Votre avis de taxe foncière 2026 est arrivé et la somme vous semble trop élevée. Vous n’êtes pas seul dans cette situation. Les avis ont été mis en ligne le 27 août 2026 pour les contribuables non mensualisés, et ils arrivent à partir du 19 septembre pour les mensualisés, avec une date limite de paiement fixée au 15 octobre 2026 pour les montants inférieurs ou égaux à 300 euros et au 20 octobre 2026 à minuit pour le paiement en ligne. Sur les réseaux sociaux et dans la presse immobilière, des propriétaires racontent des augmentations spectaculaires, parfois d’un tiers en un an, et s’interrogent sur les erreurs de calcul de l’administration. Face à un avis qui flambe, trois réflexes protègent vos droits. D’abord, vérifier la base de calcul ligne par ligne, car une surface erronée ou un local mal classé se contestent avec des preuves simples. Ensuite, déposer une réclamation dans les délais, puisque l’avis 2026 peut être contesté jusqu’au 31 décembre 2027. Enfin, demander expressément le sursis de paiement pour la partie contestée au lieu de payer sans discuter. Cet article explique qui doit payer la taxe foncière en 2026, comment repérer les erreurs qui justifient un dégrèvement et comment obtenir gain de cause devant l’administration puis devant le tribunal administratif, avec les textes applicables et trois décisions récentes du Conseil d’État à l’appui.
I. Pourquoi votre avis de taxe foncière 2026 est plus élevé et qui doit vraiment payer
A. Comment vérifier la base de calcul : valeur locative, abattement et erreurs du rôle
La taxe foncière sur les propriétés bâties n’est pas calculée sur le prix de votre logement ni sur son loyer réel. Elle est établie chaque année à partir de la valeur locative cadastrale, c’est-à-dire le loyer annuel théorique que votre bien pourrait produire, tel qu’il résulte des caractéristiques enregistrées par l’administration. Le principe de base est posé par le code général des impôts : « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. » Ce texte, c’est l’article 1380 du code général des impôts. Tout le contentieux de la taxe foncière commence donc par une question simple : la valeur locative retenue correspond-elle à la réalité de votre bien.
La mécanique de calcul mérite d’être comprise avant toute contestation. L’article 1388 du code général des impôts dispose : « La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d’après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d’assurances, d’amortissement, d’entretien et de réparation. » Autrement dit, l’administration part de la valeur locative cadastrale, applique un abattement forfaitaire de moitié, puis multiplie la base ainsi obtenue par les taux votés par la commune et l’intercommunalité. Quand votre avis augmente fortement alors que les taux ont peu bougé, l’explication se trouve presque toujours dans la valeur locative : revalorisation annuelle des bases, changement de catégorie du local, prise en compte d’une dépendance ou d’un élément de confort, ou tout simplement erreur sur la surface, la consistance ou l’affectation du bien.
La valeur locative elle-même obéit à une règle précise qu’il faut connaître pour contester utilement. L’article 1494 du code général des impôts prévoit que la valeur locative est déterminée « pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte », conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508. Cette notion de fraction de propriété destinée à une utilisation distincte joue un rôle décisif pour les ensembles immobiliers, les locaux commerciaux et les immeubles divisés en plusieurs lots. Un contribuable peut soutenir que son bien aurait dû être évalué en plusieurs fractions distinctes, ou au contraire en un ensemble unique, et cette qualification change directement le montant de l’impôt.
Le Conseil d’État vient de le rappeler dans une affaire qui concerne un ensemble commercial à Nîmes. La société propriétaire avait, selon l’arrêt, « contesté la valeur locative cadastrale retenue par l’administration pour le calcul de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2016, à raison de cet immeuble ». Le tribunal administratif avait partiellement fait droit à sa demande, mais la société soutenait que l’immeuble aurait dû être évalué en trois lots distincts compte tenu de ses caractéristiques physiques et de son utilisation pour une unique activité de négoce de pneumatiques. Le Conseil d’État relève : « le tribunal a omis de répondre au moyen, opérant, contestant l’évaluation de la valeur locative de l’ensemble immobilier en cause en trois lots distincts eu égard aux caractéristiques physiques de cet immeuble et à son utilisation ». Il en tire la conséquence logique : « Par suite, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens du pourvoi, la société Fortunio II est fondée à demander l’annulation de l’article 4 du jugement qu’elle attaque. » L’affaire est renvoyée au tribunal administratif de Nîmes et l’État est condamné à verser 3 000 euros à la société au titre des frais de justice. Voir Conseil d’État, 9ème chambre, 28 mars 2022, n° 438905. L’enseignement pratique est direct : le juge doit examiner chaque moyen sérieux relatif à l’évaluation de la valeur locative, et le contribuable qui documente précisément les caractéristiques physiques et l’utilisation de son bien obtient l’annulation d’un jugement qui les ignore.
Concrètement, la vérification commence par la lecture attentive de l’avis et du relevé de propriété. Comparez la surface pondérée, le nombre de pièces, la catégorie du local, les dépendances (cave, garage, parking, terrasse) et les éléments de confort (chauffage central, ascenseur, salle d’eau) avec la réalité. Les erreurs les plus fréquentes portent sur des travaux anciens jamais pris en compte à la baisse, comme une démolition partielle ou une pièce devenue inhabitable, sur des dépendances qui n’existent plus ou qui appartiennent à un autre lot, sur un local professionnel reclassé à tort en catégorie supérieure, ou sur un changement d’affectation non enregistré. Rassemblez les preuves dès maintenant : acte de vente avec descriptif, plans du logement, diagnostics, photographies datées, factures de travaux, attestations du syndic ou du géomètre. Ces pièces serviront deux fois : d’abord pour la réclamation amiable, ensuite devant le tribunal administratif si l’administration maintient l’imposition. Un écart de catégorie ou de surface de quelques mètres carrés suffit parfois à justifier un dégrèvement de plusieurs centaines d’euros, et l’administration corrige plus volontiers un dossier chiffré et documenté qu’une plainte générale sur la cherté de l’impôt.
B. Vente, achat ou construction neuve : qui paie la taxe foncière en 2026
Beaucoup de contestations naissent d’un malentendu sur la personne redevable. La règle est simple et brutale : la taxe foncière est due pour l’année entière par celui qui est propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition, quel que soit le changement de propriétaire intervenu ensuite. L’article 1415 du code général des impôts l’énonce en ces termes : « La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition. » Si vous avez acheté votre logement en mars 2026, le vendeur reste redevable de la taxe foncière 2026 entière envers le Trésor public, même si vous occupez le bien depuis le printemps. Complément indispensable, l’article 1400 du code général des impôts précise : « toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel », sous réserve des dispositions des articles 1403 et 1404 En cas d’usufruit, de bail emphytéotique, de bail à construction ou de bail réel solidaire, l’impôt est établi au nom de l’usufruitier ou du preneur, et non du nu-propriétaire ou du bailleur.
Cette règle ne signifie pas que l’acquéreur ne paie jamais rien. Dans la pratique des ventes, l’acte notarié prévoit presque toujours une répartition au prorata du temps d’occupation entre vendeur et acquéreur, convenue entre les parties et sans effet envers l’administration. Le vendeur paie l’avis entier au Trésor, puis récupère la part de l’acquéreur en application de la clause de l’acte. Quand cette clause manque, quand le décompte est faux ou quand l’une des parties refuse de rembourser, le litige devient civil entre vendeur et acquéreur, alors que le contentieux fiscal contre l’avis lui-même obéit à d’autres règles. Pour le calcul détaillé du prorata et les recours entre vendeur et acquéreur, notre article consacré à la répartition de la taxe foncière entre vendeur et acquéreur en 2026 expose la méthode et les modèles de décompte. Avant de contester l’avis lui-même, vérifiez donc à quel titre vous êtes imposé : propriétaire au 1er janvier, usufruitier, preneur à bail de longue durée, ou acquéreur en remboursement conventionnel. Une réclamation fondée sur la qualité de redevable n’a de chance que si l’administration s’est trompée de personne au regard du 1er janvier 2026.
La situation des constructions neuves mérite une attention particulière, car elle ouvre droit à une exonération temporaire que beaucoup de propriétaires perdent par simple défaut de déclaration. L’article 1383 du code général des impôts dispose : « Les constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction à usage d’habitation sont exonérées de la taxe foncière sur les propriétés bâties durant les deux années qui suivent celle de leur achèvement. » Une maison achevée en 2024 est donc exonérée au titre de 2025 et 2026, sous réserve des délibérations communales qui peuvent limiter l’exonération, pour la part communale, à une fraction de la base comprise entre 40 % et 90 %. Mais cette exonération n’est jamais automatique. L’article 1406 du code général des impôts impose : « Les constructions nouvelles, ainsi que les changements de consistance ou d’affectation des propriétés bâties et non bâties, sont portés par les propriétaires à la connaissance de l’administration, dans les quatre-vingt-dix jours de leur réalisation définitive et selon les modalités fixées par décret. » Quatre-vingt-dix jours après l’achèvement, pas un de plus : passé ce délai, l’exonération est compromise.
Le Conseil d’État applique cette règle sans indulgence. Dans une affaire jugée en 2018, des propriétaires avaient achevé leur maison le 16 février 2015 sans souscrire la déclaration dans les délais, malgré une lettre de relance de l’administration reçue le 8 juillet 2015. Ils demandaient la décharge de la taxe foncière 2016 en invoquant l’exonération des constructions nouvelles. Le tribunal administratif de Bordeaux leur avait donné raison, mais le ministre s’est pourvu en cassation. Le Conseil d’État rappelle d’abord les textes, puis tranche : « Il résulte de ces dispositions qu’il appartient au contribuable de porter à la connaissance de l’administration l’existence d’une construction nouvelle dans les quatre-vingt-dix jours de sa réalisation définitive pour pouvoir bénéficier de l’exonération prévue par l’article 1383 du code général des impôts pendant les deux années qui suivent l’achèvement de la construction et qu’une déclaration tardive ne lui ouvre droit au bénéfice de l’exonération que pour la période restant à courir après le 1er décembre de l’année suivante. » Constatant que la demande présentée au titre de l’année 2016 était tardive, il annule le jugement et rejette la demande de décharge des contribuables. Voir Conseil d’État, 10ème chambre, 26 novembre 2018, n° 419798. La leçon est limpide : si votre construction s’est achevée récemment, vérifiez que la déclaration a bien été déposée dans les quatre-vingt-dix jours, et si vous recevez un avis alors que vous pensiez être exonéré, contrôlez en priorité la date et la preuve de dépôt de cette déclaration avant tout autre moyen.
Deux autres situations appellent une vigilance du même ordre. Les changements de consistance (agrandissement, surélévation, division d’un logement en plusieurs lots, transformation d’un garage en pièce habitable) et les changements d’affectation (passage d’un usage d’habitation à un usage professionnel, ou l’inverse) doivent eux aussi être déclarés, et ils modifient la valeur locative à la hausse comme à la baisse. Un propriétaire qui a divisé un grand appartement parisien en deux studios sans le déclarer risque un rehaussement avec rappels, tandis que celui qui a réuni deux lots ou supprimé des éléments de confort peut obtenir une baisse durable en déclarant la situation réelle. De même, un immeuble vacant, en ruines ou devenu impropre à toute utilisation peut ouvrir droit à des dégrèvements spécifiques, à condition de prouver l’état du bien et son caractère durable. Dans tous les cas, la photographie du bien au 1er janvier 2026 commande l’imposition 2026 : ce qui a changé en cours d’année ne jouera que pour 2027, et ce qui existait au 1er janvier mais a disparu depuis reste imposable pour 2026. Cette logique annuelle explique pourquoi la date des travaux et la date des déclarations doivent être établies avec une précision de calendrier, pièces à l’appui.
II. Comment contester votre taxe foncière 2026 et suspendre le paiement
A. Réclamation avant le 31 décembre 2027 : délais, lettre et pièces à joindre
Contester ne consiste pas à refuser de payer puis à attendre que l’affaire se tasse. La procédure fiscale attend du contribuable une réclamation écrite, motivée et chiffrée, adressée dans un délai strict. Pour les impôts directs locaux, dont la taxe foncière fait partie, l’article R*196-2 du livre des procédures fiscales dispose : « Pour être recevables, les réclamations relatives aux impôts directs locaux et aux taxes annexes doivent être présentées à l’administration des impôts au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle, selon le cas : a) De la mise en recouvrement du rôle, de la notification d’un avis de mise en recouvrement ou de l’émission d’un titre de perception ». Pour l’avis de taxe foncière 2026 mis en recouvrement à l’automne 2026, la réclamation doit donc parvenir à l’administration au plus tard le 31 décembre 2027. Passée cette date, la réclamation est irrecevable et le juge la rejettera sans examiner le fond, même si l’erreur de l’administration est évidente. Ce délai d’un an et trois mois peut sembler confortable, mais les preuves se perdent vite : photos de l’état du bien, attestations, plans et factures doivent être réunis tant que les souvenirs sont frais et que les interlocuteurs (ancien syndic, entrepreneur, notaire) restent joignables.
La réclamation peut être adressée par trois canaux, au choix du contribuable. La voie la plus rapide passe par l’espace personnel sur le site des impôts : messagerie sécurisée, rubrique écrire, motif réclamation puis réclamation sur la taxe foncière, avec sélection de l’année 2026 et possibilité de joindre des pièces. La voie postale reste pleinement valable : une simple lettre sur papier libre, envoyée au centre des finances publiques dont l’adresse figure en tête de l’avis, suffit, à condition de mentionner toutes les références de l’avis et de joindre les justificatifs. Le dépôt au guichet du service concerné permet enfin d’obtenir un récépissé et de discuter du dossier avec un agent. Quel que soit le canal, trois mentions conditionnent l’efficacité de la démarche. D’abord, l’identification précise : nom, adresse du bien, références de l’avis, année 2026. Ensuite, l’exposé de l’erreur avec son chiffrage : surface réelle contre surface retenue, catégorie contestée, dépendance inexistante, exonération applicable, avec le montant du dégrèvement demandé. Enfin, et c’est le point que la plupart des contribuables oublient, la demande expresse de sursis de paiement pour la partie contestée, dont dépend la suspension du recouvrement.
Le sursis de paiement est le bouclier du contribuable qui conteste sans vouloir s’exposer aux poursuites ni payer une somme qu’il estime indue. L’article L277 du livre des procédures fiscales l’autorise en ces termes : « Le contribuable qui conteste le bien-fondé ou le montant des impositions mises à sa charge est autorisé, s’il en a expressément formulé la demande dans sa réclamation et précisé le montant ou les bases du dégrèvement auquel il estime avoir droit, à différer le paiement de la partie contestée de ces impositions et des pénalités y afférentes. » Le texte ajoute que l’exigibilité de la créance et la prescription de l’action en recouvrement sont suspendues jusqu’à la décision définitive de l’administration ou du tribunal. Deux conditions cumulatives se dégagent : formuler expressément la demande dans la réclamation elle-même, et préciser le montant ou les bases du dégrèvement espéré. Une lettre qui conteste sans chiffrer, ou qui chiffre sans demander le sursis, ne suspend rien.
Le Conseil d’État a durci encore cette exigence dans une décision du 25 juillet 2023. Un contribuable marseillais contestait une cotisation et invoquait le sursis de paiement, en faisant valoir qu’il avait formé sa demande dans les temps. Le Conseil d’État répond en combinant les textes : « Il résulte des dispositions combinées citées au point 2 que le bénéfice du sursis de paiement d’un impôt direct local, sur le fondement de l’article L. 277 du livre des procédures fiscales, est subordonné à la condition de former une demande expresse en ce sens à l’occasion d’une réclamation présentée dans le délai prévu au a) de l’article R. 196-2 dudit livre. » Et d’ajouter : « Il revient au contribuable de justifier qu’il a formé » cette demande. Voir Conseil d’État, 3ème chambre, 25 juillet 2023, n° 464271. Autrement dit, le sursis n’est pas un effet automatique de la contestation : c’est un droit conditionné par une formule expresse, glissée dans une réclamation elle-même présentée dans le délai. La parade est simple et doit devenir un réflexe de rédaction : terminer chaque réclamation par une phrase expresse qui sollicite le sursis de paiement de l’article L. 277 pour la partie contestée en précisant son montant chiffré, et conserver la preuve de l’envoi, le cachet postal faisant foi pour les délais fiscaux.
Si l’administration rejette la réclamation, la partie n’est pas perdue : le contribuable peut saisir le tribunal administratif. La juridiction compétente est celle du lieu de l’immeuble, et le recours doit être formé dans les deux mois de la notification de la décision de rejet, comme le rappelle l’article R421-1 du code de justice administrative : « La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. » Devant le juge, les moyens préparés dès la réclamation prennent toute leur valeur : erreur sur la valeur locative avec les arrêts et les textes à l’appui, exonération de construction nouvelle avec la preuve de la déclaration dans les quatre-vingt-dix jours, erreur sur la personne redevable avec l’acte de vente et la situation au 1er janvier. Le mémoire doit reprendre chaque moyen séparément, car le juge est tenu d’y répondre : l’arrêt Fortunio cité plus haut montre qu’un tribunal qui passe sous silence un moyen sérieux sur l’évaluation s’expose à l’annulation. Joignez l’avis, la réclamation, la décision de rejet, les preuves de l’erreur et, le cas échéant, un tableau comparatif entre les caractéristiques retenues et les caractéristiques réelles. L’administration supporte alors la charge de justifier son évaluation, et un dossier précis et chiffré inverse souvent le rapport de force avant même l’audience.
B. Taxe foncière à Paris et en Île-de-France : guichets, réflexes locaux et points de vigilance
À Paris et en Île-de-France, la taxe foncière obéit aux mêmes textes nationaux, mais la densité urbaine et les valeurs locatives élevées donnent à la contestation un relief particulier. Premier réflexe francilien : comparer sur l’avis 2026 le taux communal et le taux intercommunal avec ceux de 2025. Les taux sont votés chaque année par la collectivité, et une partie des hausses ressenties provient de ces votes cumulés avec la revalorisation nationale des bases. Quand les deux effets se superposent, l’augmentation totale dépasse largement l’inflation et frappe d’autant plus fort que les valeurs locatives parisiennes et celles de la petite couronne sont déjà parmi les plus élevées de France. Conservez vos avis des années précédentes : la comparaison ligne par ligne (base, taux, cotisation, frais de gestion) permet d’isoler ce qui relève du vote des taux, que le juge fiscal ne remettra pas en cause, et ce qui relève d’une erreur sur votre bien, qui se conteste utilement.
Deuxième réflexe : vérifier la description cadastrale avec un œil parisien. Les immeubles haussmanniens et les copropriétés denses concentrent les sources d’erreur : chambres de service rattachées à tort à un lot ou au contraire oubliées dans un autre, caves et parkings mal affectés après un remembrement de lots, surfaces issues de vieux relevés qui ignorent une réunion de lots ou une modification de la distribution intérieure, greniers aménagés taxés comme pièces habitables alors qu’ils restent des combles non aménagés. Les studios issus de divisions, nombreux à Paris et en proche banlieue étudiante, posent la question inverse de celle de l’arrêt Fortunio : l’administration a-t-elle bien créé autant de fractions de propriété distinctes qu’il existe de logements réellement loués séparément, avec les bonnes catégories pour chacun. Chaque anomalie se prouve par le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, les plans annexés à l’acte de vente et les attestations du syndic. Dans les copropriétés récentes d’Île-de-France, les procès-verbaux d’assemblée générale qui décrivent les travaux votés et réalisés (réfection de toiture, ravalement, changement de chaudière collective) aident aussi à dater les changements de consistance et à contester une valeur locative figée sur un état ancien du bien.
Troisième réflexe : utiliser les bons guichets et anticiper les délais matériels de la rentrée. La réclamation en ligne aboutit au service des impôts des particuliers compétent sans déplacement, ce qui convient aux dossiers simples et chiffrés. Pour les dossiers complexes (exonération de construction neuve, erreur de personne après une vente, contestation de la valeur locative d’un immeuble entier), le dépôt au guichet du centre des finances publiques indiqué sur l’avis, avec récépissé, ou l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception, sécurise la preuve du dépôt dans le délai du 31 décembre 2027. À l’automne, les services parisiens et franciliens absorbent un afflux de demandes lié à l’envoi des avis : ne tardez pas jusqu’en décembre 2027 pour réclamer, car un dossier déposé tôt obtient plus vite une décision, et donc plus vite un dégrèvement ou un recours au tribunal en cas de rejet. Si vous êtes mensualisé et que votre avis n’apparaît en ligne qu’à partir du 19 septembre, le calendrier de paiement et celui de la réclamation restent distincts : le sursis de paiement demandé dans la réclamation protège la partie contestée, mais la partie non contestée doit être réglée aux échéances, le 15 octobre pour les petites cotisations et le 20 octobre à minuit pour le paiement en ligne.
Quatrième réflexe : articuler la contestation fiscale avec les autres dossiers du bien. Un propriétaire qui vend en 2026 doit traiter ensemble la réclamation contre l’avis (fondée sur l’erreur de calcul ou d’identification) et le décompte de prorata avec l’acquéreur prévu à l’acte notarié, car les deux portent sur la même cotisation sans se confondre. Un bailleur dont le logement est vacant durablement doit distinguer la taxe foncière, due même en l’absence de loyers, de la taxe sur les logements vacants qui obéit à ses propres règles de dégrèvement pour vacance involontaire. Un propriétaire d’un logement énergivore doit savoir que les travaux de rénovation, outre leurs aides, modifient à terme la valeur locative et doivent être déclarés comme changements de consistance, à la hausse comme à la baisse. Et lorsqu’une décision de rejet arrive, le recours au tribunal administratif du lieu de l’immeuble (à Paris, le tribunal administratif de Paris pour les biens parisiens) doit être préparé sans attendre, avec le mémoire structuré moyen par moyen décrit plus haut. La proximité géographique avec les juridictions franciliennes facilite le dépôt et le suivi, mais ne change rien aux délais : deux mois à compter de la notification du rejet, preuve d’envoi à l’appui.
Conclusion
Un avis de taxe foncière 2026 trop élevé n’est jamais une fatalité, mais il ne se conteste pas avec des impressions : il se combat avec des textes, des dates et des preuves. Retenez l’essentiel. L’impôt est établi pour l’année entière d’après la situation au 1er janvier 2026, au nom du propriétaire de cette date, à partir d’une valeur locative cadastrale diminuée de moitié puis multipliée par les taux locaux. Chaque maillon de cette chaîne peut être faux : une surface, une catégorie, une dépendance, une exonération de construction neuve oubliée faute de déclaration dans les quatre-vingt-dix jours, une confusion entre vendeur et acquéreur après une vente. La réclamation doit parvenir à l’administration au plus tard le 31 décembre 2027, chiffrer le dégrèvement demandé et solliciter expressément le sursis de paiement de la partie contestée, sans quoi le recouvrement se poursuit pendant l’instruction. En cas de rejet, le tribunal administratif du lieu de l’immeuble tranche dans les deux mois du recours, moyen par moyen, et les trois arrêts du Conseil d’État cités dans cet article montrent que le juge sanctionne les évaluations mal justifiées, les déclarations tardives comme les demandes de sursis mal formulées. Vérifiez votre avis dès sa mise en ligne, réunissez les pièces pendant qu’elles sont disponibles et écrivez une réclamation complète plutôt qu’une protestation sommaire : c’est ce dossier-là, précis et daté, qui obtient le dégrèvement.
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