Un proche, un ami ou un membre de la famille a été accueilli gratuitement dans un logement, puis refuse de partir lorsque l’hébergement prend fin. La situation devient rapidement conflictuelle, surtout lorsque l’occupant conserve les clés, reçoit son courrier sur place ou affirme qu’il est désormais chez lui. Les affaires récentes dans lesquelles des propriétaires ont tenté de reprendre eux-mêmes leur logement rappellent le risque d’une confrontation physique et d’une procédure mal engagée. La fiche officielle consacrée au squat, vérifiée le 20 août 2026, opère une distinction essentielle : la personne qui refuse de quitter un logement après y avoir été hébergée par celui qui y vit n’est pas automatiquement un squatteur. Elle ne peut pourtant pas rester indéfiniment si l’autorisation a été retirée. La réponse dépend de la réalité de l’accord initial : prêt à usage, bail, sous-location, simple tolérance, hébergement familial ou situation de copropriété. Il faut donc reconstituer les faits, notifier clairement la fin de l’occupation, préserver les preuves et saisir la bonne juridiction. Voici la méthode pour récupérer le logement sans changer illégalement la serrure, couper les fluides ou transformer un litige civil en affrontement pénal.

I. Invité hébergé qui refuse de partir : quel est son statut juridique ?

A. L’hébergement gratuit forme-t-il un prêt à usage ?

Le premier réflexe consiste à abandonner le mot « squatteur » tant que les conditions juridiques de l’occupation n’ont pas été vérifiées. Le fait qu’une personne ne paie pas de loyer, qu’elle ait reçu une clé ou qu’elle se maintienne après une demande de départ ne suffit pas, à lui seul, à déterminer son statut. Le juge regarde la manière dont l’entrée dans les lieux s’est faite, l’objet de l’accueil, sa durée, les engagements échangés et les indices matériels laissés par les parties.

Lorsque le propriétaire ou l’occupant autorisé a remis un logement pour permettre à une personne de s’en servir gratuitement, la qualification de prêt à usage, également appelée commodat, peut être retenue. L’article 1875 du Code civil le définit ainsi : « Le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi. » Trois idées sont réunies dans cette définition : une remise volontaire, un usage autorisé et une obligation de restitution.

La gratuité est un indice important, mais elle ne règle pas toute la question. L’article 1876 du Code civil énonce que « Ce prêt est essentiellement gratuit. » Une participation aux charges, le paiement ponctuel d’une facture ou l’aide apportée dans le logement ne transforme donc pas nécessairement l’accueil en bail. À l’inverse, des versements réguliers présentés comme un loyer, un accord sur la jouissance exclusive d’une pièce ou des échanges évoquant un prix et une durée peuvent conduire à rechercher un bail verbal ou un autre contrat. La qualification est une question de faits et de preuves, pas une conséquence automatique du vocabulaire employé dans les messages.

Le propriétaire conserve par ailleurs son droit de propriété. L’article 1877 du Code civil précise : « Le prêteur demeure propriétaire de la chose prêtée. » Cette règle ne l’autorise pas à expulser lui-même l’occupant, mais elle rappelle que la remise temporaire du logement ne vaut pas abandon du bien. L’invité ne devient pas propriétaire parce qu’il a vécu plusieurs semaines ou plusieurs mois sur place. Il ne peut pas davantage créer par sa seule volonté un droit permanent d’occupation.

Le contenu de l’accord initial doit être reconstitué avec soin. Une conversation peut mentionner « quelques jours », « le temps de retrouver un appartement », « jusqu’à la fin des travaux » ou, au contraire, ne prévoir aucune date. Un courrier adressé au logement, une assurance habitation, l’ouverture d’un compteur, la réception de meubles ou l’inscription d’enfants dans une école peuvent montrer une installation durable ; ces éléments ne prouvent pas automatiquement un bail, mais ils peuvent rendre la qualification plus discutée. Le propriétaire doit accepter cette discussion au lieu de présumer que l’occupant n’a aucun droit.

La jurisprudence de la Cour de cassation fournit un cadre utile lorsque l’autorisation ne comporte pas de terme précis. Dans son arrêt du 13 juillet 2016, n° 15-20.804, la première chambre civile rappelle que « l’obligation pour le preneur de rendre la chose prêtée après s’en être servi est de l’essence du commodat ». Elle ajoute que, lorsque le prêt porte sur une chose d’usage permanent sans terme naturel prévisible, le prêteur peut y mettre fin à tout moment, sous réserve d’un préavis raisonnable. La décision du 13 juillet 2016, n° 15-20.804, permet donc de distinguer deux questions : l’occupation a-t-elle été autorisée au départ, et cette autorisation peut-elle désormais être révoquée ?

La deuxième chambre civile a retenu la même logique dans son arrêt du 2 juillet 2020, n° 19-14.450. La Cour de cassation y indique que, lorsqu’aucun terme n’a été convenu pour le prêt d’une chose d’usage permanent et qu’aucun terme naturel n’est prévisible, « le prêteur est en droit d’y mettre fin à tout moment en respectant un délai de préavis raisonnable ». La décision est particulièrement utile dans les hébergements sans date de sortie écrite : l’absence de terme ne signifie pas que l’occupant bénéficie d’un droit illimité, mais elle impose de mettre fin à la relation de façon claire et suffisamment loyale.

La première chambre civile a encore rappelé cette règle le 31 août 2022, n° 21-10.899. Dans cette décision officielle, la formule est la suivante : « lorsqu’aucun terme n’a été convenu pour le prêt d’une chose d’un usage permanent, sans qu’aucun terme naturel soit prévisible, le prêteur est en droit d’y mettre fin à tout moment en respectant un délai de préavis raisonnable ». Ce préavis n’est pas un nombre de jours fixé de manière générale par le Code civil. Sa durée dépend de l’usage du logement, de la durée de l’accueil, de la dépendance créée par l’hébergement, de la saison, de la présence d’enfants, de la possibilité concrète de se reloger et de la gravité des tensions.

La restitution ne signifie pas seulement rendre les clés. Elle peut comporter la libération effective des pièces, l’enlèvement des effets personnels, la remise des moyens d’accès et la cessation de toute occupation exclusive. L’article 1888 du Code civil rappelle que « Le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu’après qu’elle a servi à l’usage pour lequel elle a été empruntée. » Si la personne a été accueillie pour une durée ou un besoin déterminé, le terme convenu ou la réalisation de l’objectif doit être établi avant d’exiger la restitution.

Le Code civil envisage aussi le besoin pressant et imprévu du prêteur. L’article 1889 prévoit que, si un tel besoin survient avant la fin du délai ou avant la cessation du besoin de l’emprunteur, « le juge peut, suivant les circonstances, obliger l’emprunteur à la lui rendre ». Cette disposition ne constitue pas une autorisation de reprise forcée. Elle explique plutôt pourquoi la situation personnelle du propriétaire, la vente imminente, le retour dans son logement, un risque de dégradation ou une nécessité familiale doivent être documentés et exposés au juge.

Enfin, la gratuité n’exclut pas toute obligation financière. Dans son arrêt du 20 avril 2023, n° 22-14.391, la troisième chambre civile a examiné le caractère non onéreux de la mise à disposition et les dépenses qui pouvaient rester à la charge de l’emprunteur. La décision du 20 avril 2023 rappelle, au visa de l’article 1876, que « le preneur est tenu aux dépenses ordinaires ayant pour objet le fonctionnement ou la conservation de la chose prêtée ». En pratique, il faut séparer les dépenses normales d’occupation, les dégradations, une éventuelle indemnité après la fin de l’autorisation et un véritable loyer. Demander plusieurs mois de « loyers » sans contrat peut fragiliser la demande ; réclamer une indemnité d’occupation fondée sur la privation du bien et la valeur de l’usage est une démarche différente qui doit être chiffrée et justifiée.

La preuve de l’accord initial est donc centrale. Un arrêt ancien de la première chambre civile, rendu le 16 juillet 1987, n° 86-10.831, a validé l’analyse d’un « engagement précis d’hébergement gratuit » au regard des éléments produits. La décision du 16 juillet 1987 montre l’importance de la précision factuelle : la relation ne se déduit pas seulement de la présence dans le logement, mais de ce que les parties ont effectivement voulu organiser.

B. Pourquoi un invité n’est-il pas automatiquement un squatteur ?

Le terme squat désigne une situation plus étroite que tout maintien dans les lieux. La fiche de Service-Public.fr sur l’occupation d’un logement par des squatteurs, vérifiée le 20 août 2026, vise notamment l’introduction par effraction, tromperie, menace ou violence, puis le maintien sans autorisation. Elle précise aussi que la personne qui refuse de quitter le logement après avoir été hébergée par celle qui y vit n’est pas considérée comme squatteur. Cette distinction est déterminante pour le choix de la procédure et pour le délai d’intervention des forces de l’ordre.

Le droit pénal confirme que la manière d’entrer dans le domicile compte. L’article 226-4 du Code pénal dispose : « L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. » Le même article sanctionne le maintien après cette introduction. Une personne invitée par le résident ou le propriétaire n’est normalement pas entrée dans ces conditions. Le fait qu’elle refuse ensuite de partir ne réécrit pas l’histoire de son entrée.

Cette règle ne signifie pas qu’un invité dispose d’un droit absolu de rester. Elle signifie que la voie administrative accélérée réservée à certaines occupations illicites ne doit pas être utilisée en dehors de son champ. L’article 38 de la loi du 5 mars 2007, dans sa rédaction codifiée, permet au propriétaire ou à la personne dont le domicile est occupé de demander au représentant de l’État une mise en demeure après plainte, preuve de la propriété ou du domicile et constat de l’occupation illicite. Le texte vise une introduction « à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraintes ». Un ancien invité qui est entré avec une autorisation doit en principe être traité par la révocation de cette autorisation et, si nécessaire, par le juge civil.

Il faut aussi distinguer l’invité d’un locataire dont le bail est arrivé à terme, d’un sous-locataire, d’un occupant ayant reçu un contrat écrit, d’un conjoint ou partenaire disposant de droits propres, d’un indivisaire et d’une personne qui a payé un loyer. La présence d’une adresse administrative, d’un compteur à son nom ou d’une participation financière ne donne pas une réponse unique, mais elle interdit de déposer une plainte en qualifiant trop vite l’intéressé de squatteur. Le risque est alors double : la plainte peut être classée et l’occupant peut utiliser les incohérences du propriétaire pour retarder la procédure.

Lorsqu’un bail d’habitation existe, même verbalement, le régime de la loi du 6 juillet 1989 peut s’appliquer. L’article 24 de la loi n° 89-462 organise notamment le commandement de payer et les suites données aux impayés. Un propriétaire ne peut pas transformer un locataire en simple invité en changeant l’intitulé de ses courriels. La relation doit être qualifiée à partir de l’ensemble des faits : paiement, jouissance, durée, obligations, destination du logement et comportement des parties.

La situation d’un proche hébergé par un locataire est encore plus délicate. Le propriétaire peut disposer d’un recours contre son locataire si le bail ou la loi sont méconnus, mais il ne peut pas ignorer les droits du locataire principal. De même, un ex-conjoint, un membre de la famille copropriétaire ou une personne titulaire d’un droit d’usage ne relève pas d’une simple procédure visant un invité. Avant toute démarche, il faut vérifier le titre de propriété, le bail, les actes notariés, les décisions familiales et les éventuelles conventions d’occupation.

La propriété reste protégée par l’article 544 du Code civil, selon lequel « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. » Cette formule protège le propriétaire, mais elle s’exerce dans le cadre des procédures prévues par la loi. Elle ne dispense ni de respecter le domicile de l’occupant pendant la période où il bénéficie encore d’une autorisation, ni de faire constater par un juge la fin d’un droit contesté.

La prudence est particulièrement nécessaire lorsque l’ancien invité invoque une vulnérabilité, une absence de solution de relogement ou une longue durée de présence. Ces arguments ne créent pas mécaniquement un droit de propriété, mais ils peuvent influencer le calendrier, les mesures d’accompagnement et l’appréciation du caractère raisonnable du préavis. Une démarche claire et documentée donne au juge les moyens de mettre fin à l’occupation tout en évitant une décision fondée sur un dossier incomplet.

Le propriétaire doit enfin éviter la reprise de force. Retirer les affaires dans la rue, bloquer l’accès à la salle de bains, couper l’eau ou l’électricité, menacer l’occupant, entrer lorsqu’il n’est pas là ou mobiliser des proches pour le faire sortir peuvent créer des infractions, engager la responsabilité civile et provoquer une confrontation. La fiche officielle sur le squat rappelle qu’il est interdit de forcer soi-même le départ d’un occupant. Cette interdiction demeure le point de départ lorsque l’entrée dans le logement avait été autorisée.

II. Comment récupérer le logement sans commettre d’expulsion illégale ?

A. Quelle mise en demeure et quelles preuves réunir ?

La démarche utile commence par une chronologie. Il faut noter la date de l’invitation, l’identité de la personne accueillie, le logement concerné, les pièces mises à disposition, le but de l’hébergement, la durée envisagée, la date à laquelle le propriétaire a demandé le départ et les refus opposés. La chronologie doit rester factuelle. Les qualificatifs comme « squatteur », « escroc » ou « voleur » peuvent être remplacés par des faits vérifiables : conservation des clés, refus écrit, menaces, dégradations, changement de serrure, factures impayées ou présence d’effets personnels.

Le dossier doit réunir le titre de propriété ou le mandat du propriétaire, les échanges de messages, les courriels, les attestations de témoins, les photographies datées, les états des lieux éventuels, les justificatifs de charges, les échanges sur la durée de l’accueil, les preuves de paiement ou d’absence de loyer et les documents montrant le besoin de récupérer le logement. Une copie des pièces d’identité et des coordonnées connues de l’occupant facilite le travail du commissaire de justice. Les éléments numériques doivent être conservés dans leur format d’origine, avec les dates et le contexte, plutôt que par une simple capture recadrée.

La première lettre doit retirer sans ambiguïté l’autorisation de rester. Elle doit identifier le logement, rappeler brièvement le contexte, indiquer que l’hébergement gratuit ou la tolérance prend fin, fixer une date raisonnable pour la libération des lieux, demander la restitution de toutes les clés et proposer un mode de remise contradictoire. Si un accord écrit prévoyait une échéance, la lettre doit la rappeler. S’il n’y avait aucun terme, la durée du préavis doit tenir compte de la durée de l’accueil et des circonstances concrètes. Une lettre envoyée sous le coup de la colère, avec une menace de violence ou un délai manifestement irréaliste, peut se retourner contre son auteur.

Une mise en demeure par commissaire de justice est souvent préférable lorsqu’un conflit est déjà installé. Le commissaire peut signifier le document, établir la date certaine de la demande et décrire les réponses de l’occupant. Il peut également constater certains éléments visibles, sans pénétrer dans le logement sans droit, et organiser ensuite un procès-verbal de constat. Cette intervention ne vaut pas jugement et ne permet pas au commissaire de déplacer lui-même l’occupant ; elle sécurise cependant la preuve de la révocation de l’autorisation et de la persistance du refus.

Le contenu de la mise en demeure doit éviter trois erreurs. Première erreur : présenter l’occupant comme un squatteur entré par effraction alors que les messages prouvent l’invitation. Deuxième erreur : annoncer une expulsion par la police à une date choisie unilatéralement. Troisième erreur : réclamer un montant forfaitaire sans distinguer indemnité d’occupation, charges, réparations et frais de procédure. La demande doit plutôt exposer les conséquences recherchées : libération du logement, remise des clés, cessation des troubles, paiement d’une indemnité à compter de la fin de l’autorisation et remboursement des dégradations prouvées.

Si l’occupant répond qu’il dispose d’un bail, il faut lui demander de communiquer le document ou d’expliquer précisément l’accord qui fonderait cette affirmation. Il ne faut pas reconnaître un bail par inadvertance, mais il ne faut pas non plus ignorer un versement régulier ou une convention écrite. L’analyse peut nécessiter de comparer les relevés bancaires, les quittances, les messages et la destination réelle des paiements. Le juge pourra requalifier l’ensemble de la relation, y compris si les parties avaient utilisé le mot « hébergement » pour éviter les règles du bail.

Si des menaces, des violences ou des dégradations apparaissent, la sécurité passe avant la récupération matérielle du logement. Il faut appeler les secours en cas de danger immédiat, déposer plainte pour les faits pénaux identifiables et conserver les certificats, photographies, témoignages et devis. La plainte ne remplace pas la demande civile de libération des lieux, sauf hypothèse particulière où les faits démontrent une infraction relevant d’une intervention immédiate. Un propriétaire ne doit jamais provoquer un face-à-face en venant accompagné pour « régler le problème ».

La visite du logement doit être organisée avec l’accord de l’occupant tant que son droit d’usage n’a pas été judiciairement écarté, sauf urgence relevant des règles de sécurité. Le propriétaire peut demander une remise des clés et proposer un état contradictoire. Il ne doit pas profiter d’une absence temporaire pour faire vider les lieux. Les biens laissés sur place ne deviennent pas abandonnés par une simple décision du propriétaire : leur inventaire, leur conservation et leur restitution doivent être traités avec précaution.

Après l’expiration du délai donné, un nouveau constat peut établir que l’occupant est toujours présent, que les clés ne sont pas rendues ou que le logement demeure utilisé. Le procès-verbal doit décrire ce qui est effectivement constaté. Les voisins peuvent attester des entrées et sorties ou des nuisances, mais ils ne doivent pas être transformés en enquêteurs. Le juge appréciera la cohérence de l’ensemble : autorisation initiale, retrait explicite, délai raisonnable, refus persistant et absence de titre concurrent.

Cette méthode est aussi utile pour répondre à la question financière. À partir de la date où l’autorisation est valablement terminée, le propriétaire peut demander une indemnité d’occupation si l’occupant prive le titulaire du bien de sa jouissance. Le montant peut être rapproché de la valeur locative, de la surface réellement utilisée, de l’état du logement, des charges assumées et de la durée. Il ne faut pas confondre cette indemnité avec des loyers échus si aucun bail n’est démontré. Les dégradations doivent être distinguées et appuyées par des constats, devis ou factures.

Lorsque le logement se trouve à Paris ou en Île-de-France, la préparation pratique doit intégrer la localisation exacte du bien, l’identité du commissaire de justice territorialement compétent et la juridiction appelée à connaître de la demande. Les copropriétés parisiennes connaissent souvent des contraintes d’accès, de gardiennage et de voisinage : il faut conserver les signalements du syndic, sans lui demander de couper un service ou de bloquer l’occupant. La dimension locale ne change pas la règle de base : un hébergé autorisé doit être distingué d’une personne entrée par effraction.

B. Quelle procédure devant le juge et quels délais prévoir ?

Si la personne ne part pas après la mise en demeure, le propriétaire doit demander une décision exécutoire. Le choix entre référé et procédure au fond dépend de la qualification, de l’urgence, de la contestation annoncée, du risque de dommage et des pièces disponibles. Un avocat peut formuler des demandes alternatives : constater la fin du prêt à usage ou de l’autorisation, ordonner la libération des lieux, prononcer l’expulsion avec le concours de la force publique si nécessaire, fixer une indemnité d’occupation et réserver ou chiffrer les dommages complémentaires.

Le référé peut être pertinent lorsque la situation impose une réponse rapide et que le dossier rend la fin de l’autorisation suffisamment lisible. L’article 834 du Code de procédure civile dispose : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. » Le juge des référés ne tranche pas toujours définitivement une qualification complexe ; il peut néanmoins prendre une mesure provisoire ou ordonner une remise en état si les conditions sont réunies.

L’article 835 du Code de procédure civile permet, même en présence d’une contestation sérieuse, de prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état nécessaires pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. Le texte vise les situations où l’occupation crée un trouble objectivement caractérisé, mais il ne dispense pas de démontrer le titre initial, la fin de l’autorisation et l’absence de droit opposable. Une affirmation générale du propriétaire ne suffit pas lorsque l’occupant produit un bail, une convention, un droit familial ou des paiements réguliers.

La demande doit être construite autour d’une question simple : quel droit permet encore à l’occupant de rester à la date de l’audience ? Si aucun terme n’était prévu, le propriétaire explique pourquoi il a accordé un délai raisonnable et comment il l’a notifié. Si le besoin du propriétaire est devenu pressant, il produit les justificatifs correspondants. Si l’occupant prétend être locataire, le juge reçoit les éléments sur les paiements et les obligations convenues. Si les deux personnes sont copropriétaires ou titulaires d’un droit familial, la demande d’expulsion peut exiger une analyse différente.

Une fois la décision obtenue, l’expulsion ne se réalise pas par le propriétaire. L’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution énonce : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. » Le commissaire de justice signifie le titre et le commandement, puis accomplit les actes d’exécution. Si l’occupant refuse toujours de partir, il peut demander le concours de la force publique selon la procédure applicable. La page consacrée à la procédure d’expulsion en droit immobilier présente le cadre général de cette exécution.

Le délai qui suit le commandement dépend du statut de l’occupant et des textes appliqués par la décision. L’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit, pour les lieux habités dans son champ, que l’expulsion ne peut avoir lieu « qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement », sous réserve des dispositions permettant au juge de réduire ou supprimer ce délai dans certains cas. Le texte prévoit aussi une exception lorsque les personnes sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Il ne faut pas appliquer mécaniquement ce régime à tout invité hébergé : la décision doit d’abord qualifier l’occupation et préciser les modalités d’exécution.

La trêve hivernale, les délais accordés par le juge, les conséquences de la présence d’enfants ou de personnes vulnérables et la demande de concours de la force publique peuvent modifier le calendrier. La règle de droit ne se résume donc pas à une promesse d’expulsion en quarante-huit heures. La procédure accélérée de l’article 38 de la loi relative au droit au logement opposable concerne une occupation répondant aux conditions d’introduction illicite et de constat prévues par ce texte. Dans le cas d’un invité initialement autorisé, la saisine civile et l’exécution par commissaire de justice constituent généralement le cadre à examiner.

À Paris et en Île-de-France, le dossier doit être prêt dès le premier rendez-vous. Il faut apporter le titre de propriété, le bail éventuel, la chronologie, la mise en demeure et sa preuve de réception, les messages complets, les justificatifs du besoin de reprise, le procès-verbal de constat, les plaintes ou mains courantes, les photographies et les éléments sur les paiements. Lorsque l’urgence est liée à une vente, un retour professionnel, un relogement familial ou une dégradation, il faut joindre les contrats, convocations, devis ou attestations qui le démontrent. La juridiction saisie dépend de la nature du droit invoqué et du lieu de l’immeuble ; une vérification procédurale avant assignation évite de perdre du temps avec un acte adressé au mauvais juge.

Le propriétaire doit aussi anticiper les moyens de défense. L’occupant peut soutenir qu’il s’agissait d’un bail, que l’autorisation n’a jamais été retirée, que le délai était insuffisant, qu’il existe un droit de propriété indivis, qu’un accord de maintien avait été conclu ou que le propriétaire a accepté des paiements. Il peut contester les messages produits, la date de réception ou la valeur du constat. Répondre à ces arguments dans l’assignation rend la demande plus lisible. Une action qui ne traite que la propriété, sans expliquer la convention d’hébergement et sa fin, laisse un angle important au débat.

La jurisprudence permet de présenter une demande progressive. L’arrêt du 13 juillet 2016, n° 15-20.804, rappelle la restitution comme élément essentiel du commodat. L’arrêt du 2 juillet 2020, n° 19-14.450, confirme que la fin d’un prêt permanent sans terme passe par un préavis raisonnable. L’arrêt du 31 août 2022, n° 21-10.899, insiste sur la nécessité de caractériser le terme ou l’absence de terme naturel. Ces principes jurisprudentiels sur la restitution ne donnent pas un délai automatique, mais ils aident à démontrer que la demande repose sur une relation juridique identifiée et non sur une réaction à chaud.

La demande d’indemnité doit suivre la même logique. Avant la fin de l’autorisation, l’occupation correspond à l’accord initial, sauf manquement particulier. Après la date de fin valablement notifiée, le maintien peut justifier une indemnité, sous réserve de la qualification retenue. Le juge peut tenir compte de l’usage réel, de la valeur locative, des charges, des dégradations, des paiements effectués et de la bonne ou mauvaise foi. L’arrêt du 20 avril 2023, n° 22-14.391, rappelle que le caractère gratuit du prêt n’exclut pas nécessairement la prise en charge des dépenses ordinaires de fonctionnement ou de conservation. Il faut donc produire un calcul compréhensible, avec une période de départ et des justificatifs.

Un accord amiable peut parfois éviter plusieurs mois de procédure. Il doit être écrit, daté et précis : date de départ, remise des clés, enlèvement des meubles, sort des charges, montant éventuel versé, renonciation aux demandes réciproques dans la limite de ce qui est légalement possible et modalités de constat. Le propriétaire ne doit pas signer une transaction sous menace ou verser une somme sans organiser la libération effective. Lorsque la relation est familiale ou affective, une médiation peut être proposée, mais elle ne doit pas retarder les mesures de sécurité ou la saisine du juge si l’occupant dégrade le bien ou menace le propriétaire.

Pour résumer la démarche, le propriétaire peut suivre six étapes. Premièrement, identifier le titre ou l’accord qui a permis l’entrée. Deuxièmement, réunir les preuves de la durée et du but de l’hébergement. Troisièmement, retirer par écrit l’autorisation et fixer un délai raisonnable. Quatrièmement, faire signifier la demande et constater le refus si nécessaire. Cinquièmement, saisir le juge compétent en choisissant le référé ou le fond selon le dossier. Sixièmement, confier l’exécution au commissaire de justice après la décision. À chaque étape, il faut conserver les originaux, éviter les menaces et actualiser la chronologie.

Le point à ne pas perdre de vue est la différence entre urgence médiatique et urgence juridique. Une vidéo montrant un occupant à l’intérieur, un voisinage excédé ou un fait divers viral peut pousser à agir immédiatement. Elle ne prouve pas, à elle seule, les conditions d’une évacuation administrative ni l’absence de contrat. L’urgence peut justifier une demande en référé, une plainte pour des menaces ou un constat rapide, mais elle ne transforme pas une personne invitée en squatteur. La rapidité utile est celle qui sécurise les preuves et obtient un titre exécutoire.

Le même raisonnement vaut lorsque l’occupant affirme qu’il ne partira que s’il reçoit une somme, qu’il a besoin de temps pour trouver une solution ou qu’il a installé tous ses meubles. Ces éléments peuvent peser sur la négociation ou le calendrier, sans neutraliser le droit du propriétaire à récupérer son bien. Ils rendent simplement indispensable une procédure adaptée. Le propriétaire qui documente l’hébergement, notifie la fin de l’accord et saisit le bon juge est mieux protégé que celui qui tente de régler la situation par la force.

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Conclusion

Un invité qui refuse de partir n’est pas automatiquement un squatteur. Lorsqu’il a été accueilli avec l’autorisation du résident ou du propriétaire, le dossier relève souvent de la fin d’un prêt à usage ou d’une autre convention d’occupation, avec une discussion sur le terme et le préavis raisonnable. Le propriétaire conserve son droit de récupérer le logement, mais il doit passer par une demande claire, des preuves cohérentes, le juge compétent et l’exécution par commissaire de justice. Les articles 1875 et suivants du Code civil, les règles du référé et les dispositions du Code des procédures civiles d’exécution donnent un cadre précis à cette reprise. La meilleure protection consiste à qualifier les faits avant de déposer plainte, à ne jamais pratiquer d’expulsion privée et à agir rapidement dès les premiers refus, sans confondre vitesse et précipitation.