La compétence respective du tribunal judiciaire et du juge des loyers commerciaux : demande accessoire en fixation du prix du bail, procédure sur mémoire et obligation de statuer selon l’article R. 145-23 du Code de commerce

Le contentieux du renouvellement des baux commerciaux confronte régulièrement les praticiens à une dualité procédurale particulièrement rigoureuse et complexe. La fixation du loyer renouvelé constitue en pratique le cœur des contestations économiques entre le bailleur et le preneur commercial. Pour sécuriser leurs intérêts financiers, les parties sollicitent fréquemment l’intervention d’un cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris. Cette démarche permet d’anticiper les pièges procéduraux inhérents à la répartition des compétences juridictionnelles au sein de la juridiction judiciaire.

Le législateur a instauré une scission fondamentale au sein de l’article R. 145-23 du Code de commerce. Ce texte attribue les contestations relatives au prix au président du tribunal judiciaire statuant comme juge des loyers commerciaux. À cet égard, cette juridiction spécialisée statue selon la procédure sur mémoire prévue par les dispositions réglementaires du Code de commerce. Les autres litiges nés du contrat de louage relèvent au contraire de la compétence générale et ordinaire du tribunal judiciaire.

Cette coexistence procédurale suscite un contentieux abondant lorsque les parties soulèvent simultanément des prétentions contractuelles et des demandes tarifaires. Une controverse majeure concernait l’étendue exacte des pouvoirs du tribunal judiciaire lorsqu’il se trouve saisi d’une demande accessoire de fixation. Or la jurisprudence de la Cour de cassation a récemment tranché cette question en imposant une obligation stricte de statuer. Par un arrêt décisif rendu le 12 février 2026, la haute juridiction a censuré tout renvoi discrétionnaire vers le juge spécialisé.

La détermination de la juridiction compétente emporte également des conséquences décisives sur l’application de la prescription biennale d’ordre public. L’article L. 145-60 du Code de commerce sanctionne en effet par l’irrecevabilité toute action engagée au-delà du délai légal de deux ans. Dès lors, l’articulation entre l’action principale et la demande accessoire conditionne la recevabilité même des prétentions pécuniaires des cocontractants. Il convient donc d’examiner le monopole du juge des loyers commerciaux avant d’analyser la compétence accessoire obligatoire du tribunal judiciaire.

I. Le principe de la compétence exclusive du juge des loyers commerciaux et le rigorisme de la procédure sur mémoire

A. Le monopole juridictionnel strict sur la fixation du loyer renouvelé et l’exclusion corrélative des condamnations pécuniaires

L’article R. 145-23, alinéa 1er, du Code de commerce consacre une compétence d’attribution exclusive et dérogatoire au profit d’un magistrat unique. Le texte dispose expressément que « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées devant le président ». Cette juridiction d’exception ne dispose d’aucun pouvoir général pour trancher les litiges touchant à la substance même du bail commercial. À cet égard, son office se borne strictement à l’évaluation économique et à la fixation judiciaire du montant du loyer.

Cette limitation matérielle rigoureuse a été réaffirmée par le Tribunal judiciaire de Paris le 20 février 2025. La juridiction parisienne a souligné que « la compétence du juge des loyers doit faire l’objet d’une interprétation restrictive ». Elle a rappelé sans ambiguïté que cette attribution statutaire « ne concerne que la fixation du loyer » renouvelé ou révisé. Dès lors, le juge spécialisé ne saurait empiéter sur les prérogatives souveraines réservées à la formation collégiale du tribunal judiciaire.

La Haute juridiction veille scrupuleusement au respect de ce périmètre légal en sanctionnant tout débordement des attributions du magistrat délégué. Dans un arrêt de principe du 11 mai 2022, la Cour de cassation a jugé au visa de l’article R. 145-23 cette règle cardinale. Elle a posé que le pouvoir d’arrêter les comptes des parties « est exclusive du prononcé d’une condamnation » pécuniaire exécutoire. En conséquence, le juge des loyers commerciaux ne peut valablement condamner le preneur au paiement d’un arriéré de loyers impayés.

Cette incompétence matérielle s’étend à l’ensemble des demandes indemnitaires, des suppléments de charges locatives et des réparations locatives de sortie. Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé l’incompétence du juge des loyers quant aux modalités d’étalement du déplafonnement du loyer. Dans un arrêt rendu le 25 janvier 2023, la Cour de cassation a cassé une décision ayant appliqué le lissage décennal. Elle a jugé que « ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer » échappe à ses prérogatives statutaires.

Les juges du fond ne peuvent donc outrepasser ces bornes lorsqu’ils statuent sur l’appel formé contre une ordonnance du juge spécialisé. La cour d’appel se trouve en effet investie des seuls pouvoirs dévolus en première instance au juge des loyers commerciaux désigné. Elle ne saurait donc profiter de sa saisine pour prononcer des condamnations pécuniaires qui échappaient initialement à la juridiction saisie. Or ce principe d’interprétation stricte guide également l’évaluation du loyer renouvelé en présence de clauses de loyer variable ou binaire.

Dans une décision du 18 juin 2026, la Cour de cassation a rappelé l’autonomie contractuelle gouvernant les clauses recettes. Elle a retenu que la révision de la partie fixe « n’était régie que par la convention des parties » expressément stipulée. Le juge spécialisé ne peut fixer ce loyer « que si les parties en avaient manifesté la volonté » formelle et conjointe. À défaut d’un tel accord contractuel, la juridiction des loyers doit purement et simplement rejeter la demande d’évaluation judiciaire.

Lorsque le statut s’applique pleinement, la juridiction applique les critères légaux de l’article L. 145-33 du Code de commerce. Le magistrat détermine souverainement la valeur locative en appréciant les caractéristiques des locaux ainsi que les obligations respectives des cocontractants. L’article R. 145-8 du Code de commerce précise les facteurs de diminution résultant des charges exorbitantes transférées au locataire. Par un arrêt du 7 mai 2025, la Cour de cassation a analysé la portée de ces obligations contractuelles.

Elle a confirmé au visa de ce texte que les sujétions imposées sans contrepartie constituent un facteur d’abattement de la valeur. Dans une espèce connexe rendue le même jour, la Cour de cassation a réitéré cette appréciation économique des stipulations. Dès lors, l’office exclusif du juge spécialisé s’exerce avec plénitude dans l’évaluation du prix, tout en excluant le contentieux contractuel. Toute contestation préalable touchant à l’assiette du bail ou au droit au renouvellement impose la saisine du tribunal judiciaire.

B. La notification préalable du mémoire comme condition impérative de recevabilité insusceptible de régularisation

La mise en œuvre de la compétence du juge des loyers est subordonnée à l’accomplissement d’un formalisme préparatoire particulièrement exigeant. L’article R. 145-27 du Code de commerce encadre strictement la saisine de la juridiction par l’exigence d’un mémoire préalable notifié. Ce texte impose expressément qu’un délai d’un mois s’écoule entre la réception du mémoire et la délivrance de l’assignation en justice. La notification préalable a pour finalité d’instaurer une phase obligatoire d’échange contradictoire avant toute saisine formelle de l’autorité judiciaire.

Cette exigence procédurale a fait l’objet d’une consécration particulièrement solennelle et rigoureuse par la troisième chambre civile de la Cour. Dans un arrêt marquant du 8 février 2024, la Cour de cassation a jugé qu’une fin de non-recevoir sanctionne l’inobservation de ce formalisme. La Cour a jugé que « le juge des loyers commerciaux ne peut, à peine d’irrecevabilité, être saisi avant l’expiration d’un délai d’un mois ». La Haute juridiction a souligné que cette irrecevabilité « n’est pas susceptible d’être régularisée par la notification d’un mémoire postérieurement ».

La rigueur de cette solution interdit au demandeur de purger la nullité initiale en régularisant la notification en cours d’instance. L’assignation délivrée sans mémoire préalable demeure irrémédiablement entachée d’une fin de non-recevoir péremptoire qui fait obstacle à l’examen au fond. En conséquence, le plaideur négligent voit son action déclarée irrecevable sans possibilité de contourner la prescription biennale déjà acquise entre-temps. L’article L. 145-60 du Code de commerce enferme en effet l’action en fixation du loyer dans un délai impératif de deux ans.

Cette sanction s’applique avec une vigueur identique lorsqu’une juridiction ordinaire s’est déclarée incompétente au profit du juge des loyers. Dans un arrêt du 14 septembre 2011, la Cour de cassation a confirmé l’obligation de notifier un mémoire après renvoi. Elle a jugé qu’« il appartient aux parties, renvoyées devant ce juge après décision d’incompétence, de procéder à la notification de mémoires ». À défaut d’accomplir cette formalité dans le respect du délai légal, « la procédure est irrégulière » et encourt une irrecevabilité fatale.

Par ailleurs, l’article R. 145-29 du Code de commerce impose la représentation obligatoire par avocat devant cette juridiction spécifique. Ce texte restreint les débats oraux en disposant que les conseils ne peuvent développer à l’audience que les prétentions de leurs mémoires. Cette règle consacre la primauté absolue de l’écrit et interdit toute présentation de prétentions nouvelles formulées pour la première fois à la barre. Or la qualification procédurale des contestations soulevées par le défendeur obéit également à une délimitation prétorienne d’une remarquable précision technique.

Dans une décision du 30 mai 2024, la Cour de cassation a statué sur la nature du moyen tiré du loyer binaire. Elle a jugé que l’opposition fondée sur une clause de loyer variable « s’analyse en une défense au fond et non en une fin de non-recevoir ». Il appartient alors au juge spécialisé de rechercher la volonté commune des parties sans déclarer d’emblée la demande initiale irrecevable. Dès lors, le respect scrupuleux du formalisme des mémoires détermine l’accès même au prétoire et la sauvegarde des droits du preneur.

La juridiction doit également veiller à une motivation cohérente des calculs d’indexation appliqués lors de la fixation du loyer d’origine. Dans un arrêt du 20 novembre 2025, la Cour de cassation a rappelé l’exigence de motivation des décisions judiciaires. Elle a rappelé au visa de l’article 455 du code de procédure civile que « la contradiction de motifs équivaut à une absence de motifs ». Les magistrats ne peuvent ainsi substituer l’indice des loyers commerciaux à l’indice contractuel du coût de la construction sans motiver leur décision.

Le tribunal judiciaire saisi en qualité de juridiction des loyers doit donc respecter scrupuleusement les exigences formelles et probatoires du statut. La décision du Tribunal judiciaire de Paris du 17 juillet 2025 illustre cette rigueur procédurale constante. Cette lourdeur formelle explique pourquoi les justiciables cherchent fréquemment à faire trancher la fixation du loyer devant les juges du fond. L’examen de la compétence accessoire du tribunal judiciaire révèle alors les mécanismes permettant d’échapper à ce formalisme du mémoire préalable.

II. La plénitude de juridiction du tribunal judiciaire et la compétence accessoire obligatoire en matière de fixation du loyer

A. L’obligation prétorienne de statuer sur la demande accessoire et la prohibition du renvoi discrétionnaire

Face au monopole strict du juge des loyers, l’article R. 145-23, alinéa 2, du Code de commerce consacre une règle dérogatoire fondamentale. Ce texte dispose en effet que le tribunal judiciaire « peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes » de fixation du prix. Cette compétence accessoire permet de réunir devant une même formation collégiale l’ensemble des contestations contractuelles et les prétentions relatives au loyer. Elle évite aux justiciables d’engager des procédures parallèles et contradictoires devant deux formations distinctes du même tribunal judiciaire de grande instance.

Pendant plusieurs années, les juridictions du fond ont interprété le terme peut comme l’attribution d’une simple faculté purement discrétionnaire de statuer. Certaines cours d’appel estimaient ainsi possible de se décharger de la fixation du loyer pour renvoyer les parties devant le juge spécialisé. Elles invoquaient couramment la complexité technique des opérations d’expertise ainsi que l’importance des enjeux financiers pour justifier ce dessaisissement systématique. Or la troisième chambre civile de la Cour de cassation vient de condamner avec fermeté cette pratique judiciaire de renvoi opportuniste.

Dans son arrêt retentissant du 12 février 2026, la Cour de cassation a censuré un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence. La cour régulatrice a posé en principe que le verbe employé par le texte n’institue pas une simple faculté mais une compétence obligatoire. Elle a jugé solennellement que le tribunal « a l’obligation de se prononcer sur la recevabilité et le bien-fondé de cette demande ». En conséquence, les juges du fond ne peuvent refuser d’instruire la demande accessoire en renvoyant le dossier devant le juge des loyers.

La motivation de la Cour de cassation souligne que la complexité de l’affaire ne saurait constituer un motif légitime de dénégation de juridiction. Dès lors que la prétention tarifaire se rattache à une contestation principale relevant de sa compétence, le tribunal doit vider sa saisine. Par ailleurs, l’article 1104 du Code civil impose l’exécution de bonne foi de toutes les obligations nées du bail commercial. Dans un arrêt rendu le 12 février 2026, la Cour de cassation a rappelé l’exigence de bonne foi régissant les rapports locatifs.

Les juridictions de première instance doivent ainsi exercer leur plénitude de compétence pour assurer un règlement global et cohérent du litige. Cette solution met un terme à des années d’incertitude procédurale au cours desquelles les plaideurs subissaient des renvois successifs et dilatoires. Elle s’articule parfaitement avec la compétence historique du tribunal judiciaire en matière d’indemnité d’occupation consécutive au refus ou au repentir. Dans une décision du 14 septembre 2017, la Cour de cassation a rappelé la compétence exclusive du tribunal de grande instance.

Elle a jugé que le tribunal judiciaire « est compétent pour statuer sur la fixation d’une indemnité d’occupation » de l’article L. 145-28. Le juge des loyers commerciaux ne saurait donc connaître de cette indemnité statutaire malgré sa fixation coutumière à la valeur locative réelle. À cet égard, le tribunal judiciaire conserve l’apanage des questions d’expulsion, de résiliation judiciaire, de clause résolutoire et d’indemnité d’éviction. Lorsqu’une demande de fixation du prix y est jointe, la juridiction collégiale tranche souverainement l’intégralité des contestations contractuelles soumises.

Cette compétence plénière permet également d’opérer la requalification contractuelle préalable indispensable avant toute fixation du prix du bail renouvelé. Par un arrêt du 6 novembre 2025, la Cour de cassation a statué sur la requalification d’un bail emphytéotique en bail commercial. La Haute juridiction a jugé que le loyer du bail renouvelé « doit être fixé en application des règles du statut » impératif. Elle a ordonné la mise en œuvre d’une expertise judiciaire pour déterminer contradictoirement le montant du loyer renouvelé statutaire.

L’obligation de statuer consacrée en février 2026 renforce considérablement l’efficacité pratique du contentieux des baux commerciaux pour les justiciables. Elle impose cependant aux avocats de maîtriser le régime procédural spécifique applicable aux demandes accessoires portées devant le tribunal judiciaire. Cette saisine incidente déroge en effet aux règles de forme du mémoire préalable tout en obéissant à un régime probatoire particulier. Il importe donc d’examiner l’incidence de cette compétence accessoire sur le cours de la prescription biennale de l’article L. 145-60.

B. L’autonomie procédurale de la saisine accessoire et le régime probatoire et interruptif de la prescription biennale

L’autonomie de la demande accessoire en fixation du loyer emporte des conséquences procédurales d’une portée pratique considérable pour les plaideurs. La dispense du mémoire préalable constitue le premier avantage marquant de la saisine directe de la formation collégiale du tribunal judiciaire. Dans une décision remarquable du 25 février 2026, le Tribunal judiciaire de Paris a analysé cette dispense procédurale. Le juge de la mise en état a retenu que « la procédure spéciale sur mémoire ne s’applique pas » devant le tribunal.

Cette solution consacre la simplification formelle des prétentions indemnitaires et tarifaires lorsque le tribunal est saisi d’une contestation principale. Les parties n’ont nul besoin de notifier un mémoire préalable selon l’article R. 145-27 du Code de commerce avant d’assigner. Elles peuvent formuler leur demande de fixation du loyer par conclusions incidentes ou par voie d’assignation au fond directement au greffe. Or cette dispense du formalisme des mémoires s’accompagne d’un redoutable revers en matière d’interruption de la prescription biennale statutaire.

Le tribunal judiciaire de Paris a en effet jugé que la notification d’un mémoire n’a aucun effet interruptif pour l’action principale. La juridiction a souligné que le mémoire préalable « n’est pas une demande en justice au sens de l’article 2241 » civil. En conséquence, un mémoire notifié avant la saisine du tribunal judiciaire ne permet pas d’interrompre le délai de l’article L. 145-60. Seule la délivrance de l’assignation au fond ou le dépôt de conclusions judiciaires interrompt valablement le cours de la prescription biennale.

Cette rigueur probatoire impose aux conseils des bailleurs et des locataires une vigilance extrême lors de la computation des délais légaux. Le créancier qui se contente de notifier un mémoire sans assigner devant le tribunal risque de voir ses demandes accessoires forcloses. La Cour de cassation veille à l’exacte application de ce délai biennal qui gouverne toutes les actions fondées sur le statut. Par un arrêt du 4 juin 2026, la Cour de cassation a statué sur l’interruption du délai de deux ans.

Elle a rappelé au visa des articles L. 145-9 et L. 145-60 que les contestations initiales préservent les droits procéduraux des parties. Dès lors, les contestations émises sur la régularité du congé délivré interrompent valablement la prescription au profit du titulaire du bail commercial. À cet égard, la Haute juridiction protège les plaideurs contre les manœuvres frauduleuses destinées à faire échec au renouvellement du bail. Dans une décision du 30 mai 2024, la Cour de cassation a consacré la suspension de la prescription en cas de fraude.

Elle a jugé solennellement que « la fraude suspend le délai de prescription biennale applicable aux actions au titre d’un bail commercial ». Cette règle assure la sauvegarde des prérogatives du locataire face aux dissimulations contractuelles opérées par un bailleur indélicat en cours d’exploitation. Par ailleurs, l’articulation des compétences prévient tout blocage procédural lorsque le juge des loyers se heurte à une question préjudicielle. Le Tribunal judiciaire de Paris le 20 février 2025 a ordonné le dessaisissement complet du dossier.

La juridiction a renvoyé l’ensemble des demandes au tribunal collégial pour trancher préalablement une contestation touchant à l’assiette du bail. Cette transmission directe évite la multiplication des instances et permet à la formation plénière de fixer accessoirement le montant du loyer. L’article R. 145-23 du Code de commerce trouve ainsi sa pleine cohérence au sein de la dynamique contentieuse des baux. Le tribunal judiciaire tranche d’abord la validité des titres contractuels avant de procéder à l’évaluation économique de l’indemnité ou du loyer.

Les parties bénéficient alors d’une décision unique statuant à la fois sur le principe des obligations et sur leur montant financier. Ce mécanisme d’accessoire obligatoire met définitivement fin aux lenteurs excessives provoquées autrefois par les renvois discrétionnaires entre magistrats d’un même siège. La maîtrise de cette voie procédurale constitue désormais un atout stratégique déterminant pour sécuriser le renouvellement et la fixation du loyer. La synthèse de ces règles permet de dégager les enseignements pratiques indispensables pour la conduite optimale des litiges commerciaux modernes.

Conclusion

La répartition des compétences entre le tribunal judiciaire et le juge des loyers commerciaux constitue une clé de voûte de la procédure. L’article R. 145-23 du Code de commerce organise un équilibre délicat entre spécialisation technique et plénitude de juridiction des magistrats civils. Tandis que le juge des loyers conserve un monopole strict sur l’évaluation du prix, le tribunal judiciaire tranche les contestations de fond. L’arrêt rendu le 12 février 2026 par la Cour de cassation consacre une avancée décisive en interdisant tout renvoi discrétionnaire.

Le tribunal judiciaire saisi d’une contestation principale a désormais l’obligation impérative de statuer sur la demande accessoire relative au montant du loyer. Cette jurisprudence unificatrice met un terme aux dérives dilatoires et garantit aux justiciables une résolution globale et rapide de leur contentieux locatif. Toutefois, la dispense du mémoire préalable devant la formation collégiale ne dispense pas les parties d’une vigilance aiguë sur la prescription biennale. L’article L. 145-60 du Code de commerce impose d’assigner au fond sans se reposer sur la seule notification d’un mémoire inopérant.

La conduite de ces procédures exige une maîtrise rigoureuse des délais statutaires et des stratégies de saisine devant les juridictions civiles parisiennes. L’accompagnement par un cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris permet de sécuriser chaque étape du litige et d’optimiser la fixation du loyer. En définitive, la conciliation de ces règles procédurales assure une protection renforcée des droits économiques et juridiques des acteurs du commerce moderne. La clarté prétorienne ainsi acquise renforce la sécurité des transactions et la pérennité des exploitations commerciales sur l’ensemble du territoire national.