Le surendettement des particuliers et la protection contre l’expulsion du logement : suspension des mesures d’exécution, sort de la clause résolutoire et office du juge des contentieux de la protection
La hausse de 9,8 % des dossiers de surendettement déposés auprès de la Banque de France en 2025, avec 148 013 saisines recensées, révèle l’ampleur des difficultés financières rencontrées par les ménages français. Parmi les situations les plus angoissantes pour le débiteur surendetté, la menace de perdre son logement occupe une place centrale. Le législateur a organisé, au sein du code de la consommation et de la loi du 6 juillet 1989, un ensemble de mécanismes destinés à protéger le toit du débiteur pendant l’instruction de son dossier de surendettement. Or, l’articulation de ces dispositifs suscite un contentieux nourri, que la jurisprudence récente éclaire avec précision.
L’enjeu est considérable. D’une part, l’article L. 722-2 du code de la consommation pose le principe selon lequel la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement « emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ». La Cour de cassation a rappelé la portée de cette règle dans un arrêt de la deuxième chambre civile du 8 février 2024, énonçant que « la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur » (Cass. 2e civ., 8 février 2024, n° 22-14.528). D’autre part, les articles L. 722-6 à L. 722-9 du code de la consommation organisent une protection spécifique contre l’expulsion du logement, tandis que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 aménage la suspension de la clause résolutoire du bail d’habitation au bénéfice du locataire surendetté.
La présente étude analyse, en premier lieu, les mécanismes de suspension des mesures d’expulsion organisés par le code de la consommation (I), puis examine, en second lieu, l’articulation entre la procédure de surendettement et la clause résolutoire du bail d’habitation (II).
I. La suspension des mesures d’expulsion du logement dans la procédure de surendettement
A. Le principe de la suspension et ses conditions de mise en œuvre
Dès que la décision de recevabilité du dossier de surendettement est intervenue, la commission de surendettement des particuliers dispose de la faculté de saisir le juge des contentieux de la protection aux fins de suspension des mesures d’expulsion du logement du débiteur. Cette règle est posée par l’article L. 722-6 du code de la consommation, qui dispose que « dès que la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue, la commission peut saisir le juge des contentieux de la protection aux fins de suspension des mesures d’expulsion du logement du débiteur ». Ce texte a été cité et appliqué par de nombreuses juridictions, notamment par le tribunal judiciaire de Tarascon dans un jugement du 20 mai 2026 (TJ Tarascon, 20 mai 2026, n° 26/00012).
En cas d’urgence, l’article L. 722-7 du code de la consommation autorise une saisine directe du juge par le président de la commission, son délégué, le représentant local de la Banque de France ou le débiteur lui-même. La commission est alors informée de cette saisine. La cour d’appel de Douai a précisé, dans un arrêt du 12 juin 2025, que « la saisine directe du juge des contentieux de la protection statuant en matière de surendettement était prévue par la loi » et que « à la date où le juge statuait, la demande de traitement de sa situation de surendettement avait été déclarée recevable » (CA Douai, 12 juin 2025, n° 25/00382).
L’article L. 722-8 du code de la consommation confère au juge le pouvoir de prononcer la suspension provisoire des mesures d’expulsion « si la situation du débiteur l’exige ». Le texte prévoit néanmoins deux exceptions notables : les mesures d’expulsion fondées sur un jugement d’adjudication rendu en matière de saisie immobilière et celles ordonnées sur le fondement du troisième alinéa de l’article 2198 du code civil. La Cour de cassation a souligné la spécificité de la saisie immobilière en énonçant que « lorsque la décision de recevabilité d’une demande de traitement de la situation financière du débiteur intervient après que la vente forcée d’un bien immobilier lui appartenant a été ordonnée par un jugement d’orientation, exécutoire de plein droit nonobstant appel, le report de la date d’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi à cette fin par la commission de surendettement des particuliers, pour causes graves et dûment justifiées » (Cass. 2e civ., 5 septembre 2019, n° 18-15.547).
Par ailleurs, la deuxième chambre civile de la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 28 mars 2024, qu’« il résulte de la combinaison [des articles L. 722-2 et L. 722-5] que lorsque la décision de recevabilité à la procédure de surendettement a été prononcée, il est interdit au créancier de prendre toute garantie, sûreté ou mesure conservatoire sur les biens du débiteur » (Cass. 2e civ., 28 mars 2024, n° 22-12.797). Cette règle complète la protection du débiteur en empêchant le créancier d’inscrire, par exemple, une hypothèque judiciaire provisoire sur le logement pendant la procédure.
Le critère retenu par le juge pour accorder la suspension est celui de « la situation du débiteur ». La cour d’appel de Grenoble a rappelé, dans un arrêt du 25 novembre 2025, que « le juge ne peut décider de la suspension des mesures d’expulsion qu’à l’aune de la situation du débiteur, sans avoir à prendre en considération les intérêts du créancier » (CA Grenoble, 25 novembre 2025, n° 25/02461). À cet égard, cette même décision énonce que ces dispositions « répondent à l’objectif d’intérêt général de faciliter le traitement des situations de surendettement des particuliers », reprenant la formule employée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans sa décision du 11 juillet 2012, pourvoi n° 12-40.043.
B. La durée de la suspension et ses limites
L’article L. 722-9 du code de la consommation fixe un cadre temporel précis. La suspension est acquise pour une période maximale de deux ans et prend fin, selon les cas, à l’approbation du plan conventionnel de redressement, à la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1, au jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou au jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire. Le tribunal judiciaire de Tarascon a rappelé ces termes en ordonnant la suspension de l’expulsion d’une débitrice âgée de quarante ans, en congé maladie longue durée, dont les ressources s’établissaient à 1 612 euros pour des charges de 1 751 euros (TJ Tarascon, 20 mai 2026, n° 26/00012).
La cour d’appel de Grenoble a précisé que « ces termes sont alternatifs, de sorte que l’arrivée de l’un, même avant le délai maximum de deux ans, met un terme à la suspension » (CA Grenoble, 25 novembre 2025, n° 25/02461). Dès lors, l’adoption de mesures définitives par la commission ou le juge met automatiquement fin à la suspension provisoire de l’expulsion, quand bien même le délai de deux ans ne serait pas écoulé. En conséquence, le juge du surendettement ne dispose pas du pouvoir de moduler cette durée.
La cour d’appel de Douai a également illustré cette limite en jugeant, dans un arrêt du 12 juin 2025, que « le juge du surendettement ne peut imposer la suspension de la mesure d’expulsion, fondée sur le jugement ordonnant l’expulsion, après l’un de ces cas prévus par cet article » (CA Douai, 12 juin 2025, n° 25/00382). En l’espèce, la commission avait déjà imposé un rééchelonnement sur soixante-huit mois avec effacement partiel des dettes. Le juge ne pouvait dès lors ordonner, en complément, la suspension de l’expulsion pendant la durée d’exécution du plan.
La suspension peut également être refusée lorsque la situation du débiteur ne justifie pas le maintien dans les lieux. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Douai a rejeté une demande de suspension au motif que « la dette locative a augmenté de manière importante » et que « le dernier règlement remonte au mois d’août 2023 », alors que les débiteurs disposaient d’une capacité de remboursement de 339 euros (TJ Douai, 5 mai 2026, n° 26/00020). De même, la cour d’appel de Versailles a confirmé le rejet d’une demande de suspension en relevant que « même amputé de l’allocation logement, le montant des indemnités d’occupation est une charge trop importante pour le débiteur puisqu’il excède celui de ses ressources » et qu’« il importe que [le débiteur] trouve à se reloger de façon moins onéreuse » (CA Versailles, 9 janvier 2026, n° 24/07780).
En revanche, lorsque le bailleur a contesté la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposée par la commission, la procédure de surendettement n’est pas arrivée à son terme. La cour d’appel de Grenoble en a déduit que « la suspension provisoire de la mesure d’expulsion en cause est acquise jusqu’à la décision imposant les mesures prévues aux articles L 733-1, L 733-4, L 733-7 et L 741-1, en l’espèce jusqu’au jugement à intervenir ensuite de la contestation » (CA Grenoble, 25 novembre 2025, n° 25/02461). La protection du logement persiste donc tant que la procédure de surendettement n’a pas atteint son issue définitive.
Il faut enfin relever que la demande de suspension n’est pas irrecevable du seul fait que l’expulsion a déjà eu lieu. La cour d’appel de Douai a jugé que « s’il était établi que l’expulsion avait eu lieu le 27 septembre 2024, soit antérieurement à la décision de recevabilité du 23 octobre 2024, cette circonstance ne rendait pas irrecevable la demande de suspension de la mesure d’expulsion », tout en précisant que le recours était dépourvu d’objet dès lors que le juge « ne pouvait que suspendre une mesure d’expulsion non intervenue » (CA Douai, 12 juin 2025, n° 25/00382).
II. L’articulation entre la procédure de surendettement et la clause résolutoire du bail d’habitation
A. La suspension des effets de la clause résolutoire pendant la procédure de surendettement
L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 organise un régime protecteur pour le locataire dont la situation de surendettement a été reconnue. Ce texte, qui a fait l’objet de modifications successives, prévoit désormais un mécanisme articulé en plusieurs paragraphes, dont les paragraphes VI, VII et VIII intéressent spécifiquement le locataire surendetté.
Le paragraphe VI de l’article 24 impose au juge d’accorder des délais de paiement au locataire dont la procédure de surendettement est en cours d’instruction, à la condition que celui-ci ait repris le paiement du loyer courant. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a ainsi jugé que « lorsque le locataire dont la procédure de surendettement est en cours d’instruction a repris le paiement du loyer courant, le juge saisi d’une action en résiliation du bail lui accorde des délais de paiement jusqu’à l’élaboration des mesures imposées » (CA Aix-en-Provence, 3 juin 2025, n° 24/00425). En conséquence, la cour a suspendu les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le délai de deux ans de suspension de l’exigibilité de la dette locative imposé par le plan de surendettement.
La Cour de cassation a elle-même confirmé que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 confère au juge une faculté étendue en matière de délais. La troisième chambre civile a ainsi jugé, dans un arrêt du 16 février 2015, que la loi nouvelle, en ce qu’elle « donne au juge la faculté d’accorder un délai de trois ans au plus au locataire en situation de régler sa dette locative », « s’applique aux baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 » (Cass. 3e civ., 16 février 2015, n° 14-70.011). Par ailleurs, la troisième chambre civile a également précisé qu’« aucun délai n’est imposé au preneur pour saisir le juge d’une demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire » (Cass. 3e civ., 16 février 2011, n° 10-14.945).
Le paragraphe VII de l’article 24 précise que la suspension des effets de la clause résolutoire peut être prononcée pendant le cours des délais accordés par le juge, sous réserve que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille a fait application de ce mécanisme en accordant à une locataire trente-deux mensualités de 210,32 euros, tout en suspendant les effets de la clause résolutoire, et en précisant que « si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise » (TJ Marseille, 26 juin 2025, n° 25/02304).
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que le respect du plan d’apurement consenti dans le délai de deux mois du commandement de payer suffit à neutraliser la clause résolutoire, « peu important le retard apporté dans le paiement des premières mensualités de ce plan amiable » (Cass. 3e civ., 18 mars 2009, n° 08-10.743). Cette solution témoigne d’une appréciation bienveillante de la bonne foi du locataire en difficulté.
B. Les effets du rétablissement personnel sur le bail et le sort de la dette locative
Le paragraphe VIII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 régit spécifiquement les conséquences du rétablissement personnel sur le bail d’habitation. Ce texte impose au juge de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture de la procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence a appliqué ces dispositions dans un arrêt du 15 janvier 2026, en suspendant les effets de la clause résolutoire pour une durée de deux ans à compter de la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire du 10 juin 2025, au motif de « l’absence de preuve de contestation formée par la société Erilia et de l’absence d’éléments démontrant que [la débitrice] n’a pas repris le paiement de ses loyers et provisions pour charges courants » (CA Aix-en-Provence, 15 janvier 2026, n° 25/02276). La cour a précisé que cette suspension « s’impose au juge » et que, si la locataire s’acquitte du paiement de ses loyers et charges pendant ce délai de deux ans, « la résiliation du bail sera considérée comme n’ayant jamais été prononcée et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties ».
En revanche, si le débiteur ne reprend pas le paiement du loyer courant après l’effacement de ses dettes, la clause résolutoire retrouve son plein effet. La cour d’appel de Douai l’a illustré dans un arrêt du 16 janvier 2025, en confirmant la résiliation du bail d’une locataire dont les dettes avaient été effacées dans le cadre d’un rétablissement personnel, mais qui avait cessé tout paiement depuis février 2023. La cour a jugé que « l’effacement ultérieur de la dette locative par la commission de surendettement ne saurait priver le bailleur des effets déjà produits par la clause résolutoire » et que « la clause résolutoire avait en réalité produit son plein effet avant même la décision de la commission de surendettement qui ne peut avoir d’effet rétroactif » (CA Douai, 16 janvier 2025, n° 23/05672).
La cour d’appel de Versailles a pour sa part examiné la question de la suspension des effets de la clause résolutoire lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été prononcé à deux reprises. Dans son arrêt du 17 octobre 2023, la cour a suspendu les effets de la clause résolutoire « jusqu’au terme de la procédure de surendettement ouverte au bénéfice de [l’appelant] », tout en rappelant que cette suspension « ne peut au terme des articles susvisés suspendre le paiement des loyers et charges courantes ». La cour a précisé que « la déchéance du bénéfice de la suspension des effets de la clause résolutoire sera encourue dès le premier incident concernant le paiement du loyer et des charges courantes » (CA Versailles, 17 octobre 2023, n° 22/04560).
Quant à l’effacement proprement dit des dettes locatives, l’article L. 741-2 du code de la consommation dispose que le rétablissement sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, arrêtées à la date de la décision de la commission. La cour d’appel de Versailles en a déduit, dans le même arrêt, que « les dettes locatives ne rentrent pas dans les prévisions des articles L 711-4 et L 711-5 » et sont donc effacées par la décision de rétablissement personnel (CA Versailles, 17 octobre 2023, n° 22/04560).
La protection du débiteur s’étend également à l’impossibilité pour le créancier d’interrompre la prescription pendant la procédure de surendettement. La Cour de cassation a jugé que « le créancier ne peut, à compter de la décision de recevabilité de la demande, interrompre la prescription en délivrant au débiteur un commandement à fins de saisie-vente » et qu’« il ne saurait être imposé au créancier qui recherche l’exécution du titre exécutoire notarié dont il dispose déjà, d’introduire une action au fond » (Cass. 2e civ., 28 juin 2018, n° 17-17.481). Le créancier se trouve ainsi dans une situation d’impossibilité d’agir au sens de l’article 2234 du code civil, ce qui suspend la prescription à son profit.
Conclusion
Le droit du surendettement offre au débiteur en difficulté une protection substantielle contre la perte de son logement. Cette protection opère à deux niveaux complémentaires : d’une part, la suspension des mesures d’expulsion prévue par les articles L. 722-6 à L. 722-9 du code de la consommation, qui permet au juge des contentieux de la protection de geler provisoirement l’exécution d’un titre d’expulsion pendant une durée maximale de deux ans ; d’autre part, la suspension de la clause résolutoire du bail d’habitation organisée par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui confère au locataire surendetté la possibilité de conserver son bail en reprenant le paiement du loyer courant.
Ces mécanismes ne sont toutefois pas inconditionnels. Le juge apprécie souverainement si la situation du débiteur justifie la suspension de l’expulsion, au regard de sa capacité à reprendre le paiement du loyer courant et de ses perspectives de relogement. La clause résolutoire conserve son plein effet lorsqu’elle a joué antérieurement à la décision de la commission de surendettement. L’effacement des dettes, y compris des dettes locatives, constitue néanmoins une chance de repartir sur des bases assainies pour le débiteur qui démontre sa bonne foi en reprenant le paiement de ses obligations courantes.