Le commissaire de justice vient de vous remettre un commandement de payer pour plusieurs mois de loyers impayés et le bailleur menace de saisir le tribunal pour faire résilier votre bail et vous expulser. Quand les dettes s’accumulent aussi ailleurs, crédits à la consommation, découvert bancaire, arriérés de charges, la question se pose vite : un dossier de surendettement peut-il bloquer la procédure d’expulsion, faut-il déclarer l’arriéré de loyer à la Banque de France et que devient le loyer courant pendant l’examen du dossier. La réponse tient en trois idées simples. Oui, l’arriéré de loyer doit figurer dans le dossier comme toute autre dette. Oui, la recevabilité du dossier suspend les poursuites du bailleur et la commission peut demander au juge la suspension de l’expulsion. Non, le dépôt du dossier ne règle rien à lui seul : le loyer courant doit continuer d’être payé et chaque étape, commandement, assignation, audience, décision de la commission, appelle une réaction rapide et documentée. Cet article décrit pas à pas ce qui se passe entre le premier impayé et la décision du juge, avec les textes applicables et trois arrêts récents de la deuxième chambre civile de la Cour de cassation qui encadrent les droits du locataire surendetté.
I. Commandement de payer reçu pour loyers impayés : faut-il déposer un dossier de surendettement et déclarer l’arriéré de loyer ?
A. La recevabilité du dossier suspend les poursuites du bailleur et interdit toute nouvelle garantie sur vos biens
Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi et la situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble des dettes exigibles et à échoir. Tels sont les termes de l’article L. 711-1 du code de la consommation : « Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi. La situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir. » Un locataire qui ne paie plus son loyer et qui accumule d’autres dettes entre donc dans le champ du dispositif dès lors qu’il est de bonne foi, c’est-à-dire qu’il n’a pas organisé son insolvabilité ni aggravé volontairement sa situation. Le site officiel service-public.fr le confirme en pratique : si vous avez des difficultés à payer le loyer et au moins une autre dette, vous pouvez déposer un dossier de surendettement. L’arriéré de loyer n’est pas une dette à part qui échapperait à la procédure, c’est une dette comme les autres qui doit être déclarée avec son montant exact, le décompte du bailleur et les pièces du bail.
L’effet le plus immédiat du dépôt accepté tient à la recevabilité. L’article L. 722-2 du code de la consommation dispose : « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » Concrètement, dès que la commission déclare votre dossier recevable, le bailleur ne peut plus engager ni poursuivre de mesure d’exécution forcée contre vos biens pour obtenir le paiement de l’arriéré : ni saisie sur vos comptes, ni saisie de vos meubles, ni cession de votre salaire pour cette dette. Cette protection n’est pas indéfinie. L’article L. 722-3 du code de la consommation la borne dans le temps : « Les procédures et les cessions de rémunération sont suspendues ou interdites, selon les cas, jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 , jusqu’à la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1 , L. 733-4 , L. 733-7 et L. 741-1 , jusqu’au jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou jusqu’au jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire. Cette suspension et cette interdiction ne peuvent excéder deux ans. » La suspension couvre donc toute la phase d’instruction et d’élaboration du plan, dans la limite de deux années.
La Cour de cassation a précisé la portée de ce verrou à plusieurs reprises et ces arrêts protègent directement le locataire surendetté. Dans un arrêt du 28 mars 2024, publié au Bulletin, la deuxième chambre civile juge, au visa des articles L. 722-2 et L. 722-5, alinéa 1er, du code de la consommation : « il est interdit au créancier de prendre toute garantie, sûreté ou mesure conservatoire sur les biens du débiteur » une fois la décision de recevabilité prononcée (Cass. civ. 2, 28 mars 2024, n° 22-12.797, arrêt n° 276 FS-B). En l’espèce, des créanciers avaient fait inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur le bien des débiteurs après la recevabilité et la Cour casse l’arrêt qui avait validé cette inscription. Pour un locataire, la leçon est claire : après la recevabilité, le bailleur ne peut pas contourner la suspension en prenant une sûreté ou une mesure conservatoire, par exemple une saisie conservatoire sur vos comptes pour garantir l’arriéré. Le même arrêt ajoute une protection procédurale précieuse pour le débiteur qui veut se défendre seul : « la faculté pour la commission de surendettement de saisir le juge des contentieux de la protection à fin d’annulation de la mesure ne fait pas obstacle au droit du débiteur de contester une mesure conservatoire devant le juge de l’exécution. » Vous n’êtes donc pas dessaisi de vos droits d’agir en justice pendant la procédure.
Un troisième apport de la jurisprudence mérite d’être connu quand le bailleur tarde à agir. Dans un arrêt du 28 juin 2018, la deuxième chambre civile approuve une cour d’appel qui avait retenu que la banque s’était trouvée dans l’impossibilité d’agir entre la recevabilité et le jugement d’irrecevabilité, et juge : « Et attendu que le créancier ne peut, à compter de la décision de recevabilité de la demande, interrompre la prescription en délivrant au débiteur un commandement à fins de saisie-vente » (Cass. civ. 2, 28 juin 2018, n° 17-17.481). Autrement dit, pendant la suspension, le créancier ne peut pas non plus faire courir utilement des actes d’exécution pour préserver ses droits, ce qui fige la situation des deux côtés. Le même arrêt rappelle la contrepartie : « il ne saurait être imposé au créancier qui recherche l’exécution du titre exécutoire notarié dont il dispose déjà, d’introduire une action au fond ; » La suspension n’efface pas la créance du bailleur, elle en gèle le recouvrement forcé le temps du traitement du dossier.
B. Déclarer tout l’arriéré, continuer à payer le loyer courant et démontrer sa bonne foi mois après mois
Déclarer l’arriéré de loyer ne suffit pas, encore faut-il le déclarer complètement et adopter ensuite un comportement qui confirme la bonne foi exigée par l’article L. 711-1. Le dossier doit mentionner chaque mois impayé avec son montant, les charges locatives impayées, les frais déjà engagés par le bailleur s’ils sont justifiés, et joindre le bail, le dernier décompte adressé par le bailleur ou son mandataire, le commandement de payer reçu et, le cas échéant, l’assignation déjà délivrée. Toute dette dissimulée fragilise le dossier : un arriéré tu ou minoré peut être interprété comme une manoeuvre et conduire à l’irrecevabilité ou à la déchéance du plan. À l’inverse, un dossier complet, chiffré et accompagné des justificatifs montre que le débiteur joue le jeu de la procédure.
Une fois le dossier déposé, puis déclaré recevable, une règle d’or s’applique : le loyer courant doit continuer d’être payé. La suspension des poursuites porte sur les dettes nées avant la recevabilité, pas sur les loyers qui deviennent exigibles mois après mois. Cesser de payer le loyer courant après le dépôt aggrave l’endettement et ruine la crédibilité du plan que la commission doit construire, car aucun plan crédible ne peut reposer sur un arriéré qui continue de grossir. L’article L. 722-5 du code de la consommation interdit d’ailleurs au débiteur, pendant la suspension, « de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire » née avant la suspension, tout en précisant : « Le débiteur peut toutefois saisir le juge des contentieux de la protection afin qu’il l’autorise à accomplir l’un des actes mentionnés au premier alinéa. » Le texte ajoute une exception qui concerne directement les locataires : « L’interdiction mentionnée au même premier alinéa ne s’applique pas aux créances locatives lorsqu’une décision judiciaire a accordé des délais de paiement au débiteur en application des V et VI de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 82-1290 du 23 décembre 1986. » Si le juge vous a accordé des délais pour l’arriéré, vous pouvez donc payer selon ces délais sans violer l’interdiction, ce qui sécurise les locataires qui respectent un échéancier judiciaire.
En pratique, les gestes qui démontrent la bonne foi sont les mêmes que ceux que le site service-public.fr recommande au locataire qui reçoit un commandement de payer : reprendre le paiement du loyer même partiellement, rembourser la dette même par fractions, contacter le bailleur pour proposer un accord écrit de délais, solliciter les aides financières comme l’aide au logement versée par la caisse d’allocations familiales, le fonds de solidarité pour le logement et, pour les salariés, les dispositifs d’Action logement, et répondre au diagnostic social et financier avec les justificatifs demandés, bulletins de salaire, relevés de prestations et dossier déposé auprès du fonds de solidarité. Chacun de ces gestes atteste d’une volonté réelle de régler la situation et pèse dans l’appréciation de la commission comme, plus tard, dans celle du juge. La commission peut ensuite, à la demande du débiteur et après avoir mis les parties en mesure de présenter leurs observations, imposer des mesures qui couvrent les dettes locatives comme les autres. L’article L. 733-1 du code de la consommation prévoit qu’« En l’absence de mission de conciliation ou en cas d’échec de celle-ci, la commission peut, à la demande du débiteur et après avoir mis les parties en mesure de fournir leurs observations, imposer tout ou partie des mesures suivantes : 1° Rééchelonner le paiement des dettes de toute nature », avec un rééchelonnement qui peut atteindre sept ans. L’arriéré de loyer peut donc être étalé dans le plan sur plusieurs années, à des mensualités compatibles avec le reste à vivre, et les paiements peuvent être imputés d’abord sur le capital.
II. Expulsion suspendue, trêve hivernale et délais de paiement : comment garder son logement et contester devant le juge ?
A. La mesure d’expulsion peut être suspendue et le calendrier légal protège le locataire à chaque étape
Recevoir un commandement de payer ne signifie pas devoir quitter les lieux dans la semaine et chaque étape de la procédure d’expulsion obéit à des délais stricts que le locataire surendetté doit connaître pour ne pas les subir. Le commandement de payer doit d’abord contenir plusieurs mentions obligatoires, sous peine de n’avoir aucune valeur : le délai accordé pour payer, de six semaines, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement que le bailleur pourra demander au juge la résiliation du bail et l’expulsion, l’adresse du fonds de solidarité pour le logement et l’information sur la possibilité de demander des délais de paiement au juge. Un commandement irrégulier peut être contesté et cette contestation fait gagner un temps précieux pour déposer le dossier de surendettement et saisir les aides. Si la dette n’est ni payée ni aménagée dans le délai de six semaines, le bailleur peut assigner le locataire devant le tribunal et c’est à cette audience que tout se joue : le juge peut constater la résiliation du bail mais aussi accorder des délais, et la présence du locataire avec un dossier complet change souvent l’issue.
Le dossier de surendettement déclaré recevable offre alors une protection spécifique contre l’expulsion elle-même. L’article L. 722-6 du code de la consommation dispose : « Dès que la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue, la commission peut saisir le juge des contentieux de la protection aux fins de suspension des mesures d’expulsion du logement du débiteur. » Il faut bien mesurer ce que ce texte dit et ce qu’il ne dit pas. La suspension de l’expulsion n’est pas automatique comme l’est la suspension des saisies, elle suppose une saisine du juge par la commission. En pratique, signalez dès le dépôt du dossier, puis à chaque étape, qu’une procédure d’expulsion est en cours, en joignant le commandement, l’assignation et le jugement s’il existe déjà, et demandez par écrit que la commission saisisse le juge de la suspension. Si le bailleur obtient pendant ce temps un jugement d’expulsion, transmettez-le aussitôt à la commission et au juge. Ne restez jamais sans réagir à une assignation ou à un jugement en vous disant que le dossier de surendettement suffit : la protection de l’article L. 722-6 passe par une décision du juge et votre diligence conditionne la rapidité de la saisine.
À côté de cette suspension judiciaire, deux protections générales du droit de l’expulsion profitent aussi au locataire surendetté. D’abord, l’expulsion d’un lieu habité ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement », sans préjudice des délais supplémentaires que le juge peut accorder. Ensuite, la trêve hivernale interdit toute expulsion effective entre le 1er novembre et le 31 mars. L’article L. 412-6 du même code dispose : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » Même avec un jugement d’expulsion définitif, personne ne peut donc être mis à la rue en plein hiver, sauf relogement assuré, et la trêve ne s’applique pas aux occupants entrés par effraction dans le domicile d’autrui. Ces mois gagnés doivent servir à faire avancer le dossier de surendettement, à obtenir un plan avec rééchelonnement de l’arriéré et à chercher une solution de relogement ou de maintien portée par les travailleurs sociaux.
Le juge saisi de l’impayé dispose enfin d’un pouvoir propre de délais qui se combine avec la procédure de surendettement. L’article 1343-5 du code civil permet au juge, « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier », de « reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». Le service-public.fr précise que le juge peut même aller jusqu’à trois ans si le débiteur est en mesure de rembourser sa dette. Demander ces délais de grâce à l’audience, en produisant le dépôt du dossier de surendettement, les preuves de reprise du paiement du loyer courant et les démarches d’aides engagées, est souvent décisif : un échéancier judiciaire respecté bloque la résiliation du bail et, comme on l’a vu avec l’article L. 722-5, les paiements effectués en exécution de ces délais restent autorisés pendant la procédure. Pour les débiteurs qui sont propriétaires de leur logement plutôt que locataires et qui font face à une saisie immobilière de la banque, la logique de verrou procédural existe aussi mais avec un circuit différent : l’article L. 722-4 du code de la consommation prévoit qu’« En cas de saisie immobilière, lorsque la vente forcée a été ordonnée, le report de la date d’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi à cette fin par la commission, pour causes graves et dûment justifiées. » La Cour de cassation l’a jugé le 5 septembre 2019 : « lorsque la décision de recevabilité d’une demande de traitement de la situation financière du débiteur intervient après que la vente forcée d’un bien immobilier lui appartenant a été ordonnée par un jugement d’orientation, exécutoire de plein droit nonobstant appel, le report de la date d’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi à cette fin par la commission de surendettement des particuliers, pour causes graves et dûment justifiées » (Cass. civ. 2, 5 sept. 2019, n° 18-15.547, publié au Bulletin). Ni le locataire ni le propriétaire ne doivent donc attendre passivement les effets du dossier : dans les deux cas, la protection passe par une demande précise portée devant le bon juge, par la commission ou par le débiteur lui-même.
B. Contester la décision de la commission et défendre son maintien dans les lieux devant le juge à Paris et en Île-de-France
Quand la commission déclare le dossier irrecevable, oriente vers une mesure inadaptée ou rejette une demande, le locataire n’est pas démuni : chaque décision importante de la procédure peut être contestée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du domicile. Le recours contre une décision d’irrecevabilité permet de faire réexaminer la bonne foi et l’existence de la situation de surendettement, pièces à l’appui : bail et décompte détaillé de l’arriéré, preuves de la reprise du paiement du loyer courant, attestations d’aides sollicitées ou obtenues, diagnostic social et financier rempli avec soin, justificatifs de revenus et de charges. Le recours contre l’orientation, par exemple vers un rétablissement personnel quand un plan de redressement avec rééchelonnement de l’arriéré paraît possible, ou l’inverse, se joue sur la capacité réelle de remboursement et sur la valeur des biens. Et quand la commission impose des mesures, notamment un rééchelonnement sur plusieurs années incluant l’arriéré de loyer, le débiteur comme les créanciers peuvent les contester devant le même juge, qui vérifie l’équilibre entre l’effort demandé et le reste à vivre laissé au foyer. Dans tous ces recours, les délais sont courts et calculés en jours à compter de la notification : ouvrez chaque courrier recommandé de la commission ou du tribunal dès réception et faites dater votre contestation sans attendre le dernier moment.
Si la situation est irrémédiablement compromise, sans capacité de remboursement même après rééchelonnement, la procédure bascule vers le rétablissement personnel qui peut effacer les dettes, y compris l’arriéré de loyer. L’article L. 741-1 du code de la consommation dispose : « Si l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement fait apparaître que le débiteur se trouve dans la situation irrémédiablement compromise définie au deuxième alinéa de l’article L. 724-1 et ne possède que des biens mentionnés au 1° du même article L. 724-1, la commission impose un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. » L’effacement qui en résulte libère le débiteur, mais il ne fait pas disparaître le passé locatif : un bailleur indemnisé ou effacé restera méfiant pour un futur bail et les fichiers d’incidents de paiement conservent la trace de la procédure pendant plusieurs années. D’où l’importance, quand le maintien dans le logement reste envisageable, de privilégier le plan avec apurement progressif de l’arriéré plutôt que l’effacement, et de ne demander le rétablissement personnel que lorsque le redressement est vraiment impossible.
À Paris et en Île-de-France, quelques repères pratiques aident à ne pas perdre de temps. Le dossier se dépose auprès de la commission de surendettement du département du domicile, avec les antennes de la Banque de France à Paris et dans chaque département francilien, et les recours relèvent du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du domicile, notamment le tribunal judiciaire de Paris pour les locataires parisiens. Préparez un dossier en trois pochettes : le logement avec le bail, l’état des lieux d’entrée, le commandement de payer, l’assignation et le jugement s’ils existent, le décompte mois par mois et la preuve des loyers courants payés depuis le dépôt ; les revenus et aides avec bulletins de salaire ou attestations de prestations, notification d’aide au logement, décisions du fonds de solidarité pour le logement et dossier de diagnostic social et financier ; les autres dettes avec les offres de crédit, les mises en demeure et les plans déjà en cours. Les juridictions franciliennes sont engorgées et les audiences d’expulsion se succèdent à un rythme soutenu : arriver avec un dossier ordonné, la preuve du dépôt à la Banque de France et un échéancier réaliste proposé au bailleur donne au juge des raisons concrètes d’accorder des délais plutôt que de prononcer la résiliation. Les associations départementales d’information sur le logement, dont celle de Paris, reçoivent gratuitement pour vérifier le décompte du bailleur et la régularité du commandement avant l’audience. Pour une vision d’ensemble du traitement des dettes dans la procédure, depuis la déclaration jusqu’à l’effacement, vous pouvez lire notre page de référence sur les dettes prises en compte, la suspension des poursuites et l’effacement dans le dossier de surendettement.
Conclusion
Un commandement de payer pour loyers impayés n’est ni une expulsion immédiate ni une fatalité, mais le point de départ d’une course contre la montre où chaque démarche compte. Déclarez l’intégralité de l’arriéré dans un dossier de surendettement déposé sans tarder, continuez à payer le loyer courant pour ne pas aggraver la dette, sollicitez les aides au logement et le fonds de solidarité, et demandez à la commission la saisine du juge pour suspendre l’expulsion dès que la recevabilité est acquise. Présentez-vous à chaque audience avec un dossier ordonné et une proposition d’échéancier réaliste, contestez dans les délais toute décision défavorable de la commission et utilisez la trêve hivernale et les délais de grâce comme des répits pour construire une solution durable, pas comme des prétextes pour attendre. Avec ces réflexes, le dossier de surendettement devient ce qu’il doit être pour un locataire en difficulté : un bouclier contre les poursuites et un chemin chiffré vers le maintien dans le logement ou, quand c’est impossible, vers un nouveau départ sans dette locative.
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