Vous venez de recevoir un courrier de votre bailleur ou de l’agence : le loyer augmente au 1er septembre, au 1er octobre ou à la date anniversaire du bail, au nom de l’indice de référence des loyers. L’avis cite un pourcentage, parfois un nouveau montant arrondi, rarement le détail du calcul. Or l’Institut national de la statistique et des études économiques a publié le 10 juillet 2026 l’indice du deuxième trimestre 2026, fixé à 148,37 en métropole, en hausse de 1,15 % sur un an, après 0,78 % au trimestre précédent. Cette publication, reprise au Journal officiel du 12 juillet 2026, sert de plafond légal à la révision annuelle. Elle ne donne pas au propriétaire un droit automatique d’augmenter. Le bail doit contenir une clause de révision. Le trimestre de référence doit être le bon. Le logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique échappe à toute révision. Et le bailleur qui a oublié d’appliquer l’indice pendant des mois ne peut pas rattraper plusieurs années d’un coup : la loi lui donne un an, et la hausse ne joue, le cas échéant, qu’à compter de sa demande. Cet article vous permet de recalculer le loyer, de repérer les erreurs fréquentes, d’identifier les logements où toute hausse est interdite, et d’agir à Paris comme en Île-de-France avec les pièces et le juge compétents.

I. Comment calculer une augmentation de loyer IRL en 2026

La révision annuelle n’est pas une faveur du bailleur, ni une clause de style. C’est un mécanisme légal strict, d’ordre public, qui ne joue que si le contrat l’a prévu et seulement dans la limite de la variation de l’indice. Avant de payer le nouveau loyer, trois vérifications s’imposent : la clause, la date, le chiffre.

A. Quel indice IRL appliquer et à quelle date de révision

Le titre Ier de la loi du 6 juillet 1989 s’applique aux locations qui constituent la résidence principale du preneur. L’article 2 de cette loi dispose que « Les dispositions du présent titre sont d’ordre public. » Une clause du bail qui organiserait une hausse plus forte que l’indice, ou une révision sans clause, ne peut pas primer sur ce cadre.

Le cœur du dispositif est l’article 17-1, dans sa version en vigueur depuis le 24 août 2022. Son I pose d’abord le calendrier : « Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. » Si le bail fixe le 1er septembre, c’est cette date. S’il ne dit rien, on retient l’anniversaire de la prise d’effet du contrat. Un bailleur qui avance la révision de trois mois, ou qui l’applique « dès publication de l’indice », sort du texte.

Le même article plafonne ensuite le montant : « La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. » La formule pratique, reprise par le service public, est donc : nouveau loyer = loyer actuel × IRL du trimestre de référence de l’année de révision ÷ IRL du même trimestre de l’année précédente. On ne multiplie pas le loyer d’origine par tous les indices depuis la signature d’un seul coup, sauf à reconstituer année par année une chaîne de révisions effectivement demandées.

Pour un bail signé en septembre 2025 qui vise le deuxième trimestre, ou qui ne vise aucun trimestre, le dernier indice publié à la signature était celui du deuxième trimestre 2025, soit 146,68. Le nouvel indice du deuxième trimestre 2026 est 148,37. Sur un loyer de 800 euros, le calcul s’écrit : 800 × 148,37 ÷ 146,68 = 809,22 euros. L’augmentation maximale est de 9,22 euros par mois, soit 1,15 %. Un courrier qui annonce 3 %, 4 % ou « l’inflation » est irrégulier. Un courrier qui applique l’indice du premier trimestre 2026 (146,60, soit + 0,78 %) à un bail dont la date de référence est le deuxième trimestre sous-évalue ou, selon les cas, se trompe de trimestre : ce n’est pas au locataire de corriger en faveur du bailleur, mais le locataire peut exiger le bon calcul s’il y a erreur à son détriment.

La prochaine publication de l’indice du troisième trimestre 2026 est annoncée par l’Insee pour le 15 octobre 2026 à 8 h 45. Elle ne sert que les baux dont la date de révision tombe après cette parution et dont le trimestre de référence est le troisième. Un bailleur qui, en septembre 2026, prétend déjà utiliser un indice d’octobre n’a tout simplement pas de chiffre. Inversement, un locataire dont le bail se révise en novembre 2026 devra attendre l’indice du troisième trimestre s’il s’agit du trimestre contractuel, et non recopier le 148,37 du deuxième trimestre par habitude.

Le locataire reste tenu de payer le loyer convenu. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 15 juin 2025, dispose que le locataire est obligé « De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. » Contester une hausse n’autorise pas à interrompre le loyer de base. La bonne pratique consiste à payer le loyer antérieur, éventuellement sous réserve, et à notifier par écrit que la révision est contestée, plutôt qu’à cesser tout paiement. Un impayé ouvre la voie au commandement et, le cas échéant, à la clause résolutoire, alors que le débat porte seulement sur quelques euros d’indice.

Le bailleur n’a pas non plus le droit de transformer la révision annuelle en réévaluation du loyer au renouvellement. L’article 17-2 réserve un autre mécanisme, beaucoup plus encadré : « Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué. » Cette voie exige une proposition au moins six mois avant le terme, des références de loyers comparables, et, en cas de désaccord, la commission de conciliation puis le juge. Un simple avenant « pour aligner le loyer sur le marché » au moment de l’IRL est une réévaluation déguisée. Il faut la refuser et ramener le bailleur à l’indice.

B. Logements F ou G, encadrement à Paris et erreurs de calcul fréquentes

Depuis la loi Climat et résilience, la révision IRL n’est plus universelle. Le III de l’article 17-1 est net : « La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. » Si votre diagnostic porte la lettre F ou G, le courrier d’augmentation de septembre 2026 est sans effet, même si le bail contient une clause d’indexation, même si vous avez payé des révisions les années précédentes, même si l’agence invoque « l’usage ». Le bailleur ne peut pas davantage majorer le loyer pour des travaux d’amélioration tant que le logement reste en F ou en G.

L’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation définit le classement : « Les bâtiments ou parties de bâtiment existants à usage d’habitation sont classés, par niveau de performance décroissant, en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. » Les catégories vont de A, « Extrêmement performants », à G, « Extrêmement peu performants ». C’est le diagnostic opposable, avec numéro Ademe, qui compte, pas une estimation d’agence ni un ancien DPE périmé. Un bailleur qui produit un nouveau diagnostic plus favorable après avoir appliqué une hausse doit justifier la méthode et la date : un DPE établi en 2024 et valable dix ans ne disparaît pas parce qu’un second diagnostic, réalisé sans travaux, affiche une meilleure lettre.

La même loi traite le changement de locataire. L’article 17, II, dispose : « La fixation du loyer des logements mis en location est libre. Toutefois, lorsqu’un logement de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. » Autrement dit, un appartement F ou G ne peut ni voir son loyer révisé en cours de bail, ni être reloué plus cher au suivant. Si vous emménagez en 2026 dans un logement G à un loyer supérieur à celui du précédent occupant, la différence est un trop-perçu à récupérer.

S’y ajoute l’exigence de décence. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2025, impose au bailleur de remettre « un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation ». Le même article précise que « Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation : » puis « 1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ; ». Un logement G n’est plus décent depuis le 1er janvier 2025. Cela ouvre des recours propres (mise en demeure de travaux, réduction de loyer, injonction) distincts de la simple contestation de l’IRL. Ces recours ne se confondent pas avec le droit de cesser de payer : la décence se discute, le loyer de base se paie, sauf décision ou accord qui en dispose autrement.

À Paris et dans les communes d’Île-de-France soumises à l’encadrement, l’IRL n’autorise pas non plus à dépasser le loyer de référence majoré. La révision annuelle s’applique sur le loyer de base hors charges, éventuellement déjà plafonné à l’entrée dans les lieux. Un bailleur qui a fixé un complément de loyer doit toujours pouvoir le justifier par des caractéristiques exceptionnelles ; s’il ne le peut pas, le complément tombe, et l’IRL ne le « sauve » pas. Sur ce point, le cabinet a déjà détaillé la charge de la preuve du complément de loyer à Paris, auquel il faut se reporter lorsque l’avis d’augmentation mélange indice et complément. En pratique, on vérifie d’abord que le loyer de base, une fois révisé, reste sous le plafond d’encadrement applicable au logement, puis que le complément, s’il existe, n’a pas été indexé indûment.

Les erreurs de calcul les plus fréquentes, en cette rentrée 2026, sont répétitives. Première erreur : appliquer 1,15 % à un loyer qui n’avait pas encore été révisé l’année précédente, alors que le trimestre de référence du bail n’est pas le deuxième trimestre. Deuxième erreur : prendre l’indice de l’année de signature comme dénominateur alors que le loyer a déjà été révisé, ce qui revient à capitaliser plusieurs années. Troisième erreur : réviser aussi les provisions de charges, alors que l’IRL ne porte que sur le loyer. Quatrième erreur : arrondir à la dizaine supérieure « pour simplifier ». Cinquième erreur : appliquer l’indice à un logement F ou G. Sixième erreur, propre aux colocations et aux baux mobilité mal calqués : réviser un contrat qui n’est pas un bail de résidence principale soumis au titre Ier. Chaque erreur se corrige par un recalcul écrit, pièce à l’appui, et non par une négociation approximative.

Le locataire qui a déjà payé un trop-plein n’a pas perdu son droit. La répétition de l’indu se prescrit, pour les actions dérivant du bail, dans le délai de droit commun de l’article 7-1 : trois ans à compter du jour où l’on a connu ou aurait dû connaître les faits. La Cour de cassation, troisième chambre civile, 6 mai 2021, pourvoi n° 20-11.707, l’a rappelé à propos des charges, en des termes transposables à la méthode de décompte du délai : « l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Pour une révision IRL, le jour utile est souvent celui de la notification du nouveau loyer ou du premier prélèvement majoré, pas celui de la signature du bail. On conserve donc les avis, les quittances et les échanges d’agence.

II. Le bailleur a-t-il un an pour rattraper et comment contester

Beaucoup de propriétaires découvrent en septembre qu’ils n’ont pas révisé le loyer depuis deux ou trois ans. Ils envoient alors un décompte « de rattrapage » qui additionne les indices 2024, 2025 et 2026 et réclame un rappel. Ce décompte se heurte à deux règles distinctes, qu’il ne faut pas confondre : la renonciation annuelle de l’article 17-1 et la prescription de l’action en révision de l’article 7-1.

A. Manifestation de volonté, délai d’un an et absence de rétroactivité

L’article 17-1, I, troisième et quatrième alinéas, tranche le sort de l’oubli. D’abord : « A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. » Ensuite : « Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. » Deux conséquences pratiques. Si la date de révision était le 1er septembre 2025 et que le bailleur écrit le 15 septembre 2026, l’année 2025-2026 est perdue : il est réputé y avoir renoncé. S’il écrit le 20 août 2026, donc encore dans l’année qui suit le 1er septembre 2025, la hausse n’est pas rétroactive au 1er septembre 2025 : elle ne court qu’à compter de la demande du 20 août 2026. Le locataire ne doit aucun rappel pour les mois déjà échus.

La « manifestation de volonté » n’est pas une intention intérieure. C’est un acte porté à la connaissance du locataire : lettre, courriel daté, clause d’un avenant, mention claire sur une quittance. Un changement de prélèvement non expliqué est fragile. Une mention « loyer révisé IRL » sans chiffre ni indice l’est aussi. En cas de litige, c’est au bailleur de prouver la date de sa demande. Le locataire a intérêt à répondre par écrit dès réception, en demandant le trimestre de référence, les deux indices et le détail du calcul, et en indiquant, le cas échéant, que le logement est classé F ou G ou que le délai d’un an est expiré.

À côté de cette renonciation annuelle, l’article 7-1 organise la prescription. Son premier alinéa pose la règle générale : « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. » Le second alinéa est spécial au bailleur : « Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. » L’action judiciaire du propriétaire pour faire dire le nouveau loyer se périme donc un an après la date contractuelle de révision. Ce délai d’un an de l’action n’efface pas le délai d’un an de l’article 17-1 : les deux se cumulent contre le rattrapage tardif.

La Cour de cassation, troisième chambre civile, 12 mai 2016, pourvoi n° 15-16.285, publié au Bulletin, a précisé le régime transitoire de cette prescription d’un an après l’entrée en vigueur de la loi ALUR du 24 mars 2014. Elle a jugé que « le délai de prescription d’un an applicable à l’action en révision du loyer par le bailleur, prévu par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, a couru, pour les indexations ayant pris effet antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, à compter du jour de l’entrée en vigueur de cette loi, sans que la durée totale du délai ne puisse excéder la durée de cinq ans antérieurement applicable ». Pour un bail courant en 2026, le régime transitoire de 2014 n’est plus le sujet du quotidien. Ce qui demeure, c’est que la Haute juridiction traite l’action en révision du bailleur comme une action courte, d’un an, distincte de la prescription triennale des autres actions nées du bail.

Sur cette prescription triennale, la Cour de cassation, troisième chambre civile, 6 avril 2023, pourvoi n° 22-13.778, également publiée au Bulletin, a fixé le point de départ de la réduction du délai. Visa des « articles 2222 du code civil, 7-1, alinéa 1er, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et 82, II, 2° de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 », elle énonce : « Aux termes du deuxième, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. » Puis : « Il en résulte que la durée du délai de prescription des actions dérivant d’un contrat de bail d’habitation est applicable à compter du 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de cette loi. » Un locataire qui agit en 2026 pour récupérer des IRL trop perçus depuis 2023 reste dans le délai, s’il n’a connu l’erreur qu’avec les quittances ou le décompte. Au-delà de trois ans après cette connaissance, l’action est prescrite.

Le bailleur ne peut pas contourner ces délais en invoquant une « clause d’échelle mobile automatique ». Depuis 2014, la révision n’est plus un mécanisme qui se déclenche tout seul. Elle suppose une demande. Les anciennes pratiques d’agences qui « appliquent l’indice chaque année sans écrire » exposent le propriétaire à la perte de l’année et, si le locataire a payé sans cause, à la restitution. Inversement, le locataire qui a payé sans protester pendant des années un loyer déjà révisé régulièrement ne récupère pas ces sommes par le seul argument de l’oubli : s’il y a eu manifestation de volonté chaque année, les révisions sont nées. Le débat redevient alors un débat de calcul et de classement énergétique, pas un débat de délai.

Une dernière limite, souvent oubliée, concerne le logement social et les baux conventionnés : l’indice et la date de révision peuvent être fixés par d’autres textes que l’article 17-1. Le présent développement vise le parc privé de résidence principale. Un locataire HLM qui reçoit une révision au 1er janvier selon l’indice du deuxième trimestre de l’année précédente doit vérifier la circulaire et l’avenant de conventionnement, et non recopier le calcul du parc privé. En cas de doute, on isole le régime avant de contester.

B. Paris et Île-de-France : commission de conciliation, juge des contentieux de la protection et pièces

La contestation commence par un écrit. Un courrier recommandé avec accusé de réception, ou un courriel suivi d’un accusé, rappelle la date du bail, le trimestre de référence, les deux indices, le calcul, le classement DPE et, le cas échéant, l’expiration du délai d’un an. On joint le bail, le diagnostic, l’avis d’augmentation et les quittances. On demande le retour au loyer antérieur et le remboursement du trop-perçu, avec une date. On indique que le loyer de base continue d’être payé. Cette mise en demeure interrompt le silence et constitue la preuve de la contestation.

La commission départementale de conciliation est compétente. L’article 20 de la loi du 6 juillet 1989 crée, « auprès du représentant de l’Etat dans chaque département, une commission départementale de conciliation composée de représentants d’organisations de bailleurs et d’organisations de locataires, en nombre égal. La commission rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine et s’efforce de concilier les parties. » Sa compétence porte notamment sur « Les litiges résultant de l’application des articles 17, 17-1, 17-2 et 18 de la présente loi ». Un désaccord sur l’IRL, sur le trimestre, sur le logement F ou G ou sur le rattrapage entre donc dans son champ. L’avis n’est pas un jugement, mais il clarifie le dossier et, souvent, suffit à faire retirer une hausse indue. À Paris, la saisine se fait auprès de la commission de Paris ; dans les autres départements d’Île-de-France, auprès de la commission du département du logement. On joint les mêmes pièces que pour la mise en demeure.

Si la conciliation échoue ou si le bailleur maintient le prélèvement, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire est le juge du bail d’habitation. À Paris, le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris connaît de ces demandes. En petite couronne, ce sont les tribunaux judiciaires de Nanterre, Bobigny, Créteil, et, selon le ressort, les chambres de proximité. La demande peut tendre à dire que la révision est inopposable, à fixer le loyer, à condamner à restitution du trop-perçu, et, lorsque le logement est G, à ordonner les mesures liées à la décence. Les dépens et l’article 700 du code de procédure civile peuvent être demandés. Le montant en jeu, souvent quelques dizaines d’euros par mois, n’interdit pas l’action : sur un an, une hausse irrégulière de 30 euros représente 360 euros, et le principe vaut pour la suite du bail.

Les pièces à préparer, à Paris comme ailleurs, tiennent en un dossier mince. Le bail et ses avenants. Les quittances ou relevés de prélèvement des vingt-quatre derniers mois. L’avis d’augmentation et tous les courriels de l’agence. Le DPE avec numéro Ademe et date. L’arrêté d’encadrement et la notice de loyer de référence si le logement est à Paris, à Lille, à Lyon, à Bordeaux ou dans une commune d’expérimentation. Un tableau de calcul signé, avec les deux indices Insee. La preuve de la date de la demande du bailleur, ou de son absence. Ce dossier permet à l’avocat d’écrire en quarante-huit heures une mise en demeure ciblée, plutôt qu’une protestation générale.

Deux écueils locaux méritent une mention. Premier écueil : les grandes agences parisiennes qui révisent par lot, au même pourcentage, des centaines de baux dont les dates de référence diffèrent. Le locataire n’a pas à subir la moyenne du portefeuille. Chaque bail a son trimestre. Second écueil : les copropriétés où le syndic, qui n’est pas le bailleur, « informe » d’une hausse des charges et où l’agence en profite pour réviser le loyer. Charges et loyer sont deux comptes. L’IRL ne justifie pas une provision de charges nouvelle. La régularisation des charges se discute sur justificatifs, dans un autre cadre, déjà traité pour la rentrée 2026.

Enfin, le locataire âgé ou aux ressources modestes qui reçoit en même temps un congé et une révision ne doit pas tout mélanger. Le congé obéit à l’article 15 de la loi de 1989, avec des protections spécifiques. La révision obéit à l’article 17-1. On peut contester l’une sans renoncer à l’autre. Un congé pour vendre ou pour reprise n’autorise pas le bailleur, pendant le préavis, à gonfler le loyer au-delà de l’indice, et encore moins à le faire dans un logement F ou G.

Conclusion

L’indice du deuxième trimestre 2026, 148,37, plafonne la hausse annuelle à 1,15 % pour les baux dont c’est le trimestre de référence. Ce plafond n’est ni un droit automatique du bailleur, ni une obligation du locataire de payer sans vérifier. Il faut une clause, la bonne date, le bon indice, un logement qui n’est ni F ni G, et une demande faite dans l’année, sans rétroactivité. Le rattrapage de plusieurs années est illégal. Le trop-perçu se récupère dans le délai de trois ans. À Paris et en Île-de-France, la commission de conciliation puis le juge des contentieux de la protection tranchent sur pièces. Recalculez avant de payer le nouveau montant, gardez les quittances, et faites dire le droit sur le courrier que vous venez de recevoir, plutôt que de le laisser devenir le loyer des années suivantes.

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