Votre avis de taxe foncière 2026 vient d’arriver alors que vous avez vendu votre appartement au printemps ou que vous avez acheté votre maison cet été : qui doit payer les 1 200, 2 000 ou 3 000 euros réclamés par le fisc, le vendeur ou l’acquéreur, et comment récupérer la part qui revient à l’autre. La réponse tient en deux règles simples qui se combinent : face à l’administration fiscale, le propriétaire au 1er janvier reste seul redevable pour l’année entière ; entre vendeur et acquéreur, la répartition se fait au prorata du temps de détention dès lors que l’acte de vente la prévoit. En septembre 2026, avec des avis mis en ligne à partir du 27 août pour les non mensualisés et un paiement à effectuer au plus tard le 15 octobre par courrier ou le 20 octobre en ligne, des milliers de vendeurs et d’acquéreurs découvrent cette mécanique au moment du décompte du notaire. Cet article explique comment vérifier qui doit payer, comment calculer le prorata jour par jour, comment réclamer la somme à l’autre partie quand l’acte le prévoit, et comment contester l’avis lui-même en cas d’erreur de surface, de taux communal, d’exonération de construction neuve ou de plafonnement lié aux revenus, avec un focus pratique pour Paris et l’Île-de-France où les taux, les valeurs locatives et les interlocuteurs du fisc réservent des réflexes précis.
I. Qui paie la taxe foncière 2026 quand on vend ou achète en cours d’année ?
A. Pourquoi le vendeur au 1er janvier reste seul redevable de l’année entière face au fisc ?
La taxe foncière est, par construction, un impôt annuel assis sur la propriété au premier jour de l’année. L’article 1415 du Code général des impôts dispose que « La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition. » (article 1415 du Code général des impôts). Concrètement, si vous étiez propriétaire le 1er janvier 2026 et que vous avez vendu le 15 mars, le 20 juin ou le 30 août 2026, l’avis 2026 reste établi à votre nom pour la totalité. L’administration fiscale le confirme sur sa page officielle consacrée aux ventes en cours d’année (vente ou achat en cours d’année et taxe foncière) : le vendeur, propriétaire au 1er janvier, demeure seul redevable de la totalité de l’avis pour l’année entière, et la répartition convenue avec l’acquéreur reste un arrangement privé qui n’est pas opposable au fisc.
Le Code général des impôts précise qui est imposé. L’article 1400 dispose que « toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel. » (article 1400 du Code général des impôts), avec des cas particuliers pour l’usufruit, le bail emphytéotique, le bail à construction, le bail réel solidaire ou l’autorisation d’occupation du domaine public. En présence d’un démembrement, la taxe est établie au nom de l’usufruitier ou du preneur selon les cas, ce qui compte pour les ventes de nue-propriété ou les donations avec réserve d’usufruit fréquentes dans les transmissions familiales parisiennes. L’article 1403 ajoute une sécurité pour le recouvrement : « Tant que la mutation cadastrale n’a pas été faite, l’ancien propriétaire continue à être imposé au rôle, et lui ou ses héritiers naturels peuvent être contraints au paiement de la taxe foncière, sauf leur recours contre le nouveau propriétaire. » (article 1403 du Code général des impôts). Autrement dit, un retard de mise à jour du cadastre après une vente de l’année précédente peut laisser l’ancien propriétaire au rôle ; il paie puis se retourne contre le nouveau propriétaire.
Pour l’acquéreur 2026, la conséquence est symétrique : acheté en février, en mai ou en septembre 2026, il ne reçoit aucun avis 2026 à son nom pour ce bien, sauf s’il était déjà propriétaire d’une autre part ou d’un autre lot. Il ne devient redevable qu’à compter du 1er janvier 2027. Cela surprend beaucoup d’acheteurs qui découvrent la ligne de prorata sur le décompte du notaire alors qu’ils pensaient payer directement le fisc dès 2026. Le notaire ne fait qu’appliquer la convention des parties : il retient sur le prix ou fait rembourser au vendeur la part qui court après l’entrée en jouissance, puis le vendeur paie l’avis intégral en octobre. Si vous avez vendu, conservez donc la trésorerie nécessaire pour le 15 ou le 20 octobre 2026 même si le bien ne vous appartient plus ; si vous avez acheté, vérifiez que le décompte prévoit bien votre remboursement au vendeur au lieu d’attendre un avis qui ne viendra pas.
Les situations particulières suivent la même logique annuelle. En cas de décès du propriétaire en cours d’année, l’imposition reste établie au nom du défunt pour l’année du décès et les héritiers répondent du paiement dans le cadre du règlement successoral. En cas de divorce avec attribution du bien en cours d’année, l’époux propriétaire au 1er janvier reste redevable 2026, sauf répartition conventionnelle ou judiciaire entre ex-époux. En cas de vente en l’état futur d’achèvement avec livraison au second semestre 2026, l’acquéreur n’est pas redevable 2026 si le transfert de propriété intervient après le 1er janvier, mais il supporte le prorata convenu à compter de l’entrée en jouissance. En copropriété, chaque copropriétaire est imposé pour son lot selon la valeur locative de son bien et sa quote-part, et la vente d’un lot n’efface pas l’avis annuel : elle déclenche seulement le calcul de prorata entre les deux titulaires successifs du même lot. Les sociétés immobilières de copropriété visées à l’article 1655 ter relèvent d’une imposition établie au nom de chaque membre pour sa part, ce qui impose de viser le bon redevable dans la mise en demeure entre parties.
Le calendrier 2026 rend cette règle très concrète. Les avis ont été mis en ligne à partir du 27 août 2026 pour les contribuables non mensualisés, avec un envoi papier entre le 24 août et le 21 septembre 2026, puis une mise à disposition à partir du 19 septembre pour les mensualisés. La date limite de paiement est fixée au 15 octobre 2026 pour les paiements non dématérialisés et au 20 octobre 2026 pour le paiement en ligne. Un vendeur de mars qui a déjà déménagé deux fois peut ne pas voir passer l’avis papier ; un vendeur mensualisé peut croire que ses mensualités couvrent tout alors que l’avis de solde exige un paiement complémentaire. Activez dès septembre votre espace particulier sur impots.gouv.fr, vérifiez l’adresse d’envoi, le bien concerné avec sa référence cadastrale, la base, le taux communal et intercommunal, et la somme appelée. Toute erreur sur ces mentions se conteste, mais le paiement reste dû dans le délai sauf sursis accordé après réclamation assortie d’une demande de sursis de paiement.
B. Comment calculer le prorata vendeur acquéreur et l’obtenir quand l’acte le prévoit ?
Entre vendeur et acquéreur, tout dépend de la clause de l’avant-contrat et de l’acte authentique. La pratique notariale insère presque systématiquement une clause « impôts et taxes » qui met le prorata à la charge de l’acquéreur à compter de l’entrée en jouissance jusqu’au 31 décembre. Le tribunal judiciaire de Valenciennes, dans un jugement du 17 novembre 2025 rendu sous le numéro de rôle 25/02583 et publié sous l’identifiant officiel (jugement du tribunal judiciaire de Valenciennes du 17 novembre 2025, RG 25/02583), a appliqué une clause aux termes de laquelle « l’acquéreur devra rembourser aux vendeurs, à première demande, le prorata couru depuis la date fixée pour l’entrée en jouissance jusqu’au 31/12 suivant. » L’exposé du litige précise que « L’acte authentique stipulait que l’acquéreur serait tenu de rembourser au vendeur au prorata temporis de la Taxe Foncière de l’année 2022. » Faute de paiement malgré des demandes réitérées et une tentative de conciliation, les vendeurs ont fait citer l’acquéreur et obtenu sa condamnation au prorata calculé sur la durée de jouissance effective, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et indemnité de procédure. Cette décision illustre trois points que les vendeurs parisiens doivent retenir en septembre 2026 : sans clause, le remboursement reste discutable ; avec clause, le juge condamne sur production de l’acte et de l’avis ; sans mise en demeure écrite, les intérêts courent plus tard.
Le fondement civil de cette condamnation est le contrat lui-même. L’article 1103 du Code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » (article 1103 du Code civil), et l’article 1193 ajoute que « Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise. » (article 1193 du Code civil). L’acquéreur qui a signé la clause ne peut pas s’en défaire au motif qu’il n’a reçu aucun avis du fisc : son obligation est purement privée, née de l’acte, et le vendeur qui a payé l’avis intégral dispose d’une créance de remboursement. Dans l’affaire de Valenciennes, le tribunal a retenu que l’avis d’imposition d’un montant de 2 256 euros était produit aux débats et que la somme de 958,02 euros correspondait à 155 jours de jouissance effective. La méthode est transposable à Paris : prenez le montant total de l’avis 2026 hors frais de gestion éventuellement discutés, divisez par 366 jours car 2026 est une année bissextile comptant 366 jours, puis multipliez par le nombre de jours courus depuis l’entrée en jouissance incluse jusqu’au 31 décembre inclus, selon la stipulation exacte de l’acte.
Un exemple chiffré aide à contrôler le décompte du notaire. Pour un avis 2026 de 2 400 euros et une entrée en jouissance le 15 juin 2026, comptez 200 jours du 15 juin au 31 décembre en année bissextile : 2 400 divisé par 366 égale 6,557 euros par jour, multiplié par 200 égale 1 311,48 euros à la charge de l’acquéreur. Pour une entrée en jouissance le 29 juillet comme dans l’affaire jugée, comptez 156 jours jusqu’au 31 décembre en année bissextile, soit une part acquéreur de 42,62 pour cent du total. Pour une vente avec jouissance au 1er octobre 2026, comptez 92 jours, soit 25,14 pour cent. Vérifiez toujours si l’acte retient une année de 365 jours par convention ou le nombre de jours réels, si la date de jouissance est la signature ou la remise des clés différée, si les frais d’assiette et de recouvrement sont inclus ou exclus, et si la taxe d’enlèvement des ordures ménagères suit le même prorata ou reste à la charge du vendeur selon la clause. À Paris, où la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pèse lourd, cette distinction change le chèque de plusieurs centaines d’euros.
En pratique, le prorata est le plus souvent réglé le jour de la vente : le notaire retient la somme sur le prix et la reverse au vendeur, ou l’acquéreur la paie comptant sur présentation de l’estimation puis régularise sur l’avis définitif. Quand l’avis n’est pas encore connu au jour de l’acte, les parties retiennent une provision calculée sur l’avis de l’année précédente majoré d’une marge, avec régularisation à première demande sur présentation de l’avis 2026. C’est ce mécanisme de régularisation qui génère les litiges de septembre et octobre : l’acquéreur a oublié la provision, le vendeur tarde à adresser l’avis, les adresses ont changé, chacun impute à l’autre les majorations de retard. Pour éviter ce contentieux, adressez dès réception de l’avis une lettre recommandée avec accusé de réception à l’autre partie en joignant la copie de l’avis, le rappel de la clause avec sa page exacte, le calcul détaillé jour par jour, un relevé d’identité bancaire et un délai de paiement de quinze jours. En cas de silence, faites établir un constat de conciliation par un conciliateur de justice du ressort du bien, puis assignez devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble pour une créance immobilière ou devant le tribunal du domicile du défendeur selon la stratégie procédurale, en demandant le principal, les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et l’indemnité de frais.
Les vendeurs doivent aussi anticiper le cas où l’acquéreur est insolvable ou introuvable : face au fisc, ils restent tenus de payer l’intégralité dans le délai, sous peine de majoration de 10 pour cent et d’intérêts de retard, puis ils recouvrent contre l’acquéreur par les voies civiles. Ne compensez jamais unilatéralement le prorata avec le dépôt de garantie, le prix ou les charges de copropriété sans base contractuelle, car la compensation suppose des créances certaines, liquides et exigibles de même nature entre les mêmes personnes. Conservez l’acte authentique, l’avant-contrat, le décompte du notaire, l’avis 2026, la preuve du paiement au fisc, les échanges de mise en demeure et le calcul détaillé : ce dossier de cinq pièces suffit dans la plupart des dossiers de prorata jugés en contentieux de proximité. Quand le montant en jeu dépasse 5 000 euros, la représentation par avocat devient quasi indispensable et l’assignation doit être particulièrement motivée sur la clause, le calcul et les intérêts.
II. Comment contester, corriger ou réduire l’avis de taxe foncière reçu en septembre 2026 ?
A. Dans quel délai et comment réclamer contre une erreur de base, de taux ou d’exonération ?
Avant de réclamer le prorata à l’autre partie, vérifiez que l’avis lui-même est exact, car un avis surévalué gonfle mécaniquement le prorata et fait payer trop cher aux deux côtés. Les erreurs les plus fréquentes portent sur la valeur locative cadastrale après travaux, sur la surface retenue, sur la catégorie du local, sur l’absence d’exonération de construction neuve, sur le bénéfice d’un dégrèvement pour vacance ou pour locaux commerciaux affectés, et sur l’application du bon taux communal et intercommunal voté pour 2026. À Paris, la revalorisation forfaitaire des bases de 0,8 pour cent pour 2026 s’applique à tous, avant application du taux voté par la collectivité ; une hausse supérieure s’explique donc par le taux, par la mise à jour de la valeur locative ou par la fin d’une exonération, jamais par la seule revalorisation. Demandez la fiche d’évaluation du local au centre des finances publiques, comparez la surface, le nombre de pièces, le confort, l’état d’entretien et la catégorie avec la réalité, et photographiez toute erreur manifeste comme un garage compté en habitation ou un comble non aménagé compté en pièce principale.
La voie de contestation de l’impôt lui-même relève du contentieux fiscal, pas du litige vendeur acquéreur. L’article L. 190 du Livre des procédures fiscales dispose que « Les réclamations relatives aux impôts, contributions, droits, taxes, redevances, soultes et pénalités de toute nature, établis ou recouvrés par les agents de l’administration, relèvent de la juridiction contentieuse lorsqu’elles tendent à obtenir soit la réparation d’erreurs commises dans l’assiette ou le calcul des impositions, soit le bénéfice d’un droit résultant d’une disposition législative ou réglementaire. » (article L. 190 du Livre des procédures fiscales). Concrètement, vous adressez une réclamation au centre des finances publiques dont dépend le bien, depuis votre messagerie sécurisée impots.gouv.fr ou par courrier recommandé, en identifiant l’avis, le bien, le motif précis et le montant contesté, avec pièces à l’appui. Pour les impôts directs locaux, l’article R*196-2 du même livre dispose que « Pour être recevables, les réclamations relatives aux impôts directs locaux et aux taxes annexes doivent être présentées à l’administration des impôts au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle, selon le cas » de la mise en recouvrement ou de l’événement motivant la réclamation (article R*196-2 du Livre des procédures fiscales). Pour l’avis 2026 mis en recouvrement en 2026, vous avez donc jusqu’au 31 décembre 2027 pour réclamer, mais n’attendez pas : toute demande de sursis de paiement doit accompagner la réclamation si vous voulez suspendre le recouvrement de la part contestée.
Distinguez trois guichets que les contribuables confondent. La réclamation contentieuse vise à obtenir un dégrèvement total ou partiel quand l’avis est erroné en droit ou en fait : mauvaise personne imposée, double imposition après mutation cadastrale tardive, exonération non appliquée, base manifestement excessive. La demande gracieuse de remise ou de modération vise à obtenir une faveur en cas de gêne financière, d’incendie, d’inondation, de vacance prolongée involontaire ou de difficultés passagères : elle se motive par les revenus, les charges, les justificatifs médicaux ou les attestations d’inoccupation, sans condition de fondement juridique strict. Le recours contre le prorata privé relève du juge civil et non du fisc : inutile d’écrire au fisc pour obtenir le remboursement de l’acquéreur, et inutile d’assigner l’acquéreur pour faire annuler l’avis. Cette répartition explique beaucoup d’échecs : le vendeur qui assigne le fisc pour le prorata perd son procès, et l’acquéreur qui refuse de payer au motif que l’avis serait trop élevé perd aussi tant qu’il n’a pas fait juger l’erreur d’assiette.
Le dossier de réclamation 2026 doit être chiffré et daté. Joignez l’avis 2026, l’avis 2025 pour comparaison, l’acte de vente avec sa date de jouissance si vous invoquez la qualité de redevable, la fiche du local, les plans et diagnostics attestant la surface réelle, les délibérations communales sur le taux si vous contestez son application, la déclaration d’achèvement et la déclaration fiscale de construction neuve si vous invoquez l’exonération de deux ans, les justificatifs de vacance avec factures d’énergie à zéro et constats d’huissier si vous invoquez la vacance, et les avis d’imposition sur le revenu si vous invoquez un plafonnement ou une exonération liée à l’âge et aux revenus. Chiffrez la réduction demandée ligne par ligne : base contestée, taux applicable, montant du dégrèvement sollicité, intérêts et majorations contestés par voie de conséquence. Demandez expressément le sursis de paiement pour la part contestée afin d’éviter les poursuites pendant l’instruction, et continuez à payer la part incontestée dans le délai du 15 ou du 20 octobre pour limiter les pénalités.
En cas de rejet explicite ou implicite après six mois de silence, vous disposez de deux mois pour saisir le tribunal administratif dans les conditions de droit commun du contentieux fiscal, en joignant la réclamation, la décision de rejet et l’avis. Le juge administratif vérifie la base, le taux, l’exonération et la qualité de redevable au 1er janvier, mais il ne tranche pas le prorata privé. Parallèlement, le litige civil du prorata peut être suspendu dans l’attente du dégrèvement si les deux parties y ont intérêt, ou poursuivi sur la base de l’avis initial avec régularisation ultérieure après dégrèvement. Prévoyez dans vos échanges une clause de régularisation : toute réduction obtenue du fisc profitera à proportion à chaque partie selon la même clé de prorata, et tout complément mis en recouvrement sera réparti de la même façon. Cette stipulation évite un second procès après le premier dégrèvement.
B. Quelles exonérations, quels plafonds et quels réflexes utiles à Paris et en Île-de-France ?
Plusieurs allégements réduisent l’avis 2026 ou l’effacent, à condition de les avoir demandés à temps et de remplir les conditions au 1er janvier. Les constructions nouvelles à usage d’habitation sont exonérées pendant deux ans après l’achèvement : l’article 1383 du Code général des impôts dispose que « Les constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction à usage d’habitation sont exonérées de la taxe foncière sur les propriétés bâties durant les deux années qui suivent celle de leur achèvement. » (article 1383 du Code général des impôts). La commune peut limiter cette exonération à une fraction de la base par délibération, et le bénéfice suppose une déclaration fiscale dans les 90 jours de l’achèvement : à Paris comme en petite couronne, beaucoup d’acquéreurs de neuf ou de maisons surélevées perdent l’exonération par simple oubli déclaratif, puis découvrent un avis plein tarif en septembre. Si vous avez acheté un bien achevé en 2024 ou 2025, vérifiez immédiatement si la déclaration a été déposée et si l’exonération figure sur l’avis 2026 ; à défaut, régularisez et réclamez sans attendre, en joignant le procès-verbal d’achèvement et la preuve du dépôt.
Les personnes âgées ou modestes bénéficient d’exonérations et de dégrèvements sous conditions de revenus et d’occupation. L’article 1390 exonère de la taxe foncière sur les propriétés bâties les titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées ou de l’allocation supplémentaire d’invalidité pour leur habitation principale (article 1390 du Code général des impôts). L’article 1391 exonère les redevables âgés de plus de soixante-quinze ans au 1er janvier pour l’immeuble qu’ils habitent lorsque leurs revenus de l’année précédente n’excèdent pas la limite prévue à l’article 1417, avec un régime transitoire de sortie sur deux ans (article 1391 du Code général des impôts). Ces textes visent l’habitation principale et non l’investissement locatif parisien, mais ils comptent pour les ventes de parents âgés : un vendeur exonéré en 2026 présente un avis à zéro ou réduit, donc un prorata nul ou faible, et l’acquéreur ne peut pas exiger un prorata calculé sur un avis plein tarif qui n’existe pas. À l’inverse, un acquéreur âgé qui emménage en 2026 ne bénéficiera de l’exonération éventuelle qu’à compter de 2027, après dépôt des justificatifs.
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires mérite un contrôle joint, car beaucoup d’avis parisiens cumulent taxe foncière et taxe d’habitation sur les résidences secondaires pour le même bien. L’article 1407 dispose que « La taxe d’habitation sur les résidences secondaires est due pour tous les locaux meublés conformément à leur destination d’habitation autre qu’à titre principal, y compris lorsqu’ils sont imposables à la cotisation foncière des entreprises. » (article 1407 du Code général des impôts). À Paris, la majoration applicable aux résidences secondaires renchérit fortement la détention d’un pied-à-terre : vérifiez la qualification de résidence principale au 1er janvier, la vacance alléguée, l’affectation professionnelle exclusive et les cas d’exclusion pour hébergement temporaire des personnes en difficulté. En cas de vente d’une résidence secondaire parisienne en cours d’année, le même raisonnement annuel s’applique : le propriétaire au 1er janvier doit la taxe d’habitation sur les résidences secondaires pour l’année entière, avec prorata privé seulement si l’acte le stipule, ce que la plupart des actes standards ne prévoient pas pour cette taxe. Relisez la clause : si elle ne vise que la taxe foncière, l’acquéreur peut refuser le prorata de taxe d’habitation.
À Paris et en Île-de-France, adoptez quatre réflexes spécifiques en septembre 2026. D’abord, identifiez le bon interlocuteur : pour un bien situé à Paris, la réclamation se fait auprès du service des impôts des particuliers dont dépend l’arrondissement de situation du bien, via la messagerie sécurisée en sélectionnant le bien concerné, et non auprès du service du domicile si vous habitez en banlieue. Ensuite, contrôlez le taux parisien et les frais de gestion appliqués sur l’avis 2026 ligne par ligne, en comparant avec l’avis 2025 : toute délibération nouvelle doit être appliquée exactement, sans arrondi fantaisiste. Puis, pour les ventes notariales de l’été, demandez au notaire parisien le décompte détaillé avec la page de l’acte, le nombre de jours retenu, l’année de 365 ou 366 jours, l’inclusion de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la provision pour régularisation : les études parisiennes pratiquent couramment la retenue sur le prix, mais certaines laissent les parties s’arranger, ce qui nourrit les impayés de prorata. Enfin, pour les biens loués meublés touristiques dont Paris contrôle strictement le changement d’usage, ne confondez pas l’amende administrative et la taxe : la régularisation d’usage ne change pas le redevable 2026, mais elle peut changer la catégorie et la valeur locative pour 2027.
Le contentieux du prorata parisien se plaide le plus souvent sur pièces devant le tribunal judiciaire de Paris ou le tribunal du domicile du défendeur, avec un dossier resserré : acte authentique avec clause surlignée, avis 2026, preuve du paiement par le vendeur, mise en demeure avec calcul, décompte du notaire, échanges infructueux et tentative de conciliation. Quand l’acquéreur soutient que la clause visait l’avis estimé et non l’avis définitif, le juge lit la clause à la lettre : la formule jugée à Valenciennes visant le prorata couru jusqu’au 31 décembre suivant ne laisse guère de place à l’interprétation dès lors que l’avis est produit. Quand l’acquéreur soutient que le vendeur a tardé à réclamer, le juge vérifie la prescription de cinq ans de l’action en paiement entre parties et la date de la mise en demeure pour les intérêts. Quand le vendeur a vendu en indivision ou via une société civile immobilière, vérifiez qui a payé l’avis et qui est créancier du prorata : l’associé qui a avancé les fonds dispose d’un recours contre la société ou contre l’acquéreur des parts selon l’acte de cession, avec une clé de répartition différente du prorata immobilier.
Conclusion
En septembre 2026, le réflexe utile tient en trois vérifications dans l’ordre : l’avis est-il exact dans sa base, son taux et ses exonérations, car tout prorata calculé sur un avis faux fait payer trop cher à l’un des deux ; l’acte prévoit-il un prorata avec sa date de jouissance et son mode de calcul, car sans clause le remboursement reste fragile ; la réclamation au fisc et la demande entre parties ont-elles été adressées au bon destinataire dans le bon délai, car le fisc ne rembourse pas le prorata et le juge civil n’annule pas l’avis. Le vendeur au 1er janvier paie l’avis intégral au 15 ou au 20 octobre, même après la vente, puis récupère la part postérieure à la jouissance sur le fondement de la clause, comme l’a jugé le tribunal de Valenciennes pour 155 jours de jouissance avec intérêts depuis la mise en demeure. L’acquéreur contrôle le calcul jour par jour en année bissextile, provisionne la régularisation et exige la copie de l’avis avant de payer. Les exonérations de construction neuve, les allégements liés à l’âge et aux revenus, et la qualification de résidence secondaire se vérifient sur pièces avant le 31 décembre 2027 pour l’avis 2026, avec sursis de paiement pour la part contestée. À Paris et en Île-de-France, l’adresse du bien détermine le service compétent, le décompte notarié doit détailler les jours et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, et toute réduction fiscale obtenue se repartage selon la même clé entre vendeur et acquéreur si l’acte ou un écrit postérieur le prévoit.
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