Un bailleur notifie à son locataire commercial le prix et les conditions de vente des murs. Le locataire commence à consulter sa banque, réunit son apport et prépare son acceptation. Quelques jours plus tard, le propriétaire annonce qu’il ne veut plus vendre. Peut-on le contraindre à signer l’acte ? La réponse vient d’être précisée par la Cour de cassation et commentée le 2 septembre 2026 : tout dépend du moment auquel l’offre a été retirée et de l’existence d’une vente à un tiers.

Dans son arrêt du 25 juin 2026, la troisième chambre civile distingue deux situations. Si le bailleur retire son offre avant que l’acceptation du locataire ne lui soit parvenue, la vente ne se forme pas. Le retrait intervenu pendant le délai légal d’un mois peut être fautif, mais le locataire ne peut réclamer que réparation. À l’inverse, si le propriétaire vend à un tiers pendant ce délai ou méconnaît le droit de préférence, la nullité de la vente peut être recherchée.

Cette distinction impose une méthode rapide. Il faut vérifier si le local entre dans le champ du droit de préférence, contrôler le contenu de la notification, dater sa réception, identifier le véritable locataire, analyser la réponse envoyée et rechercher l’existence d’une vente à un tiers. Une acceptation tardive, adressée par le sous-locataire ou assortie de réserves étrangères au financement ne produit pas les mêmes effets qu’une acceptation conforme. La chronologie commande le recours.

I. Droit de préférence du locataire commercial : quand l’offre et l’acceptation forment-elles la vente ?

A. La priorité du locataire suppose un local, une vente et une notification entrant dans le champ légal

Le point de départ est l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. Lorsque le propriétaire d’un local commercial ou artisanal envisage de le vendre, il doit informer le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. La notification doit indiquer, « à peine de nullité », le prix et les conditions de la vente. Elle vaut offre au profit du locataire.

Depuis le 28 mai 2026, le texte définit plus précisément les locaux concernés. Le local commercial est celui qui est destiné principalement à une activité de commerce de détail, de gros ou de prestations commerciales, avec les réserves et emplacements attenants. Les locaux à usage exclusif de bureau et les entrepôts sont exclus de cette définition. Pour l’activité artisanale, le texte vise le local principal de production, transformation, réparation ou prestation figurant sur la liste réglementaire, hors entrepôts.

La seule présence d’un bail commercial ne suffit donc plus à conclure que le droit existe. Il faut qualifier l’usage principal des lieux. Un plateau occupé exclusivement comme siège administratif n’est pas traité comme une boutique. Un entrepôt logistique isolé ne relève pas du même champ qu’un magasin avec réserve attenante. Les stipulations du bail, l’état des lieux, l’activité réellement exercée et la configuration de l’immeuble doivent être rapprochés.

Le texte prévoit aussi plusieurs exclusions. Le droit ne s’applique pas à la cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, à la cession unique de locaux commerciaux distincts, à la vente au copropriétaire de l’ensemble, à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, ni à certaines ventes familiales. L’exercice d’un droit de préemption public peut également écarter le mécanisme.

La Cour de cassation, troisième chambre civile, le 19 juin 2025, pourvoi n° 23-19.292, publié au Bulletin, a précisé la portée de la cession globale. Elle juge que l’exception « s’applique en cas de cession d’un immeuble comprenant un seul local commercial » et que le locataire ne bénéficie pas de la préférence lorsque le local loué ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu.

Le même jour, dans un arrêt n° 23-17.604, publié au Bulletin, la Cour a ajouté que l’article L. 145-46-1 « ne confère pas au locataire commercial un droit d’acquérir en priorité au-delà de l’assiette du bail qui lui a été consenti ». Une offre portant sur tout l’immeuble ne peut donc pas toujours être réduite au seul lot occupé pour permettre au locataire d’acheter celui-ci.

Avant de répondre à l’offre, le locataire doit obtenir les pièces qui décrivent son assiette. Le bail et ses avenants, les plans, l’état descriptif de division, les références cadastrales, le règlement de copropriété et le projet d’acte permettent de savoir si le bien offert correspond aux locaux loués. Une divergence sur une cave, une réserve, une cour ou une place de stationnement peut modifier la qualification.

La notification doit ensuite être contrôlée. Le prix doit être identifiable. Les conditions essentielles ne peuvent rester à déterminer après l’acceptation. La description du bien, les modalités de paiement, la situation d’occupation, les conditions suspensives envisagées et les charges particulières doivent permettre au locataire de comprendre ce qu’il achète. Un simple message annonçant une intention de vendre n’est pas nécessairement l’offre légale.

Les honoraires d’intermédiaire appellent une vérification distincte. Dans son arrêt du 28 juin 2018, pourvoi n° 17-14.605, publié au Bulletin, la Cour de cassation a retenu que le bailleur doit notifier une offre « qui ne peut inclure des honoraires de négociation ». Le locataire n’a pas besoin d’un agent pour bénéficier de l’offre que la loi fait naître à son profit.

Cette règle n’entraîne pas la nullité automatique de toute notification mentionnant l’agence. La troisième chambre civile, le 23 septembre 2021, pourvoi n° 20-17.799, publié au Bulletin, a validé une offre dont le prix principal était distingué des honoraires et qui n’avait créé aucune confusion. Elle précise que « le preneur pouvant accepter le prix proposé, hors frais d’agences, l’offre de vente n’était pas nulle ».

Le locataire ne doit donc ni payer mécaniquement les honoraires, ni rejeter trop vite l’offre entière. Il répond sur le prix des murs et indique pourquoi les frais d’intermédiation ne lui sont pas imputables. Si la présentation est ambiguë ou si le prix ne peut être isolé, il demande une régularisation sans laisser expirer le délai. La demande est formulée sans renoncer au droit de préférence.

Enfin, le destinataire compte. Le droit appartient au locataire titulaire du bail, non à toute société qui occupe les lieux. Dans une organisation de groupe, l’exploitant, la société signataire du bail et la sous-locataire peuvent être différents. L’acceptation doit émaner de la personne bénéficiaire ou de son représentant habilité. Une réponse envoyée par la mauvaise société peut laisser le délai s’écouler sans former la vente.

B. Le locataire dispose d’un mois pour répondre, mais la vente dépend de l’arrivée de son acceptation

L’article L. 145-46-1 accorde au locataire un mois à compter de la réception de l’offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, il dispose ensuite de deux mois, à compter de l’envoi de sa réponse, pour réaliser la vente. S’il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation devient subordonnée à l’obtention de ce financement et le délai de réalisation est porté à quatre mois.

Le délai d’un mois ne signifie pas, à lui seul, que la vente est déjà formée. L’article 1113 du Code civil énonce que « le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager ». Avant cette rencontre, il existe une offre protégée par un délai, mais pas encore une vente.

L’acceptation doit être conforme. Selon l’article 1118 du Code civil, elle manifeste la volonté d’être lié « dans les termes de l’offre ». Une réponse qui modifie le prix, retire une partie des locaux, ajoute une garantie de passif, impose des travaux ou exige une condition étrangère à l’offre est dépourvue d’effet comme acceptation ; elle peut seulement constituer une offre nouvelle.

La mention du prêt obéit à une règle spéciale. Le texte autorise expressément le locataire à notifier son intention de financer l’acquisition. Cette mention ne transforme pas sa réponse en contre-proposition : l’acceptation est légalement subordonnée à l’obtention du prêt et le délai est porté à quatre mois. La réponse doit néanmoins être précise sur l’acceptation du prix et des autres conditions.

Le moment d’arrivée est déterminant. L’article 1121 du Code civil prévoit que « le contrat est conclu dès que l’acceptation parvient à l’offrant ». La preuve de l’envoi ne suffit donc pas toujours. Le locataire doit pouvoir établir la réception par le bailleur ou son mandataire habilité : accusé de réception, remise contre émargement, signification ou procédé électronique accepté.

Une réponse préparée le dernier jour mais reçue après l’expiration expose le locataire. Une acceptation adressée au notaire doit aussi être confrontée à son mandat. Le professionnel avait-il qualité pour recevoir la réponse au nom du bailleur ? La notification initiale désignait-elle ce canal ? Les échanges antérieurs peuvent-ils établir le pouvoir apparent ? Ces questions sont réglées par les pièces, non par la seule formule « copie au notaire ».

La vente est en principe parfaite dès l’accord sur la chose et le prix. L’article 1583 du Code civil dispose qu’elle est parfaite entre les parties « dès qu’on est convenu de la chose et du prix », même si le bien n’a pas encore été livré et le prix payé. La promesse ou l’acte authentique organise ensuite la réalisation, mais ne doit pas masquer une vente déjà formée par une acceptation régulière.

Cette règle générale reste soumise au contenu de l’offre. Les parties peuvent avoir érigé la signature de l’acte authentique en condition de formation, et non en simple modalité. Une condition suspensive peut également retarder les effets. Il faut donc lire la notification entière, le projet annexé et les échanges, au lieu d’affirmer que tout accord sur un montant suffit.

Dans l’affaire jugée le 25 juin 2026, l’offre avait été notifiée le 15 janvier 2021. Les bailleurs l’avaient retirée le 28 janvier. La locataire avait notifié son acceptation le 1er février. La chronologie était ainsi nette : la rétractation précédait l’acceptation de la société titulaire du bail. La cour d’appel avait pourtant constaté la vente et ordonné la signature de l’acte.

La Cour de cassation, troisième chambre civile, le 25 juin 2026, pourvoi n° 25-10.765, publié au Bulletin, censure cette solution. Elle juge que, même si le bailleur reste lié pendant le délai légal, « la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente ».

Le locataire qui reçoit une rétractation ne doit donc pas répondre comme si elle était inexistante. Il vérifie si son acceptation était déjà parvenue au bailleur. Si elle l’était, la vente peut avoir été formée avant le retrait. Si elle ne l’était pas, l’acceptation postérieure ne ressuscite pas l’offre ; le débat se déplace vers la faute et le préjudice.

La preuve de la motivation du bailleur peut aussi compter. L’arrêt vise la rétractation motivée par la renonciation au projet de vendre. Un propriétaire qui annonce renoncer puis conclut rapidement avec un tiers dans des conditions proches s’expose à une lecture différente. Les annonces, mandats, visites, promesses, actes et échanges du notaire peuvent montrer si le projet a réellement disparu ou si le retrait visait seulement à écarter le locataire.

II. Bailleur qui retire son offre ou vend à un tiers : quel recours pour le locataire commercial ?

A. Une rétractation avant acceptation ouvre une réparation, non une vente forcée

L’article 1116 du Code civil interdit de rétracter une offre avant l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, d’un délai raisonnable. Il précise toutefois que la rétractation irrégulière « empêche la conclusion du contrat ». La sanction est une responsabilité extracontractuelle, sans obligation de compenser la perte des avantages attendus du contrat.

Appliquée au bail commercial, cette règle signifie que le délai d’un mois protège le locataire sans créer une promesse irrévocable de vente. Le bailleur commet une faute s’il retire l’offre pendant le délai, mais l’offre retirée avant son acceptation ne peut plus rencontrer la réponse postérieure. Le juge ne peut pas remplacer le consentement absent par un jugement valant vente.

La solution peut surprendre, car l’article L. 145-46-1 est d’ordre public. Cette qualité interdit notamment au bail d’écarter par avance le droit du locataire. Elle ne transforme pourtant pas l’offre légale en promesse unilatérale. La Cour de cassation articule la priorité du locataire avec la liberté du propriétaire qui renonce à vendre avant la formation du contrat.

Le recours porte alors sur l’article 1240 du Code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Le locataire doit démontrer la rétractation fautive, un préjudice certain et le lien entre les deux.

Le préjudice n’est pas la différence entre la valeur de marché des murs et le prix offert, comme si la vente avait eu lieu. L’article 1116 exclut la compensation des avantages attendus du contrat non conclu. La demande doit donc porter sur les conséquences réellement subies de la confiance placée dans le maintien de l’offre.

Les frais engagés peuvent comprendre une évaluation du bien, des honoraires de conseil, certains frais bancaires, une étude technique ou environnementale et le coût d’une structure d’acquisition préparée pour l’opération. Chaque somme doit être prouvée, nécessaire et engagée après l’offre. Une dépense générale que l’entreprise aurait supportée de toute façon ne présente pas le même lien causal.

Le temps interne mobilisé est plus difficile à établir. Le locataire doit identifier les salariés concernés, les heures consacrées, les tâches et la désorganisation mesurable. Une estimation forfaitaire sans feuille de temps, courriel ou calendrier sera discutée. Les conséquences sur un financement ou un autre projet doivent également être reliées à la rétractation, sans réclamer le bénéfice espéré de la propriété.

Une perte de chance peut être invoquée seulement si elle porte sur un avantage distinct de ceux attendus de la vente retirée et si elle reste réelle et sérieuse. La rédaction doit éviter de contourner l’exclusion légale en renommant « perte de chance » le gain immobilier espéré. La demande la plus défendable repose sur les frais inutiles et les décisions concrètes prises en confiance.

Le locataire adresse rapidement une mise en cause au bailleur. Il rappelle la date de réception de l’offre, le terme du délai, la date du retrait, les démarches déjà engagées et les pièces justificatives. Il demande aussi si le projet de vendre est abandonné et si un tiers reste en négociation. Cette question prépare la distinction entre renonciation véritable et vente dissimulée.

Une mesure conservatoire n’a de sens que si une vente à un tiers demeure imminente et si les conditions procédurales sont réunies. Lorsque le bailleur a réellement abandonné le projet, inscrire une opposition sans fondement ou multiplier les alertes aux tiers peut créer un risque propre. La stratégie doit être proportionnée au document disponible : simple retrait, promesse signée, publicité foncière ou acte déjà publié.

Si l’acceptation avait précédé la rétractation, le dossier change. Le locataire peut soutenir que la vente était formée avant le retrait, sous réserve des conditions prévues. Il produit la preuve de l’arrivée de son acceptation, sa conformité et les pouvoirs de son signataire. L’exécution forcée n’est alors pas demandée sur le fondement de l’offre rétractée, mais d’un contrat que le retrait postérieur ne pouvait effacer.

La réponse doit être relue mot à mot. Une formule telle que « nous acceptons sous réserve de renégocier le prix » ne manifeste pas une acceptation conforme. À l’inverse, la notification du recours à un prêt est prévue par la loi et ne doit pas être assimilée à une réserve ordinaire. Les délais de deux ou quatre mois pour réaliser la vente doivent ensuite être suivis sans attendre l’issue d’une discussion sur le retrait.

B. Une vente à un tiers peut être annulée, mais l’action doit être prouvée et engagée dans le bon délai

La vente à un tiers ne se confond pas avec l’abandon du projet. L’arrêt du 25 juin 2026 le dit expressément : le bailleur reste lié par l’offre pendant le mois légal, « de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle ». Le locataire peut donc rechercher une sanction qui atteint la vente, et non seulement des dommages-intérêts.

Le même mécanisme joue lorsque le propriétaire vend ensuite à un prix ou à des conditions plus avantageux pour l’acquéreur. L’article L. 145-46-1 impose alors une nouvelle notification. À défaut d’initiative du bailleur, le notaire doit notifier ces conditions au locataire. Cette seconde offre est valable un mois. Une réduction du prix, une garantie ajoutée ou une modalité de paiement favorable peut imposer une nouvelle purge.

Le locataire ne doit pas comparer seulement le chiffre principal. Un prix identique accompagné d’un crédit vendeur, d’une prise en charge de travaux, d’une garantie, d’un paiement différé ou d’un périmètre différent peut être plus avantageux. Le projet d’acte, la promesse et les annexes doivent être examinés ensemble. Les contreparties indirectes peuvent révéler une condition nouvelle.

La sanction et le délai ont été précisés par l’arrêt de la troisième chambre civile du 18 décembre 2025, pourvoi n° 24-10.767, publié au Bulletin. La Cour juge que la vente conclue avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence « est sanctionnée par la nullité » et que l’action du locataire est soumise à la prescription biennale du statut des baux commerciaux.

L’article L. 145-60 du Code de commerce prévoit en effet que toutes les actions exercées en vertu du chapitre des baux commerciaux se prescrivent par deux ans. Le point de départ doit être analysé avec les faits et la demande exacte. Le locataire ne doit pas attendre la fin d’échanges amiables pour consulter, réunir l’acte et préserver son action.

La nullité suppose d’établir que le droit de préférence s’appliquait. Le bailleur ou l’acquéreur peut opposer une cession globale d’immeuble, une vente de plusieurs locaux distincts, une vente familiale ou l’absence de local commercial au sens actuel du texte. Les arrêts du 19 juin 2025 montrent que la qualification de l’assiette vendue peut suffire à écarter le droit.

Le locataire doit aussi prouver les conditions de la vente litigieuse. Une annonce immobilière ou une rumeur ne suffit pas. La publicité foncière, l’acte, la promesse, les échanges du notaire et les documents communiqués dans une procédure permettent de comparer le prix, le périmètre et les modalités. Une mesure d’instruction peut être envisagée lorsque des éléments sérieux existent mais que la pièce centrale reste détenue par un tiers.

À Paris et en Île-de-France, la rapidité est déterminante lorsque les murs sont convoités ou financés par plusieurs acquéreurs. Le locataire conserve son bail, les quittances, la notification, l’enveloppe, l’accusé de réception, sa réponse, la preuve de son envoi et tous les échanges avec le notaire. Il vérifie aussi l’identité du propriétaire : indivision, SCI, usufruit ou mandat peuvent affecter les pouvoirs nécessaires.

Le financement doit avancer en parallèle. Si le locataire souhaite acheter, il demande une lettre bancaire, prépare les justificatifs et indique expressément son intention de recourir à un prêt dans l’acceptation. L’existence d’un litige ne suspend pas automatiquement les délais de réalisation prévus par l’article L. 145-46-1. L’acquéreur doit pouvoir montrer qu’il était prêt à exécuter l’offre acceptée.

Le bailleur doit, de son côté, organiser la vente avant toute notification. Il qualifie l’opération, vérifie les exclusions, fixe le prix et les conditions, identifie le locataire titulaire et donne au notaire un mandat précis. S’il renonce réellement, il notifie immédiatement le retrait et conserve les raisons de l’abandon. S’il reprend ensuite le projet ou accepte une meilleure condition pour un tiers, il procède à une nouvelle purge.

L’acquéreur tiers ne doit pas présumer que le notaire réglera seul le risque. Il demande la notification, sa preuve de réception, l’expiration du délai et la réponse du locataire. Il vérifie que le bien vendu correspond à l’assiette purgée et que les conditions de son acquisition ne sont pas plus favorables. La garantie contractuelle du vendeur ne remplace pas l’analyse d’une nullité qui pourrait atteindre l’opération.

Le dossier se prête à une chronologie courte et contrôlable : date de l’offre, date de réception, date et heure du retrait, date d’arrivée de l’acceptation, recours éventuel au prêt, date de la promesse avec le tiers, prix définitif et date de publication. Chaque écart renvoie à une conséquence précise. Cette présentation évite de mélanger vente formée, rétractation fautive et violation du droit de préférence.

Le cabinet peut intervenir pour contrôler la notification, rédiger l’acceptation, qualifier la rétractation et préserver l’action avant la vente à un tiers. Cette mission relève du contentieux commercial lorsque la formation de la vente ou l’indemnisation est discutée, et de l’accompagnement en droit des affaires pour sécuriser l’opération.

Conclusion

Le droit de préférence protège le locataire commercial, mais il ne transforme pas chaque notification en vente irrévocable. L’arrêt du 25 juin 2026 fixe la ligne de partage. Une rétractation arrivée avant l’acceptation empêche la formation de la vente, même si elle intervient pendant le délai légal d’un mois. Le bailleur peut alors devoir réparer les frais causés par son retrait, sans être contraint à céder les murs.

La solution change si l’acceptation était déjà parvenue au bailleur. La vente peut être formée, sous réserve de la conformité de la réponse, du financement annoncé et des conditions de l’offre. Elle change aussi si le propriétaire vend à un tiers pendant le délai ou à des conditions plus favorables sans nouvelle notification : le locataire peut rechercher la nullité.

La première vérification porte sur le champ légal. Il faut identifier le local, l’assiette du bail, l’opération globale et les exclusions. La deuxième porte sur la notification : prix, conditions, honoraires, destinataire et date de réception. La troisième reconstitue l’ordre exact entre retrait et acceptation. La quatrième compare toute vente ultérieure avec l’offre faite au locataire.

Deux délais doivent rester en tête. Le locataire dispose d’un mois pour répondre à l’offre, puis de deux mois pour réaliser la vente, ou quatre mois s’il annonce un prêt. L’action exercée sur le fondement du statut des baux commerciaux peut relever de la prescription biennale. Une réponse ou une consultation tardive peut donc transformer un droit réel en simple difficulté probatoire.

Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.
Consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet.
Appelez le 06 46 60 58 22 ou écrivez à [email protected].
Vous pouvez aussi utiliser le formulaire de contact du cabinet. Le cabinet intervient à Paris et en Île-de-France.