces : suppression de toute annonce sur Booking, Airbnb et tout autre site de location de courte durée dans un délai de quinze jours à compter de la signification, sous astreinte provisoire de 500 euros par infraction constatée. Cette mesure vise le nerf de l’exploitation : sans vitrine sur les plateformes, le flux de clients tarit. Les astreintes courent pendant six mois et seront, le cas échéant, liquidées par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution. Ce texte dispose : « L’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir ». Concrètement, si le loueur persiste, le syndic revient devant le juge de l’exécution avec ses constats et fait convertir l’astreinte en somme d’argent : la menace devient recette. Le tribunal de Grenoble, le 11 juin 2026, va plus loin encore dans le concret en s’attaquant aux instruments matériels : outre la cessation sous astreinte de 300 euros par jour de retard et par infraction dans le mois de la signification, il ordonne la dépose de la boîte à clefs sous astreinte de 300 euros par infraction constatée et la justification du retrait des annonces Airbnb sous astreinte de 300 euros par jour de retard. La boîte à clefs, cet objet anodin vissé dans le hall, devient ainsi un élément du dispositif judiciaire : son maintien caractérise la poursuite de l’exploitation. Sur le terrain indemnitaire, Paris accorde 3 000 euros de dommages et intérêts au syndicat, là où 10 000 étaient demandés. Le tribunal s’appuie sur des attestations précises de copropriétaires décrivant l’encombrement des parties communes par les détritus et les valises, les tapages nocturnes, les odeurs de cigarettes, les allées et venues d’étrangers générant un sentiment d’insécurité, corroborées par des mains courantes déposées au commissariat en février 2022 puis en juillet 2023 pour des tapages presque quotidiens. Ces manquements précis, répétés et caractérisés sont constitutifs de troubles excédant par leur ampleur et leur répétition les inconvénients normaux du voisinage, et le préjudice collectivement ressenti est indemnisé. Deux réserves importantes tempèrent l’enthousiasme : d’une part, le tribunal relève l’absence d’élément démontrant la persistance des troubles postérieurement à juillet 2023, ce qui plafonne l’indemnisation et montre que les preuves doivent couvrir toute la période jusqu’au jugement ; d’autre part, la défenderesse obtient la garantie de son gestionnaire professionnel, condamné à la relever de toutes les condamnations pécuniaires, parce qu’il lui avait fourni une interprétation erronée du règlement. Pour le syndic, le message est clair : les attestations vagues ne suffisent pas, les constats datés et les dépôts de plainte font la différence, et la demande indemnitaire doit être chiffrée et justifiée pièce par pièce. Pour le copropriétaire tenté de poursuivre, l’addition potentielle donne à réfléchir : astreintes liquidées par le juge de l’exécution, dommages et intérêts, 4 000 euros au titre de l’article 700 à Paris et les dépens, l’exécution provisoire étant de droit. Le jugement parisien le rappelle expressément : le loueur condamné doit cesser dès la signification, même s’il fait appel, et chaque location postérieure alimente l’astreinte pendant sa course de six mois. À Grenoble, le tribunal souligne de son côté que le défendeur, qui n’avait pas constitué avocat, n’a fourni aucun élément permettant d’établir que son activité serait compatible avec la destination de l’immeuble : en l’absence du défendeur, le juge statue sur le fond en application de l’article 472 du code de procédure civile et ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Bouder le procès ne fait donc pas échec à la cessation ; cela prive seulement le loueur du débat sur le montant de l’astreinte, que le tribunal fixe alors au vu des seuls éléments du syndicat. Face à un litige qui mêle règlement de copropriété, vote d’assemblée et troubles de voisinage, l’expertise du cabinet en droit immobilier et troubles de voisinage permet de cadrer la stratégie avant que les frais ne s’accumulent des deux côtés.

B. Le second front municipal et les limites à connaître

Le loueur qui défie le syndicat oublie souvent qu’il défie aussi la commune. La Cour de cassation l’a rappelé le 3 septembre 2026 en cassant un arrêt d’appel trop indulgent : une cour d’appel avait validé une location saisonnière exercée sans autorisation au motif que l’activité était de nature civile et autorisée par le règlement de copropriété ; la troisième chambre civile casse, jugeant que la location répétée d’un appartement pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, sans autorisation préalable de changement d’usage, caractérise un changement d’usage illicite au sens des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation. Le cumul est donc réel : même quand le règlement de copropriété autoriserait la location, l’absence d’autorisation municipale de changement d’usage suffit à la sanction. Or le régime municipal actuel, applicable depuis février 2026, est redoutable de précision. L’article L. 631-7 dispose que le changement d’usage des locaux d’habitation peut être soumis à autorisation préalable dans les communes figurant sur une liste fixée par décret, et qu’« un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage », la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. La sanction suit à l’article L. 651-2, qui dispose : « Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé ». Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, avec en outre le retour du local à l’usage d’habitation sous astreinte d’un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile. Le syndic avisé actionne donc les deux leviers : assignation en cessation devant le tribunal judiciaire sur le fondement du règlement, et signalement à la commune qui peut assigner à son tour pour changement d’usage illicite. Mais il faut connaître aussi les limites, rappelées par la Cour de cassation le 16 octobre 2025 dans une affaire de résidence de tourisme : la cour d’appel de Rennes avait interdit à des copropriétaires toute location saisonnière sans le concours de l’exploitant unique de la résidence ; la troisième chambre civile casse partiellement, au visa des articles 8 et 9 de la loi de 1965 et des articles D. 321-1 et D. 321-2 du code du tourisme, jugeant qu’on ne peut imposer le passage par l’exploitant unique dès lors que plus de 70 % des locaux lui sont confiés et que la destination de résidence de tourisme est préservée. La leçon vaut pour les copropriétés classiques : l’interdiction doit coller exactement au règlement et à la destination de l’immeuble, sans excès, sinon le juge la censure. Enfin, les voisins eux-mêmes disposent d’un fondement autonome : l’article 1253 du code civil dispose que « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ». Le voisin gêné par les rotations, le bruit et les intrusions peut donc agir à côté du syndicat, sur son préjudice propre de jouissance, pendant que le syndicat défend l’intérêt collectif. Trois actions, trois juges potentiellement : le tribunal judiciaire pour la cessation et l’astreinte à la demande du syndicat, le président du tribunal pour l’amende civile et le retour à l’usage d’habitation à la demande de la commune, et le juge civil pour l’indemnisation du voisin. Le loueur qui persiste après un vote régulier ne joue plus contre un voisin mécontent : il joue contre un système de sanctions convergentes dont chaque pièce a été validée par les plus hautes juridictions en 2025 et 2026.

En définitive, l’interdiction votée en assemblée générale n’est que la moitié du chemin : c’est l’exécution qui fait le droit. Le syndic qui a fait voter l’habilitation, écrit en recommandé, fait constater par commissaire de justice et assigne sur un règlement relu à la virgule obtient du juge la cessation sous astreinte, la suppression des annonces, la dépose de la boîte à clefs et l’indemnisation des troubles prouvés, comme à Paris en 2025 et à Grenoble en 2026. Le copropriétaire qui persiste s’expose en outre au front municipal, avec une amende civile pouvant atteindre 100 000 euros par local et une astreinte journalière au mètre carré, comme la Cour de cassation vient de le confirmer en septembre 2026. Entre ces deux pôles, la marge de négociation existe encore : retirer les annonces et déposer la boîte à clefs avant l’audience coûte infiniment moins cher qu’une astreinte liquidée par le juge de l’exécution. Dans un sens comme dans l’autre, le temps joue contre celui qui improvise : chaque semaine de location constatée après la signification alimente le compteur, et chaque mois sans preuve éteint un peu plus la demande indemnitaire.

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