Vous avez trouvé dans votre boîte aux lettres un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le commissaire de justice vous réclame plusieurs mois de loyers impayés et vous donne six semaines pour régler. Dans le même temps, votre bailleur vous menace d’une assignation et vous redoutez de perdre vos aides au logement. Depuis le 12 février 2026, deux décrets ont profondément modifié ce qui se joue après ce commandement : la définition même de l’impayé, le signalement à la commission de prévention des expulsions, le maintien ou la suspension de votre aide personnelle au logement. Et avec la trêve hivernale qui commence le 1er novembre, chaque semaine compte pour agir avant que la procédure ne devienne irréversible. Voici, point par point, ce que ce commandement change pour vous, comment le contester lorsqu’il est irrégulier, comment obtenir des délais devant le juge et comment protéger vos aides.
I. Le commandement de payer reçu : six semaines pour agir et des mentions à vérifier
A. Comment contester un commandement de payer irrégulier et gagner du temps
Le commandement de payer visant la clause résolutoire n’est pas une simple relance. C’est l’acte qui fait courir le délai au terme duquel votre bail peut être résilié de plein droit, sans que le juge ait à apprécier la gravité de votre retard. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, dispose : « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Depuis le 29 juillet 2023, le délai n’est donc plus de deux mois mais de six semaines, et cette réduction change tout le calendrier de la procédure.
La première vérification porte sur les mentions obligatoires. Le texte précise : « Le commandement de payer contient, à peine de nullité : » puis exige notamment « 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; » ainsi que « 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; ». Concrètement, si le commandement que vous avez reçu mentionne encore un délai de deux mois, s’il ne reproduit pas ces avertissements ou s’il ne vise pas expressément la clause résolutoire, vous pouvez en demander la nullité devant le juge. Une nullité retenue remet le compteur à zéro : le bailleur devra faire délivrer un nouveau commandement régulier, ce qui vous rend plusieurs semaines de répit pour apurer votre dette ou monter un dossier d’aide.
La deuxième vérification porte sur le délai applicable à votre bail. La Cour de cassation a tranché une question délicate dans son avis du 13 juin 2024 rendu à la demande du tribunal de proximité de Trévoux : les baux conclus avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 restent-ils soumis à l’ancien délai de deux mois ? La Cour rappelle d’abord que « la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. » Elle en déduit que l’article 10 de la loi nouvelle, « en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction. » Le dispositif de l’avis est sans ambiguïté : « EST D’AVIS QUE les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ; ».
En pratique, si votre bail a été signé avant le 29 juillet 2023 et qu’il prévoit un délai de deux mois, le commandement doit respecter ce délai de deux mois. Un bailleur qui vous impose six semaines sur un ancien bail commet une irrégularité que vous pouvez soulever. À l’inverse, pour un bail conclu, renouvelé ou reconduit après cette date, le délai de six semaines s’applique. Cette distinction est l’un des moyens de contestation les plus efficaces en 2026, car de nombreux bailleurs utilisent encore des modèles anciens ou, au contraire, appliquent le nouveau délai à d’anciens contrats. Vérifiez la date de signature de votre bail avant toute autre démarche, puis comparez-la au délai inscrit dans le commandement.
La troisième vérification porte sur le montant réclamé. Le décompte joint au commandement doit être exact : loyers, charges récupérables, déduction des aides au logement déjà versées au bailleur, déduction de vos paiements partiels. Toute erreur sur le montant ne suffit pas toujours à annuler l’acte, mais elle ouvre la discussion devant le juge sur la réalité de la dette et sur votre bonne foi. Rassemblez dès réception vos quittances, vos relevés bancaires, vos notifications de la caisse d’allocations familiales et tout échange écrit avec le bailleur. Si le logement est indécent ou si des travaux promis n’ont jamais été réalisés, signalez-le par écrit : la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 14 décembre 2023, que « Ainsi, lorsque l’organisme payeur fait application de la procédure de conservation des allocations de logement pour non-décence du logement, laquelle relève, en cas de recours, de la compétence du juge administratif en application de l’article L. 825-1 du code de la construction et de l’habitation, le propriétaire ne peut exiger du locataire que le paiement du montant du loyer et des charges récupérables, diminué du montant des allocations de logement ». Un bailleur qui vous réclame l’intégralité du loyer alors que la caisse conserve l’aide pour non-décence ne peut pas se prévaloir de cet arriéré artificiel pour faire jouer la clause résolutoire. L’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation le confirme : « Durant ce délai, le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, dont il a été informé par l’organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail. »
B. Que faire pendant les six semaines : payer, négocier et activer les protections
Les six semaines qui suivent la délivrance du commandement sont décisives. Si vous payez l’intégralité de la dette dans ce délai, la clause résolutoire ne produit aucun effet et la procédure s’arrête. Si vous ne pouvez pas tout payer, chaque versement partiel reste utile : il réduit la dette qui sera soumise au juge et démontre votre volonté de régler, ce qui pèse dans la décision d’accorder des délais. Ne cessez jamais de payer le loyer courant pendant cette période. Le juge ne vous accordera des délais que si vous avez repris le versement intégral du loyer avant l’audience, et tout nouveau mois impayé aggrave votre situation devant la commission de prévention comme devant le tribunal.
Dès le commandement reçu, le commissaire de justice ne se contente plus de réclamer la somme. Depuis le décret du 12 février 2026 relatif aux commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, il transmet à la commission départementale vos coordonnées et des éléments sur votre situation socio-économique. L’article 21 du décret précise ainsi : « Si le commissaire de justice ne dispose pas des coordonnées téléphoniques, électroniques ou des informations relatives à la situation socioéconomique des occupants au moment du signalement du commandement de payer, il peut les transmettre à la CCAPEX ultérieurement et à tout moment de la procédure en résiliation de bail dès que les occupants les portent à sa connaissance ». Autrement dit, même un signalement incomplet au départ peut être complété ensuite : gardez le contact et transmettez vos justificatifs. Cette transmission n’est pas une sanction : c’est le point d’entrée des dispositifs d’aide. La commission peut orienter votre dossier vers le fonds de solidarité pour le logement, vers un accompagnement social ou vers un plan d’apurement. Répondez aux courriers et aux appels de ces organismes au lieu de les ignorer. Un locataire suivi par les services sociaux et engagé dans un plan d’apurement se présente devant le juge dans une posture radicalement différente de celle du locataire resté silencieux.
Parallèlement, saisissez vous-même les aides disponibles. Si vos revenus ont baissé, demandez le réexamen de votre aide au logement et signalez votre impayé à votre caisse : le nouveau régime issu du décret du 12 février 2026 relatif aux impayés de dépense de logement organise précisément ce circuit, comme nous le détaillons dans la seconde partie. Si votre dette vient d’un accident de la vie, maladie, perte d’emploi, séparation, constituez un dossier de surendettement sans attendre l’assignation : la recevabilité de votre dossier par la commission de surendettement contraint le juge à vous accorder des délais, ainsi que le prévoit l’article 24 de la loi de 1989. Enfin, écrivez au bailleur, de préférence par lettre recommandée, pour proposer un échéancier écrit et chiffré. Même refusé, cet écrit prouve votre diligence. S’il est accepté et respecté, il peut éviter l’assignation. Gardez une copie de tout : le juge des contentieux de la protection statue sur pièces, et un dossier ordonné vaut souvent mieux qu’un long discours à l’audience.
Si le délai de six semaines expire sans paiement intégral, le bailleur peut assigner en constat de la résiliation. Mais l’assignation obéit elle aussi à des règles strictes. L’article 24 dispose qu’« A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ». L’organisme saisi « réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ». Participez activement à ce diagnostic : c’est votre audition sociale avant le procès. Le texte ajoute que « Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement ». Autrement dit, la loi vous garantit d’être averti de votre principal moyen de défense. Vérifiez que cette notification au préfet a bien eu lieu : son absence rend la demande du bailleur irrecevable.
II. Après le commandement : le nouveau régime 2026 des impayés, des aides et de l’expulsion
A. Signalé pour 450 euros d’impayé : CCAPEX, aides maintenues et versement direct au bailleur
Le changement le plus important de l’année vient du décret du 12 février 2026 relatif aux impayés de dépense de logement, qui entrera en vigueur le 1er janvier 2027. Le texte entrera en vigueur le 1er janvier 2027 et s’appliquera aux impayés signalés à cette date. La définition de l’impayé est élargie : un impayé sera constitué trois mois après un premier défaut de paiement constaté par le bailleur, quel que soit son montant, dès lors que le ménage n’a toujours pas payé sa dépense de logement, ou lorsque le montant de l’impayé dépasse 450 euros. Jusqu’à présent, les caisses retenaient un seuil d’environ deux mois de loyer net d’aide. Demain, trois mois d’impayés même modestes ou 450 euros de dette suffiront à déclencher tout le mécanisme de signalement. Pour un loyer parisien moyen, 450 euros représentent à peine une fraction de mois : presque tout retard persistant deviendra un impayé officiel.
Une fois l’impayé constitué, le circuit est automatique. Lorsque le bénéficiaire de l’aide ne règle pas la part restant à sa charge, le bailleur qui perçoit l’aide pour son compte soumet sa situation à l’organisme payeur dans les deux mois de la constitution de l’impayé, sauf paiement intégral entre-temps. L’organisme payeur informe alors la commission de prévention des expulsions dans les quinze jours du signalement du bailleur. Le bailleur signale à la caisse sous deux mois, la caisse saisit la commission sous quinze jours. Et le texte va plus loin : l’organisme payeur se saisit et informe la commission dès qu’il a connaissance d’un défaut de paiement, même en dessous des seuils d’impayé. Même en dessous des seuils, un défaut de paiement connu de la caisse peut donc remonter à la commission. Si vous touchez une aide au logement, considérez que tout retard visible déclenche une alerte.
Cette mécanique peut sembler menaçante, mais elle s’accompagne d’une protection majeure : le maintien de l’aide. En situation d’impayé, l’aide personnelle au logement est maintenue, même lorsque le bail a été résilié, tant que l’occupant s’acquitte de l’indemnité d’occupation et des charges fixées par le juge jusqu’à son départ effectif, sauf décision de suspension adressée par la commission de prévention à l’organisme payeur. Votre aide survit donc en principe à la résiliation du bail, tant que vous payez l’indemnité d’occupation fixée par le juge. Le texte ajoute que l’aide est maintenue pour tout bénéficiaire dans l’impossibilité manifeste de faire face à sa dépense de logement, y compris lorsque le bail a été résilié judiciairement. L’impossibilité manifeste de payer devient le principe protecteur, et sa remise en cause l’exception.
L’exception, justement, tient à la mauvaise foi. La commission centrale suspend le versement de l’aide dès qu’elle a connaissance d’une décision judiciaire d’expulsion passée en force de chose jugée ayant constaté la mauvaise foi de l’allocataire, d’une irrecevabilité du dossier de surendettement prononcée pour mauvaise foi ou d’une fin de prise en charge des mesures de surendettement pour le même motif. La suspension prend effet le premier jour du mois suivant la notification de cette décision à l’organisme payeur. Retenez la leçon pratique : tout votre comportement pendant la procédure est scruté sous l’angle de la bonne foi. Payer le loyer courant, répondre aux organismes, respecter un échéancier, saisir la commission de surendettement quand votre situation l’exige : ce sont ces gestes qui écartent la qualification de mauvaise foi et préservent vos aides. À l’inverse, organiser votre insolvabilité, dissimuler des revenus ou refuser systématiquement tout contact expose à la suspension.
Du côté du bailleur, le décret offre une contrepartie : le versement direct de l’aide. Quand le bénéficiaire qui perçoit directement l’aide se trouve en situation d’impayé, l’organisme payeur demande au bailleur s’il souhaite recevoir l’aide à la place du bénéficiaire, sauf le cas prévu au troisième alinéa de l’article L. 842-1. Si vous êtes bailleur et que votre locataire aidé ne paie plus, signalez l’impayé dans les deux mois et acceptez le versement direct : l’aide viendra réduire la dette au lieu d’être dépensée ailleurs. Enfin, pour les logements indécents, l’article L. 822-9 du code de la construction et de l’habitation rappelle que l’aide n’est ouverte que si « le logement doit répondre à des exigences de décence définies en application des deux premiers alinéas de l’ article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ». Un bailleur qui loue un logement indécent ne peut ni conserver l’aide ni s’en servir comme d’une arme contre son locataire.
B. Devant le juge : délais de paiement, suspension de la clause et expulsion, avec les règles parisiennes
L’audience devant le juge des contentieux de la protection n’est pas une simple chambre d’enregistrement du commandement. Le juge dispose de pouvoirs étendus pour vous accorder des délais, et ces délais peuvent suspendre les effets de la clause résolutoire. L’article 24 prévoit : « V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. » Trois années, contre deux dans le droit commun : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Ce régime dérogatoire, prévu à l’article 1343-5 du code civil, est réservé au locataire qui paie de nouveau son loyer courant. Si vous arrivez à l’audience en ayant repris ce paiement et en proposant un échéancier réaliste sur vos arriérés, le juge peut neutraliser la clause pour trois ans maximum.
Mieux encore, pendant ces délais, la résiliation est suspendue. L’article 24 organise cette suspension : « VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. » La suspension n’est donc pas un pardon : au premier échéancier manqué, la clause reprend son plein effet sans nouvelle procédure. Respectez chaque mensualité au jour près et conservez toutes les preuves de paiement. Le texte précise que « Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges » : l’échéancier s’ajoute au loyer courant, il ne le remplace jamais.
Le dossier de surendettement renforce encore cette protection (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Lorsque la commission a déclaré votre demande recevable, « le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ». Et si un rétablissement personnel avec effacement des dettes est prononcé, « le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture. » Déposer un dossier de surendettement recevable avant l’audience est donc l’un des gestes les plus protecteurs qui soient. À l’inverse, l’absence totale de délais doit vous alerter : dans un jugement du 2 avril 2025 du tribunal judiciaire de Paris, la juge a relevé qu’elle « CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines », en a déduit que le bail conclu en 2021 était « résilié depuis le 29 août 2024 » et a « DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement », tout en rappelant que l’expulsion ne pourrait intervenir « hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ». Ce jugement illustre le nouveau calendrier : commandement de six semaines pour un bail récent, commission informée le jour même, assignation quelques mois plus tard, résiliation constatée et expulsion encadrée. Le locataire qui ne paie rien pendant les six semaines et ne propose aucun échéancier à l’audience s’expose exactement à cette issue.
À Paris et en Île-de-France, plusieurs spécificités méritent votre attention. Le contentieux relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour les logements situés dans la capitale, et des tribunaux judiciaires de Nanterre, Bobigny et Créteil pour la petite couronne : vérifiez que l’assignation vous convoque devant la bonne juridiction, car une erreur peut être soulevée. La notification au représentant de l’État passe par le préfet de police à Paris et par les préfets de département en petite et grande couronne, et c’est cette notification qui déclenche le diagnostic social et financier transmis au juge. Les délais d’audience y sont souvent plus longs qu’ailleurs, ce qui vous laisse davantage de temps pour apurer une partie de la dette avant de comparaître, mais ne vous y trompez pas : chaque mois supplémentaire creuse l’arriéré et rend l’échéancier plus difficile à tenir. Enfin, les loyers parisiens rendent le seuil de 450 euros du décret de 2026 presque symbolique : un simple retard de quelques semaines suffira à vous faire entrer dans le circuit de signalement. Anticipez d’autant plus tôt, constituez votre dossier d’aides dès le premier mois difficile et ne laissez jamais un commandement sans réponse écrite.
Si malgré tout la résiliation est constatée, l’expulsion reste strictement encadrée. Elle suppose un commandement de quitter les lieux, un délai de deux mois après ce commandement et l’interdiction d’expulser pendant la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars. Le concours de la force publique peut être refusé par le préfet pour des motifs d’ordre public ou sociaux, et ce refus ouvre droit à indemnisation du bailleur par l’État, ce qui explique que certains dossiers s’enlisent plusieurs mois. Pendant toute cette période, si vous payez l’indemnité d’occupation fixée par le juge, votre aide au logement reste en principe maintenue en application du nouveau régime. Pour les bailleurs, la leçon est symétrique : un dossier signalé tôt, un versement direct de l’aide accepté et un échéancier raisonnable proposé avant l’assignation rapportent souvent davantage qu’une procédure menée jusqu’à l’expulsion, dont le coût et les délais se comptent en années dans les juridictions franciliennes, comme nous l’expliquons dans notre article dédié à la clause résolutoire avant la trêve hivernale.
Conclusion
Un commandement de payer reçu en septembre 2026 n’est ni une formalité ni une fatalité. Vérifiez d’abord sa régularité : le délai de six semaines ne vaut que pour les baux récents, les mentions obligatoires sont prescrites à peine de nullité et le montant réclamé doit être exact, net des aides et des paiements déjà effectués. Agissez ensuite pendant les six semaines : payez tout ce que vous pouvez, sans jamais interrompre le loyer courant, répondez à la commission de prévention et aux organismes payeurs, proposez un échéancier écrit et saisissez la commission de surendettement si votre endettement est global. Devant le juge, votre défense tient en trois mots : loyer courant repris, échéancier réaliste, bonne foi démontrée. C’est à ces conditions que vous obtiendrez des délais jusqu’à trois ans, la suspension des effets de la clause et le maintien de votre aide au logement, y compris après une résiliation. Et avec l’entrée en vigueur du nouveau régime des impayés le 1er janvier 2027, où 450 euros de dette ou trois mois de retard suffiront à déclencher le signalement, les locataires comme les bailleurs ont tout intérêt à traiter chaque retard dès le premier mois. Chaque semaine gagnée avant la trêve hivernale est une semaine qui vous rapproche d’un apurement plutôt que d’une expulsion.
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