Beaucoup d’exploitations reposent encore sur une parole donnée : une parcelle confiée par un voisin, un fermage versé chaque année sans qu’aucun document n’ait été signé, un accord familial jamais couché sur papier. Quand le propriétaire change d’avis, vend ses terres ou veut les reprendre pour un enfant, le preneur sans écrit se croit sans défense. C’est l’inverse. Dès lors qu’une terre agricole est mise à disposition contre un prix en vue de son exploitation, le statut du fermage s’applique de plein droit, avec sa durée minimale de neuf ans, son droit au renouvellement et son congé encadré. Encore faut-il prouver l’existence du bail, connaître la date exacte de son point de départ et savoir répondre à un congé. Deux décisions rendues en 2025 et 2026 par des tribunaux paritaires des baux ruraux montrent comment les juges constatent aujourd’hui un bail verbal, et la Cour de cassation a fixé des repères fermes sur la validité du congé et les conditions de la reprise. Cet article expose la méthode complète : établir le bail sans écrit, sécuriser sa durée, puis tenir face au congé du bailleur.
I. Un bail verbal produit tous les effets du statut du fermage
A. La mise à disposition onéreuse d’une terre agricole crée un bail rural, même sans aucun écrit
Le point de départ est une disposition d’ordre public. L’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime soumet au statut du fermage toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole, sous les réserves de l’article L. 411-2. Le même article ajoute : « Cette disposition est d’ordre public. » Concrètement, ni le propriétaire ni l’exploitant ne peuvent décider de se placer hors du statut du fermage. Un reçu annuel manuscrit intitulé « location de terres », un virement régulier assorti du motif « fermage », une mise à disposition consentie « en attendant la signature » : dès que trois éléments se cumulent — une terre agricole, un prix, une exploitation —, le juge requalifie la relation en bail rural. Les exceptions énumérées à l’article L. 411-2 (conventions portant sur de petites parcelles, mise à disposition à titre gratuit, conventions d’occupation précaire et quelques cas spéciaux) sont d’interprétation stricte : c’est au propriétaire qui les invoque de démontrer que la situation entre dans l’une de ces cases, et une occupation continue et répétée à titre onéreux y échappe presque toujours.
L’absence d’écrit ne fait donc pas échec au statut, elle déplace seulement le débat sur la preuve. Le dernier alinéa de l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime tranche la question : « La preuve de l’existence des contrats visés dans le présent article peut être apportée par tous moyens ». Le bail rural relève, pour sa preuve, du régime des faits juridiques : témoignages, correspondances, relevés bancaires, documents d’exploitation, tout est recevable. Reste la charge de la preuve, qui pèse sur celui qui allègue le bail. Comme l’a rappelé le tribunal paritaire des baux ruraux de Mulhouse dans une ordonnance du 22 mai 2025 (décision du 22 mai 2025) : « Ainsi, c’est sur celui qui prétend qu’un bail rural verbal a été conclu que repose la charge de la preuve. » L’exploitant qui revendique un bail verbal doit donc démontrer la mise à disposition à titre onéreux et l’exploitation effective, tandis que le propriétaire qui nie tout accord devra combattre les pièces produites, sans pouvoir se retrancher derrière la seule absence de signature.
Deux affaires récentes illustrent la méthode des juges. Devant le tribunal paritaire de Lunéville, un exploitant cultivait plus de cinq hectares répartis sur deux communes sans aucun contrat signé ; le propriétaire contestait l’existence même d’un bail. Par jugement du 12 février 2026, le tribunal a « CONSTAT[É] l’existence d’un bail verbal » liant les parties sur l’ensemble des parcelles, en retenant que l’exploitation et les versements établissaient la relation de fermage. Devant le tribunal paritaire de Mulhouse, un groupement agricole démontrait par son relevé d’exploitation MSA et trois relevés bancaires attestant du paiement de fermages qu’il exploitait une parcelle de près de quarante ares sans bail écrit. Le tribunal a jugé que ces éléments caractérisaient la mise à disposition onéreuse et a ordonné l’expulsion d’un tiers qui s’était installé sur la parcelle, sous astreinte de 50 euros par jour de retard. Dans cette décision du 22 mai 2025, le tribunal a précisé les modes de preuve recevables : « Il peut s’agir notamment d’échanges fréquents entre le preneur et le propriétaire, de témoignages, de documents comptables tels que des quittances de fermage ou talons de chèque ».
La leçon pratique est directe. L’exploitant sans écrit doit constituer dès maintenant son dossier : relevé d’exploitation MSA ou relevé parcellaire PAC, relevés bancaires faisant apparaître les versements annuels avec leur motif, quittances et reçus même informels, échanges de messages avec le propriétaire, attestations de voisins ou du maire, factures de travaux et d’intrants sur les parcelles. Chaque pièce compte, car c’est leur faisceau qui emporte la conviction. Symétriquement, le propriétaire qui a laissé s’installer un exploitant contre des versements réguliers doit mesurer qu’une simple tolérance prolongée se transforme, aux yeux du juge, en bail de neuf ans. S’il entend contester, il lui faut des éléments positifs — convention d’occupation précaire écrite et temporaire, mise à disposition gratuite, entraide ponctuelle — et non la seule affirmation qu’aucun bail n’a été signé.
B. Le bail verbal dure neuf ans minimum, au contrat type, avec un fermage encadré et un état des lieux
Une fois l’existence du bail établie, sa durée ne se négocie pas. L’article L. 411-4 du même code dispose : « Les contrats de baux ruraux doivent être écrits. » Puis il règle le sort des baux verbaux : « A défaut d’écrit enregistré avant le 13 juillet 1946, les baux conclus verbalement avant ou après cette date sont censés faits pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux. » Le bail verbal est donc réputé conclu pour neuf ans, et son contenu est complété par le contrat type départemental : consistance des biens, obligations d’entretien, modalités de paiement du fermage, sort des améliorations. L’article L. 411-5 verrouille l’ensemble : « la durée du bail ne peut être inférieure à neuf ans, nonobstant toute clause ou convention contraire ». Toute promesse verbale d’une durée plus courte — trois ans, un an renouvelable, occupation « révocable à tout moment » — est privée d’effet.
Le point de départ de ces neuf ans mérite une attention particulière, car tout le calendrier du congé en dépend. À défaut d’écrit mentionnant une date d’entrée en jouissance, la date se prouve par tous moyens : premier versement de fermage, première déclaration PAC, attestation MSA, témoignages. La Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 10 novembre 2004, que le preneur qui n’apportait « aucune preuve d’une date antérieure » à celle de la conclusion du bail ne pouvait se prévaloir d’un usage local pour avancer le point de départ. Autrement dit, sans preuve d’une entrée plus précoce, le juge retient la date certaine du premier acte établi — et le congé calculé sur une autre base tombe. Pour l’exploitant sans écrit, dater son installation par des pièces objectives est aussi important que prouver le bail lui-même.
Le prix, lui, n’est pas libre. L’article L. 411-11 prévoit que le prix de chaque fermage est établi en fonction notamment de la durée du bail, de l’état et de l’importance des bâtiments, de la qualité des sols et de la structure parcellaire, dans le cadre d’arrêtés préfectoraux qui fixent des minima et des maxima. Un fermage verbal supérieur au maximum préfectoral peut être contesté et réduit, tandis qu’un fermage dérisoire ou nul fait douter de l’existence même du bail, puisque la mise à disposition doit être à titre onéreux. Les parties ont donc intérêt à aligner leurs versements sur la fourchette préfectorale et à en conserver la trace.
Enfin, l’article L. 411-4 organise l’état des lieux, souvent négligé dans les baux verbaux : « Un état des lieux est établi contradictoirement et à frais communs dans le mois qui précède l’entrée en jouissance ou dans le mois suivant celle-ci ». Si le délai est dépassé, le même article L. 411-4 prévoit que « la partie la plus diligente établit un état des lieux qu’elle notifie à l’autre partie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception », et le silence gardé pendant deux mois vaut accord. Aux termes de ce même article L. 411-4, l’état des lieux « a pour objet de permettre de déterminer, le moment venu, les améliorations apportées par le preneur ou les dégradations subies ». Même des années après l’entrée, la partie diligente peut donc encore faire établir ce document : il conditionnera l’indemnité du preneur sortant comme les éventuelles retenues pour dégradations. L’exploitant sans écrit qui a drainé, amendé, clôturé ou entretenu des bâtiments a tout intérêt à provoquer cet état des lieux plutôt qu’à laisser le débat s’ouvrir à sa sortie.
Un dernier garde-fou protège l’exploitant lors de son entrée : l’interdiction du pas-de-porte. L’article L. 411-74 dispose : « Sera puni d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 30 000 € ou de l’une de ces deux peines seulement, tout bailleur, tout preneur sortant ou tout intermédiaire qui aura, directement ou indirectement, à l’occasion d’un changement d’exploitant, soit obtenu ou tenté d’obtenir une remise d’argent ou de valeurs non justifiée, soit imposé ou tenté d’imposer la reprise de biens mobiliers à un prix ne correspondant pas à la valeur vénale de ceux-ci. » Toute somme exigée en espèces pour « laisser entrer » sur des terres sans bail écrit doit être refusée et, le cas échéant, signalée : la loi la punit et ordonne la restitution des sommes indûment perçues.
II. Le preneur sans écrit bénéficie du renouvellement et peut faire annuler un congé irrégulier
A. Le renouvellement est de droit et le congé doit respecter un formalisme strict sous peine de nullité
Le statut du fermage ne se contente pas de constater le bail verbal, il le protège dans le temps. L’article L. 411-46 dispose : « Le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires ». Le preneur verbal arrive donc au terme de ses neuf ans avec un droit acquis au renouvellement pour neuf années supplémentaires, sauf si le bailleur démontre un motif de résiliation ou une reprise régulière. L’expiration du délai ne met jamais fin au bail à elle seule.
Pour s’opposer au renouvellement, le bailleur doit délivrer un congé dont le formalisme est redoutable. L’article L. 411-47 dispose : « Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire. » Le congé tardif est inefficace : le bail se renouvelle. Le congé doit en outre, « à peine de nullité », mentionner expressément les motifs allégués, indiquer en cas de reprise les nom, prénom, âge, domicile et profession du ou des bénéficiaires appelés à exploiter, préciser l’habitation qu’ils occuperont, et reproduire les termes du premier alinéa de l’article L. 411-54. La loi tempère toutefois la sanction : « La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur. » Une coquille sans conséquence sur la compréhension du preneur n’annule donc pas le congé, mais l’omission d’un motif ou d’un bénéficiaire, elle, est fatale.
Le preneur qui reçoit un congé dispose d’un recours devant le tribunal paritaire des baux ruraux. L’article L. 411-54 dispose : « Le congé peut être déféré par le preneur au tribunal paritaire dans un délai fixé par décret, à dater de sa réception, sous peine de forclusion. » Deux filets protègent toutefois le preneur : « La forclusion ne sera pas encourue si le congé est donné hors délai ou s’il ne comporte pas les mentions exigées à peine de nullité par l’article L. 411-47 ». Et si le tribunal constate que le congé n’est justifié par aucun motif légal, « il ordonne le maintien du preneur dans l’exploitation pour un bail d’une nouvelle durée de neuf ans ». Le preneur verbal contestant un congé doit donc agir vite après réception, tout en vérifiant d’abord le délai de dix-huit mois et la présence des mentions obligatoires.
La jurisprudence affine trois points décisifs pour les baux sans écrit. D’abord, la date d’expiration se calcule à partir de la date d’entrée en jouissance prouvée, non d’une date supposée : dans son arrêt du 10 novembre 2004, la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel qui, faute de preuve d’une entrée antérieure à la date certaine du bail, avait écarté l’usage local invoqué par le preneur pour contester le délai. Ensuite, le congé donné au profit de plusieurs descendants n’est pas nul du seul fait que chacun exploitera séparément une partie du fonds : dans un arrêt du 23 mai 2002, la Cour de cassation a cassé l’arrêt qui annulait un tel congé au motif que la loi n’autoriserait la reprise que pour une exploitation conjointe, jugeant que « la cour d’appel, qui a ajouté une condition à la loi, a violé le texte susvisé ». Enfin, les mentions du congé s’apprécient à l’aune de l’erreur qu’elles peuvent provoquer chez le preneur : un congé qui identifie clairement le motif et le bénéficiaire résiste à la critique formelle, tandis qu’un congé vague ou incomplet expose le bailleur à l’annulation et au renouvellement forcé de neuf ans.
Pour le preneur sans écrit, la conduite à tenir à réception d’un congé tient en quatre vérifications : la date d’effet au regard des dix-huit mois et du point de départ prouvé du bail, la qualité de l’acte (un simple courrier ne suffit pas, l’acte extrajudiciaire s’impose), la présence des motifs et des mentions du bénéficiaire, et la reproduction des dispositions de l’article L. 411-54. Tout manquement sérieux ouvre la voie de l’annulation. Pour le bailleur, la prudence commande l’inverse : faire dater précisément le point de départ avant de calculer le délai, recourir à un commissaire de justice et faire relire le congé avant notification, car une erreur formelle offre neuf années supplémentaires au preneur.
Les mêmes règles gouvernent la résiliation en cours de bail, que le bail soit écrit ou verbal. L’article L. 411-31 dispose que « le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants : 1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance », rappelant que la mise en demeure doit elle-même rappeler ce texte à peine de nullité. Suivent les agissements compromettant la bonne exploitation et le non-respect des clauses environnementales. Le preneur verbal menacé de résiliation pour impayés dispose des mêmes moyens de défense que tout preneur : contester la mise en demeure, régler dans le délai, invoquer la force majeure ou une raison sérieuse et légitime. Sur ce point, notre analyse détaillée des conditions de la résiliation pour fermage impayé expose la méthode de défense pas à pas.
B. La reprise pour exploiter suppose un bénéficiaire qui exploitera lui-même pendant neuf ans, preuve à la charge du bailleur
Le motif de congé le plus fréquent — et le plus plaidé — reste la reprise pour exploiter soi-même ou installer un proche. L’article L. 411-58 ouvre cette faculté : « Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail s’il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ou d’un descendant majeur ou mineur émancipé. » Le cercle des bénéficiaires est donc fermé : soi-même, conjoint ou partenaire, descendant. Un neveu, un associé sans lien familial entrant dans ce cadre, ou un acquéreur pressenti ne peuvent fonder un congé-reprise, et le preneur est fondé à exiger la justification du lien invoqué.
Mais désigner un bénéficiaire ne suffit pas : encore faut-il que celui-ci exploite réellement. L’article L. 411-59 impose : « Le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d’une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d’une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine. » Le texte ajoute qu’il « ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation », et qu’il doit occuper lui-même les bâtiments d’habitation ou une habitation proche permettant l’exploitation directe. Une reprise « de papier », où le bénéficiaire prête son nom pendant que d’autres cultivent, ne satisfait pas à ces conditions et expose le congé à l’annulation.
La Cour de cassation a durci le contrôle sur deux plans. D’une part, le bénéficiaire doit justifier lui-même qu’il remplit ces conditions : capacités professionnelles ou autorisation d’exploiter, cheptel et matériel, participation effective. Dans un arrêt du 19 novembre 2020, la Cour a rappelé : « Selon ce texte, à partir de la reprise, le bénéficiaire de celle-ci doit se consacrer à l’exploitation du bien repris, pendant au moins neuf ans, et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente. » Elle a cassé l’arrêt qui validait une reprise au profit d’un homme âgé de 83 ans à la date d’effet du congé sans exiger de lui cette justification : « alors qu’il incombait à M. J…, âgé de 83 ans à la date d’effet du congé, de justifier qu’il satisfaisait aux obligations qui lui incombaient, la cour d’appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé le texte susvisé ». L’âge n’interdit pas la reprise par lui-même, mais il rend la démonstration de la participation effective particulièrement exigeante, et c’est au bailleur d’apporter cette démonstration, non au preneur de prouver l’incapacité du bénéficiaire.
D’autre part, le congé-reprise doit être loyal dans son périmètre. Le preneur verbal peut contester la cohérence de la reprise — parcelles reprises sans logique d’exploitation, bénéficiaire déjà installé ailleurs sans besoin démontré, habitation incompatible avec l’exploitation directe — et le tribunal apprécie concrètement les motifs allégués au jour de la notification. Lorsque la reprise porte sur des terres dont la destination agricole est appelée à changer, l’indemnisation du preneur obéit en outre à des règles propres que la Cour de cassation distingue de la reprise ordinaire : le preneur évincé en fin de bail ordinaire ne peut prétendre aux indemnités prévues pour la seule résiliation en cours de bail, comme l’a jugé ce même arrêt du 19 novembre 2020. Chaque situation appelle donc une qualification précise avant toute demande chiffrée.
En pratique, le preneur sans écrit qui reçoit un congé-reprise doit exiger les pièces : lien de parenté avec le bénéficiaire, justification de ses capacités ou de son autorisation d’exploiter, description de son installation et de sa participation aux travaux, solution d’habitation. L’absence de ces justifications fragilise le congé devant le tribunal paritaire. Le bailleur, de son côté, doit préparer la reprise comme un dossier d’installation : inscriptions, autorisations administratives lorsque le contrôle des structures l’exige, moyens matériels, calendrier d’habitation. Une reprise improvisée, notifiée pour faire pression en vue d’une augmentation de fermage ou d’un départ négocié, se retourne devant le juge en un bail renouvelé pour neuf ans.
En définitive, le bail rural verbal n’est ni une faveur ni une zone de non-droit : c’est un bail à part entière, d’une durée de neuf ans, renouvelable de plein droit, dont le congé obéit à un formalisme rigoureux et dont la reprise suppose une exploitation personnelle et durable dûment prouvée. L’exploitant qui documente ses paiements et son exploitation, qui date son entrée en jouissance et qui réagit vite à tout congé dispose d’armes solides. Le propriétaire qui veut reprendre en sécurité doit, lui, respecter scrupuleusement les délais, les mentions et la réalité de l’installation projetée. Dans les deux cas, l’écrit reste le meilleur investissement : régulariser aujourd’hui un bail conforme au contrat type éteint pour neuf ans les litiges que le verbal nourrit.
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