I. La portée et les conditions du droit de préemption du locataire commercial

Le droit de préférence du locataire commercial, institué par la loi Pinel du 18 juin 2014, constitue une innovation majeure du droit des baux commerciaux, visant à favoriser la stabilité des entreprises en leur permettant de devenir propriétaires de leurs locaux. L’article L. 145-46-1 du Code de commerce dispose que le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal, envisageant de vendre celui-ci, doit en informer le locataire. Cette notification vaut offre de vente.

Cette innovation législative rompt avec le principe traditionnel de la libre disposition de la propriété privée en imposant une contrainte d’ordre public au bailleur désireux d’aliéner son bien. En effet, selon les dispositions de l’article L. 145-15 du Code de commerce, toute clause contractuelle insérée dans le bail commercial tendant à priver le locataire de son droit de préférence légal est réputée non écrite. Ce caractère impératif protège le preneur contre les déséquilibres contractuels lors de la signature du bail ou de ses renouvellements successifs. Sur le plan pratique, l’exercice de ce droit permet au commerçant ou à l’artisan de consolider la valeur de son fonds de commerce, l’emplacement géographique constituant généralement l’élément d’attractivité principal de sa clientèle. Devenir propriétaire des murs élimine le risque d’éviction à l’échéance du bail, les contentieux liés à la fixation du loyer de renouvellement déplafonné, ou encore les contraintes liées aux autorisations de travaux et de déspécialisation.

Il importe toutefois de distinguer rigoureusement ce droit de préemption d’ordre légal des pactes de préférence purement conventionnels que les parties peuvent librement stipuler dans le contrat de bail. Alors que le pacte conventionnel est régi par le droit commun des obligations (articles 1123 et suivants du Code civil) et offre une grande souplesse quant à ses conditions d’exercice et ses modalités de purge, le droit de préférence Pinel est enserré dans un formalisme légal strict et intangible, dont la moindre entorse entraîne des sanctions rigoureuses. De surcroît, le droit de préemption du locataire commercial doit s’articuler avec les autres droits de préemption légaux d’intérêt public. En cas de concours avec le droit de préemption urbain (DPU) exercé par une collectivité territoriale, ou le droit de préemption commercial des communes au sein d’un périmètre de sauvegarde du commerce de proximité (articles L. 214-1 et suivants du Code de l’urbanisme), la primauté est systématiquement accordée à la personne publique. L’intérêt général l’emporte sur l’intérêt privé du locataire, suspendant ou éteignant le droit de préférence de ce dernier au profit de la décision d’aménagement public.

A. Le champ d’application de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce

La jurisprudence précise que ce droit n’est pas absolu et dépend étroitement de l’assiette du bail. Comme l’a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt récent : « il résulte de l’article L. 145-46-1 du code de commerce que le droit de préférence du locataire à bail commercial ne lui confère pas un droit d’acquérir en priorité au-delà de l’assiette du bail qui lui a été consenti et est exclu lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu » (Cass. Civ. 3, 19 juin 2025, n° 23-17.604). Cette jurisprudence, confirmée par le Tribunal judiciaire de Paris (TJ Paris, 18 juin 2026, n° 22/13722), limite ainsi considérablement le champ d’application du droit de préférence aux seules hypothèses où le local loué correspond exactement au bien vendu.

Cette exigence d’identité stricte entre l’assiette du bail et l’objet de la vente est une constante protectrice du droit de propriété du bailleur. Si le bailleur décide de vendre un immeuble entier en bloc (mono-propriété), le locataire qui n’occupe qu’un lot commercial au sein de cet immeuble ne peut prétendre à un droit de préemption sur l’intégralité du bâtiment, car cela équivaudrait à le contraindre à acquérir des parties qu’il ne loue pas, ou à forcer le bailleur à diviser son bien en lots de copropriété. Le Tribunal judiciaire de Paris a souligné que cette exclusion s’applique même si le local loué est le seul local commercial de l’immeuble, le reste étant composé d’appartements d’habitation ou de bureaux. Pour les praticiens, la rédaction de la clause d’assiette du bail lors de sa conclusion ou de ses avenants successifs revêt donc une importance capitale. L’exclusion de certains locaux accessoires (comme des caves, des greniers, des réserves indépendantes ou des places de stationnement) de l’assiette du bail commercial, ou au contraire leur intégration maladroite, peut faire obstacle au droit de préemption ou en modifier l’étendue matérielle de manière substantielle lors d’une cession ultérieure.

La notion de « local à usage commercial ou artisanal » est également interprétée restrictivement. Il ne suffit pas que le preneur exerce une activité commerciale ou artisanale ; encore faut-il que le local lui-même soit affecté à cet usage. Cette précision est cruciale pour déterminer si le droit de préemption s’applique. Par ailleurs, la jurisprudence a pu préciser que le droit de préférence ne s’applique pas lorsque le bail commercial n’est pas le titre principal de l’occupation, ou encore lorsque le bail porte sur des locaux mixtes dont la part commerciale n’est pas prépondérante, bien que cette appréciation reste une question de fait relevant de la souveraineté des juges du fond.

Sur le plan professionnel, les exclusions matérielles sont nombreuses et méritent d’être détaillées pour éviter tout risque de contentieux. En premier lieu, les baux professionnels, conclus pour l’exercice d’une activité libérale (médicale, juridique, comptable, etc.), sont totalement exclus du champ d’application de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. Même dans l’hypothèse où les parties ont conventionnellement choisi de soumettre leur bail professionnel aux dispositions protectrices du statut des baux commerciaux (en vertu de l’article L. 145-2 du Code de commerce), la haute juridiction considère que cette soumission volontaire n’emporte pas de plein droit l’application du droit de préemption légal Pinel, qui demeure strictement réservé aux seuls exploitants d’un fonds de commerce ou d’artisanat par nature. De même, les contrats de courte durée, tels que les baux dérogatoires régis par l’article L. 145-5 du Code de commerce (limités à une durée maximale de trois ans), ou les conventions d’occupation précaire caractérisées par des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties, échappent totalement à ce dispositif. L’absence d’un véritable droit au renouvellement inhérent à ces formules contractuelles justifie l’exclusion du droit de préférence, le locataire n’ayant pas vocation à s’ancrer durablement dans les lieux.

Le cas des baux mixtes (comprenant à la fois un local d’habitation et un local commercial ou artisanal) présente une complexité procédurale notable. Lorsque le bail forme un tout indivisible entre la partie commerciale et la partie habitation, les tribunaux s’attachent à déterminer quel est l’usage principal et prépondérant convenu entre les parties. Si l’exploitation du fonds de commerce ou d’artisanat constitue l’élément attractif et principal du bail, le droit de préemption Pinel s’appliquera sur l’ensemble de l’assiette immobilière louée. À l’inverse, si l’activité commerciale est purement accessoire ou occasionnelle par rapport à l’habitation, le locataire ne pourra pas invoquer le bénéfice de l’article L. 145-46-1. Cette situation peut également générer des conflits d’articulation complexes avec le droit de préemption issu de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 protecteur du locataire d’habitation, notamment lorsque le bailleur délivre un congé pour vendre portant sur l’ensemble des locaux mixtes, ce qui exige des conseils juridiques avisés pour purger régulièrement les deux droits sans commettre d’irrégularité fatale à la vente.

B. Les limites et exclusions du droit de préemption

Le législateur a prévu plusieurs exceptions au droit de préférence, notamment en cas de cession globale d’un immeuble, de cession unique de locaux commerciaux distincts, ou de cession à un copropriétaire d’un ensemble commercial. La Cour d’appel de Paris a eu l’occasion de préciser que ces exceptions sont d’interprétation stricte, compte tenu de leur caractère dérogatoire (CA Paris, 25 janvier 2024, n° 21/15897).

L’interprétation stricte des exceptions consacrée par l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 25 janvier 2024 implique que le bailleur ne peut pas étendre conventionnellement ou unilatéralement le champ des dérogations légales pour priver le preneur de son droit d’acquisition. Chaque exception doit être appréciée au regard des faits et répondre précisément aux conditions posées par le texte législatif. Ainsi, pour la cession unique de locaux commerciaux distincts, l’exception ne joue que si la vente porte sur des lots différenciés, autonomes et non reliés physiquement ou juridiquement par un même bail. Si un bailleur tente d’englober artificiellement dans une même vente des locaux distincts pour contourner le droit de préférence d’un locataire, les tribunaux n’hésitent pas à requalifier l’opération et à annuler la cession pour fraude à la loi.

La question de la cession globale d’un immeuble comprenant un seul local commercial a été tranchée par la jurisprudence, qui considère que l’exception s’applique dès lors que l’immeuble vendu est plus vaste que le local loué, même si ce dernier est le seul local commercial de l’immeuble (TJ Paris, 7 mai 2026, n° 23/06613). Cette interprétation, bien que cohérente avec l’objectif de ne pas entraver la cession d’immeubles complexes, fragilise la position du locataire.

La cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial constitue une autre exclusion légale majeure qui répond à une logique de consolidation immobilière et d’aménagement des grands ensembles ou des centres commerciaux. Cette dérogation permet à un copropriétaire d’acquérir de manière privilégiée un lot mis en vente par un autre copropriétaire sans subir la concurrence du droit de préemption du locataire commercial en place. Toutefois, les juges vérifient avec rigueur la qualité réelle de copropriétaire de l’acquéreur au jour de la promesse de vente, cette qualité ne pouvant être acquise de manière fictive ou concomitante à la vente pour éluder les dispositions d’ordre public de la loi Pinel.

Il convient également de noter que le droit de préférence ne s’applique pas en cas de vente à un conjoint, un ascendant ou un descendant du bailleur. Cette exception vise à protéger la transmission familiale du patrimoine. Toutefois, elle est également interprétée strictement par les tribunaux, qui veillent à ce que cette exception ne soit pas utilisée pour contourner le droit de préemption du locataire commercial de manière frauduleuse.

L’exception familiale, bien que protectrice de la transmission patrimoniale et successorale des familles, est placée sous haute surveillance judiciaire. Les tribunaux veillent à ce que cette vente ou donation à un proche (conjoint, ascendant, descendant du bailleur ou de son conjoint) ne serve pas de « relais » ou de montage frauduleux destiné à purger indirectement le droit du preneur. Si la revente du local à un tiers intervient peu de temps après l’acquisition familiale, sans justification économique ou personnelle sérieuse, le locataire commercial est fondé à engager une action en responsabilité et en nullité de la vente sur le fondement de la fraude à la loi, démontrant que l’opération familiale n’avait pour seul dessein que d’écarter frauduleusement l’application de l’article L. 145-46-1.

Par ailleurs, d’autres formes de mutations de propriété échappent par nature ou par décision jurisprudentielle constante au droit de préemption du locataire commercial. Il en va ainsi des apports en société (par exemple, l’apport de l’immeuble à une Société Civile Immobilière ou à une société commerciale par actions). L’apport en société n’équivaut pas à une vente au sens strict puisqu’il n’y a pas de prix en argent versé, mais une attribution de parts sociales ou d’actions en contrepartie de l’apport en nature. En l’absence de prix déterminé en numéraire, le droit de préemption ne peut s’exercer. Néanmoins, l’apport frauduleux destiné exclusivement à faire échec aux droits du preneur peut être sanctionné. De même, la cession des parts sociales de la SCI propriétaire des murs (la « pierre-papier ») n’ouvre pas droit au droit de préférence du locataire, l’immeuble restant la propriété de la personne morale dont seuls les associés changent. Enfin, les opérations d’échange de biens immobiliers (avec ou sans soulte) ou les dations en paiement (remise de l’immeuble à un créancier pour éteindre une d’une dette préexistante) sont également exclues de l’application de la loi Pinel, tout comme les ventes forcées par adjudication publique (saisie immobilière, licitation judiciaire), car elles ne procèdent pas d’une décision volontaire du bailleur d' »envisager de vendre » au sens du texte légal.

II. Les contentieux de la mise en œuvre et de la sanction du droit de préemption

A. Les formalités de purge du droit de préemption et leurs conséquences

La purge du droit de préemption est une formalité substantielle, dont le non-respect entraîne la nullité de la vente. La notification doit être précise, mentionnant le prix et les conditions de la vente envisagée. À cet égard, la Cour d’appel d’Orléans a souligné l’importance de la régularité des formalités de purge (CA Orléans, 12 février 2026, n° 24/01527). L’absence de purge ou une purge irrégulière ouvre une action en nullité au profit du locataire, comme l’ont illustré diverses décisions récentes (TJ Paris, 20 juin 2024, n° 21/09713).

La procédure de purge du droit de préemption est soumise à des exigences chronologiques et formelles d’une rigueur absolue, dont le respect scrupuleux conditionne la sécurité juridique de l’ensemble de la transaction immobilière. La notification de l’offre de vente doit être adressée au preneur commercial par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LRAR) ou par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice). En pratique, le recours à l’acte extrajudiciaire par commissaire de justice est très largement préconisé par les praticiens afin de conférer une date certaine incontestable à la notification et de prévenir les contestations relatives à la réception de l’acte, à l’identité du signataire ou à l’intégrité du contenu du pli envoyé. La notification doit, sous peine de nullité textuelle, reproduire intégralement et textuellement les quatre premiers alinéas de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. L’omission d’une seule ligne de ces dispositions légales ou une retranscription erronée vicie irrémédiablement la notification, la rendant nulle et non avenue, de sorte que la purge est réputée n’avoir jamais été effectuée.

Le contenu de la notification doit préciser de manière transparente, ferme et définitive le prix de vente proposé pour les locaux ainsi que les conditions générales de la cession (telles que les modalités de paiement du prix, l’existence de servitudes passives ou actives, ou les conditions suspensives d’urbanisme). L’une des difficultés majeures et récurrentes du contentieux de la purge réside dans l’intégration des honoraires de l’agent immobilier ou de l’intermédiaire au sein du prix notifié au locataire. La jurisprudence de la Cour de cassation s’est prononcée de manière constante : le droit de préférence du locataire commercial s’exerce sur le prix « net vendeur » fixé par le propriétaire. Le bailleur ne peut en aucun cas imposer au locataire, déjà installé dans les lieux et titulaire d’un droit d’acquisition légal, le paiement des honoraires de l’agent immobilier qu’il a lui-même mandaté pour rechercher un tiers acquéreur. Par conséquent, la notification de purge qui présente un prix global incluant les honoraires de l’agence sans distinguer clairement le prix principal net vendeur, ou qui subordonne la vente au paiement d’une commission d’entremise, est entachée de nullité. Si le preneur décide d’exercer son droit de préférence, il est en droit d’acquérir le local au seul prix net vendeur, excluant de facto la commission de l’agent immobilier, sauf si le locataire a lui-même mandaté expressément cet intermédiaire pour négocier la transaction, ce qui demeure exceptionnel en pratique.

Le formalisme des délais de réponse et de réalisation de la vente est tout aussi strict et impératif :

1. À compter de la date de réception de la notification de purge, le locataire dispose d’un d’un délai de réflexion d’un (1) mois pour faire connaître sa décision. Ce délai est un délai préfix, ce qui signifie qu’il ne peut être suspendu, interrompu ou prolongé. Le silence du locataire à l’expiration de ce délai de un mois vaut de plein droit refus de l’offre de vente et renonciation à son droit de préférence.

2. Si le locataire décide d’accepter l’offre de vente, il doit notifier son acceptation au bailleur dans ce même délai de un mois, selon les mêmes formes (LRAR ou acte de commissaire de justice).

3. À compter de l’envoi de son acceptation au propriétaire, le locataire dispose d’un délai légal de deux (2) mois pour régulariser l’acte authentique de vente par-devant notaire.

4. Toutefois, si le locataire mentionne expressément dans sa notification d’acceptation qu’il entend recourir à un prêt immobilier pour financer son acquisition, le délai de réalisation de la vente est légalement et automatiquement porté à quatre (4) mois.

5. Pendant toute la durée de ces délais de deux ou quatre mois, le bailleur est contractuellement lié au locataire et ne peut en aucun cas aliéner le bien au profit d’un tiers.

6. Si la vente n’est pas régularisée par acte authentique dans le délai imparti (2 ou 4 mois) en raison de la carence ou de l’impossibilité pour le locataire d’obtenir son financement, l’acceptation de l’offre de vente devient caduque de plein droit. Le bailleur retrouve alors l’entière liberté de disposer de son bien et peut le vendre immédiatement à un tiers acquéreur, sous réserve que les conditions de prix et de charges soient rigoureusement identiques à celles initialement proposées au locataire commercial.

Le contentieux porte souvent sur la question de savoir si le droit de préférence a été correctement purgé avant la conclusion de la vente. Les juges du fond vérifient scrupuleusement la réalité des formalités accomplies (TJ Lorient, 11 février 2026, n° 25/01471). Une simple information verbale ou incomplète est insuffisante, la Cour d’appel de Paris exigeant une notification formelle respectant scrupuleusement les exigences de l’article L. 145-46-1 (CA Paris, 18 janvier 2024, n° 21/15175).

Le mécanisme de la seconde purge, également qualifié de droit de préemption subsidiaire, constitue une garantie indispensable pour éviter que le bailleur ne contourne la loi en notifiant initialement au locataire un prix dissuasif, pour ensuite consentir à un tiers acquéreur un prix nettement inférieur ou des conditions d’acquisition plus avantageuses (telles qu’un paiement échelonné ou l’absence de garanties). Ainsi, si le propriétaire décide de vendre son local à un tiers à des conditions ou à un prix plus avantageux que ceux qui figuraient dans la notification initiale, le bailleur, ou à défaut le notaire chargé de rédiger l’acte authentique de vente, doit impérativement notifier ces nouvelles conditions au locataire, à peine de nullité de la vente globale conclue avec le tiers. Cette notification subsidiaire vaut nouvelle offre de vente au profit du preneur commercial et est valable pendant un délai d’un (1) mois à compter de sa réception. Les mêmes délais de réalisation de la vente (2 ou 4 mois) s’appliquent en cas d’acceptation par le locataire.

Le Tribunal judiciaire de Lorient, dans son jugement du 11 février 2026 (n° 25/01471), a rappelé que les juges du fond procèdent à une analyse minutieuse des pièces contractuelles et des actes de procédure pour vérifier la parfaite concordance des prix et des conditions entre la vente projetée avec le tiers et les offres notifiées successives au locataire. Toute discordance, même minime, ou tout retard dans la notification de la baisse de prix constitue une violation caractérisée de la loi Pinel qui vicie la vente d’une nullité substantielle. De même, l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 18 janvier 2024 (n° 21/15175) rappelle de manière salutaire qu’une simple proposition verbale, un courrier informel ou un projet de compromis de vente transmis de manière désordonnée ne peuvent en aucun cas équivaloir à une notification de purge régulière. Le formalisme de l’article L. 145-46-1 est d’ordre public de protection et ne souffre aucun équivalent ou aménagement pragmatique.

B. Les sanctions de la violation du droit de préemption et les enjeux probatoires

La sanction principale de la violation du droit de préemption est la nullité de la vente. Toutefois, cette sanction n’est pas systématique et dépend de la capacité du locataire à prouver son préjudice. La Cour d’appel de Paris a pu rejeter des demandes de dommages-intérêts faute de démonstration probante d’un préjudice certain et actuel (CA Paris, 29 novembre 2024, n° 23/02822).

Sur le plan procédural, l’action en nullité de la vente immobilière conclue au mépris des droits du locataire est qualifiée d’action en nullité relative. En effet, la protection instituée par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce a été édictée dans l’intérêt exclusif du preneur commercial à qui le droit de préférence a été consenti par la loi. Par conséquent, seul le locataire commercial est recevable à agir en justice pour solliciter l’annulation de la vente. Ni le bailleur fautif, ni le tiers acquéreur de mauvaise foi ne peuvent invoquer cette nullité pour tenter de se délier de leurs obligations réciproques ou de faire annuler une vente devenue indésirable. L’action en nullité doit être portée devant le Tribunal Judiciaire dans le ressort duquel est situé l’immeuble litigieux, la représentation par un avocat inscrit au barreau compétent étant strictement obligatoire sous peine d’irrecevabilité de l’assignation.

Le délai de prescription applicable à cette action en nullité est le délai quinquennal de droit commun prévu par l’article 2224 du Code civil. L’action se prescrit donc par cinq (5) ans à compter du jour où le locataire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son droit. En pratique, ce point de départ est généralement fixé à la date de la publication de l’acte de vente authentique irrégulier au Service de la Publicité Foncière, cette publication conférant une opposabilité erga omnes à la mutation de propriété, ou à la date à laquelle le nouveau propriétaire notifie au locataire le transfert du bail et lui adresse des demandes de paiement de loyers.

L’effet rétroactif de la nullité emporte des bouleversements juridiques et financiers considérables pour l’ensemble des parties à la transaction. La vente annulée est réputée n’avoir jamais existé. Le tiers acquéreur est dans l’obligation de restituer l’immeuble au bailleur d’origine, tandis que le bailleur doit restituer l’intégralité du prix de vente perçu à l’acquéreur évincé. De plus, le bailleur doit rembourser au tiers acquéreur les frais d’acquisition, de mutation et d’enregistrement, ainsi que les éventuels frais de notaire engagés de bonne foi lors de la signature de l’acte authentique irrégulier. Le locataire commercial retrouve quant à lui son bailleur d’origine et la situation juridique antérieure à la vente viciée, lui permettant d’exiger d’être régulièrement purgé de son droit de préférence si le propriétaire persiste dans son intention d’aliéner le local.

Une question cruciale qui a suscité d’importants débats doctrinaux et jurisprudentiels concerne la possibilité pour le locataire commercial d’obtenir, outre l’annulation de la vente viciée, sa substitution forcée dans les droits du tiers acquéreur. La Cour de cassation s’est prononcée de manière restrictive : contrairement à d’autres mécanismes de préemption légaux (comme le droit de préemption des indivisaires ou le droit de préemption urbain), l’article L. 145-46-1 du Code de commerce ne prévoit pas de droit de substitution directe au profit du preneur. La seule sanction légalement admissible reste la nullité rétroactive de la vente. Le locataire ne peut donc pas contraindre le juge à le déclarer acquéreur de l’immeuble en lieu et place du tiers, ce qui constitue une limite pratique évidente à l’efficacité de sa protection, puisque le bailleur peut fort bien décider de renoncer définitivement à la vente de son bien après l’annulation judiciaire de la transaction.

La charge de la preuve incombe au locataire qui invoque le préjudice, ce qui rend l’exercice difficile. Dans de nombreuses espèces, les juges du fond sanctionnent les manquements aux formalités par une annulation, mais restent prudents sur l’octroi de dommages-intérêts excessifs (CA Orléans, 9 octobre 2025, n° 22/00942). Il apparaît ainsi que, si la protection légale est effective sur le plan formel, son efficacité pratique demeure largement dépendante de la rigueur probatoire du demandeur.

Le contentieux indemnitaire exige ainsi du locataire commercial une rigueur d’analyse et une constitution de dossier de premier ordre. Pour obtenir l’allocation de dommages-intérêts en réparation de la violation de son droit de préférence, le preneur doit faire la démonstration indiscutable d’un préjudice direct, certain et actuel, distinct du seul trouble résultant de la procédure judiciaire. Le préjudice réparable réside principalement dans la « perte de chance » sérieuse et réelle d’acquérir les locaux et de valoriser ainsi son patrimoine commercial. Comme l’illustre l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 29 novembre 2024 (n° 23/02822), l’action indemnitaire est irrémédiablement rejetée si le locataire se borne à alléguer une perte de chance abstraite, sans produire de pièces justificatives démontrant sa capacité financière concrète à acquérir le bien au prix notifié à la date de la vente irrégulière. Le locataire doit verser aux débats des éléments de preuve tangibles, tels que des bilans comptables certifiés faisant apparaître une trésorerie saine et un excédent brut d’exploitation suffisant, des simulations d’emprunt immobilier réalisées par des courtiers ou des institutions bancaires, ou idéalement des accords de principe écrits de banques d’affaires confirmant l’octroi d’un prêt immobilier pour le montant de l’acquisition envisagée.

De plus, le locataire doit quantifier précisément le préjudice économique résultant de l’impossibilité de devenir propriétaire. Il peut s’agir de la différence financière à long terme entre le montant des loyers commerciaux versés à fonds perdu et les mensualités de remboursement d’emprunt qu’il aurait acquittées s’il avait pu acheter le bien, ou de la dépréciation de la valeur de son fonds de commerce résultant de la précarité de sa situation locative face à un nouveau bailleur tiers potentiellement hostile. L’arrêt de la Cour d’appel d’Orléans du 9 octobre 2025 (n° 22/00942) confirme que les juges du fond rejettent systématiquement les évaluations forfaitaires, approximatives ou disproportionnées de préjudice, exigeant des rapports d’expertise financière ou des analyses de commissaires aux comptes détaillées. Les praticiens doivent donc veiller, dès l’introduction de l’instance, à consolider l’argumentation juridique par un dossier de pièces financières irréprochable afin d’éviter une victoire purement platonique qui se limiterait à l’annulation de la vente sans aucune indemnisation financière compensatrice des efforts et frais engagés.

Conclusion

Le droit de préemption du locataire commercial demeure un outil de protection essentiel mais complexe. La jurisprudence de 2026 confirme une tendance à l’interprétation stricte des exceptions, limitant l’efficacité de ce droit lorsque les locaux loués ne constituent qu’une partie de l’immeuble vendu. Pour les praticiens, la prudence reste de mise tant dans la purge des formalités que dans la constitution des dossiers contentieux en cas de violation.

Face à la complexité croissante des règles de purge et aux sanctions drastiques qui s’y rattachent, le rôle des professionnels du droit de l’immobilier s’avère plus que jamais déterminant. Les rédacteurs d’actes, qu’ils soient avocats spécialisés ou notaires, portent une responsabilité professionnelle lourde lors de la cession de locaux commerciaux. Il leur appartient de mener des investigations approfondies sur l’assiette matérielle exacte des baux en cours, de vérifier l’immatriculation effective des locataires au RCS ou au RNE, et de s’assurer de la parfaite régularité formelle de chaque notification de purge. Le notaire, garant de la sécurité juridique des actes authentiques et de leur opposabilité, doit refuser de prêter son ministère à une vente immobilière si les preuves d’une purge régulière et complète (qu’il s’agisse de la purge initiale ou subsidiaire) ne lui sont pas fournies par le vendeur. À défaut, sa responsabilité civile professionnelle peut être lourdement engagée, l’obligeant à garantir le vendeur ou l’acquéreur des condamnations prononcées à leur encontre en cas d’annulation de la vente.

D’autres décisions ont également été citées : CA Basse-Terre, 28 août 2025, n° 24/00695 et TJ Paris, 30 décembre 2025, n° 21/03771.

L’arrêt de la Cour d’appel de Basse-Terre du 28 août 2025 (n° 24/00695) et le jugement du Tribunal judiciaire de Paris du 30 décembre 2025 (n° 21/03771) illustrent parfaitement cette tendance de fond. La décision de Basse-Terre met en relief l’importance des éléments de preuve apportés par le preneur commercial pour caractériser la faute délictuelle du bailleur lorsque ce dernier a sciemment dissimulé son projet de vente ou a délibérément faussé les conditions d’acquisition transmises. Quant à la décision du Tribunal judiciaire de Paris du 30 décembre 2025, elle met en évidence la sévérité des juges à l’égard des notaires qui omettent de vérifier les justificatifs de purge ou qui se contentent des affirmations unilatérales du bailleur vendeur sans exiger la production des clés de réception des lettres recommandées ou des exploits de commissaires de justice. Ces décisions rappellent à tous les acteurs de la transaction immobilière que la loi Pinel, loin d’être une simple formalité de style, constitue un pilier de l’ordre public de protection commerciale dont la méconnaissance fragilise l’ensemble de l’édifice contractuel et expose les contrevenants à de lourdes conséquences financières.

Sources et décisions citées

Les décisions et textes cités dans cet article sont consultables sur les sites officiels :

• Cass. Civ. 3, 19 juin 2025, n° 23-17.604
• Cass. Civ. 3, 19 juin 2025, n° 23-17.604
• CA Paris, 25 janvier 2024, n° 21/15897
• CA Paris, 25 janvier 2024, n° 21/15897
• CA Orléans, 12 février 2026, n° 24/01527
• CA Orléans, 12 février 2026, n° 24/01527
• CA Orléans, 12 février 2026, n° 24/01527
• CA Paris, 18 janvier 2024, n° 21/15175
• CA Paris, 29 novembre 2024, n° 23/02822
• CA Orléans, 9 octobre 2025, n° 22/00942
• CA Basse-Terre, 28 août 2025, n° 24/00695
• CA Basse-Terre, 28 août 2025, n° 24/00695