Le décret n° 2026-831, publié au Journal officiel le 29 août 2026, rend particulièrement concrète la réforme de la taxe sur les logements vacants qui s’appliquera aux impositions établies au titre de 2027. La question n’est pas seulement de savoir si une commune figure dans l’annexe du décret : un propriétaire peut aussi recevoir un avis dont le montant dépend d’une valeur locative cadastrale, d’un taux local et d’une appréciation de la durée de vacance. Une erreur sur l’un de ces éléments peut donc modifier fortement la somme réclamée.
Le calcul doit être repris dans l’ordre : identifier la taxe réellement établie, vérifier que le logement se trouve dans la bonne catégorie de commune, retrouver la valeur locative retenue, appliquer le taux légal ou le taux local régulièrement voté, puis contrôler la période de référence. La réforme prévoit en outre que, pour 2027, la durée de vacance antérieure au 1er janvier 2027 sera prise en compte. Un bien qui paraît avoir été vacant « seulement » depuis quelques mois au moment de l’avis peut ainsi atteindre le seuil légal en raison de son historique.
Ce guide expose la méthode de calcul, les erreurs fréquentes et la démarche de réclamation. Il distingue la taxe sur la vacance de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et de la taxe foncière. Pour le contexte communal, le propriétaire peut également consulter l’article consacré au décret n° 2026-831 et à la vérification de la commune, puis utiliser le présent article pour contrôler le montant et contester un avis.
I. Comment calculer la taxe sur les logements vacants en 2027 après le décret n° 2026-831 ?
A. Quelle base et quel taux faut-il appliquer au logement vacant ?
La réforme ne crée pas une taxe calculée à partir du loyer réellement demandé, du prix de vente ou du montant des charges de copropriété. Le texte nouveau a été inséré dans le Code général des impôts par l’article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026. Cet article organise la disparition du rapprochement entre l’ancienne taxe annuelle sur les logements vacants et la taxe d’habitation sur les logements vacants, et prévoit l’application de la nouvelle taxe sur la vacance des locaux d’habitation aux impositions établies au titre de 2027.
Le passage transitoire est important. L’article 108 dispose que « Pour les impositions établies au titre de 2027, il est tenu compte de la durée de vacance de chaque logement avant le 1er janvier 2027. » Le propriétaire ne peut donc pas demander que toute l’histoire antérieure soit ignorée au seul motif que le nouvel intitulé de la taxe apparaît pour la première fois sur l’avis. Cette règle ne dispense toutefois pas l’administration de démontrer que les conditions de la taxe sont réunies, ni de répondre aux éléments précis produits par le contribuable.
Le texte intégral de l’article 108 de la loi n° 2026-103 contient aussi une règle de transition à ne pas confondre avec une validation automatique de toutes les anciennes impositions. Les anciennes délibérations prises pour la taxe d’habitation sur les logements vacants cessent de produire leurs effets à compter du 1er janvier 2027. Le nouveau régime doit donc être examiné avec ses propres critères, son propre zonage et ses propres exclusions.
La base est la valeur locative du logement mentionnée à l’article 1409 du Code général des impôts. L’article 1406 bis renvoie expressément à cette valeur. L’article 1409 du Code général des impôts indique que la taxe d’habitation sur les résidences secondaires est calculée d’après la valeur locative des habitations et de leurs dépendances, puis précise que cette valeur est déterminée selon les règles cadastrales prévues par d’autres dispositions du code. Pour la taxe sur la vacance, la base figurant sur l’avis n’est donc pas nécessairement égale au loyer mensuel du marché.
La formule de contrôle est la suivante :
montant théorique de la taxe = valeur locative retenue par l’administration × taux applicable dans la commune.
Cette formule sert à vérifier l’ordre de grandeur. Elle ne remplace pas la lecture de l’avis, car celui-ci peut comporter des rubriques d’assiette, de taux et de liquidation qu’il faut rapprocher de la situation exacte du local. Le montant de la valeur locative peut aussi avoir été actualisé selon les règles propres aux impôts locaux. Une simple multiplication par le loyer perçu ou par le nombre de mois de vacance conduit souvent à un résultat faux.
L’article 1406 bis du Code général des impôts prévoit deux niveaux de taux :
| Situation du logement | Seuil de vacance | Taux prévu par le texte | Major que la commune peut atteindre |
|---|---|---|---|
| Commune présentant le déséquilibre marqué visé par le texte | Au moins une année au 1er janvier de l’imposition | 17 % la première année d’imposition, puis 34 % à compter de la deuxième | 30 % la première année, puis 60 % à compter de la deuxième |
| Commune ne remplissant pas ce critère | Au moins deux années au 1er janvier de l’imposition | Taxe instituée par une délibération locale, taux fixé par la commune, dans la limite de 50 % | 50 % maximum |
Les taux de 17 % et 34 % ne sont donc pas des taux universels applicables à toute commune qui figure dans une liste administrative. Il faut déterminer à quelle catégorie juridique la commune appartient et rechercher la délibération locale lorsqu’une décision de la commune est nécessaire. Pour les communes relevant du déséquilibre marqué, la taxe est due de plein droit selon le texte, sous réserve des autres conditions. Pour les communes relevant de la seconde catégorie, l’institution de la taxe et le taux supposent une décision locale dans la limite légale.
Un exemple permet de comprendre l’écart. Si la valeur locative retenue sur l’avis est de 7 200 euros, le taux de 17 % représente 1 224 euros avant toute autre ligne de liquidation. Au taux de 34 %, la même base conduit à 2 448 euros. Si la commune a régulièrement porté les taux à 30 % et 60 %, les montants théoriques atteignent respectivement 2 160 euros et 4 320 euros. Il s’agit d’un exemple arithmétique : le propriétaire doit reprendre la base et le taux réellement imprimés sur son avis, sans déduire le résultat de la seule adresse du bien.
Une autre difficulté vient de la confusion avec la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Un logement qui n’est pas vacant mais qui n’est pas la résidence principale de son occupant relève d’une analyse différente. L’article 1407 ter du Code général des impôts concerne la majoration de taxe d’habitation applicable à certaines résidences secondaires. Si l’avis mentionne une résidence secondaire, une majoration d’habitation ou une autre imposition, le propriétaire ne doit pas répondre avec les seuls arguments propres à la vacance. L’intitulé, l’année, la référence du local et le service émetteur doivent être relevés avant toute réclamation.
Enfin, l’identité de la personne imposée doit être contrôlée. L’article 1406 bis prévoit que la taxe est due par le propriétaire, l’usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation, ou l’emphytéote qui dispose du logement depuis le début de la période de référence. Une vente, une donation, un démembrement ou un changement de droit réel peut donc avoir une incidence sur le redevable, mais cette incidence se vérifie à partir des actes et des dates, pas à partir de la seule date d’actualisation du compte fiscal.
B. Comment vérifier la durée de vacance, la transition et les exclusions ?
Le second volet du calcul concerne le temps pendant lequel le logement a été vacant. L’article 1406 bis prévoit que la taxe est due pour un logement vacant au 1er janvier de l’année d’imposition depuis au moins une année dans la première catégorie de commune, et depuis au moins deux années dans la seconde. Le mot « vacant » ne signifie pas simplement « sans bail en cours ». L’administration examine la situation matérielle du logement, son occupation effective et les raisons de son absence d’occupation.
Le décret n° 2026-831 du 25 août 2026 a pour objet de fixer la liste des communes correspondant au périmètre réglementaire. Son article 1er énonce : « La taxe sur la vacance des locaux d’habitation instituée par l’article 1406 bis du code général des impôts s’applique dans les communes dont la liste figure en annexe au présent décret. » Le texte est consultable sur le Journal officiel via Légifrance. L’annexe répond à la question du zonage, mais elle ne répond pas à elle seule à celle de l’assiette, de la durée ou du motif de vacance.
Pour 2027, la période antérieure au 1er janvier 2027 entre dans le calcul de la durée. Le propriétaire doit reconstituer une chronologie datée : dernier jour d’occupation, départ du locataire, remise des clés, période de mise en vente ou de remise en location, début des travaux, sinistre, décision administrative, succession, indivision, relocation ou nouvelle occupation. Une chronologie même simple permet de repérer une rupture de vacance qui n’apparaît pas dans la déclaration fiscale.
La loi ne taxe pas toutes les situations où un logement est physiquement peu occupé. Quatre exclusions sont prévues par l’article 1406 bis :
- les logements dont la durée d’occupation est supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs pendant la période de référence ;
- les logements dont la vacance est indépendante de la volonté du contribuable ;
- les logements qui constituent des dépendances du domaine public ;
- les logements détenus par une entité relevant des articles L. 411-2 ou L. 481-1 du Code de la construction et de l’habitation.
La première exclusion appelle de la précision. Une occupation courte ou intermittente n’efface pas mécaniquement toutes les périodes antérieures. Le texte vise une durée d’occupation supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence. Il faut donc prouver la réalité et la continuité de l’occupation : bail, états des lieux, quittances, factures, attestations d’assurance, relevés de consommation cohérents, remise des clés et échanges avec l’occupant. Une simple réservation annulée ou une visite ne suffit pas à établir une occupation d’habitation.
La deuxième exclusion est souvent la plus discutée. Des travaux peuvent expliquer une vacance indépendante de la volonté du propriétaire, mais le mot « travaux » ne constitue pas une exonération automatique. Le dossier doit montrer que le logement ne pouvait pas normalement être proposé ou occupé pendant la période concernée, que les travaux étaient réels, suffisamment importants et reliés à la vacance, et que le propriétaire a pris les mesures raisonnables pour les faire avancer. Un devis ancien resté sans suite ne produit pas le même effet qu’un arrêté de mise en sécurité, un rapport technique, un sinistre déclaré, des factures de chantier et des échanges avec les entreprises.
La mise en vente ou la mise en location à un prix de marché ne doit pas être confondue avec l’inhabitabilité. Elle peut documenter une démarche volontaire de remise du bien sur le marché, mais l’absence d’acquéreur ou de locataire doit être établie par des annonces, mandats, visites, offres, échanges d’agence et éléments justifiant le prix demandé. Le propriétaire peut utilement rapprocher cette situation des règles de l’article 1406 bis sur la vacance indépendante de sa volonté, sans présenter le mandat comme une dispense automatique.
La déclaration des biens immobiliers joue un rôle central dans cette reconstitution. L’article 1418 du Code général des impôts prévoit que les propriétaires de locaux affectés à l’habitation déclarent avant le 1er juillet les informations relatives à l’occupation, à l’identité de l’occupant, aux dates de début et de fin et, en cas de vacance, au motif de celle-ci. Le texte dispense de nouvelle déclaration lorsque les informations n’ont pas changé depuis la dernière déclaration, mais cette dispense ne rend pas inutile la vérification du dossier lorsque l’administration a retenu une vacance erronée.
Une erreur de déclaration n’est pas toujours la cause unique de l’avis. Les données d’occupation peuvent être croisées avec d’autres fichiers et avec les informations transmises par un gestionnaire. Le propriétaire doit donc conserver la preuve de la situation réelle, même si son espace « Biens immobiliers » semble correctement renseigné. À l’inverse, une case « vacant » cochée par erreur ne suffit pas à établir que le logement remplissait réellement les conditions de la taxe : la situation matérielle et la période doivent être examinées.
Lorsque le bien a changé de propriétaire, le calcul doit aussi distinguer la période de détention et la période de vacance. L’article 1406 bis désigne le redevable en fonction de la personne qui dispose du logement depuis le début de la période mentionnée par le texte. Le titre de propriété, l’acte de vente, l’acte de donation, la convention d’indivision et, le cas échéant, l’acte de démembrement permettent de vérifier si la personne qui reçoit l’avis est bien celle que la loi vise. Une erreur de fichier peut persister après une vente : elle se corrige par une réclamation documentée, et non par un simple échange téléphonique sans justificatif.
II. Comment contester un avis de taxe sur les logements vacants erroné ?
A. Quelles preuves réunir et quelle réclamation adresser au service des impôts ?
La contestation doit partir de l’avis reçu. Il faut d’abord identifier l’imposition : taxe sur la vacance des locaux d’habitation, ancienne taxe encore mentionnée dans un document de transition, taxe d’habitation sur une résidence secondaire ou taxe foncière. Cette qualification conditionne les arguments. Le propriétaire doit ensuite relever l’adresse exacte du local, son numéro fiscal ou sa référence, l’année d’imposition, la base, le taux, le montant et le service chargé du recouvrement.
Une grille de vérification pratique comporte au moins six questions :
- la commune figure-t-elle dans la bonne annexe et dans la catégorie correspondant au taux appliqué ?
- le local imposé est-il bien celui qui appartient au contribuable, et non une dépendance, un lot voisin ou une ancienne adresse ?
- la vacance atteignait-elle le seuil d’une ou de deux années au 1er janvier de l’année d’imposition ?
- une occupation de plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs, une location ou une autre rupture de vacance peut-elle être prouvée ?
- la vacance résultait-elle d’une cause indépendante de la volonté du propriétaire, notamment un sinistre, une interdiction d’habiter ou des travaux indispensables ?
- la valeur locative et le taux inscrits sur l’avis correspondent-ils aux données applicables au local et à la délibération locale ?
Le dossier de preuve doit suivre la question posée. Pour une erreur d’occupation, les pièces utiles sont le bail, l’état des lieux, les quittances, l’attestation d’assurance habitation, les factures d’eau ou d’énergie et les courriers de l’occupant. Pour des travaux, il faut ajouter les devis acceptés, factures, procès-verbaux de réception, photographies datées, rapports d’expert, déclarations de sinistre, échanges avec l’entreprise et, selon les cas, arrêté de mise en sécurité ou autorisation administrative. Pour une erreur de propriétaire, l’acte notarié, l’attestation de vente et le relevé cadastral doivent être joints. Pour une erreur de base, l’avis détaillé, les éléments cadastraux et tout document transmis par le service fiscal sont nécessaires.
La réclamation doit exposer une thèse principale courte, puis rattacher chaque fait à une pièce. Par exemple : le logement n’était pas vacant au 1er janvier parce qu’un bail a commencé le 15 septembre et que l’occupation a dépassé quatre-vingt-dix jours consécutifs ; ou la vacance était indépendante de la volonté du propriétaire parce qu’un arrêté a interdit l’accès pendant les travaux de reprise. Une lettre qui se limite à dire « le logement était vide pour une bonne raison » donne au service peu d’éléments contrôlables.
La démarche peut être déposée depuis l’espace particulier sur le site des finances publiques, dans la rubrique consacrée aux biens immobiliers ou par la messagerie sécurisée, en choisissant la réclamation relative à la taxe sur les logements vacants. La page officielle « J’ai reçu une taxe sur les logements vacants : que faire ? » indique le chemin de réclamation auprès du service des impôts des particuliers. Le propriétaire doit conserver l’accusé de réception, le contenu transmis et les pièces jointes.
Le délai est fixé par le Livre des procédures fiscales. L’article R*196-2 du Livre des procédures fiscales, dans sa rédaction applicable au contentieux des impôts directs locaux, prévoit que les réclamations sont présentées au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement du rôle ou de la notification de l’avis, sous réserve des autres événements prévus par le texte. Pour un avis établi et mis en recouvrement en 2027, la date de principe sera donc le 31 décembre 2028 ; la date portée sur l’avis, une éventuelle émission ultérieure et la nature exacte de l’imposition doivent toutefois être vérifiées.
Le contribuable ne doit pas attendre l’année limite lorsqu’il possède déjà les preuves. Une réclamation déposée rapidement réduit le risque de perte de documents, permet de demander une correction avant d’autres échéances déclaratives et donne au service les éléments pour rapprocher la situation du fichier d’occupation. Elle doit identifier l’année et le local, demander explicitement le dégrèvement total ou partiel, expliquer le calcul contesté et joindre une liste numérotée des pièces.
Le règlement du contentieux fiscal prévu par l’article R*197-2 du Livre des procédures fiscales impose, en matière d’impôts directs locaux, une réclamation distincte par commune. Un propriétaire qui reçoit des avis pour plusieurs communes ne doit donc pas tout regrouper dans un document indistinct. Il peut constituer un dossier par commune, avec une chronologie et les pièces propres à chaque logement, même si les erreurs sont similaires.
Le calcul lui-même peut être contesté sans contester la vacance. Si la valeur locative paraît incohérente, le propriétaire doit demander au service d’indiquer la base retenue et expliquer pourquoi elle ne correspond pas au local. Si le taux dépasse le plafond de l’article 1406 bis, ou si un taux majoré est appliqué sans délibération locale valable, la contestation doit viser la ligne de taux et joindre, si possible, la délibération publiée ou les informations de la collectivité. La mairie fixe certaines décisions locales, mais la réclamation de l’imposition est adressée au service fiscal chargé de l’avis.
Un modèle de formulation peut rester sobre : « Je conteste l’imposition établie au titre de 2027 pour le local situé [adresse], référence [référence]. L’avis retient une vacance depuis [date], alors que [fait précis]. Vous trouverez en pièces 1 à [x] [liste des preuves]. Je demande le dégrèvement total, ou à défaut le recalcul de l’assiette et du taux après prise en compte de ces éléments. » Cette présentation est plus utile qu’une contestation générale de la réforme ou qu’un argument fondé uniquement sur la difficulté financière du propriétaire.
Si le service rejette la réclamation, la décision doit être lue pour identifier le motif retenu : absence de preuve, mauvaise période, défaut d’occupation suffisante, valeur locative, qualité du redevable ou délai. Une nouvelle réponse ne doit pas répéter le premier courrier. Elle doit répondre à ce motif, corriger une pièce manquante et, si nécessaire, faire examiner la décision et la stratégie contentieuse par un avocat en droit fiscal immobilier.
B. Quelle démarche suivre à Paris et en Île-de-France pour vérifier le taux et le dossier ?
À Paris et en Île-de-France, le nom de la commune ne suffit pas à connaître le montant. Les communes et les établissements publics compétents peuvent avoir pris des délibérations différentes, selon la catégorie de commune, le taux retenu et le calendrier de la décision. Le propriétaire doit conserver la preuve de la commune du local, car une adresse postale proche d’une limite communale ne permet pas de déduire le régime fiscal applicable.
Le calendrier des décisions locales est un élément de contrôle. L’article 1639 A bis du Code général des impôts dispose que les délibérations relatives à la fiscalité directe locale qui ne fixent pas seulement les taux ou les produits doivent être prises avant le 1er octobre pour être applicables l’année suivante. L’article 1639 A du même code indique, pour les décisions relatives aux taux ou produits des impositions directes, qu’elles sont portées à la connaissance des services fiscaux avant le 15 avril de chaque année, sous les réserves prévues par le texte. Ces dispositions ne dispensent pas de vérifier la décision qui concerne précisément la taxe sur la vacance, mais elles donnent deux repères pour rechercher une délibération applicable en 2027.
Paris a rendu publique une politique de majoration de la fiscalité destinée à lutter contre la vacance et les logements insuffisamment occupés. La page de la Ville consacrée aux logements vacants indique les taux et les exemples qu’elle retient pour son territoire. Elle ne permet pas de transposer automatiquement le taux parisien à une commune de la petite ou de la grande couronne : chaque propriétaire doit rapprocher l’adresse du local, la commune compétente, la délibération et la ligne de son avis. La présentation officielle de la Ville de Paris peut être utilisée comme point de départ, puis vérifiée avec le document fiscal reçu.
La procédure locale comporte deux interlocuteurs, aux rôles différents. La collectivité peut décider de l’institution ou du taux lorsque le texte le prévoit ; l’administration fiscale établit et recouvre l’imposition, reçoit la réclamation et prononce, le cas échéant, le dégrèvement. Une demande adressée uniquement à la mairie, sans réclamation auprès du service fiscal, ne protège pas le délai de contestation de l’avis. Inversement, une erreur de taux ou de délibération peut justifier de demander à la collectivité la copie de la décision et sa date de transmission pour compléter le dossier fiscal.
Pour un propriétaire parisien, les pièces pratiques peuvent inclure l’avis, l’écran « Biens immobiliers », l’acte de propriété, le bail ou le mandat de gestion, les attestations d’assurance, les factures d’énergie, les procès-verbaux de copropriété signalant un sinistre, les échanges avec le syndic et les décisions administratives liées à l’immeuble. Dans un immeuble collectif, les travaux de parties communes ne démontrent pas toujours à eux seuls que le lot privé était inhabitable. Il faut établir le lien concret entre le chantier et l’impossibilité d’occuper ou de louer le logement : accès interdit, réseaux coupés, arrêté, danger constaté ou intervention rendant le bien impropre à son usage.
En Île-de-France, la situation peut aussi être perturbée par un changement d’occupant déclaré par une agence, une sous-location ou une erreur de lot dans une copropriété. L’article 1418 permet au propriétaire de demander au gestionnaire les dates d’occupation et l’identité des sous-locataires, ou de lui déléguer la mise à jour de la déclaration. Lorsque l’agence ou le gestionnaire a transmis une information inexacte, il faut demander une attestation rectificative et la joindre à la réclamation. La responsabilité de la déclaration déléguée doit être distinguée de la responsabilité fiscale attachée à l’avis reçu.
Le propriétaire de plusieurs logements doit construire un tableau de suivi séparé : commune, adresse, référence fiscale, redevable, date de dernière occupation, seuil applicable, valeur locative, taux, montant, pièces, date de réclamation et réponse du service. Ce tableau n’est pas une pièce à publier ni un substitut à la réclamation ; il sert à éviter qu’une réponse concernant un logement soit appliquée par erreur à un autre. Le texte fiscal prévoit aussi que le contentieux, les garanties et le recouvrement de la taxe sont régis comme en matière de taxe foncière sur les propriétés bâties, ce qui explique l’orientation vers le service fiscal et le régime de réclamation des impôts directs locaux.
La distinction avec la taxe d’habitation est particulièrement importante à Paris, où plusieurs impositions peuvent concerner un même propriétaire. L’ancien article 232 du Code général des impôts relatif à la taxe annuelle sur les logements vacants permet de comprendre l’ancien mécanisme, mais il ne doit pas être utilisé pour remplacer l’article 1406 bis applicable à la réforme 2027. Si l’avis cite une ancienne base juridique, demandez au service d’expliquer le régime de transition et la période concernée. Si le logement est meublé et réellement utilisé comme résidence secondaire, la question relève plutôt de la taxe d’habitation et de sa majoration, avec des critères distincts.
Enfin, il faut surveiller les délais après l’envoi de la réclamation. Conservez la preuve de dépôt et la réponse, vérifiez si le service a accordé un dégrèvement total ou seulement une réduction, puis comparez le nouvel avis avec la réclamation. Un accord oral, une modification affichée dans l’espace fiscal ou une promesse de correction ne doit pas être considéré comme acquis sans notification exploitable. Lorsque le montant est élevé, qu’un bien est en indivision ou que plusieurs années sont discutées, un examen des actes, des preuves de vacance et du régime de recours permet de réduire le risque d’une réponse incomplète.
Conclusion
Le décret n° 2026-831 rend le zonage de la taxe sur la vacance des locaux d’habitation lisible, mais il ne fixe pas à lui seul le montant dû par chaque propriétaire. Pour 2027, le contrôle doit porter sur la valeur locative, le taux légal ou local, la catégorie de commune, le seuil de durée et la prise en compte de la vacance antérieure au 1er janvier 2027. Les exclusions prévues par l’article 1406 bis, notamment l’occupation de plus de quatre-vingt-dix jours et la vacance indépendante de la volonté du contribuable, exigent des preuves datées et cohérentes.
Face à un avis erroné, la démarche utile consiste à qualifier l’imposition, reconstituer la chronologie, vérifier la base et le taux, déposer une réclamation auprès du service fiscal et respecter le délai du Livre des procédures fiscales. À Paris comme dans les autres communes d’Île-de-France, le taux ne se déduit pas de la seule adresse : il faut rapprocher l’avis de la décision locale et du statut fiscal exact du logement.
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