Vous venez d’acheter une voiture électrique et vous voulez la recharger sur votre place de parking en sous-sol. Le vendeur vous a parlé d’un « droit à la prise », le syndic vous répond qu’il faut attendre la solution collective votée en assemblée générale, et l’installateur vous propose de tirer un câble dès la semaine prochaine. Qui a raison ? La réponse courte, donnée par quatre décisions rendues entre février et novembre 2025, tient en trois phrases. Oui, un copropriétaire, un locataire et même un simple occupant de bonne foi peuvent exiger l’équipement de leur place à leurs frais, et le syndicat des copropriétaires ne peut s’y opposer sans motif sérieux et légitime, selon l’article L. 113-16 du code de la construction et de l’habitation : « Le propriétaire d’un bâtiment doté de places de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic ne peut s’opposer sans motif sérieux et légitime à l’équipement des places de stationnement d’installations dédiées à la recharge électrique pour véhicule électrique ou hybride rechargeable et permettant un comptage individualisé des consommations, par un locataire ou occupant de bonne foi et aux frais de ce dernier. » Mais ce droit ne se résume ni à un devis ni à un câble tiré dans la gaine commune : sans notification en recommandé avec descriptif détaillé, plan technique et schéma de raccordement, puis sans convention signée avec le prestataire, le refus du syndic peut être jugé non fautif et c’est le demandeur qui paie, comme l’a tranché la Cour de cassation le 27 février 2025. Et inversement, le syndic qui bloque sans motif établi ou qui refuse de signer la convention s’expose aux dépens, à l’article 700 du code de procédure civile et parfois à des dommages-intérêts.
Deux réserves avant d’entrer dans le détail, car elles conditionnent tout le reste. D’abord, chaque affaire racontée ici se joue sur ses pièces : un descriptif complet avec plan et schéma fait gagner, un simple devis fait perdre, et une solution collective votée en assemblée générale peut rendre une demande individuelle sans objet sans pour autant effacer les torts du syndic. Ensuite, les montants et les aides cités sont ceux constatés sur les sources indiquées à leur date : le droit évolue vite sur ce sujet et un devis de 2021 ne prouve rien en 2026. Cet article explique, à partir des textes en vigueur vérifiés au 8 septembre 2026 et de quatre décisions intégralement lues, où passe exactement la ligne entre le copropriétaire qui branche et le copropriétaire qui doit attendre, et comment se répartit ensuite la facture du procès.
I. Le droit à la prise existe, mais il se gagne sur le papier avant de se brancher au compteur
A. Qui peut l’invoquer, pour quoi, et aux frais de qui
Le point de départ est une promesse commerciale qu’il faut décortiquer. Les vendeurs de bornes et certains installateurs présentent le « droit à la prise » comme un feu vert : vous avez une voiture électrique, donc vous avez le droit de la recharger chez vous. La première partie est vraie, la seconde est incomplète. Le texte ouvre le droit aux locataires, aux occupants de bonne foi et, en copropriété, aux copropriétaires occupants : l’article L. 113-16 vise « un locataire ou occupant de bonne foi et aux frais de ce dernier », et il précise que « Les indivisaires, les copropriétaires et les membres des sociétés de construction peuvent, lorsqu’ils sont occupants, se prévaloir du présent article » Autrement dit, le copropriétaire bailleur qui n’occupe pas son lot n’agit pas pour lui-même, mais son locataire le peut, en notifiant le bailleur avec copie au syndic. L’installation doit permettre « un comptage individualisé des consommations » : exit le branchement sauvage sur les communs, dont le coût serait supporté par tous. Et tout est « aux frais de ce dernier » : le demandeur paie l’équipement, le syndic ne paie rien, ce qui explique d’ailleurs pourquoi tant de conflits portent non sur l’argent mais sur le principe et sur le passage des câbles.
Le second point que les brochures oublient, c’est la convention obligatoire avec le prestataire. L’article L. 113-17 du même code dispose : « une convention est conclue entre le propriétaire ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic et le prestataire choisi par le locataire, l’occupant de bonne foi ou le copropriétaire pour la réalisation des travaux » Cette convention « fixe les conditions d’accès et d’intervention du prestataire aux parties et équipements communs pour l’installation, la gestion et l’entretien des équipements ». Le syndic dispose de deux mois pour la signer une fois informé du prestataire choisi, et « En cas de copropriété, l’autorisation de l’assemblée générale n’est pas requise pour la signature de la convention par le syndic », selon l’article R. 113-9. Retenez ce point, il sera décisif dans les procès : le syndic ne peut pas se retrancher derrière l’absence de vote en assemblée générale pour ne pas signer, et s’il ne signe pas dans les deux mois, le demandeur peut saisir le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond pour faire fixer les conditions d’accès du prestataire. L’Agence nationale pour l’information sur le logement le résume en langage courant sur sa page de l’Agence nationale pour l’information sur le logement consacrée à l’installation d’une borne en copropriété, mise à jour au 24 octobre 2024 : la réalisation des travaux individuels « ne nécessite pas d’autorisation de l’assemblée générale », mais le syndic doit inscrire une information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée.
Le troisième élément du décor concerne les immeubles neufs, pour éviter une confusion fréquente. Depuis les permis déposés à compter du 1er janvier 2017, les constructions doivent pré-équiper des places, et l’article L. 113-12 impose dans les parkings de bâtiments non résidentiels neufs de plus de dix places qu’« Au moins un emplacement sur cinq est prééquipé », tandis que l’article L. 113-13 exige des bâtiments non résidentiels de plus de vingt places, depuis le 1er janvier 2025, « au moins un point de recharge pour les véhicules électriques et hybrides rechargeables situé sur un emplacement dont le dimensionnement permet l’accès aux personnes à mobilité réduite ». Ces obligations pèsent sur la construction et, pour le tertiaire existant, sur le propriétaire du bâtiment : elles ne remplacent pas le droit à la prise individuel dans une copropriété d’habitation ancienne, qui reste régi par les articles L. 113-16 et L. 113-17. Si vous habitez un immeuble des années 1970 sans le moindre fourreau, ce n’est donc pas perdu : c’est même exactement la situation pour laquelle le droit à la prise a été conçu.
B. La notification qui fait gagner : recommandé, descriptif, plan et schéma
C’est ici que tout se joue, et c’est ici que le copropriétaire débouté par la Cour de cassation en 2025 a perdu son procès. La procédure est décrite au mot près par l’article R. 113-8 pour les bâtiments en copropriété : « le locataire ou l’occupant de bonne foi d’une ou plusieurs places de stationnement situées dans un bâtiment soumis au statut de la copropriété notifie son intention de réaliser les travaux mentionnés au même article au copropriétaire bailleur, avec copie au syndic de la copropriété », et « Un descriptif détaillé des travaux à entreprendre, assorti d’un plan technique d’intervention et d’un schéma de raccordement électrique, est joint à la notification. » Le copropriétaire qui agit pour lui-même notifie directement le syndic avec les mêmes documents. Toutes ces notifications « sont faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception », selon l’article R. 113-10. Trois pièces, un recommandé : voilà le ticket d’entrée. Un devis commercial, même établi par un professionnel, n’en est pas une.
L’affaire jugée par la troisième chambre civile le 27 février 2025 (pourvoi n° 23-18.236, rejet) en est la démonstration implacable. Un copropriétaire avait assigné son syndicat et l’association syndicale libre gérant une partie des équipements en régularisation d’une convention avec la société Isiohm pour installer une borne sur sa place privative, avec demande indemnitaire. La cour d’appel de Versailles l’avait débouté le 6 avril 2023, et la Cour de cassation rejette son pourvoi : elle relève « que M. [Z] ne justifiait pas avoir notifié au syndicat des copropriétaires un descriptif détaillé des travaux à entreprendre, assorti d’un plan technique d’intervention et d’un schéma de raccordement électrique, le devis de la société Isiohm en date du 20 avril 2021 n’attestant pas de la viabilité technique du projet initial, et que le syndicat des copropriétaires et l’ASL avaient, par plusieurs courriers, expliqué à M. [Z] les difficultés techniques auxquelles se heurtait ce projet, faisant ainsi ressortir que le syndicat des copropriétaires et l’ASL n’avaient pas, par leur attitude, empêché M. [Z] de leur soumettre les documents nécessaires à l’instruction de sa demande. » Moralité : c’est le demandeur qui porte la charge de prouver la viabilité technique de son projet, et un devis ne l’établit pas. Pire pour lui, la Cour « Ayant pu en déduire l’existence d’un motif sérieux et légitime d’opposition à travaux au sens de l’article R. 311-8 du code de la construction et de l’habitation, exclusif de toute faute » valide le refus, rejette le pourvoi, le condamne aux dépens et à payer au syndicat et à l’ASL « la somme globale de 3 000 euros » au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Cerise amère : pendant le procès, une convention avait finalement été signée le 3 juin 2022 entre Enedis et le syndic, et la borne avait été mise en fonctionnement en septembre 2022. Il a eu sa borne, mais il a payé le procès.
Deux tempéraments protègent toutefois le demandeur de bonne foi. D’abord, l’article R. 113-8 prévoit que « Si l’établissement du plan et du schéma a été rendu impossible du fait du syndic ou de ses préposés, ces documents ne sont pas exigés à l’appui de la notification. » Si le syndic vous refuse l’accès aux locaux techniques, il ne peut pas ensuite vous reprocher l’absence de schéma : encore faut-il le prouver, par des courriers, des refus écrits, des constats. Dans l’affaire de 2025, le copropriétaire soutenait exactement cela, mais la cour a jugé que le syndicat ne l’avait pas empêché de produire les documents, et la Cour de cassation n’y a vu aucune violation. Ensuite, le syndic doit laisser le prestataire accéder aux locaux techniques pour établir étude et devis : l’article L. 113-16 prévoit qu’« Afin de lui permettre de réaliser une étude et un devis pour les travaux mentionnés au même premier alinéa, le propriétaire ou, en cas de copropriété, le syndic permet l’accès aux locaux techniques de l’immeuble concernés au prestataire choisi par le locataire ou l’occupant de bonne foi. » Un syndic qui verrouille la porte du local électrique commet donc une faute, à condition que vous ayez demandé l’accès proprement et que vous puissiez le démontrer.
II. Quand le syndic dit non : les trois motifs qui tiennent, et ceux qui font condamner
A. Le refus n’est légal que motivé, sérieux, et porté devant le juge dans les trois mois
Le syndic n’est pas désarmé, mais son refus est enfermé dans une procédure à peine de forclusion, c’est-à-dire de perte du droit de s’opposer. L’article L. 113-16 donne les deux exemples légaux de motif sérieux et légitime : « Constitue notamment un motif sérieux et légitime au sens du premier alinéa la préexistence de telles installations ou la décision prise par le propriétaire ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires de réaliser de telles installations en vue d’assurer l’équipement nécessaire dans un délai raisonnable. » Une impossibilité technique avérée, comme dans l’affaire de la Cour de cassation, en est un troisième, validé par le juge. En revanche, l’attente passive, le renvoi à une hypothétique solution collective jamais votée, ou le simple silence ne sont pas des motifs : ce sont des fautes.
Et même avec un vrai motif, le syndic doit agir vite et devant le juge. L’article R. 113-8 impose que « Lorsqu’il entend s’opposer aux travaux pour un motif sérieux et légitime, notamment lorsque le syndicat de copropriétaires décide de la réalisation des travaux afin d’équiper les places du parc de stationnement du bâtiment, le syndic représentant le syndicat des copropriétaires saisit, à peine de forclusion, le président du tribunal judiciaire du lieu de situation du bâtiment, statuant selon la procédure accélérée au fond, dans un délai de trois mois à compter de la notification ». Il doit notifier cette saisine au demandeur dans les quinze jours, et préciser le cas échéant « la date à laquelle la décision de réaliser les travaux d’équipement a été prise en assemblée générale ». Un syndic qui se contente d’une lettre de refus sans saisir le tribunal dans les trois mois perd le droit de s’opposer, et le demandeur « peut faire procéder aux travaux conformément au descriptif détaillé ». De même, si le syndicat a fait voter une solution collective pour écarter la demande individuelle mais ne l’exécute pas, le demandeur reprend la main : les travaux doivent être « engagés, au plus tard, trois mois après la saisine » et « réalisés dans un délai de six mois », faute de quoi la voie individuelle se rouvre. C’est exactement le scénario jugé à Marseille fin 2025.
Le jugement du tribunal judiciaire de Marseille du 26 novembre 2025 (RG 25/02070, procédure accélérée au fond) mérite d’être lu par tous les syndics tentés par la manoeuvre dilatoire. Deux occupants demandaient l’installation individuelle alors que la copropriété faisait valoir une solution collective en cours. Le tribunal constate que « la solution collective n’est en cours que depuis le mois de juin 2025 et l’équipement collectif n’est pas effectif, les travaux n’étant achevé qu’à 30% alors qu’ils devaient finir en septembre 2025 », autorise les branchements individuels par une société qualifiée selon le référentiel des infrastructures de recharge, sous réserve d’un délai de prévenance de deux semaines et d’un courrier détaillant les conditions d’intervention, déboute les demandeurs de leur astreinte mais « CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], représentée par son syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 6] [Adresse 10], à payer à Monsieur [X] [Z] et Madame [Y] [G] la somme de 350 euros (trois cent cinquante euros) à titre de dommages et intérêts » et « la somme de 2.000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile », plus les dépens, jugement exécutoire par provision. Une solution collective fantôme ou en retard ne fait pas un motif sérieux et légitime : elle fait une condamnation.
B. Ce que les cours d’appel ajoutent : les gaines communes ne sont pas un libre-service, et le perdant paie les frais du procès
Deux arrêts de cours d’appel rendus à l’été 2025 affinent le tableau et fixent le prix du procès perdu. D’abord, le droit à la prise autorise le raccordement, pas l’occupation gratuite des parties communes. La cour d’appel de Lyon, le 2 septembre 2025 (RG 24/07967), confirme le jugement qui avait rejeté l’opposition du syndicat à l’exercice du droit, mais elle prend soin de distinguer : l’assemblée générale n’avait pas été consultée « sur l’exercice du droit à la prise, contrairement à ce qui est soutenu par les intimés, mais sur l’utilisation des parties communes, soit les gaines techniques, ce qui nécessite l’autorisation de l’assemblée », et « si le droit à la prise instaure un droit inconditionnel de raccordement au réseau électrique commun à tous les copropriétaires, il ne les autorise pas à utiliser les gaines pour assurer une alimentation à partir des parties privatives ». Concrètement, votre câble ne traverse pas les gaines communes sans l’accord collectif : c’est l’objet même de la convention avec le prestataire, qui organise cet accès. Le syndicat lyonnais, qui succombe en appel, se voit appliquer ce principe : « Le syndicat de copropriétaires est condamné à leur payer à ce titre la somme de 3.000 €. », aux dépens d’appel, et les gagnants sont « dispensés de toute participation à la dépense commune au titre des dépens et des condamnations en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ». Ce dernier point mérite d’être souligné : le copropriétaire qui gagne contre son syndicat ne paie pas, via ses charges, les frais du procès que le syndicat a engagés contre lui.
Ensuite, une solution collective régulièrement votée peut éteindre la demande individuelle, mais elle n’efface pas les condamnations déjà justifiées. La cour d’appel de Bordeaux, le 19 juin 2025 (RG 24/00489), infirme le jugement qui ordonnait au syndic de signer sous astreinte la convention tripartite proposée par la copropriétaire : après une délibération d’assemblée générale du 5 septembre 2024 décidant une solution collective de recharge, « l’obligation rappelé par le premier juge n’a plus d’objet ». Mais la cour « Confirme le jugement entrepris pour le surplus », condamne le syndicat aux dépens d’appel et décide que la copropriétaire « Dit que Mme [L] sera, en sa qualité de copropriétaire, déchargée du paiement des charges de copropriété afférentes à la présente procédure et exposées par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les jardins de [Adresse 11] au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ». Le message est équilibré : voter une vraie solution collective en assemblée générale est le bon réflexe du syndicat, et le juge en tient compte, mais cela ne rembourse pas au syndicat les frais d’un procès qu’il a fait perdre à tout le monde en refusant d’abord sans motif établi.
Reste la question que tout le monde pose après la procédure : combien coûte l’installation, et qui aide à payer ? Sur ce point, les décisions ne disent rien, et il faut se tourner vers l’information publique. La page de l’Agence nationale pour l’information sur le logement mise à jour au 24 octobre 2024 recense les soutiens existants sous conditions à cette date : un crédit d’impôt pour l’achat et l’installation d’une borne individuelle, les aides du programme ADVENIR pour l’individuel comme pour le collectif, d’éventuelles aides locales communales ou départementales, et un taux de TVA réduit sur les travaux d’installation et d’entretien. Ces dispositifs ont pu évoluer depuis : vérifiez les conditions et plafonds en vigueur avant de signer, et ne confondez pas l’aide à l’équipement avec une autorisation de percer. Autre point pratique souvent ignoré : lorsque c’est la copropriété elle-même qui veut équiper le parking, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale une étude sur l’adéquation des installations électriques, votée à la majorité simple, tandis que l’installation ou la modification des installations électriques permettant la mise en place de bornes sur les emplacements privatifs relève de la majorité absolue. Un copropriétaire avisé peut donc agir sur les deux tableaux : demander son installation individuelle en recommandé, et exiger par écrit l’inscription de l’étude collective à l’ordre du jour.
Conclusion
Le droit à la prise n’est ni un slogan ni un piège : c’est une procédure. Gagnent ceux qui notifient en recommandé un descriptif détaillé avec plan et schéma, nomment leur prestataire, exigent la convention dans les deux mois et saisissent le juge en procédure accélérée quand le syndic se tait ou refuse sans motif. Perdent ceux qui se contentent d’un devis, tirent un câble dans les gaines sans convention, ou assignent sans avoir prouvé la viabilité technique de leur projet : la Cour de cassation vient de le rappeler aux frais d’un copropriétaire condamné à 3 000 euros. Perdent aussi les syndics qui bloquent sans saisir le tribunal dans les trois mois, qui brandissent une solution collective inexistante ou en retard, ou qui refusent de signer la convention sans vote d’assemblée alors que la loi ne l’exige pas : Lyon, Bordeaux et Marseille les ont condamnés aux dépens, à l’article 700 et parfois à des dommages-intérêts, avec dispense de charges pour le copropriétaire victorieux. Avant de commander votre borne, faites établir le descriptif, le plan et le schéma par un professionnel qualifié ; après un refus, comptez les délais au lieu de forcer le passage. Le courant passe par le papier avant de passer par le câble. Pour situer cette démarche dans l’ensemble des litiges de copropriété et de travaux que traite le cabinet, vous pouvez consulter la présentation de l’avocat en droit immobilier à Paris du cabinet Kohen, qui accompagne propriétaires et copropriétaires dans ces procédures.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier
Votre syndic refuse ou fait traîner l’installation d’une borne de recharge sur votre place de parking, ou vous êtes syndic bénévole et contestez la faisabilité technique d’un projet individuel ? Maître Reda KOHEN, avocat au Barreau de Paris, vous reçoit en consultation téléphonique pour examiner votre notification, vos pièces techniques et la convention proposée. Joignez le cabinet au 06 46 60 58 22 ou écrivez via la page contact du cabinet en joignant vos pièces : une première analyse de vos délais et de vos chances face au blocage vous est proposée, sans promesse sur l’issue, qui dépendra toujours des pièces produites et de la solution collective éventuellement votée.