Un devis de panneaux arrive en pièce jointe de la convocation d’automne. Le syndic parle d’économies de charges, le commercial d’autoconsommation, un voisin du kit qu’il a vu sur un balcon. Rien de tout cela ne dit encore qui décide, à quelle majorité, ni ce que le vote fera réellement à votre facture. Le n° 721 des Informations rapides de la copropriété, daté du 1er septembre 2026, le dit sans détour : alimenter l’immeuble par le toit « peut sembler séduisant », mais « peu d’entre elles passent à l’action », et il faut souvent « deux à trois ans » entre les études et le vote. Le ministère du Logement, cité par cette revue, comptait 1,35 million d’installations photovoltaïques raccordées au 31 décembre 2025 ; ce chiffre ne distingue pas les copropriétés des maisons. Il ne dit rien non plus de votre règlement.

La réponse utile tient en quelques limites, avant tout développement. Sur les toits, les façades et les garde-corps, l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 permet à l’assemblée de décider l’installation d’ouvrages solaires à la majorité des voix exprimées. Ce n’est pas un chèque en blanc. Une ombrière de parking, un projet porté par un seul copropriétaire à ses frais, une toiture dont le règlement réserve la jouissance, une déclaration d’urbanisme ou un contrat d’autoconsommation restent en dehors de ce seul vote. Le syndic n’installe rien de lui-même. Cet article s’adresse au copropriétaire qui va voter, au conseil syndical qui prépare l’ordre du jour, au locataire qui verra un échafaudage. Il ne promet ni rentabilité, ni baisse automatique des charges, ni autorisation de la mairie.

I. Ce que le vote à l’article 24 décide vraiment, et ce qu’il laisse hors champ

A. Toits, façades, garde-corps : la majorité des voix exprimées, pas le syndic seul

Depuis la loi du 10 mars 2023 relative à l’accélération de la production d’énergies renouvelables, le législateur a inscrit le solaire parmi les décisions que l’assemblée prend à la majorité dite simple. L’article 24, dans sa version en vigueur au 10 septembre 2026, pose d’abord la règle de calcul : « Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi. » Au II, le k vise précisément « La décision d’installer des ouvrages nécessaires à la production d’énergie solaire photovoltaïque et thermique sur les toits, les façades et les garde-corps ». Trois surfaces. Deux techniques. Une majorité. Les abstentions ne comptent pas dans le dénominateur de cette majorité-là : ce sont les voix exprimées des personnes présentes, représentées ou ayant voté par correspondance.

Cette rédaction n’autorise pas le syndic à passer commande. L’article 18 le charge « d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ». Il administre, il conserve, il représente. Il n’invente pas un chantier solaire. Une délibération spéciale peut lui déléguer certains actes, mais l’article 25, a, soumet cette délégation à la majorité des voix de tous les copropriétaires, et l’assemblée qui autorise des dépenses doit « fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre ». Un ordre du jour vague, un « mandat au syndic pour étudier le solaire » sans plafond, un devis unique non joint à la convocation, ce n’est pas encore une installation votée.

La toiture, en principe, n’appartient à personne en propre. L’article 3 dit que « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. » Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes, notamment, « le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun ». Un panneau posé sur ce gros œuvre devient, sauf titre contraire, un équipement commun. La cour d’appel de Rennes, dans un arrêt du 12 février 2026 (RG 24/03661), l’a rappelé à propos de collecteurs thermiques déjà en place. Elle a lu l’état descriptif de division : les panneaux en toiture et l’alimentation d’eau chaude solaire, hors branchements privatifs, y figuraient comme éléments d’équipement commun au sens de l’article 3. Elle en a déduit une propriété indivise entre copropriétaires, et a écarté le droit de jouissance privative exclusive que l’usufruitière invoquait sans l’établir. L’arrêt concerne un solaire thermique défaillant et une demande d’annulation de résolutions, pas un projet photovoltaïque neuf. Il n’en reste pas moins une leçon de lecture des titres : le droit de jouissance s’écrit, il ne se présume pas parce qu’un appartement « donne sur le toit ».

Il faut aussi séparer le photovoltaïque du thermique, que le k de l’article 24 vise ensemble. Le thermique chauffe un fluide, souvent pour l’eau chaude sanitaire de l’immeuble. Le photovoltaïque produit du courant, vendu, autoconsommé par les parties communes, ou réparti entre logements si une opération d’autoconsommation collective est ensuite organisée. Un copropriétaire qui a connu des capteurs d’eau chaude des années 1980 ne vote pas le même objet qu’un projet de 40 kWc en revente. La résolution doit dire lequel. Les Informations rapides de la copropriété du 1er septembre 2026 insistent sur cette bifurcation, et sur le fait qu’une étude de faisabilité précède le vote : orientation, ombres, portance, urbanisme. Un diagnostic technique global peut, le cas échéant, ouvrir la discussion. L’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation charge l’assemblée de se prononcer sur la réalisation d’un tel diagnostic « Afin d’assurer l’information des copropriétaires sur la situation technique générale de l’immeuble et, le cas échéant, aux fins d’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux ». La décision de le faire se vote à la majorité de l’article 24. Le diagnostic « fait apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie ». Ce n’est pas un dimensionnement photovoltaïque. Ce n’est pas non plus une obligation de poser des panneaux.

Le kit de balcon, déjà traité par ailleurs, n’est pas ce chantier. Un module accroché à une rampe, même s’il change l’aspect extérieur, reste un équipement privatif dont l’assemblée, le cas échéant, autorise ou refuse la pose. Ici, la toiture est l’assiette commune du projet, le syndicat en est le maître d’ouvrage potentiel, et les charges suivront, en principe, le régime des équipements communs. Confondre les deux, c’est voter à la mauvaise majorité, ou croire qu’une notification au syndic suffit.

B. Ombrière, toit privatif, travaux d’un seul, urbanisme : le 24 k s’arrête au bord de la dalle

Dès que l’on quitte toits, façades et garde-corps, la majorité change. Les Informations rapides l’écrivent : lorsque les travaux sont réalisés sur d’autres surfaces, l’assemblée se prononce à la majorité de l’article 25. L’article 25 ouvre par une phrase plus exigeante : « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : » Le dénominateur n’est plus les voix exprimées des présents, mais toutes les voix de la copropriété, y compris les absents qui n’ont pas donné de pouvoir. Une ombrière sur le parking, des trackers au sol, un hangar de local à vélos, ce n’est plus le k de l’article 24. Le f du même article 25 vise par ailleurs « Les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. » Ces travaux « peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes ». Un projet mal intitulé, « travaux d’économies d’énergie » plutôt que « installation d’ouvrages solaires sur les toits », peut faire basculer le seuil. Ce n’est pas un détail de rédaction. C’est le risque d’une résolution annulable, ou d’un syndic qui exécute trop tôt.

Le b de l’article 25 vise un autre cas, fréquent dans les discussions de palier : « L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci » Un copropriétaire qui veut poser « ses » panneaux sur le toit commun, à ses frais, n’emprunte pas le k de l’article 24. Il demande une autorisation individuelle. L’assemblée peut la refuser si la destination de l’immeuble s’y oppose, ou l’assortir de conditions (étanchéité, assurance, dépose en fin d’usage). Inversement, un vote à l’article 24 k n’autorise pas un voisin à coloniser le toit pour son propre compte. Le syndicat installe pour le syndicat, ou il autorise quelqu’un : ce n’est pas le même objet, ni la même majorité.

Reste le toit dont le règlement attribue la jouissance exclusive. Une terrasse d’attique, un droit d’usage écrit à l’état descriptif, une clause de jouissance privative de la toiture-terrasse, ce n’est plus le silence de l’article 3. L’article 9 dit, en son I, que « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. » Un ouvrage solaire qui prive durablement un lot de sa terrasse n’est pas un détail d’équipement commun. Le II du même article ajoute qu’un copropriétaire « ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable ». La phrase a un envers : si la jouissance est altérée de manière durable, l’obstacle redevient discutable, et l’indemnité du III peut s’ouvrir. « Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. » Un vote à l’article 24 k n’efface pas cette indemnité. Il ne transforme pas non plus une terrasse privative en champ solaire sans lire le règlement.

L’urbanisme n’est pas dans la loi de 1965. Un permis, une déclaration préalable, l’avis de l’architecte des Bâtiments de France près d’un monument, un règlement de lotissement, un PLU qui encadre l’aspect des toitures, tout cela survit au procès-verbal d’assemblée. Les Informations rapides le rappellent pour les centres anciens : lorsque l’immeuble est situé en centre-ville, à proximité d’un monument historique, l’accord de l’architecte des Bâtiments de France est souvent requis. À Paris, le cadastre solaire municipal (cadastresolaire.paris.fr) donne une première idée d’ensoleillement ; il ne tient lieu ni de vote, ni d’autorisation d’urbanisme, ni d’étude de structure. La même prudence vaut en petite couronne, où les toits d’immeubles haussmanniens et les toits-terrasses des années 1970 n’appellent pas les mêmes dossiers. Cette page n’énumère pas, article par article, le code de l’urbanisme : le point utile est ailleurs. L’assemblée peut voter un projet que la mairie refusera. Le syndic qui commence les travaux sur le seul PV d’AG prend un risque qui n’est plus celui de la copropriété bien informée.

Enfin, le délai de contestation n’est pas le même selon que l’on a voté 24, 25 ou 26. L’article 42 impose aux copropriétaires opposants ou défaillants d’agir « à peine de déchéance », « dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes ». Le syndic notifie ce procès-verbal « dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ». Puis vient la phrase que beaucoup de résolutions solaires ignorent : « Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article. » Les travaux votés sur le fondement de l’article 24 ne sont pas visés par cette suspension. Un solaire toiture voté au k peut donc, en droit, être engagé plus tôt qu’une ombrière votée à l’article 25. Ce n’est pas une invitation à foncer. C’est une raison de plus de vérifier le visa de majorité avant de signer le marché.

II. Après le vote : qui paie, qui consomme, qui peut encore bloquer

A. Charges, financement et autoconsommation : le courant ne descend pas tout seul dans les appartements

Le vote d’installer n’est pas le vote de répartir. L’article 10 distingue deux masses. D’un côté, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. » De l’autre, « Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ». Renforcer l’étanchéité avant de poser les panneaux, c’est souvent de la conservation du clos et du couvert, donc des tantièmes. Entretenir l’onduleur, assurer l’installation, payer le contrat d’exploitation, c’est plutôt de l’équipement commun, donc de l’utilité objective, sauf individualisation. Un local commercial en rez-de-chaussée, un lot de parking, un appartement sous comble n’ont pas la même utilité d’une production électrique destinée aux parties communes, ou destinée aux logements. Le règlement doit être relu. S’il est muet, l’assemblée ne peut pas improviser une clé de répartition contraire à l’article 10 sans passer par les majorités qui permettent de modifier les charges.

Les Informations rapides rapportent le conseil d’un ingénieur : la copropriété souscrit un crédit, qu’elle finance par la baisse des charges d’électricité, avec une rentabilité parfois « en moins de 15 ans ». C’est un propos de spécialiste, pas une garantie légale. Un emprunt du syndicat, une subvention, un tiers investisseur qui prend la jouissance du toit contre un loyer, trois montages, trois majorités possibles, trois contrats. Le commercial qui promet « zéro reste à charge » vend un scénario. Le procès-verbal doit voter le coût, l’emprunt, la durée, le prestataire, et ce que devient le surplus. Sans ces résolutions, le k de l’article 24 n’a autorisé qu’un principe. Il n’a pas autorisé à engager la copropriété.

Surtout, l’électricité produite ne se verse pas magiquement sur le compteur de chaque appartement. L’article L. 315-1 du code de l’énergie définit l’autoconsommation individuelle : « Une opération d’autoconsommation individuelle est le fait pour un producteur, dit autoproducteur, de consommer lui-même et sur un même site tout ou partie de l’électricité produite par son installation. » Le syndicat qui alimente l’ascenseur, l’éclairage de hall et le chauffage des communs peut, selon le schéma, être cet autoproducteur. Ce n’est pas encore votre four. L’article L. 315-2, dans sa version en vigueur depuis le 3 mai 2025, dit autre chose : « L’opération d’autoconsommation est collective lorsque la fourniture d’électricité est effectuée entre un ou plusieurs producteurs et un ou plusieurs consommateurs finals liés entre eux au sein d’une personne morale et dont les points de soutirage et d’injection sont situés dans le même bâtiment, y compris des immeubles résidentiels. » Il faut une personne morale. Il faut des points de soutirage et d’injection. Il faut une répartition. L’article L. 315-4 charge cette personne morale d’indiquer au gestionnaire de réseau « la répartition de la production autoconsommée entre les consommateurs finals concernés ». Tant que cette organisation n’existe pas, le courant des parties communes n’est pas votre kWh domestique. Un locataire qui lit « solaire = facture en baisse » sur un tract d’AG lit une promesse commerciale, pas le code de l’énergie.

La revente du surplus, l’obligation d’achat, le tarif, le producteur qui n’est pas un ménage, tout cela a ses propres règles, que cet article ne recopie pas. Le point pour l’occupant est plus simple. Soit la production reste dans les communs, et l’effet, s’il existe, apparaît dans les charges. Soit une autoconsommation collective est créée, et chaque participant a un point de livraison et une clé de répartition. Soit un tiers exploite la toiture, et le syndicat encaisse un loyer, qu’il faudra qualifier (réduction de charges, produit exceptionnel, durée, sort en cas de vente du lot). Trois portes. Un seul vote « pour le solaire » n’en ouvre aucune automatiquement.

Le locataire, lui, ne vote pas. Il n’est pas copropriétaire. Les travaux sur parties communes relèvent du syndicat et du bailleur qui siège à l’assemblée. Le locataire peut subir un trouble de jouissance (bruit, accès au toit-terrasse, échafaudage) et en parler à son bailleur, qui n’est pas le maître d’ouvrage du chantier collectif. Rien dans les textes lus ici ne permet d’affirmer que le coût d’investissement photovoltaïque est, par principe, une charge récupérable. La prudence commande de séparer l’entretien courant des communs, parfois récupérable selon le bail et le décret sur les charges, et le financement d’un équipement nouveau. Un bailleur qui ferait voter le solaire puis tenterait de le refacturer au locataire comme une « économie » devrait d’abord montrer le titre. Cette page ne le fait pas à sa place.

B. Étanchéité d’abord, recours ensuite, et ce que le juge de Rennes a refusé de présumer

Poser des panneaux sur une toiture fatiguée, c’est coller un équipement neuf sur un clos qui fuit. Les Informations rapides relaient le conseil, formulé notamment par le site photovoltaique.info, d’accompagner le solaire d’une rénovation d’ensemble ou, a minima, de l’isolation du toit. Ce n’est pas un article de loi. C’est une règle de bon ordre que le juge retrouvera, le cas échéant, dans le devoir de conservation du syndicat. L’article 24, II, a, range déjà parmi les décisions à majorité simple « Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux ». Un ravalement d’étanchéité peut donc se voter séparément, parfois plus facilement que le solaire lui-même. Inversement, un solaire voté sans devis d’étanchéité laisse le syndicat exposé si l’eau passe sous les rails. Le copropriétaire qui s’oppose au solaire n’a pas pour autant le droit de laisser le toit pourrir. Ce sont deux délibérations.

Le recours contre le vote a un calendrier court. On l’a vu, deux mois à compter de la notification du procès-verbal, pour les opposants et les défaillants. Celui qui a voté pour ne peut plus, en principe, attaquer la décision sur ce fondement. Celui qui était représenté a voté. Le contenu de l’action n’est pas libre : irrégularité de convocation, majorité erronée, objet trompeur, atteinte à la jouissance privative, violation du règlement. Le juge n’est pas un second bureau d’études. Dans l’affaire rennaise du 12 février 2026, l’usufruitière contestait notamment une résolution de dépose des panneaux et brise-vues, présentée à la majorité de l’article 24. Elle invoquait un droit réel perpétuel sur « une fraction des panneaux solaires ». La cour a lu l’état descriptif, a classé l’équipement dans les parties communes, et a rejeté l’atteinte à une jouissance privative qui n’était pas établie. Elle a aussi rappelé qu’une assemblée de 2019 avait déjà constaté la défaillance des équipements et l’abandon du circuit solaire par la plupart des copropriétaires. Autrement dit : un capteur commun hors d’usage n’appartient pas à celui qui voudrait encore y croire, sauf titre. Un projet neuf n’appartient pas davantage à celui qui voudrait s’en réserver le soleil.

Le trouble de voisinage n’est pas le cœur de la loi de 1965, mais il n’est pas hors sujet. Reflets, ombres portées, bruit d’onduleur, câbles en façade, tout cela peut, dans certains dossiers, sortir du vote interne pour rejoindre les relations de mitoyenneté. La jurisprudence récente consultée sur ce point mêle des maisons individuelles, des référés et des ombres de constructions nouvelles. Elle ne dit pas qu’un panneau de copropriété est, par nature, un trouble anormal. Elle dit qu’un voisin n’a pas à attendre l’assemblée d’à côté pour agir s’il subit un trouble dont il peut rapporter la preuve. Inversement, un copropriétaire ne peut pas transformer son refus du solaire en veto esthétique dès lors que l’assemblée a régulièrement voté et que le règlement n’interdit pas l’équipement. L’article 9 pose la limite : ne pas porter atteinte aux droits des autres, ni à la destination de l’immeuble. La destination se lit dans le règlement, pas dans un tract.

À Paris et en Île-de-France, deux spécificités pratiques s’ajoutent sans changer la loi. D’une part, le cadastre solaire de la Ville de Paris, et ceux d’autres métropoles, donnent une carte, pas un droit. D’une part aussi, les immeubles protégés, les abords de monuments, les toits en zinc visibles depuis la rue, rendent l’ABF souvent plus décisif que la majorité de palier. D’autre part, les charges d’électricité des communs, dans un immeuble collectif chauffé et éclairé vingt-quatre heures sur vingt-quatre, peuvent rendre l’autoconsommation des halls plus crédible que dans un petit bâtiment de quatre lots. Rien de cela ne dispense de l’ordre du jour, des devis, de la clé de répartition et du contrat avec le gestionnaire de réseau. Le tribunal judiciaire de Paris, comme celui de Rennes, lira d’abord les titres.

Que faire, concrètement, avant de lever la main ? Lire le règlement et l’état descriptif sur la toiture, les terrasses, les antennes, les droits de jouissance. Exiger que la résolution vise l’article 24 k ou l’article 25, selon la surface. Séparer le vote de l’étanchéité, le vote de l’installation, le vote du financement, le vote du contrat d’électricité. Demander si une personne morale d’autoconsommation collective sera créée, et selon quelle répartition. Vérifier l’urbanisme. Conserver la convocation, les devis et le procès-verbal. Si vous êtes locataire, écrire au bailleur, pas au syndic, sauf à documenter un trouble dans les communs. Si vous êtes opposant, caler le délai de deux mois sur la notification, pas sur le jour de l’assemblée. Un avocat en droit immobilier à Paris peut relire ces pièces ; il ne remplace ni l’assemblée, ni le bureau d’études, ni la mairie.

Conclusion

Le solaire en toiture d’immeuble n’est plus un ovni juridique. L’article 24 k existe, la majorité des voix exprimées existe, le syndic exécute ce qui a été voté. Ce n’est pas pour autant un kit de balcon agrandi, ni une baisse de facture promise par un devis. Les titres disent si le toit est commun, si une jouissance privative s’y superpose, si les charges suivent l’utilité ou les tantièmes. Le code de l’énergie dit si le courant reste dans les communs ou circule entre des consommateurs liés par une personne morale. L’urbanisme et, le cas échéant, l’ABF disent si le chantier a le droit d’exister au-delà du procès-verbal. L’article 42 dit combien de temps il reste pour attaquer, et que la suspension automatique des travaux vise les articles 25 et 26, pas le 24. Les Informations rapides de la copropriété du 1er septembre 2026 décrivent une filière qui avance plus vite dans les statistiques nationales que dans les immeubles. Entre les deux, il y a votre règlement, vos devis, et un vote dont l’intitulé décide déjà de la majorité. Ce n’est pas un détail de formulaire. C’est le dossier.

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