Vous avez rendu les clés à la rentrée et le bailleur vous annonce qu’il garde 900 euros sur le dépôt de garantie pour repeindre l’appartement, changer une moquette usée et remplacer un joint de fenêtre. Le devis joint ressemble à une remise à neuf complète, l’état des lieux de sortie mentionne quelques traces là où l’état des lieux d’entrée décrivait déjà un logement défraîchi, et le virement promis n’arrive pas. Cette situation se répète chaque mois de septembre, au moment où les baux étudiants et les locations familiales se terminent. La question pratique est simple : quelles retenues le bailleur a-t-il le droit d’opérer, avec quelles preuves, dans quel délai, et comment récupérer ce qui a été prélevé à tort avec la pénalité légale. Les réponses tiennent à la comparaison des deux états des lieux, à la distinction entre dégradation et usure normale, aux justificatifs exigés pour chaque euro retenu et aux délais de restitution sanctionnés par une majoration de dix pour cent du loyer par mois de retard.
I. Contester une retenue prélevée sur le dépôt de garantie après l’état des lieux de sortie
Contester commence par une méthode : relire l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie ligne par ligne, pièce par pièce, et n’accepter comme dégradation que ce qui s’est objectivement aggravé pendant votre occupation. Tout le reste relève soit de l’usure normale, soit d’un désordre antérieur, soit d’une affirmation non prouvée du bailleur.
A. Comparer l’état des lieux d’entrée et de sortie : ce que le bailleur doit prouver pour facturer
Le principe de base figure dans le Code civil : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » Cette présomption joue dans les deux sens. Quand un état des lieux d’entrée existe et décrit déjà des peintures défraîchies, un sol marqué ou des joints noircis, le bailleur ne peut pas facturer au sortant la remise en état de ce qui était déjà dégradé. Quand aucun état des lieux n’a été établi, le locataire est présumé avoir reçu un logement en bon état, ce qui rend sa position plus difficile : d’où l’importance de toujours exiger un état des lieux d’entrée précis, daté, signé et accompagné de photographies.
Le même Code précise la responsabilité du locataire pendant son occupation : « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. » Le bailleur qui retient une somme doit donc établir trois éléments : une différence réelle entre l’entrée et la sortie, imputable à votre période d’occupation, et chiffrée par des pièces. Une simple mention manuscrite « peinture à refaire » sur l’état des lieux de sortie, sans comparaison avec l’entrée et sans photographie, ne suffit pas. De même, un état des lieux de sortie muet sur une pièce interdit en principe de facturer cette pièce : la Cour de cassation sanctionne les juges qui retiennent des dégradations là où l’état des lieux de sortie ne mentionne rien, sauf lorsque les parties ont elles-mêmes convenu d’un autre mode de constat.
Cette dernière nuance a été tranchée par la troisième chambre civile le 6 février 2026 dans un arrêt de rejet très commenté, pourvoi n° 23-21.193, publié à l’adresse https://www.courdecassation.fr/decision/67a45bf16f209ee13f481a94. Dans cette affaire, le bailleur et le locataire avaient constaté ensemble qu’il était difficile de décrire l’état du logement par écrit et avaient consigné dans la rubrique « autres observations » de l’état des lieux de sortie, signatures à l’appui, leur accord pour documenter l’état par des photographies prises le même jour. Le locataire contestait ensuite les retenues en soutenant que l’état des lieux écrit ne mentionnait aucune dégradation et qu’un commissaire de justice aurait dû intervenir. La Cour a validé la démarche du juge du fond : « ce document avait été établi contradictoirement et amiablement, en sorte que le recours à un commissaire de justice n’était pas obligatoire », et les photographies permettaient la comparaison entre l’entrée et la sortie et prouvaient des dégradations imputables au locataire. L’enseignement pratique est double. D’un côté, un état des lieux photographique accepté et signé par les deux parties a la même valeur qu’un descriptif littéral. De l’autre, sans un tel accord écrit, le bailleur ne peut pas substituer après coup ses propres photographies ou l’attestation du locataire suivant à un état des lieux de sortie silencieux : le contradictoire au jour de la remise des clés reste la règle.
Le locataire répond également des personnes qu’il a introduites dans le logement : « Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires. » Les dégâts causés par un colocataire parti sans laisser d’adresse, par un artisan maladroit ou par un animal domestique restent donc à votre charge, même si vous ne les avez pas commis vous-même. En revanche, les désordres provoqués par un tiers que vous n’avez pas introduit, par le bailleur lui-même ou par un cas de force majeure ne peuvent pas vous être facturés. Pour l’incendie, le Code prévoit expressément les causes d’exonération : « Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. » De la même façon, une infiltration venue des parties communes, dégât des eaux provenant du voisin du dessus, fissures liées à un mouvement de terrain. Pour chacun de ces cas, conservez le constat, le rapport d’expertise ou la déclaration de sinistre qui établit l’origine extérieure du désordre.
Concrètement, dès réception du décompte de retenues, demandez par écrit au bailleur la copie de l’état des lieux d’entrée et de sortie, les photographies datées, puis pointez chaque ligne : trace déjà signalée à l’entrée, usure normale, désordre sans preuve, montant sans facture. Cette grille de lecture fait l’objet de la seconde partie du raisonnement, car une partie des retenues les plus fréquentes sont tout simplement interdites.
B. Vétusté, usure normale et grille : les retenues que le bailleur n’a pas le droit d’appliquer
La loi distingue les dégradations, qui peuvent être facturées, de la vétusté, qui ne le peut jamais. La vétusté désigne l’usure naturelle du logement et de ses équipements sous l’effet du temps et d’un usage normal : peinture qui jaunit après sept ans, moquette tassée dans le passage, joints qui durcissent, robinetterie entartrée. Repeindre un appartement après plusieurs années d’occupation normale, remplacer une moquette en fin de vie ou changer un chauffe-eau usé relève de l’entretien du propriétaire, pas des réparations locatives. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, consultable à l’adresse décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, fixe limitativement ce qui incombe au locataire : menues réparations et entretien courant listés en annexe. Tout ce qui n’y figure pas et qui ne constitue pas une dégradation fautive reste à la charge du bailleur.
Les situations les plus litigieuses concernent les peintures, les sols et les équipements. Des trous de chevilles rebouchés proprement, des traces de meubles derrière une armoire, un parquet légèrement rayé par une vie normale ne justifient pas une réfection complète aux frais du sortant. Un seul mur taché ne justifie pas la repeinture de tout l’appartement. Une chaudière tombée en panne par vieillissement ne justifie pas le remplacement du ballon sur le dépôt de garantie. À l’inverse, un trou béant dans une porte, une vitre brisée, un meuble de cuisine brûlé, une moquette neuve tachée d’eau de Javel constituent des dégradations facturables, à condition d’être constatées contradictoirement et chiffrées par des pièces.
Lorsque le bail prévoit une grille de vétusté, celle-ci s’applique et plafonne les retenues en fonction de la durée d’occupation : un équipement amorti à quatre-vingts pour cent après huit ans ne peut être facturé qu’à hauteur de sa valeur résiduelle. Quand le bail n’en prévoit pas, les juges appliquent le même raisonnement au cas par cas en tenant compte de la durée de vie théorique des matériaux et de l’état décrit à l’entrée. Dans tous les cas, le bailleur qui applique une retenue pour vétusté commet une retenue abusive, et les sommes doivent être restituées avec la pénalité légale examinée plus loin.
La charge de la preuve pèse sur celui qui réclame : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » Le bailleur doit donc démontrer que le désordre excède l’usure normale. Un locataire resté six ans dans un logement dont les peintures avaient déjà cinq ans à l’entrée ne peut pas être tenu de rendre des murs neufs. Photographiez systématiquement le logement vide et nettoyé le jour de la sortie, conservez les factures d’entretien que vous avez payées pendant le bail, comme le ramonage ou l’entretien annuel de la chaudière, et exigez que chaque retenue soit rattachée à une ligne précise de la comparaison entrée-sortie. Les retenues forfaitaires, les pourcentages appliqués sans devis et les remises à neuf globales ne résistent pas à ce contrôle.
Le poste le plus contesté à la rentrée reste le ménage et la remise en état dite complète. Un forfait de ménage ne peut être retenu que si l’état des lieux de sortie mentionne un logement rendu sale, avec un descriptif pièce par pièce, et si le bailleur produit la facture de l’entreprise de nettoyage intervenue après votre départ. Les photographies d’un four encrassé ou de sanitaires entartrés, confrontées à un état d’entrée décrivant des équipements propres, fondent une retenue proportionnée. En revanche, un appartement balayé et lavé, avec quelques poussières résiduelles derrière les radiateurs, ne justifie ni un forfait de plusieurs centaines d’euros ni une remise en état intégrale. Demandez la facture détaillée, vérifiez la date d’intervention postérieure à votre sortie et comparez le montant avec les tarifs courants pratiqués à Paris et en petite couronne. Les écarts manifestes se contestent ligne par ligne, et le juge réduit les forfaits excessifs au coût réel d’une remise en propreté ordinaire.
II. Récupérer le dépôt de garantie, les justificatifs et la pénalité de dix pour cent
Une retenue contestable n’est qu’une ligne sur un décompte tant que l’argent n’est pas revenu. La seconde étape consiste à exiger des justificatifs réels, puis à faire courir les délais et, si nécessaire, à saisir le juge avec un dossier chiffré.
A. Justificatifs, factures et devis : exiger une preuve réelle pour chaque euro retenu
La règle est rappelée dans toutes les décisions rendues en la matière et figure dans les motifs du jugement examiné par la Cour de cassation le 6 mai 2021, pourvoi n° 20-10.144, publié à l’adresse https://www.courdecassation.fr/decision/6093acc3ab4025311647a7c0 : « le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ». Les deux derniers mots portent toute l’exigence : chaque déduction doit être justifiée par des pièces, et les juges écartent les retenues appuyées sur de simples estimations.
Dans cette même affaire, la comparaison des états des lieux faisait ressortir comme dégradation des lattes cassées d’un clic-clac, mais la bailleresse ne produisait pour chiffrer son préjudice qu’un simple catalogue de vente. Le tribunal avait rejeté toute indemnisation, et la Cour de cassation a cassé au visa de l’article 4 du Code civil : « Il résulte de ce texte que le juge ne peut refuser d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe. » L’article 4 dispose : « Le juge qui refusera de juger, sous prétexte du silence, de l’obscurité ou de l’insuffisance de la loi, pourra être poursuivi comme coupable de déni de justice. » La leçon est symétrique et utile aux deux parties : le bailleur doit produire des pièces permettant d’évaluer le préjudice, factures acquittées, devis détaillés et comparables, constats, et le juge doit chiffrer le dommage dont il constate l’existence au lieu de tout rejeter ou de tout accorder en bloc.
En pratique, exigez pour chaque retenue la facture acquittée ou, à défaut de travaux déjà réalisés, un devis précis établi par un professionnel, avec quantités, prix unitaires et photographies du désordre. Un devis non daté, un chiffrage manuscrit du bailleur, une capture d’écran de prix en ligne ou un catalogue ne constituent pas des justificatifs sérieux. Vérifiez la cohérence : devis établi avant l’état des lieux de sortie, montant supérieur au prix du neuf pour un équipement vétuste, double facturation d’une même pièce, travaux d’amélioration déguisés en remise en état. Lorsque le bailleur a retenu des sommes pour des loyers ou charges impayés, exigez le décompte détaillé et l’arrêté des charges avec les pièces de la régularisation annuelle.
Adressez votre contestation par lettre recommandée avec accusé de réception, en joignant la comparaison entrée-sortie annotée, vos photographies datées et le calcul des sommes que vous réclamez. Fixez un délai de huit à quinze jours pour le remboursement et annoncez la pénalité légale. Ce courrier constitue la mise en demeure qui fera courir les intérêts et démontrera votre diligence devant le juge. Si le logement était géré par une agence, écrivez à la fois à l’agence et au bailleur, et conservez tous les échanges. Les retenues non justifiées dans le délai légal portent intérêt et s’additionnent à la pénalité mensuelle, ce qui rend toute inertie du bailleur coûteuse pour lui.
B. Délais, mise en demeure et juge : récupérer son argent à Paris et en Île-de-France
Le délai légal court à compter de la restitution des clés, remise en main propre contre reçu ou envoi en recommandé avec accusé de réception. Le texte complet de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs est consultable à l’adresse loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’entrée, le dépôt doit être rendu dans un délai d’un mois. Lorsqu’il constate des différences, le délai maximal est de deux mois, déduction faite des sommes dûment justifiées. Passé ce délai, le solde non restitué est majoré d’une somme égale à dix pour cent du loyer mensuel hors charges, par mois de retard commencé. Cette pénalité court automatiquement, sans qu’une décision de justice soit nécessaire, et s’ajoute aux intérêts au taux légal.
Prenez un exemple chiffré. Pour un loyer de 1 100 euros hors charges et un dépôt de 1 100 euros indûment conservé pendant quatre mois après l’expiration du délai de deux mois, la pénalité atteint 440 euros, en plus du capital et des intérêts. Les juges appliquent ce calcul mécaniquement dès lors que le retard est établi, y compris lorsque le bailleur régularise en cours de procédure : les mois déjà courus restent dus. C’est pourquoi une mise en demeure rapide et un décompte précis des mois de retard augmentent fortement le montant récupéré.
À Paris et en Île-de-France, où les dépôts atteignent souvent deux mois de loyer pour les meublés et où les agences gèrent des centaines de sorties à la rentrée, les litiges se concentrent sur les mêmes points : retenues pour peinture sans comparaison avec l’entrée, ménage facturé sans état des lieux le mentionnant, régularisation de charges provisionnelles sans décompte annuel. Avant tout procès, saisissez la commission départementale de conciliation de votre département : la tentative de conciliation est gratuite, rapide et fréquemment décisive face à une agence qui préfère rembourser plutôt que plaider pour quelques centaines d’euros. Le tribunal compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, à Paris comme à Nanterre, Bobigny ou Créteil. La procédure déclarative simplifiée permet de réclamer jusqu’à 5 000 euros sans avocat obligatoire, avec un dossier comportant le bail, les deux états des lieux, les photographies, le décompte du bailleur, vos courriers recommandés et votre calcul de pénalité.
Anticipez aussi l’argument du préjudice supérieur : le bailleur peut réclamer en justice davantage que le dépôt s’il prouve des dégradations excédant son montant, par exemple un appartement saccagé ou des équipements détruits. Vérifiez alors chaque poste avec la même rigueur et opposez la vétusté, les justificatifs insuffisants et l’absence de constat contradictoire. Et si vous êtes vous-même victime d’une retenue abusive, rappelez le fondement général de la responsabilité : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Une retenue indue cause un préjudice financier direct qui justifie, outre la restitution et la pénalité, des dommages et intérêts lorsque la mauvaise foi est caractérisée, par exemple après plusieurs mises en demeure ignorées.
Reste la question des provisions pour charges : le bailleur peut retenir jusqu’à vingt pour cent du dépôt en attendant l’arrêté annuel des comptes de la copropriété, à condition de le mentionner dans le décompte et de régulariser ensuite avec les pièces du syndic. Cette retenue provisoire ne doit pas être confondue avec une retenue définitive pour dégradations, et tout trop-perçu constaté lors de la régularisation doit vous être reversé avec le décompte définitif. À Paris, où les exercices comptables des copropriétés se clôturent souvent au 30 septembre, un locataire parti en juillet peut attendre plusieurs mois cette régularisation : exigez un calendrier écrit et relancez à chaque trimestre. L’absence totale de décompte annuel prive la retenue pour charges de toute justification et ouvre droit à restitution.
Conclusion
Face à un état des lieux de sortie facturé, la méthode gagnante tient en quatre réflexes : comparer chaque ligne avec l’état des lieux d’entrée, écarter tout ce qui relève de la vétusté ou de l’usure normale, exiger une facture ou un devis détaillé pour chaque euro retenu, et faire courir le délai de restitution avec une mise en demeure recommandée. Les photographies contradictoires valent descriptif lorsqu’elles sont acceptées et signées, comme l’a jugé la Cour de cassation le 6 février 2025, mais elles ne remplacent jamais un état des lieux silencieux que le bailleur compléterait après coup. Les juges évaluent le préjudice prouvé dans son principe et sanctionnent les retards par dix pour cent du loyer mensuel par mois commencé. À la rentrée 2026, où chaque semaine de retard reporte votre installation, un dossier complet et chiffré adressé rapidement au bailleur, puis si nécessaire à la commission de conciliation et au juge des contentieux de la protection, reste le moyen le plus sûr de récupérer votre dépôt de garantie.
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