Votre appartement neuf devait être livré pour la rentrée de septembre 2026 et le promoteur vient de repousser la remise des clés à la fin de l’année, ou au printemps prochain, sans explication précise. Pendant ce temps, vous payez toujours votre loyer actuel et votre prêt immobilier a déjà commencé à courir, parfois avec un prêt relais dont les intérêts s’accumulent chaque mois. Les enfants sont inscrits dans une école près du futur logement, le préavis de votre location court, et chaque semaine de retard creuse le trou financier. Cette situation concerne des milliers d’acquéreurs en vente en l’état futur d’achèvement : la date promise dans l’acte notarié n’est pas une simple indication, elle engage le vendeur, et la loi met entre vos mains des outils concrets pour faire payer chaque jour de retard, pour retenir le solde du prix quand le logement n’est pas conforme, et pour annuler la vente quand le retard devient insupportable.
Deux jugements rendus en 2025 montrent comment les tribunaux tranchent ces litiges. Le tribunal judiciaire de Coutances a condamné le 27 novembre 2025 un promoteur à verser 15 100 euros de pénalités de retard à un acquéreur livré avec 179 jours de retard, en écartant les excuses du vendeur liées au covid et aux entreprises du chantier. Le tribunal judiciaire de Strasbourg a condamné le 17 juin 2025 un autre vendeur à rembourser 7 998,95 euros de loyers payés pendant le retard, plus 1 500 euros de préjudice moral. Ces décisions dessinent une méthode claire : vérifier le contrat, mettre en demeure par écrit, chiffrer chaque poste de préjudice avec des justificatifs, puis saisir le juge sans attendre. Cet article explique pas à pas comment appliquer cette méthode à votre dossier, quels courriers envoyer, quels délais respecter, et comment réagir quand le promoteur invoque la météo, ses sous-traitants ou ses difficultés financières.
I. Faire payer le retard de votre VEFA : pénalités journalières et remboursement de vos loyers
Quand la date de livraison promise est dépassée, vous disposez de deux leviers financiers distincts : les pénalités contractuelles qui sanctionnent chaque jour de retard, et l’indemnisation de votre préjudice réel, loyers, intérêts et préjudice moral. Ces deux leviers obéissent à des règles différentes, se cumulent sous conditions, et exigent tous les deux une mise en demeure écrite et des preuves chiffrées. Les négliger, c’est laisser au promoteur le bénéfice de son propre retard.
A. Pénalités de retard en VEFA : comment calculer chaque jour et mettre le promoteur en demeure
La vente d’immeubles à construire obéit à une définition légale précise : « La vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement », selon l’article 1601-1 du code civil. La vente en l’état futur d’achèvement, la VEFA, transfère immédiatement à l’acquéreur les droits sur le sol et la propriété des constructions existantes : « La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes », et « Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux », selon l’article 1601-3 du code civil. Parce que vous payez avant de recevoir votre logement, la loi impose que le contrat soit conclu par acte authentique et qu’il précise « Le délai de livraison », selon l’article L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation. La première démarche consiste donc à relire votre acte notarié : la date ou le trimestre de livraison promis, la clause de pénalités et son mode de calcul, et la liste des causes de report que le promoteur est autorisé à invoquer.
La plupart des contrats de VEFA prévoient une pénalité exprimée en fraction du prix par jour de retard, très souvent un trois-millième du prix par jour ou une somme forfaitaire. Sur un appartement de 300 000 euros, un trois-millième représente 100 euros par jour, soit environ 3 000 euros par mois de retard. Certains contrats stipulent un forfait, par exemple 100 euros par jour comme dans l’affaire jugée à Coutances. Les montants deviennent vite considérables quand le retard se compte en mois : dans cette affaire, l’acquéreur avait acheté en mars 2022 deux lots d’un ensemble immobilier à Granville pour 159 000 euros, avec une livraison promise au plus tard le 31 décembre 2022, et les clés ne lui ont été remises que le 28 juin 2023. Le contrat prévoyait une indemnité de 100 euros par jour de retard, et l’acquéreur a réclamé 17 900 euros pour 179 jours de retard comptés du 1er janvier 2023 au 28 juin 2023, selon le jugement du tribunal judiciaire de Coutances du 27 novembre 2025, numéro de répertoire général 23/01322, consultable sur le site officiel à l’adresse https://www.courdecassation.fr/decision/698382dacdc6046d47e8879c. Le tribunal a rappelé le principe fondateur : « Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », ce qui correspond au texte en vigueur : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », selon l’article 1103 du code civil. La date promise dans l’acte notarié s’impose donc au promoteur comme une loi entre les parties.
Dès que le retard se dessine, envoyez une mise en demeure formelle : un courrier recommandé avec accusé de réception, ou un acte de commissaire de justice, qui constate le dépassement de la date promise, exige la livraison sous un délai précis et annonce que vous réclamerez les pénalités jour par jour. Cette mise en demeure n’est pas une formalité facultative : « Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure », selon la dernière phrase de l’article 1231-5 du code civil. Sans ce courrier, les pénalités journalières ne courent pas, et le juge examinera en premier lieu la date de votre mise en demeure pour fixer le point de départ du décompte. Dans l’affaire de Coutances, l’acquéreur avait mis en demeure le promoteur le 26 août 2023 pour 18 500 euros de pénalités et de frais, avant d’assigner en octobre 2023. Envoyez votre mise en demeure dès que le retard devient significatif, sans attendre la fin du chantier, et conservez tous les courriels du promoteur qui annoncent des reports : ces écrits prouvent que le vendeur connaissait son retard et n’ont jamais contesté la date promise.
Le promoteur répondra presque toujours en invoquant des causes légitimes de suspension : les intempéries, la crise sanitaire, la défaillance de ses entreprises, ou des travaux supplémentaires que vous auriez demandés. Le jugement de Coutances passe en revue chacune de ces excuses et montre lesquelles résistent devant un juge. Sur les intempéries, le tribunal a admis 14 jours de neige, gel, verglas, pluie et vent fort dûment déclarés, avec la nature des travaux suspendus précisée jour par jour, et a doublé ce délai comme le prévoyait le contrat, soit 28 jours déduits des 179 jours de retard. Sur l’épidémie de covid-19, le tribunal a rejeté l’excuse : le contrat datait du 17 mars 2022, plus de deux ans après le début de la crise, et le chantier avait commencé en septembre 2020, de sorte que le vendeur avait eu le temps d’adapter ses méthodes et de fixer sa date de livraison en connaissance de cause. Sur la défaillance des entreprises du chantier, le tribunal a écarté l’argument faute de preuve de l’implication de chaque entreprise dans le retard, en relevant qu’une demande d’expertise sur ce point avait déjà été rejetée en référé. Sur les travaux modificatifs demandés par l’acquéreur, le tribunal a exigé du promoteur la preuve d’un lien direct entre ces demandes et le retard. Retenez la méthode : exigez du promoteur, par écrit, le détail daté de chaque cause invoquée, le nombre exact de jours revendiqués et les pièces qui les établissent, déclarations d’intempéries, attestations des entreprises, ordres de travaux. Une excuse générale, sans dates ni pièces, ne suspend rien.
Au final, le tribunal de Coutances a condamné le promoteur « à payer à Monsieur [C] [E] la somme de 15.100 € à titre de pénalités de retard, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement », selon le jugement du tribunal judiciaire de Coutances du 27 novembre 2025 (RG 23/01322), soit 179 jours de retard moins 28 jours d’intempéries justifiées, multipliés par 100 euros par jour. Notez deux enseignements pratiques de ce dispositif. D’abord, le juge peut modérer une pénalité manifestement excessive ou l’augmenter si elle est dérisoire : « le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire », selon l’article 1231-5 du code civil. Une clause de 20 euros par jour pour un appartement à 400 000 euros pourrait être jugée dérisoire, et une clause de 500 euros par jour pour un studio pourrait être modérée. Ensuite, le promoteur avait été placé en redressement judiciaire en janvier 2025, et le tribunal a fixé la créance de l’acquéreur « à cette même somme dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire », comme le constate ce même jugement du 27 novembre 2025, ce qui montre que même en difficulté, le vendeur reste tenu, mais que vous devez déclarer votre créance au passif dans les délais pour être payé. Si votre promoteur fait l’objet d’une procédure collective, déclarez vos pénalités entre les mains du mandataire judiciaire sans tarder, parallèlement à votre action au fond.
B. Loyers perdus, intérêts du prêt et préjudice moral : obtenir une indemnisation au-delà des pénalités
Les pénalités contractuelles ne couvrent pas toujours la totalité de votre perte. Quand vous payez un loyer de 1 200 euros par mois pendant huit mois de retard, soit 9 600 euros, alors que la clause de pénalités ne produit que 100 euros par jour pendant une partie de la période, ou quand votre prêt relais génère des intérêts supplémentaires, vous subissez un préjudice distinct que le juge peut indemniser en plus. Le fondement de cette indemnisation figure dans le code civil : « Dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu », selon l’article 1611 du code civil. Ce texte vise précisément votre situation : un défaut de délivrance au terme convenu, c’est-à-dire des clés remises après la date promise dans l’acte. La loi organise en outre le cumul des sanctions : « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : – refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; – poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; – obtenir une réduction du prix ; – provoquer la résolution du contrat ; – demander réparation des conséquences de l’inexécution », et « Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter », selon l’article 1217 du code civil. Pénalités et dommages-intérêts peuvent donc se cumuler, à condition de prouver que votre préjudice réel dépasse ce que la pénalité forfaitaire couvre déjà.
Le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 17 juin 2025, numéro de répertoire général 25/01857, consultable à l’adresse https://www.courdecassation.fr/decision/6851de9a5dbd1b5d65c0fe4e, illustre cette indemnisation du préjudice réel. L’acte authentique de décembre 2021 prévoyait l’achèvement au plus tard au deuxième semestre 2022 avec un mois de tolérance, soit une date limite au 31 janvier 2023, mais les dates de livraison fixées par le vendeur n’ont jamais abouti avant le 15 mai 2024, le bien restant inhabitable. Le tribunal a rappelé que « Le vendeur, tenu d’une obligation de résultat, ne peut se dégager de la responsabilité qui pèse sur lui en cas de retard qu’en établissant la force majeure, la faute de l’acquéreur ou le fait d’un tiers présentant les caractères de la force majeure ». Autrement dit, le promoteur ne peut pas se contenter d’expliquer son retard, il doit prouver un événement de force majeure ou votre faute, et les simples difficultés de chantier ne suffisent pas. Le tribunal a condamné le vendeur « à payer à Mme [O] [W] la somme de sept mille neuf cent quatre-vingt-dix-huit euros et quatre-vingt-quinze centimes (7 998,95 €) à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice lié au coût de location d’un logement pendant la période de retard », plus « la somme de mille cinq cents euros (1 500 €) à titre d’indemnisation de son préjudice moral ». Deux postes sont donc indemnisés séparément : le coût concret du relogement pendant le retard, et le préjudice moral lié à l’incertitude, aux démarches et à la désorganisation familiale.
Pour obtenir ces sommes, constituez dès maintenant un dossier de preuves chiffrées. Rassemblez vos quittances de loyer ou vos échéances d’hébergement provisoire pour toute la période de retard, vos tableaux d’amortissement montrant les intérêts payés avant d’habiter le bien, le coût d’un prêt relais prolongé, les frais de garde-meubles, les frais de déménagement reporté, et les attestations de vos démarches, courriels, déplacements sur le chantier, rendez-vous manqués avec le promoteur. Le juge n’alloue que les préjudices prouvés par des pièces : chaque mois de loyer doit être justifié par une quittance, chaque intérêt par un relevé bancaire. Si vous avez acheté dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation, rassemblez aussi vos avis d’imposition et les simulations de loyers, car la perte de l’avantage fiscal et des loyers jamais perçus constitue un préjudice spécifique, à condition d’être chiffré pièce par pièce. En revanche, ne réclamez des dommages-intérêts complémentaires que si vos justificatifs démontrent un préjudice qui excède la pénalité forfaitaire : sans pièces, le juge considérera que la pénalité couvre déjà votre perte.
La date d’achèvement elle-même peut être discutée. Le promoteur soutiendra parfois que l’immeuble était achevé à la date promise et que seuls des travaux secondaires restaient en cours. La loi définit l’achèvement avec précision : l’immeuble est réputé achevé « lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat », selon l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation. Un logement sans chauffage, sans eau chaude, sans électricité, sans accès ou sans isolation extérieure rendant les lieux inhabitables n’est pas achevé au sens de ce texte, même si le gros oeuvre est terminé. Dans l’affaire de Strasbourg, l’acquéreuse faisait état de la non-habitabilité du bien pour contester les dates de livraison avancées par le vendeur. Si le promoteur vous propose une livraison alors que des équipements indispensables manquent, refusez la réception par écrit en listant les désordres, faites constater l’état des lieux par un commissaire de justice avec photos, et adressez au vendeur une lettre recommandée qui reporte la date de livraison effective à la levée complète des désordres. Sur la réception elle-même et les réserves à formuler, les règles de la garantie de parfait achèvement complètent utilement votre action, comme l’explique notre analyse consacrée à la réception des travaux et la garantie de parfait achèvement.
II. Contraindre le promoteur ou sortir de la VEFA : consignation du solde, garant et annulation
Obtenir de l’argent ne suffit pas toujours : il faut aussi forcer le promoteur à terminer le chantier, ou sortir proprement d’une vente qui n’en finit pas. La loi vous donne trois instruments pour cela : la consignation du solde du prix, qui vous permet de retenir les derniers 5 % tant que le logement n’est pas conforme ; la garantie financière d’achèvement ou de remboursement, qui fait intervenir un garant quand le vendeur défaille ; et la résolution de la vente, qui annule le contrat et vous fait récupérer vos versements. Chacun obéit à des conditions strictes qu’il faut respecter à la lettre.
A. Consigner le solde du prix et mobiliser le garant : forcer l’achèvement sans payer un euro de trop
Le jour de la livraison, le promoteur vous réclamera le solde du prix, généralement 5 % du montant total. Si le logement présente des défauts de conformité avec le contrat, finitions absentes, matériaux différents de la notice descriptive, équipements manquants, surfaces erronées, vous n’êtes pas obligé de verser ce solde entre ses mains. La règle tient en une phrase : « Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat », selon l’article R. 261-14 du code de la construction et de l’habitation. Le même article plafonne les versements intermédiaires : « Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total : 35% du prix à l’achèvement des fondations ; 70% à la mise hors d’eau ; 95% à l’achèvement de l’immeuble », et il interdit tout versement avant la réalisation d’une condition suspensive. Vérifiez donc votre échéancier : si le promoteur vous a réclamé plus que ces plafonds à chaque stade, les sommes excédentaires doivent vous être restituées, et cette irrégularité renforce votre position dans la négociation.
La consignation n’est pas un simple refus de payer : c’est un dépôt des fonds entre les mains d’un tiers, en pratique la Caisse des dépôts et consignations, qui prouve votre bonne foi et prive le vendeur de l’argument du non-paiement. Pour la mettre en oeuvre, contestez la conformité par écrit dès la visite de livraison, dressez un procès-verbal de livraison avec des réserves précises, poste par poste, pièce par pièce, avec photos datées, puis notifiez au vendeur par lettre recommandée que vous consignez le solde en raison de ces non-conformités et que les fonds seront libérés à la levée complète des réserves. Sans contestation réelle et écrite de la conformité, la consignation peut être contestée par le vendeur, qui vous réclamerait alors des intérêts de retard sur le solde. Ne refusez jamais de payer sans consigner : un refus pur et simple vous expose à une clause de résolution pour non-paiement, alors que la consignation vous protège. Le vendeur qui conteste vos réserves devra saisir le juge pour obtenir la libération des fonds, et c’est à lui de prouver que le logement est conforme, inversion des rôles qui joue en votre faveur dans la négociation.
Quand le chantier s’arrête ou que le promoteur rencontre des difficultés financières, un autre acteur entre en jeu : le garant financier. Avant la conclusion du contrat, « le vendeur souscrit une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement », selon l’article L. 261-10-1 du code de la construction et de l’habitation. Votre acte notarié doit mentionner cette garantie et son garant, généralement une banque ou un assureur : vérifiez cette mention dès maintenant et conservez l’attestation annexée au contrat. « La garantie financière d’achèvement peut être mise en œuvre par l’acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble », selon le même article. Concrètement, si le chantier est à l’arrêt depuis plusieurs semaines, si les entreprises ont quitté les lieux, si le promoteur ne répond plus ou fait l’objet d’une procédure collective, écrivez au garant en recommandé en joignant votre acte de vente, l’attestation de garantie et les preuves de l’arrêt du chantier, et demandez la mise en oeuvre de la garantie d’achèvement ou le remboursement de vos versements. Le garant peut faire désigner un administrateur qui disposera des pouvoirs du maître de l’ouvrage pour faire terminer les travaux. N’attendez pas la liquidation du promoteur pour agir : plus vous mobilisez le garant tôt, plus les fonds disponibles suffisent à terminer l’immeuble.
Les défauts apparents à la livraison relèvent aussi de la garantie des vices apparents : « Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer », selon l’article 1642-1 du code civil. Vous disposez donc d’un mois après la remise des clés pour dénoncer les défauts apparents que vous n’aviez pas relevés le jour de la livraison, et le vendeur qui s’engage à réparer échappe à la résolution ou à la baisse du prix. Inspectez donc minutieusement votre logement pendant ce premier mois, faites revenir un professionnel si nécessaire, et notifiez chaque défaut par écrit avant l’expiration du délai. Passé ce mois, les défauts apparents non dénoncés seront beaucoup plus difficiles à faire reconnaître, même si les garanties biennale et décennale continuent de couvrir les désordres qui relèvent de leur champ.
B. Annuler la VEFA et récupérer vos versements : quand le retard justifie la résolution
Quand le retard se compte en années, que le chantier est à l’arrêt ou que le logement livré ne correspond manifestement pas à ce qui a été vendu, la question se pose de sortir du contrat plutôt que d’attendre indéfiniment. La résolution anéantit rétroactivement la vente : le vendeur doit vous restituer l’intégralité des sommes versées, avec intérêts, et vous récupérez votre capacité d’emprunt pour acheter ailleurs. La loi pose le principe : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice », selon l’article 1224 du code civil. Trois voies s’offrent donc à vous : la clause résolutoire si votre contrat en prévoit une pour le retard de livraison, la notification unilatérale par acte d’huissier ou de commissaire de justice en cas d’inexécution suffisamment grave, ou la demande en justice. L’article 1217 cité plus haut vous autorise à « provoquer la résolution du contrat » quand l’engagement n’a pas été exécuté, et un retard de plusieurs mois sur une date contractuelle ferme constitue une inexécution grave, surtout quand vous avez organisé votre vie autour de cette date.
Avant de résoudre, mesurez les conséquences financières et fiscales de chaque option. Si vous résolvez, vous récupérez vos versements et les frais annexes, mais vous perdez le bénéfice d’un prix bloqué plusieurs années plus tôt, dans un marché où les prix ont pu augmenter, ainsi que les frais de dossier, les intérêts déjà payés et, le cas échéant, l’avantage fiscal attaché au bien. Si vous conservez le bien, vous obtenez les pénalités et les dommages-intérêts exposés dans la première partie, mais vous subissez la décote d’un logement livré tard et parfois défectueux. Faites chiffrer les deux scénarios par écrit : d’un côté le total des sommes à restituer en cas de résolution, versements, intérêts au taux légal depuis chaque versement, frais de notaire, frais de garantie d’emprunt ; de l’autre le total des pénalités et préjudices en cas de maintien, avec vos justificatifs. Le juge peut aussi accorder des délais au débiteur : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues », selon l’article 1343-5 du code civil. Le promoteur pourra donc demander jusqu’à deux ans de délais de paiement, ce qui allonge d’autant votre horizon de recouvrement : anticipez cet argument en démontrant l’urgence de votre situation, double charge de logement, prêt relais, mutation professionnelle.
À Paris et en Île-de-France, où se concentre une part majeure des programmes neufs et des litiges de VEFA, quelques réflexes locaux s’imposent. Saisissez le tribunal judiciaire de Paris, pôle de la construction, quand le programme ou le vendeur relève de son ressort, en joignant dès l’assignation votre acte notarié, l’échéancier des appels de fonds, vos mises en demeure et votre décompte jour par jour des pénalités. Faites constater l’état du chantier ou du logement par un commissaire de justice exerçant à Paris ou dans le département du bien, car son procès-verbal fera foi jusqu’à preuve contraire et fige la date du retard. Vérifiez auprès du greffe du tribunal de commerce compétent si le promoteur fait l’objet d’une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation, comme dans l’affaire de Coutances où la société venderesse était en redressement judiciaire : dans ce cas, déclarez votre créance de pénalités et de dommages-intérêts entre les mains du mandataire dans le délai de deux mois suivant la publication du jugement d’ouverture, et demandez au juge-commissaire l’admission de votre créance pour le montant fixé par le tribunal. Les acquéreurs franciliens supportent souvent les doubles charges les plus lourdes, loyers parisiens et mensualités de prêt, ce qui justifie des demandes de provisions en référé : le juge des référés peut vous allouer une provision sur les pénalités non sérieusement contestables quand le retard est établi par les pièces, ce qui vous apporte des fonds avant le jugement au fond.
Si le promoteur est insolvable, la garantie de remboursement prend le relais de la garantie d’achèvement : rappelez-vous que le vendeur a souscrit soit une garantie d’achèvement, soit une garantie de remboursement des versements en cas de résolution à défaut d’achèvement, et que c’est cette seconde garantie qui paie quand la vente est annulée et que le vendeur ne peut pas restituer. Adressez au garant votre jugement de résolution ou votre notification de résolution avec le décompte des sommes versées, relevés bancaires et appels de fonds à l’appui, et exigez le remboursement dans le délai prévu par la convention de garantie. En cas de refus ou de silence du garant, assignez-le avec le vendeur devant le tribunal judiciaire : les deux actions, résolution contre le vendeur et paiement contre le garant, peuvent être menées dans la même instance, ce qui évite des procédures en cascade. Conservez précieusement l’attestation de garantie annexée à votre acte notarié, car sans elle l’identification du garant et l’étendue de son engagement seront plus difficiles à établir.
Conclusion
Un retard de livraison en VEFA ne se subit pas, il se chiffre et se réclame. Relisez votre acte notarié pour identifier la date promise et la clause de pénalités, mettez le promoteur en demeure par écrit dès que le retard devient significatif, décomptez chaque jour de retard et constituez votre dossier de preuves, quittances de loyer, relevés bancaires, courriers du promoteur. Exigez du vendeur la justification datée de chaque cause de report, en vous souvenant que les tribunaux écartent les excuses générales : à Coutances, seules 28 jours d’intempéries prouvées ont été déduits de 179 jours de retard, et le covid invoqué deux ans après le début de la crise a été rejeté. Réclamez systématiquement les pénalités contractuelles, ajoutez l’indemnisation de vos loyers et de votre préjudice moral avec des justificatifs qui dépassent le forfait, comme les 7 998,95 euros de loyers et 1 500 euros de préjudice moral accordés à Strasbourg. Quand le logement livré n’est pas conforme, consignez le solde au lieu de le verser, et quand le retard devient insupportable ou que le chantier s’arrête, mobilisez le garant financier puis demandez la résolution pour récupérer vos fonds. Chaque étape compte double : elle protège vos droits et elle constitue la preuve que le juge examinera. Agissez par écrit, agir vite, et ne laissez jamais un trimestre de retard supplémentaire s’ajouter sans courrier.
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Votre logement neuf devait être livré pour la rentrée et le promoteur repousse la remise des clés ? Le cabinet vous propose une consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet pour relire votre acte de VEFA, chiffrer vos pénalités et organiser votre mise en demeure. Appelez le 06 46 60 58 22 ou écrivez via la page contact du cabinet en joignant votre acte de vente et vos appels de fonds. Les acquéreurs de Paris et d’Île-de-France bénéficient d’un examen adapté à leur programme, à leur garant et à leur juridiction.