Il fait encore 34 degrés à Paris en ce début de septembre 2026, les nuits restent tropicales et votre appartement sous les toits est devenu invivable. Un installateur vous propose un split mural avec groupe extérieur posé sur le balcon, disponible dès la semaine prochaine. Vous êtes locataire, vous signez le devis sans rien demander à personne, et l’appareil ronronne trois jours plus tard. Quelques mois après, le scénario se renverse : le voisin du dessous se plaint d’un vrombissement permanent, le syndic réclame la dépose faute d’autorisation d’assemblée générale, et votre bailleur, à l’état des lieux de sortie, refuse de rendre le dépôt de garantie tant que les trous de façade et les câbles ne sont pas effacés. La réponse tient en trois points. Poser une climatisation avec unité extérieure dans un logement loué est en principe une transformation qui exige l’accord écrit du bailleur, et sans cet écrit le bailleur peut exiger la remise en état à votre départ ou conserver l’installation sans vous indemniser. L’écrit du bailleur ne suffit pourtant pas : le bruit de l’appareil expose à une action du voisin même si tout le monde avait dit oui, et la copropriété comme la mairie gardent leur mot à dire. Trois réserves s’imposent d’emblée. La frontière entre simple aménagement et transformation s’apprécie au cas par cas, et c’est le juge qui tranche en comparant ce qui a été percé, fixé ou modifié. Les règles de la copropriété et de l’urbanisme s’appliquent indépendamment du bail : un bailleur d’accord ne remplace ni un vote d’assemblée générale ni une déclaration en mairie. Enfin, les petits litiges de sortie, jusqu’à 5 000 euros, passent d’abord par une tentative de conciliation avant le juge, ce qui allonge les délais mais laisse une chance à l’accord.
I. Posée sans l’écrit du bailleur, la climatisation se paie à la sortie
A. Le groupe extérieur, ses percements et ses fixations font basculer l’aménagement en transformation
Le locataire d’un logement vide ou meublé use librement de son logement, repeint les murs, accroche des étagères et remplace un flexible de douche. La loi du 6 juillet 1989 trace toutefois une ligne nette : « De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; » (article 7, f), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Symétriquement, le bailleur ne peut pas tout interdire : « De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. » (article 6, d), de la même loi). Tout le litige tient donc dans un mot : une climatisation avec groupe extérieur est-elle un aménagement que le bailleur doit tolérer, ou une transformation qu’il peut faire effacer ?
En pratique, les juges regardent ce que l’appareil a fait subir au logement, pas son prix ni sa marque. Un simple ventilateur ou un rafraîchisseur mobile ne touche à rien et reste un aménagement. Un split avec unité extérieure, lui, suppose presque toujours de percer la façade ou l’allège pour passer les liaisons frigorifiques, de fixer un support métallique scellé ou chevillé, de créer une évacuation des condensats et parfois de tirer un câble électrique dédié depuis le tableau. Chacun de ces gestes modifie durablement les locaux ou leurs équipements, et leur accumulation fait pencher la balance vers la transformation. Le tribunal judiciaire de Calais l’a rappelé dans un litige où des locataires avaient posé puis déposé des lambris : après avoir relevé que les travaux impliquant une transformation du logement nécessitent l’accord du bailleur, le juge a « CONDAMNE solidairement Mme [D] [Z] et M. [X] [V] à payer à la SA d’HLM ICF Nord Est la somme de 553,47 euros euros, au titre des réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ; » avant de « REJETTE la demande de restitution du dépôt de garantie formée par Mme [D] [Z] et M. [X] [V] ; » (tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, site de Calais, juge des contentieux de la protection, 30 juillet 2025, RG n° 25/00667). Des lambris valent 553,47 euros de réparations et coûtent le dépôt : une façade percée et un support scellé pèsent au moins autant.
Deux nuances méritent d’être signalées avant de conclure trop vite. La loi prévoit que certains travaux, notamment d’adaptation au handicap ou de rénovation énergétique réalisés aux frais du locataire, suivent un régime d’autorisation tacite après deux mois sans réponse du bailleur, mais la liste de ces travaux est fixée par décret et une climatisation de confort n’y figure pas automatiquement : ne comptez pas sur ce régime sans vérifier le texte applicable à votre équipement. Ensuite, l’accord du bailleur, quand il est donné, ne vaut que pour le rapport locatif : il n’autorise ni le bruit subi par le voisin ni l’atteinte aux parties communes, qui relèvent d’autres juges et d’autres textes, examinés dans la seconde partie.
B. Dépose, remise en état et dépôt de garantie : l’addition de la sortie
Lorsque la transformation a été faite sans écrit, le bailleur dispose à votre départ d’une option redoutable, écrite dans la même phrase de la loi : exiger la remise en état, c’est-à-dire la dépose de l’appareil, le rebouchage des percements, la reprise des façades et la remise en service des équipements d’origine, ou conserver la transformation à son profit sans verser la moindre indemnité pour les milliers d’euros que vous avez engagés. Le choix lui appartient, pas à vous, et il peut attendre le dernier jour du bail pour l’exercer. Pire, si la transformation met en péril le fonctionnement des équipements ou la sécurité du local, par exemple un câble sous-dimensionné qui fait disjoncter la colonne ou des condensats qui inondent le voisin du dessous, « le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. » Autrement dit, une installation dangereuse ne peut même pas attendre la fin du bail.
Le dépôt de garantie sert alors de gage, mais un gage encadré. Pour un logement vide, il est plafonné à un mois de loyer hors charges, deux mois en meublé. Le calendrier de restitution dépend de l’état des lieux de sortie : « Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » Si la sortie n’est pas conforme, le délai passe à deux mois : « Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » Trois mots commandent tout : dûment justifiées. Le bailleur qui retient le coût de la dépose doit produire devis ou facture, comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, et photographies ; une retenue forfaitaire sans pièce est contestable. Et le retard se paie : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. » Concrètement, photographiez l’installation et la façade le jour de la pose comme le jour de la dépose, conservez le devis détaillé de l’installateur distinguant la fourniture de la main-d’œuvre, et exigez un état des lieux de sortie précis, poste par poste, plutôt qu’une mention vague de logement en mauvais état. Dans un immeuble collectif, le bailleur peut en outre conserver une partie du dépôt jusqu’à l’arrêté annuel des comptes : « lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. » Cette provision ne couvre que les charges, pas les dégradations : la dépose de la climatisation doit être justifiée séparément, devis à l’appui, et le solde suit la régularisation définitive. Un locataire qui part en cours d’année a donc intérêt à demander l’arrêté des comptes et à ne pas confondre cette retenue provisoire avec une retenue pour remise en état.
II. L’accord du bailleur ne protège ni du voisin ni de la copropriété
A. Même autorisée, une climatisation bruyante expose à la dépose et aux dommages et intérêts
Le voisin qui n’arrive plus à dormir la fenêtre ouverte n’a pas à démontrer une faute du locataire ou du bailleur : depuis la loi du 15 avril 2024, le trouble anormal de voisinage est codifié et pèse sur quiconque est à l’origine du trouble. « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. » (article 1253 du code civil). Le locataire qui fait tourner le compresseur comme le bailleur qui l’a laissé installer peuvent donc être recherchés, et le texte vise expressément les deux. Côté bruit mesuré, la règle n’est pas un plafond absolu en décibels mais une émergence, c’est-à-dire l’écart entre le bruit ambiant avec l’appareil et le bruit résiduel sans lui : « L’émergence globale dans un lieu donné est définie par la différence entre le niveau de bruit ambiant, comportant le bruit particulier en cause, et le niveau du bruit résiduel constitué par l’ensemble des bruits habituels, extérieurs et intérieurs, correspondant à l’occupation normale des locaux et au fonctionnement habituel des équipements, en l’absence du bruit particulier en cause. » Les seuils sont connus : « Les valeurs limites de l’émergence sont de 5 décibels pondérés A en période diurne (de 7 heures à 22 heures) et de 3 décibels pondérés A en période nocturne (de 22 heures à 7 heures) » (article R. 1336-7 du code de la santé publique). Un groupe extérieur récent crache 45 à 65 décibels à la source : posé sous la fenêtre d’un voisin, dans une cour parisienne réverbérante, il dépasse vite l’émergence nocturne de 3 décibels, surtout en fonctionnement continu pendant une canicule.
Les décisions rendues en 2025 et 2026 montrent ce que coûte cette physique. Le 8 janvier 2026, le juge des référés de Paris, saisi par un syndicat des copropriétaires contre une société propriétaire qui avait installé un climatiseur dans un ancien garde-manger extérieur sans autorisation, a « Condamnons la société SCI [M] [Y] à procéder à la dépose du climatiseur/pompe à chaleur qu’elle a installé dans l’ancien garde-manger de son appartement situé au sein de l’ensemble immobilier du [Adresse 4] et ce dans un délai de 4 mois à compter de la signification de l’ordonnance et passé ce délai sous astreinte provisoire de 80 euros par jour de retard pendant 4 mois ; » en ajoutant une provision de 2 469,20 euros pour le préjudice matériel et 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile (tribunal judiciaire de Paris, service des référés, 8 janvier 2026, RG n° 25/57777). Le même raisonnement vaut pour un locataire : l’occupant est visé par l’article 1253 au même titre que le propriétaire. Deux nuances issues des prétoires complètent le tableau. D’abord, l’autorisation de la copropriété n’immunise pas contre le bruit : la cour d’appel d’Aix-en-Provence, face à une unité posée sur un toit avec l’accord de l’assemblée générale dès 2007, a refusé l’enlèvement mais a « Condamne la SCI National Institut à payer aux époux [K] une somme de 2600,00 euros complémentaire en réparation du préjudice de jouissance subi de 2018 à 2020, » avec 4 000 euros de frais irrépétibles (cour d’appel d’Aix-en-Provence, chambre 1-5, 3 juillet 2025, RG n° 19/04623). Ensuite, la facture du bruit peut se partager avec le professionnel : le tribunal judiciaire de Nantes a « CONDAMNE in solidum Monsieur [Q] [B] et Madame [V] [D] épouse [B] et la SARL I ENERGIE à payer à Madame [G] [U] et Monsieur [I] [J] la somme globale de 8 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance ; » en condamnant l’installateur à garantir les particuliers à hauteur de la moitié, tout en « DÉBOUTE Madame [G] [U] de sa demande d’interdiction d’utilisation de la pompe à chaleur ; » (tribunal judiciaire de Nantes, 4ème chambre, 18 juin 2026, RG n° 22/02877). Le juge préfère donc souvent indemniser et aménager, plots anti-vibratiles, déplacement du groupe, plages horaires, plutôt qu’interdire : un argument de plus pour soigner l’emplacement avant de percer.
B. La copropriété vote, la mairie déclare, et le bailleur répond de son locataire
Dans un immeuble collectif, le bailleur qui dit oui ne purge pas le droit de la copropriété. L’unité extérieure, fixée en façade, posée sur un balcon ou raccordée aux parties communes, affecte presque toujours l’aspect extérieur ou les parties communes, et la décision appartient à l’assemblée générale : « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : […] L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; » (article 25, b), de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Or le locataire ne vote pas en assemblée générale : c’est donc au bailleur de porter le dossier, avec plans, fiche technique de l’appareil, niveau sonore annoncé et emplacement précis, et au locataire d’attendre le procès-verbal avant de commander. Installer d’abord et demander pardon ensuite expose à une action en dépose du syndicat, comme l’illustre l’ordonnance parisienne du 8 janvier 2026 citée plus haut. La mairie s’ajoute : modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant relève en principe d’une déclaration préalable, puisque « Les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant, à l’exception des travaux de ravalement » doivent être précédés d’une déclaration préalable en application de l’article R*421-17 du code de l’urbanisme. Une unité visible depuis la rue, un coffre de façade ou un percement côté voie publique entrent dans ce champ ; une unité invisible, lovée au fond d’un balcon fermé, y échappe plus souvent, mais le service urbanisme de la mairie tranche au cas par cas et il vaut mieux l’interroger par écrit.
Le bailleur qui laisse faire sans rien dire prend un risque personnel. Le 18 juin 2026, le juge des référés de Nice a enjoint à une bailleresse dont les locataires causaient de graves nuisances à l’immeuble de faire cesser les troubles, y compris par une action en expulsion : la juge a « CONDAMNONS Mme [C] [B] à prendre les mesures nécessaires à l’encontre de sa locataire Mme [N] [Q] afin de faire cesser les nuisances et troubles occasionnés par cette dernière au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], en ce compris la mise en oeuvre d’une action aux fins d’expulsion devant la juridiction compétente et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard, qui courra, passé le délai de 90 jours suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de 60 jours; » (tribunal judiciaire de Nice, chambre des référés, 18 juin 2026, RG n° 26/00082). Transposé à la climatisation posée par un locataire, le message est clair : le syndicat agit contre le copropriétaire bailleur, qui doit ensuite se retourner contre son locataire, et l’astreinte de 150 euros par jour donne le tempo. La méthode qui évite cet engrenage tient en cinq vérifications. D’abord, écrire au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, en décrivant l’appareil, son emplacement exact, ses fixations, son niveau sonore et l’évacuation des condensats, et attendre son accord écrit exprès. Ensuite, relire le règlement de copropriété, qui interdit ou encadre parfois les groupes extérieurs, leurs emplacements et leurs habillages. Troisièmement, faire porter par le bailleur une demande d’autorisation à l’assemblée générale avec un descriptif complet de l’installation, niveau sonore et plans à l’appui, en prévoyant plusieurs mois de délai. Quatrièmement, interroger la mairie sur la déclaration préalable dès que l’appareil sera visible de l’extérieur. Enfin, choisir avec l’installateur l’emplacement le moins exposé, plots anti-vibratiles, distance des fenêtres voisines, orientation du flux, et conserver la fiche de puissance acoustique : face à un avocat en droit immobilier à Paris, ces pièces font la différence entre une mise en demeure qui prospère et un dossier qui se défend. Côté bailleur, la symétrie s’impose : répondre par écrit, conditionner l’accord au vote de l’assemblée et à la déclaration en mairie, rappeler l’interdiction de trouble de voisinage dans le bail, et constater l’état de la façade à l’entrée comme à la sortie.
Locataire ou bailleur, la leçon de cette rentrée brûlante est la même : la climatisation n’est pas un meuble que l’on pose et que l’on reprend, c’est une transformation d’un logement, un bruit potentiel pour le voisinage et une modification possible de l’immeuble. L’accord écrit du bailleur règle la première de ces trois dimensions et seulement elle. Les deux autres se jouent devant le juge des troubles de voisinage, en assemblée générale et au guichet de la mairie, avec des factures qui se chiffrent en milliers d’euros et des astreintes journalières. Avant de signer le devis, écrivez, faites voter, déclarez, puis seulement faites poser : c’est l’ordre qui coûte le moins cher. Les montants vus plus haut donnent l’échelle du risque : 553,47 euros de réparations locatives et un dépôt perdu pour de simples lambris à Calais, 2 469,20 euros de provision et 80 euros d’astreinte quotidienne à Paris pour un climatiseur déposé sur ordre du juge, 8 000 euros de préjudice de jouissance partagés avec l’installateur à Nantes, 2 600 euros pour un bruit autorisé mais excessif à Aix-en-Provence. Aucune de ces sommes ne suppose une malveillance : il suffit d’avoir percé sans écrire, ou écrit sans faire voter.
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