Vous avez manqué plusieurs mensualités de votre prêt immobilier, la banque vient de vous adresser un courrier recommandé qui exige le remboursement immédiat de la totalité du capital restant dû, parfois plus de cent mille euros, sous quelques jours. Ce courrier s’appelle une déchéance du terme, et il change tout : des échéances étalées sur quinze ou vingt ans deviennent d’un coup une dette exigible en une seule fois. Quand, dans le même temps, vos autres crédits à la consommation, vos impôts ou vos charges courantes ne passent plus, le dépôt d’un dossier de surendettement auprès de la Banque de France devient souvent la seule issue réaliste. Encore faut-il comprendre comment ces deux procédures s’articulent : la déchéance du terme prononcée par la banque survit-elle au dépôt du dossier, faut-il déclarer la dette pour sa totalité, pouvez-vous encore vendre votre logement à l’amiable, et le solde qui resterait impayé après la vente peut-il être effacé ? Cet article répond point par point, avec les textes applicables et la jurisprudence récente de la deuxième chambre civile de la Cour de cassation, dans un langage direct : ce que la banque a le droit de faire, ce qu’elle n’a plus le droit de faire une fois votre dossier déclaré recevable, et les recours concrets devant le juge des contentieux de la protection.
I. Déchéance du terme du prêt immobilier : la banque peut-elle vraiment exiger tout, tout de suite ?
A. Mise en demeure, clause du contrat, capital et indemnités : comment vérifier que la déchéance prononcée contre vous est régulière ?
La déchéance du terme n’est pas une simple relance. C’est l’acte par lequel le prêteur, se fondant sur une clause de votre contrat de prêt, constate que vous avez manqué à vos engagements et décide de rendre immédiatement exigible l’intégralité des sommes restant dues. Concrètement, vous passez d’un échéancier mensuel supportable à une exigence de paiement unique portant sur le capital restant dû, les intérêts échus impayés, parfois des intérêts de retard et une indemnité dite de déchéance du terme. Le choc est rude, et il est normal de se demander si la banque n’abuse pas de sa position.
Le Code de la consommation encadre strictement ce que le prêteur peut exiger dans cette situation. L’article L. 313-51 du Code de la consommation dispose : « Lorsque le prêteur est amené à demander la résolution du contrat, il peut exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, ainsi que le paiement des intérêts échus. Jusqu’à la date du règlement effectif, les sommes restant dues produisent des intérêts de retard à un taux égal à celui du prêt. En outre, le prêteur peut demander à l’emprunteur défaillant une indemnité qui, sans préjudice de l’application de […] ne peut excéder un montant qui, dépendant de la durée restant à courir du contrat, est fixé suivant un barème déterminé par décret. » Autrement dit, la banque peut réclamer le capital et les intérêts échus, appliquer le taux du prêt aux sommes restant dues jusqu’au paiement effectif, et ajouter une indemnité plafonnée par un barème réglementaire qui dépend de la durée restant à courir. Elle ne peut pas inventer d’autres pénalités.
Le texte suivant verrouille ce point. L’article L. 313-52 du Code de la consommation prévoit : « Aucune indemnité ni aucun coût autres que ceux qui sont mentionnés à l’article L. 313-51 ne peuvent être mis à la charge de l’emprunteur dans les cas de défaillance prévus par les dispositions de cet article. Toutefois, le prêteur peut réclamer à l’emprunteur, en cas de défaillance de celui-ci, le remboursement, sur justification, des frais taxables qui lui ont été occasionnés par cette défaillance à l’exclusion de tout remboursement forfaitaire de frais de recouvrement. » Si votre décompte fait apparaître des frais de dossier de déchéance, des commissions forfaitaires de recouvrement ou des pénalités supérieures au barème, ces lignes sont contestables : seuls les frais taxables, justifiés un par un, peuvent s’ajouter. Demandez à la banque le détail chiffré de chaque poste et conservez tous les courriers.
Au-delà des montants, c’est la régularité même de la déchéance qu’il faut contrôler, car une déchéance irrégulière ne rend rien exigible. La Cour de cassation vient de le rappeler avec fermeté dans une affaire de prêt immobilier du Crédit foncier de France. Dans son arrêt du 11 décembre 2025, deuxième chambre civile, pourvoi n° 23-12.860, elle énonce que « la déchéance du terme ayant pour effet de rendre exigible l’ensemble des sommes dues », puis censure une cour d’appel qui avait refusé d’examiner la validité de la mise en demeure préalable : « En se déterminant ainsi, sans examiner la validité de la mise en demeure ayant précédé le prononcé de la déchéance du terme, qui était dans les débats devant elle, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. » Dans cette affaire, la mise en demeure adressée à l’emprunteuse n’exposait pas la sanction de la déchéance encourue en cas de non-régularisation des impayés, et le contrat ne comportait aucune stipulation expresse et non équivoque dispensant la banque d’envoyer une telle mise en demeure. La leçon pratique est claire : réclamez la copie de la mise en demeure préalable et lisez-la. Mentionne-t-elle précisément les échéances impayées à régulariser, le délai laissé pour payer et la sanction encourue, c’est-à-dire l’exigibilité immédiate de tout le prêt ? Si la lettre est équivoque, muette sur la sanction ou absente alors que votre contrat n’en dispense pas expressément la banque, la déchéance peut être contestée et la créance déclarée non exigible. Ce contrôle appartient au juge, y compris au juge de l’exécution saisi d’une procédure de saisie immobilière, qui doit vérifier que le créancier dispose bien d’un titre constatant une créance liquide et exigible.
Gardez aussi à l’esprit que la déchéance du terme ne se confond pas avec la résiliation de votre assurance emprunteur ni avec la perte de vos droits au traitement du surendettement. Même avec un courrier d’exigibilité de cent mille euros sur la table, vous restez une personne physique de bonne foi qui peut saisir la commission de surendettement. L’article L. 711-1 du Code de la consommation ouvre « aux personnes physiques de bonne foi » le bénéfice des mesures de traitement, caractérise le surendettement par « l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir », et précise : « Le seul fait d’être propriétaire de sa résidence principale dont la valeur estimée à la date du dépôt du dossier de surendettement est égale ou supérieure au montant de l’ensemble des dettes professionnelles et non professionnelles exigibles et à échoir ne fait pas obstacle à la caractérisation de la situation de surendettement ». Être propriétaire du logement financé par le prêt déchu n’empêche donc pas le dépôt ni la recevabilité de votre dossier.
B. Dossier de surendettement : faut-il déclarer toute la dette du prêt déchu et arrêter de payer la banque ?
Une fois la déchéance du terme prononcée régulièrement, votre dette de prêt immobilier n’est plus une suite d’échéances à venir : c’est une dette exigible pour sa totalité. Cette qualification a une conséquence directe sur votre dossier de surendettement : vous devez déclarer cette créance pour son montant intégral, capital restant dû, intérêts échus et indemnité comprise, tel qu’il résulte du décompte arrêté par la banque. Déclarer seulement les mensualités impayées serait une erreur qui fausserait tout l’examen de votre situation, car la commission statue au vu de l’ensemble de vos dettes exigibles et à échoir et vos créanciers seront appelés à se prononcer sur l’état complet du passif. Joignez au dossier l’offre de prêt, la mise en demeure préalable, le courrier de déchéance et le décompte détaillé poste par poste, en signalant par écrit les postes qui vous paraissent injustifiés au regard des articles L. 313-51 et L. 313-52. Si la banque ne produit pas de décompte clair, demandez-le par écrit avant le dépôt et conservez la preuve de votre demande : le juge pourra en tenir compte au stade de la vérification des créances.
À l’inverse, si vous estimez que la déchéance est irrégulière, pour une mise en demeure équivoque, l’absence de mise en demeure alors que le contrat l’exige, ou des montants non conformes au barème, indiquez-le expressément dans votre dossier et dans vos observations à la commission. Vous n’avez pas à trancher vous-même : c’est le juge des contentieux de la protection qui vérifie le montant et l’exigibilité des créances contestées. L’article L. 713-1 du Code de la consommation dispose : « Le juge des contentieux de la protection connaît des mesures de traitement des situations de surendettement des particuliers et de la procédure de rétablissement personnel ». C’est donc devant lui que se jouera la contestation du solde réclamé, sur la base des pièces que vous aurez conservées : contrat de prêt avec sa clause d’exigibilité anticipée, mise en demeure, courrier de déchéance, décomptes successifs, preuves de vos paiements partiels. Plus votre dossier est documenté dès le dépôt, plus la contestation sera efficace.
Dès le dépôt, et surtout dès la recevabilité, une règle d’or s’impose : ne payez plus la banque de votre propre initiative, ne versez aucun acompte sur le solde exigé et ne signez aucun nouvel engagement. L’article L. 722-5 du Code de la consommation est explicite : « La suspension et l’interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur emportent interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire […] née antérieurement à la suspension ou à l’interdiction […] ; elles emportent aussi interdiction de prendre toute garantie ou sûreté. Le débiteur peut toutefois saisir le juge des contentieux de la protection afin qu’il l’autorise à accomplir l’un des actes mentionnés au premier alinéa. » Payer la banque après la recevabilité, même partiellement et même de bonne volonté, aggraverait votre cas : ce paiement serait contraire à l’égalité entre les créanciers et pourrait être retenu contre vous. Si la banque continue de prélever vos mensualités par prélèvement automatique après la recevabilité, révoquez le mandat de prélèvement auprès de votre banque, par écrit, et exigez la restitution des sommes prélevées après la date de la recevabilité. La seule exception envisageable passe par le juge : si un paiement partiel vous paraît indispensable, par exemple pour préserver l’assurance du prêt ou éviter une résiliation aux effets irréversibles, demandez au juge des contentieux de la protection l’autorisation de l’effectuer plutôt que de payer seul.
Ne signez pas non plus, sous la pression du courrier de déchéance, une reconnaissance de dette globale, un nouvel échéancier amiable ou une garantie complémentaire comme une hypothèque conventionnelle ou un nantissement. Ces actes, accomplis après la recevabilité, sont interdits par le même article L. 722-5, et même avant la recevabilité ils figerait des montants peut-être contestables et compliqueraient votre défense. Si un conseiller vous propose un réaménagement au téléphone, demandez que toute proposition vous soit adressée par écrit, ne donnez aucun accord verbal, et parlez-en d’abord à la commission ou à votre avocat. Votre silence apparent pendant quelques semaines n’est pas de la mauvaise foi : c’est la loi qui vous demande de tout geler pour permettre un traitement collectif et équitable de vos dettes. Pour une vue d’ensemble des dettes concernées par la suspension et l’effacement, vous pouvez utilement relire notre dossier surendettement sur les dettes éligibles, l’arrêt des poursuites et l’effacement légal.
II. Garder ou vendre le logement : suspension des poursuites, vente amiable et effacement du solde restant
A. Recevabilité : les poursuites de la banque sont-elles vraiment suspendues et peut-elle encore prendre une garantie sur votre maison ?
La décision de recevabilité de votre dossier change immédiatement le rapport de forces. L’article L. 722-2 du Code de la consommation dispose : « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » Concrètement, à compter de la recevabilité, la banque ne peut plus engager ni poursuivre de saisie contre vos biens pour ce prêt déchu : pas de nouvelle saisie-attribution sur vos comptes, pas de saisie-vente de vos meubles, et surtout pas d’engagement d’une saisie immobilière sur votre logement. Si une procédure d’exécution était déjà en cours, elle est suspendue. Les courriers de menace qui continueraient d’arriver après cette date doivent être conservés avec leurs enveloppes : ils prouveront, le cas échéant, que la banque a poursuivi malgré l’interdiction.
La protection va plus loin que le simple gel des saisies : la banque ne peut pas non plus sécuriser sa créance en prenant une garantie nouvelle sur votre logement après la recevabilité. La deuxième chambre civile l’a jugé sans ambiguïté dans son arrêt du 28 mars 2024, pourvoi n° 22-12.797, publié au Bulletin : « lorsque la décision de recevabilité à la procédure de surendettement a été prononcée, il est interdit au créancier de prendre toute garantie, sûreté ou mesure conservatoire sur les biens du débiteur. » Dans cette affaire, des créanciers avaient fait inscrire, après la recevabilité et avec l’autorisation d’un juge de l’exécution, une hypothèque judiciaire provisoire sur le bien immobilier des débiteurs ; la Cour de cassation a cassé l’arrêt qui avait validé cette inscription, au visa combiné des articles L. 722-2 et L. 722-5, alinéa 1er. Si votre banque, après la recevabilité de votre dossier, fait inscrire une hypothèque judiciaire provisoire ou définitive sur votre maison, ou tente une mesure conservatoire sur vos comptes pour garantir le solde du prêt déchu, cette inscription est attaquable en annulation devant le juge des contentieux de la protection, à la demande de la commission. Vérifiez régulièrement l’état hypothécaire de votre bien après le dépôt et signalez sans délai toute inscription nouvelle à la commission.
Un cas particulier mérite votre attention : celui où la banque avait déjà engagé une saisie immobilière avant votre dépôt et où la vente forcée a été ordonnée. La suspension de plein droit ne suffit plus à tout arrêter à ce stade avancé. L’article L. 722-4 du Code de la consommation prévoit : « En cas de saisie immobilière, lorsque la vente forcée a été ordonnée, le report de la date d’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi à cette fin par la commission, pour causes graves et dûment justifiées. » Autrement dit, seule une démarche active de la commission auprès du juge de la saisie immobilière, motivée par des causes graves et documentées, peut obtenir le report de l’adjudication. Si vous êtes dans cette situation, alertez la commission par écrit dès la recevabilité, en joignant le jugement d’orientation, la date d’adjudication fixée et tous les éléments qui justifient le report : promesse de vente amiable en cours, dossier de rachat familial, attente d’une décision sur les mesures. Chaque jour compte, car le juge de la saisie ne pourra reporter que s’il est saisi à temps.
Enfin, si vos difficultés sont temporaires et que vos revenus permettent d’envisager une reprise des paiements, sachez qu’il existe une voie souvent oubliée : les délais de grâce judiciaires. L’article 1343-5 du Code civil permet au juge, « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier », de « reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues », avec la possibilité d’ordonner « que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital ». Pendant ce délai, « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier » et « Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues ». Notez la limite : « Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. » Pour un prêt immobilier, ces délais de grâce peuvent offrir un répit de deux ans maximum, par exemple le temps de retrouver un emploi ou de vendre dans de bonnes conditions, sans que les pénalités ne gonflent la dette. Cette demande se porte devant le juge, distinctement ou dans le cadre de votre contestation, et suppose de démontrer votre bonne foi et un effort réel de paiement.
B. Vendre à l’amiable, contester le solde devant le juge et faire effacer ce qui reste : quel chemin suivre ?
Quand le prêt est déchu et que vos revenus ne permettent plus de l’assumer, la commission de surendettement ne cherche pas d’abord à vous faire expulser de chez vous : elle cherche un accord. L’article L. 732-1 du Code de la consommation dispose : « Si l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement fait apparaître que le débiteur […] est propriétaire d’un bien immobilier, la commission s’efforce de concilier les parties en vue de l’élaboration d’un plan conventionnel de redressement approuvé par le débiteur et ses principaux créanciers. » La banque est donc invitée à négocier un plan : rééchelonnement du solde sur une durée compatible avec votre capacité de remboursement, taux réduit, effacement partiel des intérêts et indemnités. Votre atout dans cette négociation, c’est la vente amiable du bien : un logement vendu par vos soins, au prix du marché et dans un délai raisonnable, rapporte toujours plus qu’une adjudication forcée à la barre du tribunal, décotée et chargée de frais. Faites estimer le bien par deux professionnels indépendants, fixez un prix réaliste, confiez si besoin un mandat non exclusif à une agence, et présentez à la commission un calendrier de vente précis. La commission peut subordonner ses mesures à vos efforts : l’article L. 733-7 du Code de la consommation prévoit : « La commission peut imposer que les mesures prévues aux articles L. 733-1 et L. 733-4 soient subordonnées à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette », ce qui vise typiquement la mise en vente effective du logement. Montrez que vous vendez vraiment, et la commission comme le juge vous suivront plus facilement.
Si aucun accord n’est possible, parce que la banque exige un remboursement immédiat incompatible avec vos ressources ou refuse tout effacement, la commission peut imposer elle-même des mesures. L’article L. 724-1 du Code de la consommation prévoit : « Lorsqu’il ressort de l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement que les ressources ou l’actif réalisable du débiteur le permettent, la commission prescrit des mesures de traitement », et que : « Lorsque le débiteur se trouve dans une situation irrémédiablement compromise caractérisée par l’impossibilité manifeste de mettre en œuvre des mesures de traitement mentionnées au premier alinéa », la commission peut imposer un rétablissement personnel sans liquidation ou saisir le juge d’une demande de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire. Chaque orientation se conteste devant le juge des contentieux de la protection : un plan dont la mensualité excède manifestement votre reste à vivre, une orientation vers la liquidation alors que la vente amiable couvrirait l’essentiel du passif, ou au contraire un refus de rétablissement alors que votre situation est sans issue. C’est à ce stade que la contestation du montant même de la créance bancaire prend toute sa valeur : mise en demeure irrégulière au sens de l’arrêt du 11 décembre 2025, indemnité supérieure au barème de l’article L. 313-51, frais forfaitaires prohibés par l’article L. 313-52, intérêts de retard mal calculés. Chaque euro retranché du solde exigé réduit d’autant l’effort demandé ou le reliquat à effacer.
Après la vente, amiable ou forcée, il reste presque toujours un solde : le prix n’a pas couvert toute la dette, augmentée des intérêts et des frais. Ce solde ne vous poursuit pas éternellement. S’il demeure après l’exécution des mesures, il peut être intégré au plan et partiellement effacé selon vos capacités ; et si votre situation est irrémédiablement compromise, le rétablissement personnel permet un effacement total. L’article L. 741-1 du Code de la consommation dispose : « Si l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement fait apparaître que le débiteur se trouve dans la situation irrémédiablement compromise définie au deuxième alinéa de l’article L. 724-1 et ne possède que des biens mentionnés au 1° du même article L. 724-1, la commission impose un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. » Lorsque la vente du logement a absorbé l’actif et qu’il ne vous reste que les meubles nécessaires à la vie courante, c’est typiquement cette voie qui s’ouvre, avec effacement de toutes les dettes non professionnelles, solde du prêt immobilier compris. Si une liquidation judiciaire a été ouverte, l’article L. 742-21 du Code de la consommation organise la sortie : « Lorsque l’actif réalisé est suffisant pour désintéresser les créanciers, le juge prononce la clôture de la procédure. Lorsque l’actif réalisé est insuffisant […] le juge prononce la clôture pour insuffisance d’actif. » Et l’effacement a un effet concret sur votre avenir bancaire : l’article L. 743-1 du Code de la consommation prévoit : « Les dettes effacées en application des dispositions […] valent régularisation des incidents […] », ce qui permet de sortir du fichage lié aux incidents de paiement régularisés par l’effacement.
Un dernier point, pour les parcours heurtés : si un précédent plan a échoué, si vous avez été déchu du bénéfice d’une procédure antérieure et que la banque vous oppose cet échec pour faire écarter votre nouveau dossier, tout n’est pas perdu. Dans son arrêt du 19 mars 2020, deuxième chambre civile, pourvoi n° 19-10.733, publié au Bulletin, la Cour de cassation juge « que la déchéance d’un débiteur du bénéfice des dispositions de traitement de sa situation de surendettement ne fait pas obstacle à une nouvelle demande s’il existe des éléments nouveaux », et casse le jugement qui avait déclaré irrecevable une nouvelle demande sans rechercher « si les faits allégués […] ne constituaient pas des éléments nouveaux ». La déchéance du terme de votre prêt, la vente du logement depuis intervenue, une baisse de revenus ou une maladie constituent typiquement de tels éléments nouveaux. Un nouveau dépôt, documenté et sincère, reste donc possible : l’échec d’hier ne condamne pas votre dossier d’aujourd’hui, à condition d’expliquer précisément ce qui a changé.
Conclusion
La déchéance du terme de votre prêt immobilier est un acte grave, mais ce n’est ni une fin en soi ni une condamnation à tout perdre. Vérifiez d’abord sa régularité : une mise en demeure claire qui annonce la sanction, une clause contractuelle qui l’autorise, un décompte conforme au barème légal sans frais forfaitaires. Déclarez ensuite la dette pour sa totalité dans votre dossier de surendettement, sans rien payer ni signer seul après la recevabilité. Appuyez-vous sur la suspension des poursuites et sur l’interdiction faite à la banque de prendre une garantie nouvelle sur votre logement. Négociez, avec l’aide de la commission, un plan adossé si possible à une vente amiable au prix du marché, contestez devant le juge des contentieux de la protection tout solde ou toute mesure qui excède vos capacités, et sachez que le reliquat impayé peut être effacé, y compris par un rétablissement personnel si votre situation est irrémédiablement compromise. Chaque étape suppose des pièces, des écrits et des délais respectés : conservez chaque courrier, répondez par écrit, et faites-vous accompagner. C’est cette rigueur qui transforme un courrier d’exigibilité brutale en un dossier traité, un logement vendu dans de bonnes conditions et des dettes définitivement éteintes.
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