Le bailleur retrouve ses parcelles labourées alors qu’elles avaient été louées en herbage, les clôtures ont disparu sur plusieurs centaines de mètres et le preneur sortant réclame le paiement de ses plantations. Qui doit prouver l’état initial des terres, et avec quelles pièces ? En bail rural, presque tous les litiges de sortie se jouent sur une pièce : l’état des lieux. Lorsqu’il existe et qu’il a été établi dans les formes, il fige la comparaison entre l’entrée et la sortie. Lorsqu’il manque, chaque partie doit reconstituer cinq, dix ou vingt ans d’exploitation à coups d’expertises, de photographies aériennes et d’attestations. Les décisions rendues en 2025 et 2026 par les tribunaux paritaires et les cours d’appel montrent que l’absence d’état des lieux ne fait pas perdre automatiquement le procès, mais qu’elle déplace la charge de la preuve et fait fondre les indemnités. Ce guide explique comment établir un état des lieux qui tient devant le tribunal paritaire des baux ruraux, comment prouver les dégradations sans état des lieux d’entrée, et comment chiffrer les indemnités de sortie des deux côtés.
I. Établir un état des lieux d’entrée qui tient devant le tribunal
A. Le calendrier et les formes imposés par le statut du fermage
Le point de départ est l’article L. 411-4 du Code rural et de la pêche maritime, en vigueur, qui dispose : « Un état des lieux est établi contradictoirement et à frais communs dans le mois qui précède l’entrée en jouissance ou dans le mois suivant celle-ci. » La règle pose donc un état des lieux contradictoire, payé en commun, dressé dans une fenêtre d’un mois avant ou d’un mois après l’entrée du preneur. Son contenu est encadré : « Il constate avec précision l’état des bâtiments et des terres ainsi que le degré d’entretien des terres et leurs rendements moyens au cours des cinq dernières années. » Concrètement, un état des lieux rural sérieux décrit les bâtiments, la nature des parcelles, leur état d’entretien et les rendements moyens des cinq dernières années, et il sert ensuite à « déterminer, le moment venu, les améliorations apportées par le preneur ou les dégradations subies par les constructions, le fonds et les cultures ».
Lorsque ce premier délai d’un mois est dépassé, la loi organise une procédure de rattrapage unilatérale : « Passé ce délai d’un mois, la partie la plus diligente établit un état des lieux qu’elle notifie à l’autre partie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Cette dernière dispose, à compter de ce jour, de deux mois pour faire ses observations sur tout ou partie du projet ou pour l’accepter. Passé ce délai, son silence vaudra accord et l’état des lieux deviendra définitif et réputé établi contradictoirement. » (texte en vigueur) Trois réflexes pratiques en découlent. D’abord, la partie diligente, bailleur ou preneur, fait dresser le constat et le notifie par lettre recommandée avec accusé de réception, jamais par simple courrier ou de vive voix. Ensuite, le destinataire dispose de deux mois pour répondre point par point ou accepter ; répondre de façon détaillée évite que le silence ne vaille accord global. Enfin, le document doit rester précis et daté : nature des cultures, état des clôtures et des haies, bâtiments, fossés, chemins, rendements. Un état des lieux vague, sans date ni détail parcelle par parcelle, perd l’essentiel de sa force probante.
Pour les grandes surfaces, faire appel à un expert foncier ou à un géomètre pour lever les parcelles, photographier chaque îlot et consigner les rendements des cinq dernières campagnes sécurise la comparaison future. Ce coût initial, partagé entre bailleur et preneur, reste modeste au regard d’une expertise judiciaire de sortie et des indemnités en jeu. Joindre au constat les relevés PAC de l’année, les plans cadastraux et les factures de travaux récents donne au document une assise que le juge retrouve ensuite dans l’expertise.
Précision importante : l’état des lieux n’est pas une condition de validité du bail. Un bail rural reste valable sans état des lieux, et son absence n’autorise ni la résiliation automatique ni le refus de renouvellement. La cour d’appel d’Aix-en-Provence l’a rappelé en pratique le 12 juin 2025 (RG 23/14284, lien officiel) : le preneur soutenait que la résiliation du bail à ses torts était impossible en l’absence d’état des lieux initial, et la cour a confirmé la résiliation prononcée par le tribunal paritaire des baux ruraux de Brignoles. L’absence d’état des lieux complique la preuve, elle ne paralyse pas le juge. Pour la même raison, le preneur ne peut pas se contenter d’invoquer l’absence d’état des lieux pour faire échec à toute demande : le tribunal apprécie les autres preuves produites.
B. Sans état des lieux d’entrée, la preuve se fait par tout moyen
Quand aucun état des lieux d’entrée n’existe, la première idée fausse consiste à croire que le preneur est présumé avoir reçu des terres en bon état. C’est l’inverse en matière rurale. Le tribunal paritaire des baux ruraux de Lisieux, dans son jugement du 23 juillet 2026 (RG 23/00004, lien officiel), l’énonce nettement : « Aucune disposition du statut du fermage n’institue en l’absence d’état des lieux d’entrée, une présomption du bon état de la chose louée lors de la prise à bail, l’article L.411-72 dérogeant ainsi à la présomption de l’article 1731 du code civil. » Le tribunal vise à l’appui la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 8 mars 1983 (pourvoi n° 81-16399), selon laquelle cette présomption ne s’applique pas aux terres louées. La cour d’appel d’Amiens, chambre des baux ruraux, le confirme le 28 janvier 2025 (RG 23/04974, lien officiel) : « la présomption de réception du fonds en bon état au début du bail de l’article 1731 du code civil ne s’applique pas aux parcelles louées mais seulement aux bâtiments ». Or l’article 1731 du Code civil prévoit bien que « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire » (texte en vigueur) : cette présomption protège le bailleur pour les bâtiments, pas pour les terres nues. Pour les terres, c’est donc au bailleur de rapporter la preuve des détériorations qu’il invoque, et le juge apprécie librement la valeur des pièces produites.
Pour les améliorations revendiquées par le preneur, l’article R. 411-15 du Code rural et de la pêche maritime, en vigueur, prévoit que la preuve des améliorations visées à l’article L. 411-69 résulte soit d’un état des lieux établi selon l’article L. 411-4, soit, selon la formule exacte du texte, de « tout autre moyen de preuve admis par le droit commun » (texte en vigueur). Le texte ajoute que l’expertise éventuelle doit suivre le plan d’inventaire fixé par arrêté du ministre de l’agriculture et préciser la nature, le coût et la date des améliorations. Autrement dit, factures, devis acceptés, photographies datées, constats et rapports d’expertise restent recevables, à condition d’être précis et contradictoirement discutés.
Les décisions récentes montrent quelles preuves emportent la conviction et lesquelles échouent. Dans l’affaire jugée à Lisieux, les preneurs avaient pris les terres en 2013 à la suite d’une cession, sans nouvel état des lieux, et le bail avait été résilié judiciairement le 25 mai 2022 avec expulsion ordonnée. L’expert judiciaire avait retenu une restitution au 31 juillet 2023 pour l’une des parcelles et au 31 octobre 2023 pour l’autre. Pour reconstituer l’état initial, l’expert s’était appuyé sur des photographies aériennes de 2005 montrant des herbages normalement entretenus, sur les déclarations PAC des cinq dernières années et sur plusieurs attestations conformes aux exigences de l’article 202 du Code de procédure civile, dont celle du maire et celle de l’ancien exploitant qui attestait avoir exploité les parcelles en herbages clôturés de 2004 à 2013. Le tribunal a jugé établi que les parcelles avaient été louées en herbage et restituées en labour, et a qualifié cette transformation de dégradation. À l’inverse, un constat d’huissier dressé unilatéralement, depuis la voie publique, sans description de l’état initial, ne suffit pas : dans l’arrêt d’Amiens, le bailleur ne produisait pour la sortie qu’un constat non contradictoire décrivant une pâture enherbée et un devis de remise en état, et la cour a jugé que « ces éléments, en l’absence de description de l’état des deux parcelles au début du bail, ne suffisent pas à justifier ni de la dégradation des clôtures ou des haies ni de la dégradation des terres » (arrêt confirmatif), en relevant au surplus qu’il est d’usage d’entretenir les pâtures en fin d’hiver avant la repousse du printemps. La leçon est directe : sans état des lieux d’entrée, le bailleur doit accumuler des preuves contemporaines et croisées, et le preneur qui conteste doit produire ses propres pièces datées plutôt que de se retrancher derrière le silence du dossier.
II. En sortie, obtenir ou contester les indemnités de dégradations et d’améliorations
A. Le bailleur ne touche que le préjudice réellement prouvé
L’article L. 411-72 du Code rural et de la pêche maritime, en vigueur, dispose : « S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi. » Trois mots comptent : dégradation constatée, préjudice subi, montant égal au préjudice. Le bailleur ne réclame ni une pénalité ni le coût théorique d’une remise en état qu’il n’a jamais eu l’intention de réaliser. Le tribunal évalue le préjudice au jour où il statue, en tenant compte des circonstances postérieures à la libération des lieux lorsqu’elles sont invoquées, comme la vente des parcelles en l’état.
Le jugement de Lisieux illustre cette évaluation au plus près des chiffres. L’expert avait chiffré 495 euros pour le désherbage d’une parcelle envahie d’adventices, 1 966,58 euros pour la remise en herbage de l’autre et 7 176 euros pour la réfection de 400 mètres de clôture supprimée, d’après un devis professionnel. Le tribunal a écarté le trou d’environ 370 m3 reproché aux preneurs : l’expert lui-même employait des termes hypothétiques sur sa date de creusement, postérieure à la restitution, et les récépissés de plainte versés au dossier concernaient une autre parcelle. Puis le tribunal a constaté que les deux parcelles avaient été vendues en l’état le 27 septembre 2024, l’une à un prix à l’hectare largement supérieur aux références SAFER du secteur, l’autre à un prix très légèrement inférieur, avec une discussion sur le prix tenant compte de l’absence de clôture. Faute d’éléments précis sur l’incidence exacte des dégradations sur le prix, le tribunal a retenu 30 % du chiffrage de l’expert pour la parcelle concernée, soit 2 742,77 euros sur 9 142,58 euros, avec intérêts au taux légal, outre 2 584,51 euros d’indemnités d’occupation pour le maintien dans les lieux après la résiliation. La transformation d’herbages en labours a été qualifiée de dégradation sans qu’il soit besoin de démontrer des agissements compromettant la bonne exploitation du fonds, notion distincte qui relève de la résiliation pour faute de l’article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime. Un bailleur qui demande la résiliation doit prouver des agissements compromettant l’exploitation ; un bailleur qui demande l’indemnité de sortie doit prouver une dégradation et son préjudice : les deux actions obéissent à des conditions différentes.
Deux échecs récents montrent ce qui fait rejeter une demande du bailleur. À Blois, le 27 novembre 2025 (RG 23/02047, lien officiel), la société bailleresse réclamait une indemnité de dégradation alors qu’aucun état des lieux de sortie n’avait été dressé. L’expert expliquait qu’il ne lui était pas possible de se prononcer sur l’état du bien en fin de bail, visité deux ans après la fin et déjà reloué, et la société ne visait dans ses conclusions aucun élément précis à l’appui de ses allégations. Le tribunal a tranché : « En l’espèce, il n’a été effectué aucun d’état des lieux en sortie de bail », « Il n’appartient pas au tribunal de rechercher dans toutes les pièces, au demeurant éparpillées dans de multiples cotes, la preuve éventuelle des allégations d’une partie », et « Dès lors, il n’y a pas lieu à indemnisation pour dégradation. » En application de l’article 9 du Code de procédure civile, il revient à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention, et le bailleur qui n’organise ni constat de sortie ni expertise en temps utile prend le risque d’un dossier vide. À Amiens, le constat d’huissier non contradictoire et le devis de remise en état n’ont pas suffi, pour les raisons déjà exposées. En pratique, le bailleur avisé fait établir un constat de sortie contradictoire ou par commissaire de justice dès le départ du preneur, photographie et décrit chaque dégradation, conserve les factures et devis datés, et saisit le tribunal paritaire rapidement pour une expertise avant que les lieux ne soient modifiés ou reloués.
B. Le preneur sortant fait payer ses améliorations s’il les a autorisées et prouvées
Le pendant de l’indemnité du bailleur est l’indemnité du preneur sortant prévue à l’article L. 411-69 du Code rural et de la pêche maritime, en vigueur : « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. » Le droit existe même après une résiliation aux torts du preneur, et il couvre aussi les réparations nécessaires à la conservation d’un bâtiment indispensable à l’exploitation ou à l’habitation. Mais ce droit n’est pas automatique : les travaux non prévus au bail doivent respecter la procédure de l’article L. 411-73 du même code, dont le premier paragraphe dispose que « Les travaux d’améliorations, non prévus par une clause du bail, ne peuvent être exécutés qu’en observant, selon le cas, l’une des procédures suivantes », avec des travaux dispensés d’accord préalable et des travaux soumis à information ou autorisation du bailleur. Le preneur qui plante, construit ou draine sans respecter la procédure applicable s’expose au rejet pur et simple de sa demande.
L’arrêt d’Aix-en-Provence du 12 juin 2025 offre la démonstration chiffrée. Le preneur réclamait une indemnité pour des vignes replantées et une oliveraie, en s’appuyant sur des témoignages, des photographies aériennes et l’article L. 411-69. La cour a condamné les héritiers du bailleur à lui verser 3 758,98 euros au titre de l’indemnité d’amélioration des vignes, correspondant à la différence retenue par l’expertise, mais elle a rejeté la demande pour l’oliveraie : le preneur « ne démontre pas avoir sollicité l’autorisation du bailleur, pour les frais qu’il prétend avoir engagés, étant observé qu’il ne produit que des devis » (motifs de l’arrêt). Des devis seuls, sans autorisation quand elle est requise et sans dépenses établies, ne suffisent pas. À Blois, à l’inverse, les consorts preneurs ont obtenu 22 080 euros au titre des améliorations réalisées par leur père, montant sur lequel les parties s’accordaient, tandis que la demande de dégradations de la bailleresse était rejetée et que celle-ci supportait les dépens, frais d’expertise compris, et 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. L’écart entre ces deux affaires tient à la preuve : dépenses établies et accord des parties d’un côté, allégations sans pièces ciblées de l’autre.
Le calcul de l’indemnité obéit ensuite à l’article L. 411-71 du Code rural et de la pêche maritime, en vigueur : pour les bâtiments et ouvrages incorporés au sol, l’indemnité égale le coût des travaux évalué à la date d’expiration du bail, réduit de 6 % par année écoulée depuis leur exécution, et elle n’est due que si les aménagements conservent une valeur effective d’utilisation ; pour les plantations, elle égale l’ensemble des dépenses, main-d’oeuvre comprise, évaluées à la date d’expiration. Le preneur a donc intérêt à conserver les factures datées, à faire constater les travaux avant la sortie et à demander une expertise avec le plan d’inventaire prévu par l’article R. 411-15. Le bailleur qui conteste discute la date des travaux, leur amortissement, leur utilité effective et le respect de la procédure d’autorisation. Enfin, la cour d’appel de Rennes, le 5 février 2026 (RG 25/02033, lien officiel), rappelle que le jugement de résiliation pour défaut d’entretien peut être confirmé sur le principe tandis que l’indemnisation du bailleur est renvoyée devant le tribunal paritaire pour être chiffrée au fond : gagner sur le principe ne dispense jamais de prouver le montant.
Un dernier point de procédure mérite l’attention des deux parties : les litiges d’état des lieux et d’indemnités de sortie relèvent du tribunal paritaire des baux ruraux, juridiction composée à parité de bailleurs et de preneurs, saisie après une tentative de conciliation. Les affaires de Lisieux, de Blois et de Brignoles ont toutes donné lieu à une expertise judiciaire, et le sort des frais suit le sort du fond : à Lisieux, les preneurs succombants ont été condamnés aux dépens incluant les frais d’expertise et à 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; à Blois, c’est la société bailleresse perdante qui a supporté les dépens, les frais d’expertise et 4 000 euros au titre de l’article 700 ; à Aix-en-Provence, les dépens d’appel ont été partagés par moitié compte tenu du partage des torts apparents. Ces montants rappellent qu’un dossier de sortie mal documenté coûte deux fois : sur l’indemnité refusée et sur les frais du procès. Le bailleur qui hésite entre transiger et plaider compare donc le coût d’une expertise et d’une procédure avec la somme réellement récupérable, souvent minorée comme à Lisieux lorsque les parcelles ont été revendues en l’état. Le preneur compare de son côté le montant de ses améliorations prouvées par factures avec le risque d’une condamnation pour dégradations que l’expertise révélerait. Dans les deux cas, un constat de sortie établi dès la libération des lieux, avant toute remise en culture ou relocation, reste l’investissement le plus rentable du litige.
Conclusion
L’état des lieux d’entrée reste la pièce la plus rentable du bail rural : contradictoire, précis, notifié par lettre recommandée avec accusé de réception en cas de procédure unilatérale, il évite des années d’expertise. Sans lui, rien n’est perdu mais tout devient plus exigeant : aucune présomption de bon état des terres, preuve par tout moyen à la charge du bailleur pour les dégradations, procédure d’autorisation et factures datées à la charge du preneur pour les améliorations, et indemnité du bailleur limitée au préjudice réellement subi au jour du jugement, comme l’ont montré les affaires de Lisieux, Blois, Amiens et Aix-en-Provence. Devant le tribunal paritaire, le dossier qui l’emporte est celui qui décrit, date et chiffre : constat de sortie immédiat, expertise sollicitée avant toute modification des lieux, photographies et déclarations PAC croisées, attestations régulières, devis et factures. Pour aller plus loin dans la stratégie de sortie, la synthèse des derniers arrêts de la troisième chambre civile sur le statut du fermage et la préemption est consultable dans l’analyse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption, et les règles de calcul du prix du fermage sont détaillées dans l’article sur le calcul et la contestation du fermage.
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