Une société créée à Dubaï peut acheter un immeuble en France, le conserver plusieurs mois sans locataire et continuer à payer un emprunt, une assurance, la taxe foncière, des travaux et des frais de gestion. La question posée par les agences est souvent réduite à l’absence de loyers : « aucun revenu, donc aucun impôt français ». Cette réponse est incomplète. Il faut séparer la source française du revenu, le calcul du résultat soumis à l’impôt sur les sociétés, l’existence éventuelle d’un établissement stable et les obligations attachées à la détention de l’immeuble. Le Conseil d’État, dans sa décision du 16 juillet 2026, n° 514132, a jugé qu’une société étrangère sans établissement stable, imposable en France à raison d’un immeuble français, devait respecter les obligations fiscales liées à cet assujettissement, notamment la « comptabilisation obligatoire des amortissements » déduits et la déclaration du résultat. La même décision refuse cependant de déduire automatiquement de l’impôt une inscription au registre du commerce et des sociétés ou toute la comptabilité commerciale d’une société française. Cet article traite du cas précis de l’immeuble vacant détenu par la société, et non du patrimoine immobilier personnel du dirigeant.

I. Société à Dubaï et immeuble vacant en France : quel résultat français malgré l’absence de loyers ?

A. Pourquoi un immeuble français peut-il déclencher l’IS sans établissement stable ?

La vacance ne fait pas disparaître la localisation juridique de l’actif. Un appartement, une maison, un local commercial ou un immeuble de bureaux reste situé en France, même si la société à Dubaï n’a pas encore trouvé de locataire, si les travaux ne sont pas achevés ou si le bien est destiné à être revendu. La première analyse porte donc sur la nature de l’opération : détention patrimoniale de la société, location, activité hôtelière, marchand de biens, revente après travaux ou utilisation par une activité française. Chaque qualification produit un périmètre fiscal différent.

Cette analyse complète la synthèse sur l’imposition d’une société étrangère en France sans établissement stable, qui sert de page de référence pour le raisonnement général. Le présent article resserre ensuite l’examen sur le bien vacant et sur le calcul des dépenses liées à cet actif.

L’article 164 B, I du Code général des impôts range parmi les revenus de source française « les revenus d’immeubles sis en France ou de droits relatifs à ces immeubles ». Le texte ne subordonne pas cette source à la nationalité du propriétaire, à l’endroit où est ouvert le compte bancaire ou au lieu où le contrat d’achat a été signé. Une société émiratie qui percevra des loyers français se trouve donc face à un revenu qui doit être examiné en France. Si l’immeuble est vide, aucun loyer n’est encaissé pendant la période de vacance ; cette constatation ne suffit pas à conclure que toutes les charges ou tous les autres revenus de la société échappent au droit fiscal français.

L’article 209, I du CGI prévoit que le bénéfice soumis à l’impôt sur les sociétés est déterminé en tenant compte notamment des « bénéfices réalisés dans les entreprises exploitées en France » et des revenus dont l’imposition est attribuée à la France par une convention fiscale. La règle invite à construire un résultat français identifiable. Elle n’autorise pas l’administration à taxer mécaniquement tous les bénéfices mondiaux de la société à Dubaï parce que celle-ci possède une adresse ou un immeuble en France. Elle n’autorise pas davantage la société à ne rien déclarer lorsqu’un revenu français ou une activité française est établi.

La forme étrangère de la société doit ensuite être comparée aux catégories françaises. L’article 206 du CGI vise, au-delà des formes expressément énumérées, « toutes autres personnes morales se livrant à une exploitation ou à des opérations de caractère lucratif ». Une société de droit émirati qui fonctionne comme une société de capitaux peut ainsi être assujettie à l’impôt français lorsqu’un bénéfice relevant de la France est identifié. La licence délivrée à Dubaï, le certificat d’incorporation et le compte bancaire aux Émirats établissent la constitution de l’entité ; ils ne tranchent pas la question de l’imposition d’un immeuble situé en France.

La décision CE n° 514132 porte sur une société anonyme suisse qui détenait des biens immobiliers en France, sans établissement stable et sans autre activité française. Le Conseil d’État a admis l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés pour les revenus procurés par les immeubles, tout en censurant une partie de la réponse administrative relative aux formalités commerciales. La portée utile pour une société à Dubaï est méthodologique : « absence d’établissement stable » et « absence de toute obligation fiscale française » ne sont pas des expressions équivalentes. La transposition n’est pas automatique, car il faut encore vérifier la forme de l’entité, la convention France–Émirats applicable, la nature du bien et les opérations effectivement réalisées.

Un immeuble vide peut donc produire plusieurs situations. Première hypothèse : il n’existe encore aucun loyer, aucune activité de marchand de biens et aucune prestation française ; la question porte sur la déclaration du résultat et sur le traitement des dépenses engagées pour un actif destiné à produire un revenu français. Deuxième hypothèse : un locataire a signé un bail mais l’entrée dans les lieux est différée ; les loyers, dépôts, indemnités et charges doivent être rapprochés de la date de prise d’effet du contrat. Troisième hypothèse : la société organise des visites, des travaux, de la location saisonnière ou de l’hébergement avec du personnel en France ; la vacance partielle peut alors masquer une activité d’exploitation.

Quatrième hypothèse : l’immeuble est occupé gratuitement par le dirigeant, sa famille, une société liée ou un salarié. L’absence de facture locative ne signifie pas nécessairement absence d’avantage ou d’opération à analyser. Il faut examiner l’autorisation d’occupation, la valeur de marché, les conventions intragroupe et la raison commerciale de l’usage. Une mise à disposition gratuite au profit d’une personne qui n’est pas la société peut soulever une distribution, un avantage, un acte anormal de gestion ou une question personnelle distincte. Le présent article reste centré sur le bien détenu par la personne morale ; il ne transforme pas un problème de patrimoine personnel en dépense professionnelle.

La taxe sur la valeur vénale des immeubles constitue un autre sujet. L’article 990 D du CGI prévoit que les entités juridiques qui possèdent directement ou indirectement des immeubles en France peuvent être redevables d’une « taxe annuelle égale à 3 % de la valeur vénale ». Cette taxe ne remplace pas le calcul du résultat soumis à l’IS. Une société peut avoir un immeuble vacant, un résultat locatif nul ou déficitaire et devoir quand même étudier la taxe de 3 %, les exonérations et les obligations déclaratives. La déclaration 2746 et l’article 990 FA ont déjà fait l’objet d’un traitement spécifique ; le lecteur peut consulter l’analyse consacrée à la taxe de 3 %, au formulaire 2746 et à l’article 990 FA.

La vacance n’a donc pas un effet binaire. Elle peut conduire à un résultat fiscal sans recettes, à un déficit, à une immobilisation de dépenses dans le coût de l’actif, à une obligation déclarative sans taxe immédiatement exigible ou à une activité française plus large si la société exploite elle-même le bien. Pour choisir la bonne réponse, le dossier doit retenir une date d’acquisition, une date de mise en état, une date de première mise en location et une date de chaque dépense. Les contrats et les pièces bancaires doivent être rapprochés de cette chronologie.

B. Comment prouver la vacance, la séparation des patrimoines et l’absence de direction effective en France ?

La société qui entend limiter le résultat français à l’immeuble doit pouvoir expliquer où sont prises les décisions relatives à l’achat, au financement, aux travaux, à la mise en location et à la vente. Elle doit aussi démontrer que l’immeuble n’est pas le support permanent d’une activité commerciale pilotée depuis la France. Une simple attestation du prestataire de création à Dubaï ou une photographie d’un bureau partagé ne répond pas à ces deux questions. La preuve doit suivre les faits, les dates et les pouvoirs de chaque intervenant.

Le Conseil d’État, 7 mars 2016, n° 371435, donne un critère précis pour la direction effective : le siège de direction est le lieu où les personnes qui exercent les fonctions les plus élevées prennent réellement les décisions stratégiques. Dans cette affaire, trois conseils d’administration avaient eu lieu en Belgique, mais les services de la holding étaient en France et les décisions avaient en réalité été préparées et décidées à Paris. La leçon ne consiste pas à interdire toute réunion en France ; elle impose de comparer les procès-verbaux aux courriels, aux ordres de paiement, aux négociations, aux pouvoirs bancaires et aux moyens réellement disponibles.

Pour une société à Dubaï propriétaire d’un immeuble vide, le dossier de substance peut contenir les procès-verbaux qui autorisent l’acquisition et le financement, les échanges avec le notaire, les offres de prêt, les décisions sur le budget de travaux, les mandats confiés à l’agent immobilier, les comptes rendus de visites et les validations du bail. Les déplacements du dirigeant doivent être cohérents avec les décisions prises. Si le dirigeant signe depuis la France tous les contrats, choisit les entreprises, négocie le loyer et donne les instructions à la banque depuis son domicile français, le lieu officiel de la réunion à Dubaï aura une valeur probatoire limitée.

Il faut également isoler la gestion passive de l’actif et l’exploitation d’une activité. Une agence française qui recherche un locataire selon un mandat limité, transmet des annonces et rend compte à la société n’exerce pas les mêmes fonctions qu’une équipe qui fixe les prix, accueille les clients, encaisse les paiements, organise les prestations et assume la relation commerciale. Les pouvoirs de l’agence, la rémunération et les instructions reçues doivent être écrits. Une société à Dubaï ne doit pas donner à un prestataire français un mandat tellement large qu’il pourrait négocier ou engager habituellement la société sur les opérations essentielles.

Le Conseil d’État, 11 décembre 2020, n° 420174, a retenu qu’une société française pouvait constituer un établissement stable lorsqu’elle décidait habituellement de transactions que la société étrangère se bornait à entériner. La formule de la décision vise une personne qui « décide de transactions que la société irlandaise se borne à entériner ». La signature finale en dehors de la France n’est donc pas une protection suffisante si la décision commerciale et le pouvoir économique se trouvent en France. Pour un immeuble, il faut rechercher la personne qui choisit le locataire, arrête le prix, accepte les travaux et peut engager la société auprès des fournisseurs.

La page officielle Établissement stable en France rappelle que la notion désigne généralement une installation fixe d’affaires ayant une activité propre ou un agent dépendant disposant du pouvoir d’engager la société. Elle distingue cette notion de l’entreprise exploitée en France et indique que les conventions fiscales doivent être consultées. Une propriété nue détenue comme placement n’est pas identique à un hôtel exploité avec une équipe, à une activité de marchand de biens ou à une entreprise de rénovation qui utilise durablement le bien. Le dossier doit donc décrire les fonctions, plutôt que coller l’étiquette « immeuble » à toutes les opérations.

La preuve de la vacance mérite un dossier autonome. Il peut comprendre l’état des lieux, les photographies datées, les annonces publiées, les mandats de recherche, les réponses des candidats, les factures d’eau et d’électricité, les procès-verbaux de travaux, l’assurance propriétaire non occupant, les échanges avec le syndic et les justificatifs de remise des clés. Ces pièces ne prouvent pas à elles seules l’absence d’établissement stable, mais elles peuvent établir que le bien n’était pas loué, qu’il ne fournissait pas de prestation d’hébergement et que certaines dépenses correspondaient à sa conservation.

La séparation entre la société et le dirigeant doit être visible dans les comptes. Si le dirigeant paie une facture de travaux, le remboursement doit être identifié et documenté. Si la société avance les fonds personnels du dirigeant, l’écriture doit correspondre à une convention réelle. Si un proche occupe le logement, un bail ou une convention d’occupation doit préciser la contrepartie. Une société étrangère qui mêle les dépenses du bien, les dépenses de la famille et les frais du siège donne à l’administration un argument pour contester la déduction et rechercher une distribution ou un avantage.

Il faut enfin distinguer l’adresse du bien et le siège de direction. Le fait que l’immeuble soit à Paris, en Île-de-France ou dans une autre région française n’établit pas, à lui seul, que le siège de direction de la société se trouve en France. Le fait que le dirigeant conserve son domicile en France ne suffit pas, à lui seul, à établir la résidence fiscale de la société. En revanche, la combinaison de décisions, de moyens humains, de contrats et de pouvoirs exercés depuis la France peut changer l’analyse. La défense doit présenter les indices favorables et défavorables, sans promettre qu’un certificat étranger neutralise les faits français.

Pour une première revue, la matrice suivante permet de séparer les risques :

Question	Pièces à réunir	Risque si la réponse est mal documentée
Le bien est-il réellement vacant ?	Mandat, annonces, états des lieux, factures et échanges avec les candidats	Recettes omises, usage personnel ou activité d’hébergement non déclarée
Qui décide des travaux et de la location ?	Procès-verbaux, pouvoirs, contrats et comptes rendus	Direction effective ou agent dépendant en France
Qui finance et qui paie ?	Prêt, relevés, factures, remboursements et conventions	Charges non déductibles, acte anormal de gestion ou prix de transfert
Le bien est-il un placement ou une activité ?	Objet social, budget, mandat de gestion, salariés et prestations proposées	Établissement stable, TVA et résultat français élargi

II. Déficit d’IS, travaux et intérêts : quelles charges et quelles déclarations françaises ?

A. Quelles charges déduire et comment calculer un déficit sans confondre comptabilité étrangère et fiscale française ?

Un immeuble vacant peut générer des charges avant de générer des loyers. Le calcul français ne consiste toutefois pas à recopier toutes les sorties de trésorerie dans une déclaration. Il faut déterminer si la dépense est directement liée à l’actif, si elle conserve sa valeur, si elle prépare sa mise en location, si elle correspond à une charge de l’exercice ou si elle doit être incorporée au coût de l’immobilisation. La date, la nature et la justification de la dépense sont aussi importantes que son montant.

L’article 39, 1 du CGI pose le principe selon lequel « Le bénéfice net est établi sous déduction de toutes charges ». Le même article vise les frais généraux et prévoit, pour les amortissements, que sont admis ceux qui sont « réellement effectués par l’entreprise » dans les limites prévues par le texte. Une société à Dubaï qui déduit une dépense doit donc pouvoir montrer la réalité du service, son intérêt pour l’actif ou l’activité, son rattachement à l’exercice et son traitement comptable. Une facture émise par une société liée, sans rapport de travaux ni preuve de paiement, n’a pas la même valeur qu’un devis accepté, un procès-verbal de réception et un relevé bancaire.

Les intérêts d’un emprunt bancaire contracté pour acquérir l’immeuble sont généralement étudiés avec le financement de l’actif et la déductibilité des charges financières. Il faut conserver l’offre de prêt, le tableau d’amortissement, les tirages, les intérêts courus, les frais de garantie et la preuve que les fonds ont servi à l’acquisition ou aux travaux. Une période de vacance n’efface pas le lien entre l’emprunt et le bien, mais le calcul doit tenir compte de l’utilisation réelle des fonds et de la nature comptable de chaque frais. Les intérêts d’un financement qui sert en réalité à distribuer des fonds au dirigeant ne peuvent pas être présentés comme une charge de l’immeuble sans analyse.

Le financement intragroupe demande une prudence supplémentaire. L’article 212 du CGI prévoit que les intérêts dus à une entreprise associée ou liée sont déductibles dans une limite tenant au taux applicable ou au taux qu’une entreprise indépendante aurait obtenu dans des conditions analogues. La société doit donc établir un contrat, une échéance, un montant, une devise, une garantie éventuelle et une comparaison avec des financements indépendants. Une décision prise à Dubaï ne justifie pas un taux élevé par elle-même. La marge du prêteur, le risque de change et la garantie doivent être cohérents avec la situation de l’emprunteur et le bien français.

Lorsque le prêteur ou le propriétaire est lié à une autre société, l’article 57 du CGI permet de réintégrer les « bénéfices indirectement transférés » par une majoration ou une diminution artificielle des prix, ou par tout autre moyen. Le risque ne concerne pas seulement les intérêts. Il peut toucher un loyer versé à une société du groupe, des frais de gestion, une commission de commercialisation, une assurance captive, une avance non rémunérée ou une dépense de rénovation facturée au-dessus de sa valeur. Le dossier doit relier chaque flux à une fonction réellement fournie et à un prix défendable.

Les travaux doivent être ventilés ligne par ligne. Une réparation qui remet l’immeuble dans son état normal peut relever d’une charge, sous réserve des règles fiscales applicables et de sa justification. Une extension, une transformation substantielle, une création d’équipement ou une amélioration durable peut relever du coût de l’actif et être prise en compte par amortissement selon sa nature. La société ne doit pas laisser le fournisseur choisir seul la qualification. Le devis, le descriptif technique, les plans, les factures, les photos avant et après, le procès-verbal de réception et l’écriture comptable doivent raconter la même opération.

Les frais d’acquisition, les droits, les commissions, les études et les frais de financement doivent également être identifiés séparément. Certains peuvent être rattachés au coût du bien ; d’autres peuvent suivre un traitement de charge ou d’étalement. Une déclaration française cohérente n’exige pas nécessairement que le logiciel de comptabilité de Dubaï ait la même présentation que la comptabilité française. Elle exige une piste de rapprochement lisible : grand livre étranger, tableau de passage, justificatif de change, détail des immobilisations, calendrier d’amortissement et résultat fiscal transmis en France.

Le Conseil d’État, dans sa décision n° 514132, a précisément validé l’idée qu’une société étrangère imposable sur ses revenus immobiliers devait respecter les obligations fiscales de cet assujettissement et appliquer la règle de l’amortissement pour les montants qu’elle entendait déduire. La formule « amortissements qu’elle entend déduire » est importante : elle ne transforme pas l’achat du terrain en charge, elle ne dispense pas de distinguer le terrain du bâtiment et elle ne permet pas d’amortir n’importe quelle dépense. Elle impose de construire un calcul fiscal documenté lorsqu’une déduction est demandée.

Un exemple permet de comprendre l’enjeu. Une société à Dubaï achète un local français pour 1 200 000 euros. Pendant l’année, elle ne perçoit aucun loyer. Elle paie 22 000 euros d’intérêts bancaires, 14 000 euros de taxe foncière et d’assurance, 9 000 euros de frais de syndic et de gestion, ainsi que 65 000 euros de travaux. Le premier travail ne consiste pas à inscrire 110 000 euros de déficit. Les travaux doivent être classés : une partie peut correspondre à des réparations, une partie à des améliorations immobilisables. Le prix du terrain et celui du bâtiment doivent être distingués. Les intérêts doivent être rapprochés du prêt. Le résultat fiscal peut finalement être déficitaire, nul ou bénéficiaire selon cette qualification.

Si les travaux sont réalisés par une entreprise française indépendante, le dossier doit comporter le devis, la facture et la preuve de paiement. Si une société du groupe à Dubaï ou au Luxembourg refacture la maîtrise d’ouvrage, il faut ajouter la convention, les livrables, le temps passé, les fonctions du prestataire et la méthode de prix. Si le dirigeant supervise personnellement le chantier depuis la France, cette circonstance peut avoir une portée sur l’établissement stable, distincte de la déductibilité de la dépense. Payer correctement une facture ne suffit pas à rendre passive une activité de gestion exercée en France.

La comptabilité commerciale française doit être distinguée de la comptabilité fiscale nécessaire au calcul. L’article L. 123-12 du Code de commerce impose au commerçant d’enregistrer les mouvements, qui sont « enregistrés chronologiquement », d’effectuer un inventaire et d’établir des comptes annuels. Le CE n° 514132 a néanmoins jugé que l’assujettissement fiscal d’une société étrangère à raison d’un immeuble ne permettait pas, à lui seul, d’imposer l’inscription au registre du commerce et des sociétés et toutes les obligations de droit commun d’une société anonyme française. Cette limite ne justifie pas une comptabilité inexistante : elle invite à identifier le texte qui fonde chaque obligation.

Le dossier de résultat doit aussi suivre les pertes. Un déficit provenant de l’immeuble vacant ne peut pas être mélangé sans explication avec un déficit d’activité commerciale ou une perte de change sur le compte de Dubaï. Il faut savoir si le déficit est imputable dans le périmètre français, s’il est reportable selon le régime de la société et du revenu, et si une convention fiscale limite ou organise l’attribution du résultat. Un déficit comptable n’est pas toujours un déficit fiscal. Une charge non justifiée, une dépense personnelle, un amortissement non comptabilisé ou un intérêt plafonné peuvent être réintégrés.

La devise doit enfin être traitée avec constance. Le prêt peut être libellé en dirhams ou en dollars, l’acte notarié en euros et le compte de la société tenu à Dubaï dans une autre monnaie. La société doit indiquer les taux de change retenus, les dates d’exigibilité et le traitement des écarts. Une conversion choisie uniquement pour maximiser la perte française fragilise la déclaration. Les relevés, les factures, le contrat de change et le tableau de rapprochement doivent rester archivés avec le dossier fiscal.

B. Quelle liasse, quelle TVA et quelle réponse en cas de contrôle ou de redressement ?

Le fait que l’immeuble soit vacant ne permet pas de supprimer préventivement les obligations déclaratives attachées à une société déjà identifiée ou à un revenu français imposable. L’article 53 A du CGI prévoit la souscription chaque année d’une déclaration permettant de déterminer et de contrôler le résultat imposable. Le Conseil d’État a relié cette exigence au cas de la société étrangère propriétaire d’un immeuble français sans établissement stable. La société doit donc interroger le service compétent sur son identification, son régime et les formulaires à déposer ; elle ne doit pas attendre le premier loyer pour conserver ses pièces.

La page officielle Immatriculation à l’impôt sur les sociétés indique qu’une entreprise établie à l’étranger et dépourvue d’établissement stable doit déclarer les bénéfices correspondants et payer l’IS en France lorsqu’elle détient un ou plusieurs immeubles français pour les revenus tirés de ces immeubles. La même page indique qu’une immatriculation à l’IS est nécessaire si l’une des opérations décrites est réalisée. Cette information administrative doit être rapprochée de la situation concrète : bien vacant, revenus perçus, activité de marchand de biens, localisation de plusieurs immeubles et service fiscal compétent.

La liasse n’est pas un duplicata mécanique des comptes de Dubaï. Elle doit faire ressortir les éléments nécessaires au résultat français : produits immobiliers, charges admises, amortissements, provisions, résultat de cession éventuel, intérêts, opérations avec les sociétés liées et tableau de passage. La société doit pouvoir expliquer pourquoi une année sans loyer comporte une charge, pourquoi une dépense de travaux est immobilisée ou déduite, et pourquoi un déficit n’est pas transféré vers un autre pays. Lorsque les documents étrangers ne sont pas en français ou en euros, une traduction de travail et une conversion traçable facilitent la réponse.

La TVA doit être traitée dans une colonne distincte. Pour une location nue, l’article 261 D du CGI vise notamment l’exonération des « locations de locaux nus », sous réserve des exceptions prévues par le texte. Il prévoit aussi un régime spécifique pour les logements meublés et les prestations d’hébergement. Une société qui laisse un immeuble vide ne facture pas de TVA sur un loyer inexistant ; cette absence de facture ne répond pas à la question de la TVA sur les travaux, sur une option pour la taxation, sur une location commerciale ou sur une activité d’hébergement. Les contrats et la destination réelle du bien sont déterminants.

Une société qui fournit des prestations hôtelières, du nettoyage régulier, du linge, une réception ou des services para-hôteliers peut sortir du simple schéma de la location nue. Une mise en location saisonnière, une conciergerie intégrée et une exploitation organisée depuis la France peuvent également renforcer le risque d’établissement stable. La société doit donc décrire ce qu’elle vend réellement : droit d’occuper un local, bail commercial, logement meublé, prestation d’hébergement, gestion pour compte de tiers ou revente. Le mot « location » ne suffit pas à qualifier la TVA.

La taxe de 3 % reste indépendante de la liasse d’IS. L’article 990 E du CGI organise les exonérations et les engagements de communication d’informations sur les immeubles et les détenteurs de plus de 1 % des droits. L’article 990 FA ajoute que, lorsque l’entité soumise à l’obligation déclarative n’a pas d’établissement stable en France, « elle est tenue de désigner » une personne autorisée à recevoir les communications et notifications relatives au contrôle de cette taxe. Une société peut donc être sans établissement stable pour l’IS et devoir organiser une réception française pour une autre taxe.

En cas de demande de renseignements, la réponse doit suivre la qualification retenue. Si l’administration réclame les loyers, les baux ou les relevés de compte, la société doit produire le dossier de vacance et expliquer la chronologie. Si elle conteste un amortissement, il faut produire la ventilation terrain-bâtiment, le plan d’amortissement, les écritures et le fondement de la méthode. Si elle soutient que le dirigeant français exploite une activité depuis le bien, il faut répondre sur les locaux, les pouvoirs, les décisions, les prestations et les personnes qui engagent la société. Une réponse générale sur la résidence à Dubaï ne répondrait pas à la question fonctionnelle.

La société peut reconnaître qu’un revenu immobilier français est imposable tout en contestant un établissement stable plus large. Cette position n’est pas contradictoire. Le CE n° 514132 montre précisément qu’une société peut être imposable en France à raison d’un immeuble sans y exercer d’autre activité et que la qualification des obligations doit rester liée au texte applicable. La défense peut donc demander que l’administration limite le résultat aux revenus et charges de l’actif, tout en contestant la taxation de bénéfices mondiaux ou de fonctions non démontrées. La cohérence de la comptabilité est alors essentielle.

Si le contrôle porte sur une agence, un gestionnaire ou une société liée, le CE n° 420174 aide à poser la bonne question : l’intervenant français fournit-il un service préparatoire, ou décide-t-il habituellement de transactions qui engagent la société ? Si le contrôle porte sur la résidence fiscale, le CE n° 371435 invite à rechercher le lieu des décisions stratégiques réelles. Si le contrôle porte sur l’amortissement ou la déclaration, le CE n° 514132 doit être cité avec sa limite : obligation fiscale attachée au revenu, mais pas extension automatique du droit commercial français.

Avant l’acquisition, la société devrait obtenir une note qui répond à six questions : le bien sera-t-il nu, meublé ou exploité avec des services ; qui prend les décisions ; qui financera l’achat ; quelles dépenses seront engagées avant le premier loyer ; quel service fiscal recevra les déclarations ; et quelles obligations 990 D à 990 FA doivent être suivies ? Après l’acquisition, chaque facture doit être classée dans un dossier immobilier, financement, travaux, gestion, fiscalité ou usage du bien. Une mise à jour annuelle doit rapprocher la valeur du bien, les loyers attendus, les dépenses, l’amortissement, la situation des associés et la substance de la société.

Le résultat pratique peut être résumé ainsi :

1. documenter la vacance et la destination du bien à chaque date importante ;
2. séparer revenu immobilier, activité française et patrimoine personnel du dirigeant ;
3. qualifier chaque dépense avant de la porter en charge ou en immobilisation ;
4. documenter tout prêt intragroupe et toute refacturation selon le principe de pleine concurrence ;
5. préparer la déclaration de résultat et le tableau de passage même lorsque l’exercice ne comporte pas de loyer ;
6. traiter séparément TVA, IS, taxe de 3 %, CFE éventuelle et obligations commerciales ;
7. répondre à un contrôle avec les pièces de l’actif et les preuves du lieu réel des décisions.

La société peut aussi examiner la procédure de rescrit relative à l’établissement stable lorsque les conditions sont réunies. La page officielle des impôts indique que l’article L. 80 B, 6° du livre des procédures fiscales permet, sur une présentation écrite, précise, complète et sincère, d’interroger l’administration sur l’existence d’un établissement stable au regard d’une convention fiscale. Le texte vise l’assurance qu’un contribuable ne dispose pas en France d’un établissement stable ou d’une base fixe. Un rescrit ne transforme pas un revenu immobilier français en revenu étranger et ne remplace pas les déclarations de résultat. Il peut seulement sécuriser la question précise qui lui est soumise lorsque les faits sont complets et inchangés.

La frontière entre la société à Dubaï et l’entrepreneur doit enfin rester nette. La détention d’un immeuble par la société relève ici de l’IS, de la source immobilière, de la comptabilité et de l’établissement stable de la personne morale. La résidence fiscale du dirigeant, son exit tax, l’article 155 A ou l’article 123 bis peuvent appeler une étude distincte si les faits le justifient. Ils ne doivent pas être utilisés pour gonfler artificiellement le résultat de l’immeuble vacant, ni pour faire croire que la déclaration 2746 ou une attestation de Dubaï règle toutes les questions personnelles.

Conclusion

Une société à Dubaï qui possède un immeuble vacant en France ne se trouve ni dans un « zéro impôt » automatique ni dans la situation d’une société française soumise sans discussion à toutes les formalités commerciales. Le raisonnement doit être gradué. Les revenus procurés par l’immeuble ont une source française. La société étrangère peut devoir déclarer un résultat d’IS même sans établissement stable. La vacance peut conduire à un résultat nul ou déficitaire, mais elle ne dispense pas de qualifier les intérêts, les travaux, l’amortissement, la taxe foncière, l’assurance, la gestion et les opérations avec les sociétés liées. La liasse doit présenter un résultat français contrôlable et rapproché des comptes étrangers.

Le CE n° 514132 apporte une réponse utile à la question de la frontière : l’administration peut exiger les obligations fiscales liées à l’assujettissement, notamment la déclaration et la prise en compte correcte des amortissements demandés ; elle ne peut pas déduire du seul assujettissement l’inscription automatique au registre du commerce et des sociétés et toutes les obligations de droit commun. En parallèle, la direction effective, l’agent dépendant, la TVA d’une location meublée, la taxe de 3 % et la réception des actes 990 FA doivent être examinés séparément. Le bon dossier est celui qui accepte les obligations réellement fondées tout en contestant les extensions non prouvées.

Avant de signer l’achat ou de répondre à un contrôle, il faut donc reconstituer la chronologie du bien, les décisions prises à Dubaï et en France, la destination de l’immeuble, le financement, les travaux et la méthode de calcul du résultat. Cette revue permet de distinguer le déficit justifié de la dépense personnelle, l’immeuble vacant de l’activité exploitée et l’absence d’établissement stable de l’absence totale de fiscalité française.

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