La multiplication des vagues de chaleur estivale et l’intensification des épisodes caniculaires transforment en profondeur l’appréhension juridique des conditions d’habitation en France. Longtemps focalisé sur la lutte contre la précarité énergétique hivernale et la résorption des passoires thermiques par le biais des seuils minimaux de performance énergétique et des interdictions progressives de location issues de la loi Climat et Résilience, le contentieux du logement est désormais confronté à la surchauffe estivale des habitations. Au début du mois de septembre 2026, à la suite d’une mobilisation de locataires rapportée notamment par les enquêtes de Mediapart et de mesinfos, la Ville de Lyon a annoncé une initiative inédite visant à intégrer la chaleur excessive et l’absence d’équipements de protection solaire parmi les critères municipaux d’insalubrité de l’habitat. Cette démarche met en lumière la situation critique des logements qualifiés couramment de bouilloires thermiques, au sein desquels les températures intérieures dépassent durablement les seuils physiologiques tolérables, compromettant la santé des occupants et rendant les lieux impropres à une vie normale.

Cette initiative municipale, si elle répond à une urgence climatique et sanitaire ressentie par un nombre croissant de citadins, soulève d’immenses difficultés juridiques. L’irruption de la notion de confort d’été dans le champ de la police administrative et de la responsabilité contractuelle bouscule les équilibres établis du droit immobilier. D’un point de vue de droit public, la question se pose de savoir si un maire ou un préfet peut valablement fonder des arrêtés d’injonction ou d’insalubrité sur des relevés de température en l’absence de normes chiffrées fixées au niveau législatif ou réglementaire national. D’un point de vue de droit privé, la qualification de logement indécent au sens de la loi du 6 juillet 1989 se heurte à des textes réglementaires conçus pour le froid et qui ne prévoient pas explicitement l’obligation d’installer des volets ou des systèmes de rafraîchissement dans les constructions anciennes qui en étaient dépourvues. Enfin, lorsque le propriétaire bailleur souhaite ou doit installer des occultations extérieures, telles que des jalousies, persiennes ou volets roulants, il se heurte fréquemment au veto de l’assemblée générale des copropriétaires protectrice de l’harmonie des façades de l’immeuble.

Pour appréhender ces nouveaux équilibres et sécuriser les démarches des parties prenantes, il convient d’analyser en premier lieu la mise en œuvre de la police de l’insalubrité face à la surchauffe estivale ainsi que la portée contraignante des arrêtés administratifs, avant d’examiner en second lieu l’articulation entre l’obligation contractuelle de délivrance d’un logement décent et les règles régissant les travaux en copropriété.

I. La police de l’insalubrité face à la surchauffe estivale et les limites du pouvoir municipal

A. L’extension locale de l’insalubrité aux températures extrêmes et la légalité des critères municipaux

Le régime juridique de la lutte contre l’habitat indigne a été unifié et rénové par l’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020, entrée en vigueur le 1er janvier 2021, dont les dispositions maîtresses figurent aux articles L. 511-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Selon l’article L. 511-1 du Code de la construction et de l’habitation, la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles a pour objet de prévenir ou de faire cesser les situations d’insécurité ou d’insalubrité résultant du fonctionnement défectueux ou du défaut d’entretien des équipements collectifs, ou de la dégradation des bâtiments. Ce texte pose le cadre d’intervention des autorités administratives chargées de protéger la santé et la sécurité des personnes vivant dans des locaux d’habitation.

La répartition des compétences entre les autorités de police demeure toutefois strictement encadrée par la loi. Conformément à l’article L. 511-2 du Code de la construction et de l’habitation, la police de la salubrité et de la santé publique relève par principe de la compétence exclusive du représentant de l’État dans le département, c’est-à-dire le préfet, sauf lorsque les compétences ont été expressément déléguées au président de l’établissement public de coopération intercommunale ou au maire. Le maire, quant à lui, n’exerce de plein droit au titre du Code de la construction et de l’habitation que la police de la sécurité portant sur les risques d’effondrement, de solidité des structures et de péril imminent des bâtiments. En matière d’insalubrité, l’autorité municipale intervient principalement par l’intermédiaire de ses services techniques, notamment le Service communal d’hygiène et de santé lorsqu’il existe, comme c’est le cas à Lyon, Paris ou Marseille. Ce service technique réalise les visites d’inspection, dresse les rapports de constatation et transmet ses conclusions à l’Agence régionale de santé ou au préfet de département afin qu’un arrêté de traitement de l’insalubrité soit formellement édicté.

La volonté affichée par la municipalité lyonnaise de faire de la chaleur excessive un motif déclencheur de la procédure d’insalubrité soulève une difficulté de pur principe administratif, brillamment mise en exergue par l’analyse juridique publiée par Les Surligneurs. En droit public français, la légalité d’un acte administratif imposant des sujétions aux propriétaires suppose une base textuelle précise. Si les règlements sanitaires départementaux et le Code de la santé publique imposent des conditions relatives à l’aération naturelle des pièces principales, au renouvellement de l’air et à la protection contre l’humidité, aucun texte législatif ou réglementaire d’application nationale ne définit de seuil maximal de température intérieure au-delà duquel un logement basculerait dans l’insalubrité. En matière de froid, le décret du 30 janvier 2002 impose un dispositif de chauffage suffisant permettant d’atteindre une température minimale, mais il n’existe aucune disposition symétrique fixant une température plafond pendant l’été.

Dès lors, un arrêté municipal ou préfectoral qui se bornerait à constater une température excessive, par exemple 35 ou 38 degrés Celsius lors d’un pic caniculaire, risquerait d’être entaché d’incompétence ou d’erreur de droit devant la juridiction administrative s’il ne rattachait pas cette situation à un désordre constructif précis ou à un manquement caractérisé aux règles d’aération existantes. En effet, l’autorité de police administrative ne peut pas créer unilatéralement une infraction ou une norme technique nouvelle qui ne découle d’aucun texte supérieur. En revanche, le constat d’une absence totale d’occultations extérieures, combiné à une ventilation défaillante empêchant le rafraîchissement nocturne et créant un danger grave pour la santé d’occupants vulnérables, peut servir de faisceau d’indices pour justifier des prescriptions de travaux au titre de la salubrité publique, sous réserve d’un contrôle strict de proportionnalité exercé par le juge administratif.

L’action de la puissance publique se situe ainsi sur une ligne de crête étroite. D’un côté, le pouvoir de police générale du maire prévu par le Code général des collectivités territoriales lui impose de prévenir les atteintes à la salubrité et à la tranquillité publiques, ce qui inclut la protection des populations face aux risques météorologiques extrêmes. De l’autre côté, la police spéciale de l’habitat indigne du Code de la construction et de l’habitation obéit à une procédure contradictoire rigoureuse, soumise à l’évaluation technique de la Direction départementale des territoires ou de l’Agence régionale de santé. Tout arrêté qui imposerait des travaux d’isolation thermique par l’extérieur ou la pose de climatiseurs sans respecter ces étapes procédurales s’exposerait à une suspension immédiate en référé devant le tribunal administratif.

B. Les effets juridiques d’un arrêté de traitement de l’insalubrité pour le propriétaire et le locataire

Lorsqu’un arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité est régulièrement adopté à l’encontre d’un logement sur le fondement de l’article L. 511-11 du Code de la construction et de l’habitation, il produit des effets juridiques majeurs et immédiats sur les relations contractuelles entre le bailleur et son locataire. Cet arrêté peut prescrire la réalisation de travaux de mise en conformité dans un délai contraignant, assortir cette injonction d’une astreinte financière par jour de retard, et, dans les cas les plus graves où le danger pour la santé est imminent, prononcer une interdiction temporaire ou définitive d’habiter les lieux.

L’effet le plus direct pour le locataire réside dans la suspension automatique de son obligation de paiement du loyer. Le législateur a instauré un mécanisme protecteur d’ordre public destiné à sanctionner financièrement le propriétaire défaillant et à libérer l’occupant de toute charge indue. Aux termes de l’article L. 521-2 du Code de la construction et de l’habitation, pour les locaux visés par un arrêté de traitement de l’insalubrité, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage. Cette suspension court jusqu’au premier jour du mois qui suit la notification de l’arrêté de mainlevée constatant la parfaite réalisation des travaux prescrits.

Ce mécanisme a fait l’objet d’une application rigoureuse et protectrice par la jurisprudence récente. Dans un arrêt rendu le 13 février 2025 (n° 22/16581), consultable sur la décision de la Cour d’appel de Paris, la juridiction a rappelé avec netteté les conséquences de cette règle protectrice : « Selon l’article L. 521-2 du code de la construction de l’habitation, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus pour les locaux qui font l’objet de telles mesures, à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites. » La Cour d’appel en tire la conséquence procédurale immédiate : « Le non paiement des loyers litigieux ne saurait donc constituer un manquement de grave du locataire de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail. » Ainsi, le bailleur ne peut en aucun cas assigner le locataire en acquisition de la clause résolutoire ou en résiliation judiciaire pour impayés de loyer dès lors qu’un arrêté d’insalubrité a été régulièrement notifié.

Cette protection financière a été réaffirmée dans tous ses détails par le Tribunal judiciaire de Toulouse dans un jugement prononcé le 28 novembre 2025 (n° 22/03639), accessible sur la décision du Tribunal judiciaire de Toulouse, dans une affaire où le Service communal d’hygiène et de santé avait constaté des non-conformités d’aération et d’équipements : « Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ». Le tribunal y a précisé que les loyers indûment perçus pendant la période de suspension devaient être intégralement restitués au preneur, tout en condamnant le bailleur à des dommages-intérêts substantiels au titre du trouble de jouissance subi.

Par ailleurs, si l’arrêté préfectoral prononce une interdiction temporaire ou définitive d’habiter en raison de la dangerosité des conditions thermiques pour la vie humaine, le bailleur supporte une obligation stricte d’hébergement ou de relogement en application des articles L. 521-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Il doit proposer à l’occupant un logement décent correspondant à ses besoins et à ses ressources personnelles, et lui verser une indemnité égale à trois mois de son nouveau loyer destinée à compenser ses frais d’emménagement et de réinstallation. En cas de carence du bailleur, la collectivité publique ou l’État assure ce relogement aux frais avancés du propriétaire, qui fait ensuite l’objet d’un titre exécutoire de recouvrement forcé. Ces règles démontrent la rigueur des sanctions administratives attachées au constat de l’insalubrité, incitant les bailleurs à anticiper la conformité de leur patrimoine locatif avec l’assistance d’un cabinet pratiquant le contentieux immobilier.

II. L’obligation de délivrance d’un logement décent et le conflit entre bailleur et copropriété

A. Le confort d’été dans le contrat de bail : exigences du décret de 2002 et portée de l’obligation de délivrance

En dehors même de toute intervention de la police administrative, le rapport entre bailleur et locataire est gouverné par les stipulations contractuelles du bail d’habitation et par les dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989. Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir pour l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du contrat. Cette obligation générale est enrichie par l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lequel prescrit impérativement que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques matérielles du logement décent sont déterminées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. L’examen des critères fixés par ce texte révèle cependant les lacunes du droit positif face à la surchauffe climatique. Aux termes de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit assurer le clos et le couvert, présenter une étanchéité à l’air suffisante contre les infiltrations parasites, et disposer de dispositifs d’ouverture et de ventilation en bon état permettant un renouvellement de l’air adapté. Si le texte impose que les pièces principales soient pourvues d’ouvertures donnant à l’air libre et destinées à assurer un éclairement naturel, il ne comporte aucune prescription générale obligeant à doter les fenêtres d’occultations extérieures telles que des volets roulants, persiennes ou jalousies dans les immeubles où de tels équipements n’ont jamais existé.

Cette distinction entre l’obligation d’entretenir les équipements existants et l’absence d’obligation de créer des installations nouvelles dans les immeubles anciens a été expressément tranchée par la Cour de cassation. Dans un arrêt fondamental rendu par sa troisième chambre civile le 22 juin 2022 (pourvoi n° 21-10.512), consultable sur la décision de la Cour de cassation du 22 juin 2022, la Haute juridiction a approuvé une cour d’appel d’avoir jugé que « le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 imposait seulement aux bailleurs d’entretenir les garde-corps existants dans un état conforme à leur usage, mais non d’installer de tels dispositifs dans les immeubles anciens qui en étaient dépourvus, en l’absence de dispositions légales ou réglementaires l’imposant. » La Cour de cassation en a déduit avec fermeté que « le fait pour la bailleresse de ne pas avoir équipé de garde-corps les fenêtres de l’appartement donné à bail ne caractérisait pas un manquement à son obligation de mise à disposition d’un logement décent ». Cette solution de principe s’applique directement aux équipements d’occultation : le bailleur d’un appartement situé dans un immeuble ancien dépourvu de volets d’origine ne commet pas, à la lettre stricte du décret de 2002, une infraction aux normes de décence du seul fait de cette absence.

Pour autant, le bailleur ne saurait s’abriter derrière cette règle pour négliger la gravité des conditions d’habitabilité lorsque le logement devient objectivement invivable. La Cour de cassation maintient une vigilance absolue quant à l’effectivité de l’obligation de délivrance et à la réparation du trouble de jouissance. Par un arrêt marquant de sa troisième chambre civile rendu le 16 octobre 2025 (pourvoi n° 24-16.682), accessible sur la décision de la Cour de cassation du 16 octobre 2025, les hauts magistrats ont posé que : « le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement décent, de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. » Censurant une cour d’appel qui avait cru pouvoir décharger le propriétaire au motif que le contrat prévoyait que le locataire prenait les lieux en l’état, la Cour de cassation a jugé qu’« en statuant ainsi, par des motifs inopérants, et sans caractériser un événement de force majeure, seul de nature à exonérer la bailleresse de ses obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien et d’assurer une jouissance paisible, la cour d’appel a violé les textes susvisés. »

Il résulte de cette jurisprudence rigoureuse que le bailleur est tenu d’une stricte obligation d’ordre public : aucune clause contractuelle de prise des lieux en l’état ne peut neutraliser son devoir d’assurer un usage conforme des lieux. Si une canicule extrême ne constitue pas en elle-même un cas de force majeure dès lors qu’elle est désormais prévisible et récurrente en période estivale, le propriétaire dont le bien subit une surchauffe rendant le logement impropre à l’habitation engage sa responsabilité pour inexécution de son obligation d’entretien. Le locataire assisté dans le cadre d’un litige de bail d’habitation peut ainsi solliciter l’exécution de travaux correctifs ou des dommages-intérêts compensant la dégradation de son cadre de vie.

B. L’installation d’occultations en façade et le blocage de l’assemblée générale des copropriétaires

Face au risque de requalification de son bien en logement indécent ou aux pressions exercées par son locataire, le copropriétaire bailleur qui envisage de réaliser des travaux de pose d’occultations extérieures se heurte aux contraintes impératives du droit de la copropriété. Les volets, jalousies, persiennes ou stores bannes se fixent sur les murs de façade ou sous les dalles de balcons, lesquels constituent invariablement des parties communes de l’immeuble. En outre, la modification de ces fermetures modifie nécessairement l’harmonie et l’aspect extérieur de la bâtisse.

Dès lors, le copropriétaire ne peut en aucun cas procéder de son propre chef à de telles installations. En vertu de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, relèvent de la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. À défaut d’une autorisation préalable de l’assemblée générale, les travaux ainsi exécutés constituent une voie de fait justifiant une action du syndicat des copropriétaires en remise en état des lieux sous astreinte.

Le respect du règlement de copropriété s’impose en outre avec une rigueur absolue à toutes les décisions de l’assemblée. C’est ce qu’a réaffirmé avec force la Cour d’appel d’Aix-en-Provence dans son arrêt du 15 octobre 2025 (n° 23/13695), publié sur la décision de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans une affaire relative à la fixation de stores et de climatiseurs en façade : « Le règlement de copropriété prévu par l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 constitue la charte commune de la copropriété et s’impose aux copropriétaires avec force de loi. L’assemblée générale des copropriétaires ne peut déroger au règlement de copropriété et ne peut donc autoriser des dérogations à un principe général d’interdiction posé par le règlement de copropriété sans modifier celui-ci. » Dans cette affaire, la cour a prononcé l’annulation de la résolution de l’assemblée générale qui avait toléré la pose d’un équipement en façade en contradiction avec les stipulations expresses du règlement interdisant toute fixation visible de la rue et préservant l’harmonie esthétique de l’édifice.

Lorsque le règlement de copropriété n’interdit pas de telles améliorations mais que l’assemblée générale rejette arbitrairement la demande d’autorisation de pose de volets ou de stores protecteurs, le copropriétaire bailleur n’est pas démuni. Il dispose d’un recours judiciaire spécifique fondé sur l’article 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Le quatrième alinéa de ce texte permet en effet au copropriétaire évincé de saisir le tribunal judiciaire afin d’obtenir une autorisation judiciaire de travaux en substitution du vote négatif de l’assemblée générale.

Les conditions très précises de cette action ont été détaillées par le Tribunal judiciaire de Paris dans un jugement rendu le 9 juillet 2026 (n° 24/07270), accessible sur la décision du Tribunal judiciaire de Paris. La juridiction y rappelle la lettre et l’esprit du texte : « En droit, le quatrième alinéa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b [autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de l’immeuble], tout copropriétaire […] peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ». » Le tribunal judiciaire précise avec une grande clarté les trois critères cumulatifs qui s’imposent à son contrôle : « L’autorisation judiciaire de travaux prévue par le quatrième alinéa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où elle va à l’encontre de la volonté exprimée par l’assemblée générale des copropriétaires est soumise à des conditions strictes, ainsi spécialement : – les travaux doivent être conformes à la destination de l’immeuble, – il doit s’agir de travaux d’amélioration, – les travaux ne doivent pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, notamment en ce qui concerne l’atteinte à l’esthétique de l’immeuble. »

Le bailleur peut ainsi démontrer devant le juge que l’installation d’occultations thermiques discrètes et soignées constitue des travaux d’amélioration au sens de la loi, indispensables pour assurer le confort d’été du logement et prévenir son insalubrité, sans dénaturer l’esthétique générale de l’immeuble. La maîtrise de ces mécanismes relève des compétences pointues du droit de la copropriété et du contentieux des travaux en copropriété, permettant de surmonter les blocages d’assemblée.

Quant au locataire qui demeure confronté à l’inertie persistante de son bailleur, il peut agir directement en justice sur le fondement de l’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce texte ouvre la possibilité d’assigner le propriétaire devant le juge des contentieux de la protection territorialement compétent afin de faire constater le manquement aux obligations de délivrance, d’ordonner sous astreinte la réalisation des aménagements de protection thermique compatibles avec le statut de l’immeuble, et de solliciter une réduction substantielle du loyer au titre des troubles de jouissance locative. En cas de manquement grave persistant privant le logement de toute habitabilité, le locataire peut également engager une procédure de résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du bailleur, tout en réclamant la réparation intégrale de ses préjudices moraux et financiers.

Conclusion

L’émergence des logements bouilloires au cœur de l’actualité immobilière et environnementale marque un tournant structurel pour le droit du logement vécu. L’initiative menée à Lyon au début du mois de septembre 2026, si elle témoigne d’une volonté politique d’ériger la protection contre les canicules en exigence sanitaire primordiale, met en relief l’asymétrie persistante du cadre juridique national, lequel demeure quasi exclusivement armé pour combattre la précarité énergétique hivernale. Face aux limites de la police administrative municipale et à l’impossibilité pour un maire de créer de manière autonome des seuils de température sans base législative, c’est sur le terrain contractuel de l’obligation de délivrance et de la décence que se concentre l’essentiel du contentieux.

Pour les propriétaires bailleurs, la charge de délivrer un logement décent et d’en assurer la jouissance paisible sans pouvoir s’exonérer par de simples clauses contractuelles implique une vigilance accrue quant à l’adaptation climatique de leur patrimoine. Toutefois, la concrétisation de travaux d’occultation ou d’isolation en façade reste tributaire de la souveraineté de l’assemblée générale des copropriétaires et de la rigidité des règlements de copropriété. Lorsque le dialogue échoue, l’action en autorisation judiciaire de travaux de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 constitue le levier idoine pour débloquer les situations d’impasse, en conciliant amélioration thermique et respect de l’harmonie architecturale. À défaut d’anticipation, le propriétaire s’expose à des sanctions lourdes : suspension de plein droit du loyer en présence d’un arrêté de police, obligations de relogement d’urgence, réductions judiciaires de loyer et condamnations indemnitaires pour trouble anormal de jouissance. L’intégration croissante du confort d’été dans les obligations juridiques du bail d’habitation annonce ainsi une recomposition profonde des pratiques de gestion locative et des politiques de rénovation collective des immeubles urbains.