Surendettement et expulsion locative : suspension des mesures d’expulsion, apurement de la dette locative et maintien du locataire dans les lieux
I. Le régime de suspension provisoire des mesures d’expulsion dans la procédure de traitement du surendettement
A. Les conditions de recevabilité et la saisine du juge des contentieux de la protection
Le traitement des difficultés financières des particuliers repose sur un équilibre fondamental entre le désendettement du ménage et la protection des droits légitimes des créanciers. Lorsque le passif accumulé comprend des arriérés locatifs, la question du maintien dans le logement d’habitation constitue le centre névralgique de la procédure. En vertu de l’article L. 722-2 du Code de la consommation, la décision par laquelle la commission de surendettement déclare recevable la demande de traitement emporte de plein droit la suspension et l’interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur. Or, cette protection automatique s’applique aux saisies mobilières et immobilières mais ne paralyse pas directement les mesures d’expulsion locative ordonnées par une juridiction civile.
Pour faire échec à une mesure d’expulsion consécutive à la résiliation du bail d’habitation, le législateur a institué un mécanisme spécifique prévu à l’article L. 722-6 du Code de la consommation. Ce texte dispose en effet que « dès que la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue, la commission peut saisir le juge des contentieux de la protection aux fins de suspension des mesures d’expulsion du logement du débiteur. » Dès lors, la recevabilité du dossier n’opère pas une suspension de plein droit de l’expulsion mais ouvre une faculté procédurale permettant de solliciter une intervention judiciaire protectrice.
Cette saisine judiciaire peut également intervenir selon une procédure accélérée en présence d’un péril imminent. En application de l’article L. 722-7 du Code de la consommation, « en cas d’urgence, la saisine du juge peut intervenir à l’initiative du président de la commission, du délégué de ce dernier, du représentant local de la Banque de France ou du débiteur. La commission est informée de cette saisine. » Par ailleurs, les modalités pratiques de cette saisine d’urgence sont précisées par l’article R. 722-9 du Code de la consommation, garantissant ainsi une information rapide de l’ensemble des parties et de l’autorité administrative.
La mise en œuvre de cette passerelle d’urgence a été confirmée dans son plein effet procédural par la Cour d’appel de Douai le 12 juin 2025 (n° 25/00382). La juridiction d’appel a souligné que la saisine directe du juge des contentieux de la protection par le débiteur est expressément ouverte par la loi dès lors qu’une décision de recevabilité a été rendue par la commission, même si le juge ne peut « que suspendre une mesure d’expulsion non intervenue le temps de la procédure de surendettement dans la limite maximale de deux années ». En conséquence, l’expulsion consommée avant toute décision de recevabilité prive d’objet une requête ultérieure en suspension.
Lorsqu’il statue sur la demande de suspension, le juge des contentieux de la protection exerce son office conformément à l’article L. 722-8 du Code de la consommation, selon lequel « si la situation du débiteur l’exige, le juge prononce la suspension provisoire des mesures d’expulsion de son logement, à l’exception de celles fondées sur un jugement d’adjudication rendu en matière de saisie immobilière et de celles ordonnées sur le fondement du troisième alinéa de l’article 2198 du Code civil. » Or, l’appréciation des critères d’octroi de cette mesure exceptionnelle obéit à une stricte délimitation posée par la jurisprudence suprême.
À cet égard, la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt de principe du 19 octobre 2017 (pourvoi n° 16-12.885), a jugé que « pour prononcer la suspension d’une mesure d’expulsion, le juge ne doit prendre en considération que la situation du débiteur ». La Haute juridiction a ainsi censuré les juridictions du fond qui avaient cru pouvoir subordonner le bénéfice de la suspension provisoire au paiement régulier d’indemnités d’occupation ou à la satisfaction des intérêts financiers du bailleur. Dès lors, l’office du juge se concentre exclusivement sur la situation de vulnérabilité et de solvabilité du locataire en difficulté.
Cette finalité de protection sociale a été rappelée avec force par la Cour d’appel de Grenoble dans son arrêt du 25 novembre 2025 (n° 25/02461). Les magistrats grenoblois ont retenu que ces dispositions légales « ont pour objet de protéger le logement du débiteur surendetté, de façon provisoire, le temps que la commission ou le juge élabore à son profit des mesures propres à remédier à sa situation de surendettement. L’expulsion d’un débiteur en cours de procédure apparait en effet de nature à compromettre toute possibilité de redressement, soit qu’elle soit source de nouvelles dépenses si elle se trouve suivie d’un relogement, soit qu’elle constitue une étape déterminante vers la précarisation de l’intéressé ». En conséquence, la préservation du cadre de vie constitue la condition d’efficacité de tout le plan de désendettement.
L’appréciation concrète de la situation du débiteur suppose toutefois que le maintien dans les lieux demeure financièrement soutenable au regard des ressources disponibles. Ainsi que l’a jugé le Tribunal judiciaire d’Ajaccio le 20 mai 2026 (n° 26/00012), la suspension provisoire de l’expulsion est accordée dès lors que les éléments financiers et familiaux du ménage révèlent une réelle perspective de redressement accompagnée d’une reprise effective des versements courants. Dès lors, le juge veille à ce que la mesure conserve sa vocation d’outil temporaire d’apurement global.
B. La durée impérative de la suspension et les causes légales d’extinction de la protection
Le régime temporel de la suspension des mesures d’expulsion est rigoureusement encadré par les dispositions d’ordre public de l’article L. 722-9 du Code de la consommation. Ce texte énonce en effet que « cette suspension est acquise, pour une période maximale de deux ans et, selon les cas, jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1, jusqu’à la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1, jusqu’au jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou jusqu’au jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire. » Par ailleurs, le respect de cette borne temporelle s’impose impérativement au juge des contentieux de la protection.
En effet, la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation, par arrêt du 18 octobre 2018 (pourvoi n° 17-19.831), a posé pour règle que « le juge n’a pas le pouvoir de moduler la durée de la suspension prévue à l’article L. 722-9 du code de la consommation ». Les juges du fond ne peuvent donc ni abréger arbitrairement ce délai légal ni le prolonger au-delà des deux années prévues par la loi. Or, cette durée maximale de deux ans n’est qu’un plafond qui cède dès la survenance de l’un des événements procéduraux énumérés par le texte.
À cet égard, la Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 2 mai 2025 (n° 23/07341), a souligné que les termes fixés par le législateur « sont alternatifs, de sorte que l’arrivée de l’un, même avant le délai maximum de deux ans, met un terme à la suspension. » Dans cette affaire, la notification par la commission d’un plan de rééchelonnement des créances validé en l’absence de recours avait mis fin de plein droit à la suspension des mesures d’expulsion. En conséquence, l’appel formé par le bailleur contre l’ordonnance initiale de suspension est devenu sans objet.
La même règle a été réaffirmée par la Cour d’appel de Paris le 27 mars 2025 (n° 23/00068). Constatant que la commission de surendettement avait imposé un plan de redressement intégrant la totalité de la créance locative du bailleur, la cour a jugé que plus rien ne justifiait le maintien de la suspension provisoire de la procédure d’expulsion. Dès lors, le traitement définitif du passif se substitue à la protection temporaire de la phase d’instruction.
Par ailleurs, l’adoption d’une mesure d’effacement intégral des dettes clôture également de plein droit le régime protecteur provisoire. Ainsi, la Cour d’appel de Paris a jugé le 9 octobre 2025 (n° 23/00257) que « dès lors que le jugement prononçant le rétablissement personnel sans liquidation (…) a été rendu (…), le jugement n’a plus cours et l’appel est sans objet ». La juridiction d’appel a en outre rappelé que le juge du surendettement ne dispose pas du pouvoir d’accorder les délais d’expulsion de droit commun relevant du juge de l’exécution en vertu des règles du Code des procédures civiles d’exécution.
En pratique, l’ordonnance de suspension rendue par le magistrat rappelle les obligations substantielles qui continuent de peser sur le locataire occupant. Dans un jugement rendu le 6 juillet 2026 (n° 26/00161), le Tribunal judiciaire de Versailles a précisé au dispositif de sa décision que « le débiteur reste tenu de toutes ses obligations envers son bailleur et notamment celle de régler les loyers et charges courantes et qu’en cas de défaillance de sa part, le bénéfice de la présente procédure de surendettement et de la suspension d’expulsion sera remis en cause. » Or, cette articulation étroite entre respect du contrat en cours et gel des voies d’exécution commande l’ensemble du régime locatif.
La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 9 septembre 2021 (pourvoi n° 19-24.560), a confirmé la régularité des décisions d’appel qui appliquent rigoureusement les prérogatives légales de la commission et du juge en matière de suspension des poursuites. En conséquence, la suspension provisoire offre un répit indispensable au débiteur sous la réserve absolue d’une exécution loyale des échéances postérieures à la recevabilité.
II. L’articulation entre l’apurement du passif locatif et le sort du bail d’habitation
A. La reprise impérative du paiement des loyers courants et les délais de paiement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989
L’efficacité de la procédure de surendettement face à un bailleur poursuivant la résiliation du bail d’habitation a été profondément modernisée par la législation relative aux rapports locatifs. L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, organise une coordination étroite et impérative entre l’office du juge du bail et les mesures arrêtées par la commission de surendettement des particuliers. Or, le bénéfice de ce mécanisme protecteur est subordonné à une condition préalable et déterminante.
En vertu du paragraphe VI de ce texte fondamental, « lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location » accorde des délais de paiement calqués sur le déroulement de la procédure administrative. Dès lors, la reprise intégrale et effective du paiement du loyer courant et des charges locatives au jour où le juge statue constitue le critère indérogeable du maintien dans les lieux.
Cette exigence substantielle a été illustrée de façon topique par le Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières dans son jugement du 7 juillet 2025 (n° 25/00031). Dans cette instance, les locataires bénéficiaient d’une décision de recevabilité de la commission de surendettement mais n’avaient effectué aucun règlement depuis plus d’une année. Le juge a constaté que « le paiement intégral du loyer et des charges n’a pas repris (…) Par conséquent, les dispositions de l’article 24 VI de la loi précitée ne leur sont pas applicables » et a ordonné l’expulsion des occupants sans droit ni titre. Par ailleurs, la même juridiction a confirmé cette solution stricte dans une espèce parallèle du même jour (Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières, 7 juillet 2025, n° 25/00197) en retenant que des versements partiels et irréguliers ne satisfont pas à l’obligation de reprise intégrale.
Lorsque la condition de reprise du paiement courant est remplie, le juge des contentieux de la protection suspend les effets de la clause résolutoire et aligne les délais accordés sur les décisions prises par la commission en application des articles L. 733-1 et L. 733-4 du Code de la consommation. Si un plan conventionnel ou des mesures imposées fixent un moratoire ou un rééchelonnement de l’arriéré locatif, le juge du bail entérine ces modalités d’apurement. En conséquence, tant que le locataire respecte scrupuleusement le paiement de son loyer courant et des mensualités arrêtées par la commission, la résiliation du contrat de bail demeure suspendue.
À l’inverse, si le montant du loyer résiduel excède manifestement la capacité financière du débiteur, le juge refuse d’ordonner la suspension des mesures d’expulsion pour ne pas aggraver l’endettement. Ainsi, le Tribunal judiciaire de Paris, par jugement du 8 juillet 2026 (n° 26/00410), a rejeté la demande de suspension formée par une locataire dont les charges courantes excédaient les revenus de plus de mille euros par mois. Le tribunal a retenu que « la situation actuelle ou prévisible de la débitrice ne permettant plus son maintien dans le logement sans accroitre mensuellement son passif », l’intérêt du redressement commandait d’orienter le ménage vers une solution de relogement adaptée à ses facultés réelles.
Une orientation identique a été retenue par la Cour d’appel de Paris le 9 janvier 2026 (n° 24/07780). Les juges parisiens ont relevé que lorsque le montant des indemnités d’occupation excède l’intégralité des ressources disponibles du débiteur, la suspension temporaire ne peut plus remplir son office d’aide au redressement et risquerait de conduire à une impasse financière insurmontable. Dès lors, l’octroi des délais suppose une adéquation minimale entre le coût du logement et les revenus disponibles.
B. L’effacement de la dette locative par le rétablissement personnel et la pérennisation du droit au maintien dans les lieux
L’hypothèse la plus protectrice pour le locataire surendetté réside dans l’orientation du dossier vers une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire régie par l’article L. 741-1 du Code de la consommation. Lorsque la situation du ménage est irrémédiablement compromise au sens de la loi, la commission ou le juge prononce l’effacement total des dettes non professionnelles antérieures, au premier rang desquelles figure la dette de loyers et charges impayés. Or, cet effacement de la créance financière soulève la question déterminante du sort du contrat de bail résilié.
Le législateur a apporté une réponse claire à cette difficulté par l’insertion du paragraphe VIII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ce texte dispose en effet que « lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture. » Par ailleurs, la loi précise que si le locataire s’acquitte régulièrement de ses loyers et charges pendant cette période de deux ans, « la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ».
La portée remarquable de cette règle d’anéantissement rétroactif de la résiliation a été consacrée par la Cour d’appel de Riom dans un arrêt du 7 janvier 2025 (n° 22/02322). Dans cette affaire, la cour d’appel a constaté que la locataire avait bénéficié d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ayant entraîné l’effacement total de sa dette locative et avait repris le règlement scrupuleux des termes courants. Les juges d’appel ont en conséquence suspendu les effets de la clause résolutoire pour une durée de deux ans et infirmé la décision qui avait ordonné l’expulsion. En conséquence, la reprise irréprochable des paiements pendant le délai légal rétablit la plénitude des droits contractuels du preneur.
Toutefois, la jurisprudence veille à ce que ce mécanisme d’effacement ne soit pas dévoyé pour couvrir des occupations sans droit ni titre perpétuées de mauvaise foi. La Cour d’appel de Paris a jugé le 15 janvier 2026 (n° 25/00142) que « la procédure de surendettement ne vise qu’à solutionner une situation de surendettement et la suspension des mesures d’expulsion demandée au juge n’est pas une fin en soi mais un moyen permettant d’y parvenir. » La juridiction a débouté une occupante qui se maintenait dans les lieux sans payer la moindre indemnité d’occupation depuis plusieurs années, soulignant que l’effacement du passif ne confère pas un droit perpétuel au maintien dans un logement devenu inadapté.
Par ailleurs, la procédure devant le juge du surendettement doit être scrupuleusement distinguée du contentieux de l’exécution locative. Ainsi que l’a jugé la Cour d’appel de Paris le 9 octobre 2025 (n° 23/00257), les contestations relatives à la régularité des actes du commissaire de justice relèvent de la compétence exclusive du juge de l’exécution, tandis que le juge du surendettement n’intervient que pour coordonner l’apurement du passif avec le calendrier procédural de l’expulsion. Dès lors, le débiteur doit faire valoir ses moyens devant la juridiction compétente sans confondre les ordres de protection légale.
L’architecture légale issue de l’articulation entre le Code de la consommation et la loi du 6 juillet 1989 offre ainsi un cadre d’une grande cohérence. L’extinction du passif antérieur et la suspension de la résiliation contractuelle permettent au locataire de repartir sur des bases assainies, tout en garantissant au bailleur le paiement rigoureux des échéances futures sous peine de reprise immédiate de la force exécutoire du titre d’expulsion.
Conclusion
Le contentieux croisé du surendettement des particuliers et de l’expulsion locative témoigne d’un perfectionnement continu des instruments de sauvegarde du logement d’habitation. L’intervention du juge des contentieux de la protection, saisie en vertu des articles L. 722-6 et suivants du Code de la consommation, garantit une suspension provisoire indispensable à l’élaboration d’une solution pérenne d’apurement ou d’effacement de l’endettement. Or, la pérennité du droit au maintien dans les lieux demeure indissociable d’une exigence fondamentale de reprise intégrale du paiement des loyers et charges courants, consacrée par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, l’effacement des dettes locatives par la voie du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire permet de neutraliser définitivement la clause résolutoire du bail lorsque le locataire respecte ses obligations courantes pendant deux années consécutives. Dès lors, la procédure de surendettement remplit pleinement sa fonction réparatrice et sociale en conciliant la dignité du logement pour le ménage en difficulté avec la sécurité financière légitimement attendue par le propriétaire bailleur.