Déposer un dossier de surendettement lorsque l’on possède une maison avec un proche soulève une question très concrète : le co-indivisaire peut-il empêcher la vente du bien, ou la commission et le juge peuvent-ils retenir la valeur de la quote-part pour traiter les dettes ? La réponse dépend de la nature de l’indivision, de la valeur réellement disponible après remboursement des garanties et frais, du stade de la procédure et des droits de la personne qui n’est pas concernée par le dossier. Une maison détenue en indivision n’est donc ni automatiquement protégée, ni automatiquement vendue. Le dossier doit présenter la quote-part exacte, les dettes attachées au bien, les possibilités de rachat ou de partage et les conséquences pour le co-indivisaire. Le cadre général est rappelé dans notre guide sur la contestation de la recevabilité d’un dossier de surendettement. Cet article examine une indivision ordinaire, par exemple entre anciens partenaires, membres d’une même famille ou acquéreurs, et non une société propriétaire de l’immeuble. Il expose les démarches utiles lorsque la commission retient une valeur trop élevée, lorsqu’un proche refuse une vente amiable ou lorsqu’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation est envisagée.

I. Dossier de surendettement et maison en indivision : ce que la commission et le juge peuvent retenir

A. Pourquoi l’indivision n’empêche pas la recevabilité mais entre dans l’actif réalisable

Le premier réflexe consiste à déclarer l’indivision sans la minimiser et sans la présenter comme une propriété personnelle du débiteur. L’article L. 721-1 du code de la consommation impose que la demande de traitement comporte les éléments actifs et passifs du patrimoine. Le texte indique que le débiteur « déclare les éléments actifs et passifs de son patrimoine » dans sa saisine de la commission. La déclaration doit donc faire apparaître l’immeuble, l’origine de l’indivision, la quote-part inscrite dans le titre de propriété, l’existence d’une convention d’indivision éventuelle, la situation de l’occupation et les charges qui diminuent le produit attendu.

Cette obligation ne signifie pas que la commission peut retenir la valeur brute affichée par une annonce immobilière. Elle doit apprécier un actif réalisable. Une quote-part de 50 % dans une maison estimée à 240 000 euros n’équivaut pas mécaniquement à 120 000 euros immédiatement disponibles. Il faut examiner le capital restant dû sur le prêt garanti par le bien, les droits et frais de vente, les frais de partage, la fiscalité éventuelle, les indemnités d’occupation, les charges de copropriété ou de travaux et la décote qui peut affecter une quote-part isolée. La méthode doit aussi tenir compte du fait que le débiteur ne peut pas vendre seul la totalité de la maison si son co-indivisaire n’y consent pas.

L’article L. 711-1 du code de la consommation ouvre le bénéfice des mesures aux « personnes physiques de bonne foi » qui se trouvent dans l’impossibilité manifeste de faire face à leurs dettes exigibles ou à échoir. Le même texte précise que « le seul fait d’être propriétaire de sa résidence principale » ne fait pas obstacle à la caractérisation du surendettement. Cette règle répond à une confusion fréquente : la propriété d’un logement ne rend pas le dépôt impossible, même lorsque sa valeur est importante. En revanche, cette propriété peut influencer l’orientation du dossier et la solution finale, en particulier lorsque la vente permettrait de réduire fortement le passif ou d’éviter un effacement injustifié.

La résidence principale détenue en indivision doit donc être décrite avec une double précision. D’une part, le débiteur doit expliquer ce qu’il possède juridiquement : une moitié en pleine propriété, une quote-part différente, un usufruit ou une nue-propriété. D’autre part, il doit expliquer ce qu’il peut réellement convertir en liquidités sans porter atteinte aux droits du proche. Une attestation notariée, le titre de propriété et un état hypothécaire sont souvent plus utiles qu’une simple estimation commerciale. Une estimation unique et ancienne expose à une discussion surévaluée ; plusieurs avis récents, avec une explication des travaux et de la liquidité du marché, donnent au juge une base plus sérieuse.

La jurisprudence de la deuxième chambre civile montre que l’indivision n’est pas, par elle-même, une impossibilité de vendre. Dans son arrêt du 16 octobre 2003, pourvoi n° 02-04.115, la Cour de cassation a retenu qu’« un débiteur peut, en mettant fin à l’indivision, procéder à la vente amiable » d’un immeuble détenu avec ses enfants, lorsque le patrimoine permet l’apurement des créances. La décision est ancienne, mais son raisonnement reste utile : la valeur d’une quote-part doit être analysée en lien avec la possibilité de provoquer le partage. Le juge ne peut pas se contenter de constater le mot « indivision » pour écarter l’actif ; il doit rechercher si la fin de l’indivision est juridiquement et matériellement envisageable.

Cette solution ne donne pas pour autant un droit de vendre seul la maison entière. Elle signifie qu’une indivision peut prendre fin par accord, rachat de la quote-part ou partage judiciaire. Le co-indivisaire conserve ses propres droits et ne devient pas débiteur du passif personnel de l’autre par le seul effet du dossier de surendettement. Si le débiteur présente la situation comme une vente certaine alors que le proche refuse toute négociation, la commission risque de retenir un produit net irréaliste. À l’inverse, un refus de principe du proche ne suffit pas à faire disparaître une quote-part ayant une valeur patrimoniale : il faut documenter les démarches de rachat, de partage ou d’évaluation.

La situation est encore plus sensible lorsque le dossier prévoit un effacement partiel. Dans son arrêt du 22 mai 2025, pourvoi n° 23-12.659, publié au Bulletin, la deuxième chambre civile a rappelé que l’effacement ne peut en principe pas être ordonné sans vente préalable du bien immobilier du débiteur. Elle a toutefois admis une exception lorsque le bien est la résidence principale et que la personne établit une impossibilité manifeste de supporter le coût d’un relogement, sous réserve de l’état de sa situation. Cet arrêt ne commande pas automatiquement la vente d’une maison indivise : il impose une analyse concrète de la part appartenant au débiteur, du coût du relogement, des droits du co-indivisaire et du produit que la vente pourrait réellement procurer.

Dans un dossier bien préparé, la valeur présentée doit donc répondre à quatre questions simples. Quelle est la part juridique du débiteur ? Quel montant pourrait être obtenu après remboursement des dettes garanties et paiement des frais ? Le co-indivisaire peut-il racheter cette part ou accepter une vente du bien entier ? Quelle solution de logement resterait possible pour le débiteur et, le cas échéant, pour les occupants ? Tant que ces questions ne sont pas documentées, la discussion sur la recevabilité ou sur l’effacement risque de se déplacer vers une estimation théorique qui ne correspond pas à la réalité.

B. Vente amiable, vente de la quote-part et partage : distinguer les voies ouvertes

Le principe de l’indivision est posé par l’article 815 du code civil : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. » Ce texte ne transforme pas la vente en acte unilatéral. Il ouvre une voie pour sortir de l’indivision. Le débiteur peut proposer au proche un rachat de sa quote-part, une vente conjointe de l’immeuble, une attribution du bien à l’un avec soulte ou un partage judiciaire. Le choix dépend du titre, de l’existence d’une convention, des droits du créancier hypothécaire et de la capacité de financement du co-indivisaire.

La vente de la seule quote-part obéit à un régime distinct. L’article 815-14 du code civil prévoit que l’indivisaire qui veut céder à une personne étrangère à l’indivision tout ou partie de ses droits doit notifier aux autres indivisaires, par acte extrajudiciaire, « le prix et les conditions de la cession projetée ». Le proche dispose ensuite d’un délai d’un mois pour faire connaître l’exercice de son droit de préemption, puis d’un délai de deux mois pour réaliser l’acte après sa réponse. Une annonce sur un site immobilier ou un échange de courriels ne remplace pas cette notification lorsque le mécanisme légal s’applique. Le notaire ou le professionnel chargé de la vente doit sécuriser les notifications et les délais.

Le co-indivisaire peut donc refuser d’acheter la quote-part. Ce refus ne signifie pas nécessairement qu’il peut empêcher toute sortie de l’indivision. Il peut simplement laisser le débiteur avec une part difficile à céder à un tiers, car un acquéreur extérieur achète une position juridique moins liquide qu’un immeuble libre. Le débiteur peut alors demander le partage. Dans ce cadre, le débat porte sur la possibilité d’une attribution, d’une vente amiable du bien entier ou, à défaut d’accord, d’une vente organisée selon les règles du partage. La commission de surendettement ne tranche pas à elle seule toutes les difficultés de propriété entre les indivisaires ; le juge compétent en matière d’indivision peut devoir intervenir.

Il faut également distinguer la dette personnelle du débiteur des dettes liées à l’immeuble. L’article 815-17 du code civil permet aux créanciers dont la créance résulte de la conservation ou de la gestion des biens indivis de poursuivre la saisie et la vente du bien indivis. En revanche, il énonce que « les créanciers personnels d’un indivisaire ne peuvent saisir sa part dans les biens indivis ». Ces créanciers peuvent toutefois provoquer le partage au nom de leur débiteur ou intervenir dans un partage déjà engagé. La règle explique pourquoi une banque créancière du prêt immobilier, un créancier de travaux et un créancier de consommation n’ont pas exactement les mêmes leviers.

Le dossier doit identifier qui a signé quoi. Un prêt immobilier souscrit par les deux co-indivisaires peut créer une dette commune ou solidaire, selon le contrat, qui ne se traite pas comme une dette de consommation souscrite par le seul déposant. Une inscription hypothécaire peut réduire le montant disponible lors de la vente. Une dette de taxe foncière, de charges ou de travaux peut être liée à l’immeuble, sans pour autant avoir la même nature qu’une dette personnelle envers un établissement de crédit. La commission et le juge doivent connaître ces distinctions pour éviter de calculer deux fois la même charge ou d’attribuer au débiteur une dette qui incombe au co-indivisaire.

Un exemple permet de mesurer l’écart entre la valeur affichée et l’actif net. Une maison vaut hypothétiquement 240 000 euros et le débiteur détient la moitié. La valeur arithmétique de sa part est de 120 000 euros. Si le capital restant dû garanti par l’immeuble est de 86 000 euros, que les frais liés à la vente et au partage représentent 12 000 euros et qu’une décote de liquidité de 15 000 euros doit être discutée pour une quote-part isolée, le produit disponible ne peut pas être fixé à 120 000 euros sans autre explication. Le calcul final dépendra du contrat de prêt, de la vente du bien entier ou de la quote-part, de la répartition des frais et de l’accord du co-indivisaire. Cet exemple n’est pas une méthode automatique : il montre les postes qui doivent apparaître dans les observations.

Le proche qui refuse la vente doit, de son côté, expliquer la raison de son refus. Il peut vivre dans la maison, ne pas pouvoir financer un rachat, contester l’estimation, soutenir que la vente d’une quote-part serait irréaliste ou proposer une vente du bien entier à une date différente. Ces éléments ne font pas disparaître les dettes du déposant, mais ils peuvent modifier la solution raisonnable. Une commission qui retient un prix net disponible dans quelques semaines alors que le co-indivisaire occupe le logement et qu’aucune offre n’existe risque de fonder ses mesures sur une hypothèse fragile.

Les pièces à réunir à ce stade sont notamment le titre de propriété et ses éventuelles modifications, l’attestation de propriété ou le jugement ayant créé l’indivision, la convention d’indivision, les deux dernières estimations, le tableau d’amortissement, le capital restant dû, l’état des inscriptions, les taxes et charges, les justificatifs de travaux, les échanges avec le co-indivisaire et tout mandat de vente. Il faut joindre une note chiffrée qui sépare valeur brute, dettes garanties, frais prévisibles, quote-part et produit net. La commission pourra alors retenir une valeur discutée contradictoirement, plutôt qu’une estimation isolée.

II. Faut-il vendre la maison indivise et comment contester une décision après la recevabilité ?

A. Saisies suspendues, mesures de traitement et protection du co-indivisaire

La décision de recevabilité change la situation des poursuites, mais elle ne règle pas automatiquement la propriété du bien. L’article L. 722-2 du code de la consommation prévoit que « la recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur » pour les dettes concernées, ainsi que la suspension des cessions de rémunération non alimentaires. La suspension vise les biens et les droits du débiteur. Elle ne rend pas le co-indivisaire débiteur, ne transfère pas sa part au déposant et ne permet pas de vendre une maison entière sans respecter ses droits.

Le moment exact de la décision doit être conservé dans le dossier. Avant la recevabilité, le dépôt ne suffit pas toujours à arrêter une saisie déjà engagée. Après la recevabilité, il faut transmettre rapidement la décision à l’huissier, au créancier poursuivant, au notaire et, si une saisie immobilière est en cours, au juge chargé de cette procédure par l’intermédiaire approprié. L’existence d’une audience d’orientation, d’une adjudication ordonnée ou d’une vente amiable autorisée peut modifier la démarche. Une personne ne doit pas supposer qu’un simple courriel à la commission fera annuler une audience fixée ; les actes du dossier de saisie et les notifications doivent être vérifiés séparément.

L’arrêt rendu par la deuxième chambre civile le 9 septembre 2021, pourvoi n° 19-24.560, illustre la protection du co-indivisaire qui n’est pas bénéficiaire du dossier. Dans cette affaire, la Cour a validé le raisonnement selon lequel autoriser la vente forcée du bien indivis contre le seul co-indivisaire non bénéficiaire reviendrait à vendre la part du débiteur protégé par la suspension. La décision ne crée pas une immunité générale pour tout bien indivis. Elle impose de regarder si la vente projetée atteint concrètement la quote-part du débiteur recevable et si elle peut être poursuivie sans contourner l’effet de l’article L. 722-2.

La conséquence pratique est double. Le débiteur doit signaler la recevabilité à tous les intervenants de la saisie et demander que les mesures soient adaptées à sa situation. Le co-indivisaire doit faire valoir ses propres droits, sans se présenter comme responsable de la totalité du passif personnel. Si le créancier poursuit une dette commune, la qualification du contrat et la portée de la solidarité doivent être analysées. Si le créancier poursuit une dette personnelle du déposant, il ne peut pas utiliser la présence d’un co-indivisaire pour obtenir indirectement la vente de la part protégée en violation de la suspension.

La commission peut orienter le dossier vers un plan ou vers un rétablissement personnel. L’article L. 724-1 précise que, lorsque « les ressources ou l’actif réalisable du débiteur le permettent », la commission prescrit des mesures de traitement. Si la situation est irrémédiablement compromise, elle peut imposer un rétablissement personnel sans liquidation dans les conditions prévues par le texte, ou saisir le juge pour une procédure avec liquidation lorsque le patrimoine comporte d’autres biens. Un bien indivis ayant une valeur marchande ne conduit donc pas automatiquement à la liquidation : il faut comparer sa valeur réalisable, les coûts, les droits du tiers et la possibilité d’un traitement par échéancier.

Le plan peut prévoir un rééchelonnement, un report ou une suspension d’exigibilité dans les limites légales. L’article L. 733-1 autorise notamment à « rééchelonner le paiement des dettes de toute nature » et à suspendre l’exigibilité de certaines créances. La commission peut demander au débiteur des actes qui facilitent le paiement, comme une mise en vente sérieuse, une demande de rachat par le co-indivisaire ou une démarche notariale. Une telle orientation doit être formulée avec un calendrier et des garanties : estimation actualisée, prix plancher, durée de commercialisation, information du co-indivisaire et destination du prix.

Le débiteur doit éviter deux attitudes opposées. Ne rien dire de l’indivision ou produire une valeur minorée peut fragiliser la bonne foi et conduire à une contestation. Accepter sans discussion une valeur brute ou une vente immédiate peut conduire à une solution disproportionnée et à la perte du logement sans examen du produit réellement disponible. La bonne démarche consiste à présenter les options, leur durée probable, leurs coûts et leurs effets sur le co-indivisaire. Une proposition de rachat par le proche, même non financée à la date du dépôt, peut être utile si elle est accompagnée de justificatifs bancaires et d’un calendrier réaliste.

Lorsqu’une saisie vise la maison entière, il faut réunir le commandement de payer, le cahier des conditions de vente, le jugement d’orientation, les dates d’audience et la décision de recevabilité. Lorsqu’une vente amiable est envisagée, il faut demander qui signe, comment le prêt sera soldé, quelle somme reviendra à chaque indivisaire et comment le logement sera assuré jusqu’à la signature. Lorsqu’un créancier réclame des mensualités après la recevabilité, il faut distinguer les dettes antérieures concernées par le traitement, les charges courantes et les dettes alimentaires ou autres catégories soumises à un régime particulier. Le numéro de dossier, la date de chaque acte et la preuve d’envoi sont essentiels.

La protection du co-indivisaire ne signifie pas qu’il peut imposer indéfiniment le maintien dans l’indivision en invoquant le surendettement de l’autre. L’article 815 du code civil conserve sa portée. La discussion doit porter sur la forme de la sortie, son calendrier, le respect de la suspension, l’évaluation et la répartition du prix. Une convention temporaire d’indivision ou un accord de rachat peut parfois répondre à ces contraintes ; à défaut, un partage judiciaire peut devenir nécessaire. Le dossier de surendettement et la procédure de partage doivent alors être articulés sans confondre les compétences du juge des contentieux de la protection et du juge civil chargé de la propriété.

B. Rétablissement personnel avec liquidation, pièces et recours devant le juge

La contestation devient urgente lorsqu’une décision retient que la vente de la quote-part est indispensable, lorsque le plan prévoit une cession du bien ou lorsque la commission oriente vers un rétablissement personnel avec liquidation. L’article L. 733-10 du code de la consommation prévoit qu’« une partie peut contester devant le juge des contentieux de la protection, dans un délai fixé par décret, les mesures imposées par la commission ». Le délai ne doit pas être calculé à partir d’un échange téléphonique : il faut partir de la notification et vérifier les modalités indiquées dans le courrier. La contestation doit viser précisément la mesure, la valeur et les pièces qui la rendent contestable.

Le recours doit répondre à la question posée par la décision. Si la commission a retenu 180 000 euros pour la quote-part, il faut produire des estimations, l’acte de propriété, le prêt, les charges et une explication sur le prix réellement accessible. Si elle a retenu que le co-indivisaire accepterait la vente, il faut joindre les échanges démontrant son refus ou ses conditions. Si elle a écarté le coût du relogement, il faut produire les loyers du secteur, les ressources, les prestations, la composition du foyer, l’âge, l’état de santé lorsque cela est pertinent et toute contrainte professionnelle. Si elle a traité la totalité du bien comme un actif du déposant, le titre de propriété et la répartition des droits doivent être mis en première page.

Le juge dispose de pouvoirs de vérification étendus. L’article L. 733-12 lui permet de vérifier, même d’office, la validité des créances, les titres, le montant réclamé et la situation de surendettement ; il peut aussi prescrire une mesure d’instruction. Le texte indique qu’il peut « vérifier, même d’office, la validité des créances et des titres qui les constatent ». Ce pouvoir ne dispense pas le débiteur de produire ses documents. Il permet au juge de demander une estimation ou des informations complémentaires, mais un dossier lisible facilite la vérification et réduit le risque qu’une hypothèse non contestée soit reprise dans la décision.

Le juge peut ensuite reprendre tout ou partie des mesures. L’article L. 733-13 prévoit qu’il prend tout ou partie des mesures définies aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 et qu’il peut, dans certains cas, prononcer un rétablissement personnel sans liquidation. La contestation n’est donc pas limitée à un choix binaire entre accepter la vente et perdre le bénéfice du traitement. Elle peut conduire à une nouvelle mensualité, à un report, à une mesure de vente mieux encadrée, à la prise en compte d’un coût ignoré ou à une orientation différente, selon les éléments établis.

La décision de la Cour de cassation du 5 janvier 2017, deuxième chambre civile, pourvoi n° 16-10.028, montre l’importance de la valeur de droits indivis dans le logement familial. La Cour a approuvé la prise en compte de parts indivises dans l’immeuble et le refus d’un rétablissement personnel sans liquidation lorsque ces droits avaient une valeur marchande non négligeable et que les frais de vente n’étaient pas disproportionnés. Cette jurisprudence ne permet pas de supprimer la discussion sur la quote-part : elle rappelle au contraire que le juge doit apprécier la valeur, les frais et l’existence d’une impossibilité réelle de vendre, plutôt que le seul caractère familial de la maison.

La liquidation obéit à des règles précises. L’article L. 742-14 exclut de la liquidation les biens insaisissables et ceux dont les frais de vente seraient « manifestement disproportionnés au regard de leur valeur vénale ». Une quote-part ne doit pas être déclarée sans valeur par principe, mais une vente qui coûterait presque autant que le produit attendu peut être discutée sur ce fondement. Il faut chiffrer les frais de notaire, de publicité, de procédure, de partage, d’expertise et, le cas échéant, de remise en état. Le juge appréciera la valeur vénale et le coût de réalisation au regard du patrimoine global.

Lorsque la liquidation est prononcée, l’article L. 742-15 indique que le jugement emporte « dessaisissement du débiteur de la disposition de ses biens » et que ses droits et actions sur son patrimoine personnel sont exercés par le liquidateur pendant la procédure. Le débiteur ne peut donc pas signer seul un compromis, consentir une baisse de prix, verser le prix de la vente à un proche ou modifier la répartition des charges sans l’accord et le contrôle requis. Le co-indivisaire, lui, ne perd pas sa propriété du seul fait de la liquidation de l’autre. Le liquidateur doit identifier la quote-part du débiteur et respecter les droits du tiers, notamment dans une vente de la totalité du bien ou dans un partage.

L’article L. 742-16 donne au liquidateur un délai de douze mois pour vendre les biens à l’amiable ou, à défaut, organiser une vente forcée selon les règles des procédures civiles d’exécution. Ce délai impose d’agir sans précipitation mais sans laisser le dossier sans réponse. Une vente amiable peut préserver une meilleure valeur et permettre au co-indivisaire de se porter acquéreur. Une vente forcée peut produire un prix inférieur et créer des difficultés d’occupation ou de partage. Le débiteur doit communiquer au liquidateur l’identité du co-indivisaire, la quote-part, l’acte de propriété, les garanties, l’occupation et toute offre sérieuse.

La clôture pour insuffisance d’actif doit également être comprise. L’article L. 742-21 prévoit que le juge prononce cette clôture lorsque l’actif réalisé est insuffisant pour désintéresser les créanciers, notamment lorsque l’actif n’a pas une valeur marchande suffisante ou lorsque les frais de vente sont manifestement disproportionnés. L’existence d’un bien indivis ne garantit donc ni le paiement intégral des dettes, ni leur effacement immédiat. Le résultat dépendra du prix effectivement réalisé, des créances admises, de l’ordre des paiements et de la décision de clôture.

Pour contester une vente ou une orientation vers la liquidation, la présentation peut suivre une grille en cinq points :

• La propriété : préciser les noms des propriétaires, les quotes-parts, le régime matrimonial ou conventionnel et les droits d’usufruit ou de nue-propriété.
• La valeur : joindre des estimations récentes, expliquer les défauts du bien, les travaux, l’occupation, la demande locale et la différence entre vente de la maison entière et vente d’une quote-part.
• Le passif immobilier : produire le capital restant dû, les garanties, les impayés, les charges, les taxes et les frais nécessaires à une vente ou à un partage.
• Le co-indivisaire : établir son accord, son refus, sa capacité de rachat, son droit de préemption ou les conditions qu’il pose, sans lui attribuer les dettes personnelles du déposant.
• La solution : proposer un calendrier vérifiable : rachat, vente amiable, partage, plan rééchelonné, délai de recherche ou mesure de relogement, avec les pièces correspondantes.

Le recours doit aussi traiter la situation personnelle. Le maintien dans la résidence principale peut être demandé lorsque la vente provoquerait un relogement manifestement impossible ou une hausse de charges incompatible avec les ressources. Mais cette demande ne repose pas sur une formule générale : elle suppose des justificatifs. Il faut présenter les loyers réellement accessibles, les frais de déménagement, la distance vers l’emploi, les besoins d’un enfant ou d’une personne dépendante et la différence entre le produit net de la vente et le coût d’un nouveau logement. Dans une indivision, il faut ajouter la situation du co-indivisaire, car le juge ne peut pas traiter comme un bien exclusivement détenu par le déposant un immeuble appartenant à plusieurs personnes.

Un second exemple illustre l’intérêt d’un recours ciblé. Supposons que la commission estime une maison à 300 000 euros et la quote-part du débiteur à 150 000 euros, alors que le prêt garanti laisse 135 000 euros à payer, que le co-indivisaire refuse la vente entière et qu’une quote-part isolée soit estimée par deux professionnels entre 75 000 et 90 000 euros. Une mesure prévoyant un effacement seulement après réalisation de 150 000 euros peut être matériellement impossible. Le recours doit demander la vérification de la quote-part, de la garantie, du prix de cession envisageable et des frais, puis proposer une solution cohérente. La valeur la plus favorable n’est pas automatiquement la bonne ; c’est la valeur justifiée et réalisable qui doit être discutée.

Il faut enfin distinguer le recours contre la décision de la commission et la procédure de partage. Le juge des contentieux de la protection peut examiner la situation de surendettement, les créances, les ressources et les mesures de traitement. Il ne remplace pas nécessairement le juge civil pour ordonner toutes les opérations de partage, trancher une contestation de propriété ou régler les comptes entre indivisaires. Le dossier doit donc indiquer si une instance de partage est déjà engagée, si un notaire est désigné, si une saisie immobilière a été publiée ou si une convention bloque temporairement le partage. Cette articulation évite une demande incomplète ou adressée à la mauvaise juridiction.

Une fois la décision rendue, chaque partie doit respecter la solution adoptée. Si une vente est autorisée ou organisée, les paiements et les frais doivent être suivis, le prix doit être réparti selon les droits et garanties et la commission doit recevoir les justificatifs demandés. Si la vente est écartée, le plan ou les mesures imposées doivent être respectés, sauf nouveau recours ou changement de situation déclaré. Une baisse de revenus, un refus définitif de rachat, une offre nettement inférieure ou une nouvelle saisie peuvent justifier une information rapide de la commission, sans attendre l’aggravation du passif.

Conclusion

Le co-indivisaire peut refuser une vente amiable de la maison et refuser d’acheter la quote-part. Il ne peut pas, pour autant, garantir le maintien perpétuel de l’indivision : l’article 815 du code civil permet de provoquer le partage, tandis que les règles du surendettement imposent de déclarer et d’évaluer les droits patrimoniaux du débiteur. La commission et le juge doivent rechercher la valeur réellement réalisable, distinguer les dettes personnelles des dettes liées au bien, respecter la suspension attachée à la recevabilité et protéger la part du proche qui n’est pas soumis à la procédure.

La réponse à la question « faut-il vendre ? » dépend donc d’un calcul complet et d’une stratégie procédurale : vente du bien entier, rachat par le co-indivisaire, cession de la quote-part avec préemption, partage ou liquidation. Lorsque la valeur, le coût du relogement, la procédure de saisie ou le droit du co-indivisaire ont été mal appréciés, une contestation motivée devant le juge des contentieux de la protection doit être préparée dans le délai de la notification, avec les actes de propriété et les chiffres vérifiables.

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