I. Prêt viager hypothécaire : quand la banque peut-elle réclamer le remboursement aux héritiers ?

A. À quel moment la dette devient-elle exigible et quelle valeur du bien faut-il retenir ?

Le prêt viager hypothécaire n’est pas une vente en viager. L’emprunteur demeure propriétaire du logement et reçoit un capital ou des versements périodiques en contrepartie d’une hypothèque. L’article L. 315-1 du Code de la consommation définit l’opération comme un prêt « garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l’emprunteur à usage exclusif d’habitation ». Le même texte rattache le remboursement du principal et des intérêts capitalisés au décès, à l’aliénation ou au démembrement de la propriété lorsqu’ils surviennent avant le décès.

Cette distinction commande toute la réponse à la banque. Le simple vieillissement de l’emprunteur, la baisse temporaire du marché ou la volonté de la banque de récupérer ses fonds ne suffit pas à rendre le capital exigible si aucun événement prévu par la loi et le contrat n’est intervenu. La date du décès, la date de l’acte de vente, la cession de l’usufruit, la constitution d’une nue-propriété ou un manquement contractuel doivent être identifiés. Le décompte doit ensuite distinguer le capital versé, les intérêts, les frais, les indemnités et la somme retenue au titre du plafond légal.

Lorsque deux personnes ont signé le prêt, le décès du premier coemprunteur ne met pas forcément fin au différé. Dans son arrêt du 15 mars 2017, pourvoi n° 15-27.574, la première chambre civile de la Cour de cassation a relevé que « le décès du dernier co-emprunteur constituait l’événement déclenchant le remboursement du prêt ». La décision publiée au Bulletin est disponible sur Légifrance. La banque doit donc établir précisément le terme contractuel et ne peut pas traiter de la même manière le décès d’un seul époux, celui du dernier survivant et une vente intervenue entre les deux.

Un autre événement peut provoquer l’exigibilité avant le décès : la modification de l’usage du logement, le refus d’accès permettant de vérifier son état, la défaillance dans le paiement d’intérêts périodiques ou la diminution de la sûreté. L’article L. 315-14 du Code de la consommation vise ces hypothèses. L’article L. 315-13, consultable dans la même section, renvoie à la perte du bénéfice du terme lorsque le débiteur ne fournit pas la sûreté promise ou diminue celle qui garantit l’obligation. Une lettre de la banque invoquant un « risque de dépréciation » doit donc être comparée à la clause exacte du contrat et aux faits démontrés.

La conservation du logement impose aussi des soins raisonnables. L’article L. 315-12 du Code de la consommation met cette obligation à la charge de l’emprunteur. Une toiture laissée ouverte, un dégât des eaux non traité ou une dégradation volontaire peuvent nourrir une discussion sur la sûreté. En revanche, la banque doit rattacher le manquement à une diminution réelle de la garantie. Les héritiers doivent demander les photographies, constats, visites, devis et échanges sur lesquels le prêteur fonde sa position au lieu d’accepter une majoration abstraite de la dette.

La règle essentielle est le plafonnement. L’article L. 315-15 du Code de la consommation prévoit que « la dette de l’emprunteur ou de ses ayants droit ne peut jamais excéder la valeur de l’immeuble appréciée lors de l’échéance du terme ». Si le capital et les intérêts dépassent cette valeur, la banque ne peut pas reporter automatiquement l’excédent sur les autres biens de la succession. Si la créance est inférieure à la valeur retenue, la différence revient à l’emprunteur ou aux héritiers selon la situation.

Le mot « valeur » doit être replacé dans le temps. Il existe au moins deux évaluations différentes : celle qui a servi à former le contrat et celle qui sert à liquider la dette au décès ou à la vente. La première permet de vérifier le consentement de l’emprunteur et le montant du capital accordé. La seconde fixe le plafond applicable à l’échéance. Un héritier ne peut pas substituer le prix d’une annonce à l’expertise réalisée au jour de l’ouverture de la succession, pas plus que la banque ne peut reprendre une ancienne valeur sans tenir compte de l’état du marché, des travaux, des servitudes, de l’occupation et de la situation juridique du bien.

Au décès, l’article L. 315-20 du Code de la consommation donne aux héritiers la possibilité de payer une dette plafonnée à la valeur de l’immeuble estimée au jour de l’ouverture de la succession. L’estimation peut être confiée à un expert choisi d’un commun accord ou désigné sur requête. Cette date ne doit pas être confondue avec celle de la réception du courrier bancaire, de la signature du mandat de vente ou de la déclaration de succession. Les héritiers doivent demander que le décompte mentionne la date d’évaluation et la méthode employée.

Si les héritiers ne paient pas ou ne trouvent pas d’accord, le créancier peut poursuivre la saisie et la vente de l’immeuble dans les conditions du droit commun. Le texte prévoit aussi une attribution de la propriété par décision judiciaire ou en vertu d’un pacte commissoire, y compris lorsque le logement était la résidence principale. Cela ne signifie pas que la banque devient propriétaire par une simple lettre. Une procédure, une expertise et le respect des droits des héritiers restent nécessaires. Le notaire doit être informé de toute démarche afin que le passif et le titre de propriété soient cohérents.

La vente volontaire obéit à une règle spécifique. L’article L. 315-21 du Code de la consommation, dans la version consolidée du chapitre consacré au prêt viager hypothécaire, impose la notification du projet de cession au créancier hypothécaire. Si la banque conteste la valeur retenue dans l’acte, une nouvelle estimation peut être ordonnée. Si le prix annoncé est inférieur à l’expertise, le prêteur peut choisir entre la saisie et la vente, ou l’attribution selon les mécanismes prévus par le texte. Une promesse signée sans informer la banque expose donc les héritiers à un blocage de la vente ou à une demande de remboursement différente du prix convenu.

Le dossier à réunir avant toute réponse comprend l’acte de prêt authentique et ses avenants, l’offre préalable, le tableau des versements, le taux annuel effectif global, les relevés de capital et d’intérêts, l’acte de décès, l’acte de notoriété, les actes d’acceptation ou de renonciation, les avis de valeur et l’état hypothécaire. Il faut ajouter les diagnostics, photographies, factures de travaux, baux, procès-verbaux de copropriété et justificatifs d’assurance. Une valeur immobilière n’est pas un chiffre isolé : elle doit correspondre à un bien décrit, daté et juridiquement exploitable.

Le premier courrier aux héritiers doit être traité comme un acte de procédure potentielle. Il faut demander le fondement de l’exigibilité, la date retenue, le détail des intérêts année par année, les frais ajoutés, l’expertise au terme, le montant plafonné et les options envisagées. Une réponse générale du type « nous contestons la dette » ne préserve pas une prescription et ne suspend pas une saisie. Une contestation ciblée peut, en revanche, obliger la banque à préciser sa créance et à révéler une erreur de date, de calcul ou d’identification.

B. Quels documents de l’offre, de l’expertise et du contrat faut-il contrôler ?

Le prêt viager hypothécaire est formé par une offre préalable et un acte notarié. L’article L. 315-9 du Code de la consommation exige notamment « la valeur du bien hypothéqué estimée par un expert choisi par les parties ». L’offre doit également identifier les parties, désigner exactement le bien, présenter la nature du prêt, les modalités de versement et les intérêts accumulés. Pour un versement périodique, l’échéancier doit permettre de mesurer la progression de la dette et l’épuisement de l’actif net du logement.

La première vérification porte sur l’identité et les pouvoirs. Le contrat peut avoir été signé par un époux, deux coemprunteurs, un usufruitier ou un nu-propriétaire. Il faut comparer l’acte de propriété, le régime matrimonial, les procurations et la fiche d’état civil. Une personne protégée peut avoir signé avec l’intervention d’un représentant ou après une autorisation particulière. Une contestation de capacité, de pouvoir ou de consentement ne se déduit pas du seul montant du prêt : elle suppose les actes et les circonstances de la signature.

La deuxième vérification concerne le logement. L’article L. 315-1 réserve le mécanisme à un bien immobilier à usage exclusif d’habitation. Il faut vérifier la désignation cadastrale, les lots de copropriété, les annexes, les servitudes, les droits d’usage et les éventuels locaux professionnels. Une modification ultérieure de l’usage peut avoir une incidence au titre de l’article L. 315-14, mais la banque doit distinguer un changement réel d’affectation d’une simple présence ponctuelle d’une activité à domicile. Les courriers, bail, règlement de copropriété et autorisations administratives permettent de replacer le fait dans son contexte.

La troisième vérification vise l’expertise initiale. Il faut demander le rapport complet, la date de la visite, les comparables, la surface retenue, l’état du bien, les travaux pris en compte, les servitudes et les hypothèses de liquidité. Une estimation qui ne décrit pas la situation d’occupation, ignore une procédure d’urbanisme ou retient une surface erronée peut alimenter une demande de nullité ou de responsabilité. Les héritiers doivent conserver les annonces et ventes comparables proches de la date du prêt, mais une expertise actuelle ne suffit pas à elle seule : l’expert judiciaire devra expliquer la valeur à la date juridiquement pertinente.

La quatrième vérification porte sur l’information financière. Le prêteur doit présenter les coûts, le taux annuel effectif global, les modalités de capitalisation et les scénarios de dette. Le premier alinéa de l’article L. 315-11 du Code de la consommation dispose que « l’acceptation de l’offre ne peut intervenir que dix jours après sa réception » et impose ensuite un acte notarié. L’offre reste par ailleurs maintenue pendant trente jours en vertu de l’article L. 315-10. Il faut vérifier les dates de remise, de réception, d’acceptation et de signature, ainsi que les documents remis au notaire.

Un défaut dans l’offre ne produit pas automatiquement la nullité du prêt. Il faut déterminer la sanction prévue par le texte applicable au moment de la signature, le préjudice, l’influence du défaut sur le consentement et les délais. Le contrat peut être ancien, alors que le litige apparaît après le décès. Les règles transitoires et la prescription doivent être traitées séparément de la question de la valeur. La banque ne peut pas répondre à une critique précise par la seule affirmation que l’acte est notarié : l’authenticité de l’acte ne rend pas intouchables les éléments économiques ou le consentement.

Le moyen tiré de l’erreur doit être construit avec prudence. L’article 1132 du Code civil prévoit que « l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant ». Le texte concerne les contrats régis par le droit actuel ; pour un prêt ancien, les anciens articles du Code civil peuvent s’appliquer. Dans les deux cas, il faut démontrer l’erreur, son caractère déterminant et la date de sa découverte.

Dans son arrêt du 19 juin 2024, pourvois n° 22-20.533 et 22-21.719, la première chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait écarté par principe l’incidence d’une surévaluation. Elle énonce que « l’évaluation à dire d’expert du bien hypothéqué, entrée dans le champ contractuel par l’effet de la loi, est nécessairement déterminante du consentement de l’emprunteur ». L’arrêt publié au Bulletin peut être consulté sur Légifrance. La Cour n’a pas déclaré chaque prêt annulable ; elle a exigé une appréciation concrète du vice allégué, de son ampleur et de ses conséquences.

Cette décision est particulièrement utile lorsque les héritiers découvrent, dans une expertise judiciaire, que le bien avait été très largement surévalué au moment du contrat. Ils doivent cependant distinguer trois demandes. La nullité vise la formation du contrat ; la responsabilité peut viser une faute dans l’expertise, l’information ou l’exécution ; la contestation du décompte vise le montant actuellement réclamé. Ces actions n’ont pas nécessairement le même délai, le même point de départ ni les mêmes preuves. Un rapport d’expert peut servir à plusieurs demandes, mais il ne remplace pas le raisonnement juridique propre à chacune.

La question de la prescription de l’action en recouvrement est distincte. L’article L. 218-2 du Code de la consommation prévoit que l’action du professionnel contre le consommateur se prescrit par deux ans. Dans l’arrêt du 19 juin 2024 déjà cité, la Cour de cassation a jugé que, pour une action de la banque en recouvrement d’un prêt viager hypothécaire, le point de départ se situe lorsque le prêteur connaît ou devrait connaître l’identité des héritiers. La date du décès est donc importante, mais elle n’est pas toujours suffisante.

L’arrêt du 15 mars 2017, pourvoi n° 15-27.574, illustre ce calcul. La banque avait été informée du décès, mais elle devait encore connaître la personne tenue de répondre de la dette. La Cour a approuvé le raisonnement selon lequel le délai ne partait pas du seul décès. Les héritiers doivent reconstituer les notifications : acte de décès transmis, demande de coordonnées du notaire, attestation de dévolution, prise de position sur l’acceptation et commandement. Une lettre envoyée à une personne qui n’est pas encore identifiée comme héritière ne produit pas nécessairement le même effet qu’une demande dirigée contre le débiteur connu.

Le délai de droit commun de l’article 2224 du Code civil concerne les actions personnelles ou mobilières lorsqu’aucun délai spécial ne s’applique. Il ne faut pas appliquer mécaniquement cinq ans à toutes les demandes des héritiers : une action en nullité pour erreur, une action de la banque en paiement, une demande de fixation de créance et une contestation d’acte de saisie obéissent à des régimes différents. La qualification de la prétention, le contrat concerné et la date des actes doivent figurer dans le calendrier de procédure.

Les héritiers doivent enfin vérifier les actes interruptifs. Une assignation, un commandement, une déclaration de créance ou une reconnaissance de dette peut avoir un effet sur la prescription, mais cet effet dépend de sa nature, de sa validité et de la demande effectivement formulée. La Cour de cassation, dans l’arrêt du 15 mars 2017, a rappelé l’importance des actes adressés à l’héritière après que la banque avait identifié sa qualité. Il est dangereux de reconnaître le montant réclamé ou de signer un échéancier avant l’examen du délai : cette signature peut être interprétée au regard de la prescription et de l’obligation invoquée.

Une situation différente a été jugée dans l’arrêt de la deuxième chambre civile du 4 septembre 2014, pourvoi n° 13-18.882. La Cour a décidé qu’en l’absence de vente du bien, la dette du prêt viager hypothécaire n’était pas exigible du vivant des emprunteurs et que « cette dette ne pouvait être traitée dans le cadre d’un plan de désendettement ». La décision publiée au Bulletin est reproduite sur Légifrance. Elle rappelle qu’un créancier ne peut pas modifier le terme légal du prêt en présentant une dette future comme une dette immédiatement payable.

Cette jurisprudence ne permet pas de refuser toute demande après un décès. À partir du terme, le capital et les intérêts peuvent être calculés selon le contrat, sous le plafond de l’immeuble. Elle interdit seulement de confondre la créance exigible avec une dette éventuelle avant l’événement déclencheur. Les héritiers doivent donc demander deux décomptes si nécessaire : le solde théorique avant le terme et la créance devenue exigible à la date du décès ou de l’aliénation.

II. Comment contester la dette et protéger le logement familial après le décès ?

A. Comment contester une surévaluation, des intérêts ou une prescription ?

La contestation efficace commence par une chronologie. Elle doit faire apparaître la signature de l’offre, la remise et l’acceptation, le versement du capital, les éventuels versements périodiques, les demandes de visite, les travaux, le décès, la connaissance des héritiers par la banque, l’expertise au terme, les courriers de mise en demeure et les actes judiciaires. Sans cette ligne du temps, les parties mélangent souvent la valeur initiale, la valeur successorale, la date d’exigibilité et la date de prescription.

Il faut ensuite demander un décompte contradictoire. Le tableau bancaire doit faire apparaître, pour chaque période, le capital effectivement versé, le taux appliqué, les intérêts capitalisés, les intérêts périodiques payés ou impayés, les frais, les pénalités et les versements déjà reçus. Un taux annoncé dans l’offre ne suffit pas si la banque ajoute des frais non prévus. Un calcul réalisé par un expert-comptable ou un actuaire peut être utile lorsque les intérêts se sont accumulés pendant plusieurs années, mais l’expertise financière doit rester reliée aux clauses du contrat.

La contestation de la valeur initiale doit répondre à une question précise : l’estimation a-t-elle influencé le montant du capital, la décision de signer ou le choix de l’opération ? Un écart entre l’expertise et le prix de vente plusieurs années plus tard ne prouve pas, à lui seul, une erreur au jour du contrat. Il faut examiner le marché de cette date, l’état du logement, la surface, la localisation, les travaux connus, les droits attachés au bien et les comparables retenus. La variation des prix entre la signature et le décès relève d’une autre évaluation.

La demande d’expertise judiciaire doit définir les dates et les missions. L’expert peut être invité à rechercher la valeur vénale au jour de l’offre, au jour de l’ouverture de la succession et, si nécessaire, au jour d’un projet de cession. Il doit expliquer les méthodes retenues, les comparables écartés, les travaux, l’occupation et la décote liée à un droit réel. Une expertise qui répond uniquement à la valeur actuelle ne tranche pas la question de l’erreur initiale et ne calcule pas nécessairement le plafond de la dette.

La décision de la Cour de cassation du 19 juin 2024 oblige les juges à rechercher à quelle date l’emprunteur ou ses héritiers ont pu connaître le vice dans toute son ampleur et ses conséquences. Une expertise judiciaire peut donc avoir un rôle dans le point de départ de la prescription de l’action en nullité. Elle ne rend pas automatiquement recevable une action introduite longtemps après la signature. Les contrats conclus sous les anciennes dispositions du Code civil exigent une analyse transitoire, et les héritiers doivent expliquer pourquoi la découverte n’était pas possible plus tôt malgré l’expertise initiale.

Lorsque la banque réclame plus que la valeur du bien, la contestation doit invoquer expressément le plafonnement de l’article L. 315-15 et fournir une valeur justifiée. Il faut demander que le paiement ou la saisie soit limité au montant légalement recouvrable, sans confondre ce plafond avec une remise commerciale. Si le bien vaut moins que la dette capitalisée, les héritiers qui abandonnent le logement ne sont pas tenus de combler automatiquement la différence avec un autre bien. La situation successorale, l’acceptation et les garanties données doivent néanmoins être vérifiées avant toute conclusion.

Les intérêts périodiques appellent une vérification particulière. Dans cette formule, l’emprunteur paie les intérêts selon l’échéancier et le capital reste dû au terme. Un impayé peut provoquer une exigibilité anticipée dans les conditions de l’article L. 315-14 et du contrat. La banque doit isoler les échéances impayées, les intérêts de retard et les éventuelles indemnités. Elle ne peut pas capitaliser une somme déjà payée ni appliquer une pénalité non prévue. Les relevés de compte, quittances et lettres de régularisation sont indispensables.

La contestation de la prescription doit être soulevée avec les dates exactes. L’héritier demande à la banque de produire la première information certaine sur le décès, l’identité des héritiers et leur qualité à accepter la succession. Il compare cette date aux actes de recouvrement et à la demande réellement formulée. Une demande de fixation de créance peut poursuivre le même but qu’une demande en paiement ; le juge doit examiner le régime de prescription applicable. L’arrêt du 19 juin 2024 impose cette recherche avant de rejeter ou d’accueillir une demande fondée sur le seul défaut d’expertise.

Une lettre de contestation doit rester utile même si aucune négociation n’aboutit. Elle peut demander le gel volontaire des démarches pendant une expertise, réserver les droits sur la prescription, contester le montant sans reconnaître la dette et proposer une réunion avec le notaire. Elle doit éviter les formules contradictoires, par exemple accepter la somme « sous toutes réserves » puis signer un échéancier définitif. Si un commandement valant saisie immobilière est délivré, la réponse doit respecter les délais propres au juge de l’exécution et ne peut pas être remplacée par de simples échanges avec le service contentieux de la banque.

Les héritiers doivent aussi vérifier la portée de leur décision successorale. La renonciation, l’acceptation à concurrence de l’actif net et l’acceptation pure et simple n’ont pas les mêmes effets. Une demande de renseignement au notaire ou une mesure conservatoire ne vaut pas nécessairement acceptation, mais un acte de disposition ou un paiement peut être discuté selon les circonstances. Le choix ne doit pas être arrêté uniquement en fonction du courrier de la banque : il faut dresser l’actif, le passif, les sûretés, la valeur du bien et les risques de la procédure.

La saisine du juge peut viser la fixation de la créance, la nullité du contrat, la responsabilité d’un intervenant, la mainlevée d’une mesure ou la contestation d’une saisie. Les demandes doivent être compatibles avec les délais et avec la procédure engagée. Lorsque le bien est en copropriété, il faut intégrer les charges, les travaux votés et les éventuels appels de fonds au calcul de la valeur nette. Un dossier immobilier contentieux ne se limite pas au contrat de prêt : il comprend le titre, l’état hypothécaire, la succession et toutes les obligations attachées au logement.

La médiation ou la négociation peut être proposée, mais elle ne doit pas faire perdre un délai. Un accord peut prévoir une expertise commune, une suspension de la vente, un remboursement plafonné, une vente amiable ou le maintien du bien dans la famille. Il doit préciser qui paie les frais, comment la valeur est fixée, quel acte libère les héritiers et ce qui se passe en cas de désaccord de l’expert. Tant que l’accord n’est pas signé et que les actes judiciaires ne sont pas sécurisés, la contestation doit être maintenue par les voies utiles.

B. Comment choisir entre conservation, vente et recours à Paris et en Île-de-France ?

Les héritiers disposent généralement de deux choix économiques après le décès : conserver le bien en remboursant la dette ou laisser organiser sa vente. L’article L. 315-20 permet le paiement de la dette plafonnée, ce qui peut rendre la conservation intéressante lorsque la valeur nette du logement dépasse le montant exigible. Il faut calculer la somme réellement nécessaire, les frais de notaire, les droits de partage, les charges de copropriété, les travaux et le financement de la soulte si plusieurs héritiers existent.

Le paiement pour conserver le bien doit être préparé avec un décompte de remboursement anticipé ou de clôture. La banque doit préciser le montant du principal, les intérêts arrêtés à la date de paiement, les frais de mainlevée et la date à laquelle l’hypothèque sera radiée. Une quittance globale n’est pas suffisante si elle ne permet pas de vérifier le calcul. Le notaire doit coordonner le paiement, la publication de la mainlevée, l’attestation de propriété et le partage. Aucun héritier ne doit verser une somme importante sans savoir quel acte met fin à la sûreté.

Lorsque le bien est conservé par un seul héritier, la soulte doit être calculée après déduction des dettes et des créances prouvées. L’héritier qui a financé des travaux ou des charges peut avoir une créance contre l’indivision, mais cette créance ne se confond pas avec la dette bancaire. L’article 815-9 du Code civil prévoit par ailleurs que l’indivisaire qui jouit privativement du bien est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. L’occupation d’un héritier, les travaux et les avances doivent donc être intégrés dans un compte unique avant la fixation de la soulte.

La vente amiable suppose d’informer le créancier hypothécaire du projet de cession. Le prix doit être cohérent avec une expertise et avec l’état du logement. Une offre basse destinée à accélérer la succession peut être contestée si la banque estime qu’elle dissimule une valeur supérieure ; une offre haute non financée peut retarder le règlement. Le compromis doit prévoir le traitement de l’hypothèque, la consignation du prix, le paiement du créancier, la répartition du solde et la restitution éventuelle de l’excédent aux héritiers.

Si la banque conteste le prix, l’article L. 315-21 organise une nouvelle estimation. Les héritiers peuvent demander une expertise amiable contradictoire ou saisir le juge pour désigner un expert lorsque l’accord est impossible. Ils doivent transmettre les documents qui expliquent une décote : logement loué, occupation, travaux urgents, servitude, risque naturel, procédure de copropriété, droit d’usage, démembrement ou situation d’urbanisme. L’objectif n’est pas d’obtenir le chiffre le plus bas, mais de fixer une valeur démontrable et applicable au mécanisme de plafonnement.

La vente ne règle pas les comptes entre cohéritiers. Le prix doit d’abord servir au remboursement du prêt dans la limite applicable, aux dettes et charges de la succession, aux frais de vente et aux impôts éventuels. Le solde revient ensuite à l’indivision et est réparti selon les droits, sous réserve des avances, créances, donations rapportables et indemnités d’occupation. Une banque qui reçoit le prix ne peut pas décider seule de la répartition familiale. Le notaire doit dresser un état liquidatif et conserver les justificatifs.

Le désaccord d’un héritier ne permet pas toujours de vendre un immeuble à la majorité. L’article 815 du Code civil pose le principe selon lequel nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. Mais la vente amiable de l’immeuble requiert en principe l’accord de tous, sauf mécanisme légal particulier ou autorisation judiciaire. L’article 815-3 du Code civil permet aux indivisaires représentant au moins deux tiers des droits d’accomplir certains actes d’administration, mais cette majorité ne transforme pas automatiquement une décision de gestion en pouvoir de vendre la maison.

Lorsque les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits souhaitent vendre et qu’un autre s’y oppose, l’article 815-5-1 du Code civil prévoit une procédure devant le tribunal judiciaire. L’intention de vendre doit être recueillie par un notaire et signifiée aux autres indivisaires. En cas d’opposition ou de silence dans le délai légal, un procès-verbal est établi. Le juge peut autoriser l’aliénation si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits de l’opposant. Le demandeur doit présenter la valeur du bien, l’urgence fiscale, les alternatives et le projet de répartition.

La licitation n’est pas la première réponse à tout conflit. Dans un arrêt du 5 février 2025, pourvoi n° 21-15.932, la première chambre civile de la Cour de cassation a jugé que « la licitation des immeubles indivis ne doit être ordonnée que s’ils ne peuvent être facilement partagés en nature ». L’arrêt est disponible sur Légifrance. La décision rappelle que le juge doit rechercher une attribution, une division ou une autre solution lorsque le désaccord est le seul motif avancé. Dans une maison familiale, la licitation peut devenir nécessaire, mais elle doit être justifiée par l’impossibilité d’une issue moins destructrice.

Le partage judiciaire peut néanmoins protéger un héritier contre un blocage prolongé. L’expert ou le notaire compare l’attribution du bien à l’un, la vente amiable, la vente judiciaire et la répartition du prix. Les dettes du prêt viager hypothécaire sont prélevées avant la distribution, dans la limite de la valeur applicable. Les travaux financés par un héritier, les taxes, les assurances et l’indemnité d’occupation sont inscrits dans les comptes. Le juge ne tranche pas seulement une opposition de principe : il doit disposer des chiffres qui montrent le coût de chaque scénario.

À Paris et en Île-de-France, la valeur des logements peut rendre l’écart entre la dette capitalisée et le prix de vente très important. Un appartement situé à Paris, dans les Hauts-de-Seine, en Seine-Saint-Denis ou dans le Val-de-Marne peut présenter une forte valeur vénale, mais aussi des charges, travaux de copropriété, droits d’usage ou contraintes d’occupation qui réduisent le prix net. Un bien de Seine-et-Marne, comme celui évoqué dans l’actualité récente, doit être évalué à partir de son marché local et de ses caractéristiques propres. Il n’existe pas de coefficient régional qui remplace l’expertise.

Le tribunal judiciaire compétent dépend en principe de la nature de la demande et de la localisation du bien ou du domicile des parties selon la procédure. Pour une saisie immobilière, le juge de l’exécution et les délais de contestation doivent être identifiés dès la signification de l’acte. Pour le partage et l’autorisation d’aliéner, le notaire et l’avocat doivent vérifier le ressort compétent, les droits des héritiers et les éventuelles mesures de protection. Une lettre envoyée au siège de la banque ou au notaire ne remplace pas une contestation déposée dans le délai devant la juridiction désignée.

Le dossier local doit contenir, en plus des pièces du prêt, le titre de propriété, l’état hypothécaire récent, l’attestation immobilière, les procès-verbaux de copropriété des trois dernières années, les appels de fonds, les diagnostics, les factures de travaux, les baux et les avis de valeur. Il faut ajouter les échanges avec la banque, les preuves d’information des héritiers, les justificatifs de paiement et les offres d’achat. Si le logement est occupé par un conjoint survivant, un locataire ou un membre de la famille, le titre d’occupation doit être examiné avant de fixer la date de vente ou de remise des clés.

Un échéancier peut parfois éviter la vente, mais il doit être comparé avec le coût d’un financement de conservation. Les héritiers doivent calculer les intérêts jusqu’au paiement, les frais de mainlevée, les frais de partage et le coût d’un prêt relais. Si la dette est contestée, un paiement partiel peut avoir des conséquences sur la reconnaissance de la créance ; il faut préciser par écrit la part non contestée et réserver la discussion sur le surplus. Une consignation judiciaire ou notariale peut être envisagée selon le stade du dossier et l’accord du juge.

La stratégie est différente lorsque le bien est déjà vendu ou lorsqu’un compromis est signé. La priorité devient la notification du projet au créancier, la vérification du prix, la purge de l’hypothèque et la consignation du solde. La banque ne doit pas recevoir un mandat général pour prélever toute la valeur sans décompte vérifiable. Les héritiers doivent demander un état de remboursement, vérifier le plafond et conserver la preuve du paiement. Si le prêteur refuse la mainlevée ou réclame une somme supérieure, le notaire doit interrompre la signature définitive et faire formaliser la contestation.

La conservation du logement familial peut aussi être organisée par une convention d’indivision, sous réserve de l’accord des héritiers et des droits du conjoint survivant. Cette convention fixe la durée, les charges, les travaux, l’occupation, les décisions de vente et le partage futur. Elle ne fait pas disparaître l’hypothèque ni les délais de la banque. Elle peut toutefois éviter une vente précipitée pendant qu’une expertise est réalisée ou qu’un héritier obtient son financement.

Enfin, les héritiers doivent se méfier de trois erreurs. La première est de confondre le plafond légal avec l’absence de dette : la créance existe, mais elle est limitée par la valeur du bien au terme. La deuxième est de confondre une expertise de vente avec la preuve d’une erreur au jour de la signature. La troisième est de négocier sans préserver les délais de prescription ou de contestation de saisie. L’acte de prêt, la chronologie, les expertises et les actes de procédure doivent être lus ensemble.

Conclusion

Après le décès d’un emprunteur, les héritiers ne doivent ni accepter le décompte de la banque sans vérification ni conclure que le prêt viager hypothécaire disparaît avec la succession. Le remboursement devient exigible selon le décès du dernier coemprunteur, la vente, le démembrement ou un manquement contractuel établi. La dette est plafonnée par la valeur de l’immeuble au terme ; le contrat et l’expertise initiale peuvent cependant être contestés si une surévaluation a déterminé le consentement.

La méthode repose sur quatre actions : obtenir le contrat et le décompte complet, faire reconstituer les valeurs aux bonnes dates, calculer la prescription à partir de la connaissance des héritiers et choisir entre conservation, vente amiable ou procédure de partage. À Paris comme en Île-de-France, le niveau de prix ne remplace pas la preuve. Une expertise contradictoire, un état hypothécaire, un calendrier précis et des comptes successoraux documentés permettent de protéger le logement et les droits de chaque héritier.

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