I. La qualification juridique de l’indemnité d’occupation et son traitement au sein du passif de surendettement
A. La nature indemnitaire de la dette et la vérification des décomptes par le juge
La survenance d’impayés locatifs conduit fréquemment à la mise en œuvre de la clause résolutoire ou au prononcé d’une résiliation judiciaire. Dès l’instant où le titre locatif disparaît, la somme réclamée par le bailleur change de fondement juridique. L’occupant qui demeure dans les lieux n’est plus assujetti au paiement d’un loyer contractuel, mais à une indemnité d’occupation destinée à réparer le préjudice du propriétaire. Cette métamorphose modifie la physionomie de la créance sans faire obstacle à l’ouverture de la procédure de surendettement des particuliers. En effet, aux termes de l’article L. 711-1 du code de la consommation, le dispositif légal bénéficie aux personnes physiques de bonne foi qui se trouvent dans l’impossibilité manifeste de faire face à leurs dettes exigibles et à échoir. La dette indemnitaire née de l’occupation d’un logement entre ainsi pleinement dans le périmètre du passif que la commission a pour mission de traiter.
Cette inclusion de plein droit a été consacrée dans ses principes directeurs par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, 2 juillet 2026, pourvoi n° 23-21.550. La juridiction suprême a énoncé qu’« il résulte de ce texte que le bénéfice des mesures de traitement de la situation de surendettement est ouvert au bénéfice des personnes physiques de bonne foi qui se trouvent dans l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de leurs dettes, professionnelles et non professionnelles, sans distinction selon la part respective de ces dettes ». Dès lors, l’arriéré résultant d’une indemnité d’occupation ne peut subir aucune mise à l’écart catégorielle. La commission a l’obligation d’intégrer cette dette dans l’inventaire du passif dès la phase d’instruction. Lorsque le montant réclamé suscite une contestation, le législateur a organisé une procédure spécifique de vérification dévolue au juge des contentieux de la protection.
En application de l’article L. 723-3 du code de la consommation, le débiteur peut contester l’état du passif dressé par la commission et demander la saisine du juge aux fins de vérification de la validité des créances, des titres qui les constatent et du montant des sommes réclamées. Le secrétariat de la commission est alors tenu de transmettre cette contestation à la juridiction compétente. Cette faculté est strictement encadrée par l’article R. 723-8 du code de la consommation, qui impose au débiteur d’agir dans un délai de vingt jours à compter de la notification de l’état des dettes. À l’expiration de ce délai préfix, aucune demande de vérification ne peut plus être présentée au titre de cette étape procédurale. Dès lors que le juge est saisi, son office s’étend à un examen minutieux de la créance indemnitaire.
L’étendue de ce contrôle judiciaire est déterminée par l’article R. 723-7 du code de la consommation, disposant que « la vérification de la validité des créances, des titres qui les constatent et de leur montant est opérée pour les besoins de la procédure et afin de permettre à la commission de poursuivre sa mission. Elle porte sur le caractère liquide et certain des créances ainsi que sur le montant des sommes réclamées en principal, intérêts et accessoires ». La jurisprudence rappelle que le juge ne statue pas pour attribuer un titre exécutoire définitif au fond, mais pour calibrer les droits d’admission au passif. Cette mission a été illustrée par le tribunal judiciaire de Paris, 31 juillet 2026, n° 26/00101, dans un litige portant sur la contestation d’un arriéré d’occupation après résiliation du bail. Le juge y a souligné que le débiteur « n’est plus redevable d’un loyer et de charges mais d’une indemnité d’occupation dont le montant a été fixé à une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ».
Dans cette même décision, le tribunal judiciaire de Paris, 31 juillet 2026, n° 26/00101 a recalculé les sommes réclamées en déduisant les règlements partiels accomplis par la débitrice et en rectifiant les provisions de charges trop perçues. Le tribunal a également rappelé la portée de l’article L. 722-14 du code de la consommation, prévoyant que les créances figurant dans l’état du passif ne peuvent produire d’intérêts ou générer de pénalités de retard à compter de la date de recevabilité. En conséquence, les majorations, clauses pénales et intérêts postérieurs à la recevabilité doivent être retranchés du décompte produit par le propriétaire. Ce contrôle rigoureux garantit que le débiteur ne supporte pas des montants indus lors de l’établissement du plan.
L’office du juge ne saurait être limité par les oublis commis lors du dépôt initial du dossier devant la Banque de France. Dans son arrêt rendu le 17 mai 2023, la Cour de cassation, deuxième chambre civile, 17 mai 2023, pourvoi n° 21-15.373 a posé la règle selon laquelle « il résulte de la combinaison des articles L. 733-10 et L. 733-13 du code de la consommation que, par l’effet de la contestation des mesures imposées par la commission de surendettement, le juge est investi de la mission de traiter l’ensemble de la situation de surendettement des débiteurs, sans pouvoir écarter des créances qui n’avaient pas été déclarées devant la commission ». Par conséquent, si un arriéré d’indemnité d’occupation a été omis ou révélé tardivement, le juge est tenu d’examiner cette dette et d’appeler le bailleur à l’instance.
Or, cette intervention judiciaire respecte la spécificité de l’indemnité d’occupation. Tandis que le loyer rémunère la jouissance contractuelle paisible, l’indemnité sanctionne une occupation sans titre que le propriétaire entend faire cesser. À cet égard, le magistrat dispose d’une liberté d’appréciation pour adapter les mesures à la situation concrète. La Cour de cassation, deuxième chambre civile, 4 juillet 2024, pourvoi n° 23-17.625 a jugé qu’« il résulte de ces textes que c’est dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation que le juge du surendettement détermine, pour chacune des dettes, les mesures propres à assurer le redressement de la situation du débiteur, sans qu’il soit tenu par les dispositions de l’article 2285 du code civil ». Cette latitude permet d’individualiser le traitement de la dette d’occupation.
Par ailleurs, lorsqu’un recours au fond est pendant devant la cour d’appel sur la résiliation du bail, le juge du surendettement se fonde sur le titre exécutoire par provision pour chiffrer provisoirement la créance. Cette évaluation permet à la procédure de continuer sans subir des retards excessifs. Les justiciables engagés dans un contentieux du bail d’habitation bénéficient ainsi d’une appréciation transparente qui assainit leurs rapports avec le bailleur.
B. La dissociation temporelle entre arriéré antérieur et indemnité d’occupation courante
L’ouverture du dossier de surendettement instaure une scission temporelle fondamentale au sein de la créance locative. Dès la décision de recevabilité, une discipline collective s’impose au débiteur et à ses créanciers. L’article L. 722-2 du code de la consommation dispose que la recevabilité emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur. Cette règle paralyse immédiatement les saisies exercées par le bailleur pour recouvrer l’arriéré antérieur. Cependant, cette sauvegarde légale s’accompagne d’obligations strictes destinées à éviter l’aggravation de l’endettement.
En contrepartie du gel des voies d’exécution, l’article L. 722-5 du code de la consommation interdit au débiteur de régler toute créance née antérieurement à la décision de recevabilité. La portée de ce principe a été précisée par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, 28 mars 2024, pourvoi n° 22-12.797. La Cour de cassation y a énoncé qu’« il résulte de la combinaison de ces textes que lorsque la décision de recevabilité à la procédure de surendettement a été prononcée, il est interdit au créancier de prendre toute garantie, sûreté ou mesure conservatoire sur les biens du débiteur ». Dans cette même décision, la Haute juridiction a rappelé qu’« aucune disposition légale n’emporte, dans la procédure de surendettement, le dessaisissement du débiteur pour agir en justice ». Le débiteur conserve ainsi toute qualité pour faire respecter la suspension légale.
Toutefois, l’article L. 722-5 du code de la consommation comporte une exception expresse pour les créances locatives lorsque des délais de paiement ont été accordés en application de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Cette passerelle législative autorise le locataire à apurer sa dette conformément aux modalités fixées par le juge des baux. En revanche, lorsque le bail est résilié sans suspension des effets de la clause résolutoire, l’arriéré d’indemnité d’occupation antérieur à la recevabilité demeure soumis à l’interdiction de paiement direct, dans l’attente des mesures élaborées par la commission.
À l’inverse, l’indemnité d’occupation postérieure à la décision de recevabilité relève d’un régime distinct. L’occupant qui demeure dans le logement est tenu d’acquitter ponctuellement l’indemnité courante. Ce paiement régulier conditionne son maintien provisoire dans les lieux. Le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan, 2 septembre 2025, n° 24/01382 en offre une illustration probante. Saisi par des bailleurs confrontés à un occupant sans titre admis au surendettement, le tribunal a distingué l’arriéré antérieur des échéances courantes, rappelant que ces dernières demeurent pleinement exigibles.
Le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan, 2 septembre 2025, n° 24/01382 a affirmé que « l’existence d’une procédure de surendettement, n’exclut pas la possibilité, pour le créancier, de solliciter un titre exécutoire. D’ailleurs, saisi d’une demande tendant à l’obtention d’un tel titre, le juge du fond n’est pas tenu, pour statuer sur le principe et la fixation du montant de la créance, de répondre au moyen inopérant tiré de l’existence d’une procédure de surendettement dont le débiteur est l’objet ». Le bailleur conserve donc la faculté de faire constater sa créance postérieure. En outre, le tribunal a constaté que « lorsque le débiteur a bénéficié d’une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ayant entraîné la suspension de la clause résolutoire pendant deux ans, mais qu’il ne s’est pas acquitté pendant deux ans du loyer et des charges courantes, la clause résolutoire reprend son plein effet ». L’inexécution courante anéantit la protection accordée.
Cette dissociation temporelle a également été confirmée par la deuxième chambre civile de la Cour de cassation en matière d’extinction du passif. Dans son arrêt du 16 novembre 2023, la Cour de cassation, deuxième chambre civile, 16 novembre 2023, pourvoi n° 21-25.567 a jugé qu’« il résulte de ce texte que les dettes nées après l’ordonnance conférant force exécutoire à la recommandation de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ne sont pas effacées par cette procédure ». L’indemnité d’occupation qui continue de courir après la décision de la commission échappe à l’effacement. L’occupant ne peut prétendre occuper gratuitement un bien privé sous le couvert du surendettement.
En conséquence, le débiteur doit affecter ses ressources disponibles au paiement prioritaire de l’indemnité d’occupation courante. Dès lors que ce versement est effectué, le propriétaire ne peut lui reprocher le gel de l’arriéré ancien, imposé par l’article L. 722-2 du code de la consommation. Cette attitude préserve la solvabilité résiduelle du ménage et démontre sa collaboration loyale. À cet égard, la commission intègre systématiquement l’indemnité mensuelle dans le calcul du reste à vivre afin de fixer une contribution soutenable au désendettement.
Or, le défaut de paiement de l’indemnité postérieure réactive le risque d’expulsion. Le propriétaire est fondé à reprendre les poursuites ou à faire constater la caducité des mesures de protection. Les difficultés inhérentes à la résiliation du contrat de location exigent une attention constante pour dissocier le passif suspendu des obligations actuelles du débiteur.
II. L’articulation entre mesures d’expulsion, pouvoirs du juge et issue de la procédure de désendettement
A. La suspension des mesures d’expulsion et l’appréciation judiciaire de la bonne foi
La question du maintien dans les lieux constitue l’enjeu primordial du contentieux entre l’occupant surendetté et son bailleur. Lorsque le titre locatif est anéanti et qu’un commandement de libérer les lieux a été signifié, l’expulsion devient imminente. Afin d’éviter la précarisation brutale de personnes vulnérables, le législateur a instauré une procédure de sauvegarde aux articles L. 722-6 à L. 722-9 du code de la consommation. Aux termes de l’article L. 722-6 du code de la consommation, « dès que la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue, la commission peut saisir le juge des contentieux de la protection aux fins de suspension des mesures d’expulsion du logement du débiteur ».
Cette saisine judiciaire confère au magistrat un rôle protecteur d’intérêt général. Saisi par la commission ou par le débiteur, le juge examine la possibilité d’interrompre le cours de l’expulsion pour permettre le déroulement serein de la procédure de surendettement. En vertu de l’article L. 722-9 du code de la consommation, « cette suspension est acquise, pour une période maximale de deux ans et, selon les cas, jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1, jusqu’à la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1, jusqu’au jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou jusqu’au jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ».
Ce sursis s’articule directement avec le régime des baux issu de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023. Le paragraphe VI de ce texte énonce que lorsqu’une procédure de surendettement est ouverte et qu’au jour de l’audience, le débiteur a repris le versement de l’indemnité d’occupation et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause résolutoire suspend ses effets. L’occupant obtient un répit décisif, subordonné au respect sans faille des échéances courantes.
Cependant, le bénéfice de cette protection requiert la bonne foi constante du débiteur. L’article L. 711-1 du code de la consommation subordonne la recevabilité de la demande à cette condition légale. Bien que présumée, la bonne foi peut être renversée si l’occupant adopte un comportement déloyal en se maintenant indûment dans les lieux. La cour d’appel de Paris, 15 janvier 2026, n° 25/00136 a rendu une décision remarquée à ce propos. La cour d’appel a rappelé qu’« il résulte de l’article L.711-1 du code de la consommation que la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est subordonnée à la bonne foi du débiteur, conçue comme une absence de mauvaise foi ».
Poursuivant sa motivation, la cour d’appel de Paris, 15 janvier 2026, n° 25/00136 a souligné que « la simple imprudence ou imprévoyance n’est pas constitutive de mauvaise foi. De même, la négligence du débiteur ne suffit pas à caractériser la mauvaise foi en l’absence de conscience de créer ou d’aggraver l’endettement en fraude des droits des créanciers ». Dans cette espèce, un occupant ayant perdu son droit au logement de fonction s’était maintenu sur place sans verser d’indemnité d’occupation alors qu’il disposait d’un second logement. La cour a constaté la constitution d’un endettement volontaire de plus de 67 000 euros et a prononcé l’irrecevabilité du dossier pour mauvaise foi.
L’analyse de la bonne foi ne saurait reposer sur une appréciation sommaire ou globale. Dans un arrêt fondamental rendu le 21 mai 2026, la Cour de cassation, deuxième chambre civile, 21 mai 2026, pourvoi n° 23-20.970 a sanctionné les juges du fond ayant rejeté une demande conjointe sans distinguer les comportements individuels. La Haute cour a jugé qu’« il résulte de ce texte, qui n’ouvre le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement qu’aux personnes physiques de bonne foi, que le juge doit se prononcer sur la bonne foi de chaque demandeur à la procédure de surendettement ». En conséquence, face à une dette solidaire d’occupation, le juge est tenu d’examiner la conduite propre de chaque occupant avant de statuer sur la recevabilité.
Par ailleurs, l’admission au surendettement modifie le cours des délais d’action du bailleur. Dans son arrêt du 23 octobre 2025, la Cour de cassation, deuxième chambre civile, 23 octobre 2025, pourvoi n° 23-12.623 a énoncé que « l’impossibilité d’agir dans laquelle la banque s’était trouvée du fait de la procédure de surendettement avait seulement eu pour effet de suspendre, et non pas d’interrompre, le cours de la forclusion, et ce seulement à compter de la date de la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement ». Cette règle s’applique aux délais d’exécution des titres d’expulsion, qui sont suspendus pour la durée de la procédure légale.
Dès lors, l’occupant de bonne foi qui justifie de ses démarches et s’acquitte de son indemnité courante conserve son toit pendant l’examen de son dossier. Cette conciliation préserve la dignité humaine du débiteur sans méconnaître les droits du créancier.
B. Le sort de l’indemnité d’occupation dans le plan de réaménagement et le rétablissement personnel
Lorsque la recevabilité est admise et que la situation n’est pas irrémédiablement compromise, la commission élabore un plan conventionnel ou adopte des mesures imposées. L’arriéré d’indemnité d’occupation est alors intégré dans un plan d’apurement pouvant s’étaler sur une durée maximale de sept années. Le juge ou la commission peut ordonner un rééchelonnement de l’arriéré, une réduction des taux ou des abandons partiels de créance. Le montant des mensualités d’apurement respecte obligatoirement la capacité de remboursement calculée d’après les ressources du foyer.
La sauvegarde du logement constitue un impératif guidant l’office du juge. Dans un arrêt du 22 mai 2025, la Cour de cassation, deuxième chambre civile, 22 mai 2025, pourvoi n° 23-10.900 a rappelé qu’une mesure d’apurement peut être accordée sans imposer la vente d’un bien immobilier dès lors que « le débiteur établit qu’il se trouverait dans l’impossibilité manifeste, au regard de sa situation personnelle et professionnelle, de faire face au coût d’un éventuel relogement ». Cette orientation protectrice inspire le traitement des dettes locatives, où l’étalement de l’arriéré d’occupation vise à pérenniser l’hébergement du débiteur tout en désintéressant progressivement le propriétaire.
En revanche, si la situation est irrémédiablement compromise au sens de l’article L. 741-1 du code de la consommation, en l’absence de toute capacité de remboursement et de bien réalisable, la commission impose un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Cette mesure emporte un effet radical sur l’arriéré d’occupation. En vertu de l’article L. 741-2 du code de la consommation, « en l’absence de contestation dans les conditions prévues à l’article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission ».
La Cour de cassation contrôle strictement la date d’effet de cette libération légale. Dans son arrêt rendu le 23 novembre 2023, la Cour de cassation, deuxième chambre civile, 23 novembre 2023, pourvoi n° 22-11.535 a censuré une décision ayant restreint l’effacement aux dettes existant au jour de la recevabilité. La Cour a jugé erroné l’arrêt retenant que « l’effacement des dettes résultant du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission de surendettement ne concerne que le passif existant au jour de l’admission du débiteur à la procédure de surendettement, alors que cet effacement concernait le passif existant au jour de la date de la décision de la commission imposant le rétablissement personnel ». Les indemnités échues jusqu’à cette décision sont donc effacées.
Cet effacement interdit au bailleur toute action en recouvrement forcé. Les tentatives de contournement par l’exercice d’actions en responsabilité civile ont été formellement écartées par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, 26 octobre 2023, pourvoi n° 22-16.448. La Haute juridiction y a jugé qu’« il résulte de ces textes que le créancier dont la créance est, au terme d’une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, effacée, ne peut plus agir en paiement à l’encontre du débiteur ». Aucune réparation indemnitaire ne peut être allouée pour compenser une dette de loyers ou d’indemnités d’occupation légalement effacée.
Cette extinction du passif conduit à s’interroger sur le statut locatif futur. L’article L. 714-1 du code de la consommation et l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoient qu’après un rétablissement personnel, les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant deux ans. Si l’occupant s’acquitte de ses obligations courantes pendant ce délai, la clause de résiliation de plein droit est réputée n’avoir jamais joué. Le contrat de location reprend alors son plein empire rétroactif, permettant au ménage de redevenir locataire en titre et de bénéficier des aides au logement.
Or, si l’occupant cesse de verser l’indemnité d’occupation courante pendant ce délai de deux ans, la résiliation reprend effet de plein droit. Le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan, 2 septembre 2025, n° 24/01382 a rappelé qu’en pareille occurrence, le bailleur peut solliciter la reprise de l’expulsion sans nouvelle décision de constat de résiliation. L’effacement du passif passé n’exonère nullement l’occupant de son obligation de payer la contrepartie de sa présence future dans le logement.
En conséquence, la procédure de surendettement offre une issue équilibrée pour traiter l’arriéré d’indemnité d’occupation tout en prévenant les expulsions précipitées. L’occupant qui respecte ses obligations courantes assainit durablement sa situation financière et juridique, sous le contrôle du juge des contentieux de la protection.
Conclusion
L’indemnité d’occupation se situe au point de rencontre entre le droit de propriété et la protection du débiteur surendetté. Si la résiliation judiciaire prive l’occupant de son titre locatif, le droit du surendettement neutralise l’immédiateté de l’expulsion en soumettant la créance indemnitaire à la discipline collective du passif. Par l’effet conjugué des articles L. 722-2, L. 722-6 et L. 723-3 du code de la consommation, le législateur a bâti un équilibre qui préserve le logement du ménage de bonne foi tout en encadrant strictement les prétentions financières du bailleur sous le contrôle du juge des contentieux de la protection.
Cet agencement repose sur une rigueur financière incontournable. Si l’arriéré passé bénéficie de la suspension des poursuites et peut faire l’objet d’un échelonnement ou d’un effacement dans le rétablissement personnel, l’occupant doit obligatoirement honorer l’indemnité d’occupation courante. Ce versement régulier conditionne la suspension de l’expulsion et permet la renaissance du lien locatif en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Grâce à la vigilance de la deuxième chambre civile de la Cour de cassation, le droit du surendettement garantit une voie d’apurement équitable et offre au débiteur loyal les moyens de restaurer sa situation patrimoniale.