La toiture du hangar fuit, la charpente d’une stabulation cède, une digue lâche, une serre n’a plus de clos. Le fermier écrit au propriétaire. Le propriétaire répond que c’est de l’entretien, que le bail met les travaux à la charge du preneur, ou qu’il n’a pas les fonds. Pendant ce temps, le bâtiment ne sert plus à l’usage pour lequel il a été loué. La question n’est pas de savoir qui a « moralement » raison. Elle est de savoir si l’on est encore dans le statut du fermage, ce que la loi met à la charge exclusive du bailleur, ce qui reste au preneur, et devant quel juge faire exécuter les travaux.
Les pages générales sur le bail à ferme rappellent souvent que les grosses réparations pèsent sur le propriétaire et les réparations locatives sur le fermier. Elles s’arrêtent trop tôt. Elles collent à la liste de l’article 606 du code civil, ou à des exemples d’habitation, sans dire ce que change l’article L. 415-4 lorsque la fuite vient de la vétusté, d’un vice de construction ou d’un cas de force majeure. Elles mélangent aussi trois régimes distincts : l’obligation d’entretien du bailleur, la reconstruction après destruction par cas fortuit, et les travaux d’amélioration que le preneur veut réaliser lui-même. Un hangar qui n’est plus hors d’eau n’est pas un projet d’amélioration. Une clause du bail qui inverse la charge des grosses réparations n’efface pas le texte.
L’article distingue d’abord qui paie quoi, bâtiments d’exploitation et d’habitation compris dans le fermage. Il dit ensuite comment constater, mettre en demeure, saisir le tribunal paritaire, et ce que l’on ne doit pas faire, notamment retenir le fermage. Les arrêts de 2026 sur le statut du fermage restent le point d’entrée du cluster. Ils ne dispensent pas de lire, pour un hangar ou une toiture, les articles L. 415-3 et L. 415-4.
I. Qui doit payer les réparations du hangar, de la toiture et des bâtiments d’exploitation
A. Ce que la loi met à la charge exclusive du bailleur
Le point de départ n’est pas le devis. C’est le titre. L’article L. 411-1 dispose : « Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l’article L. 411-2 . Cette disposition est d’ordre public. » L’article L. 411-2 écarte certaines conventions, notamment forestières ou précaires. Un prêt à usage, une occupation précaire ou une convention forestière n’emportent pas automatiquement ces règles. Inversement, dès qu’il y a bail rural, le code civil du louage n’est pas écarté : il s’articule avec le livre IV.
L’article 1719 du code civil oblige le bailleur, sans qu’il soit besoin d’une clause, à délivrer la chose louée, à « entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » et à en faire jouir paisiblement le preneur. L’article 1720 ajoute deux phrases qui commandent le dossier de travaux : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » L’article 1721 complète par la garantie des vices : il est dû garantie au preneur « pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail ».
Le statut du fermage précise ensuite qui paie. L’article L. 415-3, dans sa version en vigueur depuis le 16 février 2025, dispose : « Le paiement des primes d’assurances contre l’incendie des bâtiments loués, celui des grosses réparations et l’impôt foncier sont à la charge exclusive du propriétaire. » Le mot exclusive n’est pas ornemental. Il signifie que la prime d’incendie, les grosses réparations et l’impôt foncier ne se négocient pas comme un accessoire du fermage. Les alinéas suivants du même article organisent la fraction de taxe foncière qui peut être mise à la charge du preneur et la rétrocession des exonérations. Cette mécanique fiscale ne transforme pas le fermier en débiteur des grosses réparations.
L’article L. 411-12 ajoute que, hors les cas d’investissements du bailleur dépassant ses obligations légales, d’investissements imposés par une personne morale de droit public ou d’indemnité du preneur sortant définitivement supportée par le bailleur, « le fermage ne peut comprendre, en sus du prix calculé comme indiqué à l’article L. 411-11 , aucune redevance ou service de quelque nature que ce soit ». Faire payer au preneur, sous le nom de participation aux travaux ou de charge d’entretien extraordinaire, ce que L. 415-3 met à la charge exclusive du propriétaire, se heurte à ces textes.
Le code rural ne dresse pas de liste fermée des « grosses réparations ». La pratique se réfère souvent à l’article 606 du code civil, écrit pour l’usufruit : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. » Cette analogie éclaire, elle ne dispense pas de qualifier le désordre concret. Une couverture entière à rétablir n’est pas le remplacement de quelques tuiles. Une digue à reprendre n’est pas un simple colmatage. Le 2 juillet 2026, la troisième chambre civile a rappelé, au visa des articles L. 415-3 et L. 415-4, que « le paiement des grosses réparations est à la charge exclusive du propriétaire » et que la réfection d’une digue d’étang, après rupture liée à des malfaçons d’origine et à l’âge de l’ouvrage, incombait aux bailleurs. Elle en a déduit qu’ils avaient « commis une faute à l’origine du préjudice subi par le preneur » (arrêt n° 408 F-D, pourvoi n° 25-14.780). L’espèce n’est pas un hangar. Elle dit pourtant ce que le juge rural retient : l’ouvrage qui assure la consistance du fonds, lorsqu’il exige une réfection et non un menu entretien, tombe sous L. 415-3.
La même logique apparaît pour une serre. Le 19 février 1997, la Cour de cassation a retenu que « la verrière d’une serre qui assure le clos et le couvert de l’ouvrage constitue un gros oeuvre » (pourvoi n° 95-14.612). Les bailleurs soutenaient que le remplacement de carreaux était locatif et que la grêle était un cas fortuit exonérant le propriétaire. La cour d’appel, approuvée, avait aussi relevé que le risque de grêle était fréquent dans la région et que, en ne s’assurant pas, le bailleur avait pris le risque de manquer à la jouissance paisible. L’arrêt ne crée pas une obligation générale d’assurance grêle. Il empêche de ranger dans le menu entretien ce qui tient le bâtiment hors d’eau et hors d’air.
Le bâtiment d’habitation compris dans le bail rural n’échappe pas à cette répartition, même si son loyer est fixé selon d’autres références que l’indice national des fermages, en application de l’article L. 411-11. Le décret du 26 août 1987 sur les réparations locatives d’habitation n’est pas le texte du statut du fermage. S’en servir comme d’une grille automatique pour un hangar, une stabulation ou une toiture agricole, c’est changer de régime. L’état des lieux, prévu par l’article L. 411-4, sert à constater l’état des bâtiments à l’entrée. Son absence déclenche la présomption de l’article 1731 du code civil : sans état des lieux, « le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ». Cette présomption concerne les réparations locatives. Elle ne transfère pas au fermier les grosses réparations, ni la charge d’un vice de construction. Sur la preuve des dégradations à la sortie, l’état des lieux d’entrée et de sortie reste le document de référence. Il ne dit pas, à lui seul, qui devait réparer la toiture pendant le bail.
Enfin, il faut séparer la réparation de la reconstruction. L’article L. 411-30 prévoit que, si la totalité des biens loués est détruite par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. Si un bien est détruit en partie ou en totalité par cas fortuit et que cette destruction « compromet gravement l’équilibre économique de l’exploitation », le bailleur est tenu, si le preneur le demande, de reconstruire « à due concurrence des sommes versées par les compagnies d’assurance, ce bâtiment ou un bâtiment équivalent ». Au-delà, une augmentation du fermage peut être proposée ; à défaut d’accord, le tribunal paritaire fixe le nouveau montant. Si le bien n’est pas reconstruit, le preneur peut demander la résiliation. Ce n’est pas le régime d’une toiture à reprendre. C’est le régime d’un bâtiment perdu. Qualifier trop tôt un sinistre de « destruction » pour échapper aux grosses réparations, ou l’inverse, est une erreur de dossier.
B. Ce qui reste au preneur, et ce qu’une clause du bail ne peut pas lui transférer
L’article L. 415-4 est étroit : « Seules les réparations locatives ou de menu entretien, si elles ne sont occasionnées ni par la vétusté, ni par le vice de construction ou de la matière, ni par force majeure, sont à la charge du preneur. » Le mot « seules » borne la dette du fermier. Trois filtres s’appliquent ensuite. Une réparation qui serait locative par sa nature cesse de l’être si elle vient de la vétusté, d’un vice de construction ou de matière, ou de la force majeure. L’article 1755 du code civil dit la même chose pour le louage en général : aucune réparation réputée locative n’est à la charge des locataires « quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ». Dans le fermage, le vice de construction ou de la matière est expressément ajouté.
L’article 1754 renvoie, pour désigner les réparations locatives, à « l’usage des lieux », avec des exemples d’habitation : vitres, portes, quelques carreaux, gonds et serrures. Ces exemples ne sont pas une liste agricole. L’usage local, le contrat type départemental s’il existe, et surtout la cause du désordre, pèsent davantage qu’une analogie avec un appartement. Remplacer un carreau cassé par un choc d’engin n’est pas refaire une couverture rongée par quarante ans de pluie. Entretenir des gouttières dégagées n’est pas reprendre une charpente pourrie. Le fermier qui a laissé s’aggraver un désordre dont il avait la charge d’entretien peut, à l’inverse, se voir imputer des conséquences plus lourdes : L. 415-4 ne le protège pas contre sa propre inexécution.
La troisième chambre civile, dans l’arrêt du 2 juillet 2026 déjà cité, a appliqué ces filtres à des ragondins et à une digue. Les bailleurs soutenaient que le preneur avait manqué à l’entretien en ne luttant pas contre les nuisibles. La cour d’appel avait constaté que l’étang avait plus de vingt-cinq ans, que des malfaçons d’origine avaient été relevées, que des ragondins avaient été chassés et piégés pour le compte du preneur dès 2008, et que des réparations sommaires avaient déjà été faites par l’ancien exploitant. La Cour de cassation a jugé que l’on pouvait en déduire l’absence de manquement du preneur à son obligation d’entretien. La présence d’animaux nuisibles n’emporte donc pas, à elle seule, la charge des grosses réparations. Il faut caractériser ce que le fermier pouvait et devait faire, et ce qui relève de l’ouvrage.
Une clause du bail qui met « toutes réparations, mêmes grosses » à la charge du preneur se heurte à L. 415-3 et à L. 415-4, dans un titre dont l’article L. 411-1 proclame le caractère d’ordre public. Le juge n’est pas tenu par le vocabulaire de l’acte. Il requalifie le désordre. Inversement, le preneur ne peut pas transformer en grosse réparation un menu entretien qu’il a négligé, pour le faire payer au bailleur. La preuve est concrète : photos datées, constat, devis distinguant la cause (vétusté, vice, choc, défaut d’entretien), état des lieux, attestations, éventuellement expertise.
Il reste un troisième régime, souvent confondu avec l’obligation du bailleur : les travaux que le preneur veut faire lui-même. L’article L. 411-73 organise les améliorations non prévues par une clause du bail. Selon les travaux, le preneur notifie un état descriptif et estimatif, le bailleur peut les prendre à sa charge ou s’opposer devant le tribunal paritaire dans un délai de deux mois, un comité technique peut intervenir, ou le tribunal peut autoriser. Lorsque les travaux « affectent le gros oeuvre d’un bâtiment », le bailleur peut exiger qu’ils soient exécutés sous la direction d’un homme de l’art. Ce n’est pas le procès en exécution forcée des grosses réparations. C’est le procès de l’amélioration. L’article L. 411-69 assimile toutefois aux améliorations, pour l’indemnité de fin de bail, « les réparations nécessaires à la conservation d’un bâtiment indispensable pour assurer l’exploitation du bien loué ou l’habitation du preneur, effectuées avec l’accord du bailleur par le preneur et excédant les obligations légales de ce dernier ». Avancer des travaux de conservation sans accord, c’est risquer de perdre l’indemnité du preneur sortant. Les plantations ont encore un texte propre : l’article L. 415-8 permet au tribunal paritaire d’autoriser le preneur à faire exécuter, aux frais du propriétaire, les travaux incombant à celui-ci pour la permanence et la qualité des plantations. Ce mécanisme ne s’étend pas, par analogie, à un hangar.
La répartition se résume ainsi, sans tableau magique. Le bailleur délivre et entretient, paie les grosses réparations, l’assurance incendie des bâtiments loués et l’impôt foncier. Le preneur paie le menu entretien et les réparations locatives, sauf vétusté, vice ou force majeure. La destruction par cas fortuit ouvre L. 411-30. L’amélioration ouvre L. 411-73 et, à la sortie, L. 411-69. Le reste est un procès de qualification, pas une clause de style.
II. Que faire quand le bâtiment n’est plus en état de servir
A. Constater, mettre en demeure et, si besoin, faire juger l’obligation de travaux
Le premier réflexe utile n’est pas de retenir le fermage. C’est de dater le désordre et d’identifier le bien. Quelle parcelle, quel bâtiment, quelle destination dans le bail : hangar à matériel, stabulation, séchoir, maison d’habitation, serre, digue, clôture ? Le bâtiment est-il compris dans le fermage ? S’agit-il d’un bien détruit ou d’un bien à réparer ? Y a-t-il un état des lieux ? Le preneur a-t-il déjà signalé les infiltrations ? Le bailleur a-t-il un contrat d’assurance, incendie ou autre, et a-t-il déclaré le sinistre ? Ces questions précèdent le devis.
La mise en demeure écrite, avec accusé de réception, décrit les désordres, vise les articles L. 415-3, L. 415-4, 1719 et 1720, joint photographies et devis, et fixe un délai pour faire les travaux ou pour faire connaître la position du bailleur. Elle n’est pas un rituel. Elle sert à caractériser le manquement et, plus tard, la faute. Dans l’affaire de la digue, la cour d’appel avait relevé que le bailleur était informé de la nécessité de réfection ; la Cour de cassation a retenu que le défaut d’exécution des travaux mis à sa charge par L. 415-3 constituait une faute à l’origine du préjudice du preneur (arrêt du 2 juillet 2026, n° 25-14.780). Sans information préalable, le débat se déplace vers la connaissance du désordre et vers l’urgence.
Si le bailleur reste silencieux, le juge n’est pas le tribunal judiciaire du lieu de situation comme pour un bail d’habitation. L’article L. 491-1 crée, dans le ressort de chaque tribunal judiciaire, au moins un tribunal paritaire des baux ruraux, « seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux relatives à l’application des titres Ier à VI et VIII du livre IV ». Les articles L. 415-3, L. 415-4, L. 411-30, L. 411-69 et L. 411-73 sont dans ce champ. La saisine, la conciliation préalable et les voies de recours obéissent à la procédure du tribunal paritaire. On n’assigne pas « au civil » par habitude urbaine. Une exception d’incompétence retarde les travaux.
Devant le paritaire, les demandes possibles ne se réduisent pas à un chiffrage. Le preneur peut demander que le bailleur soit condamné à exécuter les travaux, parfois sous astreinte, que soit désigné un expert, que soit allouée une indemnité pour trouble de jouissance ou perte d’exploitation, ou qu’une diminution de fermage soit examinée si une partie du fonds n’est plus exploitable. Le bailleur peut demander, à l’inverse, que les travaux soient mis à la charge du preneur, que soit constaté un défaut d’entretien de nature à compromettre la bonne exploitation au sens de l’article L. 411-31, ou, à la sortie, une indemnité de dégradation sur le fondement de l’article L. 411-72. Le juge tranche d’abord la cause du désordre. L’expert, s’il est utile, n’est pas là pour suppléer l’absence de pièces : photos, courriers, devis contradictoires et état des lieux restent la base.
Le preneur qui a déjà fait exécuter des travaux en urgence, pour empêcher un effondrement ou protéger un troupeau, n’est pas forcément indemnisé. S’il s’agissait de menu entretien, il n’a fait que son obligation. S’il s’agissait de grosses réparations, il devra montrer l’urgence, la mise en demeure, et le caractère non locatif. L’article L. 411-69 n’indemnise, à la fin du bail, les réparations de conservation que si elles ont été faites « avec l’accord du bailleur » et si elles excèdent les obligations légales du preneur. En cours de bail, l’action en remboursement se fonde sur l’inexécution du bailleur, non sur une subrogation automatique. Recueillir un accord écrit, même tardif, change le dossier.
Le bailleur, de son côté, a intérêt à ne pas laisser pourrir l’ouvrage. L. 415-3 met les grosses réparations à sa charge exclusive. L. 411-30 le conduit, en cas de destruction par cas fortuit qui compromet l’exploitation, à reconstruire dans la limite des indemnités d’assurance si le preneur le demande. Refuser tout devis sans qualifier le désordre, c’est s’exposer à une condamnation à faire les travaux et à des dommages-intérêts. Proposer une expertise amiable contradictoire n’est pas une aveu de dette. C’est souvent le moyen d’éviter que le débat se noue, deux ans plus tard, sur des souvenirs.
B. Avancer les travaux, retenir le fermage ou demander la résiliation : les pièges
Trois tentations reviennent dans les dossiers. La première est de cesser de payer le fermage tant que le hangar n’est pas réparé. L’article L. 411-31 permet au bailleur de demander la résiliation s’il justifie notamment de : « Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. » La mise en demeure doit, à peine de nullité, rappeler les termes de cette disposition. Les motifs du I de l’article ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. Cette réserve n’est pas une autorisation générale de consigner ou de retenir. Elle s’apprécie après coup, par le juge, et elle ne dispense pas de la mise en demeure régulière. Un fermier qui arrête de payer sans décision, alors que le bâtiment est en discussion, transforme un procès de toiture en procès de résiliation. Le fermage se paie. Les travaux se demandent. Les deux actions ne se compensent pas d’elles-mêmes.
La deuxième tentation est de faire les travaux d’office, puis de les déduire du fermage. Rien dans L. 415-3 ou L. 415-4 n’organise cette compensation. L. 411-73 permet au preneur, dans des procédures distinctes, d’exécuter certaines améliorations si le bailleur n’a pas entrepris, dans le délai d’un an, les travaux qu’il s’était engagé à exécuter, ou si le tribunal n’a pas admis l’opposition. Ce n’est pas une licence générale. Pour les plantations, L. 415-8 donne au tribunal le pouvoir d’autoriser l’exécution aux frais du propriétaire. Hors ces voies, avancer les fonds est un choix économique : on met le bâtiment hors d’eau, on conserve les preuves, on demande ensuite le remboursement ou l’imputation. On ne s’octroie pas une réduction de fermage.
La troisième tentation est de demander aussitôt la résiliation. Le preneur n’a pas, dans l’article L. 411-33, un cas de résiliation pour défaut de réparations du bailleur. Cet article vise l’incapacité au travail, le décès d’un membre de la famille indispensable, l’acquisition d’une ferme à exploiter, le refus d’autorisation d’exploiter, et l’âge de la retraite. La résiliation pour destruction figure à L. 411-30. La résiliation pour inexécution du bailleur, lorsqu’elle est demandée, s’appuie sur le louage civil et sur l’impossibilité durable de jouir, non sur une liste rurale parallèle à L. 411-31. L’arrêt du 19 février 1997 a admis une résiliation aux torts des bailleurs après destruction partielle de serres par la grêle, au terme d’une appréciation concrète du clos, du couvert et de l’ensemble économique des trois baux (pourvoi n° 95-14.612). Ce n’est pas un automatisme. Un hangar réparable n’est pas un fonds détruit. Demander à la fois l’exécution des travaux et la résiliation, sans hiérarchie, affaiblit les deux demandes.
Le préjudice du preneur, s’il est établi, n’est pas que le coût du devis. C’est aussi l’impossibilité d’utiliser le bâtiment, la perte de récolte ou de places de logement du troupeau, le surcroît de travail, parfois la baisse de valeur de l’exploitation. L’arrêt du 2 juillet 2026 a laissé prospérer une indemnisation liée à l’impossibilité d’exploiter, notamment à des fins d’irrigation, la parcelle de l’étang asséché. Le lien de causalité doit rester direct. Un préjudice d’exploitation se prouve par des éléments comptables et techniques, pas par une estimation ronde. Le bailleur peut discuter le quantum, pas seulement le principe.
À la sortie, les comptes se recoupent. Le preneur qui a amélioré ou conservé un bâtiment avec accord peut demander l’indemnité de l’article L. 411-69, dans le délai de douze mois à compter de la fin du bail, à peine de forclusion. Le bailleur qui constate une dégradation peut demander l’indemnité de l’article L. 411-72. Ni l’une ni l’autre ne remplace le procès, en cours de bail, sur les grosses réparations. Attendre la fin pour parler d’une toiture qui fuit depuis six ans, c’est laisser s’aggraver l’ouvrage et brouiller la cause : vétusté, défaut d’entretien du preneur, ou inexécution du bailleur.
Les pièces à réunir tiennent en une liasse. Le bail et ses avenants. L’état des lieux. Les courriers et mises en demeure. Les photographies datées. Les devis détaillés, qui séparent menu entretien et gros œuvre. Le constat d’huissier si l’urgence ou la contestation l’exigent. La déclaration de sinistre et la position de l’assureur. Les éléments d’exploitation qui chiffrent le trouble. De l’autre côté, le bailleur rassemble la preuve d’un défaut d’entretien, l’absence de signalement, les travaux déjà faits, et, le cas échéant, le refus du preneur de laisser accéder aux lieux. Le tribunal paritaire statue sur des faits, non sur un principe abstrait de « propriétaire payeur ».
Conclusion
Un hangar hors d’usage, une toiture ouverte, une stabulation inondée ou une serre sans clos ne se règlent pas par une clause de style. Dans le statut du fermage, les grosses réparations, l’assurance incendie des bâtiments loués et l’impôt foncier sont à la charge exclusive du propriétaire, aux termes de l’article L. 415-3. Le preneur ne doit que les réparations locatives et le menu entretien, et encore seulement s’ils ne viennent ni de la vétusté, ni d’un vice, ni de la force majeure, selon l’article L. 415-4. Le bailleur reste tenu de délivrer et d’entretenir la chose en état de servir, par les articles 1719 et 1720 du code civil. La Cour de cassation l’a rappelé le 2 juillet 2026 pour une digue, et dès 1997 pour la verrière d’une serre. La destruction par cas fortuit ouvre l’article L. 411-30. L’amélioration ouvre l’article L. 411-73. Ce ne sont pas les mêmes procès.
La conduite du dossier est inverse de l’instinct. On constate, on met en demeure, on saisit le tribunal paritaire, on fait juger l’obligation de travaux et le préjudice. On ne retient pas le fermage au risque de l’article L. 411-31. On ne déduit pas un devis. On n’improvise pas une résiliation. On ne confond pas non plus l’avance de travaux de conservation, qui suppose l’accord du bailleur pour l’indemnité de sortie, avec l’exécution forcée des grosses réparations. Le juge rural tranche sur la cause du désordre. C’est cette cause, et non le montant du devis, qui décide qui paie.
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