Créer une société à Dubaï pour acheter un immeuble en France est présenté comme une opération de structuration internationale. La question posée au moment de la constitution porte souvent sur la licence émirienne, le compte bancaire ou la remontée des bénéfices. Le risque français le plus immédiat peut pourtant apparaître après la signature chez le notaire : la taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles détenus par une entité juridique. Elle peut viser une société étrangère qui possède directement le bien, mais aussi une société placée dans une chaîne de participations.
Depuis le 27 juin 2026, l’article 990 FA du Code général des impôts ajoute une formalité importante lorsque l’entité tenue aux obligations déclaratives ne dispose pas d’un établissement stable en France. Une personne située en France doit être désignée pour recevoir les communications et les notifications relatives au contrôle de cette taxe. Cette règle ne remplace ni l’analyse de la résidence fiscale de la société, ni celle de l’établissement stable, ni la vérification des autres impôts français.
L’objectif de cet article est de répondre à une question pratique : que doit vérifier un entrepreneur français avant de faire acheter un appartement, un local commercial ou une maison en France par sa société à Dubaï ? La réponse se construit autour des articles 990 D à 990 G du CGI, de la déclaration n° 2746-SD, de l’article 990 FA, de la jurisprudence publiée et de la doctrine administrative. Les situations patrimoniales personnelles, l’impôt sur la fortune immobilière et la fiscalité de l’entrepreneur sont évoqués uniquement lorsqu’ils interfèrent avec la décision de la société ; ils doivent faire l’objet d’un examen séparé.
I. Créer une société à Dubaï pour acheter un immeuble en France : qui paie la taxe de 3 % ?
A. La société étrangère est-elle visée par l’article 990 D, même sans établissement stable ?
Le point de départ est le texte de l’article 990 D du CGI. Il vise les « entités juridiques » qui possèdent, directement ou par entité interposée, un ou plusieurs immeubles situés en France ou qui détiennent des droits réels sur ces immeubles. Le texte prévoit une taxe annuelle égale à 3 % de leur valeur vénale. La forme de la structure étrangère n’est donc pas le critère décisif. Une LLC émirienne, une société de zone franche, une holding, une fondation ou une institution comparable peuvent entrer dans le champ dès lors que la réalité économique et juridique de la détention correspond au texte.
La taxe est calculée sur la valeur vénale, et non sur le montant du loyer, le bénéfice de la société ou le montant du financement bancaire. L’immeuble est apprécié au 1er janvier de l’année d’imposition, conformément à l’article 990 F du CGI. Une acquisition réalisée pour 1 000 000 euros peut donc représenter une charge annuelle théorique de 30 000 euros si aucune exonération n’est établie. Avec une valeur vénale de 2 000 000 euros, la même logique conduit à 60 000 euros par an. Ces chiffres sont des illustrations de l’assiette légale, non une estimation de la valeur du bien ni une conclusion sur une exonération.
Le prix payé chez le notaire reste une pièce importante, mais il ne dispense pas de documenter la valeur au 1er janvier. Des travaux, une vacance, une servitude, un droit d’occupation, un démembrement ou une situation locative peuvent affecter l’évaluation. Chaque élément doit être justifié par des pièces contemporaines : avis de valeur, comparables, expertise, bail, état de l’immeuble, travaux et droits attachés au bien. Une valeur comptable ou une valeur historique ne suffit pas nécessairement à démontrer la valeur vénale réelle.
L’absence d’établissement stable en France ne neutralise pas cette taxe. C’est une distinction essentielle. La notion d’établissement stable sert surtout à déterminer si les bénéfices d’une entreprise peuvent être imposés en France. La convention fiscale entre la France et les Émirats arabes unis décrit l’établissement stable comme une installation fixe d’affaires et indique notamment qu’il peut comprendre un siège de direction, une succursale ou un bureau. Son article 6 pose la règle selon laquelle les bénéfices d’une entreprise ne sont imposables dans l’autre État que si elle y exerce son activité par l’intermédiaire d’un établissement stable. La convention franco-émiratie du 19 juillet 1989 ne transforme pas pour autant un immeuble français en actif fiscalement invisible.
La société à Dubaï peut donc ne disposer d’aucun bureau, salarié ou agent en France et rester concernée par la taxe de 3 % parce qu’elle détient le bien. À l’inverse, elle peut avoir un établissement stable en France et cumuler plusieurs sujets : imposition des bénéfices attribuables à cet établissement, obligations comptables et déclaratives, TVA selon la nature des opérations, et taxe sur la valeur vénale. Une déclaration 2746 correctement traitée ne valide pas, à elle seule, le lieu de direction de la société ni la réalité de son activité aux Émirats.
La direction effective doit être examinée séparément. L’article 4 de la convention franco-émiratie prévoit que, lorsqu’une personne autre qu’une personne physique est résidente des deux États, elle est considérée comme résidente de l’État où se trouve son siège de direction effective. Le fait que le dirigeant prenne les décisions depuis la France, signe les contrats depuis la France, négocie l’acquisition avec le notaire français ou administre le bien depuis son domicile peut nourrir un débat sur la résidence de la société et sur l’établissement stable. Les procès-verbaux de décisions, les pouvoirs bancaires, les déplacements, le lieu des fonctions de direction, les contrats de gestion et la réalité des moyens émiratis deviennent alors des éléments de preuve.
La jurisprudence confirme que la taxe de 3 % ne dépend pas d’un raisonnement abstrait fondé sur la nationalité de la société. Dans son arrêt du 10 mai 2024, n° 21-11.230, la chambre commerciale de la Cour de cassation rappelle que « toute entité est redevable de la taxe de 3 % » sauf à relever d’une exonération prévue par le texte. La décision concernait une fondation du Liechtenstein et une période antérieure, mais son raisonnement éclaire le contrôle d’une structure étrangère : l’entité doit être en mesure de démontrer la condition d’exonération qu’elle invoque. La décision est consultable sur Légifrance, Cour de cassation, chambre commerciale, 10 mai 2024, n° 21-11.230.
Cette règle permet de comprendre pourquoi la création à Dubaï ne doit pas être traitée comme une réponse automatique à une question française. Le choix du pays d’immatriculation ne change ni la localisation de l’immeuble, ni la date de référence, ni l’obligation de révéler la chaîne de détention. Il n’empêche pas non plus l’administration de rechercher qui prend réellement les décisions, qui finance l’achat, qui supporte les risques et qui bénéficie de l’utilisation du bien.
Il faut enfin dissocier cette taxe des autres prélèvements. L’acquisition peut entraîner des droits d’enregistrement ou de publicité foncière. Une activité de location, de revente ou de marchand de biens peut créer une imposition sur les résultats et, selon l’opération, une question de TVA. La revente peut relever de l’article 244 bis A du CGI pour le prélèvement sur certaines plus-values immobilières des entités non résidentes. La taxe de 3 % s’ajoute à ces analyses ; elle ne les remplace pas.
B. Quelles exonérations de l’article 990 E et quelle responsabilité dans une chaîne de sociétés ?
Le principe légal connaît des exceptions. L’article 990 E du CGI, dans sa version en vigueur depuis le 27 juin 2026, commence par les mots : « La taxe prévue à l’article 990 D n’est pas applicable ». Il énumère ensuite plusieurs situations. Les exonérations ne se présument pas à partir du seul nom de la juridiction, d’une attestation de résidence ou d’une licence commerciale. Elles doivent être rattachées à la bonne branche du texte et documentées à la date pertinente.
Une première situation concerne l’entité dont les actifs immobiliers situés en France représentent moins de 50 % des actifs français détenus directement ou par l’intermédiaire d’autres entités. Le texte exclut de certains actifs immobiliers les biens affectés directement ou indirectement à une activité professionnelle autre qu’immobilière. Cette comparaison impose un état précis des actifs français : comptes, titres, créances, fonds de commerce, stocks et immeubles. Une société créée pour acheter un seul immeuble français et qui ne possède pratiquement aucun autre actif français ne se trouve pas dans la situation la plus favorable pour ce test.
La Cour de cassation l’a illustré dans son arrêt du 21 février 2012, n° 11-12.456, relatif à la société suisse Fimonas Immo. La société exerçait une activité de location meublée et son immeuble de Megève constituait son seul actif français. La Cour a retenu que cette activité était à prépondérance immobilière et que la société devait être soumise à la taxe malgré son régime d’impôt sur les sociétés. Le texte de la décision indique qu’elle « devait être soumise à la taxe de 3% sur les immeubles détenus en France par les sociétés étrangères ». La décision complète est accessible sur Légifrance, Cour de cassation, chambre commerciale, 21 février 2012, n° 11-12.456. Le cas d’une location meublée n’est donc pas automatiquement assimilé à une activité opérationnelle excluant la prépondérance immobilière.
Une autre voie concerne les entités ayant leur siège en France, dans l’Union européenne, dans un pays ou territoire lié à la France par une convention d’assistance administrative, ou dans un État ayant conclu avec la France un traité permettant le même traitement. Le texte vise ensuite, notamment, les entités dont la quote-part de l’immeuble ou des droits immobiliers est inférieure à 100 000 euros ou à 5 % de leur valeur vénale, certaines entités de retraite ou d’intérêt général, ainsi que certaines structures d’investissement réglementées. Une société à Dubaï ne doit pas déduire de la seule existence d’une convention franco-émiratie que toutes les conditions de l’article 990 E sont remplies. Le champ de la convention, les échanges d’informations, le traitement prévu par le traité et les obligations déclaratives doivent être vérifiés ensemble.
L’article 990 E prévoit aussi des exonérations liées à une déclaration annuelle. Les points d) et e) du 3° visent la situation, la consistance et la valeur des immeubles détenus au 1er janvier, ainsi que l’identité et l’adresse des actionnaires, associés ou membres qui détiennent plus de 1 % des actions, parts ou autres droits. Le point e) prend en compte les détenteurs connus et organise une exonération partielle lorsque certaines personnes ne sont pas identifiées. Cette mécanique fait de la transparence une condition fiscale opérationnelle, et non un simple sujet de conformité bancaire.
La société doit cartographier la détention directe et indirecte. Une holding luxembourgeoise au-dessus de la société à Dubaï, une société française qui acquiert l’immeuble, une SCI interposée ou un véhicule détenu par plusieurs associés peuvent modifier la détermination du redevable légal et des personnes solidaires. L’article 990 F du CGI prévoit que, dans une chaîne, la taxe est due par la ou les personnes morales les plus proches de l’immeuble qui ne sont pas exonérées dans les conditions visées par le texte. Il rend solidairement responsables les entités interposées entre le débiteur et l’immeuble.
Cette solidarité ne signifie pas que chaque entité est le redevable légal principal, mais elle crée une exposition concrète au recouvrement. La Cour de cassation l’a précisé dans son arrêt du 28 mai 2026, n° 24-18.404, concernant une société luxembourgeoise détenant une SCI française. Pour cette taxe, « ces entités interposées n’étant que responsables solidaires » et non les redevables légaux, l’administration n’était pas tenue de notifier tous les actes postérieurs à la proposition de rectification à chaque société interposée. Cette décision publiée au Bulletin est disponible sur Légifrance, Cour de cassation, chambre commerciale, 28 mai 2026, n° 24-18.404.
La conséquence pratique est double. D’abord, l’organigramme à fournir au notaire et au conseil doit aller jusqu’aux personnes physiques ou aux bénéficiaires économiques pertinents, avec les dates de détention. Ensuite, un montage qui ajoute des sociétés sans fonction réelle ne réduit pas nécessairement le risque ; il peut rendre l’exonération plus difficile à démontrer et multiplier les débiteurs solidaires. Le Conseil d’État, 8e et 3e chambres réunies, 9 mai 2019, n° 426431, a jugé, à propos d’un trust, que les trusts « doivent être regardés comme des institutions comparables à la fiducie » pour l’application de l’article 990 D. La forme étrangère ne suffit donc pas à sortir du champ de la taxe.
Le bénéficiaire déclaré doit être actuel et vérifiable. Dans l’arrêt du 10 mai 2024 précité, la Cour de cassation a refusé d’assimiler un bénéficiaire futur et hypothétique à un bénéficiaire économique réel au 1er janvier. Cette solution rappelle que la déclaration doit décrire la situation existante, et non une succession possible ou une intention de réorganisation. Les registres d’associés, les statuts, les pactes, les actes de fiducie, les procès-verbaux et les documents de bénéficiaire effectif doivent être cohérents entre eux.
L’article 990 G du CGI ajoute un effet financier souvent oublié : « La taxe prévue à l’article 990 D n’est pas déductible pour l’assiette de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés. » Une société ne peut donc pas simplement traiter cette charge comme une dépense venant réduire son résultat imposable. Le budget de l’opération doit intégrer la taxe dans sa version brute, ainsi que les frais de détention, de financement, de gestion, de conformité et de conseil.
Enfin, les risques du dirigeant ne doivent pas être confondus avec ceux de la société. Si l’entrepreneur reste domicilié fiscalement en France, l’article 4 B du CGI vise notamment le foyer, l’activité professionnelle et le centre des intérêts économiques. Si le départ entraîne une réalisation fiscale, l’article 167 bis du CGI peut concerner l’exit tax sur certaines plus-values latentes sous ses propres conditions. Ces règles portent sur l’entrepreneur et ses titres, pas sur la taxe annuelle de 3 % due par l’entité propriétaire de l’immeuble. Une analyse séparée est requise.
II. Déclaration 2746 et article 990 FA : que faire avant et après l’achat ?
A. Comment sécuriser la déclaration 2746, la valeur vénale et le représentant en France ?
La première décision doit intervenir avant l’acte d’acquisition : déterminer si la société à Dubaï achète directement l’immeuble, si elle acquiert les titres d’une société française propriétaire, ou si une autre entité se trouve entre les deux. Le traitement de la taxe, la qualité de redevable, la solidarité, le rôle du notaire et les documents à réunir ne seront pas identiques. Une simulation qui ne retient que le prix d’achat et le taux de l’impôt sur les sociétés ne répond pas à cette question.
La déclaration n° 2746-SD est le document pratique central de la taxe de 3 %. La page officielle du formulaire 2746-SD indique qu’elle concerne les personnes morales qui possèdent des immeubles ou des droits réels immobiliers situés en France au 1er janvier, directement ou par personnes interposées. Elle ne doit pas être préparée comme une formalité isolée : le formulaire doit correspondre à l’organigramme, aux comptes, aux registres d’associés et aux informations remises à la banque ou au notaire.
L’article 990 F du CGI fixe le 15 mai comme date limite annuelle pour déclarer la situation, la consistance et la valeur des immeubles et droits immobiliers concernés. Lorsque la société se place sur la voie de l’exonération qui suppose la transparence, la déclaration doit aussi reprendre l’identité, l’adresse et le nombre de droits des détenteurs de plus de 1 %, selon le point d) ou le point e) de l’article 990 E. Les changements de capital intervenus avant le 1er janvier suivant doivent être intégrés dans la prochaine photographie fiscale.
Une société à Dubaï sans établissement stable en France doit également examiner l’article 990 FA, créé par l’article 102 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026. Le texte prévoit que, lorsque l’entité soumise à l’obligation déclarative ne dispose pas d’un établissement stable en France, « elle est tenue de désigner » dans la déclaration une personne physique ou morale fiscalement domiciliée en France, ou dont le siège est établi en France, autorisée à recevoir pour son compte les communications, les pièces de procédure et les notifications relatives au contrôle de la taxe. Le texte complet est disponible sur Légifrance, article 990 FA du CGI.
Cette personne désignée n’est pas automatiquement le « représentant fiscal » responsable de toutes les dettes françaises. Il faut distinguer trois fonctions : recevoir les actes relatifs au contrôle de la taxe de 3 %, souscrire une déclaration si un mandat le prévoit, et garantir le paiement d’un prélèvement à l’occasion d’une vente. L’article 990 FA organise d’abord la réception des communications. Le représentant accrédité de l’article 244 bis A intervient dans un autre cadre lors de certaines cessions. Employer un même mot pour ces deux mécanismes peut produire un mandat incomplet ou une mauvaise répartition des responsabilités.
La désignation doit être pensée avec la déclaration, et non plusieurs mois après une demande de l’administration. Le dossier interne devrait identifier :
- la dénomination exacte de la société à Dubaï, son numéro d’immatriculation, son siège et sa licence ;
- la chaîne complète entre la société émirienne et l’immeuble français, avec les pourcentages et les dates ;
- l’acte d’acquisition, les droits réels détenus et les éventuels droits d’usage ou de jouissance ;
- la méthode de détermination de la valeur vénale au 1er janvier, les comparables et les justificatifs de décote ;
- l’identité et l’adresse des détenteurs de plus de 1 %, bénéficiaires économiques ou membres à déclarer ;
- les comptes et mouvements de financement prouvant l’origine des fonds et la réalité des prêts ;
- la décision désignant la personne située en France pour recevoir les actes au titre de l’article 990 FA ;
- les confirmations de dépôt, les échanges avec le service compétent et les preuves de paiement lorsque la taxe est due.
La valeur vénale doit être suivie chaque année, même si le bien n’est pas loué ou si la société ne distribue aucun bénéfice. Un immeuble vide ne devient pas un actif sans valeur. À l’inverse, une période de vacance, un bail commercial long, des travaux lourds ou une restriction juridique peuvent expliquer une valeur différente d’une estimation initiale. Le dossier doit exposer la méthode retenue et conserver les pièces qui permettent de reconstituer le raisonnement plusieurs années plus tard.
La convention franco-émiratie peut fournir un cadre pour les revenus immobiliers, les bénéfices et les plus-values, mais elle ne dispense pas d’une lecture de l’article 990 E. Son article 5 prévoit que les revenus tirés d’un bien immobilier situé dans l’autre État sont imposables dans cet autre État, tandis que son article 11 traite notamment des gains sur les biens immobiliers. Ces stipulations ne remplacent pas la formalité de la taxe de 3 %. Si la société facture des prestations de gestion, de conseil ou de rénovation à une entité française, la localisation de ces services doit aussi être examinée au regard de l’article 259 du CGI et de la règle de redevable prévue par l’article 283 du CGI.
Le même raisonnement s’applique aux flux entre la société à Dubaï, une société française et une holding luxembourgeoise. Les redevances, intérêts, frais de siège et management fees doivent correspondre à des services réels, être fixés selon une méthode défendable et être justifiés par des livrables. L’article 57 du CGI prévoit que les bénéfices indirectement transférés à une entreprise étrangère par majoration ou diminution des prix, ou par tout autre moyen, sont réintégrés dans le résultat. L’article 209 du CGI rattache pour sa part l’impôt sur les sociétés aux bénéfices réalisés dans les entreprises exploitées en France et à ceux attribués à la France par une convention.
Deux autres alertes concernent les entrepreneurs qui utilisent la société pour facturer leur propre travail. L’article 155 A du CGI vise certaines sommes versées à une personne établie hors de France en contrepartie de services rendus par une personne située en France. L’article 123 bis du CGI concerne, sous ses conditions propres, les personnes physiques domiciliées en France qui détiennent au moins 10 % d’une entité étrangère soumise à un régime fiscal privilégié et dont l’actif est principalement financier. Ces textes ne déterminent pas la taxe 990 D, mais ils empêchent de présenter la société à Dubaï comme un écran général contre l’impôt français.
B. Que risque la société à Dubaï en cas d’oubli, de contrôle ou de revente ?
L’oubli de la déclaration 2746 ne transforme pas automatiquement une société éligible à une exonération en société définitivement taxée, mais il crée un risque procédural sérieux. Le BOFiP, BOI-PAT-TPC-30-20171004, document administratif relatif aux obligations, au paiement, au contrôle et au contentieux, rappelle que la déclaration doit être souscrite au plus tard le 15 mai et que le paiement intervient au moment du dépôt lorsque la taxe est due. Le document a été publié initialement en 2017 et exporté le 30 août 2026 ; il doit donc être lu avec les articles 990 E, 990 F et 990 FA dans leur rédaction en vigueur.
Le BOFiP précise aussi que le défaut de déclaration permet de mettre en œuvre la taxation d’office prévue par le 4° de l’article L. 66 du livre des procédures fiscales et l’article L. 67 du LPF. L’article L. 67 prévoit une régularisation « dans les trente jours de la notification d’une mise en demeure », sauf exceptions prévues par le texte. Le délai n’est pas une invitation à attendre : il faut dès la réception du courrier reconstituer les années concernées, vérifier les valeurs et déterminer si la régularisation doit être accompagnée d’un paiement.
La doctrine administrative indique que la première demande de régularisation peut, sous ses conditions, permettre de préserver l’exonération lorsque la société remplit les obligations dans les trente jours. Cette tolérance ne doit pas être présentée comme un droit permanent. Le BOFiP la limite à la première demande et aux années non prescrites ; il distingue aussi l’exonération totale de l’exonération partielle lorsque des détenteurs ne sont pas révélés. Un second oubli ou une réponse incomplète peut donc produire un résultat très différent d’une première régularisation correctement instruite.
Le montant réclamé peut inclure la taxe calculée sur la valeur retenue par l’administration, les intérêts et les majorations. L’article 1727 du CGI dispose que « Toute créance de nature fiscale, dont l’établissement ou le recouvrement incombe aux administrations fiscales, qui n’a pas été acquittée dans le délai légal donne lieu au versement d’un intérêt de retard ». L’article 1728 du CGI prévoit une majoration en cas de défaut de production dans les délais, avec un régime qui distingue notamment le dépôt spontané, le dépôt dans les trente jours d’une mise en demeure et l’absence de régularisation dans ce délai. Le calcul concret dépend de la période, du montant et de la procédure suivie.
L’administration peut également utiliser les garanties attachées au recouvrement des droits d’enregistrement, puisque l’article 990 F renvoie à ces règles. Le BOFiP mentionne le privilège général et l’hypothèque légale susceptibles de protéger la créance du Trésor sur les biens français. Une société qui transfère l’immeuble, dissout le véhicule ou déplace les fonds après le contrôle ne fait pas disparaître le litige. L’arrêt du 13 janvier 2009, n° 07-19.630, relatif à la société Todacri, rappelle dans un contexte de recouvrement que la disparition organisée de l’actif français peut nourrir une contestation sur les opérations réalisées entre les sociétés. La décision est disponible sur Légifrance, Cour de cassation, chambre commerciale, 13 janvier 2009, n° 07-19.630.
La notification doit être analysée avec attention. Dans l’arrêt du 24 mai 2016, n° 14-24.476, la Cour de cassation a jugé régulière, au regard des circonstances de l’espèce, la notification adressée au siège mauricien et reçue par une personne qui avait des liens suffisants avec la société. Elle a aussi rappelé qu’un représentant déclaré dans un autre cadre n’était pas nécessairement habilité à recevoir tous les actes de la taxe de 3 %. La société MB Immo avait acquis un appartement à Cannes et n’avait pas accompli à temps l’une des démarches permettant de revendiquer l’exonération. La décision, qui indique qu’elle « avait fait l’acquisition d’un bien immobilier en France », peut être consultée sur Légifrance, Cour de cassation, chambre commerciale, 24 mai 2016, n° 14-24.476.
L’article 990 FA modifie le risque de réception des actes pour l’avenir, mais il ne régularise pas les années antérieures et ne remplace pas les mandats nécessaires aux autres déclarations. La personne désignée doit être informée de sa mission, disposer d’une adresse stable et transmettre immédiatement tout courrier à l’équipe qui suit le dossier. Une boîte aux lettres utilisée pour la constitution de la société, sans organisation de suivi, ne constitue pas une politique de défense fiscale.
La revente appelle un contrôle spécifique. Une société non établie dans l’Union européenne ou dans un État de l’Espace économique européen répondant aux conditions visées par l’article 990 F peut devoir désigner un représentant accrédité au titre de l’article 244 bis A du CGI. L’article 990 F rend ce représentant responsable du paiement de la taxe restant due à la date de la cession, tandis que la plus-value immobilière suit son propre régime. Le texte ne doit pas être compris comme une assurance que toutes les dettes anciennes seront automatiquement transférées à ce représentant ; les années, les actes et l’engagement souscrit doivent être examinés.
Le calendrier de vente peut également avoir un effet. Le BOFiP relatif à la taxe indique que, lorsque la cession intervient entre le 1er janvier et le 15 mai, la taxe afférente à l’immeuble peut devenir exigible au 15 mai de l’année considérée, et que le représentant peut être responsable d’un complément mis en recouvrement après rectification dans le périmètre prévu par son engagement. Le représentant de la plus-value doit donc recevoir, avant la signature, l’historique des déclarations 2746, les justificatifs d’exonération, les avis de valeur et les échanges avec l’administration.
Une contestation ne se construit pas sur la seule affirmation « la société est à Dubaï ». Il faut vérifier successivement : la qualité de propriétaire ou de titulaire d’un droit réel, la chaîne de participations, le redevable légal, la date du 1er janvier, la valeur vénale, l’exonération invoquée, la déclaration déposée, l’identité des détenteurs de plus de 1 %, la validité de la désignation 990 FA et la régularité des notifications. Les pièces de procédure doivent être rapprochées de la date de réception, du signataire et du mandat applicable.
Le traitement de la valeur est souvent le premier axe technique. Une revalorisation proposée par l’administration doit être comparée à des biens réellement comparables, à la surface, à l’état, à la localisation, aux contraintes d’urbanisme, aux droits d’occupation et aux conditions du marché à la date de référence. Une valeur de marché faible doit être expliquée avant le contrôle, pas seulement après réception d’une proposition de rectification. Les rapports préparés pour le financement ou la comptabilité peuvent aider, mais ils doivent correspondre à la date et à la notion de valeur pertinentes pour l’article 990 D.
Le deuxième axe concerne les détenteurs. Une erreur de pourcentage, une adresse incomplète, une cession de parts non reportée ou un bénéficiaire présenté comme éventuel peut compromettre la transparence. L’arrêt du 10 mai 2024, n° 21-11.230, montre que la Cour distingue le bénéficiaire économique réel au 1er janvier du bénéficiaire seulement possible dans le futur. Le registre des membres et les pièces de bénéficiaire effectif doivent être actualisés au même rythme que la déclaration fiscale.
Le troisième axe concerne les sociétés interposées. La décision du 28 mai 2026, n° 24-18.404, montre que l’entité proche de l’immeuble et l’entité interposée n’ont pas la même qualité procédurale, mais l’interposition n’efface pas la solidarité. La société à Dubaï doit conserver les actes de détention et vérifier que chaque entité connaît son obligation de coopération. Une entité française oubliée dans l’organigramme peut devenir le premier interlocuteur de l’administration et le débiteur solidaire du montant réclamé.
Enfin, le dirigeant doit éviter les confusions de régime. Si la société à Dubaï rémunère une personne qui exerce en réalité son activité depuis la France, l’article 155 A, l’établissement stable, la résidence de la société et les prix de transfert peuvent devenir prioritaires. Si elle détient des actifs financiers pour un entrepreneur resté en France, l’article 123 bis peut être discuté sous ses conditions. Si elle fournit des services à un client français, la TVA et la règle de l’article 283 doivent être examinées. Si le dirigeant transfère son domicile, l’article 167 bis peut ouvrir une question d’exit tax. La déclaration 2746 ne sécurise aucun de ces points ; elle sécurise uniquement la position de la société au regard de la taxe sur la valeur vénale dans le périmètre qu’elle décrit.
Conclusion
Créer une société à Dubaï pour acheter un immeuble en France peut être légal, mais l’opération n’est pas fiscalement neutre par principe. La société peut entrer dans le champ de l’article 990 D dès qu’elle possède le bien ou un droit réel, même sans bureau ni salarié en France. La taxe est annuelle, assise sur la valeur vénale au 1er janvier, et la présence d’une chaîne de sociétés ne supprime pas la solidarité des entités interposées.
La décision doit être sécurisée avant l’acquisition : cartographier les détenteurs, mesurer les actifs français, qualifier l’exonération, préparer la déclaration 2746, documenter la valeur et désigner la personne située en France exigée par l’article 990 FA lorsque l’entité n’a pas d’établissement stable. Après l’achat, le calendrier du 15 mai, le suivi des changements de capital et l’archivage des justificatifs deviennent des obligations récurrentes. Lors d’une vente, la taxe de 3 %, le représentant accrédité et le prélèvement sur la plus-value doivent être traités ensemble, sans les confondre.
Le véritable risque français n’est donc pas l’existence de la société à Dubaï. Il réside dans une détention immobilière française présentée comme une formalité étrangère, une valeur non documentée, une chaîne opaque ou une notification reçue par une personne qui n’a pas été préparée à répondre. L’examen de la société, de l’immeuble et du dirigeant doit être mené séparément, avec des pièces datées et une stratégie de régularisation ou de contestation adaptée au dossier.
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