Vous rentrez de vacances en ce mois de septembre 2026 et la perceuse du voisin vous accueille : un mur éventré entre la cuisine et le salon, deux blocs de climatisation fraîchement ancrés dans la façade sur courette, des tuyaux neufs qui courent dans le couloir commun du dernier étage. Pendant l’été, les chantiers lancés sans autorisation se multiplient dans les copropriétés, et c’est à la rentrée, au retour des congés, que les voisins découvrent les ouvrages déjà réalisés. Faut-il laisser faire, écrire au syndic, alerter la mairie ou saisir directement le juge ? La réponse apportée par la Cour de cassation est ferme : des travaux qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur sans l’autorisation de la collectivité des copropriétaires exposent leur auteur à une remise en état complète : le 29 janvier 2026, la Cour de cassation a validé des mesures de remise en état alors même qu’elles privaient l’auteur des travaux de la jouissance de son bien pendant quelques mois.
Ce guide pratique s’appuie sur quatre arrêts de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dont trois rendus entre octobre 2025 et mars 2026, et sur cinq textes vérifiés dans leur version en vigueur : les articles 1253 et 544 du code civil, les articles 835 et 145 du code de procédure civile et l’article L421-1 du code de l’urbanisme. Vous y trouverez les travaux pour lesquels l’absence d’autorisation collective a conduit le juge à ordonner la remise en état, le sort des régularisations votées après coup, le recours au juge quand l’assemblée refuse un projet, la procédure de référé sur le fondement de l’article 835, les délais de prescription applicables et les réflexes propres à Paris et à l’Île-de-France. Chaque affirmation déterminante renvoie au texte ou à l’arrêt qui la fonde, avec le passage exact entre guillemets.
I. Sans l’autorisation de la collectivité des copropriétaires, les travaux sur les parties communes s’arrêtent et se défont
A. Toitures, façades, cours, canalisations : les ouvrages que le juge fait remettre en état
Dans les deux affaires jugées en 2025 et 2026, c’est l’absence d’autorisation de l’assemblée générale qui fonde la condamnation à remettre les lieux en état. Par arrêt du 2 octobre 2025, la Cour de cassation a validé la condamnation de copropriétaires qui avaient transformé des caves et un couloir de caves en deux appartements d’habitation, avec pose d’une clôture et d’une véranda sur une cour commune, édification de cloisons empiétant sur les parties communes du sous-sol, passage d’une gaine électrique privative dans un couloir commun et traversées de planchers modifiant les réseaux et créant des sanitaires. La Cour relève que ces copropriétaires avaient acquis leurs lots le 5 juin 2019 et « réalisé une partie de ces travaux de transformation affectant les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires », puis elle approuve les juges du fond : « Elle a exactement déduit de ces seuls motifs, procédant aux recherches prétendument omises et sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, que le syndicat des copropriétaires était fondé à poursuivre la remise en état des lieux, selon des modalités dont elle a souverainement apprécié la nécessité, sans ordonner de manière générale et absolue le respect de la destination de cave et la cessation de toute location ». Véranda sur cour commune, clôture privatisant un espace commun, cloisons dans les caves communes, gaines et tuyaux dans les couloirs, percements de planchers pour de nouveaux sanitaires : voilà le périmètre concret des ouvrages qu’un voisin ne peut pas créer de sa propre initiative.
Quelques mois plus tard, par arrêt du 29 janvier 2026, la même chambre a rejeté le pourvoi d’une société qui avait creusé dans la toiture de l’immeuble, modifié l’aspect extérieur et installé fenêtres, passerelle haute, garde-corps, escalier d’accès et cheminées au-delà de ce que l’assemblée générale de 2010 avait permis, sans aucun contrôle de l’architecte de la copropriété. La Cour approuve les juges d’appel : « elle a relevé, à bon droit, que les SCI Maria et Theresia, copropriétaires, étaient en droit de demander la remise dans leur état initial des ouvrages modifiés sans autorisation de la copropriété ». Si votre voisin a ouvert un mur dont vous pensez qu’il soutient la structure de l’immeuble, faites vérifier sans attendre par le règlement de copropriété, qui désigne les murs et éléments d’ossature, et par l’architecte de l’immeuble. Dans les deux espèces jugées en 2025 et 2026, les juges ont ordonné le retour à l’état initial des ouvrages réalisés sans autorisation : véranda et clôture sur cour commune, cloisons et gaines dans les parties communes d’un côté, percements de toiture et ouvrages extérieurs de l’autre.
Dans ces espèces, l’action a été portée tantôt par le syndicat des copropriétaires, tantôt par des copropriétaires voisins : le 2 octobre 2025, c’est le syndicat qui obtenait la remise en état à titre reconventionnel, et le 29 janvier 2026, ce sont deux sociétés copropriétaires voisines qui l’obtenaient contre l’auteur des travaux. Si le syndic de votre immeuble reste inerte face au chantier, rapprochez-vous des autres copropriétaires pour agir ensemble, et écrivez au syndic en recommandé pour exiger qu’il inscrive le point à l’ordre du jour de la prochaine assemblée. Quand une résolution de régularisation est votée après coup pour blanchir le chantier, votez contre, faites consigner votre opposition au procès-verbal et contestez la résolution en justice : notre guide sur la contestation d’une décision d’assemblée générale détaille cette procédure et ses délais. Et si le procès-verbal qui vous est notifié ne correspond pas à ce qui a été voté en séance, traitez l’écart comme une fraude possible : le faux procès-verbal de copropriété appelle des recours spécifiques, distincts du simple désaccord sur le fond.
B. Ni la régularisation après coup ni le coût de la démolition ne sauvent l’auteur des travaux
Face à votre mise en demeure, le voisin pris en faute tente souvent de faire voter une ratification de ses travaux par l’assemblée. Cette manœuvre a été jugée et sanctionnée dans l’affaire tranchée par arrêt du 29 janvier 2026 : la société avait obtenu de l’assemblée générale du 25 février 2015 une ratification des travaux déjà réalisés, mais la cour d’appel de Paris avait annulé ces résolutions pour abus de majorité, en constatant que les travaux avaient affecté l’immeuble dans un de ses éléments constitutifs, en creusant notamment dans la toiture, qu’ils avaient modifié l’aspect extérieur de l’immeuble et qu’ils n’avaient fait l’objet d’aucun contrôle par l’architecte de la copropriété. Autrement dit, une majorité qui couvre après coup un chantier irrégulier au détriment des autres copropriétaires commet un abus que le juge sanctionne par l’annulation du vote, et la remise en état reste due. Ne laissez donc pas passer sans réagir une assemblée convoquée pour entériner le chantier litigieux : une fois la résolution votée, vous devrez la contester en justice, et même gagnable, ce contentieux allonge et renchérit le dossier.
L’argument du coût ne sauve pas davantage l’auteur des travaux. La société condamnée soutenait que la remise en état la priverait de la jouissance de son bien pendant de nombreux mois et que cette sanction méconnaissait son droit de propriété, garanti par l’article 544 du code civil, aux termes duquel : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. » La Cour de cassation écarte le moyen dans le même arrêt du 29 janvier 2026 : « Elle a pu en déduire, par une appréciation souveraine des éléments de preuve produits, que les mesures de remise en état nécessaires, même si elles privaient la SCI Cortis de la jouissance de son bien pendant quelques mois, n’étaient pas disproportionnées au regard de l’atteinte portée aux droits de la copropriété par les travaux réalisés sans autorisation. » Dans cette espèce, la lourdeur des travaux et la privation de jouissance pendant quelques mois n’ont pas suffi à faire écarter la remise en état ordonnée par les juges du fond.
Quand c’est l’assemblée qui refuse un projet, en revanche, le copropriétaire évincé dispose d’une voie de recours organisée. Par un arrêt du 4 juin 2014, la Cour de cassation a jugé que le copropriétaire dont l’assemblée a définitivement refusé le projet peut saisir le tribunal judiciaire pour se faire autoriser à réaliser les travaux, et que cette demande reste recevable même si le projet présenté au juge a évolué depuis le vote : « l’article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 n’impose pas que les travaux soumis à autorisation judiciaire soient rigoureusement identiques à ceux que l’assemblée générale n’a pas autorisés ». Dans cette espèce parisienne, des propriétaires de lots commerciaux s’étaient vu refuser l’installation d’une gaine d’extraction des gaz brûlés dans la cour, puis avaient obtenu du juge l’autorisation de réaliser une version améliorée du projet. La Cour n’a admis cette évolution que parce qu’elle restait limitée, qualitative et esthétique, proposée par les mêmes techniciens pour répondre aux critiques du syndicat et aux exigences de l’administration, sans porter sur un projet autre, et parce que le caractère définitif du refus de l’assemblée était établi. Cet arrêt de 2014 statue sur un texte et une organisation judiciaire qui ont évolué depuis : faites vérifier par votre avocat la voie de recours applicable aujourd’hui. La leçon est double. Pour le porteur d’un projet : après un refus définitif, faites évoluer le projet pour répondre aux objections plutôt que de construire sans droit, car le juge autorise les projets sérieux et sanctionne les passages en force. Pour le voisin : un refus d’assemblée ne clôt pas définitivement le débat, et c’est au stade du projet, avant le premier coup de pioche, que votre opposition technique, par l’architecte de l’immeuble et des avis de techniciens, pèse le plus lourd.
Même des travaux autorisés ou couverts par un permis ne donnent pas le droit de nuire aux voisins. L’article 1253 du code civil dispose : « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. Sous réserve de l’ article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime , cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal. » Perte de luminosité ou d’ensoleillement après une surélévation, vue bouchée, fissures provoquées par le chantier : lorsque le trouble excède les inconvénients normaux du voisinage, et hors le cas d’antériorité prévu par le second alinéa, son auteur répond de plein droit, sans que vous ayez à prouver une faute de sa part. Pour les nuisances sonores du chantier lui-même, horaires, poussières et allées et venues, les réflexes de preuve sont les mêmes que pour un voisin bruyant : constat, mise en demeure et action en justice, et quand l’auteur des nuisances est locataire, agissez contre lui et avertissez son bailleur par écrit.
II. La méthode complète pour faire arrêter le chantier et obtenir la remise en état
A. Prouver, écrire, alerter : les gestes décisifs des premières semaines
Le dossier se gagne d’abord sur la preuve, et la preuve se prend vite, avant que le chantier n’avance et que les ouvrages ne soient habillés. Faites dresser un procès-verbal de constat par un commissaire de justice, avec photographies datées des ouvrages litigieux : percement du mur, blocs en façade, tuyaux dans le couloir, gravats, fissures apparues chez vous. Le constat fige la réalité, la date et l’ampleur des travaux, et c’est sur lui que le juge s’appuiera pour ordonner la dépose ouvrage par ouvrage. Complétez par vos propres photographies horodatées, les témoignages écrits des voisins établis dans les formes, et la conservation de tous les échanges avec l’auteur des travaux. Si des infiltrations ou des dégâts des eaux accompagnent le chantier, faites également établir l’origine de l’humidité par un professionnel, car l’assurance et le recours suivent la cause du désordre : notre dossier sur les dégâts des eaux en copropriété, l’assurance et l’indemnisation explique cette articulation entre cause, garantie et recours.
Écrivez ensuite à l’auteur des travaux par lettre recommandée avec accusé de réception : description précise des ouvrages, rappel de l’absence d’autorisation de la collectivité des copropriétaires, demande d’arrêt immédiat du chantier et de remise en état sous un délai de quinze jours, avec l’avertissement d’une saisine du juge. Adressez le même jour un courrier au syndic, en exigeant qu’il mette le point à l’ordre du jour de la prochaine assemblée et qu’il engage les démarches contre l’auteur des travaux, puisque le syndicat est le demandeur naturel de l’action en remise en état, comme le montre l’arrêt du 2 octobre 2025 où il l’obtenait à titre reconventionnel. Signalez parallèlement les travaux aux services d’urbanisme de la mairie, surtout si la façade, la toiture ou une extension sont touchées : la vérification des autorisations relève de leurs attributions et leur procès-verbal alimente votre dossier civil. Rappel utile : aux termes de l’article L421-1 du code de l’urbanisme, « Les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire. Un décret en Conseil d’Etat arrête la liste des travaux exécutés sur des constructions existantes ainsi que des changements de destination qui, en raison de leur nature ou de leur localisation, doivent également être précédés de la délivrance d’un tel permis. » Les agents municipaux vérifient sur place le respect de ces exigences. À Paris comme en Île-de-France, adressez ce signalement aux services d’urbanisme de la commune de l’immeuble.
N’entamez en revanche aucune voie de fait : ne démontez pas vous-même l’installation du voisin, ne coupez pas ses canalisations, ne murez pas son accès. La remise en état s’obtient du juge, pas par une dégradation symétrique qui vous exposerait à votre tour à une condamnation. De même, ne signez aucune autorisation informelle et ne laissez pas passer sans réagir une assemblée convoquée pour entériner les travaux : une fois la résolution votée, vous devrez la contester en justice, et même annulable pour abus de majorité, comme dans l’affaire du 29 janvier 2026, la ratification complique et renchérit le dossier. Le bon tempo est donc le suivant : constat dans les jours qui suivent la découverte, lettres recommandées dans la foulée, puis saisine du juge si le chantier continue.
B. Saisir le juge : référé, expertise et délais de prescription
Quand le chantier continue malgré vos lettres, la voie du référé devant le président du tribunal judiciaire est adaptée. Selon l’article 835 du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » Constituez votre dossier de référé comme votre dossier de fond : constat de commissaire de justice, clauses du règlement de copropriété décrivant les parties communes, procès-verbaux d’assemblée et devis d’entreprises chiffrant la remise en état, ouvrage par ouvrage. Les arrêts de 2025 et 2026 montrent quelles pièces emportent la conviction des juges du fond : constats, rapports d’expertise et procès-verbaux d’assemblée.
Quand le préjudice doit encore être établi, perte de luminosité après une surélévation, fissures dont l’origine est discutée, ampleur exacte des empiétements, l’expertise judiciaire ouvre la voie de l’indemnisation. Le premier alinéa de l’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. » Les alinéas suivants règlent la juridiction territorialement compétente : faites vérifier le tribunal à saisir. L’expert décrit les désordres, en recherche les causes et chiffre les préjudices, et son rapport fonde ensuite la condamnation au fond sur le terrain du trouble anormal de voisinage de l’article 1253. Constituez dès maintenant le dossier de l’expert : règlement de copropriété et état descriptif de division, procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, constat de commissaire de justice, correspondances recommandées, photographies datées et devis de remise en état.
Agissez vite, car le temps profite à l’auteur des travaux autorisés. Par arrêt du 19 mars 2026, rendu au visa de « l’article 42, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 », la Cour de cassation a rappelé qu’« Aux termes de ce texte, sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans ». Dans cette espèce, le syndicat agissait en 2022 contre des travaux réalisés en 1992 et 1993 avec l’autorisation de l’assemblée du 9 avril 1992 : son action, de nature personnelle, a été jugée prescrite. La Cour précise dans le même arrêt que « la qualification d’action réelle ou personnelle de la demande en remise en état dépendait de l’existence d’une telle autorisation ». Cet arrêt ne concerne que des travaux autorisés et ne fixe pas le délai applicable aux travaux réalisés sans autorisation : c’est précisément pour cela que vous devez faire vérifier très tôt, pièces d’assemblée à l’appui, si une autorisation existe et quel délai s’applique à votre situation. Conservez chaque procès-verbal d’assemblée et exigez du syndic l’historique des résolutions avant d’assigner. Au fond, les condamnations accessoires s’ajoutent à la remise en état : outre les dépens, la Cour de cassation a mis à la charge des auteurs des travaux une somme globale de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles dans chacun des arrêts des 2 octobre 2025 et 29 janvier 2026.
À Paris et en Île-de-France, saisissez en référé le président du tribunal judiciaire par une assignation précise décrivant chaque ouvrage et renvoyant au constat de commissaire de justice et au règlement de copropriété. Si l’auteur des travaux est locataire, agissez contre lui et avertissez son bailleur : le texte vise aussi bien le propriétaire que le locataire, l’occupant sans titre ou le maître d’ouvrage dès lors qu’il est à l’origine du trouble. Et si le chantier menace la solidité de l’immeuble, fissures évolutives, affaissements, infiltrations structurelles, signalez-le expressément au syndic et à la mairie : l’atteinte à la solidité relève à la fois de l’urgence civile et des pouvoirs de police administrative, et chaque signalement écrit renforce votre dossier.
Conclusion
Dans les espèces jugées en 2025 et 2026, la transformation de caves en appartements avec véranda sur cour commune et la création d’ouvrages en toiture sans autorisation ont conduit les juges à ordonner la remise en état, et une ratification votée après coup a été annulée pour abus de majorité au vu des atteintes constatées à l’immeuble. Faites constater les ouvrages par un commissaire de justice dès leur découverte, écrivez en recommandé au voisin, au syndic et à la mairie, puis saisissez le juge, en référé et au besoin par une expertise qui fige la preuve. Agissez vite et conservez chaque procès-verbal d’assemblée : dans l’espèce du 19 mars 2026, l’action engagée en 2022 contre des travaux autorisés de 1992 et 1993 a été jugée prescrite. Un dossier constaté, chiffré et fondé sur les bons textes aboutit.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.
Votre voisin a transformé ses caves, clôturé une cour commune, percé une toiture ou fait passer des gaines dans les parties communes sans autorisation collective. Obtenez une consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet pour faire constater les travaux, arrêter le chantier et obtenir la remise en état. Appelez le 06 46 60 58 22 ou écrivez via la page contact du cabinet. À Paris et en Île-de-France, nous plaidons ces dossiers en référé devant le tribunal judiciaire de Paris et les tribunaux du ressort.