Le développement de la colocation au sein des métropoles transforme les relations contractuelles entre bailleurs et locataires confrontés aux difficultés financières. Cette modalité d’habitation repose usuellement sur une clause de solidarité insérée au bail pour garantir au bailleur le paiement intégral des loyers. Or la survenance d’impayés place fréquemment l’un des occupants dans une situation d’insolvabilité sévère justifiant la saisine de la commission de surendettement. Dès lors se manifeste une tension aiguë entre la protection légale du débiteur insolvable et l’efficacité des garanties souscrites par ses colocataires. Le régime protecteur défini par l’article L. 711-1 du code de la consommation offre au particulier de bonne foi des mesures d’apurement adaptées. En conséquence l’articulation de ces mesures avec les obligations du bail d’habitation suscite un contentieux abondant devant le juge des contentieux de la protection. Par ailleurs la détermination de la part contributive de chaque occupant impose une analyse rigoureuse des règles encadrant les codébiteurs solidaires. À cet égard les tribunaux judiciaires veillent à préserver les droits des bailleurs tout en appliquant les mesures d’effacement prévues par la loi.

I. L’opposabilité de la clause de solidarité face aux mesures protectrices du surendettement

A. La persistance de l’obligation solidaire au paiement des loyers impayés à l’égard du bailleur

La qualification juridique précise du contrat de bail souscrit constitue le préalable nécessaire à toute analyse des obligations financières pesant sur les colocataires. L’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 définit expressément la colocation comme la location d’un même logement par plusieurs locataires. Cette disposition précise que le logement loué à plusieurs occupants doit constituer leur résidence principale respective au sens des règles d’ordre public applicables. En l’absence de stipulation expresse prévoyant une solidarité passive les colocataires ne sont tenus que d’une obligation conjointe divisée entre eux. Cette règle fondamentale a été rappelée dans un jugement du Tribunal judiciaire de Versailles du 13 novembre 2024 n° 24/00010 statuant en matière locative. Le juge énonce qu’« En l’absence de clause de solidarité, les colocataires seront donc tenus conjointement au paiement du loyer » et des charges locatives. Le tribunal précise expressément que leur engagement s’exécute alors « à proportion de leur part dans la dette. » Cette décision consacre la division de plein droit du passif locatif lorsque le bailleur n’a pas pris le soin de stipuler un engagement solidaire.

Or la plupart des contrats de colocation contiennent une stipulation expresse imposant aux locataires une solidarité pleine et entière pour les loyers échus. En conséquence le propriétaire bailleur dispose de la faculté juridique d’actionner n’importe lequel des colocataires pour obtenir le paiement de la totalité du loyer. Cette faculté découle directement de l’article 1313 du Code civil prévoyant que la solidarité oblige chaque codébiteur à toute la dette commune. Dès lors le bailleur impayé n’est nullement contraint de diviser ses poursuites entre les preneurs pour recouvrer l’intégralité des sommes exigibles au contrat. La circonstance que l’un des locataires saisisse la commission de surendettement ne modifie pas la nature juridique de la créance garantie par la solidarité. Le Tribunal judiciaire de Versailles du 13 novembre 2024 n° 24/00010 a confirmé cette règle avec une clarté remarquable dans son dispositif. Le tribunal retient expressément qu’« un co-titulaire du bail ne peut aboutir à une division des sommes dues si la dette est solidaire ». Le magistrat rappelle que « la procédure de surendettement ne prive pas le créancier du droit de demander le paiement de la totalité de la dette » au preneur solidaire.

Cette solution protège efficacement les intérêts du bailleur qui conserve son recours intégral contre le colocataire solvable non soumis au traitement administratif de son passif. Par ailleurs la présence d’un titre exécutoire condamnant solidairement les preneurs empêche toute remise en cause de la consistance de la créance réclamée. À cet égard le juge du surendettement dispose néanmoins de prérogatives exorbitantes pour réaménager les modalités de remboursement du débiteur engagé dans la procédure légale. La portée de ces prérogatives a été définie par la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation du 4 juillet 2024 n° 23-17.625. La juridiction suprême énonce qu’« Aux termes de l’article 2285 du code civil, les biens du débiteur sont le gage commun de ses créanciers ». Elle précise que leur prix « s’en distribue entre eux par contribution, à moins qu’il n’y ait entre les créanciers des causes légitimes de préférence. » La décision rendue par la Deuxième chambre civile du 4 juillet 2024 n° 23-17.625 écarte cependant la stricte égalité civile au profit du débiteur insolvable. La Haute juridiction retient expressément le « pouvoir souverain d’appréciation » reconnu au magistrat statuant sur le passif locatif. Elle énonce que le juge détermine souverainement « les mesures propres à assurer le redressement de la situation du débiteur ». Les hauts magistrats ajoutent avec force que le juge statue ainsi « sans qu’il soit tenu par les dispositions de l’article 2285 du code civil. » L’article 2287 du Code civil confirme expressément que le principe du gage commun ne fait pas obstacle aux règles du traitement du surendettement.

B. L’impact de la décision de recevabilité et de la suspension des poursuites sur les colocataires

L’admission du dossier de surendettement modifie instantanément les conditions d’exercice des poursuites du bailleur envers le locataire ayant sollicité la protection de l’autorité publique. L’article L. 722-2 du code de la consommation prévoit que la recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées contre le débiteur. Ce principe a été réaffirmé par la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation du 8 février 2024 n° 22-14.528. Les hauts magistrats ont posé la règle gouvernant les effets attachés à la décision administrative de recevabilité du dossier. La juridiction énonce que « la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution » forcée. La Cour ajoute que cette suspension légale s’applique « à l’encontre des biens du débiteur » engagé dans la procédure. Cette interdiction légale a été rappelée dans l’arrêt de la Deuxième chambre civile du 7 mai 2025 n° 25-40.005 rendu sur question prioritaire. La Cour suprême rappelle que la recevabilité emporte « suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ». L’arrêt précise que cette mesure vise également les « cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » Dès lors le bailleur ne peut plus pratiquer de saisie-attribution ou de saisie des rémunérations sur les comptes et revenus du colocataire assisté.

Or cette suspension impérative des voies d’exécution ne bénéficie nullement au colocataire in bonis resté solvable qui demeure pleinement exposé aux poursuites individuelles. En conséquence le propriétaire peut légitimement délivrer un commandement de payer au codébiteur pour la totalité de l’arriéré sans heurter les mesures d’apurement administratif. Par ailleurs la décision de recevabilité interdit formellement au créancier d’inscrire des mesures conservatoires sur le patrimoine du preneur placé sous tutelle administrative. Cette prohibition a été solennellement affirmée par la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation du 28 mars 2024 n° 22-12.797. La juridiction suprême a fixé la règle prohibant les garanties nouvelles imposées au preneur après l’admission de son dossier. La Cour juge qu’après recevabilité « il est interdit au créancier de prendre toute garantie, sûreté ou mesure conservatoire sur les biens du débiteur. » L’arrêt rendu par la Deuxième chambre civile du 28 mars 2024 n° 22-12.797 protège l’exercice effectif des voies de droit par l’intéressé. Les hauts magistrats rappellent qu’« aucune disposition légale n’emporte, dans la procédure de surendettement, le dessaisissement du débiteur pour agir en justice ». À cet égard le débiteur conserve son entière liberté pour contester les actes d’exécution devant le juge de l’exécution ou le tribunal judiciaire.

La suspension légale des poursuites produit également un effet direct sur la computation des délais de prescription et de forclusion applicables aux dettes locatives. L’article L. 722-5 du code de la consommation prohibe tout paiement préférentiel d’une dette née antérieurement à la décision de recevabilité prononcée par la commission. La Deuxième chambre civile a tranché cette question dans un arrêt de la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation du 23 octobre 2025 n° 23-12.623. La juridiction suprême retient que « la recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur. » La Deuxième chambre civile ajoute expressément qu’« Aux termes du troisième, la suspension de la prescription en arrête temporairement le cours sans effacer le délai déjà couru. » Dès lors le bailleur ne risque pas de voir sa créance prescrite à l’égard du preneur surendetté pendant la durée des mesures de traitement. En ce qui concerne le logement l’article L. 722-6 du code de la consommation permet à la commission de solliciter la suspension de l’expulsion. L’article L. 722-7 du code de la consommation autorise le juge à suspendre provisoirement l’expulsion du débiteur si sa situation personnelle l’exige impérieusement. L’article L. 722-8 du code de la consommation limite cette suspension d’expulsion à une durée maximale de deux années pour protéger temporairement l’occupant. Cependant cette mesure de faveur n’exonère nullement les occupants du paiement ponctuel des loyers et indemnités d’occupation échus postérieurement à la recevabilité du dossier.

II. L’extinction des engagements locatifs et l’articulation des recours entre colocataires

A. La délivrance du congé régulier et la cessation légale de la solidarité du preneur sortant

L’extinction des obligations du colocataire désireux de quitter le logement loué obéit à un formalisme strict protecteur de la stabilité des créances locatives. Le législateur a fixé les conditions temporelles de libération du preneur sortant au sein de l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989. Le législateur encadre la durée de l’engagement solidaire du preneur ayant valablement notifié son départ du logement. La loi dispose que l’engagement solidaire prend fin « à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. » Le texte ajoute que « A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. » Or le locataire qui abandonne matériellement les lieux sans délivrer de préavis régulier demeure tenu solidairement de l’ensemble des loyers échus après son départ. Ce principe a été rappelé avec rigueur par la Cour d’appel de Paris du 28 mai 2026 n° 25/00226 statuant en matière de surendettement. La juridiction a jugé sans équivoque que « le départ des lieux sans congé régulier ne décharge pas la locataire de son obligation de paiement ». En conséquence le locataire défaillant ne peut invoquer son éloignement géographique pour s’exonérer du paiement des échéances accumulées par ses anciens colocataires.

Par ailleurs l’appréciation de la sincérité du débiteur constitue une condition impérative pour prétendre au bénéfice de la procédure collective organisée par la loi. La décision de la Cour d’appel de Paris du 28 mai 2026 n° 25/00226 explicite les critères d’évaluation de la bonne foi requise du preneur. Les magistrats parisiens rappellent le critère fondamental conditionnant l’accès aux mesures de désendettement personnel instituées par le code de la consommation. La cour énonce que « la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est subordonnée à la bonne foi du débiteur ». Les juges précisent expressément que cette exigence légale est « conçue comme une absence de mauvaise foi. » L’arrêt précise également que « La simple imprudence ou imprévoyance n’est pas constitutive de mauvaise foi » au sens de la loi. La juridiction ajoute que la négligence ne caractérise pas la mauvaise foi « en l’absence de conscience de créer ou d’aggraver l’endettement en fraude des droits des créanciers. » Dès lors le juge recherche si le preneur a délibérément cherché à aggraver sa situation ou s’il a subi des revers économiques imprévisibles. Le comportement du colocataire qui laisse s’accumuler les impayés sans verser la moindre contribution financière est sévèrement sanctionné par les tribunaux judiciaires. La Cour d’appel de Douai du 12 février 2026 n° 25/01490 a déclaré irrecevable la demande d’un occupant négligent ayant interrompu tout versement. La juridiction a constaté que « Le débiteur n’a donc manifesté aucun effort pour limiter son endettement en reprenant le paiement régulier du loyer courant ». La cour relève également l’absence de versements « à minima en effectuant des règlements mêmes minimes auprès de son bailleur, ces éléments caractérisant sa mauvaise foi. »

L’absence totale d’effort pour s’acquitter de la part courante du loyer justifie ainsi le rejet de la demande de traitement du passif locatif. À cet égard la charge de démontrer la mauvaise foi pèse toujours sur le bailleur ou les créanciers qui contestent la recevabilité du dossier. La Cour d’appel de Paris du 15 janvier 2026 n° 25/00011 a rappelé ce principe fondamental encadrant l’examen de la situation financière du preneur. La cour d’appel dresse le cadre juridique probatoire gouvernant la contestation de la sincérité du débiteur par les créanciers inscrits au dossier. L’arrêt énonce que la recevabilité du dossier « est subordonnée à la bonne foi du débiteur, conçue comme une absence de mauvaise foi. » La cour rappelle avec constance que la bonne foi est présumée et qu’il appartient au créancier d’en rapporter la preuve contraire devant le juge. Les juges du fond refusent cependant de qualifier de mauvaise foi la défaillance résultant d’une précarité sociale empêchant tout relogement immédiat de la personne. Le jugement du Tribunal judiciaire de Versailles du 13 novembre 2024 n° 24/00010 illustre parfaitement cette bienveillance légitime envers les ménages démunis. Le tribunal énonce que « l’impérieuse nécessité de se loger doit conduire à écarter la mauvaise foi du locataire » défaillant. Le jugement vise expressément l’occupant « laissant sa dette de loyer s’accroître faute de pouvoir se reloger » dans un habitat accessible. Cette position équilibrée garantit que l’endettement subi pour maintenir un toit ne prive pas le preneur de bonne foi de l’aide publique.

B. Les recours contributifs et les conséquences du rétablissement personnel sur le colocataire in bonis

Les relations financières internes unissant les colocataires solidaires sont gouvernées par le principe de contribution proportionnelle institué par le droit commun des obligations. L’article 1317 du Code civil prévoit expressément qu’entre eux les codébiteurs solidaires ne contribuent à la dette commune que chacun pour sa part. Lorsque le colocataire solvable désintéresse intégralement le bailleur il est investi d’une action récursoire contre ses colocataires pour obtenir le remboursement de leur quote-part. Or l’ouverture d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de l’un des preneurs bouleverse profondément l’exercice de ce recours contributif personnel. L’article L. 741-2 du code de la consommation organise l’effacement total des dettes du débiteur dont la situation financière apparaît irrémédiablement compromise. La portée libératoire de cette mesure a été solennellement définie par la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation du 23 novembre 2023 n° 22-11.535. La Cour suprême énonce que le rétablissement « entraîne l’effacement de toutes les dettes non professionnelles du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission ». Les hauts magistrats réservent le cas des créances payées « au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques. »

Cette exception légale sauvegarde expressément les droits du colocataire in bonis qui a réglé la dette locative avant l’intervention de la décision d’effacement. En conséquence le colocataire ayant payé à la place du débiteur conserve son recours récursoire intact nonobstant la clôture de la procédure de surendettement. En revanche si le paiement au bailleur intervient postérieurement à l’effacement définitif le colocataire solvent supporte définitivement la charge financière de l’ensemble des impayés. La portée générale de cette extinction du passif a été confirmée par la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation du 26 mars 2026 n° 23-18.726. L’arrêt rendu affirme qu’à défaut de contestation « le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission entraîne, sauf exceptions légales, l’effacement de toutes les dettes ». La Cour précise que cette extinction vise les créances « nées à la date de la décision de la commission sur la mesure imposée » de redressement. Dès lors le colocataire soucieux de préserver ses intérêts doit impérativement intervenir dans la procédure collective avant que la décision d’effacement ne devienne irrévocable.

Les créanciers et colocataires disposent de délais stricts pour contester les décisions rendues successivement par la commission départementale de surendettement des particuliers. L’article R. 722-1 du code de la consommation encadre le recours contre la décision initiale de recevabilité prononcée par l’organe administratif. La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation du 3 octobre 2024 n° 22-19.032 a précisé les formes de ce recours juridictionnel. La Haute juridiction retient que le recours s’effectue « par déclaration remise ou adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au secrétariat de la commission ». La Cour suprême précise que cette déclaration doit être formée impérativement « dans un délai de 15 jours suivant la notification de la décision. » Les contestations relatives aux mesures imposées d’apurement sont également encadrées par des règles formelles d’ordre public d’une stricte rigueur procédurale. L’article L. 733-1 du code de la consommation et l’article L. 733-4 du code de la consommation permettent un étalement des paiements. L’article L. 733-10 du code de la consommation régit les contestations comme l’a rappelé la Deuxième chambre civile du 30 mars 2023 n° 21-17.243. La Cour énonce qu’« une partie peut contester devant le juge du tribunal d’instance » les prescriptions édictées par la commission départementale. L’arrêt vise expressément les contestations dirigées contre « les mesures imposées par la commission en application des articles L. 733-1, L. 733-4 ou L. 733-7. » L’article R. 733-6 du code de la consommation mentionné dans cette décision accorde un délai de trente jours pour former déclaration au secrétariat.

Saisi de la contestation le magistrat est investi de la mission légale de réexaminer l’entier passif du débiteur sans exclusion de créance. L’article L. 733-13 du code de la consommation autorise le tribunal judiciaire à modifier les mesures proposées par la commission administrative. La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation du 17 mai 2023 n° 21-15.373 affirme le caractère impératif de cette mission d’instruction globale. La juridiction retient que « par l’effet de la contestation des mesures imposées par la commission de surendettement » le magistrat est valablement saisi. L’arrêt précise que le juge « est investi de la mission de traiter l’ensemble de la situation de surendettement des débiteurs ». Les magistrats ajoutent que le tribunal statue « sans pouvoir écarter des créances qui n’avaient pas été déclarées devant la commission. » La Cour retient qu’« il appartient au juge, qui ne peut refuser d’examiner une créance déclarée pour la première fois » d’instruire le litige. L’arrêt vise la dette mentionnée « à l’occasion de la contestation des mesures imposées » devant le tribunal judiciaire. La juridiction suprême lui impose dès lors « d’appeler à la cause, par convocation, en application de l’article 14 du code de procédure civile, le créancier concerné. » Par ailleurs cette instruction intégrale du dossier doit impérativement respecter le principe fondamental de la contradiction garanti par l’article R. 713-4 du code de la consommation. Ce principe directeur a été réaffirmé par la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation du 21 novembre 2024 n° 22-20.560. La juridiction énonce qu’« Aux termes du premier de ces textes, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. » La Cour suprême interdit au juge de fonder sa conviction sur des éléments soustraits à la discussion des parties au procès. Elle juge qu’« Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties » à l’instance. La Cour ajoute que cette prise en compte n’est admise « que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. » À cet égard la convocation régulière de tous les codébiteurs garantit la validité et l’opposabilité de la décision finale fixant le passif.

Conclusion

L’articulation entre la colocation et le surendettement des particuliers met en évidence la complexité des rapports financiers unissant les preneurs solidaires face au bailleur. La clause de solidarité protège efficacement le bailleur qui conserve le droit d’actionner les colocataires solvables pour la totalité des loyers exigibles. Or le colocataire qui règle l’arriéré commun doit agir avec célérité pour préserver son recours contributif avant tout effacement définitif des dettes. Dès lors le formalisme du congé fixé par l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 garantit la sécurité des colocataires. En conséquence le respect scrupuleux du contradictoire et des délais de recours assure un équilibre équitable entre protection sociale et sécurité contractuelle. Par ailleurs l’intervention du juge des contentieux de la protection permet d’adapter l’apurement du passif aux capacités contributives réelles de chaque justiciable. À cet égard la jurisprudence confirmée par la Deuxième chambre civile du 4 juillet 2024 n° 23-17.625 assure une conciliation équilibrée.