Le chauffage collectif repart, et avec lui un devis de compteurs individuels présentés pour 2027 dans la convocation d’assemblée. Le commercial parle de télérelève, le syndic d’obligation nouvelle, un voisin d’amende. Rien de tout cela ne dit encore si votre immeuble doit déjà mesurer la chaleur de chaque logement, qui paie l’installation, ni ce que le 1er janvier 2027 change réellement. La page Service-public sur l’individualisation du chauffage et du froid, vérifiée le 4 août 2026, met cette date en avant. Elle ne crée pas l’obligation. Elle la rappelle, et elle mélange parfois des échéances qui ne portent pas sur les mêmes appareils.
La réponse utile tient en quelques limites, avant tout développement. Dans un immeuble collectif pourvu d’un chauffage central, l’article L. 174-2 du code de la construction et de l’habitation impose déjà, « quand la technique le permet », une installation pour déterminer et réguler la chaleur fournie à chaque local privatif. Ce n’est pas une nouveauté de 2027. Ce qui arrive au 1er janvier 2027, pour les appareils de mesure déjà visés par cette individualisation, c’est la télérelève de tous les appareils, y compris ceux posés avant octobre 2020. Les robinets thermostatiques dits intelligents et le calorifugeage des tuyaux hors volume chauffé, pour un immeuble existant, relèvent d’autres textes, applicables en 2030, pas en 2027. Cet article s’adresse au copropriétaire qui va voter, au locataire qui reçoit une régularisation de charges, au conseil syndical qui lit un devis. Il ne promet ni baisse de facture, ni amende évitée, ni dispense automatique.
I. Ce qui est déjà obligatoire : mesurer la chaleur de chaque logement
A. Compteurs d’abord, répartiteurs ensuite, vote à l’article 25, pas une surprise de 2027
Le point de départ n’est pas un catalogue d’équipements. C’est une phrase du code, en vigueur depuis le 1er juillet 2021 dans sa rédaction actuelle. L’article L. 174-2 dispose : « Tout bâtiment collectif d’habitation ou mixte pourvu d’une installation centrale de chauffage doit comporter, quand la technique le permet, une installation permettant de déterminer et de réguler la quantité de chaleur et d’eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif. » La même logique vaut pour le froid. Le propriétaire de l’immeuble ou, en copropriété, « le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic s’assure que l’immeuble comporte des installations répondant à ces obligations ». Le syndic n’invente pas la règle. Il en est le débiteur, pour le syndicat.
Le décret d’application a précisé l’outil prioritaire. L’article R. 174-2 pose, au I : « Tout immeuble collectif à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation pourvu d’une installation centrale de chauffage ou alimenté par un réseau de chaleur est muni de compteurs individuels d’énergie thermique permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif et ainsi d’individualiser les frais de chauffage collectif. » Ces compteurs se posent, en principe, à l’entrée du logement. Ils mesurent de l’énergie thermique, pas un confort approximatif. Le II du même article prévoit des appareils de mesure pour le froid collectif.
Cette priorité n’est pas un dogme. L’article L. 174-2 ajoute que, « Lorsqu’il n’est pas rentable ou techniquement possible d’utiliser des compteurs individuels pour déterminer la quantité de chaleur, des répartiteurs des frais de chauffage individuels sont utilisés pour déterminer la quantité de chaleur à chaque radiateur, à moins que l’installation de tels répartiteurs ne soit ni rentable ni techniquement possible. » Les répartiteurs se clipsent sur chaque radiateur. Ils ne sont pas un compteur. Ils comparent des températures. Un devis qui pose d’emblée des répartiteurs sans expliquer pourquoi les compteurs sont impossibles ou trop chers inverse l’ordre légal.
Les exceptions existent, et elles doivent être écrites. L’article R. 174-3 écarte d’abord les logements-foyers. Il écarte ensuite les immeubles où il est techniquement impossible d’installer des compteurs ou un appareil permettant de moduler la chaleur, selon des cas précisés par arrêté. Il écarte les immeubles dont la consommation de chauffage est inférieure à un seuil fixé par arrêté. Il écarte enfin ceux pour lesquels le propriétaire ou le syndicat justifie que l’individualisation par compteurs « se révèle techniquement impossible ou entraîne un coût excessif au regard des économies d’énergie susceptibles d’être réalisées ». Dans ce dernier cas, une note est établie et « jointe aux carnets d’information des logements ». Une phrase du syndic en assemblée ne remplace pas cette note.
Le seuil n’est pas un souvenir de brochure. Un arrêté conjoint, que la page Service-public vérifiée le 4 août 2026 continue d’appliquer, fixe ce seuil à 80 kWh/m² de surface habitable par an. Ce chiffre n’est pas dans le code : l’article R. 174-3 renvoie à un arrêté. Un syndic qui avance un autre seuil doit produire le texte. L’article R. 174-6 ajoute que les immeubles dont la consommation est supérieure ou égale à 120 kWh/m².an sont équipés des appareils de l’article R. 174-2, et que, au-dessus du seuil, la mise en service devait avoir lieu au plus tard le 25 octobre 2020. Un immeuble qui n’a toujours rien en 2026 n’est pas en attente de 2027. Il est en retard sur une échéance déjà close, sauf à entrer dans une exception documentée.
Avant même ces appareils, le code impose un geste souvent oublié sur les radiateurs. L’article R. 174-5 dispose : « Avant toute installation des appareils prévus à l’article R. 174-2 , les émetteurs de chaleur, quand cela est techniquement possible, sont munis, à la charge du propriétaire, d’organes de régulation en fonction de la température intérieure de la pièce, notamment de robinets thermostatiques en état de fonctionnement. » La virgule après la référence à l’article R. 174-2 est dans le texte. L’obligation est actuelle. Elle est à la charge du propriétaire, pas du locataire. Un devis de répartiteurs sur des radiateurs sans robinets qui ferment n’est pas une individualisation : c’est une mesure sans levier.
En copropriété, personne n’installe cela dans le silence du palier. L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur au 11 septembre 2026, ouvre ainsi : « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : » Le l vise nommément « L’installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage ». Ce n’est pas la majorité des voix exprimées de l’article 24. Ce sont les voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents. Un vote à main levée calé sur les seuls présents ne suffit pas. L’ordre du jour doit porter sur la pose, et Service-public rappelle que le choix du prestataire, sur devis, entre dans cette délibération. Les frais d’installation sont des charges de copropriété, donc des copropriétaires, pas une ligne que l’on impute d’office au locataire comme un loyer.
Le f du même article 25, distinct, concerne « Les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre ». Un syndic qui range les compteurs dans ce f pour viser une autre majorité, ou qui les fond dans un bouquet 2027 avec des thermostats connectés, mélange des bases de vote. Lire l’intitulé de la résolution avant de lever la main n’est pas un formalisme. C’est le dossier.
B. Trente pour cent de frais communs, relevés, locataire : la facture ne devient pas magiquement juste
Une fois les appareils posés, la chaleur ne se paie pas au prorata des tantièmes comme un ravalement. L’article L. 174-2 est d’ordre public sur ce point : « Nonobstant toute disposition, convention ou usage contraires, les frais de chauffage, de refroidissement et de fourniture d’eau chaude mis à la charge des occupants comprennent, en plus des frais fixes, le coût des quantités de chaleur et de froid calculées comme il est dit ci-dessus. » Un règlement de copropriété qui continuerait de répartir tout le combustible aux millièmes cède. Un bail qui dirait le contraire aussi.
Le décret détaille la mécanique. L’article R. 174-8 sépare, d’une part, les frais de combustible ou d’énergie, d’autre part les autres frais de chauffage : conduite, entretien, électricité des pompes, brûleurs, ventilateurs, régulation. Ces autres frais restent répartis selon le règlement, dit l’article R. 174-11. Ce n’est pas la consommation du radiateur du salon qui paie le contrat d’entretien de la chaufferie.
Pour le combustible, l’article R. 174-10 impose une clé : « Les frais communs de combustible ou d’énergie sont obtenus en multipliant le total des dépenses de combustible ou d’énergie par un coefficient égal à 0,30. » Trente pour cent restent communs, répartis comme le règlement le prévoit. Le solde, soixante-dix pour cent, forme les frais individuels, « réparti en fonction des indications fournies par les appareils ». Le texte ajoute que « les situations ou configurations thermiquement défavorables des locaux pouvant être prises en compte ». Un appartement d’angle, un dernier étage, une façade nord peuvent justifier un correctif. Ils ne le créent pas tout seuls : encore faut-il que l’assemblée ou le document de répartition le prévoie. Pour les immeubles qui avaient déjà des compteurs avec un coefficient choisi entre 0 et 0,50, ce coefficient est conservé, sauf si l’assemblée le remplace par 0,30.
Cette répartition n’est pas une facture d’énergie au nom du locataire. C’est une clé interne au syndicat, qui redescend ensuite dans les charges locatives lorsque le logement est loué. Le locataire n’assiste pas à l’assemblée. Il n’approuve pas le devis. Il peut, en revanche, demander au bailleur le détail de la régularisation : quote-part de frais communs, quote-part individuelle, période, relevés. L’article R. 174-12 organise l’information lorsque les appareils sont télé-relevables : l’évaluation de la consommation du logement est transmise « Mensuellement à partir du 1er janvier 2022 ». Le texte renvoie à l’article 24-9 de la loi de 1965 pour le copropriétaire et à l’article 6-2 de la loi du 6 juillet 1989 pour le locataire. Une régularisation annuelle sans aucun historique mensuel, dans un immeuble déjà équipé de télérelève, n’est pas le fonctionnement prévu.
Deux malentendus reviennent chaque automne. Le premier consiste à croire que, puisque l’on paie sa consommation, l’on peut couper les radiateurs des pièces inoccupées et laisser le voisin chauffer à sa place. Les frais communs de 30 % existent précisément parce qu’une partie de la chaleur est collective : colonnes, halls, appartements mitoyens. Couper n’annule pas cette part. Le second consiste à croire que le locataire doit payer l’installation des compteurs. L’article R. 174-5 met les robinets thermostatiques à la charge du propriétaire. L’article 25 fait voter l’installation des compteurs par les copropriétaires. Le locataire paie les charges de chauffage selon le bail et selon L. 174-2, pas le chantier d’équipement de l’immeuble, sauf stipulation particulière qu’il faudrait encore juger au regard des charges récupérables. En cas de doute sur une ligne de décompte, c’est le bailleur, pas le syndic, qui reste l’interlocuteur du locataire.
À Paris et en Île-de-France, le droit n’est pas différent. Le tribunal judiciaire de Paris, comme celui de Bobigny, Créteil, Nanterre, Versailles ou Pontoise, lira d’abord L. 174-2, le règlement, les procès-verbaux et les relevés. Ce qui change, c’est la pratique : immeubles anciens à colonnes verticales où les compteurs d’énergie thermique sont parfois impossibles, copropriétés déjà équipées de répartiteurs depuis les années 2010, syndics qui regroupent la télérelève avec un contrat d’énergie. La saison de chauffe, souvent calée sur un règlement intérieur ou une habitude de palier, n’a rien à voir avec l’individualisation. Un article du cabinet a déjà traité la mise en route du collectif. Ici, la question est autre : une fois le calorifère allumé, comment la facture se découpe, et si les appareils existent.
II. 2027 n’est pas 2030 : télérelève, thermostats, calorifugeage
A. Ce que le 1er janvier 2027 change vraiment, et ce qu’il ne change pas
Le devis de septembre mélange souvent trois objets. Le premier, l’individualisation des frais, est déjà dû. Le deuxième, la façon de relever les appareils, a une date. L’article R. 174-7 est net : « Les relevés des appareils mentionnés à l’article R. 174-2 doivent pouvoir être effectués sans qu’il soit nécessaire de pénétrer dans les locaux privatifs. Les appareils installés à partir du 25 octobre 2020 sont relevables par télé-relève. A compter du 1er janvier 2027, l’ensemble des appareils sont relevables par télé-relève. » Trois phrases. Trois temps. Depuis longtemps, plus besoin d’entrer chez l’occupant pour lire. Depuis le 25 octobre 2020, tout appareil neuf doit être télé-relevable. À compter du 1er janvier 2027, les anciens aussi. Un répartiteur posé en 2016, lu une fois par an par un technicien avec badge, n’est plus dans les clous après cette date, sauf remplacement. C’est cela, l’échéance de 2027 pour le chauffage individualisé. Pas la naissance de l’obligation de mesurer.
Le troisième objet est encore autre chose : réguler la température pièce par pièce, et isoler les réseaux. L’article R. 241-31-1 du code de l’énergie, dans sa version en vigueur depuis le 1er mars 2026, définit un système de régulation locale qui « régule automatiquement, selon un pas minimum horaire, la température de chauffage par pièce ou, si cela est justifié, par zone de chauffage ». Il doit permettre au moins quatre allures : « confort », « réduit », « hors gel », « arrêt ». Ce n’est pas un répartiteur. Ce n’est pas un compteur. C’est un thermostat, souvent un robinet plus un régulateur de classe définie par une communication européenne. Le III du même article fixe le calendrier : les dispositions « sont applicables à compter du 1 er janvier 2027 pour les constructions de bâtiments ou parties de bâtiments qui font l’objet d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration préalable déposée à partir de cette date, et à compter du 1 er janvier 2030 pour les autres bâtiments ». L’espace dans la date du code (1 er) est celui du texte. Pour un immeuble déjà là, ce n’est pas 2027. C’est 2030. Et encore, seulement si c’est « techniquement ou économiquement réalisable ».
Le calorifugeage des tuyaux hors volume chauffé suit le même calendrier. L’article R. 241-6 du code de l’énergie impose d’isoler « Tout réseau de distribution de chaleur servant au chauffage ou à l’eau chaude sanitaire, y compris celui raccordé à un réseau de chaleur, et situé à l’extérieur ou hors du volume chauffé ». Puis : « Les dispositions du présent article sont applicables à compter du 1 er janvier 2027 pour les constructions de bâtiments ou parties de bâtiments qui font l’objet d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration préalable déposée à partir de cette date, et à compter du 1 er janvier 2030 pour les autres bâtiments. » Un sous-sol d’immeuble haussmannien n’est pas une construction neuve de 2027. L’arrêté d’application du 8 juin 2023, pris sur le fondement de ces deux articles, entre en vigueur au 1er janvier 2027 : il dit comment isoler, quelle classe d’isolant, quelles études d’impossibilité. Il ne avance pas à 2027 l’obligation des immeubles existants, que le code place en 2030. Citer cet arrêté comme la loi 2027 des compteurs est un raccourci commercial. La page Service-public du 4 août 2026, en ouvrant sur la généralisation des thermostats et en renvoyant à cet arrêté pour la télérelève, entretient la confusion. La télérelève est à l’article R. 174-7 du code de la construction. Les thermostats dits intelligents du code de l’énergie, pour l’existant, sont à 2030.
Il reste les robinets thermostatiques de l’article R. 174-5, déjà dus avant d’installer les appareils de mesure. Un copropriétaire peut donc se trouver, le même hiver, face à trois strates : des répartiteurs à rendre télé-relevables pour 2027 ; des robinets simples déjà exigés pour individualiser ; un projet de régulation horaire et de calorifugeage qui, pour son immeuble, n’est pas encore l’échéance de 2027. Séparer les résolutions, les devis et les majorités n’est pas de la paperasse. C’est le seul moyen de savoir ce que l’on vote, et pour quand.
Rien de cela n’interdit d’anticiper. Une assemblée peut décider d’isoler les réseaux en 2026. Elle peut voter des thermostats plus tôt. Elle ne peut pas présenter ces travaux comme une obligation légale de janvier 2027 pour un immeuble existant, ni les fondre dans l’individualisation des frais pour emporter un vote. Le f de l’article 25 (économies d’énergie) et le l (compteurs et répartiteurs) ne sont pas interchangeables. Un avocat en droit immobilier à Paris relit l’ordre du jour à partir de ces lettres, pas à partir du slogan du prestataire.
B. Contrôle, amende, pièces à réunir avant de payer ou de voter
Le manquement à L. 174-2 n’est pas un débat de palier. Il ouvre un contrôle administratif. L’article L. 185-1 habilite les agents mentionnés à l’article L. 242-1 du code de l’énergie à rechercher et constater les infractions et manquements à L. 174-2. L’article L. 185-2 impose au propriétaire ou au syndic de communiquer, « dans un délai d’un mois à compter de la réception de cette demande, l’ensemble des documents prouvant le respect de l’article L. 174-2 ou les raisons justifiant qu’il est dispensé de l’obligation mentionnée au même article ». Pas de dossier, pas de note d’impossibilité, pas de procès-verbal d’installation : le mois court quand même.
L’article L. 185-3 prévoit ensuite la mise en demeure de se conformer dans un délai fixé par l’autorité. L’article L. 185-4 tire la conséquence : « l’autorité administrative peut prononcer à son encontre chaque année, jusqu’à la mise en conformité, une sanction pécuniaire par bâtiment qui ne peut excéder 1 500 € par logement. » L’intéressé doit avoir reçu notification des griefs, consulté le dossier, présenté ses observations. L’amende est recouvrée comme les créances de l’État étrangères à l’impôt. Quinze cents euros par logement, chaque année, jusqu’à conformité : dans un immeuble de vingt lots, le plafond théorique est élevé. Ce n’est pas une condamnation automatique. C’est une arme de police administrative, après procédure. Elle vise le syndicat ou le propriétaire, pas le locataire qui n’a pas voté les compteurs.
Que faire, concrètement, avant l’hiver, sans attendre une inspection ? Si vous êtes copropriétaire, demander au syndic, par écrit, si l’immeuble relève de R. 174-2, s’il existe une note d’impossibilité ou de coût excessif, quels appareils sont posés, s’ils sont télé-relevables, quel coefficient de frais communs est appliqué, et si une résolution 2027 mélange télérelève, thermostats et calorifugeage. Exiger que l’ordre du jour vise l’article 25, l. Conserver la convocation, les devis, le procès-verbal, les relevés. Si une exception est invoquée, demander la note destinée au carnet d’information du logement, pas un oral d’assemblée. Si vous êtes locataire, écrire au bailleur pour obtenir le détail de la part combustible, de la part individuelle, de la période, et les évaluations mensuelles si les appareils sont déjà télé-relevables. Ne pas retenir le loyer sur une simple impression de chauffage injuste : le manquement se documente, il ne se présume pas sur une facture d’août.
Les limites restent nettes. Un immeuble sous le seuil de 80 kWh/m² SHAB.an n’a pas à s’équiper comme un passoires. Un collectif à dalle chauffante sans mesure possible par local, ou à monotubes en série, peut entrer dans les impossibilités techniques de l’arrêté de 2019 : encore faut-il que ce cas soit celui de votre distribution, pas un argument passe-partout. Un coût d’installation supérieur aux économies attendues, calculé selon la formule de l’arrêté (coût d’installation, location, entretien, relève, moins un gain forfaitaire de 15 % sur la facture d’énergie), peut justifier l’absence de compteurs, puis, le cas échéant, l’absence de répartiteurs. Ce calcul n’est pas un devis du prestataire laissé sans contradiction. C’est une note, destinée à durer dans le carnet du logement, opposable en cas de contrôle ou de vente.
À Paris, un immeuble de 1900 avec radiateurs fonte et colonnes, un collectif des années 1970 déjà muni de répartiteurs, un immeuble raccordé à un réseau de chaleur de la CPCU : trois dossiers, trois preuves. Le réseau de chaleur n’exonère pas : R. 174-2 vise aussi l’immeuble « alimenté par un réseau de chaleur ». La seule question est de savoir si l’on peut poser un compteur en pied de logement ou, à défaut, des répartiteurs. Les copropriétés de petite taille n’échappent pas par le nombre de lots. L’amende se compte par logement, pas par palier. Rien de cela ne se règle au téléphone avec le chauffagiste le jour de la panne d’octobre.
Conclusion
L’individualisation des frais de chauffage collectif n’est pas un épisode de janvier 2027. Elle est dans le code de la construction depuis la recodification de 2021, et l’échéance de pose pour les immeubles au-dessus du seuil était le 25 octobre 2020. Ce qui arrive au 1er janvier 2027, pour ces appareils, c’est l’obligation de télérelève de tous les compteurs et répartiteurs, y compris les anciens. Ce qui arrive en 2030, pour les immeubles existants, ce sont la régulation locale définie à l’article R. 241-31-1 et l’isolation des réseaux hors volume chauffé de l’article R. 241-6. Un devis unique de mise en conformité 2027 qui mélange les trois n’est pas une lecture du droit. C’est un paquet commercial. Le copropriétaire vote à l’article 25, l, pour les compteurs et répartiteurs, avec les voix de tous. Le locataire paie une chaleur en partie commune, en partie individuelle, et peut exiger les relevés. Le syndicat qui n’a ni appareils ni note d’exception s’expose, après mise en demeure, à une amende plafonnée à 1 500 euros par logement et par an. Les textes sont datés, les seuils aussi, les majorités aussi. Le reste est un ordre du jour à faire écrire clairement, ou à faire réécrire.
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