Une canalisation commune enterrée passe sous le plancher d’un appartement, une assemblée générale a voté son remplacement et le copropriétaire refuse l’entrée des entreprises : la situation est devenue très concrète à Paris. Dans une ordonnance de référé rendue le 22 juillet 2026, le Tribunal judiciaire de Paris, référencée RG n° 26/51425, a ordonné l’accès à un lot après le refus de son propriétaire. La décision a prévu un délai de huit jours, une astreinte de 300 euros par jour pendant trois mois et, si nécessaire, l’assistance d’un serrurier et de la force publique. Le dispositif mentionne une intervention précédée d’un constat de l’état des lieux et réalisée par l’entreprise choisie par la copropriété.
Cette solution ne signifie pas qu’un syndic ou une entreprise peut entrer seul dans un logement. Elle suppose un fondement légal, une décision collective régulière ou un impératif de conservation, une information suffisamment précise et une autorisation judiciaire lorsque le refus persiste. Le copropriétaire conserve ses droits sur ses parties privatives et peut discuter la nécessité, la proportionnalité, les modalités ou les conséquences des travaux. En revanche, un refus général, après notification et justification technique, peut bloquer la conservation de l’immeuble et être sanctionné. Pour replacer la procédure dans le cadre plus large du droit de la copropriété, il faut distinguer la preuve, le bon juge et la mesure d’exécution adaptée.
I. Copropriété : le copropriétaire peut-il refuser l’accès à son lot pour une canalisation commune ?
A. Quels travaux autorisent l’accès à un appartement privatif ?
Le point de départ est la qualification de l’ouvrage et du travail. Une canalisation située dans un appartement n’est pas nécessairement privative. L’article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 répute communes, lorsque les titres sont silencieux ou contradictoires, les parties de canalisations qui se rattachent aux éléments d’équipement commun et traversent les locaux privatifs. La formule légale vise « les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ». Cette présomption doit être confrontée au règlement de copropriété, à l’état descriptif de division, aux plans, à l’origine du réseau et à son utilité.
Une canalisation qui dessert plusieurs lots, une colonne montante, une descente d’eaux usées ou une conduite d’évacuation collective relève en principe de l’intérêt de la copropriété, même si elle traverse le plafond, la dalle, la salle de bains ou le plancher d’un seul lot. Le fait que l’accès matériel soit possible uniquement par un appartement ne transforme pas automatiquement le réseau en équipement privatif. À l’inverse, une conduite qui ne dessert qu’un seul lot peut appeler une analyse différente. Une expertise, un plan de réseau ou une note de l’entreprise peut être nécessaire lorsque le règlement ne tranche pas.
Le I de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 reconnaît la jouissance des parties privatives, mais il organise aussi l’intervention collective. Depuis sa rédaction en vigueur, « les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation », sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens. Cette notification donne au copropriétaire la possibilité de connaître la nature du chantier, la zone concernée, les dates, les personnes qui entreront, la durée prévisible et les mesures de protection prévues.
Le même article ajoute qu’un copropriétaire « ne peut faire obstacle à l’exécution » de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale, y compris lorsqu’ils doivent être réalisés dans ses parties privatives, à la condition que l’affectation, la consistance ou la jouissance de ces parties ne soient pas altérées de manière durable. La règle n’est donc pas une autorisation générale de pénétrer dans un domicile. Elle établit une obligation de tolérer une intervention déterminée, justifiée par l’intérêt collectif et encadrée par des garanties.
Le vote de l’assemblée générale est la voie normale lorsque le remplacement de la canalisation n’est pas immédiatement urgent. La résolution doit permettre d’identifier l’ouvrage, le programme des travaux, l’entreprise ou les conditions de sa désignation, le budget, le financement, la maîtrise d’œuvre et, lorsque cela est nécessaire, les modalités d’accès aux lots. Une résolution qui se bornerait à voter un montant global sans permettre de comprendre l’intervention pourrait alimenter une contestation sur son exécution. Cela ne donne pas pour autant un droit de veto à un seul copropriétaire : la portée de la décision dépend du texte voté et des pièces qui l’accompagnent.
L’article 14 de la loi de 1965 confie au syndicat la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Une canalisation collective qui fuit, menace les planchers ou empêche l’évacuation des eaux se rattache directement à cette mission. L’article 18, I, de la même loi charge le syndic d’assurer l’exécution du règlement et des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, sa garde et son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à sa sauvegarde.
La qualification de travaux urgents a une conséquence pratique. Le syndic ne doit pas attendre un vote lorsque l’inaction expose l’immeuble à un dégât des eaux, à une atteinte à la structure, à un risque sanitaire ou à une aggravation rapide des désordres. Il doit documenter l’urgence, informer les copropriétaires et organiser la régularisation prévue par les textes. L’urgence peut aussi justifier une intervention plus rapide que le délai habituel de notification de huit jours, mais cette exception doit correspondre à un danger réel pour la sécurité ou la conservation, et non à une simple commodité de calendrier.
L’ANIL rappelle que la réparation d’une fuite issue d’une canalisation rompue fait partie des exemples de travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Cette information pratique ne remplace pas l’examen du règlement et du dossier technique, mais elle explique pourquoi le syndic peut devoir agir avant une réunion ordinaire. La responsabilité du syndicat peut être recherchée si une fuite connue est laissée sans traitement ; elle peut aussi être discutée lorsque l’accès est refusé et que l’aggravation du dommage résulte de ce refus.
Le règlement de copropriété conserve un rôle déterminant. Certains règlements imposent aux occupants de laisser un double des clés au syndic ou à un voisin en cas d’urgence, d’autres précisent les conditions d’accès des techniciens aux colonnes et gaines. Une clause ne peut pas autoriser une entrée discrétionnaire dans un logement en dehors d’un besoin identifié et des règles applicables. Elle peut toutefois préciser les obligations de coopération, les horaires, la remise en état ou la répartition de certains frais. Le copropriétaire doit donc produire la clause exacte, et non une simple affirmation selon laquelle « le syndic a toujours le droit d’entrer ».
La jurisprudence montre que le sujet n’est pas limité aux travaux lourds. Dans une décision du Tribunal judiciaire de Nice référencée RG n° 24/01787, le syndicat demandait l’accès à plusieurs appartements pour exécuter une résolution portant sur le mesurage des lots et la refonte des tantièmes. La décision mise en ligne relève que les délibérations adoptées par l’assemblée générale sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées et que les copropriétaires doivent permettre leur exécution. La situation n’est pas identique à une canalisation, mais elle rappelle que le caractère privatif du lieu d’intervention ne suffit pas à faire disparaître une décision collective devenue exécutoire.
La décision de la cour d’appel de Paris, RG n° 22/09498, porte sur une fissure d’une canalisation située entre deux appartements. La cour a retenu le caractère urgent des travaux parce que la fissure pouvait donner lieu à des fuites et a considéré que le refus de laisser l’accès pour des travaux d’entretien urgents constituait un trouble manifestement illicite. Là encore, l’analyse porte sur les faits prouvés : l’état du réseau, le risque d’infiltration, les demandes du syndic et la faible atteinte portée au lot.
Un propriétaire ne perd pas son droit au respect de son lot parce qu’une canalisation est commune. L’article 544 du Code civil définit la propriété comme le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, sous réserve des usages interdits par la loi ou les règlements. En copropriété, ce droit est aménagé par la loi de 1965, le règlement et les décisions régulièrement prises. L’accès doit rester limité à ce qui est nécessaire au diagnostic, à la réparation ou à la réception ; les intervenants ne peuvent pas profiter du chantier pour effectuer des travaux étrangers à son objet.
Le copropriétaire peut aussi demander des garanties concrètes : identité de l’entreprise, assurance, plan d’intervention, protection des meubles et revêtements, constat avant travaux, information sur les coupures d’eau ou d’électricité, durée d’occupation des lieux, remise en état, évacuation des gravats et point de contact pendant le chantier. Ces demandes ne sont pas dilatoires lorsqu’elles permettent de prévenir un dommage. Elles deviennent problématiques lorsqu’elles servent à empêcher toute date d’intervention malgré un dossier technique complet et une résolution définitive.
B. Quand le refus d’accès devient-il un trouble manifestement illicite ?
Le refus n’est pas automatiquement fautif dès le premier désaccord. Le juge doit vérifier que la copropriété dispose d’un droit suffisamment établi, que les travaux sont déterminés, que l’accès est nécessaire ou proportionné et que le copropriétaire a reçu une information exploitable. Un refus peut être légitime si l’entreprise n’est pas mandatée, si la résolution n’a pas été adoptée, si la notification est imprécise, si la date a été imposée sans délai raisonnable hors urgence, si l’intervention menace durablement la jouissance du lot ou si le chantier dépasse manifestement la décision votée.
À l’inverse, le refus devient risqué lorsqu’il est général, répété et dépourvu de proposition alternative. Il en va ainsi lorsque le propriétaire est informé que la canalisation commune passe sous son plancher, que l’entreprise est identifiée, que l’assemblée a voté le remplacement, que la date et la durée sont communiquées, que le constat préalable est prévu et qu’aucune solution technique raisonnable ne permet de passer par un autre lot. Le blocage peut alors empêcher la conservation de l’immeuble et créer un dommage imminent pour les autres occupants.
Le code de procédure civile, articles 834 et 835, organise le référé. L’article 834 vise les situations d’urgence et permet les mesures qui ne se heurtent pas à une contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’article 835 permet au président du tribunal judiciaire, « même en présence d’une contestation sérieuse », de prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état nécessaires pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. Lorsque l’obligation de laisser l’accès n’est pas sérieusement contestable, le juge peut aussi ordonner l’exécution de cette obligation de faire.
Le trouble manifestement illicite doit être rattaché à une atteinte précise à une règle de droit. Le syndicat peut invoquer la décision d’assemblée générale, l’article 9 de la loi de 1965, le règlement de copropriété, le risque pour une partie commune et le refus documenté. Le copropriétaire peut contester l’intérêt collectif, la nécessité du passage, l’absence d’alternative, l’atteinte à la jouissance ou la régularité de la procédure. Le juge des référés ne tranche pas toujours définitivement toutes les questions de propriété ou de responsabilité ; il recherche si une mesure provisoire s’impose pour éviter une aggravation ou faire cesser un blocage évident.
La décision récente du Tribunal judiciaire de Paris, RG n° 26/51425, illustre le niveau de précision attendu. Les travaux avaient été votés pour remplacer une canalisation enterrée dans une cour, pour un budget de 67 122,02 euros TTC. L’accès au lot n° 72 était nécessaire parce que la canalisation passait sous le plancher. Après des refus, le syndicat a demandé une ordonnance d’accès. Le dispositif a prévu un constat de l’état des existants par un commissaire de justice, la présence de l’architecte et du syndic si nécessaire, l’intervention de l’entreprise désignée, puis une astreinte de 300 euros par jour durant trois mois. Il a également autorisé, au besoin, le recours à la force publique et à un serrurier.
Cette ordonnance ne permet pas de conclure que toute copropriété peut demander immédiatement une ouverture forcée. Elle est liée à son dossier : vote de l’assemblée générale, description de la canalisation, rapport de l’architecte, constats antérieurs, refus du propriétaire, nécessité de travailler depuis l’appartement et possibilité de contrôler l’intervention. Le juge a aussi prévu un délai après la signification. La force publique et le serrurier sont des modalités d’exécution éventuelles de l’ordonnance, pas un pouvoir autonome du syndic.
La Cour de cassation, deuxième chambre civile, 9 septembre 2021, n° 20-20.002, relate une affaire dans laquelle une ordonnance avait ordonné à un copropriétaire de laisser l’accès à ses parties privatives pour des travaux votés, sous astreinte de 500 euros par jour, avec possibilité de solliciter la force publique et un serrurier sous le contrôle d’un huissier de justice. Le pourvoi a été rejeté. Cette référence est utile pour mesurer la pratique des mesures d’exécution : le dispositif doit préciser l’intervention, le délai, l’astreinte et le contrôle des opérations. Elle ne dispense pas d’examiner la décision collective et les faits de chaque dossier.
Dans une autre affaire, la Cour de cassation, troisième chambre civile, 24 mai 2011, n° 10-16.937, a examiné les conséquences d’un refus d’accès après un dégât des eaux provenant d’une canalisation commune. La décision reprend les constatations selon lesquelles le refus avait permis aux causes du sinistre de persister et avait contribué aux retards invoqués. La leçon pratique est double : le propriétaire qui refuse l’accès peut être exposé à une discussion sur son propre rôle dans l’aggravation du dommage ; le syndic doit, de son côté, démontrer les diligences accomplies, les demandes adressées et les mesures de sauvegarde proposées.
Le copropriétaire conserve un droit de réaction lorsque la copropriété franchit elle-même la limite. La Cour de cassation, troisième chambre civile, 18 juin 2026, n° 24-18.383, rappelle, sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, que « l’atteinte au droit de propriété constitue, par elle-même, une voie de fait ». L’affaire concernait une dépose unilatérale d’équipements installés sur une partie commune, et non une demande d’accès à un lot. Elle fixe néanmoins une limite claire : même un acteur qui estime son droit fondé ne peut se faire justice lui-même. Le syndicat doit exécuter une ordonnance selon ses termes et sous le contrôle prévu.
La Cour de cassation, troisième chambre civile, 11 mai 2011, n° 10-16.967, a également admis qu’une installation non autorisée portant une atteinte intolérable aux droits des copropriétaires sur les parties communes puisse caractériser un trouble manifestement illicite. Cette jurisprudence ne transforme pas tout désaccord de voisinage en trouble. Elle invite à identifier l’atteinte concrète, son intensité et la règle méconnue. Pour un refus d’accès, la copropriété doit donc démontrer pourquoi l’intervention est nécessaire et pourquoi le blocage compromet effectivement le réseau ou le chantier.
La date du vote joue un rôle important. L’article 42 de la loi de 1965 prévoit que l’action en contestation d’une décision d’assemblée générale doit être introduite par le copropriétaire opposant ou défaillant dans les deux mois de la notification du procès-verbal, à peine de déchéance. Le troisième alinéa suspend, sauf urgence, l’exécution par le syndic de certains travaux décidés sur le fondement des articles 25 et 26 jusqu’à l’expiration de ce délai. Une contestation dans les temps peut donc modifier l’analyse du dossier ; l’absence de recours rend la résolution opposable selon les conditions applicables. Elle ne dispense toutefois pas la copropriété de respecter l’article 9 et les garanties d’exécution.
Le copropriétaire qui a voté contre ou qui était absent ne doit pas attendre l’arrivée du serrurier pour vérifier le procès-verbal, sa notification, le devis, le rapport technique et la nécessité de l’accès. S’il envisage de contester la résolution, il doit consulter rapidement les actes et le calendrier. Une contestation de la décision d’assemblée n’autorise pas toujours à refuser toutes les mesures conservatoires, surtout lorsqu’une fuite ou un risque de sécurité existe. Une demande de suspension, une expertise ou une mesure de protection doit être formulée devant le juge compétent et avec une argumentation précise.
Le règlement peut aussi imposer une coopération particulière au locataire ou à l’occupant. Le propriétaire doit alors organiser l’accès avec son locataire, sans oublier que l’entrée dans un logement occupé obéit à des règles de respect de la vie privée et du bail. La copropriété doit informer le bailleur concerné dans les conditions de l’article 9 ; le bailleur doit relayer utilement la date et les modalités à l’occupant. Ni le syndic ni le propriétaire ne peut utiliser une simple notification de chantier pour passer outre au consentement de l’occupant en dehors d’un titre exécutoire.
Le refus peut enfin être partiel. Un copropriétaire peut accepter le constat, demander que les meubles soient protégés et refuser une intervention non prévue dans le devis. Cette attitude coopérative réduit le risque de sanction et permet au juge de distinguer la demande légitime de sécurité d’une obstruction. La partie qui saisit le juge doit présenter la proposition concrète faite à l’autre partie : dates alternatives, accès limité à une pièce, présence d’un commissaire de justice, remise en état ou constat contradictoire. Le juge sera plus facilement convaincu par un calendrier réaliste que par une demande générale d’entrée dans les lieux.
II. Comment obtenir l’accès, l’astreinte et la réparation du blocage ?
A. Quel référé saisir et quelles pièces préparer ?
Le syndicat des copropriétaires est le demandeur naturel lorsqu’un accès est nécessaire à la conservation d’un élément commun. L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 lui reconnaît qualité pour agir en justice, en demandant comme en défendant, y compris contre certains copropriétaires, pour sauvegarder les droits afférents à l’immeuble. Le syndic représente le syndicat dans les actes civils et en justice dans le cadre de l’article 18. Le procès-verbal d’assemblée ou une décision du conseil syndical ne doit pas être présenté de manière ambiguë : il faut établir qui a décidé l’action, qui a mandaté l’avocat et quel est l’objet exact de la demande.
Le référé du président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble est la voie la plus directe lorsque le refus bloque un chantier ou expose la copropriété à un dommage. L’article 835 du code de procédure civile permet de demander une mesure de remise en état, une injonction d’accès et, lorsque l’obligation est suffisamment établie, une provision. L’article 834 peut être mobilisé en cas d’urgence lorsqu’il n’existe pas de contestation sérieuse ou lorsqu’un différend justifie une mesure immédiate. La demande doit articuler les deux fondements avec les faits au lieu de se limiter à invoquer « l’urgence » sans expliquer le risque.
Une mesure d’instruction peut être utile avant le référé ou parallèlement à une action au fond. L’article 145 du code de procédure civile autorise, lorsqu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont dépendrait la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles sur requête ou en référé. Depuis le 1er septembre 2025, lorsque la mesure porte sur un immeuble, la juridiction du lieu de situation de celui-ci est seule compétente. Une expertise ne doit pas servir à retarder une réparation urgente, mais elle peut clarifier le cheminement d’une canalisation, l’origine d’une fuite, l’existence d’un autre accès et l’ampleur des reprises.
Le dossier du syndicat doit commencer par les titres. Il faut joindre le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, les plans ou coupes utiles, le procès-verbal de l’assemblée générale, les devis et rapports techniques, l’attestation d’assurance de l’entreprise, la mission de l’architecte ou du maître d’œuvre et tout échange établissant que le lot est le seul passage possible. Lorsque la canalisation se trouve sous un plancher, une photographie ou un plan annoté permet au juge de comprendre la relation entre l’espace privatif et l’équipement commun.
Le second bloc rassemble les preuves de nécessité et d’urgence. Il peut comprendre un rapport de recherche de fuite, un constat de commissaire de justice, des photographies datées, des factures de pompage, des déclarations de sinistre, des courriers d’assureur, des mises en demeure, des courriels de l’entreprise et une note expliquant le risque en cas de report. Pour une canalisation enterrée, il faut préciser si le retard peut provoquer une infiltration, un affaissement, une impossibilité d’utiliser les évacuations, une atteinte à l’hygiène ou un surcoût de chantier. Une affirmation abstraite selon laquelle les travaux sont « urgents » est moins efficace qu’une chronologie documentée.
Le troisième bloc doit prouver la notification et les refus. Il faut produire la lettre ou le courriel adressé au copropriétaire, la date de réception, les informations sur le chantier, le délai de huit jours lorsqu’il s’applique, les réponses reçues et les relances. Les convocations téléphoniques et les échanges oraux peuvent être mentionnés, mais ils doivent être confirmés par écrit. Si le copropriétaire a demandé la présence d’un commissaire de justice ou un constat contradictoire, le syndicat doit répondre sur ce point. Un refus sans motif et un refus motivé par une question restée sans réponse ne seront pas appréciés de la même manière.
Le dispositif demandé au juge doit être opérationnel. Il ne suffit pas d’écrire « condamner le copropriétaire à laisser l’accès ». La demande peut identifier le lot, les personnes autorisées, l’entreprise, l’architecte, le syndic, le commissaire de justice chargé du constat, la période ou les dates, les pièces concernées, les conditions de protection et la remise en état. Elle peut demander que l’accès soit accordé pour le constat avant travaux, l’exécution des travaux et la réception. Si les travaux exigent plusieurs interventions, le calendrier doit pouvoir être communiqué avec un délai raisonnable après la signification de l’ordonnance.
Le juge peut assortir l’injonction d’une astreinte. L’astreinte n’est pas une indemnité automatique : elle vise à exercer une pression financière pour obtenir l’exécution. Son montant et sa durée doivent être proportionnés à la gravité du blocage, au coût des travaux, au risque d’aggravation et à la capacité de la mesure à produire un effet. Dans le dossier parisien RG n° 26/51425, le tribunal a retenu 300 euros par jour pendant trois mois. Dans le dossier relaté par la cour d’appel de Toulouse, RG n° 22/00722, l’accès avait été ordonné avec une astreinte de 500 euros par violation constatée. Ces montants illustrent des dispositifs différents ; ils ne constituent pas un barème.
La liquidation de l’astreinte suppose ensuite de démontrer la période de retard et le manquement à l’injonction. Le syndicat doit conserver le procès-verbal de non-accès, les messages de l’entreprise, les dates d’intervention et la signification de l’ordonnance. Le copropriétaire peut prouver qu’il a proposé une date, que l’entreprise ne s’est pas présentée, que le délai n’était pas respecté ou qu’un événement indépendant de sa volonté a empêché l’accès. Le juge de la liquidation peut tenir compte du comportement des parties et du caractère proportionné de la somme effectivement due.
Lorsque le copropriétaire conteste la régularité du vote, la copropriété doit vérifier l’existence d’une urgence véritable et la portée de la contestation. L’arrêt de la troisième chambre civile du 18 juin 2026, n° 24-18.383, rappelle que le débat sur le fond du droit n’autorise pas une voie de fait ; il rappelle aussi que le référé peut faire cesser une atteinte aux droits de propriété. Dans le sens inverse, le syndicat qui entre sans titre ou qui réalise des travaux différents de ceux votés prend le risque de créer lui-même le trouble qu’il prétend combattre.
À Paris et en Île-de-France, la localisation de l’immeuble détermine la juridiction territorialement compétente, et non le siège du syndic ou le domicile du copropriétaire. Pour une copropriété parisienne, le tribunal judiciaire de Paris est saisi selon les règles de procédure applicables au référé. En Seine-Saint-Denis, dans les Hauts-de-Seine, le Val-de-Marne, les Yvelines ou les autres départements franciliens, il faut identifier la juridiction du lieu exact de l’immeuble. Le dossier doit mentionner l’adresse, le bâtiment, l’escalier et le numéro de lot afin d’éviter une ordonnance difficile à exécuter.
La demande de frais relève notamment de l’article 700 du code de procédure civile. Le juge peut condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme correspondant aux frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique. Les frais de constat, d’avocat et de procédure doivent être justifiés. Le syndicat ne doit pas présenter l’article 700 comme une sanction mécanique du refus ; le montant dépend de la décision et des justificatifs.
Le syndic doit aussi vérifier son pouvoir avant d’assigner. Si l’action a été autorisée par une résolution, il faut joindre cette résolution et établir qu’elle n’a pas été annulée ou suspendue. Si l’urgence impose une initiative immédiate, l’article 18 de la loi de 1965 doit être rapproché des circonstances de l’intervention et de l’information donnée aux copropriétaires. Une action visant uniquement à obtenir l’accès à un lot ne doit pas être confondue avec une action en responsabilité contre le syndic ou une contestation du montant des charges.
Le propriétaire qui reçoit une assignation doit réunir rapidement son propre dossier. Il doit comparer le procès-verbal, le devis, le plan et la notification avec ce qui lui est demandé. Il peut produire le règlement de copropriété, un avis technique indépendant, les courriels proposant une date alternative, la preuve d’un accès déjà accordé, les photographies de l’état du logement et les observations sur la remise en état. S’il soutient qu’une autre voie d’accès existe, il doit la localiser et expliquer son coût, son délai et sa faisabilité. Une simple préférence pour ne pas laisser entrer les ouvriers sera rarement suffisante lorsque le réseau commun est en cause.
Le propriétaire peut proposer au juge un accès encadré : présence d’un commissaire de justice, intervention pendant une plage horaire déterminée, constat avant et après, protection des pièces, interdiction de travaux étrangers au devis, prise en charge des réparations et communication d’un compte rendu. Cette proposition ne garantit pas le rejet de l’astreinte, mais elle permet de démontrer que le désaccord porte sur la sécurité et les modalités plutôt que sur le principe de la conservation de l’immeuble. Elle peut aussi limiter le risque d’une autorisation de serrurier si l’accès volontaire devient possible.
B. Le juge peut-il autoriser un serrurier, la force publique et des dommages-intérêts ?
Le serrurier et la force publique ne sont pas des raccourcis permettant de contourner une discussion technique. Ils interviennent après une décision exécutoire qui ordonne l’accès et qui décrit la mesure. L’ordonnance du Tribunal judiciaire de Paris du 22 juillet 2026, RG n° 26/51425, l’exprime par une formule conditionnelle : le syndicat est autorisé, « au besoin », à se faire assister de la force publique et d’un serrurier pour accéder au lot. Le dispositif liait cette possibilité à l’inexécution de l’obligation d’accès et à la réalisation des travaux votés.
La décision de la Cour de cassation du 9 septembre 2021, n° 20-20.002, décrit également une autorisation de solliciter la force publique et un serrurier sous le contrôle d’un huissier, après un délai laissé au copropriétaire. Le terme « sous le contrôle » a une portée pratique : l’ouverture ne doit pas devenir une fouille générale, l’entreprise doit rester dans le périmètre de l’ordonnance et un procès-verbal doit permettre de vérifier les opérations. Le commissaire de justice doit appliquer les règles d’exécution forcée et les limites fixées par le juge.
Une ordonnance de référé ne permet pas à la copropriété de choisir librement une date incompatible avec le dispositif. La signification fait courir le délai prévu. Ensuite, le syndic doit communiquer la date, les heures, les intervenants et les conditions techniques. Lorsque l’ordonnance prévoit trois mois d’astreinte, cela ne signifie pas que le chantier peut être organisé sans calendrier. Une intervention tardive, une entreprise non identifiée ou une absence de constat préalable peut susciter une difficulté d’exécution et rendre l’ouverture plus conflictuelle.
Le rôle du commissaire de justice est central. Avant les travaux, il peut décrire les revêtements, meubles, peintures, équipements et désordres existants. Pendant l’intervention, il peut constater le respect de l’ordonnance, l’accès effectif, les refus partiels et les incidents. Après le chantier, il peut constater la remise en état ou les réserves. Ces constats ne remplacent pas une expertise sur la qualité des travaux, mais ils établissent une photographie utile de la situation. Le syndicat qui demande un serrurier sans prévoir de constat augmente le risque d’un débat ultérieur sur les dommages.
La présence de la force publique dépend des conditions d’exécution et de la réquisition faite selon les règles applicables. Le juge judiciaire peut autoriser son concours dans son ordonnance, mais l’intervention matérielle s’inscrit dans le cadre de l’exécution forcée. Le syndic ne doit pas appeler directement la police pour obtenir une entrée sur la seule base d’un vote d’assemblée générale. En l’absence d’ordonnance ou de consentement, une ouverture forcée dans un logement peut exposer ses auteurs à une atteinte au droit de propriété et à une contestation pénale ou civile.
La limite ressort de l’arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 18 juin 2026, n° 24-18.383. La Cour y indique que la contestation sur le fond du droit n’exclut pas nécessairement l’existence d’un trouble manifestement illicite, mais elle sanctionne la dépose unilatérale réalisée sans autorisation. La copropriété doit donc demander au juge ce qu’elle ne peut pas faire seule. Le caractère collectif de l’intérêt ne donne pas au syndic un pouvoir de police privée.
La réparation financière du blocage dépend du préjudice prouvé. Le syndicat peut demander le remboursement de frais supplémentaires causés par le report : nouvelle location d’une nacelle, déplacement d’une entreprise, étude technique complémentaire, mesures conservatoires, sinistre aggravé ou surcoût de chantier. Il doit établir la faute ou le manquement, le dommage et le lien causal. L’article 1240 du Code civil prévoit que tout fait fautif qui cause un dommage oblige celui qui l’a commis à le réparer. La preuve ne résulte pas du seul fait que le copropriétaire a perdu le référé.
Lorsque l’obligation résulte du règlement de copropriété ou d’un engagement précis, l’article 1103 du Code civil rappelle que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Cette référence doit être utilisée avec prudence : le règlement de copropriété s’insère dans un régime légal spécifique et son interprétation dépend de ses clauses. Elle peut toutefois appuyer la force obligatoire d’une obligation d’accès prévue clairement, notamment en cas d’urgence et de mise à disposition d’une clé.
La copropriété peut également invoquer un préjudice causé par la persistance d’un sinistre. La Cour de cassation, troisième chambre civile, 24 mai 2011, n° 10-16.937, montre l’importance de la causalité lorsqu’un refus d’accès laisse les causes d’un dégât des eaux persister. Le juge distinguera la faute du copropriétaire, les retards du syndic, les démarches de l’assureur, l’état initial du logement et les sinistres ultérieurs. Pour cette raison, chaque partie doit conserver les dates de signalement, de visite et de proposition de travaux.
Le copropriétaire peut, de son côté, demander réparation si les travaux ont causé une dégradation, une privation grave de jouissance ou une intervention hors périmètre. Le III de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une indemnité lorsque l’exécution des travaux d’intérêt collectif entraîne une diminution définitive de la valeur du lot, un trouble de jouissance grave ou des dégradations. Cette indemnité est à la charge du syndicat et répartie selon les règles légales. Le droit d’accès de la copropriété s’accompagne donc d’une responsabilité pour les conséquences anormales du chantier.
Une indemnité ne se déduit pas automatiquement du budget voté. Le copropriétaire doit décrire la durée de l’occupation, les pièces rendues inutilisables, les dommages aux sols ou murs, les frais de relogement, les pertes justifiées et les réparations nécessaires. Un constat avant travaux permet de distinguer les désordres préexistants de ceux qui sont apparus pendant l’intervention. Une déclaration à l’assureur et des devis de remise en état peuvent compléter le dossier. Le syndicat doit répondre sans minimiser un dommage, mais il peut discuter les montants qui ne sont pas reliés au chantier.
Le dispositif de l’ordonnance peut aussi prévoir une remise en état sous astreinte. Cette demande doit être liée à une obligation identifiable : reboucher une ouverture, reposer un revêtement, restaurer une peinture ou enlever des protections. Une obligation trop générale, comme « remettre le logement dans son état antérieur », peut être difficile à liquider si l’état initial n’a pas été constaté. Le juge peut ordonner une expertise ou réserver la liquidation lorsqu’un débat technique subsiste.
Un copropriétaire qui obtient une ordonnance encadrant l’accès doit respecter les dates et modalités, même s’il continue à contester certains aspects du chantier, sauf décision contraire ou recours doté d’un effet suspensif. Il peut demander la rectification d’une difficulté matérielle au juge, former un recours dans les conditions applicables ou saisir le juge de l’exécution si l’acte est mal exécuté. Il ne doit pas remplacer l’accès par une obstruction physique ou changer les serrures après signification. Si le syndicat dépasse le titre, il doit le faire constater immédiatement et demander la mesure adaptée.
La force publique ne règle pas une question de propriété. Si le copropriétaire soutient que la canalisation n’est pas commune, que le lot n’est pas concerné ou que le vote ne vise pas l’intervention demandée, cette contestation peut relever du juge du fond, d’une expertise ou d’une action en contestation de l’assemblée générale. Le juge des référés peut néanmoins ordonner une mesure provisoire si le risque est immédiat et si l’atteinte au lot peut être limitée. La décision doit alors ménager les droits de chacun : accès ponctuel, constat, travaux strictement nécessaires et remise en état.
Dans le ressort de Paris et en Île-de-France, la préparation des audiences doit intégrer les délais de signification, la disponibilité du commissaire de justice, la période de fermeture des entreprises et les contraintes des immeubles occupés. Une demande de référé déposée sans rapport technique peut conduire à un renvoi ou à une mesure d’instruction, alors qu’une fuite évolutive justifie une intervention rapide. À l’inverse, une demande trop large de force publique sans démontrer l’échec des convocations volontaires peut être réduite ou rejetée. Le meilleur dossier donne au juge une solution immédiatement exécutable et contrôlable.
Le propriétaire, le syndic et l’entreprise ont intérêt à faire circuler un document unique avant chaque intervention : objet de la résolution, emplacement de la canalisation, pièces traversées, date et durée, personnes autorisées, protections, constat, coupures, remise en état et contact d’urgence. Ce document n’a pas la valeur d’une ordonnance, mais il limite les malentendus et facilite la preuve de la bonne foi. Il doit être mis à jour si l’entreprise modifie la méthode ou découvre une difficulté technique.
Le recours au juge ne doit pas être retardé par des échanges interminables lorsque le réseau se dégrade. Après une mise en demeure claire, une proposition de calendrier et une dernière demande de coopération, le syndicat peut saisir le référé en joignant les preuves. Le copropriétaire qui reçoit cette mise en demeure doit répondre sur le fond : accès accepté, accès sous conditions, autre date proposée, contestation technique étayée ou refus maintenu avec justification. Le silence laisse le champ libre aux documents produits par la partie adverse.
Enfin, le syndic doit distinguer l’accès pour un diagnostic, l’accès pour une réparation, l’accès pour une réception et l’accès pour une surveillance ultérieure. Chaque phase doit rester dans le périmètre nécessaire. Une résolution ayant autorisé le remplacement d’une canalisation ne permet pas, sans autre fondement, une rénovation complète de la salle de bains. Une ordonnance ayant autorisé l’accès à une pièce ne donne pas le droit d’ouvrir toutes les pièces du lot. Cette discipline protège la copropriété autant que le copropriétaire.
Conclusion
Un copropriétaire ne peut pas faire obstacle sans motif sérieux à des travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés lorsqu’ils nécessitent l’accès à son appartement, notamment pour réparer une canalisation commune qui traverse son lot. La règle repose sur l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, complété par les pouvoirs du syndicat et du syndic prévus aux articles 14, 15 et 18. Elle ne supprime pas le droit de jouissance du propriétaire : l’intervention doit être nécessaire, notifiée, proportionnée, limitée aux travaux décidés et suivie d’une remise en état lorsque le chantier cause un dommage.
En cas de refus persistant, le syndicat peut saisir le président du tribunal judiciaire en référé pour obtenir une injonction d’accès, une astreinte et, si l’inexécution le justifie, l’autorisation de recourir à un commissaire de justice, à un serrurier et au concours de la force publique. L’ordonnance du Tribunal judiciaire de Paris du 22 juillet 2026, RG n° 26/51425, montre que le juge peut encadrer très précisément la mesure : délai de huit jours, constat avant travaux, entreprise identifiée, astreinte de 300 euros par jour et concours forcé seulement au besoin.
La copropriété doit préparer un dossier technique et procédural complet. Le copropriétaire doit vérifier le règlement, le vote, la notification, le cheminement de la canalisation et les modalités d’intervention. Ni le syndic ni le propriétaire ne peut entrer seul dans un logement par ses propres moyens. Le titre judiciaire, le contrôle de l’exécution, le constat de l’état des lieux et la preuve des diligences sont les garanties qui permettent de réparer l’immeuble sans transformer un chantier nécessaire en atteinte injustifiée au domicile et à la propriété.
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