Le Journal officiel du 29 août 2026 vient de publier le décret n° 2026-831 du 25 août 2026, qui fixe le périmètre géographique de la nouvelle taxe sur la vacance des locaux d’habitation. À compter des impositions établies au titre de 2027, la taxe annuelle sur les logements vacants et la taxe d’habitation sur les logements vacants sont remplacées par un régime unique. La question pratique n’est donc plus seulement de savoir si un logement reste vide, mais de vérifier le statut exact de la commune dans l’annexe du décret, la durée de vacance retenue et l’existence éventuelle d’une délibération locale.

Un propriétaire situé à Paris, en Île-de-France ou dans une autre zone immobilière tendue peut être assujetti de plein droit si sa commune figure dans l’une des listes annexées. À l’inverse, dans une commune qui n’y figure pas, une taxe ne peut pas être réclamée sur le seul fondement d’un logement inoccupé : une décision de la commune ou d’un établissement public de coopération intercommunale compétent est nécessaire, avec une durée de vacance différente. Cette distinction devient décisive lorsqu’un avis fiscal reprend une mauvaise commune, une mauvaise période ou une déclaration d’occupation inexacte. Voici comment lire le décret, identifier le régime applicable et préparer une contestation utile.

I. Ma commune figure-t-elle dans la liste du décret n° 2026-831 ?

A. Comment lire l’annexe et distinguer taxe automatique et taxe sur délibération ?

Le décret n° 2026-831 ne fixe pas le montant individuel dû par chaque propriétaire. Il délimite d’abord le territoire dans lequel la taxe sur la vacance des locaux d’habitation peut fonctionner de plein droit. Son article 1 énonce : « La taxe sur la vacance des locaux d’habitation instituée par l’article 1406 bis du code général des impôts s’applique dans les communes dont la liste figure en annexe au présent décret. » La liste n’est donc pas une simple carte indicative : elle constitue le point de départ de l’analyse de l’assujettissement.

L’annexe comporte deux ensembles. Le premier vise les communes relevant du 1° du B du I de l’article 1406 bis du Code général des impôts. Il s’agit notamment des communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, dans laquelle sont constatés des niveaux élevés de loyers ou de prix d’acquisition des logements anciens, ou une demande importante de logement social au regard des emménagements. Le second ensemble vise les communes relevant du 2° du même B : elles ne se trouvent pas dans une telle unité urbaine, mais présentent aussi un déséquilibre marqué, par exemple en raison des loyers, des prix de l’ancien ou d’une proportion élevée de logements affectés à l’habitation qui ne sont pas des résidences principales.

Ces deux rubriques de l’annexe ne doivent pas être confondues avec les deux durées mentionnées au A du I de l’article 1406 bis. Le texte fiscal prévoit qu’un logement vacant depuis au moins une année au 1er janvier de l’année d’imposition est susceptible d’être taxé dans une commune relevant du périmètre de plein droit. Dans les autres communes, la durée est portée à deux années et la taxe dépend d’une délibération locale. La notice officielle du décret rappelle que la TVLH s’applique de plein droit aux logements vacants depuis au moins un an dans les communes listées, tandis que les autres communes peuvent l’instituer sur délibération pour les logements vacants depuis au moins deux ans.

Le propriétaire doit donc effectuer trois vérifications séparées :

• l’adresse cadastrale exacte du logement et le nom officiel de la commune ;
• la présence de cette commune dans l’une des deux parties de l’annexe du décret ;
• l’existence d’une vacance atteignant le seuil légal au 1er janvier de l’année d’imposition.

Une confusion entre l’agglomération indiquée dans l’annexe et la commune où se trouve réellement le bien peut conduire à une erreur. L’annexe présente souvent, dans une première colonne, le nom de l’unité urbaine, puis le département, la commune et le code INSEE. L’agglomération de rattachement n’est pas, à elle seule, l’adresse fiscale du logement. Le nom de la commune et son code doivent correspondre au bien déclaré. Une commune voisine peut être placée dans une situation différente, même si elle appartient au même bassin de vie, au même établissement public de coopération intercommunale ou au même département.

Le décret est entré en vigueur le lendemain de sa publication, soit le 30 août 2026, pour sa disposition de périmètre. Son article 2, qui abroge le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif à l’ancienne taxe annuelle sur les logements vacants, entre en vigueur le 1er janvier 2027. La réforme fiscale elle-même s’applique aux impositions établies au titre de 2027 conformément à l’article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026. Cette chronologie interdit de traiter un avis 2027 comme une simple reconduction mécanique d’un avis TLV ou THLV antérieur.

Le régime de plein droit ne signifie pas que tout logement vide sera taxé. L’article 1406 bis prévoit des exclusions et rattache l’imposition à des conditions matérielles précises. Il faut aussi tenir compte de la règle transitoire selon laquelle, pour l’année 2027, la durée de vacance antérieure au 1er janvier 2027 est prise en compte. Un logement devenu vide en décembre 2026 ne sera pas automatiquement regardé comme vacant depuis une année au 1er janvier 2027. À l’inverse, un logement réellement vacant depuis plusieurs années peut entrer immédiatement dans la période de référence, sous réserve des exclusions et de la preuve d’une vacance imposable.

Le taux doit ensuite être distingué du champ territorial. Pour une commune relevant du premier régime, l’article 1406 bis fixe le taux à 17 % la première année d’imposition et à 34 % à compter de la deuxième. La commune peut augmenter ces taux dans la limite de 30 % puis 60 %. Dans une commune hors périmètre de plein droit, une délibération peut instituer la taxe et fixer un taux qui ne peut excéder 50 %. Le taux ne permet donc pas de déduire le classement de la commune : un avis peut être fondé sur un mauvais mécanisme même si le pourcentage appliqué paraît plausible.

B. Quelle différence entre la commune inscrite, l’EPCI et la commune limitrophe ?

Le décret raisonne à l’échelle de la commune. Il ne suffit pas que le bien se situe en Île-de-France, dans une métropole ou dans une zone où le marché locatif est tendu. Le propriétaire doit retrouver sa commune dans l’annexe, en tenant compte des éventuelles communes nouvelles, des changements de nom et du code INSEE. Une adresse postale peut utiliser le nom d’un quartier, d’une agglomération ou d’un lieu-dit différent du nom de la commune juridiquement compétente. Le titre de propriété, l’avis de taxe foncière, la fiche du bien dans l’espace fiscal et le cadastre permettent de lever cette première difficulté.

La mention d’un EPCI ne produit pas le même effet. Dans une commune déjà listée, la taxe relève du régime de plein droit et l’EPCI ne transforme pas le mécanisme en autorisation supplémentaire. Dans une commune non listée, un EPCI à fiscalité propre peut intervenir s’il a adopté un programme local de l’habitat prévu à l’article L. 302-1 du Code de la construction et de l’habitation. Sa délibération ne s’applique pas sur le territoire d’une commune membre qui aurait elle-même institué la taxe. Elle ne peut pas non plus rendre imposable, par simple proximité géographique, une commune déjà ou jamais concernée sans respecter les conditions du texte.

Le point de contrôle est particulièrement important pour les propriétaires qui détiennent plusieurs logements. Un appartement à Paris, un autre à Boulogne-Billancourt et une maison en Seine-et-Marne peuvent relever de trois situations administratives différentes, même si les biens sont gérés par la même agence. La déclaration, la durée de vacance, le service fiscal destinataire et la délibération à consulter doivent être associés à chaque commune. Une réclamation générale portant sur un portefeuille entier peut perdre en précision ; le Livre des procédures fiscales prévoit d’ailleurs qu’en matière d’impôts directs locaux une réclamation distincte est présentée par commune.

Le calendrier des décisions locales mérite une attention particulière. L’article 1639 A bis du CGI dispose que les délibérations de fiscalité directe locale qui ne portent pas seulement sur les taux ou les produits « doivent être prises avant le 1er octobre pour être applicables l’année suivante ». Une commune hors liste qui souhaite appliquer la TVLH au titre de 2027 doit donc être examinée à partir de ses délibérations et de celles de son EPCI, en tenant compte de la délibération effectivement adoptée et de sa transmission aux services fiscaux. L’article 1639 A du CGI organise notamment la notification des décisions relatives aux taux et produits. Le calendrier local ne remplace jamais la vérification de l’annexe : il intervient seulement lorsque le régime n’est pas déjà de plein droit.

La déclaration d’occupation constitue le second volet de la vérification. Aux termes de l’article 1418 du CGI, les propriétaires de locaux affectés à l’habitation doivent déclarer, avant le 1er juillet de chaque année, la nature de l’occupation, les dates d’entrée et de sortie, l’identité de l’occupant et, en cas de vacance, le motif de celle-ci. Le texte prévoit également : « Pour les impositions établies au titre de 2027, il est tenu compte de la durée de vacance de chaque logement avant le 1er janvier 2027. » Une fiche Gérer mes biens immobiliers restée sur « vacant » après une relocation, une succession ou un prêt gratuit peut donc alimenter un avis erroné.

À Paris et en Île-de-France, le propriétaire doit éviter un raccourci fréquent : toutes les communes franciliennes ne se déduisent pas du seul mot « Paris » figurant dans la colonne d’agglomération. L’annexe recense de nombreuses communes rattachées à l’unité urbaine de Paris, avec leur département et leur code INSEE, mais l’analyse d’un bien situé en Essonne, dans les Hauts-de-Seine, en Seine-Saint-Denis, dans le Val-de-Marne ou dans le Val-d’Oise reste communale. Une commune limitrophe peut relever du même premier ensemble, du second ensemble ou du régime sur délibération. Le bon réflexe consiste à conserver une copie de la ligne de l’annexe correspondant à l’adresse et à la joindre au dossier fiscal si la qualification est discutée.

Enfin, la commune compétente pour la délibération et le service fiscal chargé du recouvrement ne se confondent pas nécessairement avec la mairie auprès de laquelle le propriétaire a l’habitude d’échanger. La mairie ou l’EPCI peut confirmer la délibération locale ; l’administration fiscale examine l’assiette, la vacance et la réclamation. Cette répartition explique pourquoi une réponse orale d’un service municipal ne suffit pas à faire disparaître un avis d’imposition déjà émis.

II. Comment contester une taxe sur la vacance fondée sur une mauvaise commune ou une mauvaise durée ?

A. Quels motifs permettent de contester l’assujettissement en 2027 ?

La contestation se construit à partir du motif précis de l’erreur. Le propriétaire peut soutenir que la commune n’est pas celle retenue par l’administration, que le régime de plein droit n’est pas applicable, que le logement n’a pas atteint la durée de vacance exigée, qu’il a été occupé suffisamment longtemps, que la vacance était indépendante de sa volonté ou que le redevable désigné n’est pas la personne qui disposait du logement pendant la période de référence.

Le premier motif concerne la commune. Il faut comparer l’avis, l’adresse cadastrale et la ligne de l’annexe du décret. Une erreur de code postal, de commune nouvelle, de rattachement ou de lot peut conduire à attribuer au logement le régime d’un territoire voisin. Dans une commune non listée, il faut rechercher la délibération de la commune ou de l’EPCI compétent et vérifier sa date, son objet, son champ géographique et son taux. L’absence de délibération ne rend pas le logement imposable au seul motif qu’il se situe dans une agglomération connue pour ses difficultés d’accès au logement.

Le deuxième motif porte sur la durée. La période s’apprécie au 1er janvier de l’année d’imposition. Dans le régime de plein droit, le seuil est d’au moins une année ; dans le régime sur délibération, il est d’au moins deux années. La période antérieure au 1er janvier 2027 est expressément prise en compte pour la première imposition issue de la réforme. Les pièces à réunir sont les baux successifs, états des lieux, quittances, attestations d’assurance, factures d’énergie, justificatifs de résidence, mandats de gestion et échanges établissant les dates réelles d’occupation. Une simple capture d’écran d’une annonce en ligne ne suffit pas toujours à établir la date à laquelle le logement a cessé d’être occupé.

Le troisième motif est l’occupation de plus de 90 jours consécutifs. L’article 1406 bis exclut « les logements dont la durée d’occupation est supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence ». Le propriétaire doit alors démontrer une occupation identifiable et continue : bail, convention d’occupation, factures, attestation d’hébergement, déclaration de résidence ou documents de gestion. Des séjours très ponctuels, des visites, le passage d’un artisan ou la présence occasionnelle d’un proche ne caractérisent pas nécessairement une occupation au sens fiscal. En revanche, une occupation réelle mais mal reportée dans la déclaration d’occupation peut justifier un dégrèvement si elle est suffisamment documentée.

Le quatrième motif est la vacance indépendante de la volonté du contribuable. Le texte nouveau reprend cette exclusion dans son article 1406 bis. Elle peut être invoquée lorsqu’un sinistre, des travaux lourds, une interdiction administrative, un blocage successoral ou une impossibilité objective de remettre le bien sur le marché rendent la vacance non choisie. Le dossier doit montrer la cause, sa durée et son lien direct avec l’impossibilité d’occuper ou de louer le logement dans des conditions normales. Une décision de vendre, une attente de hausse du prix ou une absence de démarches de remise en location ne suffit pas automatiquement.

Le Conseil d’État, 8e-3e chambres réunies, 15 juillet 2025, n° 499230, a posé un cadre de preuve utile dans le contentieux de l’ancienne taxe sur les logements vacants. Il a jugé : « Il appartient au juge de l’impôt, au vu de l’instruction et compte tenu, le cas échéant, de l’abstention du contribuable à produire les éléments qu’il est seul en mesure d’apporter, tels que des devis portant sur les travaux à réaliser pour rendre le bien habitable, d’apprécier si un logement doit être soumis à la taxe sur les logements vacants, ou si les circonstances que son détenteur invoque y font obstacle. » Cette décision ne dispense pas d’examiner le texte applicable en 2027, mais elle montre pourquoi une contestation non documentée est fragile.

Pour des travaux, les devis doivent décrire les interventions nécessaires, leur coût et le délai prévisible. Les factures, photographies datées, rapports d’expert, arrêtés d’insalubrité, échanges avec l’assureur et attestations d’artisans donnent une cohérence au dossier. Il faut distinguer les travaux qui empêchent réellement l’habitation des travaux d’amélioration ou de confort. Le Conseil d’État a également rappelé, dans le même arrêt, que des travaux destinés à donner au bien un caractère luxueux ne suffisent pas à établir qu’il ne pouvait pas être rendu habitable sans travaux importants. La contestation doit donc se rattacher à l’habitabilité normale et non à un projet de rénovation haut de gamme.

Pour une succession, la vacance n’est pas exonérée par le seul décès du propriétaire. Il faut établir ce qui empêchait concrètement l’occupation ou la location : indivision paralysée, désaccord documenté entre ayants droit, ordonnance judiciaire, impossibilité de disposer des clés, travaux décidés dans le règlement de la succession ou procédure de vente empêchant une mise à disposition. Les courriers du notaire, procès-verbaux de désaccord, décisions de justice et preuves d’assurance peuvent être utiles. Une succession ouverte mais administrée normalement, sans obstacle à la location, ne conduit pas nécessairement à une décharge.

Pour une vente, le propriétaire doit démontrer des démarches sérieuses et compatibles avec une remise du bien sur le marché : mandat confié à une agence, annonces, visites, échanges sur une baisse de prix, compromis préparé ou refus documenté de l’acquéreur. Une simple intention de vendre conservée dans un dossier personnel ne suffit pas toujours. Pour un logement en attente de location, les candidatures, les diagnostics, les travaux prescrits, les annonces et les échanges avec le gestionnaire permettent de distinguer une vacance subie d’un choix de conserver le logement vide.

Le statut du redevable doit aussi être vérifié. L’article 1406 bis met la taxe à la charge du propriétaire, de l’usufruitier, du preneur à bail à construction ou à réhabilitation, ou de l’emphytéote qui dispose du logement depuis le début de la période de référence. Un démembrement, une cession intervenue avant le 1er janvier, une convention de bail à construction ou une modification de l’usufruit peuvent changer la personne à laquelle l’avis doit être adressé. L’acte notarié, la date de publication, la convention constitutive du droit et les échanges avec le service fiscal doivent être rapprochés de la période retenue.

Le montant peut enfin être contesté séparément de l’assujettissement. L’assiette est constituée par la valeur locative du logement mentionnée à l’article 1406 bis, laquelle renvoie à l’article 1409 du CGI. Ce dernier énonce que la taxe d’habitation sur les résidences secondaires est calculée d’après la valeur locative des habitations et de leurs dépendances. Une erreur de local, de dépendance, de coefficient ou de taux doit être isolée et chiffrée. La demande peut viser la décharge totale si le logement ne relève pas du régime, ou un dégrèvement partiel si seule la base ou la période est erronée.

Le régime de 2027 est directement lié à la fiscalité locale, mais le produit d’un dégrèvement n’est pas un argument pour refuser une correction. L’article 1406 bis précise que le contrôle, le recouvrement, le contentieux, les garanties et les sanctions sont régis comme en matière de taxe foncière sur les propriétés bâties, et que les dégrèvements sont à la charge de la commune ou de l’EPCI à fiscalité propre. Cette règle organise la répartition financière entre collectivités et ne prive pas le propriétaire de son droit à contester un avis mal établi.

B. Quelle réclamation déposer et dans quel délai ?

La mise à jour de la déclaration d’occupation et la réclamation fiscale sont deux démarches différentes. La première corrige l’information utilisée pour les impositions futures. La seconde demande la remise en cause d’un avis déjà émis. Lorsqu’un avis 2027 est reçu, une correction dans l’espace fiscal doit être accompagnée d’une réclamation formelle, faute de quoi l’administration peut considérer que le contribuable a seulement modifié une donnée déclarative sans contester l’imposition.

L’article R*190-1 du Livre des procédures fiscales fixe la règle préalable. Il prévoit : « Le contribuable qui désire contester tout ou partie d’un impôt qui le concerne doit d’abord adresser une réclamation au service territorial, selon le cas, de la direction générale des finances publiques ou de la direction générale des douanes et droits indirects dont dépend le lieu de l’imposition. » Pour une taxe liée à un logement, le propriétaire doit utiliser le service fiscal compétent indiqué sur l’avis, la messagerie sécurisée de son espace fiscal ou l’adresse du service territorial concerné. Une lettre à la seule mairie ne remplace pas cette réclamation.

La réclamation doit identifier sans ambiguïté l’année, le numéro de l’avis, l’adresse du logement, la commune, la nature de la taxe et le montant contesté. Elle doit exposer un raisonnement vérifiable : « la commune n’est pas celle de l’annexe », « le bien a été occupé du telle date au telle date », « la vacance résultait de travaux rendant le logement inhabitable » ou « le contribuable désigné n’avait plus la disposition du bien ». La demande finale doit solliciter le dégrèvement total ou partiel, avec une explication subsidiaire lorsque plusieurs erreurs sont possibles.

L’article R*197-3 du Livre des procédures fiscales exige, à peine d’irrecevabilité, que la réclamation mentionne l’imposition contestée, contienne l’exposé sommaire des moyens et les conclusions, porte la signature de son auteur et soit accompagnée de l’avis d’imposition ou d’une pièce équivalente. La réclamation doit donc comporter au minimum :

• la copie de l’avis ou sa référence complète ;
• la ligne de l’annexe du décret n° 2026-831 correspondant à la commune, ou la preuve de son absence ;
• la délibération communale ou intercommunale si l’administration invoque le régime sur délibération ;
• les pièces retraçant l’occupation, la vacance, les travaux, la vente, la succession ou le changement de titulaire du droit ;
• la déclaration d’occupation corrigée et la date de sa correction ;
• le calcul du dégrèvement demandé, lorsque la contestation ne porte que sur une partie de l’avis.

Le délai doit être calculé à partir de l’événement prévu par le texte et non à partir d’un échange téléphonique. Dans sa version en vigueur depuis le 30 juillet 2026, l’article R*196-2 dispose que les réclamations relatives aux impôts directs locaux et taxes annexes doivent être présentées au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement du rôle, de la notification de l’avis ou de l’émission du titre. Un avis de taxe établi et mis en recouvrement au titre de 2027 pourra donc, sous réserve des mentions de l’avis et des cas particuliers, être contesté jusqu’au 31 décembre 2028. Déposer la réclamation dès la réception de l’avis reste préférable afin de préserver les preuves et d’éviter une procédure de recouvrement inutile.

Le paiement appelle une précaution. Le contribuable qui demande un dégrèvement peut solliciter le sursis de paiement, mais cette demande doit être expresse et chiffrée. L’article L. 277 du Livre des procédures fiscales prévoit : « Le contribuable qui conteste le bien-fondé ou le montant des impositions mises à sa charge est autorisé, s’il en a expressément formulé la demande dans sa réclamation et précisé le montant ou les bases du dégrèvement auquel il estime avoir droit, à différer le paiement de la partie contestée de ces impositions et des pénalités y afférentes. » Le propriétaire doit respecter les modalités indiquées par le comptable et prévoir, lorsque le montant l’exige, les garanties demandées. La partie non contestée reste payable.

Une décision défavorable ou seulement partiellement favorable ne met pas fin à toute voie de droit. La version applicable du Livre des procédures fiscales prévoit que, pour les impôts directs et taxes assimilées, les décisions de l’administration sur les réclamations qui ne donnent pas entière satisfaction peuvent être portées devant le tribunal administratif. L’article 1406 bis renvoie au contentieux de la taxe foncière ; la juridiction et le délai doivent être confirmés au regard de la date de l’avis et de la décision reçue. L’arrêt du Conseil d’État du 29 juin 2026, n° 513256, rendu sous l’ancien régime de la taxe sur les logements vacants, illustre déjà l’importance de la réclamation préalable avant toute saisine du juge administratif.

Le contribuable ne doit pas attendre une éventuelle correction spontanée de l’administration. L’article L. 174 du Livre des procédures fiscales autorise l’administration à réparer certaines omissions ou erreurs concernant la taxe sur la vacance des locaux d’habitation jusqu’à l’expiration de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l’imposition est due. Cette faculté de reprise protège les finances publiques ; elle ne constitue pas une procédure automatique de remboursement au bénéfice du propriétaire. La réclamation demeure la démarche adaptée pour faire valoir un droit au dégrèvement dans le délai utile.

À Paris et en Île-de-France, le dossier doit être adressé au service fiscal mentionné sur l’avis, même si la cause de la vacance se trouve dans un litige local. Une succession bloquée, un désaccord entre indivisaires, un logement frappé par un arrêté, une rénovation en copropriété ou une erreur d’agence peuvent nécessiter des pièces provenant d’un notaire, d’un syndic, d’une entreprise ou d’une juridiction. Le propriétaire doit classer ces pièces par date et montrer le lien entre l’événement et l’impossibilité de louer ou d’occuper le bien. Pour plusieurs logements situés dans des communes différentes, une réclamation distincte par commune évite de mélanger des régimes territoriaux ou des délais différents.

Un dossier solide contient une chronologie d’une page. Elle indique la dernière occupation, la date de départ, les démarches de relocation ou de vente, la survenance du sinistre ou du blocage, les travaux engagés, les échanges avec les professionnels et la date de correction de la déclaration. Cette chronologie doit correspondre aux pièces jointes. Une facture postérieure à la période taxée, un devis non signé ou une annonce publiée longtemps après le début de la vacance peut être utile, mais doit être expliqué. L’administration apprécie la cohérence d’ensemble ; une accumulation de documents non datés rend la cause de la vacance plus difficile à comprendre.

Il faut aussi distinguer l’erreur de qualification du local et l’erreur de déclaration. Un garage, une cave, une dépendance ou un local impropre à l’habitation ne se traite pas comme un appartement autonome. Le descriptif cadastral, le règlement de copropriété, l’acte notarié et les plans peuvent démontrer que le local retenu par l’administration ne correspond pas à un logement taxable. Lorsque l’erreur vient d’une fusion de lots ou d’un ancien numéro fiscal, la demande doit indiquer les références anciennes et nouvelles, ainsi que la correspondance entre les surfaces et les adresses.

La réclamation peut être déposée en ligne, mais le propriétaire doit conserver le texte transmis, les pièces, la date d’envoi et l’accusé de réception. L’article R*190-1 prévoit que les réclamations font l’objet d’un récépissé. En l’absence de réponse claire, une relance rappelle le numéro de la réclamation et demande que la décision précise le motif du maintien de l’imposition. Si le service demande des pièces complémentaires, la réponse doit reprendre la même chronologie plutôt que repartir sur une nouvelle explication contradictoire.

Lorsque l’administration maintient l’avis, le recours devant le tribunal administratif doit reprendre les moyens déjà exposés et produire la décision contestée. Le débat porte sur la commune, la durée, la réalité de la vacance, la volonté du contribuable, la qualité de redevable ou le montant de l’assiette. La décision du Conseil d’État n° 499230 rappelle que le juge examine les éléments disponibles et peut tenir compte de l’abstention du contribuable à produire les documents qu’il est seul à détenir. Une demande d’expertise, de mesure d’instruction ou de communication d’un dossier fiscal ne remplace donc pas les preuves que le propriétaire peut obtenir lui-même.

Conclusion

Le décret n° 2026-831 rend la vérification communale incontournable avant toute analyse du montant de la taxe sur la vacance des logements en 2027. La bonne méthode consiste à partir de l’adresse exacte, du code INSEE et de la ligne de l’annexe, puis à déterminer si le logement relève du régime de plein droit ou d’une taxe instituée par délibération. Il faut ensuite reconstituer la période de référence au 1er janvier 2027, tenir compte de l’occupation antérieure, vérifier la déclaration d’occupation et rechercher les causes objectives de la vacance.

Pour un bien à Paris ou en Île-de-France, l’appartenance à l’unité urbaine ne dispense pas de contrôler la commune. Pour un bien situé hors de la liste, la délibération de la commune ou de l’EPCI, son programme local de l’habitat et son calendrier d’adoption deviennent déterminants. Pour un avis déjà reçu, la correction de la fiche fiscale doit être accompagnée d’une réclamation adressée au service compétent, signée, chiffrée et documentée. La réclamation doit être déposée dans le délai de l’article R*196-2, avec une demande expresse de sursis si le paiement de la partie contestée doit être différé.

Avant d’envoyer le dossier, le propriétaire peut vérifier les cinq points suivants :

• l’avis vise-t-il le bon logement, la bonne commune et la bonne année ?
• la commune figure-t-elle dans l’annexe du décret n° 2026-831, et dans quelle rubrique ?
• une délibération locale est-elle invoquée, et a-t-elle le bon champ et la bonne date ?
• les dates d’occupation et de vacance sont-elles établies par des pièces datées ?
• la demande de dégrèvement, le montant contesté et les justificatifs sont-ils clairement formulés ?

Cette vérification peut être menée avec l’appui de notre page consacrée au droit immobilier à Paris. Lorsque la taxe se rattache à une succession, une indivision, une vente, des travaux ou un changement de titulaire, l’analyse de l’avis fiscal doit rester cohérente avec l’ensemble du dossier immobilier. Une contestation préparée à partir de la commune exacte, de la période et de preuves reliées à la cause de la vacance offre une base beaucoup plus solide qu’une demande générale fondée sur la seule affirmation que le logement était vide malgré la volonté de son propriétaire.

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