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Maître Reda KOHEN

Avocat au Barreau de Paris

Kohen
01/09/2026
10:09

La clause résolutoire dans le bail commercial : enjeux et jurisprudence 2026

I. La mise en œuvre rigoureuse de la clause résolutoire

A. Le formalisme du commandement de payer

La clause résolutoire est une stipulation contractuelle fondamentale dans les baux commerciaux, permettant au bailleur de mettre fin au contrat de plein droit en cas de manquement du preneur à ses obligations, particulièrement en matière de paiement des loyers et charges. L’article L. 145-41 du code de commerce encadre strictement cette mise en œuvre, garantissant ainsi un équilibre nécessaire entre le droit de propriété du bailleur et la protection du fonds de commerce du preneur. Parce qu’elle entraîne la disparition automatique du droit au bail sans indemnité d’éviction, cette clause est qualifiée par la doctrine de véritable « guillotine contractuelle ». C’est pourquoi le législateur et la jurisprudence lui imposent un formalisme d’ordre public d’une rigueur absolue. Tout manquement, aussi minime soit-il, fait obstacle à l’acquisition de la clause et contraint le bailleur à reprendre l’intégralité de sa procédure ab initio, lui faisant perdre un temps précieux et l’exposant à d’importants frais de procédure.

La première étape incontournable de cette procédure réside dans la délivrance d’un commandement de payer. Cet acte ne peut en aucun cas être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, quand bien même une clause du bail le prévoirait expressément. Il doit impérativement s’agir d’un acte extrajudiciaire signifié par le ministère d’un Commissaire de justice (anciennement huissier de justice). La signification garantit de manière incontestable la date de l’acte et l’information du destinataire. Le contenu de ce commandement est également encadré de façon draconienne. L’acte doit reproduire textuellement, sous peine de nullité, les deux premiers alinéas de l’article L. 145-41 du code de commerce. Cette exigence vise à informer de manière complète et immédiate le locataire des droits et recours dont il dispose, notamment de la possibilité de solliciter des délais de paiement et la suspension des effets de la clause devant la juridiction compétente.

Par ailleurs, le commandement doit accorder un délai d’un mois au preneur pour régulariser sa situation. La jurisprudence récente, notamment l’arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 18 septembre 2025 (n° 24/10720), rappelle avec force que « le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai » d’un mois prévu par la loi. Tout manquement à ce formalisme, comme l’omission, l’inexactitude ou la rédaction ambiguë de la mention de ce délai d’un mois, rend le commandement nul et la clause totalement inefficace. Le calcul de ce délai d’un mois s’effectue conformément aux règles de procédure civile posées par les articles 641 et 642 du code de procédure civile. Le jour de la signification de l’acte (le dies a quo) ne compte pas. Le délai commence à courir le lendemain de la signification et expire le jour du mois suivant qui porte le même quantième que le jour de la signification. Si ce dernier jour (le dies ad quem) est un samedi, un dimanche, ou un jour férié ou chômé, le délai est prorogé de plein droit jusqu’au premier jour ouvrable suivant à minuit. Cette rigueur dans le calcul des délais est essentielle car le juge ne dispose d’aucun pouvoir pour valider un commandement qui n’aurait pas respecté cette computation légale protectrice du preneur.

En outre, le commandement de payer doit comporter un décompte extrêmement clair, précis et détaillé des sommes réclamées. Le preneur doit être mis en mesure de connaître exactement la nature et le montant de sa dette pour pouvoir y remédier efficacement. Le bailleur ne peut se contenter d’indiquer une somme globale ou forfaitaire. Il doit impérativement ventiler les sommes dues entre le loyer principal, les provisions pour charges, les régularisations de charges, les taxes contractuellement transférées (telle la taxe foncière ou la taxe d’enlèvement des ordures ménagères) et les éventuels accessoires ou pénalités de retard. Cette exigence de transparence et de décompte rigoureux est illustrée de manière éclatante par le Tribunal judiciaire de Paris du 30 septembre 2024 (n° 21/06654). Dans cette affaire, le tribunal a rappelé qu’un commandement de payer qui englobe de manière confuse des loyers, des charges non justifiées ou des pénalités indues, ou qui réclame des sommes non encore exigibles ou dépourvues de caractère certain et liquide au jour de l’acte, est entaché de nullité. Une telle imprécision fait obstacle au jeu de la clause résolutoire, car elle ne permet pas au preneur d’apprécier la réalité de sa dette et d’exercer valablement sa faculté de régularisation dans le délai imparti.

Cette rigueur formelle est également soulignée par le Tribunal judiciaire de Paris du 14 novembre 2024 (n° 22/04661), qui précise que les infractions au contrat doivent être décrites précisément afin que le preneur puisse comprendre ce qui lui est reproché. Lorsqu’un commandement est délivré pour un manquement autre que le non-paiement des loyers — par exemple, le défaut de production d’une attestation d’assurance, la réalisation de travaux non autorisés par le bailleur, le défaut d’exploitation du fonds ou la modification unilatérale de la destination des lieux —, l’acte doit désigner de façon non équivoque la clause contractuelle méconnue et décrire précisément la nature matérielle des faits reprochés ainsi que les mesures concrètes attendues du locataire pour y remédier. Une formulation trop vague ou générale prive le preneur de sa capacité de régularisation efficace et entraîne inéluctablement la nullité du commandement devant le juge de l’évidence ou du fond. Les praticiens doivent donc faire preuve d’une vigilance extrême lors de la rédaction de l’acte de commandement pour s’assurer que les faits reprochés sont clairement, précisément et objectivement étayés.

Sur le plan procédural, si le locataire entend contester la validité formelle ou matérielle du commandement de payer, il dispose de plusieurs voies d’action. Il peut assigner le bailleur de manière préventive devant le Tribunal judiciaire (au fond ou en référé) afin de faire prononcer la nullité de l’acte et, à titre subsidiaire, de solliciter des délais de paiement accompagnés d’une suspension des effets de la clause résolutoire. Si le preneur n’agit pas préventivement, il pourra soulever cette nullité sous forme d’exception de procédure ou de moyen de défense au fond lors de l’instance ultérieure engagée par le bailleur aux fins de constatation de l’acquisition de la clause. Bien qu’une nullité pour vice de forme nécessite en principe la démonstration d’un grief (conformément à l’article 114 du code de procédure civile), les tribunaux considèrent généralement que l’absence ou l’inexactitude des mentions d’ordre public prescrites par l’article L. 145-41 du code de commerce causent nécessairement un grief au preneur en l’induisant en erreur sur l’étendue de ses droits ou sur les modalités de sa défense.

B. Le contrôle de la bonne foi du bailleur

L’exécution de bonne foi des contrats, principe fondamental du droit civil aujourd’hui consacré à l’article 1104 du code civil, s’applique pleinement à la mise en œuvre de la clause résolutoire. Bien que la clause résolutoire soit censée produire ses effets « de plein droit » par le simple écoulement du délai d’un mois resté infructueux, sa mise en œuvre est soumise au contrôle permanent du juge, qui veille à ce que le bailleur ne l’utilise pas de manière déloyale ou abusive. Le Tribunal judiciaire de Paris du 25 septembre 2025 (n° 22/08094) souligne que « pour produire ses effets, la clause résolutoire insérée à un contrat de bail commercial doit être mise en œuvre de bonne foi par le bailleur ». Cette bonne foi s’apprécie non seulement au jour de la délivrance du commandement de payer, mais également tout au long de la période d’un mois qui lui fait suite, ainsi qu’au moment de l’introduction de l’instance judiciaire visant à en faire constater les effets.

La jurisprudence a ainsi dégagé de nombreuses situations dans lesquelles la mauvaise foi du bailleur paralyse l’effet résolutoire. Constitue par exemple un manquement caractérisé au devoir de loyauté contractuelle le fait pour un bailleur de délivrer un commandement de payer pour une somme dérisoire, résiduelle ou sérieusement contestée, dans l’unique but d’évincer un locataire prospère et de s’approprier la valeur de son fonds de commerce sans lui verser d’indemnité d’éviction (abus de droit). De même, le bailleur agit de mauvaise foi s’il fait obstruction au paiement de la dette en refusant sans motif légitime un chèque de banque certifié présenté par le preneur ou en omettant délibérément de lui communiquer ses coordonnées bancaires (RIB) malgré des demandes réitérées formulées pendant le délai de rigueur d’un mois. Enfin, constitue une attitude déloyale la délivrance soudaine et brutale d’un commandement de payer après plusieurs années de tolérance tacite et répétée de retards de paiement, sans qu’un avertissement préalable ou une mise en demeure ordinaire n’ait permis au preneur d’anticiper ce changement d’attitude et de réorganiser sa trésorerie.

De même, le Tribunal judiciaire de Paris du 9 juillet 2026 (n° 23/10076) rappelle que « le juge est tenu de rechercher, quand cela lui est demandé, si la clause résolutoire a été mise en œuvre de mauvaise foi ». Cette recherche constitue une obligation de nature procédurale pour les magistrats du fond, qui ne peuvent se contenter de vérifier l’écoulement matériel du délai d’un mois et la réalité objective de la dette. Le juge doit analyser concrètement le comportement global des parties, l’historique de leurs relations contractuelles et les circonstances entourant la délivrance de l’acte. Une mise en œuvre déloyale, comme par exemple lorsque le bailleur dissimule volontairement des informations, refuse toute concertation face à des difficultés conjoncturelles évidentes ou agit de manière à empêcher délibérément le preneur de se conformer à ses obligations dans le délai imparti, paralyse définitivement les effets du commandement. La clause est alors déclarée inefficace, le bail se poursuit, et le bailleur peut être condamné à verser des dommages-intérêts au preneur pour exécution déloyale du contrat et procédure abusive. Le juge joue ainsi un rôle essentiel de régulateur et de protecteur du preneur face à une éventuelle déloyauté ou à un comportement prédateur du bailleur.

II. L’appréciation judiciaire de l’acquisition de la clause

A. La demande de délais de paiement et ses limites

Le preneur qui se trouve dans l’impossibilité de régler l’intégralité des causes du commandement de payer dans le délai d’un mois dispose d’un outil de sauvegarde majeur : il peut solliciter des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Cette disposition de droit commun s’articule étroitement avec l’article L. 145-41, alinéa 2, du code de commerce pour permettre aux juges d’octroyer des délais de grâce allant jusqu’à deux ans (24 mois) et d’ordonner la suspension corrélative des effets de la clause résolutoire pendant l’exécution de cet échéancier. Toutefois, ces délais ne sont aucunement de droit ; ils constituent une faveur judiciaire et le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation souverain pour les accorder, les aménager ou les refuser, en procédant à un examen comparatif minutieux de la situation financière du preneur et des besoins économiques légitimes du bailleur.

Sur le plan de la compétence juridictionnelle, la demande de délais et de suspension des effets de la clause peut être portée soit devant le Juge des référés du Tribunal judiciaire, qui statue comme juge de l’évidence et de l’urgence, soit devant le Juge du fond de ce même tribunal. Pour que la demande soit recevable et efficace, le preneur doit impérativement l’introduire avant que l’acquisition de la clause résolutoire n’ait été constatée par une décision de justice passée en force de chose jugée. Une fois qu’un jugement définitif a formellement constaté la résiliation du bail, le contrat est irrévocablement anéanti et le juge ne dispose plus d’aucun pouvoir légal pour accorder des délais ou ressusciter la relation contractuelle. Il est donc d’une importance capitale pour le locataire d’agir le plus amont possible, idéalement dès la réception du commandement de payer ou immédiatement lors de l’assignation en référé délivrée par le bailleur.

La Cour d’appel d’Agen du 2 juillet 2025 (n° 24/01056) insiste sur le fait que la demande doit être présentée dans les formes et conditions prévues, le juge disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain qui s’exerce au cas par cas. Pour convaincre le tribunal de lui accorder ces délais exceptionnels, le preneur doit rapporter la preuve rigoureuse de sa bonne foi, de la nature temporaire de ses difficultés financières et de sa capacité réelle à apurer la dette selon l’échéancier proposé. À cette fin, il doit verser aux débats des éléments comptables récents et probants, tels que des bilans, des comptes de résultat certifiés par un expert-comptable, des situations de trésorerie actualisées, des prévisions d’activité ou des justificatifs de financements en cours. Le juge doit évaluer si le preneur est véritablement en mesure de respecter l’échéancier proposé, afin de ne pas prolonger inutilement une situation d’impayé structurelle et irrémédiable qui serait gravement préjudiciable aux intérêts financiers du bailleur.

À cet égard, la jurisprudence refuse systématiquement d’accorder des délais de paiement lorsque la situation financière du locataire apparaît irrémédiablement compromise. Cette limite essentielle est rappelée par le Tribunal judiciaire de Paris du 6 mai 2026 (n° 21/00218). Dans cette décision, le tribunal a souligné que l’octroi de délais de grâce et la suspension de la clause résolutoire doivent reposer sur des perspectives sérieuses de redressement économique. Si le preneur est incapable de s’acquitter ne serait-ce que du loyer courant au cours de la procédure judiciaire, ou s’il ne présente aucun plan d’apurement réaliste et garanti, le juge doit rejeter la demande de délais et constater l’acquisition définitive de la clause résolutoire au bénéfice du bailleur. La suspension de la clause résolutoire ne saurait être un outil d’obstruction dilatoire destiné à maintenir artificiellement en place un occupant insolvable au détriment du droit de propriété du bailleur.

Parfois, le bailleur manifeste sa bonne foi en accordant des facilités de paiement amiables en amont de la phase judiciaire, ou en acceptant des aménagements de sa propre initiative. Ce comportement coopératif est valorisé par les tribunaux, comme le relève le Tribunal judiciaire de Paris du 9 octobre 2025 (n° 21/15493) : « Il y a donc lieu de considérer que le bailleur a tenu compte des circonstances exceptionnelles et ainsi manifesté sa bonne foi, celui-ci n’étant pas contraint au titre de la bonne foi d’accorder des franchises de loyers. » Cet arrêt illustre l’équilibre délicat que le juge doit maintenir entre les intérêts du bailleur et les difficultés du preneur. Si la bonne foi contractuelle impose au bailleur d’examiner avec sérieux et loyauté les propositions de règlement de son locataire, elle ne l’oblige en aucun cas à renoncer à sa créance, à consentir des remises partielles de dettes ou à lui octroyer des franchises de loyers gratuites. La liberté contractuelle et le droit d’obtenir le paiement des sommes dues demeurent la règle, le juge n’intervenant que pour encadrer temporairement l’exécution forcée en cas de crise passagère surmontable.

Lorsque le juge décide d’accorder des délais de paiement au preneur, sa décision suspend rétroactivement la réalisation et les effets de la clause résolutoire durant le cours de l’échéancier fixé (dans la limite de 24 mois). L’ordonnance de référé ou le jugement au fond fixe alors de manière extrêmement précise le montant de chaque mensualité, la date limite de paiement (par exemple, le 5 ou le 10 de chaque mois) et l’obligation de régler simultanément le loyer courant et les charges à leur échéance habituelle. La décision comporte toujours une clause de déchéance du terme d’une extrême rigueur : à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance exacte, ou du loyer courant et des charges, la totalité de la dette restante devient immédiatement exigible, la suspension des effets de la clause résolutoire est levée de plein droit, et la résiliation du bail est définitivement acquise à la date du commandement initial, ouvrant la voie à l’expulsion immédiate du locataire sans qu’il soit nécessaire de délivrer une nouvelle mise en demeure ou d’obtenir un nouveau titre judiciaire. Inversement, si le locataire respecte scrupuleusement et intégralement l’échéancier fixé par le juge, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais produit ses effets, et le bail se poursuit normalement dans toutes ses dispositions contractuelles.

B. L’effet résolutoire et les conséquences pour le preneur

Lorsque les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies — c’est-à-dire lorsque le délai d’un mois du commandement est expiré sans paiement ni saisine du juge aux fins de suspension, ou lorsque le locataire a défailli dans l’exécution de l’échéancier de grâce qui lui avait été accordé —, la résiliation du bail commercial intervient de plein droit. Le juge saisi par le bailleur n’a pas à prononcer la résiliation ; son rôle se limite à un simple constat objectif. Il doit vérifier le respect du formalisme de l’acte et l’absence de régularisation intégrale dans les délais. Le Tribunal judiciaire de Paris du 23 mai 2025 (n° 25/51858) confirme cette issue inéluctable : « Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail liant les parties sont réunies ». Les conséquences pour le preneur sont particulièrement sévères, emportant de plein droit la perte immédiate de son titre d’occupation, l’anéantissement de son droit au bail et, par voie de conséquence directe, la perte de son fonds de commerce et de sa clientèle, sans aucune possibilité de prétendre à une quelconque indemnité d’éviction de la part du propriétaire.

Dès l’acquisition de la clause, le preneur perd sa qualité de locataire et devient instantanément un « occupant sans droit ni titre ». À ce titre, il ne doit plus s’acquitter d’un loyer, mais d’une indemnité d’occupation destinée à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de l’indisponibilité de ses locaux. La fixation de cette indemnité fait l’objet d’un abondant contentieux judiciaire. Comme le rappelle avec force la Cour d’appel de Rouen du 20 novembre 2025 (n° 25/00567), l’indemnité d’occupation possède une double nature, à la fois compensatrice et comminatoire. Elle doit non seulement compenser la perte de jouissance subie par le bailleur en étant calculée sur la base de la valeur locative réelle des locaux (souvent supérieure au loyer contractuel initial), mais elle doit également inciter fortement l’occupant déchu à libérer promptement les lieux. Pour ce faire, les juges intègrent fréquemment dans son calcul les majorations ou pénalités prévues par une clause pénale insérée dans le bail, qui peut prévoir le doublement de l’indemnité par rapport au dernier loyer exigible ou l’application d’une astreinte journalière conventionnelle jusqu’à la restitution effective des clés vides de tout meuble ou marchandise.

L’exécution matérielle de la décision constatant la résiliation et ordonnant l’expulsion obéit elle aussi à un formalisme procédural protecteur mais implacable, régi par le code des procédures civiles d’exécution. Le bailleur doit d’abord faire signifier formellement la décision de justice (ordonnance de référé ou jugement) par un Commissaire de justice afin de faire courir les délais de recours. Une fois la décision revêtue de la formule exécutoire, le Commissaire de justice doit délivrer et signifier à l’occupant un « commandement de quitter les lieux » (conformément aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution). Alors que dans les baux d’habitation, ce commandement ouvre un délai de deux mois avant l’expulsion effective, ce délai peut être réduit ou totalement supprimé par le juge saisi du litige commercial, eu égard à la nature professionnelle des locaux et à l’importance de la dette de loyers. De plus, il convient de souligner qu’en matière commerciale, l’occupant déchu ne bénéficie pas de la protection de la « trêve hivernale » (qui interdit les expulsions du 1er novembre au 31 mars) ; la mesure d’expulsion peut donc être matériellement exécutée à tout moment de l’année.

Si l’occupant refuse de libérer volontairement les locaux à la suite du commandement de quitter les lieux, le Commissaire de justice ne peut pas procéder lui-même à une ouverture forcée des portes (ce qui constituerait une voie de fait pénalement répréhensible). Il doit dresser un procès-verbal de tentative d’expulsion et de réquisition de la force publique qu’il transmet au Préfet du département. L’autorité préfectorale dispose d’un délai de deux mois pour accorder ou refuser le concours de la police ou de la gendarmerie nationale pour prêter main-forte à l’officier public. En cas d’octroi du concours de la force publique, l’expulsion est réalisée de force sous le contrôle du Commissaire de justice, qui procède à l’inventaire des meubles et des marchandises restés sur place. Ces biens peuvent être transportés dans un lieu de séquestre aux frais de l’occupant déchu ou déclarés abandonnés s’ils n’ont aucune valeur marchande. En cas de refus exprès ou implicite du Préfet d’accorder le concours de la force publique dans le délai imparti, le bailleur peut engager la responsabilité pour faute de l’État devant le Tribunal administratif afin d’obtenir l’indemnisation intégrale du préjudice correspondant aux indemnités d’occupation impayées durant la période de refus illégitime.

Enfin, il convient de mentionner l’arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 28 novembre 2024 (n° 24/01480), qui souligne qu’une renonciation du bailleur au bénéfice de l’ordonnance de référé est possible si le preneur règle sa dette, évitant ainsi l’acquisition définitive de la clause résolutoire et l’expulsion effective. Même après avoir obtenu un titre exécutoire constatant de plein droit la résiliation du bail commercial, le bailleur conserve la liberté contractuelle de renoncer unilatéralement ou conventionnellement aux effets de cette décision de justice. Cette renonciation peut être formalisée par un protocole transactionnel écrit et signé par les deux parties, par lequel le propriétaire accepte la réintégration du preneur dans son titre locatif d’origine en contrepartie du paiement intégral et immédiat de l’arriéré de loyers, d’intérêts et de frais de procédure de l’article 700 du code de procédure civile. Cependant, cette renonciation ne se présume pas ; elle doit résulter d’actes ou d’écrits clairs, précis et dépourvus de toute ambiguïté de la part du bailleur. Le simple fait pour un bailleur de tolérer temporairement le maintien dans les lieux de son ancien locataire ou d’encaisser des sommes qualifiées d’indemnités d’occupation après la décision de résiliation ne saurait caractériser à lui seul une volonté de renoncer au bénéfice du titre exécutoire acquis.

Conclusion

La clause résolutoire demeure une arme redoutable et indispensable au service du bailleur commercial pour préserver la rentabilité de son investissement immobilier et sanctionner les manquements contractuels de son preneur. Toutefois, sa mise en œuvre est soumise à un formalisme draconien d’ordre public et à un contrôle permanent du juge sur le respect de la bonne foi contractuelle des parties. Les décisions judiciaires rendues entre 2024 et 2026 confirment cette tendance protectrice pour le preneur, rappelant de manière constante aux bailleurs et à leurs conseils l’obligation d’une rigueur absolue à toutes les étapes de la procédure : depuis la rédaction millimétrée du commandement de payer jusqu’à l’exécution forcée de l’ordonnance d’expulsion par le Commissaire de justice, en passant par l’analyse minutieuse des capacités de règlement du locataire en cas de demande d’octroi de délais de grâce.

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