Votre copropriété parle d’installer des panneaux solaires sur le toit pour faire baisser les charges, et un voisin a déjà posé les siens sans attendre personne. Bonne idée sur le papier, mais la réponse juridique tient en trois phrases. Non, le vote simplifié ne permet pas de poser des panneaux sans autorisation : un projet collectif se vote en assemblée générale à la majorité simple, et un projet individuel sur le toit commun exige l’autorisation préalable de l’assemblée à la majorité absolue. Non, la revente du surplus ne finance plus le projet comme avant : depuis l’arrêté du 4 juin 2026, le surplus se rachète 1,1 centime d’euro par kilowattheure hors TVA, et la prime à l’autoconsommation ne s’applique plus aux nouvelles installations depuis le 1er juin 2026. Et non, le soleil n’est pas un droit acquis : un voisin qui construit légalement peut faire de l’ombre à vos panneaux sans devoir vous indemniser, comme l’a confirmé la cour d’appel de Nîmes en 2025. Réserves à lire avant tout : les montants et tarifs cités sont ceux en vigueur à l’été 2026 et évoluent vite ; chaque copropriété a son règlement, chaque commune son plan local d’urbanisme, et les secteurs protégés durcissent les règles. Vérifiez toujours ces trois documents avant de voter ou de signer un devis.

I. Le toit est une partie commune : personne ne décide seul

A. Le projet collectif se vote à la majorité simple depuis 2023

La toiture d’un immeuble en copropriété est une partie commune. La décision d’y installer des panneaux pour le compte de la collectivité se prend donc en assemblée générale, et la loi du 10 mars 2023 relative à l’accélération de la production d’énergies renouvelables a changé la majorité applicable. Son article 44 dispose : L’article 44 de la loi du 10 mars 2023 a ajouté ce cas à la liste de l’article 24, où il figure désormais au k du II. Ce k nouveau vise « La décision d’installer des ouvrages nécessaires à la production d’énergie solaire photovoltaïque et thermique sur les toits, les façades et les garde-corps ». Concrètement, l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi. » Avant la réforme, ce type de projet relevait de la majorité absolue, bien plus difficile à réunir ; désormais, les absents ne comptent plus et seuls les votes exprimés décident.

Cette simplification ne dispense d’aucune préparation. Un projet sérieux suppose une étude de faisabilité de la toiture, avec l’état de la charpente et de l’étanchéité, la puissance installable et la production annuelle attendue. Installer des panneaux sur un toit à rénover dans deux ans, c’est payer deux fois : la dépose et la repose seront à la charge de la copropriété. Le choix économique doit être tranché avant le vote : autoconsommation collective pour les parties communes et les logements volontaires, ou vente du surplus à un acheteur obligé. L’autoconsommation collective a un cadre légal précis : « L’opération d’autoconsommation est collective lorsque la fourniture d’électricité est effectuée entre un ou plusieurs producteurs et un ou plusieurs consommateurs finals liés entre eux au sein d’une personne morale et dont les points de soutirage et d’injection sont situés dans le même bâtiment, y compris des immeubles résidentiels. » Autrement dit, la copropriété peut organiser le partage de l’électricité produite sur son toit entre les logements, à condition de structurer juridiquement l’opération au sein d’une personne morale et de régler la répartition des coûts et des économies entre participants et non-participants. C’est ce montage, et non le simple vote, qui détermine qui gagne quoi.

Le financement se boucle également avant le vote : coût d’installation, raccordement au réseau, assurance, maintenance, provision pour la dépose en fin de vie. La promesse commerciale d’un installateur qui annonce une installation amortie en quelques années grâce à la revente doit être confrontée aux tarifs officiels en vigueur, qui ont chuté en 2026, comme on le verra. Enfin, l’exception mérite d’être connue : une installation au sol, comme une ombrière de parking, peut relever d’un autre régime de majorité et d’urbanisme que les panneaux sur toit, façade ou garde-corps. Le syndic tranchera au cas par cas, mais le principe reste le même : rien ne se pose sur les parties communes sans un vote qui l’autorise.

B. Le projet individuel exige l’autorisation préalable, même à ses frais

Le copropriétaire qui veut des panneaux pour son seul logement, payés de sa poche, sur le toit commun, ne décide pas seul non plus. L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : », notamment « L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; ». C’est la majorité absolue de tous les copropriétaires, présents ou non : plus exigeante que la majorité simple du projet collectif. La réforme de 2023 n’a rien changé à ce point, puisqu’elle ne vise que la décision collective d’équiper l’immeuble. Poser ses propres panneaux sur le toit commun sans attendre l’assemblée, c’est donc s’exposer à une action du syndicat.

L’affaire jugée à Narbonne en 2026 l’illustre sans détour. Un copropriétaire avait demandé en octobre 2025 l’autorisation d’installer huit modules photovoltaïques sur la toiture de son pavillon, partie commune de la résidence. Le syndic lui avait notifié qu’aucune intervention ne pourrait avoir lieu avant la décision de l’assemblée générale. Le copropriétaire a fait poser les panneaux quand même, constatés sur place fin octobre 2025, puis mis en demeure de les démonter en novembre, puis constatés encore en place par commissaire de justice en décembre. Assigné en référé, il ne s’est pas défendu sur le fond. Le tribunal judiciaire de Narbonne, par ordonnance du 26 mai 2026, a retenu que la réalisation de travaux affectant une partie commune sans autorisation préalable caractérise un trouble manifestement illicite, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, aux termes duquel « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » Par ordonnance du 26 mai 2026 (n° 26/00138), le copropriétaire a été condamné à faire déposer les panneaux et à remettre la toiture en état, à ses frais, dans les quatre mois de la signification, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai, pour une durée de trois mois prorogeable par le juge, outre une indemnité de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens incluant le constat. L’astreinte n’est pas une amende négociable : « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. » Cinquante euros par jour pendant trois mois, c’est jusqu’à quatre mille cinq cents euros qui s’ajoutent au coût de la dépose et de la réfection du toit, pour une installation qui ne produit plus rien.

La leçon pratique est directe. Demandez l’inscription du projet à l’ordre du jour de l’assemblée générale avec un dossier complet : descriptif des travaux, plan technique, schéma de raccordement, assurance de l’installateur. Ne posez rien avant le vote, même si l’installateur vous presse en invoquant ses délais ou une aide qui expirerait. Si l’assemblée refuse, le refus peut se contester devant le tribunal judiciaire dans le délai légal de deux mois, ou une autorisation judiciaire peut être sollicitée dans certains cas, mais c’est au juge de trancher, pas au copropriétaire pressé. Et lorsque le conflit se durcit, mise en demeure ignorée, assignation en référé, astreinte qui court, l’accompagnement par un avocat en droit immobilier à Paris permet de mesurer ce que le juge accorde vraiment avant de laisser l’addition grimper.

II. Le calcul qui change tout : revente effondrée, mairie et ombre du voisin

A. Revendre le surplus ne paie presque plus

Le vendeur de panneaux promet souvent deux revenus : les économies sur la facture et la vente du surplus. Le premier pilier tient si l’électricité est consommée sur place ; le second s’est effondré en 2026. Le principe de l’obligation d’achat existe toujours : « sont tenues de conclure, lorsque les producteurs intéressés en font la demande, un contrat pour l’achat de l’électricité produite sur le territoire national par les installations dont la liste et les caractéristiques sont précisées par décret », EDF et les entreprises locales de distribution concernées. Mais le prix de cet achat est fixé par arrêté, et l’arrêté du 4 juin 2026 a tout changé pour les petites installations. D’abord, l’arrêté du 4 juin 2026 réserve son bénéfice, pour les installations de puissance installée inférieure ou égale à 9 kWc, aux seules installations en vente avec injection du surplus Ensuite, le même arrêté fixe le tarif d’achat du surplus à 1,1 centime d’euro par kilowattheure hors TVA Un centime d’euro le kilowattheure : contre quatre centimes auparavant, la revente rapporte environ quatre fois moins. L’arrêté prévoit bien avec une indexation de 2 % par an à chaque date anniversaire de la prise d’effet du contrat d’achat, mais deux pour cent d’un centime ne reconstruisent pas un plan de financement. Parallèlement, la prime à l’autoconsommation versée par l’État ne s’applique plus aux nouvelles installations depuis le 1er juin 2026, et l’arrêté du 4 juin 2026 corrobore la disparition des primes dans les textes : les références aux primes y sont remplacées par le seul tarif. Autre verrou souvent découvert trop tard : seules les installations posées par un installateur qualifié ou certifié sont éligibles au tarif Un devis moins cher posé par un installateur non qualifié, et c’est l’éligibilité au tarif qui disparaît avec l’économie espérée.

Face à cette revente en berne, l’intérêt économique se déplace vers l’autoconsommation : consommer sur place ce que le toit produit. L’autoconsommation individuelle est définie simplement : « Une opération d’autoconsommation individuelle est le fait pour un producteur, dit autoproducteur, de consommer lui-même et sur un même site tout ou partie de l’électricité produite par son installation. » Pour une copropriété, la voie utile est l’opération collective décrite plus haut : l’électricité du toit alimente les parties communes, ascenseur, éclairage, ventilation, et les logements volontaires, ce qui efface des kilowattheures achetés au prix fort au lieu d’en vendre au prix faible. Mais ce montage a ses propres coûts : comptage, gestion, convention entre participants, et une production solaire concentrée à la mi-journée qui ne couvre ni le chauffage du soir ni l’hiver. Le calcul honnête compare donc le coût complet de l’installation aux économies réellement autoconsommées, avec les tarifs 2026 et sans prime, et non aux promesses d’un simulateur réglé sur les tarifs d’hier. Celui qui a voté un projet en 2024 en comptant sur la revente doit refaire ses comptes avant de signer le bon de commande en 2026 : le vote autorise, il n’oblige pas à commander à perte.

B. La mairie peut dire non, et le voisin peut faire de l’ombre

Même voté en assemblée, le projet passe par la mairie. Les installations solaires relèvent en principe d’une déclaration préalable de travaux, et le code de l’urbanisme en fixe les seuils. La loi prévoit qu’« Un décret en Conseil d’Etat arrête la liste des constructions, aménagements, installations et travaux, y compris ceux mentionnés à l’article 40 de la loi n° 2023-175 du 10 mars 2023 relative à l’accélération de la production d’énergies renouvelables, qui, en raison de leurs dimensions, de leur nature ou de leur localisation, ne justifient pas l’exigence d’un permis et font l’objet d’une déclaration préalable. » Pour le solaire au sol et les ombrières de parking, les seuils sont précis : relèvent de la déclaration « Les ouvrages de production d’électricité à partir de l’énergie solaire installés sur le sol et les ombrières intégrant un procédé de production d’énergies renouvelables, dont la puissance crête est inférieure à trois kilowatts et dont la hauteur maximum au-dessus du sol peut dépasser un mètre quatre-vingts ainsi que ceux dont la puissance crête est supérieure ou égale à trois kilowatts et inférieure à trois mégawatts quelle que soit leur hauteur ». En secteur protégé, le régime se durcit encore : dans le périmètre des sites patrimoniaux remarquables, aux abords des monuments historiques ou en site classé, sont soumis à déclaration « Les ouvrages de production d’électricité à partir de l’énergie solaire installés sur le sol et les ombrières intégrant un procédé de production d’énergies renouvelables, dont la puissance crête est inférieure à trois kilowatts ; », et l’avis de l’architecte des Bâtiments de France peut conditionner ou interdire le projet visible depuis l’espace public. Pour des panneaux posés sur une toiture existante, qui modifient l’aspect extérieur du bâtiment, la déclaration préalable en mairie reste l’étape attendue, avec le plan local d’urbanisme et les règles de secteur à vérifier avant tout engagement. En secteur protégé, anticipez aussi le calendrier : l’avis de l’architecte des Bâtiments de France allonge l’instruction et peut imposer des tuiles solaires ou une implantation discrète qui renchérit le devis. Intégrez ce surcoût dès l’étude de faisabilité, car un projet voté sur un devis standard puis renchéri de moitié en secteur sauvegardé retourne en assemblée pour un second vote, avec un an de perdu. Demandez systématiquement à l’installateur deux chiffrages, site ordinaire et site protégé, et faites inscrire au procès-verbal de l’assemblée la condition suspensive d’obtention des autorisations d’urbanisme : si la mairie refuse, la copropriété n’est pas engagée dans des travaux impossibles.

Un vote de copropriété ne purge jamais le droit de l’urbanisme : l’autorisation d’assemblée et l’autorisation de mairie sont deux serrures différentes, et il faut les deux clés.

Reste le risque le plus inattendu, celui qui ne figure dans aucun devis : le voisin construit, et vos panneaux perdent le soleil. Des propriétaires avaient fait installer douze panneaux sur leur toit en 2010. Le propriétaire des parcelles voisines a ensuite fait construire un ensemble de trente-deux logements en limite directe, et la production s’est mise à baisser. Expertise amiable, expertise judiciaire, constats, factures de production : tout y est passé. L’expert judiciaire a chiffré la perte financière moyenne à 111,80 euros sur l’année 2018, rappelé que les panneaux perdent environ 0,6 % de rendement par an de vieillissement naturel, et noté que les propriétaires avaient fait installer un optimiseur de puissance en avril 2019 pour limiter les dégâts. Le tribunal judiciaire de Carpentras les a déboutés en mai 2022, et la cour d’appel de Nîmes a confirmé le 3 avril 2025, sous le numéro 22/02456. La cour rappelle le fondement du contentieux, le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, dans un régime objectif où seul compte le trouble qui excède la gêne normalement attendue dans le cadre de relations de voisinage. Or les demandeurs n’ont pas établi que leur perte de production, réelle mais modeste et mêlée au vieillissement normal de l’installation, excédait ce seuil, d’autant que l’immeuble voisin avait été construit régulièrement dans une zone urbaine où ce type de construction était prévisible. Moralité sans fard : il n’existe pas de droit acquis au soleil sur vos panneaux. Avant d’investir, étudiez les masques existants et futurs, consultez le plan local d’urbanisme des parcelles voisines, et intégrez dans votre calcul qu’un immeuble neuf peut légalement rogner votre production sans vous devoir un euro.

Enfin, si l’ombre est déjà là, documentez avant de plaider : relevez vos factures de production sur plusieurs années pour distinguer le vieillissement naturel de l’installation de l’effet de la construction voisine, faites constater l’ensoleillement par commissaire de justice aux différentes saisons, et sollicitez une expertise technique avant toute assignation. L’affaire de Nîmes montre que des moyennes comparées sans méthode et des variations de production inexpliquées ne suffisent pas à établir le lien direct entre la construction et la perte, encore moins son caractère anormal. Une demande chiffrée à 111,80 euros pour une année, face à des travaux de construction réguliers et prévisibles en zone urbaine, n’a aucune chance d’être qualifiée de trouble anormal, et le perdant paie en outre les frais d’expertise et une indemnité de procédure à chaque adversaire.

Conclusion : voter en connaissance de cause

Le solaire sur un toit commun n’est ni une évidence ni un piège : c’est un projet collectif qui se décide à la majorité simple depuis 2023, un projet individuel qui exige l’autorisation préalable à la majorité absolue, et un calcul économique à refaire avec les chiffres 2026. Retenez la check-list avant tout engagement. Premièrement, qualifiez le projet : installation collective pour l’immeuble ou installation individuelle à vos frais, car les majorités et les risques ne sont pas les mêmes. Deuxièmement, faites chiffrer l’autoconsommation réelle plutôt que la revente, avec le tarif de 1,1 centime et sans prime pour les installations nouvelles. Troisièmement, verrouillez les deux autorisations : vote de l’assemblée générale et déclaration en mairie, en vérifiant le règlement de copropriété, le plan local d’urbanisme et les protections patrimoniales. Quatrièmement, exigez un installateur qualifié, condition d’éligibilité au tarif d’achat. Cinquièmement, regardez autour du toit : un voisin qui construit dans les règles peut réduire votre production sans indemnité, et ce risque se prévoit avant la commande, jamais après. Le copropriétaire de Narbonne a appris à ses frais que poser d’abord et demander ensuite coûte une dépose, une remise en état du toit, une astreinte et des frais de justice. Les époux déboutés à Nîmes ont appris que le soleil ne se plaide pas contre une construction régulière. Entre ces deux écueils passe la voie utile : un projet voté, autorisé par la mairie, dimensionné pour être consommé sur place, et financé sur des économies vérifiées plutôt que sur des promesses de revente.

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