Clés rendues en juillet, septembre qui arrive et toujours aucun virement : le dépôt de garantie bloque. Chaque rentrée, le même scénario se répète pour des milliers de locataires. Le bailleur garde le silence, retient une somme sans facture ou répond que le chèque a été envoyé. Pendant ce temps, le nouveau logement a exigé un nouveau dépôt de garantie, et la trésorerie se tend. La loi donne pourtant un calendrier précis et une sanction chiffrée. Un arrêt récent de la Cour de cassation, rendu le 12 février 2026, change en outre la donne pour tous les locataires à qui le bailleur affirme avoir payé par chèque : un chèque qui n’a jamais été encaissé ne vaut pas paiement. Ce point de jurisprudence, ajouté au mécanisme de la pénalité de 10 % par mois de retard, fait de septembre 2026 le bon moment pour agir : les délais d’un mois et de deux mois qui couraient depuis les départs de l’été sont désormais expirés, et chaque mois entamé fait grandir la somme due. Cet article expose la méthode complète : vérifier le délai applicable, calculer la pénalité, exiger par écrit, contester les retenues non justifiées, saisir la conciliation puis le juge, avec les règles propres à Paris et à l’Île-de-France.
I. Dépôt de garantie non rendu : vérifier le délai légal et calculer la pénalité de 10 % par mois de retard
A. Restitution du dépôt de garantie : un mois ou deux mois selon l’état des lieux de sortie
Le dépôt de garantie sert à couvrir les manquements du locataire : loyers impayés, charges dues, dégradations au-delà de l’usure normale. Son montant est plafonné. Pour une location vide, il ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges. Pour une location meublée, la règle est différente : « Par dérogation à l’article 22, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal. » Tout versement supérieur à ces plafonds doit être récupéré, car il est exigé en violation de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Le point de départ du délai se situe le jour où le locataire rend les clés, en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Deux délais existent. Quand l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le texte prévoit : « Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » Dans tous les autres cas, le délai est de deux mois : « Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » À la remise des clés, le locataire indique au bailleur l’adresse de son nouveau domicile. Cette formalité a une importance directe : sans adresse transmise, la pénalité de retard ne s’applique pas, comme on le verra. En pratique, les locataires partis en juin ou en juillet 2026 sans restitution à ce jour sont donc déjà hors délai, que ce soit au titre du délai d’un mois ou de celui de deux mois.
Un cas particulier concerne les immeubles collectifs. Le bailleur peut garder temporairement une partie du dépôt en attendant les comptes de charges : « Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. » Cette provision reste plafonnée à 20 %, elle doit être justifiée, et le solde est restitué dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes. Un bailleur qui retient 50 % ou la totalité du dépôt en invoquant les charges futures dépasse ce cadre. De même, un locataire dont l’immeuble a été vendu entre la signature du bail et son départ doit savoir qu’il ne peut pas être renvoyé vers l’ancien propriétaire : « En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. » La demande se dirige donc contre le propriétaire actuel, même si c’est l’ancien qui avait encaissé la somme.
B. Pénalité de 10 % du loyer par mois de retard : calcul, point de départ et chèque jamais encaissé
Quand le délai expire sans restitution complète, la sanction se déclenche seule. Le texte dispose : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. » Trois éléments structurent ce mécanisme. D’abord, l’assiette : 10 % du loyer mensuel hors charges, et non 10 % du dépôt de garantie. Ensuite, le décompte : chaque mois commencé compte en entier, même si la restitution intervient le 2 du mois. Enfin, le caractère automatique : le locataire n’a pas à prouver une faute ni un préjudice, le seul dépassement du délai suffit.
Le calcul se fait donc ainsi. Pour un loyer mensuel hors charges de 900 euros et un dépôt de garantie de 900 euros restitué avec quatre mois de retard, la pénalité atteint 4 x 90 = 360 euros, soit un total de 1 260 euros. Pour un loyer de 1 400 euros hors charges et six mois de retard, la pénalité grimpe à 6 x 140 = 840 euros. Quand le bailleur n’a restitué qu’une partie du dépôt, la pénalité court sur le solde restant dû, mais son montant mensuel reste calculé sur le loyer, pas sur le solde. Un tableau simple, joint à la mise en demeure, rend la demande crédible : date de remise des clés, délai applicable d’un ou deux mois, date d’expiration, nombre de mois commencés depuis, montant mensuel de la majoration, total réclamé. Cette présentation chiffrée change souvent l’attitude du bailleur ou de l’agence, qui mesure le coût de chaque mois supplémentaire.
La Cour de cassation a précisé le point de départ de cette majoration dans un arrêt du 31 mai 2018 : « lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, la régularisation définitive des charges et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et de celles dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, interviennent dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble ». Dans cette affaire, la juridiction de proximité avait appliqué la pénalité de 10 % dès l’expiration du délai de deux mois alors que la somme due résultait d’une régularisation de charges, soumise à un calendrier propre. La Cour a cassé : la majoration ne peut pas être réclamée sur des sommes dont l’exigibilité suit le rythme de l’approbation des comptes. La leçon pratique est nette : distinguer le solde du dépôt de garantie, soumis aux délais d’un ou deux mois, de l’avoir ou du rappel de charges, soumis au calendrier de l’arrêté des comptes. Réclamer la pénalité sur tout, sans cette distinction, expose la demande à l’échec partiel.
L’apport le plus utile pour les litiges actuels vient de l’arrêt du 12 février 2026 de la troisième chambre civile (pourvoi n° 24-21.258). Dans cette affaire, un bailleur affirmait avoir restitué le dépôt dans les délais en adressant un chèque au locataire, alors que ce chèque n’avait jamais été encaissé et que le locataire contestait l’avoir reçu. La Cour énonce d’abord la règle de fond : « le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard et que la majoration court de plein droit à l’issue du délai de deux mois suivant la remise des clés. » Puis elle tranche la question du chèque : « sans constater que le bailleur justifiait de la réception du chèque par le locataire, qui la contestait, le juge a violé les textes susvisés. » Cassation partielle, renvoi devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon, et 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le visa réunit l’article 1353 du code civil et l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
Deux enseignements concrets découlent de cet arrêt. Premièrement, la charge de la preuve pèse sur le bailleur : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. » et « Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » Un talon de chéquier et une affirmation d’envoi ne suffisent pas quand le locataire conteste la réception. Deuxièmement, un chèque non encaissé ne libère pas le débiteur : « La remise d’un chèque en paiement, acceptée par un créancier, n’entraîne pas novation. En conséquence, la créance originaire, avec toutes les garanties qui y sont attachées, subsiste jusqu’au paiement du chèque. » Concrètement, le locataire qui reçoit un courrier affirmant qu’un chèque a été adressé, sans jamais l’avoir reçu ni encaissé, reste fondé à réclamer le dépôt et la pénalité. À l’inverse, le bailleur prudent paie par virement, conserve la preuve du transfert effectif et demande un accusé de réception. La réponse du 12 février 2026 mérite d’être citée dans toute mise en demeure où le bailleur invoque un paiement par chèque : elle inverse le rapport de force dans une situation très fréquente.
Reste l’exception qui fait échec à la pénalité : l’adresse du nouveau domicile. Si le locataire n’a jamais transmis sa nouvelle adresse lors de la remise des clés, le bailleur peut soutenir que le retard vient de cette carence, et la majoration ne s’applique pas. D’où une règle d’or : transmettre l’adresse par écrit dès la remise des clés, de préférence dans l’état des lieux de sortie lui-même ou par lettre recommandée le même jour, et conserver la preuve. Pour les départs déjà effectués sans cette précaution, il faut transmettre l’adresse sans attendre, par recommandé, afin de faire courir la suite : même si les premiers mois de pénalité sont perdus, les mois suivants deviennent réclamables. Autre point de vigilance : la pénalité court jusqu’au paiement effectif, pas jusqu’à la mise en demeure ni jusqu’à la saisine du juge. Chaque mois d’inaction du bailleur augmente donc la dette, ce qui justifie d’agir vite tout en laissant le compteur tourner dans la réclamation.
II. Dépôt de garantie conservé : contester les retenues abusives puis saisir la conciliation et le juge
A. Retenues sur le dépôt de garantie : ce que le bailleur doit justifier pièce par pièce
Le bailleur ne peut pas garder une partie du dépôt sur une simple affirmation. Toute retenue doit correspondre à une somme restant due ou à une dépense supportée à la place du locataire, et elle doit être dûment justifiée. Les motifs admis sont connus : loyers ou charges impayés, régularisation de charges restant due, réparations locatives non exécutées par le locataire, dégradations excédant l’usure normale. Les justificatifs attendus suivent la nature de la retenue : décompte précis, factures ou devis détaillés, états des lieux d’entrée et de sortie comparés, photographies datées, constat de commissaire de justice, lettres de réclamation de loyers restées sans réponse. Une retenue globale et forfaitaire, sans détail ni pièce, ne satisfait pas à cette exigence. De même, des travaux d’amélioration ou de mise aux normes du logement, qui incombent au propriétaire, ne peuvent pas être imputés sur le dépôt du sortant.
Le fondement des retenues pour dégradations figure à l’article 7 de la loi : « c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ».
La comparaison des états des lieux décide de la plupart des litiges sur les dégradations. Sans état des lieux d’entrée, le bailleur doit prouver que le logement a été remis en bon état d’usage pour imputer des dégradations au locataire. Sans état des lieux de sortie, c’est le locataire qui peut soutenir que le logement a été rendu en bon état. Quand les deux constats existent et sont conformes, le délai de restitution tombe à un mois et toute retenue pour dégradation devient difficile à défendre. Quand ils divergent, chaque écart doit être rattaché à une pièce : une rayure sur un parquet signalée à la sortie doit être rapprochée de la mention d’entrée, chiffrée par un devis et, si le locataire conteste, confirmée par des photos ou un constat. Les lecteurs qui veulent analyser finement cette comparaison trouveront un guide détaillé dans notre article consacré à la contestation des retenues et des factures après l’état des lieux de sortie : état des lieux de sortie, factures et retenues sur le dépôt de garantie : contester et récupérer.
Trois retenues méritent une attention spéciale en septembre. D’abord, les frais de ménage et de remise en état : le bailleur ne peut facturer que le coût réel de la remise en état des dégradations constatées, déduction faite de la vétusté. Une grille de vétusté, quand elle est annexée au bail, s’applique ; à défaut, le juge apprécie l’usure normale au cas par cas. Un devis gonflé, sans facture acquittée ni preuve du paiement effectif, se conteste pied à pied. Ensuite, les consommations et charges : le bailleur peut retenir les sommes restant dues, mais la régularisation suit le calendrier des comptes de l’immeuble, avec la provision maximale de 20 % déjà évoquée. Enfin, les loyers impayés : la retenue est légitime à hauteur des sommes dues, sous réserve d’un décompte exact. Dans tous les cas, la méthode reste la même : demander par écrit le détail chiffré et les pièces, comparer avec ses propres documents, chiffrer le trop-retenu et l’ajouter à la réclamation avec la pénalité de retard.
Le cas de l’immeuble vendu mérite un développement, car il piège beaucoup de locataires. Quand le logement change de propriétaire en cours de bail, certains locataires partants s’adressent à l’ancien bailleur, qui répond que le dépôt a été transféré, tandis que le nouveau renvoie vers l’ancien. La loi tranche : la restitution incombe au nouveau bailleur, et toute convention contraire entre vendeur et acquéreur ne produit d’effet qu’entre eux. La mise en demeure doit donc être adressée au propriétaire actuel, avec copie utile à l’ancien et à l’agence. Si le nouveau bailleur prétend ne jamais avoir reçu le dépôt, cela ne regarde pas le locataire : il paie, puis se retourne contre le vendeur. Cette règle protège aussi les locataires dont le bail a été repris par une société foncière ou un investisseur dans le cadre d’une vente en bloc, situation fréquente dans les grandes villes.
B. Mise en demeure, conciliation départementale et juge des contentieux de la protection, à Paris et en Île-de-France
La première étape est écrite et ferme. Une lettre recommandée avec demande d’avis de réception, adressée au bailleur ou à son mandataire, réclame le solde du dépôt, détaille le calcul de la pénalité de 10 % par mois commencé et fixe un délai de paiement de huit à quinze jours. Le courrier joint les pièces : bail, états des lieux d’entrée et de sortie, preuve de la remise des clés, preuve de la transmission de la nouvelle adresse, relevé d’identité bancaire, décompte de la pénalité, et, le cas échéant, l’arrêt du 12 février 2026 quand le bailleur invoque un chèque jamais reçu. Ce courrier n’est pas une simple formalité : il constitue la preuve que le bailleur a été informé et mis en mesure de payer, et il fige le montant réclamé à sa date. Quand une agence gère le bien, la lettre part à la fois à l’agence et au bailleur, car leurs responsabilités peuvent se cumuler et l’agence dispose souvent des fonds ou des pièces.
En cas d’échec, la saisine de la commission départementale de conciliation est gratuite et rapide. Le texte prévoit : « Il est créé, auprès du représentant de l’Etat dans chaque département, une commission départementale de conciliation composée de représentants d’organisations de bailleurs et d’organisations de locataires, en nombre égal. La commission rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine et s’efforce de concilier les parties. » Et sa compétence couvre : « 3° Les litiges relatifs à l’état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations ». À Paris, la commission se saisit par courrier ou par dépôt du dossier auprès de la préfecture ; dans les autres départements d’Île-de-France, auprès de la préfecture ou de la direction départementale compétente. L’avis rendu en deux mois ne s’impose pas, mais il pèse dans la suite : un bailleur qui refuse un avis favorable au locataire s’expose à une condamnation aux dépens et à l’article 700 devant le juge. Pour les petits litiges, cette étape suffit souvent à débloquer le paiement, surtout quand le dossier est chiffré et documenté.
Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble. À Paris, il s’agit du tribunal judiciaire de Paris, dont le juge des contentieux de la protection traite un volume important de litiges locatifs ; la jurisprudence locale sur les retenues abusive et les devis gonflés y est fournie. En Île-de-France, la compétence suit le département : Nanterre, Bobigny, Créteil, Évry, Versailles, Pontoise, Melun, selon la situation du logement. La procédure est accessible sans avocat obligatoire pour les litiges relevant de la déclaration au greffe, et la représentation par un avocat reste possible et souvent utile quand les sommes ou la complexité augmentent. La demande comprend le solde du dépôt, la pénalité de 10 % par mois jusqu’au paiement effectif, les intérêts légaux, et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés. Les pièces listées pour la mise en demeure forment le dossier d’audience, complété par l’avis de la commission de conciliation quand elle a été saisie.
Deux spécificités parisiennes et franciliennes renforcent les dossiers de septembre 2026. D’abord, les loyers élevés majorent mécaniquement la pénalité : avec un loyer hors charges de 1 200 euros, chaque mois de retard ajoute 120 euros, soit 720 euros pour six mois, souvent davantage que le solde contesté lui-même. Ensuite, la gestion par agence y est massive : les échanges écrits avec l’agence, les décomptes de gérance et les mandats permettent de retracer les paiements et d’identifier le détenteur des fonds. Les locataires doivent aussi tenir compte des délais d’audience : saisir tôt permet d’obtenir un jugement pendant que la pénalité continue de courir, et le juge arrête le compteur au jour du paiement effectif. Pour les étudiants qui ont quitté un studio en juin et commencé leurs études ailleurs, la procédure peut être menée à distance par un représentant muni d’un pouvoir, ou par un avocat, sans retour systématique à Paris pour chaque audience.
Conclusion
Le dépôt de garantie non restitué n’est pas une fatalité de la rentrée : c’est une créance assortie d’un délai précis et d’une sanction automatique. Vérifier si le délai d’un mois ou de deux mois est expiré, calculer la majoration de 10 % du loyer hors charges par mois commencé, transmettre sa nouvelle adresse par écrit, exiger le détail et les pièces de chaque retenue, mettre en demeure par recommandé, saisir la commission départementale de conciliation puis le juge des contentieux de la protection : chaque étape est documentée et chacune augmente la pression juridique sur le bailleur. L’arrêt du 12 février 2026 ajoute une arme décisive contre l’excuse du chèque envoyé mais jamais reçu, et l’arrêt du 31 mai 2018 rappelle de distinguer le solde du dépôt de la régularisation des charges. Les locataires partis cet été disposent donc en septembre 2026 d’un dossier mûr : délais expirés, pénalités qui courent, jurisprudence récente. Il reste à l’utiliser sans attendre, car chaque mois qui passe sans paiement écrit augmente la dette du bailleur au lieu de l’effacer.
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