Créer une société à Dubaï puis signer un bail commercial en France donne souvent l’impression que le loyer, les travaux et les factures du local resteront à la périphérie du montage. C’est l’inverse : le bail révèle où l’entreprise dispose de moyens, qui utilise les locaux et quelle activité est réellement conduite. La TVA du loyer ne dépend pas du lieu du compte bancaire ni du certificat d’incorporation. Elle dépend de la nature du local, de l’option exercée par le bailleur, du contenu du bail et de l’utilisation économique des lieux.
Le risque français comporte donc deux étages qu’il faut séparer. Le premier concerne la taxe sur la valeur ajoutée : TVA facturée à juste titre ou à tort, droit à déduction, identification en France, déclaration et correction d’une facture. Le second concerne l’impôt sur les bénéfices : le local peut constituer un indice d’établissement stable ou d’une direction effectivement située en France, sans que ces qualifications soient automatiques. Les agences d’expatriation présentent parfois le local français comme une simple dépense ; l’administration y cherchera plutôt la trace d’une exploitation.
L’analyse ci-dessous vise une société établie aux Émirats arabes unis qui loue ou exploite un local commercial en France. Elle distingue la location nue, le local équipé, la sous-location et l’activité effectivement exercée sur place. Elle ne traite pas du patrimoine personnel de l’entrepreneur, qui relève d’une analyse de fiscalité internationale, ni du droit domestique des sociétés. Les références ont été contrôlées sur les textes officiels accessibles le 3 septembre 2026, en tenant compte de la recodification en cours de la TVA.
I. Créer une société à Dubaï et louer un local commercial en France : quelle TVA et quel établissement stable ?
A. La TVA sur le loyer français est-elle automatique, ou dépend-elle de l’option du bailleur ?
Le premier réflexe consiste à lire le bail et les factures avant de regarder le pays d’immatriculation de la société. Un « bail commercial » est une qualification du contrat et du droit au renouvellement ; il ne suffit pas à déterminer le traitement TVA. Le local peut être nu, aménagé, équipé, accompagné de prestations ou utilisé pour une activité qui comporte elle-même plusieurs opérations. La question à poser est donc double : que met réellement le bailleur à disposition et quelle activité le locataire exerce-t-il dans ces lieux ?
Pour un local nu à usage professionnel, la règle de départ figure dans le 2° de l’article 261 D du CGI, qui énonce que les locations concernées « Sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée ». Cette exonération vise notamment les locations de terrains non aménagés et de locaux nus. Elle ne signifie pas que tout loyer commercial est nécessairement sans TVA. Le même dispositif prévoit des situations particulières, par exemple lorsque la location poursuit l’exploitation d’un actif commercial, accroît les débouchés du bailleur ou comporte une participation aux résultats du locataire.
Le bailleur peut aussi choisir la taxation d’une location professionnelle éligible. Le 2° de l’article 260 du CGI prévoit que « Peuvent sur leur demande acquitter la taxe sur la valeur ajoutée » les personnes qui donnent en location des locaux nus pour les besoins de l’activité d’un preneur assujetti. La nationalité de la société locataire ne supprime pas cette possibilité. Le bailleur doit néanmoins accomplir la formalité d’option et identifier le périmètre immobilier concerné.
Cette option n’est pas une ligne générique à cocher sur le dossier d’ouverture de la société. L’article 193 de l’annexe II au CGI impose une option distincte pour chaque immeuble ou ensemble d’immeubles. L’article 195 de la même annexe précise que l’option et sa dénonciation sont déclarées selon les modalités prévues pour le commencement ou la cessation d’entreprise. Le locataire doit donc demander une copie de la démarche du bailleur, la désignation exacte du bâtiment et la date d’effet.
Le Conseil d’État a donné à cette formalité une portée concrète. Dans sa décision du 23 décembre 2011, n° 323189, il juge que « l’option prévue par l’article 260 du code général des impôts doit faire l’objet d’une déclaration expresse à l’administration et distincte pour chaque immeuble ou ensemble d’immeubles ». La décision du Conseil d’État, 23 décembre 2011, n° 323189, rappelle aussi que la seule mention d’un régime réel de TVA dans une déclaration de constitution générale ne suffit pas à viser un immeuble précis. Pour une société de Dubaï, ce point évite de déduire une taxe sur la base d’une simple affirmation du bailleur.
La nature du local peut modifier le raisonnement. Un local nu sans équipement est différent d’un local remis avec du mobilier, des installations techniques ou des services conçus pour l’activité. Le BOFiP relatif aux locations immobilières distingue les locaux nus exonérés, les locaux aménagés imposables de plein droit et les locaux nus soumis à TVA sur option. Il indique aussi que l’option peut être exercée par immeuble et que les locaux qui ne remplissent pas les conditions restent hors de son périmètre. La description commerciale du bien ne remplace pas l’examen des équipements remis et de leur lien avec l’exploitation.
Un bail peut comprendre un loyer principal, une provision pour charges, une taxe refacturée, des travaux, des services de sécurité, une mise à disposition de mobilier et une clause variable. Ces lignes ne doivent pas être fusionnées mécaniquement. La convention, les annexes, les appels de loyers et les régularisations annuelles doivent permettre d’identifier ce qui rémunère le droit d’occuper le local et ce qui rémunère une prestation distincte. Une clause de loyer indexée sur le chiffre d’affaires ne produit pas la même lecture qu’un loyer fixe auquel s’ajoutent des remboursements de charges justifiés.
Le lieu de la prestation immobilière est la France lorsque le bien est situé en France. L’article 259 A du CGI vise, au 2°, « Les prestations de services se rattachant à un bien immeuble situé en France ». Cette règle est importante pour la société de Dubaï : le caractère étranger du preneur n’exporte pas la TVA du loyer. Le bailleur français, s’il est redevable de la taxe sur cette location, émet une facture conforme au régime français. La société locataire ne peut pas demander à son fournisseur de traiter le loyer comme une prestation réalisée à Dubaï.
La facture doit ensuite être rapprochée du droit à déduction. Le I de l’article 271 du CGI pose que « La taxe sur la valeur ajoutée qui a grevé les éléments du prix d’une opération imposable est déductible », sous réserve des conditions de fond et de forme. Une société de Dubaï qui utilise le local pour une activité effectivement imposable en France devra pouvoir démontrer le lien entre le loyer taxé, les opérations réalisées et le droit à déduction. Le simple paiement de la facture ne crée pas ce droit.
Trois vérifications doivent être faites avant la première échéance :
- le bailleur a-t-il valablement opté pour la TVA, ou le local est-il taxable de plein droit en raison de sa consistance et des prestations fournies ?
- la facture indique-t-elle l’immeuble concerné, la période, la base, le taux, la taxe et l’identité exacte de la société de Dubaï ?
- le local est-il utilisé pour des opérations ouvrant droit à déduction, et la société possède-t-elle les contrats, ventes ou sous-locations qui le démontrent ?
La réponse peut être différente selon que la société exploite elle-même un commerce, fournit des services à des entreprises, sous-loue le local ou conserve seulement une adresse. Un local effectivement utilisé pour gérer une activité taxable ne se traite pas comme une adresse de domiciliation sans moyens. À l’inverse, la possession d’un bail et le paiement d’un loyer ne permettent pas à eux seuls de conclure que toutes les opérations de la société sont localisées en France ou que toute la TVA est récupérable.
La recodification mérite une vérification supplémentaire. La page du Code des impositions sur les biens et services indique une mise à jour au 1er septembre 2026 et met à disposition des tables de concordance. Les pages du CGI continuent à afficher certaines dispositions avec des dates de maintien ou de transition. Le bail, la demande d’option, la facture et la déclaration doivent donc être datés. Une société qui modifie son paramétrage TVA en septembre 2026 sans conserver la version applicable à chaque période crée une difficulté de preuve supplémentaire.
B. Le bail français transforme-t-il la société de Dubaï en établissement stable ?
Le bail ne transforme pas automatiquement la société étrangère en établissement stable, mais il constitue une pièce particulièrement visible. L’administration examinera si la société dispose d’un lieu fixe en France, si elle y exerce une partie de son activité et si des moyens humains ou techniques y sont affectés. Un bureau fermé utilisé deux jours par trimestre n’appelle pas nécessairement la même qualification qu’un local ouvert toute l’année, où le dirigeant reçoit les clients, signe les contrats, conserve les stocks et fait travailler une équipe.
La convention fiscale entre la France et les Émirats arabes unis publiée par le décret n° 90-631 du 13 juillet 1990 doit être lue avec les faits. Elle organise la résidence des entités, l’établissement stable et l’imposition des bénéfices qui peuvent être rattachés à l’activité française. Une société peut conserver une direction réellement située aux Émirats tout en ayant un établissement stable en France. Elle peut aussi présenter une direction de fait en France, ce qui soulève une question plus large de résidence et de rattachement des bénéfices.
Pour la TVA, les notions sont proches mais ne se confondent pas avec celles de l’impôt sur les sociétés. L’article 283-0 du CGI précise qu’un établissement stable qui ne participe pas à la réalisation d’une livraison ou d’une prestation ne fait pas perdre, par lui-même, le caractère d’assujetti établi hors de France pour les règles de redevabilité. Il faut donc déterminer si le local participe à l’opération facturée : stockage, vente, accueil, réalisation de services, administration, coordination ou simple conservation de documents n’ont pas la même portée.
La jurisprudence Valueclick donne une grille utile. Dans sa décision du 11 décembre 2020, n° 420174, le Conseil d’État rappelle qu’un prestataire « Doit être regardé comme tel le prestataire qui a en France un établissement stable depuis lequel les prestations sont fournies ». La décision du Conseil d’État, 11 décembre 2020, n° 420174, examine les moyens humains, les ressources et le rôle de la société française dans le fonctionnement du groupe. Le lieu où le contrat est signé ou le compte est encaissé ne suffit pas à neutraliser les fonctions réalisées depuis la France.
Dans le cas d’un local commercial, les indices peuvent être classés en quatre familles. La première est immobilière : bail, clés, surface, accès, travaux, assurances, abonnements et signalétique. La deuxième est humaine : salarié, gérant, prestataire indépendant, horaires, instructions, recrutement et contrôle. La troisième est commerciale : réception des clients, négociation, signature, devis, encaissement, retours et service après-vente. La quatrième est technique : stocks, matériel, logiciels, caisse, serveurs, outils de production et documents conservés sur place.
Un local de réunion sans clientèle, sans matériel d’exploitation et sans pouvoir de conclure peut être présenté comme un moyen administratif limité, à condition que les autres faits concordent. Un local qui reçoit les clients, stocke la marchandise et fait fonctionner un commerce constitue un indice beaucoup plus fort. Une société de Dubaï qui loue un bureau mais fait prendre toutes les décisions quotidiennes au dirigeant résidant en France doit aussi expliquer où se situe la direction effective. L’adresse du siège émirien ne suffit pas si les procès-verbaux, les contrats de travail et les échanges montrent une organisation française.
Le point fiscal de départ est l’article 209 du CGI, qui vise notamment « les bénéfices réalisés dans les entreprises exploitées en France ». La formule ne taxe pas le chiffre d’affaires mondial sans distinction. Elle oblige à isoler la part de résultat rattachable à l’exploitation française. Il faut donc établir une comptabilité ou une comptabilité analytique qui répartit le loyer, les travaux, les salaires, les achats, les commissions, les recettes et les frais de siège selon la réalité des fonctions.
Une décision de la cour administrative d’appel de Paris du 11 décembre 2024, n° 23PA01641, rappelle le risque d’une société étrangère dépourvue de substance dans son État d’immatriculation. La décision CAA Paris, 11 décembre 2024, n° 23PA01641, qualifie de résident français une entreprise qui a en France le siège de sa direction effective lorsque le siège étranger est dépourvu de substance, et en tire les conséquences fiscales. Cette solution ne signifie pas qu’un bail français suffit. Elle montre que le bail doit être confronté aux réunions, aux pouvoirs, aux flux, au personnel et aux décisions.
Le montant du loyer n’est pas un seuil légal d’établissement stable. Un petit local peut être déterminant s’il est le centre réel de l’activité ; un grand local peut rester accessoire si la société y entrepose des documents sans y conduire d’opérations essentielles. Le nombre de jours de présence ne donne pas non plus une réponse mécanique. L’analyse porte sur la permanence, la disponibilité du lieu, la nature des fonctions et le rôle de l’équipe. Toute présentation commerciale du type « un bureau français ne crée jamais d’obligation » doit donc être écartée.
Le bail peut également révéler une activité différente de celle déclarée à Dubaï. Un objet social très large, une adresse française dédiée, des travaux financés par la société, un local aménagé par elle et des factures émises depuis la France composent un faisceau d’indices. Si le dirigeant signe le bail, engage les travaux, choisit les fournisseurs et pilote les ventes depuis la France, il faut distinguer la simple domiciliation de l’exploitation. Cette distinction sera décisive pour la TVA, l’impôt sur les bénéfices, les obligations déclaratives et les prix de transfert.
Il faut enfin distinguer le local loué par la société de Dubaï du local loué par une société française liée. Dans le premier cas, le contrat peut établir que la société étrangère dispose directement du lieu, mais il faut examiner son activité. Dans le second, il faut expliquer le service rendu par la société française, la rémunération et l’accès accordé à la société émirienne. Une convention de mise à disposition sans réalité opérationnelle ne neutralise pas l’établissement stable ; une convention précise, exécutée et cohérente peut au contraire aider à répartir les fonctions.
II. Comment récupérer la TVA et répondre à un redressement français ?
A. Que faire si le bailleur facture la TVA mais que la déduction est refusée ?
Une déduction refusée ne se traite pas par l’envoi d’une facture identique ou par une nouvelle ligne de CA3 choisie au hasard. Il faut d’abord déterminer si la taxe était légalement due. La société doit réunir le bail signé, les annexes, l’état des lieux, les appels de loyers, les factures, la preuve de l’option du bailleur, les échanges avec le service des impôts et les justificatifs de l’usage du local. Si l’immeuble comporte plusieurs locaux ou plusieurs activités, le périmètre de l’option doit être vérifié immeuble par immeuble.
Le premier cas est celui d’une TVA régulièrement facturée sur une location taxable. La société doit alors démontrer que le local est utilisé pour ses opérations économiques et que ces opérations ouvrent droit à déduction. Le II de l’article 271 du CGI rattache le droit à déduction aux biens et services utilisés pour des opérations ouvrant ce droit. Le loyer d’un local servant à réaliser une activité imposable peut être concerné. Un local affecté à l’habitation du dirigeant, à une activité exonérée ou à une dépense personnelle appelle un traitement différent.
Le deuxième cas est celui d’une taxe facturée alors que le bailleur n’a pas exercé l’option ou que le local ne pouvait pas relever de cette option. Le locataire ne doit pas déduire automatiquement la taxe parce qu’elle figure sur l’appel de loyer. Il doit demander au bailleur une analyse et, si nécessaire, une facture rectificative. L’article 289 du CGI assimile à une facture le document qui modifie la facture initiale et y renvoie de manière spécifique et non équivoque. L’avoir doit donc identifier les périodes, les montants et la cause de la correction.
Le troisième cas est celui d’un local équipé ou d’une opération composite. L’administration peut contester la présentation d’un loyer nu si les équipements et services fournis caractérisent une autre opération. À l’inverse, elle peut aussi écarter la taxation d’un simple local nu lorsque la formalité d’option n’est pas établie. Les photographies du local, l’inventaire du mobilier, les plans, les prestations incluses, le contrat d’entretien et le rôle du bailleur sont utiles. Une facture comportant un montant de TVA ne remplace pas ces éléments.
Le quatrième cas est celui d’une société de Dubaï qui n’est pas encore identifiée à la TVA en France. Le site officiel impots.gouv.fr consacré aux entreprises étrangères mentionne notamment la facturation d’opérations en France et l’autoliquidation de la TVA à l’importation parmi les opérations pouvant nécessiter une identification. Le besoin d’un numéro français dépend de l’activité et de la qualité de redevable. Une société ne doit pas confondre identification à la TVA, établissement stable et résidence fiscale de l’entreprise.
Le cinquième cas est celui de la sous-location ou de la refacturation du local. La société de Dubaï ne se trouve plus seulement dans la position de locataire : elle peut devenir le prestataire qui met à disposition l’espace ou fournit des services associés. Le lieu de la prestation immobilière demeure rattaché au bien situé en France en application de l’article 259 A du CGI. Il faut ensuite rechercher le régime de taxation, la qualité du sous-locataire, l’éventuelle option et la participation du local aux opérations. Une refacturation « au coût » n’efface pas les règles de TVA.
Pour les obligations déclaratives, l’article 287 du CGI impose à tout redevable identifié de remettre une déclaration conforme au modèle administratif et prévoit une déclaration mensuelle pour le régime réel normal. Le texte indique que « Tout redevable de la taxe sur la valeur ajoutée identifié conformément aux dispositions combinées des articles 286 ter et 286 ter A est tenu » de déposer cette déclaration. Les montants de loyer, la TVA déductible, la TVA collectée sur une sous-location et les régularisations doivent être reliés aux pièces comptables.
La redevabilité doit être vérifiée opération par opération. L’article 283 du CGI rappelle que « La taxe sur la valeur ajoutée doit être acquittée par les personnes qui réalisent les opérations imposables », sous réserve des mécanismes d’autoliquidation prévus par le texte. Une société de Dubaï qui loue un local auprès d’un bailleur français n’est pas automatiquement l’émetteur de la TVA du loyer. Une société qui sous-loue, vend des prestations ou organise des opérations en France peut en revanche avoir ses propres obligations.
La correction pratique peut être conduite en six temps :
- Geler le paramétrage. Stopper les factures identiques et conserver une copie datée du logiciel de facturation, des modèles de bail et des déclarations déjà déposées.
- Reconstituer la période. Établir un tableau par mois et par immeuble avec loyer hors taxe, taxe facturée, taxe déduite, activité exercée et personne ayant payé.
- Qualifier le bail. Vérifier local nu, local aménagé, option expresse, date d’effet, charges, travaux, services et sous-location.
- Corriger les documents. Obtenir un avoir ou une facture rectificative qui renvoie de façon précise aux documents initiaux ; ne pas supprimer une facture du dossier.
- Corriger la déclaration. Déterminer avec le conseil comptable la déclaration à rectifier, la ligne concernée, la déduction à reprendre et le crédit éventuel à demander.
- Tracer l’usage économique. Relier le local aux ventes, contrats, salariés, stocks, prestations et recettes qui justifient le droit à déduction.
Un exemple permet de comprendre le risque. Une société de Dubaï loue un bureau nu en France pour 10 000 euros hors taxe par an. Le bailleur ajoute de la TVA mais ne produit aucune option identifiable. La société déduit la taxe sur sa déclaration et présente le bureau comme son adresse française, alors que les contrats sont signés depuis Dubaï et que le local ne reçoit ni clients ni salariés. Le contrôle peut porter à la fois sur la validité de la facture, le droit à déduction, la nécessité de l’identification et la qualification du local au regard de l’établissement stable. Le montant du loyer ne résout aucun de ces points.
À l’inverse, si la société exploite dans le local une activité taxable, reçoit les clients, emploie une équipe et dispose d’une option du bailleur régulièrement déclarée, le dossier doit montrer cette réalité. Les factures d’achat, le bail, le planning, les contrats clients, les relevés d’encaissement et la déclaration de TVA forment une chaîne de preuve. Si la société étrangère a payé la TVA mais n’a pas encore pu l’imputer, la voie de récupération dépendra de son identification française, de la période et de son statut. Le dossier ne doit pas demander un remboursement et une déduction pour la même taxe.
Il faut également examiner les travaux et les dépenses de lancement. Les factures doivent être au nom de la bonne entité, décrire le chantier ou le matériel et indiquer l’adresse du local. Une société de Dubaï qui paie les travaux d’un local exploité en réalité par une société française liée doit documenter la mise à disposition, la refacturation et la fonction de chaque entité. Les dépenses privées du dirigeant, les meubles de son logement et les travaux sans lien avec les opérations imposables ne peuvent pas être intégrés au même tableau.
La réponse à un refus de remboursement doit identifier la cause exacte du refus : absence d’option, facture irrégulière, local non taxable, usage sans droit à déduction, société non identifiée, justificatif manquant ou incohérence entre le preneur et le payeur. Une lettre générale sur la « réalité de la société à Dubaï » ne répond pas à une objection portant sur le bail français. La société doit demander la référence de la règle appliquée, produire la pièce manquante et chiffrer la correction proposée.
B. Comment prouver la réalité du montage et contester les autres impôts français ?
Une proposition de rectification doit être lue poste par poste. Le livre des procédures fiscales, article L. 57, prévoit que « L’administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ». L’article R*57-1 du LPF précise que la proposition fait connaître la nature et les motifs de la rectification et invite le contribuable à répondre dans le délai prévu. La date de réception, la période et l’impôt visé doivent être conservés.
La société doit séparer les moyens de procédure des moyens de fond. Un défaut de motivation se discute à partir du contenu de la proposition et de la possibilité réelle de répondre. La résidence fiscale, l’établissement stable, l’imputation du bénéfice, la TVA du loyer et les pénalités se discutent à partir des faits, des textes et des calculs. Une réponse qui affirme seulement que la société est immatriculée à Dubaï laisse sans réponse le bail, les salariés, les travaux, les encaissements et les fonctions exercées depuis la France.
Pour l’établissement stable, la défense doit commencer par une chronologie. Qui a recherché le local ? Qui a négocié le bail ? Qui a versé le dépôt de garantie ? Qui a autorisé les travaux ? Qui détient les clés ? Qui reçoit les clients ? Qui peut engager la société ? Qui établit les factures ? Qui contrôle le compte bancaire ? Les réponses doivent être associées à des pièces contemporaines des faits : courriels, procès-verbaux, pouvoirs, agendas, contrats, relevés, factures et rapports d’activité.
La société peut soutenir que le local n’a pas participé aux opérations facturées depuis Dubaï. Cet argument ne peut fonctionner que si la séparation est réelle : aucune négociation essentielle, aucun service client déterminant, aucun stock indispensable et aucun pouvoir de signature depuis le local. L’article 283-0 du CGI invite précisément à examiner la participation de l’établissement aux livraisons ou prestations. La société doit présenter une matrice par opération et non une affirmation globale pour toute l’année.
Si l’administration reconstitue un bénéfice français, la discussion porte sur son montant. Dans sa décision du 4 avril 2025, n° 461220, le Conseil d’État rappelle la référence aux bénéfices « des bénéfices [qu’il] aurait pu réaliser s’il avait constitué une entreprise distincte et séparée ». La décision du Conseil d’État, 4 avril 2025, n° 461220, est utile pour contester un calcul qui attribuerait au local français la totalité du chiffre d’affaires sans distinguer le rôle du siège émirien, les actifs, les risques et les fonctions. Elle impose de discuter la méthode, les comparables et les charges effectivement liées à l’exploitation.
Le loyer français doit être pris en compte dans cette allocation lorsqu’il finance un moyen utilisé par l’activité française. Les travaux, salaires, assurances, commissions et achats doivent suivre la même logique. Une société ne peut pas revendiquer la déduction de toutes les charges en France tout en soutenant que le local n’a aucun rôle pour l’établissement stable. Elle peut en revanche démontrer qu’une partie des frais relève du siège de Dubaï ou d’une autre entité, à condition d’avoir une ventilation documentée et cohérente avec les fonctions.
Les flux vers une holding au Luxembourg ou vers la société de Dubaï ajoutent le sujet des prix de transfert. L’article 57 du CGI vise « les bénéfices indirectement transférés à ces dernières » par majoration ou diminution des prix ou par tout autre moyen. Une redevance de marque, un management fee, une convention de mise à disposition du local ou une refacturation de travaux doivent décrire un service réel, un bénéficiaire, des moyens et un prix. Une facture mensuelle sans livrable n’explique pas pourquoi la marge a quitté la France.
Le Conseil d’État a aussi rappelé, dans sa décision du 8 février 2019, n° 410301, que l’imputation d’un bénéfice à un établissement stable « ne saurait par lui-même révéler l’existence d’une distribution de revenus ». La décision du Conseil d’État, 8 février 2019, n° 410301, fournit une nuance de défense importante : un redressement du bénéfice de l’établissement français ne prouve pas automatiquement qu’une somme a été distribuée au dirigeant ou à l’associé. L’administration doit caractériser séparément la distribution, son bénéficiaire et son montant.
La situation personnelle de l’entrepreneur ne doit pas être confondue avec le bail. L’article 155 A du CGI vise notamment les sommes reçues par une personne établie hors de France en contrepartie de services rendus ou de droits concédés par une personne domiciliée en France. Le texte mentionne « Les sommes perçues par une personne domiciliée ou établie hors de France en contrepartie de services ». Le loyer d’un local n’entraîne pas à lui seul l’application de cet article. La question devient sensible si la société étrangère encaisse une rémunération correspondant en réalité au travail personnel, à l’image, au nom ou aux droits exploités par le dirigeant resté en France.
L’article 123 bis du CGI répond à une autre configuration. Il vise, sous ses conditions propres, la personne physique domiciliée en France qui détient directement ou indirectement une participation suffisante dans une entité étrangère et dont les revenus ou l’actif entrent dans le champ du texte. Il commence par la situation où « Lorsqu’une personne physique domiciliée en France détient directement ou indirectement 10 % au moins » de l’entité. Une société qui exploite effectivement un local, engage des salariés et réalise des opérations ne relève pas automatiquement de ce dispositif ; la participation, les actifs, les revenus et le régime applicable doivent être examinés séparément.
L’exit tax est encore une question différente. L’article 167 bis du CGI concerne le transfert du domicile fiscal hors de France dans les conditions fixées par le texte, avec l’examen des titres et des seuils prévus. La création d’une société à Dubaï par un entrepreneur qui reste résident fiscal français ne déclenche pas, par elle-même, l’exit tax. En revanche, si le bail accompagne un départ, un apport de titres, une cession ou un transfert de siège, il faut reconstituer le calendrier avant de conclure.
Le transfert du siège social d’une société française doit lui aussi être distingué de la création d’une nouvelle société. L’article 221 du CGI prévoit des conséquences fiscales en cas de transfert à l’étranger dans les situations qu’il vise. Un bail français conservé après le transfert, des salariés restés en France, un portefeuille client français et une direction toujours située en France peuvent signaler qu’une activité ou un établissement n’a pas quitté le territoire. Le procès-verbal de transfert ne suffit pas à déplacer les fonctions.
Le dossier de contestation peut être organisé en cinq onglets :
- Le bail et le local. Contrat, annexes, option TVA, état des lieux, plans, photos datées, inventaire des équipements, travaux, assurances, accès et factures de charges.
- La TVA. Numéro d’identification, déclarations, factures émises et reçues, tableaux de rapprochement, corrections, avoirs, preuve de l’usage taxable et échanges avec le service compétent.
- Les fonctions. Organigramme, pouvoirs, procès-verbaux, calendrier des réunions, contrats de travail, fiches de poste, plannings, signatures et lieux de décision.
- Les flux. Contrats clients, commandes, encaissements, achats, stocks, prestations intragroupe, redevances, prêts, prix de transfert et justification des marges.
- La procédure. Avis, proposition de rectification, date de réception, demande de délai, réponse, pièces transmises, réponse de l’administration et éventuelle réclamation.
Le contrôle concurrentiel montre une limite récurrente des contenus existants. Les guides du bail commercial expliquent surtout l’exonération, l’option et le montant du loyer. Les fiches consacrées aux entreprises étrangères listent les formalités de TVA. L’enjeu pratique du créateur de société à Dubaï est à l’intersection : prouver l’option du bailleur, récupérer uniquement la taxe légalement déductible, rattacher le local aux opérations et éviter qu’un bail soit lu comme la preuve d’une exploitation française non déclarée. Cette articulation, avec la méthode d’allocation du bénéfice et la réponse contradictoire, doit figurer dans le dossier avant le contrôle.
Avant signature, la société peut faire établir une matrice simple : « fait en France », « fait à Dubaï », « fait par une autre entité », « preuve conservée ». Chaque ligne doit reprendre le bail, les travaux, les salariés, les clients, les contrats, la facturation, la TVA et la gouvernance. Après l’ouverture, la matrice doit être rapprochée des flux réels au moins à chaque clôture. Si le dirigeant change ses habitudes, si le local devient une boutique, si un salarié est recruté ou si la société commence à sous-louer, la conclusion peut changer.
La création d’une société aux Émirats peut être légale. Ce qui fragilise le montage est la discordance entre le discours de l’agence, le contrat de bail, les opérations du local et les déclarations françaises. Une adresse émirienne, un compte bancaire étranger et un contrat de management ne dispensent pas de déclarer la TVA française lorsque le droit l’exige, ni de rattacher en France les bénéfices d’une activité réellement exploitée en France. Une réponse solide ne promet pas l’absence d’impôt ; elle démontre la réalité, le périmètre et le calcul.
Conclusion
Pour une société à Dubaï, la TVA du bail commercial français commence par la qualification du local et par la preuve de l’option du bailleur. Une location nue peut être exonérée ou taxée sur option ; un local aménagé, une sous-location ou une prestation immobilière peuvent suivre un autre régime. La société locataire ne déduit pas une taxe parce qu’elle apparaît sur une facture : elle doit démontrer que la taxe était due, que la facture est régulière et que le local sert à des opérations ouvrant droit à déduction.
Le bail est aussi une pièce de résidence et d’établissement. Il ne suffit pas à établir un établissement stable, mais il devient très significatif lorsqu’il se combine avec une équipe, une clientèle, des stocks, des travaux, des signatures et une direction exercée en France. La convention franco-émirienne, l’article 209 du CGI, les règles de TVA, les prix de transfert et la procédure de rectification doivent être appliqués à des faits documentés. Les articles 155 A, 123 bis et 167 bis ne sont pas des conséquences automatiques du bail ; ils répondent à des situations distinctes.
Le projet doit donc être sécurisé avant la première échéance de loyer : identifier l’entité qui exploite le local, conserver l’option du bailleur, obtenir des factures exactes, paramétrer les déclarations, répartir les charges et préparer la preuve des fonctions exercées à Dubaï et en France. En cas de refus de déduction ou de proposition de rectification, la réponse doit chiffrer chaque poste, discuter la méthode et préserver les droits de réponse. La page du cabinet consacrée à la création de sociétés peut être complétée par l’analyse dédiée aux baux commerciaux, sans confondre le contrat immobilier et le risque fiscal international.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier
Vous pouvez bénéficier d’une consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet pour examiner le bail français, la TVA, l’établissement stable et les flux de la société à Dubaï.
Un avocat du cabinet peut vous aider à distinguer ce qui est légal, ce qui est risqué et les pièces à réunir avant la signature ou en réponse à un refus de déduction.
Contacter le cabinet pour organiser l’examen de votre dossier.