La réponse est oui, mais dans un cadre beaucoup plus étroit que celui d’une agence immobilière ouverte à tous les biens du marché. Dans sa décision n° 501077 du 29 mai 2026, le Conseil d’État a validé la possibilité, pour un commissaire de justice, d’exercer à titre accessoire une activité d’intermédiation immobilière portant sur un bien dont il assure déjà l’administration. Le professionnel peut rechercher un acquéreur, le mettre en relation avec son mandant et négocier les conditions de la transaction, à la condition de disposer d’un mandat écrit et de respecter ses obligations professionnelles.

Cette actualité intéresse les propriétaires qui confient déjà une gestion locative ou un mandat de syndic à un commissaire de justice, mais aussi les acquéreurs, les agences concurrentes, les héritiers et les associés de sociétés immobilières. Elle ne donne pas un pouvoir général de vendre. Le point décisif est l’existence d’une administration préalable, réelle et identifiable, puis la rédaction d’un mandat de vente distinct et suffisamment précis. Le prix, la rémunération, l’identité des parties, l’étendue de la mission et les éventuels conflits d’intérêts doivent pouvoir être contrôlés.

Avant de signer ou de contester une opération, il faut donc séparer trois questions : le commissaire de justice pouvait-il intervenir sur ce bien, le mandat autorisait-il effectivement la recherche et la négociation d’un acquéreur, et la commission peut-elle être réclamée dans les conditions prévues ? Les réponses se trouvent dans le décret applicable, les règles professionnelles, la jurisprudence sur les mandats immobiliers et les pièces concrètes du dossier.

I. Un commissaire de justice peut-il vendre un bien immobilier qu’il administre ?

A. Quel mandat et quelle administration préalable sont nécessaires ?

Le Conseil d’État n’a pas consacré une nouvelle profession d’agent immobilier accessible sans limite aux commissaires de justice. Il a examiné la légalité de l’article 11 du décret du 3 juillet 2024, qui a modifié l’article 29 du décret n° 2021-1625 du 10 décembre 2021 relatif aux compétences des commissaires de justice. Le litige opposait notamment cette évolution réglementaire aux représentants des professionnels de l’immobilier. Par sa décision n° 501077, rendue le 29 mai 2026 par sa 6e chambre, la Haute juridiction administrative a rejeté la demande d’annulation.

Le texte actuellement vérifiable sur l’article 29 du décret n° 2021-1625 énumère les activités accessoires que les commissaires de justice peuvent exercer après en avoir informé leur chambre régionale et le procureur général près la cour d’appel dans le ressort de leur office. Il vise notamment l’administration d’immeubles, puis l’intermédiation immobilière « en vue de la vente d’un bien dont ils assurent déjà l’administration ». Cette formule fixe la frontière essentielle : le bien ne doit pas être découvert uniquement à l’occasion de la recherche d’un acheteur ; il doit déjà relever d’une mission d’administration confiée au professionnel.

L’administration préalable peut prendre plusieurs formes. Elle peut correspondre à une gestion locative, avec encaissement ou suivi des loyers, relations avec le locataire, régularisation des charges, suivi des travaux ou gestion des impayés. Elle peut aussi se rattacher à une mission de syndic de copropriété, lorsque le commissaire de justice intervient au nom du syndicat dans le cadre de son mandat. Le propriétaire doit pouvoir produire le contrat initial, ses avenants, les comptes rendus de gestion et les échanges démontrant que cette mission existait avant la mise en vente.

Une simple connaissance du bien ne suffit pas. Un constat ancien, une intervention de recouvrement, une signification, une participation à une saisie ou une estimation ponctuelle ne transforme pas automatiquement le commissaire de justice en administrateur de l’immeuble. De même, le fait d’avoir reçu le propriétaire dans son office ou d’avoir été chargé d’une formalité liée à une succession ne permet pas, à lui seul, de remplir la condition d’administration préalable. L’analyse porte sur la mission effectivement confiée et sur sa base contractuelle.

La seconde exigence est celle du mandat écrit. Ce mandat doit confier une mission de vente clairement identifiable. L’article 29 ne parle pas d’une autorisation implicite attachée au mandat de gestion. Il prévoit un mandat écrit « aux fins de rechercher un acquéreur, le mettre en relation avec son mandant et négocier les termes de la transaction immobilière ». Une clause générale autorisant le professionnel à accomplir toutes démarches utiles ne devrait pas être considérée comme suffisante si elle ne permet pas de comprendre que la vente, la recherche de l’acquéreur et la négociation du prix sont incluses.

En pratique, le document doit donc préciser au minimum le propriétaire ou le mandant habilité, la désignation du bien, la nature de l’administration déjà exercée, la mission de recherche et de mise en relation, les pouvoirs de négociation, la durée, les modalités de compte rendu et les conditions financières. Si le bien appartient à une indivision, à une SCI ou à une personne protégée, la qualité et les pouvoirs du signataire doivent être vérifiés avant toute annonce. Le commissaire de justice peut négocier une transaction ; il ne devient pas pour autant propriétaire du bien et ne peut pas remplacer les décisions qui relèvent des titulaires de droits ou des organes sociaux.

Le mandat ne doit pas non plus être confondu avec l’acte de vente. Le commissaire de justice met en œuvre une activité d’intermédiation. Il recherche un acquéreur, organise les contacts, recueille ou transmet les offres et peut négocier les éléments de la transaction dans la limite du pouvoir reçu. Le compromis ou la promesse, puis l’acte authentique, sont établis et reçus selon les compétences des professionnels qui en ont la charge, en particulier le notaire lorsque la sécurité de la vente l’exige. Une annonce ou une négociation ne transfère pas la propriété.

La procédure d’information prévue par l’article 29 mérite une attention distincte. Le commissaire de justice doit informer la chambre régionale dont il relève ainsi que le procureur général près la cour d’appel dans le ressort de laquelle son office est établi. Cette information ne doit pas être présentée comme une autorisation donnée par le propriétaire, ni comme une validation de chaque vente. Elle constitue une obligation professionnelle préalable à l’exercice de l’activité accessoire. Le propriétaire peut demander si cette démarche a été accomplie et sous quelle forme, surtout lorsque la mission est présentée comme une nouvelle activité de l’office.

Les règles professionnelles apportent un niveau de précision supplémentaire. L’arrêté du 27 février 2024 portant approbation des règles professionnelles des commissaires de justice décrit notamment les informations qui doivent être communiquées à la chambre régionale pour l’activité d’administration d’immeubles : gestion locative et/ou syndic, lieux d’exercice et forme d’exercice. Il indique également que la mission d’administration est consignée par écrit dans un mandat d’une durée raisonnable. Ces éléments permettent de vérifier si l’office exerce réellement l’activité qu’il invoque ou s’il tente de rattacher artificiellement une vente à une intervention isolée.

Un exemple permet de mesurer la portée de la règle. Un propriétaire confie à un commissaire de justice la gestion locative de plusieurs appartements. Après plusieurs années de gestion, le propriétaire décide de vendre l’un d’eux. Un mandat écrit autorise l’office à rechercher un acquéreur, à présenter les offres et à négocier dans une fourchette de prix. La situation entre dans le cadre validé par le Conseil d’État, sous réserve des autres règles de la transaction. À l’inverse, un commissaire de justice qui n’a jamais administré une maison ne peut pas se prévaloir de cette activité accessoire parce qu’un voisin lui a demandé de trouver un acheteur ou parce qu’il a dressé un procès-verbal dans l’immeuble.

La limite vaut aussi pour la durée. Si l’administration a pris fin avant le mandat de vente, il faut vérifier la date exacte des contrats et la nature de la mission restante. Une administration purement nominale, résiliée ou interrompue, ne devrait pas servir de fondement à une intermédiation nouvelle. Le mandat doit s’inscrire dans une relation professionnelle réelle, avec des documents cohérents et des comptes rendus permettant de comprendre pourquoi le même office intervient ensuite dans la vente.

B. Pourquoi le Conseil d’État a-t-il validé cette activité malgré la loi Hoguet ?

La difficulté juridique vient de la rencontre entre deux ensembles de règles. La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, souvent appelée loi Hoguet, encadre les personnes qui interviennent habituellement dans des opérations immobilières. Son article 1er vise notamment l’achat, la vente, la recherche, la location et la gestion immobilière, y compris lorsque le concours est apporté à titre accessoire. Son article 3 prévoit en principe une carte professionnelle pour les activités qu’il régit. Pris isolément, ce dispositif pourrait donner l’impression que toute intermédiation immobilière exige la même carte et le même régime.

Mais l’article 2 de la loi du 2 janvier 1970 exclut de son champ les membres de professions dont la liste est fixée par décret, en raison du contrôle auquel leur activité est déjà soumise et des garanties qu’ils offrent. L’article 95 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 organise cette exclusion pour plusieurs professions réglementées, sous réserve des opérations qu’elles accomplissent dans le cadre de leurs fonctions. Le raisonnement n’est donc pas que les commissaires de justice échapperaient à toute règle immobilière : il est que leur activité accessoire repose sur un régime professionnel distinct, encadré par leur statut et leurs règles propres.

Cette articulation doit être lue avec l’article 1er de l’ordonnance n° 2016-728 du 2 juin 2016 relative au statut de commissaire de justice. Le II de ce texte permet l’exercice accessoire d’activités ou de fonctions compatibles avec le statut, dans les conditions fixées par les textes applicables. L’article 67 du décret n° 2022-949 du 29 juin 2022 assure, dans les textes réglementaires, la correspondance entre les anciennes références aux huissiers de justice et le statut de commissaire de justice. Ces textes n’autorisent pas une activité commerciale sans contrôle ; ils donnent un cadre à des missions accessoires exercées par un officier public et ministériel.

Le Conseil d’État a précisément recherché si la vente d’un bien déjà administré conservait un lien suffisant avec cette activité principale et si le pouvoir réglementaire avait dépassé la loi. Dans sa décision n° 501077, il relève que l’intermédiation ne peut porter que sur les biens déjà administrés et qu’elle ne peut être exercée qu’en vue de leur vente. Il résume la limite par cette formule : « cette activité est également accessoire en tant qu’elle ne peut être exercée qu’à raison des biens immobiliers dont ces professionnels assurent déjà l’administration ». La décision est disponible sur Légifrance.

La décision ne signifie donc pas que l’office peut ouvrir un portefeuille de biens sans lien avec son activité d’administrateur. Le rattachement entre gestion et vente est une condition de légalité. Cette limite protège aussi les propriétaires : ils savent pourquoi l’office intervient et peuvent vérifier que le mandat de vente ne sert pas à contourner les règles professionnelles. Elle protège les acquéreurs : l’intermédiaire doit pouvoir expliquer l’origine de son intervention, les informations dont il dispose et le périmètre de ses pouvoirs.

Il faut distinguer cette intermédiation de la vente judiciaire. Dans une saisie immobilière, une vente forcée ou une adjudication, le commissaire de justice intervient dans une procédure régie par les textes de l’exécution et par les décisions du juge. La source du pouvoir de vendre est alors un titre, une mesure d’exécution ou une décision judiciaire. Dans l’activité accessoire validée par le Conseil d’État, la vente est recherchée à l’initiative du propriétaire ou du mandant, sur le marché, au moyen d’un mandat écrit. La procédure, les responsabilités et la rémunération ne sont pas les mêmes.

La différence vaut également pour les ventes de meubles réalisées dans le cadre de certaines missions. La qualité de commissaire de justice ne donne pas un pouvoir général de vendre tous les immeubles rencontrés dans un dossier. L’office doit toujours pouvoir rattacher l’intervention à un texte, à un mandat et à une compétence déterminée. Une présentation commerciale qui mélangerait vente judiciaire, administration de biens et intermédiation privée pourrait créer une confusion préjudiciable au propriétaire ou à l’acheteur.

Le régime des rémunérations doit être isolé du régime des actes réglementés. Une intermédiation immobilière accessoire n’est pas nécessairement rémunérée par un tarif d’exécution. Le montant et la partie qui en supporte la charge doivent être annoncés de façon intelligible dans le mandat. Le propriétaire doit savoir si la rémunération est forfaitaire, proportionnelle, due à la signature, liée à la réalisation effective de la vente ou conditionnée par une clause particulière. L’office ne peut pas présenter comme un émolument réglementé ce qui relève d’une prestation négociée.

Enfin, l’indépendance et la prévention des conflits d’intérêts restent centrales. Un commissaire de justice peut disposer, dans le cadre de son administration, d’informations sensibles sur les loyers, les dettes, les travaux, les difficultés d’un copropriétaire ou la situation financière du propriétaire. Ces informations ne doivent pas être utilisées au-delà de la mission autorisée. Le prix doit être négocié avec loyauté, les offres doivent être transmises, et les personnes concernées doivent comprendre à quel titre l’office agit. La validation du dispositif par le Conseil d’État ne réduit pas les obligations de probité, de confidentialité et de reddition de comptes.

II. Comment sécuriser la vente et contester une commission ou un mandat ?

A. Quelles vérifications faire avant de signer le mandat ?

Le premier contrôle est documentaire. Le propriétaire doit demander une copie du mandat d’administration antérieur et du mandat de vente proposé. Il faut comparer les dates, le nom du mandant, l’adresse du bien, la désignation cadastrale ou les lots de copropriété et les pouvoirs confiés. Une incohérence sur la propriété, une référence à un lot différent ou une signature donnée par une personne sans pouvoir peut fragiliser l’ensemble de l’opération. Pour une SCI, les statuts, la décision de l’organe compétent et l’identité du représentant doivent être réunis. Pour une indivision, chaque indivisaire concerné doit être identifié et les règles de décision doivent être respectées.

Le deuxième contrôle porte sur l’administration préalable. Le mandat doit préciser ou permettre de démontrer la mission en cours : gestion locative, administration d’un immeuble ou syndic de copropriété. Un simple contrat de recouvrement ne doit pas être présenté comme une gestion complète sans explication. Si le mandat d’administration a été résilié, il faut vérifier ce qu’il restait effectivement à accomplir à la date du mandat de vente. Une chronologie courte, avec les contrats et les courriels, est souvent plus probante qu’une formulation générale ajoutée après le début des discussions.

Le troisième contrôle concerne la mission de vente. Le mandat doit dire si l’office est chargé de rechercher un acquéreur, de diffuser une annonce, de recevoir des candidatures, d’organiser les visites, de transmettre les offres et de négocier le prix ou les conditions suspensives. Il doit aussi préciser ce qui reste de la compétence du propriétaire et du notaire. Une clause qui permettrait au professionnel de signer un compromis au nom du propriétaire sans procuration distincte mérite une vérification immédiate. La négociation et la représentation dans un acte ne sont pas des pouvoirs identiques.

Le quatrième contrôle est financier. L’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, lorsqu’il trouve à s’appliquer à l’opération ou sert de référence de prudence contractuelle, exige un écrit qui précise notamment les conditions de rémunération et la partie qui en aura la charge. Il interdit en outre qu’une somme soit exigée avant que l’opération soit effectivement conclue et constatée dans un acte écrit, sous les réserves prévues par le texte pour certaines clauses. Même lorsque le régime spécial de la loi Hoguet n’est pas directement celui de l’office, cette architecture donne un standard de clarté indispensable.

Le mandat doit répondre à des questions simples. Quel est le montant ou le pourcentage de la rémunération ? Est-il exprimé toutes taxes comprises ? Qui paie : le vendeur, l’acquéreur ou les deux selon une répartition précise ? La commission est-elle due si le propriétaire trouve lui-même l’acheteur ? Une offre refusée déclenche-t-elle quelque chose ? Que se passe-t-il si la vente échoue à cause d’une condition suspensive de prêt ? La réponse ne doit pas être laissée à un devis, à une brochure ou à une conversation téléphonique contraire au document signé.

La jurisprudence de la Cour de cassation sur les mandats d’intermédiation rappelle le risque des clauses peu visibles. Dans l’arrêt de la première chambre civile du 17 janvier 2018, n° 16-26.099, la Cour énonce qu’une clause de commission malgré une vente réalisée sans l’intermédiaire ne peut jouer que si elle résulte d’une stipulation expresse. Le passage vérifié indique : « cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse ». La décision est consultable sur le site de la Cour de cassation. Dans ce dossier, la Cour distingue la validité du mandat et la sanction de la clause insuffisamment apparente. La leçon pratique est immédiate : une commission particulière doit être lisible, individualisée et acceptée.

La durée doit être examinée avec la même précision. L’article 7 de la loi Hoguet frappe de nullité les conventions relatives aux opérations visées par son article 1er lorsqu’elles ne comportent pas de limitation dans le temps. L’article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 prévoit, pour les clauses d’exclusivité, les clauses pénales et certaines clauses d’honoraires, une stipulation expresse, un exemplaire remis au mandant, une mention en caractères très apparents et, en principe, une possibilité de dénonciation après trois mois avec un préavis de quinze jours. Le propriétaire doit déterminer si ces règles régissent directement son mandat ou si elles constituent le cadre contractuel retenu par l’office ; dans les deux cas, il ne faut pas signer une exclusivité non datée ou non expliquée.

Un mandat exclusif doit aussi décrire les diligences attendues. Il peut prévoir une diffusion sur certains supports, des visites, des comptes rendus réguliers, un calendrier de mise en vente et une procédure de transmission des offres. Sans engagements vérifiables, le propriétaire peut avoir du mal à démontrer que l’intermédiaire n’a pas exécuté sa mission. À l’inverse, un professionnel ne peut pas se contenter d’invoquer l’exclusivité pour réclamer une commission si l’opération n’a pas été conclue dans les conditions du mandat.

Le propriétaire doit enfin demander les documents techniques et juridiques nécessaires à la vente. Selon la nature du bien, il s’agit notamment du titre de propriété, des plans, de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété, des procès-verbaux d’assemblée générale, des diagnostics, des contrats de location, de l’état des impayés et des informations sur les travaux. Le commissaire de justice qui administre déjà le bien peut détenir une partie de ces pièces, mais il doit distinguer les documents de gestion des informations à remettre à l’acquéreur. La connaissance du dossier facilite la vente ; elle ne dispense pas de la transparence due à l’acheteur.

Le cas de plusieurs intermédiaires appelle une vigilance particulière. Le propriétaire peut avoir confié un mandat à une agence avant de signer avec le commissaire de justice. Il faut alors vérifier les exclusivités, les clauses de présentation d’un acquéreur, les dates et l’origine du contact. Dans son arrêt du 27 juin 2006, première chambre civile, n° 04-20.710, la Cour de cassation a rappelé, dans le régime de l’agent immobilier, que celui-ci « ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, de commissions » d’une personne autre que celles désignées dans le mandat et l’engagement des parties. La décision est accessible sur le site officiel de la Cour de cassation. Cette décision ne tranche pas le statut du commissaire de justice, mais elle montre pourquoi la répartition des rôles et de la rémunération doit être écrite avant la mise en concurrence.

La situation inverse existe aussi : un acheteur est présenté par le commissaire de justice, puis conclut directement avec le vendeur. Dans un arrêt du 15 mai 2002, première chambre civile, n° 00-14.897, la Cour de cassation a retenu, pour un mandat de recherche classique, que « l’opération est réputée effectivement conclue par l’entremise de cet agent immobilier ». Le texte complet est disponible sur la base officielle de la Cour de cassation. La portée de cette solution dépend du mandat, de la preuve de la présentation et des fautes éventuelles de l’intermédiaire ; elle ne permet pas d’appliquer mécaniquement une commission au dossier d’un commissaire de justice. Elle invite cependant à conserver les courriels, fiches de visite, offres et comptes rendus qui retracent l’origine de la rencontre.

Avant signature, une liste de contrôle peut être organisée en six blocs :

1. Le pouvoir : identité du propriétaire, qualité du signataire, pouvoirs de la SCI, de l’indivision ou du représentant.
2. L’administration : contrat antérieur, nature de la gestion, date de début, date de fin et preuves d’une mission réelle.
3. La vente : bien désigné, prix indicatif ou méthode d’évaluation, publicité, visites, réception des offres et pouvoirs de négociation.
4. La rémunération : montant, débiteur, exigibilité, conditions d’une vente directe ou d’un échec de la transaction.
5. La durée : terme, exclusivité éventuelle, renouvellement, résiliation, préavis et sort des prospects présentés.
6. La preuve : exemplaire signé, état des pièces remises, comptes rendus périodiques et coordonnées du notaire chargé de l’acte.

B. Quels recours pour le propriétaire, l’acheteur ou l’agent à Paris et en Île-de-France ?

La contestation doit commencer par une qualification précise. Il ne suffit pas d’affirmer qu’un commissaire de justice n’a pas le droit de vendre. Depuis la décision n° 501077, l’activité est reconnue dans son périmètre. La question sera plutôt de savoir si l’office administrait déjà le bien, si le mandat écrit couvrait la mission accomplie, si le signataire avait le pouvoir de s’engager, si les règles professionnelles ont été respectées et si la rémunération est devenue exigible.

Le propriétaire qui découvre une annonce doit réunir immédiatement l’annonce, sa date, les captures d’écran, les conditions affichées, les échanges avec l’office, le mandat d’administration, le mandat de vente et les factures. Il peut demander par écrit l’identité exacte du mandant, le fondement de l’intervention, la copie du document signé, la liste des diligences accomplies et le détail du montant réclamé. Une demande structurée évite que le litige porte seulement sur des déclarations orales contradictoires.

Si le propriétaire n’a jamais signé de mandat de vente, il doit le dire clairement et demander le retrait de toute annonce ou présentation qui le ferait apparaître engagé. Si le mandat existe mais ne contient pas de pouvoir d’intermédiation, il faut comparer son contenu aux démarches accomplies : simple transmission d’un contact, visite, négociation d’un prix, réception d’une offre ou signature d’un avant-contrat. Chaque acte peut recevoir une qualification différente. Une mission d’administration ne vaut pas automatiquement mandat de vendre.

L’acheteur doit adopter une démarche parallèle. Il peut demander à voir à quel titre l’office intervient, qui est le propriétaire, si le bien est libre ou loué, si une copropriété existe et qui recevra les offres. Il doit conserver l’annonce, le descriptif, les diagnostics communiqués, les échanges sur le prix et les documents de visite. Un acheteur qui découvre après son offre que l’interlocuteur n’avait pas le pouvoir requis ne doit pas signer dans l’urgence. La vente authentique doit reprendre la chaîne complète des pouvoirs et les informations utiles sur le bien.

Un agent immobilier déjà mandaté peut, de son côté, contester une double commission ou une présentation concurrente en produisant son mandat et la chronologie des contacts. Le conflit ne se tranche pas par le seul titre professionnel de l’intervenant. Il faut regarder qui a reçu le mandat, qui a présenté l’acquéreur, quelles diligences ont été accomplies et ce que chaque contrat prévoit. Les arrêts de la Cour de cassation cités plus haut sont des repères sur la preuve du mandat et de la commission, sans remplacer l’examen des contrats propres au dossier.

Le premier recours est amiable : lettre recommandée ou lettre remise contre récépissé, demande de pièces, proposition de réunion avec le notaire et mise en réserve de toute signature ou tout paiement contesté. La lettre doit exposer une demande déterminée : cessation d’une annonce, rectification d’une qualité, communication d’un mandat, transmission d’une offre, remboursement d’une somme ou renonciation à une commission. Elle doit fixer un délai raisonnable et conserver les preuves d’envoi. Une médiation peut être envisagée si les parties souhaitent préserver la vente ou la relation de gestion.

Lorsque le désaccord porte sur une commission, une clause d’exclusivité ou une somme déjà réclamée, l’analyse doit porter sur l’exigibilité et non seulement sur la réalité du travail fourni. Une prestation peut avoir été réalisée sans que la clause permette de facturer avant la vente ou sans que le montant ait été accepté. À l’inverse, l’absence de signature de l’acte authentique n’écarte pas toujours une rémunération si le mandat prévoit une clause particulière valable et si les conditions en sont réunies. C’est la combinaison du texte, du mandat et de la chronologie qui commande la réponse.

Pour un contentieux contractuel ou indemnitaire, le tribunal judiciaire peut être compétent, avec une compétence territoriale qui dépend notamment du domicile du défendeur et, selon la demande, de la situation de l’immeuble. Une demande urgente peut être envisagée lorsque l’annonce, la divulgation d’informations ou la poursuite d’une signature crée un risque immédiat, mais la mesure demandée doit être justifiée par des pièces actuelles. La saisine ne doit pas être choisie sur la seule localisation de l’office : le contrat, la nature de l’acte et l’urgence déterminent la stratégie procédurale.

À Paris, il faut vérifier la compétence du tribunal judiciaire de Paris lorsque les règles territoriales le permettent et distinguer le litige civil d’une éventuelle question disciplinaire ou professionnelle. En Seine-Saint-Denis, dans les Hauts-de-Seine, dans le Val-de-Marne ou dans les autres départements franciliens, le tribunal du ressort de l’immeuble ou du défendeur peut être différent. Le commissaire de justice doit aussi être rattaché à sa chambre régionale et à la cour d’appel compétente pour son office. Ces rattachements sont utiles pour adresser une demande d’explication ou un signalement, mais ils ne remplacent pas l’action judiciaire destinée à obtenir une restitution ou des dommages-intérêts.

La localisation parisienne ajoute souvent des pièces spécifiques : règlement de copropriété et modificatifs, procès-verbaux d’assemblées générales, état daté, contrats de location meublée ou nue, autorisations d’urbanisme, diagnostics et éléments liés à l’encadrement des loyers lorsque le logement est loué. Dans un immeuble détenu par une SCI familiale, les statuts et procès-verbaux d’assemblée sont tout aussi importants que le mandat de vente. En Île-de-France, les délais de signature et la pression des offres peuvent inciter à agir vite ; cette urgence ne justifie pas de laisser le pouvoir de vendre, la commission ou les documents techniques dans le flou.

Si l’immeuble est loué, le propriétaire doit aussi examiner les droits du locataire. La vente d’un logement occupé, la délivrance d’un congé pour vendre et la vente d’un local commercial ne produisent pas les mêmes effets. Le commissaire de justice qui assure la gestion connaît les échéances du bail et les impayés ; il doit transmettre une information exacte à l’acquéreur et ne pas présenter comme libre un bien qui ne l’est pas. Le mandat de vente doit préciser si l’objectif est une vente occupée, une libération préalable ou une vente sous condition d’un départ. Une fausse présentation du statut d’occupation peut engager plusieurs responsabilités indépendamment de la validité du mandat.

En copropriété, l’acquéreur doit vérifier les charges, les travaux votés, les procédures, les impayés et les documents que le vendeur doit remettre avant l’acte. Le commissaire de justice administrateur peut disposer d’informations issues de la gestion de l’immeuble, mais son rôle d’intermédiaire ne supprime pas les obligations d’information propres à la vente. Les pièces doivent être actualisées et transmises au notaire. Un conflit sur la commission ne doit pas faire oublier un risque plus grave portant sur l’état du bien ou les dettes de copropriété.

La responsabilité peut être recherchée sur plusieurs fondements : inexécution du mandat, manquement à l’obligation d’information, présentation trompeuse du pouvoir, défaut de transmission d’une offre, conflit d’intérêts ou facturation d’une somme non prévue. La qualification dépend des preuves et du préjudice. Le propriétaire doit chiffrer la perte alléguée, par exemple une offre écartée, un retard de vente, des frais inutiles ou une différence de prix. L’acheteur doit distinguer la perte d’une chance, les frais engagés et les conséquences d’une information inexacte. Une simple insatisfaction sur le prix obtenu n’établit pas, à elle seule, une faute.

Le notaire peut jouer un rôle de sécurisation sans devenir l’arbitre de chaque litige. Il vérifie la propriété, les pouvoirs, les hypothèques, les servitudes, l’état civil ou les statuts, et organise la signature de l’acte. Il peut demander que le mandat d’intermédiation et la rémunération soient produits au dossier. Lorsque le propriétaire refuse de payer une commission ou qu’un agent concurrent revendique une présentation, le notaire doit être informé du désaccord avant que les fonds ne soient répartis. Une réserve écrite et un accord sur la consignation peuvent éviter une confusion entre le prix de vente et la rémunération litigieuse.

La décision du Conseil d’État offre donc une réponse claire à la question de principe, mais elle ne ferme pas les recours individuels. Le professionnel peut intervenir seulement dans l’orbite d’un bien qu’il administre déjà, avec un mandat écrit et dans le respect de ses obligations. Le propriétaire peut contester une mission qui s’écarte de ce périmètre. L’acquéreur peut demander les preuves du pouvoir et de l’information reçue. L’agent immobilier peut faire valoir son propre mandat et la chronologie des diligences. Dans tous les cas, le dossier se joue sur les écrits, les dates, les pouvoirs et la rémunération réellement acceptée.

Conclusion

Depuis la décision n° 501077 du 29 mai 2026, un commissaire de justice peut exercer une intermédiation immobilière accessoire pour vendre un bien dont il assure déjà l’administration. Cette possibilité suppose une mission préalable réelle, une information de la chambre régionale et du procureur général, ainsi qu’un mandat écrit autorisant la recherche d’un acquéreur, la mise en relation et la négociation. Elle ne constitue ni une autorisation générale de prospecter tous les immeubles ni un pouvoir de signer à la place du propriétaire sans mandat adapté.

Avant la vente, la priorité est de contrôler la chaîne des pouvoirs, le mandat, la durée, la commission, l’exclusivité et les pièces remises à l’acheteur. Après une difficulté, il faut préserver les annonces et les échanges, demander les documents, informer le notaire et choisir entre négociation, médiation, signalement professionnel et action devant le tribunal judiciaire. À Paris comme en Île-de-France, la rapidité de la transaction ne dispense pas de cette vérification : elle la rend encore plus nécessaire.

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