Le 6 septembre 2026, Ouest-France a relaté la situation de quarante-neuf appartements d’un immeuble construit en 1964 à Saint-Jean-de-Monts. Un arrêté municipal interdit l’accès aux balcons depuis le 15 juin. L’expertise commandée par le syndic a relevé un béton dégradé et une capacité portante devenue incertaine. Les occupants ont ainsi traversé l’été sans pouvoir utiliser un espace qui participe directement à l’usage et à la valeur de leur logement.

Cette actualité illustre un contentieux fréquent dans les immeubles anciens, sur le littoral comme à Paris et en Île-de-France. Une dalle, un nez de balcon, un garde-corps ou une étanchéité se détériore. Le syndic condamne l’accès par prudence. Puis une autre difficulté commence : le règlement de copropriété qualifie parfois le balcon de partie privative, alors que sa structure appartient au gros œuvre. Les copropriétaires discutent la répartition des dépenses, l’assemblée tarde à voter et la mesure provisoire s’installe.

La réponse ne dépend pas du seul mot « balcon ». Elle suppose de lire le règlement de copropriété, de distinguer chaque élément de l’ouvrage, d’identifier la cause du désordre et de vérifier les pouvoirs exercés en urgence. Le propriétaire privé de jouissance doit aussi préserver ses recours sans reprendre l’usage d’un balcon déclaré dangereux. Les documents décisifs sont l’arrêté de mise en sécurité, le diagnostic structurel, les devis détaillés, les procès-verbaux d’assemblée générale et la grille de répartition des charges.

Une erreur de qualification peut déplacer plusieurs dizaines de milliers d’euros entre les copropriétaires et retarder la suppression du danger. La méthode doit donc partir de la sécurité, puis séparer la structure, les accessoires et les finitions avant d’aborder le vote, le financement et l’indemnisation.

I. Balcon dangereux en copropriété : partie commune ou privative, qui doit agir ?

A. Balcon partie commune ou privative : pourquoi le règlement de copropriété décide du paiement ?

Un balcon réunit plusieurs éléments qui ne suivent pas nécessairement le même régime. La dalle et ses armatures participent souvent à l’ossature. Le revêtement de sol sert directement le lot. Le garde-corps protège l’occupant tout en composant la façade. L’étanchéité protège le balcon, l’appartement inférieur et parfois le gros œuvre. Une réponse globale, limitée à « le balcon est privatif » ou « le balcon est commun », masque donc la question utile : quelle partie doit être réparée et que dit le règlement sur cette dépense précise ?

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les parties affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires, ou de plusieurs d’entre eux, sont communes. Dans le silence ou la contradiction des titres, le gros œuvre et les éléments incorporés aux parties communes sont présumés communs. Cette règle intervient lorsque le règlement reste muet ou se contredit. Elle ne dispense jamais de lire le titre dans son ensemble.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence a appliqué ce raisonnement à des balcons frappés par un arrêté de mise en sécurité. Elle a retenu que, malgré l’usage privatif de l’intérieur, « la structure de ces derniers composent le gros oeuvre de l’immeuble, partie commune » (CA Aix-en-Provence, 1er juillet 2026, n° 24/07148). Le diagnostic décrivait la dégradation des sous-faces, la corrosion des aciers, les fissures et le descellement de garde-corps. La cour a confirmé que le syndicat devait faire reprendre les éléments structurels visés par l’arrêté.

Le règlement peut toutefois répartir plus finement les obligations. Un balcon peut être qualifié de partie privative, tandis que les dépenses de structure ou d’étanchéité demeurent collectives. La cour d’appel de Besançon a ainsi observé que le règlement mettait l’entretien courant des revêtements à la charge de l’utilisateur, mais les réparations structurelles à la charge commune. Face à des infiltrations et à un avis défavorable sur la sécurité, elle a jugé qu’« il s’agit donc d’un défaut structurel des balcons dont la dépense de réparation et de réfection constitue une charge commune » (CA Besançon, 21 avril 2026, n° 25/00642).

Une décision différente peut résulter d’un règlement différent. La cour d’appel de Paris a examiné un texte qui classait expressément les balcons parmi les parties privatives et ne faisait supporter collectivement que certains ornements extérieurs. Elle a conclu que « les balcons, parties privatives, ne sont utiles qu’à leurs propriétaires respectifs et leur entretien ne peut être mis à la charge des autres copropriétaires qui n’y ont pas accès » (CA Paris, 14 juin 2023, n° 19/10311). La répartition privative a donc été maintenue.

Ces solutions ne se contredisent pas. Elles montrent que le vocabulaire du règlement, la nature technique des travaux et la cause du dommage doivent être rapprochés. Le nettoyage, le revêtement posé par l’occupant ou une dégradation causée par son aménagement peuvent rester privatifs. La reprise du béton armé, des ancrages ou d’une étanchéité protégeant l’immeuble peut relever du syndicat. Un devis qui regroupe ces postes sous une seule ligne « réfection des balcons » empêche toute répartition fiable.

Le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a annulé une résolution qui imputait collectivement le remplacement de garde-corps classés privatifs. Il a distingué la structure du balcon de ses accessoires et retenu que « seules pourront être mises à la charge de l’ensemble des copropriétaires des dépenses de réparation et de réfection afférentes à la structure des balcons » (TJ Aix-en-Provence, 24 février 2026, n° 23/05333). Le même chantier peut donc comporter une dépense commune et une dépense privative.

Cette distinction commande la préparation de l’assemblée générale. Le diagnostic doit localiser les désordres, expliquer leur cause et identifier les éléments atteints. Le maître d’œuvre doit ventiler les postes entre dalle, sous-face, nez, étanchéité, revêtement et garde-corps. Le syndic confronte ensuite cette ventilation aux clauses du règlement. Sans cette méthode, les copropriétaires votent un montant global dont la clé de répartition peut être annulée plusieurs mois plus tard.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 distingue les charges d’équipement selon leur utilité objective et les charges de conservation, d’entretien ou d’administration des parties communes selon les valeurs relatives des lots. Le règlement fixe les quotes-parts. Une assemblée ne peut pas déplacer librement une dépense collective vers quelques copropriétaires, ni mutualiser une dépense purement privative pour obtenir un vote plus facile.

Le propriétaire doit donc demander, avant le vote, le règlement de copropriété à jour, l’état descriptif de division, le diagnostic, les devis complets et la résolution proposée. Il vérifie si le devis traite une cause commune ou seulement un élément privatif. Il peut solliciter une résolution séparée pour chaque catégorie de travaux. Une ventilation tardive, reconstituée après l’assemblée, affaiblit la sécurité du vote et complique l’appel de fonds.

Pour un acquéreur, la vigilance commence avant la signature. Un balcon condamné, un diagnostic voté ou un chantier annoncé modifie l’usage du lot et son coût prévisible. Les trois derniers procès-verbaux d’assemblée, le carnet d’entretien, le plan pluriannuel de travaux lorsqu’il existe et les échanges sur une mise en sécurité doivent être examinés. Le prix d’un appartement avec balcon ne peut être apprécié comme si cet espace était immédiatement utilisable lorsque l’accès est interdit.

Le vendeur doit répondre précisément aux questions reçues et remettre les documents disponibles. L’acquéreur doit éviter une clause générale qui constaterait seulement qu’il a été « informé de travaux ». Il faut identifier l’arrêté, sa date, les balcons concernés, les mesures conservatoires, le coût estimatif, les appels de fonds votés et la personne qui supportera chaque échéance. La répartition entre vendeur et acquéreur dans l’acte ne modifie pas nécessairement l’obligation du propriétaire à l’égard du syndicat ; elle organise surtout leur recours contractuel entre eux.

B. Arrêté de mise en sécurité et travaux urgents : que peut faire le syndic sans attendre le vote ?

Lorsqu’un béton se délite ou qu’un garde-corps menace de tomber, la première obligation est de protéger les personnes. Une interdiction d’accès, un étaiement, une purge des éléments instables, un filet ou un périmètre de sécurité peuvent être nécessaires avant le chantier définitif. La contestation du coût ou du caractère commun ne justifie jamais de rouvrir un balcon que l’autorité ou un technicien a déclaré dangereux.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 charge le syndic d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire réaliser de sa propre initiative les travaux nécessaires à sa sauvegarde. Il doit aussi informer les occupants lorsqu’une procédure de police de la sécurité ou de la salubrité concerne l’immeuble. Le syndic n’a donc pas à attendre plusieurs mois lorsque des matériaux risquent de chuter.

Cette initiative reste encadrée. L’article 37 du décret du 17 mars 1967 impose au syndic d’informer les copropriétaires et de convoquer immédiatement une assemblée générale. Après avis du conseil syndical, il peut demander une provision pour l’ouverture du chantier et son premier approvisionnement, dans la limite du tiers du devis estimatif. Les provisions suivantes supposent une décision de l’assemblée.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence a annulé une résolution après des travaux urgents dont la procédure n’avait pas été respectée. Elle a rappelé que « le fait que l’assemblée ait approuvé a posteriori les dépenses engagées ne suffit pas à régulariser les travaux entrepris » (CA Aix-en-Provence, 26 mars 2025, n° 22/06380). L’urgence autorisait l’intervention initiale, mais elle ne supprimait ni l’information des copropriétaires ni la convocation rapide de l’assemblée.

Une mesure conservatoire ne doit pas devenir une solution permanente par inertie. Interdire l’usage pendant quelques jours afin de sécuriser la zone n’équivaut pas à laisser des balcons condamnés plusieurs années. Dès que le danger immédiat est maîtrisé, le syndic doit organiser le diagnostic complet, obtenir des devis comparables, préparer le financement et inscrire les résolutions utiles à l’ordre du jour. Le conseil syndical peut demander un calendrier écrit et suivre chaque étape.

Le tribunal judiciaire de Paris a examiné la chute d’un bloc de maçonnerie et le descellement de plusieurs garde-corps. Les rapports décrivaient notamment des fissures profondes, l’oxydation des scellements et des réparations anciennes inadaptées. Le juge a rappelé que « Il résulte de ces dispositions un régime de responsabilité objective, propre au syndicat des copropriétaires » lorsque le dommage trouve son origine dans une partie commune (TJ Paris, 21 juin 2024, n° 22/02547).

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en effet que le syndicat a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Il répond des dommages ayant leur origine dans celles-ci, sous réserve des recours qu’il peut ensuite exercer contre le constructeur, une entreprise, un assureur ou un copropriétaire responsable.

Le syndic peut engager sa propre responsabilité si sa gestion aggrave la situation. Une alerte ignorée, l’absence de diagnostic malgré des chutes répétées, un retard injustifié dans les mesures conservatoires ou l’omission de convoquer l’assemblée peuvent constituer une faute distincte. À l’inverse, le même jugement parisien a relevé que des diagnostics, filets de protection, devis et interventions engagés rapidement après la chute ne révélaient pas un retard fautif sur la phase d’urgence. La chronologie fait donc la différence.

Un arrêté municipal ajoute une contrainte publique mais ne décide pas, à lui seul, si le balcon est commun ou privatif. La cour d’appel d’Aix-en-Provence l’a expressément relevé dans l’arrêt du 1er juillet 2026 : la ville traite le danger et désigne les mesures à réaliser ; les titres de copropriété et la loi déterminent ensuite la charge civile des travaux. Le destinataire administratif peut ainsi devoir exécuter rapidement, puis exercer un recours contre celui qui devait définitivement supporter la dépense.

Le copropriétaire doit demander le texte complet de l’arrêté. Une simple affiche « balcon interdit » ne renseigne ni sur l’autorité compétente, ni sur les prescriptions, ni sur le délai, ni sur les voies de recours. L’arrêté précise normalement les désordres retenus, les mesures de sécurité, les parties visées et les obligations de suivi. Le diagnostic annexé ou cité permet de comprendre si le risque concerne une seule rambarde, plusieurs dalles ou toute une façade.

La preuve technique doit rester contradictoire lorsque le litige est probable. Le tribunal judiciaire de Nice a ordonné une expertise après deux interdictions d’accès, des fissures, un garde-corps instable et des travaux restés inachevés. Il a retenu que « la demande d’expertise en l’état des difficultés apparues et des désordres constatés mais également du différend opposant les parties est parfaitement justifiée » (TJ Nice, réf., 5 septembre 2025, n° 25/01025).

L’expertise judiciaire fondée sur l’article 145 du Code de procédure civile peut rechercher les causes, décrire les responsabilités possibles, chiffrer les travaux et fournir les éléments d’évaluation des préjudices. Elle ne remplace pas les mesures de sécurité. Le demandeur doit souvent avancer la consignation, puis discuter sa charge définitive à la fin du litige.

II. Travaux de balcon en copropriété : qui paie et comment obtenir une indemnisation ?

A. Réfection de la dalle, étanchéité, garde-corps : comment répartir les charges et contester le vote ?

La répartition correcte commence par une matrice simple. Chaque poste du devis doit être associé à un élément, à sa qualification dans le règlement, à la cause du désordre et à la clé de charges applicable. La dalle structurelle peut relever des charges générales. Une étanchéité peut être commune selon le règlement et son rôle. Le revêtement décoratif choisi par un propriétaire peut rester privatif. Un garde-corps peut être commun dans un immeuble et privatif dans un autre.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence a jugé en septembre 2025 que « les gros travaux d’entretien des terrasses (ou balcons) résultant de la vétusté seront à la charge de la collectivité des copropriétaires » lorsque le règlement le prévoyait (CA Aix-en-Provence, 10 septembre 2025, n° 24/02337). Elle a condamné le syndicat à réaliser les travaux d’étanchéité et à indemniser les dommages et le préjudice de jouissance.

La cause importe autant que la qualification. Un défaut généralisé lié à la vétusté, à la corrosion des armatures ou à la conception du gros œuvre oriente vers le syndicat. Une perforation de l’étanchéité causée par un aménagement privatif, une surcharge interdite ou l’absence d’entretien expressément mise à la charge de l’utilisateur peut justifier un recours contre un copropriétaire. Le rapport doit décrire ce lien causal, pas seulement constater une fissure.

La résolution soumise au vote doit permettre un consentement éclairé. Elle identifie l’entreprise, le montant, les honoraires, le calendrier, la clé de répartition et les modalités d’appel de fonds. Les documents nécessaires doivent accompagner la convocation. Une résolution unique qui mêle des travaux urgents, une amélioration esthétique et des accessoires privatifs expose la copropriété à une contestation, surtout si la dépense ne peut pas être ventilée.

Le copropriétaire opposant ou défaillant dispose d’un délai strict. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixe à deux mois, à compter de la notification du procès-verbal, l’action en contestation d’une décision d’assemblée générale. Le copropriétaire qui a voté pour la résolution ne peut normalement pas la contester ensuite comme opposant. Une réserve orale non reprise dans le vote ne protège pas ce recours.

La contestation doit viser une irrégularité déterminée : mauvaise majorité, documents absents, résolution imprécise, violation du règlement, répartition contraire à l’article 10 ou abus de majorité. Elle ne suspend pas automatiquement tous les appels de fonds. Le même article 42 prévoit une suspension temporaire de certains travaux votés, sauf urgence, pendant le délai de contestation. Dans un dossier de balcon dangereux, l’exception d’urgence peut rendre l’attente impossible.

La décision du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence du 24 février 2026 montre l’effet concret d’une ventilation insuffisante. Le tribunal a annulé le vote relatif au remplacement de garde-corps privatifs, tout en admettant que la structure et l’étanchéité pouvaient relever des dépenses communes. Le recours utile ne consiste donc pas toujours à refuser tout chantier. Il peut demander l’annulation de la seule imputation erronée et la reprise d’un vote correctement séparé.

À l’inverse, le refus collectif de financer un élément structurel dangereux peut être annulé. Dans l’arrêt de Besançon du 21 avril 2026, la cour a estimé que le refus allait contre l’intérêt collectif, car les infiltrations endommageaient les parties communes et la solidité de l’ouvrage n’était plus assurée. La majorité ne peut pas protéger son budget immédiat au prix d’un danger documenté et d’une aggravation du bâtiment.

Un copropriétaire qui conteste doit continuer à distinguer les sommes exigibles. Le non-paiement global de toutes ses charges crée un second litige et peut conduire le syndicat à agir en recouvrement. Il vaut mieux payer les appels non discutés, contester par écrit la ligne concernée et saisir le tribunal dans le délai utile. Le paiement sous réserve ne remplace toutefois pas l’action lorsque la déchéance de l’article 42 s’applique.

Le financement peut mobiliser le fonds de travaux si les conditions légales et la décision de l’assemblée sont réunies. Une assurance de l’immeuble peut intervenir lorsqu’un événement garanti a causé le dommage, mais la vétusté ou la corrosion progressive ne sont pas toujours couvertes. Les garanties décennales supposent encore d’identifier un ouvrage réceptionné, un désordre relevant de leur champ et un délai non expiré. Le syndic doit déclarer les sinistres plausibles sans présenter l’assurance comme une certitude de prise en charge.

Le devis doit enfin prévoir la maîtrise d’œuvre, les diagnostics complémentaires, l’accès aux appartements, les protections collectives et la remise en état des finitions. Un montant limité au béton projeté peut ignorer les échafaudages, les reprises d’étanchéité ou la dépose des garde-corps. Une économie apparente devient alors un nouvel appel de fonds. La comparaison porte sur le périmètre technique, pas seulement sur le total inscrit en bas de page.

B. Balcon interdit pendant des mois : quels recours pour la perte de jouissance, la location ou la vente ?

L’interdiction d’utiliser un balcon constitue une privation réelle, mais elle ne produit pas automatiquement une indemnité forfaitaire. Le demandeur doit identifier le responsable, établir la durée, démontrer le préjudice et éviter les doubles demandes. Le propriétaire occupant invoque une perte de jouissance. Le bailleur peut démontrer une baisse de loyer, une vacance ou l’impossibilité de louer. Un vendeur peut établir une moins-value seulement si les pièces montrent l’effet concret sur la négociation.

La valeur du préjudice dépend de la place du balcon dans le lot. Une petite avancée inaccessible n’a pas le même effet qu’une terrasse qui prolonge la pièce principale. La saison, l’exposition, la surface, la vue et l’accès unique peuvent être pris en compte. À Paris, une surface extérieure peut peser fortement dans l’usage et la commercialisation. L’indemnisation ne doit pourtant pas être confondue avec le prix théorique du balcon au mètre carré.

Dans l’arrêt du 10 septembre 2025, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a ordonné les travaux sous astreinte et alloué 5 000 euros pour le préjudice de jouissance. Cette décision ne crée aucun barème. Elle montre que la condamnation à faire les travaux peut être accompagnée d’une réparation lorsque la vétusté d’une partie relevant du syndicat cause une privation démontrée.

Le propriétaire bailleur doit informer son locataire du danger et faire respecter l’interdiction. Il ne peut pas promettre l’usage d’un balcon condamné ni minimiser un arrêté. Le locataire peut demander une réduction du loyer si la privation altère l’usage contractuellement prévu, selon les circonstances et la durée. La demande doit être écrite et chiffrée. Une suspension totale du loyer serait rarement proportionnée lorsque le logement demeure habitable.

Le bailleur conserve ensuite un recours contre le syndicat si la perte locative provient d’une partie commune et si son préjudice est prouvé. Les baux, quittances, échanges avec le locataire et périodes de vacance doivent être conservés. Une estimation d’agence isolée ne prouve pas toujours une perte effective. Le dossier gagne à comparer le loyer avant la condamnation, la réduction accordée et les offres reçues.

Le tribunal judiciaire de Paris, dans le jugement du 21 juin 2024, a distingué l’origine commune du désordre et le lien avec chaque perte alléguée. La chute d’un élément de façade engageait le syndicat, mais chaque poste de perte locative devait encore être relié à ce défaut. Cette exigence évite de faire supporter à la copropriété une vacance qui aurait une autre cause.

En cas de vente, le propriétaire doit remettre les informations relatives à l’arrêté et aux travaux. Le compromis peut organiser les conséquences d’un vote intervenu entre sa signature et l’acte authentique. L’acquéreur vérifie les appels de fonds, les résolutions adoptées, les contestations en cours et l’existence d’une expertise. Une clause précise répartit le coût entre les parties, sans effacer les règles opposables au syndicat.

Le prix peut être renégocié lorsque l’interdiction modifie objectivement l’usage ou révèle un chantier important. Si l’information a été dissimulée, plusieurs fondements peuvent être discutés selon les déclarations de l’acte, la connaissance du vendeur et les investigations de l’acquéreur. La preuve de la dissimulation, du caractère déterminant et du préjudice doit être préparée avant de choisir entre exécution, réduction du prix ou remise en cause de la vente.

Le copropriétaire confronté à l’inaction du syndic peut demander l’inscription de résolutions à l’ordre du jour, mobiliser le conseil syndical et mettre en demeure le syndic de produire un calendrier. Si le danger ou le dommage persiste, le référé peut viser une expertise, des mesures conservatoires ou l’exécution de travaux non sérieusement contestables. L’action au fond traite ensuite la responsabilité et l’indemnisation définitive.

Une expertise amiable peut suffire lorsque toutes les parties participent et acceptent ses conclusions. Si les travaux vont faire disparaître les désordres ou si les responsabilités sont déjà contestées, l’expertise judiciaire préventive devient plus sûre. Elle doit être demandée avant la réparation complète, tout en autorisant l’expert à organiser les urgences. Attendre la fin du chantier peut rendre impossible l’identification de l’origine des fissures ou de la corrosion.

Le dossier pratique comporte cinq ensembles. Le premier réunit le règlement et l’état descriptif. Le deuxième contient l’arrêté, les rapports et les photographies datées. Le troisième rassemble les convocations, procès-verbaux, devis et appels de fonds. Le quatrième prouve la privation : courriels d’interdiction, constat, bail, baisse de loyer ou offres de vente. Le dernier retrace les démarches adressées au syndic, au syndicat, à l’assureur et à l’autorité publique.

À Paris et en Île-de-France, les immeubles à balcons des décennies 1950 à 1970 peuvent présenter des enjeux comparables liés au vieillissement du béton, aux infiltrations et à la corrosion des aciers. La densité urbaine accroît aussi le risque causé par une chute sur la voie publique ou dans une cour. Le périmètre de protection, l’accès par échafaudage et l’autorisation d’occupation du domaine public doivent être intégrés au calendrier et au budget.

Le propriétaire ne doit jamais retirer lui-même une barrière, percer une dalle fragilisée ou faire intervenir une entreprise sur un élément commun sans autorisation. Une réparation locale mal conçue peut accélérer la corrosion ou masquer les désordres. Elle peut aussi priver les autres parties d’une preuve. La sécurité, la conservation des éléments et le contradictoire doivent rester compatibles.

Conclusion

Un balcon interdit d’accès ne soulève pas une seule question, mais trois. La première porte sur la sécurité : arrêté, diagnostic, mesures conservatoires et calendrier des travaux. La deuxième concerne la propriété de chaque élément : dalle, sous-face, étanchéité, revêtement et garde-corps. La troisième traite des conséquences financières : clé de charges, contestation du vote, perte de jouissance, baisse de loyer ou difficulté de vente.

Le règlement de copropriété constitue le point de départ, mais il doit être lu avec le diagnostic technique et les règles supplétives de la loi de 1965. Une qualification privative de l’usage n’exclut pas que la structure relève du gros œuvre. Inversement, l’existence d’un chantier collectif ne permet pas de mutualiser chaque finition ou accessoire privatif. La ventilation du devis protège le vote et limite les recours.

Le syndic peut agir sans vote pour les mesures réellement urgentes. Il doit ensuite informer les copropriétaires, convoquer l’assemblée et organiser le chantier définitif. Le copropriétaire qui conteste une résolution surveille le délai de deux mois et rassemble les pièces avant toute action. Celui qui demande une indemnisation prouve la durée de la privation, son effet concret et son lien avec la partie commune ou la faute invoquée.

Pour examiner les règles applicables au syndicat, consultez notre page consacrée au droit de la copropriété. Les litiges sur le vote et son exécution relèvent aussi du contentieux des assemblées générales. Lorsque la sécurité du bâtiment exige une preuve technique, notre page sur l’expertise du bâtiment présente les principales démarches.

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