Le statut des baux commerciaux, régi par les dispositions d’ordre public des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, s’organise autour d’une tension fondamentale entre la protection de la propriété commerciale du preneur et la préservation des prérogatives du bailleur sur son bien immobilier. Par principe, le locataire commercial est tenu d’exploiter les locaux conformément à la destination contractuelle, une obligation générale ancrée à l’article 1728 du Code civil. Cependant, les réalités du commerce contemporain, marquées par une mutation rapide des modes de consommation, des contraintes économiques accrues et une exigence d’adaptation constante, se heurtent fréquemment à la rigidité des clauses de destination initiale. Pour éviter l’asphyxie économique des entreprises, le législateur a consacré un mécanisme d’adaptation indispensable : la déspécialisation partielle ou restreinte. Ce droit, codifié à l’article L. 145-47 du Code de commerce, permet au locataire d’adjoindre à son activité d’origine des activités connexes ou complémentaires.
Ce droit statutaire, conçu comme une respiration nécessaire de l’activité économique, entre régulièrement en conflit direct avec les stratégies de commercialisation des bailleurs, en particulier dans les centres commerciaux et les galeries marchandes. Les bailleurs y insèrent fréquemment des clauses d’exclusivité, des clauses d’enseigne ou des clauses de non-concurrence croisées afin de figer la répartition des commerces et de garantir à chaque exploitant un monopole sectoriel. Or, l’application rigide de ces stipulations contractuelles aboutirait à neutraliser purement et simplement la déspécialisation partielle, privant les preneurs de leur droit légal à l’évolution de leur fonds de commerce. Face à ce conflit de normes, la jurisprudence de la Cour de cassation et des tribunaux judiciaires affirme de manière catégorique la primauté absolue de l’ordre public statutaire sur la liberté contractuelle.
Toute clause limitant, encadrant ou interdisant l’exercice de ce droit légal d’adaptation est systématiquement réputée non écrite sur le fondement de l’article L. 145-15 du Code de commerce. Les décisions récentes des juridictions du fond, rendues entre 2023 et 2026, illustrent la vigueur de cette dynamique contentieuse, tant sur l’appréciation souveraine du caractère connexe ou complémentaire des nouvelles activités que sur la nullité des obstacles contractuels érigés par les propriétaires. De plus, la déspécialisation n’est pas sans contrepartie financière pour le bailleur, qui peut demander une augmentation du loyer lors de la révision triennale suivante en invoquant la modification matérielle des éléments de la valeur locative, conformément à l’article L. 145-50 du même code.
Nous examinerons dès lors avec précision les contours de ce droit d’ordre public à la déspécialisation partielle du preneur (I), avant d’analyser l’inefficacité absolue des clauses restrictives de concurrence opposées par les bailleurs ainsi que les mécanismes financiers qui en découlent (II).
I. Le droit d’ordre public à la déspécialisation partielle du preneur
A. L’adjonction légale d’activités connexes ou complémentaires (Article L. 145-47)
L’article L. 145-47 du Code de commerce dispose que le locataire commercial a la faculté d’adjoindre à l’activité principale stipulée dans son contrat de bail des activités connexes ou complémentaires. Ce droit d’adjonction, qualifié de déspécialisation restreinte ou partielle, offre une souplesse juridique majeure par rapport à la déspécialisation plénière de l’article L. 145-48, qui emporte un changement total d’activité et requiert l’autorisation expresse du bailleur ou, à défaut, celle du tribunal judiciaire. Le droit commun des baux, énoncé à l’article 1728 du Code civil, impose une fidélité stricte à la destination contractuelle. Le tribunal judiciaire de Nantes a rappelé cette articulation fondamentale dans un jugement du 28 mai 2025, n° 23/00574, en relevant que \ »le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. L’article L145-47 du code de commerce prévoit cependant s’agissant d’un bail commercial : “Le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou c\ »omplémentaires\ ». L’adjonction légale déroge ainsi à la règle civile d’immutabilité de la destination des locaux pour préserver la viabilité économique du fonds de commerce face aux fluctuations du marché.
L’appréciation du caractère connexe ou complémentaire des activités projetées relève du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond. La connexité se définit par l’existence d’un lien étroit, technique ou commercial, entre l’activité d’origine et la nouvelle activité, tandis que la complémentarité correspond à l’adjonction d’une activité nécessaire à un meilleur exercice de l’activité principale, s’inscrivant dans son prolongement naturel. Par un jugement du 7 janvier 2025, n° 22/02947, le tribunal judiciaire de Bordeaux a rappelé les critères de cette distinction en soulignant qu’ \ »En vertu de l’article L145-47 du code de commerce le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires.\ » Ce même tribunal a précisé que ces notions s’appliquent aux \ »vités connexes ou complémentaires à sa destination initiale, tandis que la déspécialisation sera qualifiée de totale, et régie par l’article L145-48 du code de commerce, lorsque le preneur envisage un changement total, une transformation de l’activité et de son mode d’exploitation.\ »
Cette distinction est essentielle : si l’activité ajoutée n’est ni connexe ni complémentaire, elle s’analyse en un changement d’activité irrégulier, susceptible de justifier la résiliation du bail commercial ou le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction. La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 30 novembre 2023, n° 18/16957, a clarifié la portée de cette procédure : elle s’applique aux \ »tés connexes et complémentaire à celle prévue au bail qui relèvent de la procédure prévue à l’article L. 145-47. Elle concerne tant la substitution d’une activité nouvelle à l’activité ancienne prévue au bail que l’adjonction d’une activité nouvelle à l’activité ancienne.\ »
Pour mettre en œuvre ce droit d’adjonction, le locataire doit rigoureusement respecter une procédure légale d’ordre public. L’article L. 145-47 énonce que le preneur doit notifier son intention au propriétaire par acte d’huissier (commissaire de justice) ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Cette notification doit impérativement préciser les nouvelles activités dont l’exercice est envisagé, sous peine de nullité de la demande. Le tribunal judiciaire de Compiègne, dans un jugement du 3 février 2026, n° 24/01170, a réaffirmé ce formalisme : \ »SUR CE Aux termes de l’article L. 145-47 du code de commerce, Le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. A cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé.\ » Cette formalité substantielle fait courir un délai de deux mois durant lequel le bailleur doit prendre position. L’absence de réponse écrite dans ce délai de deux mois vaut acceptation tacite et définitive de l’adjonction d’activité. Si le bailleur s’oppose à l’adjonction, en contestant la connexité ou la complémentarité, il doit saisir le président du tribunal judiciaire, qui statuera sur le bien-fondé de la contestation.
Ce formalisme strict s’impose également lorsque le locataire envisage une cession de son bail commercial parallèlement à un départ à la retraite, permettant une modification d’activité encadrée. La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 6 septembre 2023, n° 20/05643, a validé l’importance de ce mécanisme de notification lors de la signification d’un \ »projet de cession de bailcommercial comportant modification de l’activité autorisée par le bail’. Il précise dans cet acte qu’il a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite\ ». L’irrégularité formelle de la notification ou l’absence d’indication précise des activités projetées prive le locataire du bénéfice de l’acceptation tacite et l’expose à des sanctions graves pour infraction aux clauses du bail.
B. La neutralisation impérative des stipulations faisant échec à l’adaptation commerciale (Article L. 145-15)
Pour assurer l’efficacité réelle de ce droit à la déspécialisation restreinte, le législateur a dû neutraliser les tentatives des rédacteurs de baux commerciaux d’y faire obstacle. C’est l’office de l’article L. 145-15 du Code de commerce, qui édicte un ordre public de protection extrêmement rigoureux. Ce texte répute non écrites toutes les clauses, stipulations et arrangements contractuels qui ont pour effet de faire échec aux dispositions relatives à la déspécialisation. La Cour de cassation, dans un arrêt fondamental du 22 mai 2025, n° 23-23.336, a rappelé la portée impérative de cette sanction en affirmant que : \ »Selon le premier de ces textes, sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions\ » protectrices du statut des baux commerciaux.
Avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2014, les clauses contraires à l’ordre public statutaire étaient frappées de nullité, une sanction soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60. Désormais, la sanction du \ »réputé non écrit\ » est perpétuelle. Le preneur peut solliciter l’éviction de la clause illicite à tout moment de l’exécution du bail, sans que le bailleur ne puisse lui opposer la prescription. Le tribunal judiciaire de Lille, dans un jugement remarquable du 15 septembre 2025, n° 24/03653, a fait une application remarquable de cette règle. Dans cette affaire, une clause du bail prétendait interdire l’adjonction d’activités en limitant de façon absolue l’usage des locaux. Le tribunal a jugé que cette stipulation faisait obsta\ »cle au droit à la déspécialisation partielle du preneur instituée par l’article L.145-47 du code de commerce. Dès lors, cette clause prévue à l’article 4 alinéa 8 du bail doit être réputée non écrite. II- Sur la demande de déspécialisation partielle L’article L.145-47 susmentionné prévoit la possibilité pour le locataire d’adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémenta\ »res.
L’interdiction des clauses faisant échec à la déspécialisation est d’une portée très large. Elle s’applique non seulement aux interdictions directes, mais également à toutes les entraves indirectes et subtiles. Sont ainsi réputées non écrites les clauses qui soumettent l’adjonction d’activités connexes à l’accord discrétionnaire du bailleur, celles qui imposent le versement d’une indemnité forfaitaire préalable, ou encore celles qui prévoient une résiliation automatique du bail en cas de modification de l’activité sans accord écrit préalable. De même, les clauses d’adhésion obligatoire à un groupement ou à une charte d’exploitation commerciale ne peuvent faire obstacle aux dispositions d’ordre public du statut. Le tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 16 juillet 2026, n° 20/00727, a rappelé que les clauses cont\ »raires aux dispositions de l’article L. 145-15 et L. 145-16 du code de commerce en ce qu’elles constituent un obstacle à l’accès au statut des baux commerciaux, une atteinte à la propriété commerciale et une restriction à la liberté de cession du fonds de commerce et sont donc réputées non écrites en application de ces dispositions.\ »
Cette jurisprudence constante démontre que la liberté contractuelle s’efface totalement devant le droit légal du locataire d’adapter son entreprise aux évolutions de son secteur. Le bailleur ne peut pas contractuellement enfermer le preneur dans une destination immuable sous peine de voir ses clauses annulées par les tribunaux. L’ordre public statutaire protège l’autonomie de l’exploitant et garantit la valeur économique de son fonds de commerce en lui permettant de réagir rapidement aux mutations du marché.
II. L’inefficacité des clauses d’exclusivité et les conséquences financières de l’adjonction
A. L’inopposabilité des clauses de non-concurrence face au droit d’évolution du locataire
Le conflit le plus fréquent opposant les bailleurs aux locataires désireux de déspécialiser se situe dans le cadre des ensembles commerciaux, des centres ou des galeries marchandes. Les bailleurs, pour valoriser leur patrimoine et assurer une diversité de l’offre commerciale, s’engagent régulièrement envers certains preneurs à ne pas installer d’activités concurrentes dans le même périmètre. Ils insèrent alors des clauses d’exclusivité ou de non-concurrence croisées dans les baux. Or, lorsqu’un locataire formule une demande de déspécialisation partielle pour ajouter une activité connexe, le bailleur lui oppose son obligation de non-concurrence envers les tiers. La jurisprudence a tranché ce conflit de manière définitive : l’engagement de non-concurrence souscrit par le bailleur envers d’autres locataires est totalement inopposable au preneur qui exerce son droit légal à la déspécialisation restreinte.
Cette solution découle directement de l’arrêt de principe de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 15 février 2012, n° 11-17.213. La Haute juridiction y a censuré les juges du fond qui avaient débouté un locataire au motif de l’existence d’une clause d’exclusivité protégeant d’autres commerces. La Cour de cassation a affirmé qu’une clause de non-concurrence figurant dans un bail commercial ne peut faire échec au droit d’ordre public du preneur d’adjoindre des activités connexes ou complémentaires. Les tribunaux de grande instance puis judiciaires font une application rigoureuse de cette inopposabilité. Le fait que l’adjonction de l’activité crée une concurrence directe avec un voisin établi et protégé par une exclusivité contractuelle est indifférent. Le seul et unique critère d’examen pour le juge est de savoir si l’activité projetée répond objectivement aux caractères de connexité ou de complémentarité.
Ainsi, les clauses restrictives tendant à interdire l’exercice d’activités concurrentes au sein d’un même immeuble sont inefficaces pour paralyser une procédure de l’article L. 145-47. Par exemple, le tribunal judiciaire de Bordeaux, dans une décision du 19 février 2026, n° 23/10720, a analysé un bail dont la clause de \ »destination du contrat est celle de « brasserie, licence IV, sous l’enseigne « [Adresse 4] » à l’exclusion de toute autre activité.\ » Le tribunal a considéré que l’interdiction de toute autre activité ne pouvait priver le preneur de sa faculté d’évolution légale, les stipulations contractuelles restrictives de destination devant céder devant le droit statutaire à l’adjonction d’activités.
Cependant, cette primauté de la déspécialisation restreinte place le bailleur dans une situation juridique délicate. S’il est contraint par le juge d’accepter la déspécialisation partielle du locataire, il se trouve de fait en infraction par rapport à l’obligation d’exclusivité qu’il a consentie au locataire voisin. Ce dernier est alors fondé à agir en responsabilité contractuelle contre le bailleur pour manquement à son obligation de non-concurrence et de garantie de jouissance paisible, et à réclamer des dommages-intérêts ou la résiliation du bail. La Cour d’appel de Bourges, dans un arrêt récent du 12 février 2026, n° 22/00532, a illustré cette dualité d’intérêts en reconnaissant que pour préserver l’ense\ »mble immobilier lui appartenant, le bailleur peut ainsi contrôler la complémentarité des commerces et développer l’activité de cet ensemble commercial, d’autant que cette clause restrictive va dans le sens des commerçants dont la clientèle est protégée de toute concurrence propre\ », mais a rappelé que cette considération ne saurait faire échec à l’ordre public de l’article L. 145-47. Le bailleur doit donc assumer le risque d’indemnisation du locataire évincé ou concurrencé, à moins d’avoir rédigé ses clauses d’exclusivité de manière prudente, en y insérant une réserve expresse relative à l’exercice par les autres preneurs de leur droit légal à la déspécialisation.
B. La réévaluation de la valeur locative et la dynamique indemnitaire consécutives à la déspécialisation
Si la déspécialisation restreinte s’impose au bailleur de manière impérative, la loi organise un mécanisme de rééquilibrage financier au profit de ce dernier. L’article L. 145-50 du Code de commerce dispose que lors de la révision triennale du loyer ou lors du renouvellement du bail, le bailleur peut solliciter une augmentation du loyer en raison de la modification de la valeur locative induite par l’adjonction d’activités nouvelles. Cette augmentation déroge aux règles strictes du plafonnement du loyer commercial. La déspécialisation constitue en effet une modification notable des éléments de la valeur locative, au sens de l’article L. 145-33 du Code de commerce, justifiant un déplafonnement et la fixation du nouveau loyer à la valeur locative réelle de marché.
La jurisprudence encadre strictement les modalités temporelles et matérielles de cette réévaluation financière. L’augmentation du loyer ne peut pas être exigée immédiatement par le bailleur au jour de la notification ou du début d’exploitation de l’activité connexe. Elle ne peut être demandée qu’à compter de la première révision triennale qui suit l’autorisation de déspécialisation, ou lors du renouvellement du bail. Le tribunal judiciaire de Toulouse, dans un jugement très récent du 3 juillet 2026, n° 23/04703, a tranché un litige important sur cette question. Dans cette affaire, le tribunal a d’abord statué sur l’autorisation : il \ »AUTORISE la SAS COMEDIE DE LA ROSERAIE à adjoindre l’activité de service de boissons et petite restauration sans cuisson de type planche de charcuterie-fromage à son activité principale à compter de la présente décision RAPPELLE que la SAS COMEDIE DE L\ »A ROSERAIE devra respecter le formalisme légal. Le bailleur sollicitait une hausse immédiate du loyer, à laquelle le locataire s’opposait en soutenant qu’une telle hausse n’était exigible qu’à l’échéance triennale suivante. Le tribunal a validé la position du preneur, rappelant que la hausse de loyer consécutive à l’adjonction d’activité obéit au calendrier légal de la révision triennale et de l’évolution de la valeur locative.
De plus, l’augmentation du loyer n’est pas automatique : elle requiert la preuve, par le bailleur, que l’adjonction d’activité a effectivement modifié la valeur locative des locaux en générant un avantage économique réel pour l’exploitation du fonds. Si la nouvelle activité reste marginale ou n’apporte aucun profit mesurable, l’augmentation peut être refusée ou limitée. La Cour de cassation, dans une décision du 15 février 2023, n° 21-25.849, a rejeté le pourvoi d’un bailleur qui n’avait pas rapporté de manière adéquate la preuve de cette valorisation locative effective, la Haute juridiction énonçant simplement : \ »REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Leopol aux dépens\ ».
Enfin, la déspécialisation irrégulière, c’est-à-dire accomplie sans respect des étapes de l’article L. 145-47, constitue un manquement contractuel grave susceptible d’entraîner l’acquisition de la clause résolutoire ou le refus de renouvellement sans indemnité. Le bailleur doit toutefois agir de bonne foi et ne peut invoquer une non-conformité de pure forme si aucun préjudice n’est établi. La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 29 novembre 2024, n° 24/08521, a jugé que lorsque le preneur exploite son activité sans qu’un manquement substantiel à la délivrance ne soit caractérisé, \ »le manquement à l’obligation de délivrance allégué n’est pas caractérisé dès lors que la société AK Star a la jouissance des locaux depuis son entrée dans les lieux et exploite son activité sans établir subir un quelconque préjudice en lien avec la non-conformité dénoncée qui, en tout état de cause, n’est pas de nature à lui permettre d’exercer une activité non\ » autorisée. Cet arrêt souligne l’importance d’une analyse pragmatique des manquements contractuels, le juge recherchant la commune intention des parties et la proportionnalité des sanctions en cas d’exploitation d’activités non conformes aux stipulations initiales du bail.
Conclusion
En conclusion, la déspécialisation partielle s’impose comme un pilier d’ordre public du statut des baux commerciaux, indispensable pour préserver la vitalité économique des commerces et l’agilité des preneurs face aux mutations du marché. L’article L. 145-47 du Code de commerce consacre le droit légal du locataire d’adjoindre des activités connexes ou complémentaires à sa destination d’origine, par un formalisme de notification précis qui protège les intérêts des deux parties. L’ordre public statutaire, protégé par la sanction du réputé non écrit de l’article L. 145-15, neutralise de façon absolue toutes les clauses contractuelles restrictives de destination, d’enseigne, ou de non-concurrence croisées qui tenteraient d’y faire échec.
Pour les bailleurs, la déspécialisation restreinte impose une vigilance de tous les instants, tant lors de la rédaction initiale des clauses d’exclusivité territoriales qui doivent intégrer une réserve légale expresse, que lors de la gestion du calendrier de la révision triennale. Si la déspécialisation restreinte s’impose à eux de plein droit, ils disposent du mécanisme de l’article L. 145-50 pour solliciter un réajustement à la hausse du loyer lors de l’échéance triennale suivante en établissant la modification notable de la valeur locative des locaux. Pour les preneurs, le respect scrupuleux de la procédure de notification demeure une condition absolue de sécurité juridique, leur permettant de consolider leur droit à l’adjonction et de pérenniser leur exploitation en toute légalité.
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