La surélévation d’un immeuble ne se résume pas à une question de permis de construire. Lorsqu’un projet crée un appartement, un local ou un étage privatif au-dessus d’une copropriété, le syndicat doit encore déterminer qui peut décider, dans quelles conditions le droit est cédé et qui peut acheter le lot nouvellement créé. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 2 avril 2026, n° 24-15.059, a rappelé que le droit de surélever appartient au syndicat lorsque le règlement est silencieux. Il donne un relief particulier à une question plus concrète : le copropriétaire dont le lot se trouve sous la surélévation bénéficie-t-il d’un droit de priorité, et comment doit-il l’exercer ? La réponse dépend du règlement de copropriété, de la résolution d’assemblée générale, de la nature exacte de l’opération et de la notification reçue. Il faut distinguer le droit de construire, le droit de céder ce droit, la vente des lots créés et les autorisations d’urbanisme. Voici la méthode pour vérifier le prix, les conditions, le délai de deux mois, les preuves à conserver et les recours possibles à Paris comme en Île-de-France.

I. Le copropriétaire sous la surélévation a-t-il un droit de priorité sur le lot créé ?

A. Pourquoi le copropriétaire isolé ne peut pas confondre son lot et le droit de surélever

L’actualité juridique récente vient d’une situation très concrète. Une société civile immobilière, propriétaire d’un lot dans un immeuble, avait engagé une opération de création de lots par surélévation. Le syndicat a contesté cette initiative, puis les juges du fond ont ordonné l’arrêt des travaux et la remise en état. Dans son arrêt du 2 avril 2026, la troisième chambre civile a statué sous le numéro 24-15.059. Le texte intégral et le dispositif peuvent être consultés sur Légifrance, Cour de cassation, troisième chambre civile, 2 avril 2026, n° 24-15.059, ainsi que sur la fiche officielle de la Cour de cassation.

La formule de la Cour est précise : « Il résulte des articles 3 et 35 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le second dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 et antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 que, dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever, pour créer de nouveaux locaux privatifs, un bâtiment qui comporte des parties communes, fussent-elles spéciales, appartient au syndicat des copropriétaires. » Cette décision concernait le droit de réaliser l’opération, et non une demande individuelle d’achat du futur appartement. Elle fournit néanmoins la première vérification à effectuer : un copropriétaire ne peut pas déduire de la seule propriété de son lot un droit personnel de construire au-dessus de l’immeuble.

Le fondement se trouve dans l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la situation examinée par la Cour. Le texte indique que sont réputés droits accessoires aux parties communes, dans le silence ou la contradiction des titres, « le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes ». Cette règle ne transforme pas tous les projets de toiture en opération automatique du syndicat. Elle impose de lire les titres : règlement de copropriété, état descriptif de division, actes modificatifs, actes de vente et éventuels droits publiés.

La distinction est essentielle pour le copropriétaire situé sous la future construction. Sa position physique peut expliquer qu’il soit le premier intéressé par la vente du lot créé, parce qu’il subit directement la perte de lumière, la modification de la vue, les nuisances de chantier ou la charge d’une reprise d’étanchéité. Cette situation ne suffit pas, à elle seule, à lui attribuer le droit de surélever. Elle peut en revanche le placer dans la catégorie des copropriétaires qui disposent d’un droit de priorité lorsque le syndicat décide de vendre ou de céder l’opération.

Il faut donc séparer quatre questions qui sont souvent mélangées dans les courriers de syndic et les procès-verbaux :

• qui détient le droit de surélever lorsque le règlement ne désigne personne ;
• qui reçoit l’autorisation de construire ou acquiert ce droit ;
• qui devient propriétaire des lots une fois créés ;
• qui dispose d’un droit de priorité pour acheter ou acquérir l’opération.

Le premier point relève des titres et de la loi. Le deuxième dépend de la décision collective. Le troisième dépend de la cession, de la création des lots et de la publication des actes. Le quatrième est encadré par l’article 35 de la loi de 1965. Le fait d’être sous la surélévation ne donne donc pas une propriété immédiate du futur volume, mais il peut ouvrir une priorité légale au moment où le syndicat propose effectivement la cession ou la vente.

Cette lecture évite une erreur fréquente : répondre à une notification de chantier comme s’il s’agissait déjà d’une offre de vente. Un permis de construire ne contient pas nécessairement le prix d’un lot, ses conditions de cession ou les engagements du futur acquéreur. À l’inverse, une résolution annonçant une vente future ne remplace pas toujours la notification qui fait courir le délai de priorité. La date, le document et son contenu doivent être conservés séparément.

Le règlement peut aussi prévoir une organisation particulière. Il peut attribuer un droit de surélever à un copropriétaire, organiser une réserve au profit d’un lot, prévoir une procédure de modification de l’état descriptif ou encadrer la répartition du prix. Une clause ne se lit pas à partir d’un seul mot : il faut rechercher sa portée, son bénéficiaire, sa durée, le volume concerné, les conditions financières et les actes qui l’ont publiée. En cas de contradiction entre un règlement ancien et un acte modificatif, le dossier doit être reconstitué avant tout vote ou toute acceptation.

Sur le plan contractuel, l’article 1103 du Code civil rappelle que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Le lien vers l’article 1103 du Code civil sur Légifrance permet de vérifier cette règle. Elle ne permet pas de créer un droit de priorité absent du titre, mais elle interdit d’ignorer une clause régulièrement adoptée et opposable. La priorité doit donc être recherchée à deux niveaux : dans la loi de 1965 et dans les stipulations particulières de la copropriété.

Enfin, la décision du 2 avril 2026 doit être lue avec sa limite temporelle. La Cour a appliqué l’article 35 dans une rédaction antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019. Pour un projet actuel, il faut lire le texte en vigueur et vérifier la date des décisions, des actes et de la promesse. L’arrêt est un point d’appui fort sur la titularité du droit en cas de silence du règlement ; il ne dispense pas d’examiner le mécanisme actuel de priorité ni les règles d’urbanisme applicables à l’immeuble.

B. Qui bénéficie du droit de priorité et que doit contenir la notification ?

Le droit de priorité est prévu par l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965. Le texte actuel distingue la réalisation de la surélévation par le syndicat et la cession du droit à un tiers. Il prévoit aussi le droit des copropriétaires dont les locaux sont situés sous la surélévation. L’article 35 de la loi de 1965, dans sa rédaction publiée sur Légifrance, dispose notamment que « Les copropriétaires de locaux situés, en tout ou partie, sous la surélévation projetée bénéficient d’un droit de priorité à l’occasion de la cession du droit de surélévation ou de la vente des locaux créés ». La notification doit indiquer le prix et les conditions de la cession ou de la vente, et « Cette notification vaut offre de vente pendant une durée de deux mois ».

Trois éléments ressortent de ce dispositif.

Premièrement, le droit bénéficie au copropriétaire dont le local est situé, même partiellement, sous la surélévation projetée. La formule ne vise pas nécessairement le propriétaire de tout l’immeuble situé sous le futur volume. Elle impose une comparaison entre le plan du projet, l’emprise verticale et la consistance du lot. Un plan de masse approximatif ne suffit pas toujours : il faut rapprocher les plans de l’état descriptif de division, les plans annexés au permis et les plans techniques de la copropriété.

Deuxièmement, la priorité intervient « à l’occasion » d’une cession du droit de surélever ou de la vente des locaux créés. Ce n’est pas un droit général d’empêcher une assemblée générale de voter une étude, une consultation d’entreprises ou une autorisation de principe. Ce n’est pas non plus une option d’achat perpétuelle sur tout espace situé au-dessus du lot. Elle se déclenche lorsqu’une opération déterminée est proposée dans des conditions suffisamment identifiables : un prix, un objet et les conditions de la transaction.

Troisièmement, la notification doit permettre une décision éclairée. Le prix seul n’est pas toujours suffisant. Le copropriétaire doit pouvoir connaître le périmètre exact du lot ou du droit cédé, la consistance du volume, les surfaces annoncées, les plans, les délais, les conditions suspensives, le financement, les charges, les travaux à réaliser, les modalités d’accès et les conséquences sur l’état descriptif de division. Une lettre qui annonce « priorité au prix du marché » sans chiffrage ni conditions peut être insuffisante pour faire courir utilement un délai. La qualification dépend du dossier et de la jurisprudence applicable ; il faut donc contester rapidement une notification lacunaire au lieu d’attendre l’expiration des deux mois.

Le droit de priorité n’est pas une promesse de vente à prix réduit. En principe, celui qui l’exerce doit accepter l’offre au prix et aux conditions notifiés. Il peut toutefois demander une clarification lorsque les conditions sont contradictoires, lorsque le lot n’est pas désigné, lorsque la surface annoncée n’est pas cohérente avec le plan ou lorsque la vente suppose des engagements techniques qui ne sont pas communiqués. Il faut éviter une réponse ambiguë : « je suis intéressé » n’a pas la même portée qu’une acceptation ferme et documentée de l’offre.

La notification doit être datée et son mode de réception prouvé. Le copropriétaire conservera l’enveloppe, l’avis de passage, l’accusé de réception, le courriel d’envoi, les pièces jointes et la version intégrale de l’offre. Il faut comparer la date de présentation, la date de réception et la date mentionnée par le syndic. Si plusieurs documents sont adressés à des dates différentes, le point de départ doit être analysé en fonction de la notification qui contient réellement le prix et les conditions. Une simple convocation à l’assemblée générale ne remplace pas nécessairement cette offre.

La preuve est un enjeu central. L’article 1353 du Code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » Le texte officiel est accessible sur Légifrance, article 1353 du Code civil. Dans un conflit de priorité, il faudra pouvoir établir la qualité de copropriétaire sous la surélévation, le contenu de l’offre, la date de notification, la réponse envoyée et, si nécessaire, la disponibilité des fonds ou l’accord du financement.

Le droit est individuel, mais l’opération reste collective. Plusieurs copropriétaires peuvent être situés sous le projet. Chacun doit recevoir une notification et décider pour son propre compte, sauf mécanisme contractuel particulier. Ils peuvent également se concerter, notamment lorsque l’achat d’un lot créé suppose un accès par une partie commune, une reprise de toiture ou une modification des charges. Cette coordination ne doit pas faire perdre le délai : une discussion entre voisins ne suspend pas automatiquement les deux mois.

La question du bénéficiaire devient plus délicate lorsque le lot a été vendu entre la décision collective et l’offre. Il faut vérifier la date de la mutation, la qualité de la personne notifiée et les éventuelles clauses de transfert. Le syndic doit disposer d’un état actualisé des copropriétaires, mais le copropriétaire concerné doit aussi signaler immédiatement une erreur d’identité ou d’adresse. Une notification envoyée à l’ancien propriétaire peut ouvrir un débat sur le délai et l’opposabilité de l’offre ; ce débat est beaucoup plus solide avec l’acte de vente, le certificat de propriété et les courriers de mise à jour.

Il faut enfin distinguer le droit de priorité légal d’une priorité contractuelle. Une clause du règlement peut prévoir un droit plus large, une procédure différente ou un bénéficiaire déterminé. Dans ce cas, la clause doit être mise en regard de l’article 35, de la date de l’acte et de sa publication. Une assemblée générale ne peut pas, par une phrase vague, réduire rétroactivement un droit déjà organisé par un titre opposable sans traiter correctement la modification concernée.

Pour vérifier le cadre général de la copropriété, le copropriétaire peut également consulter la page consacrée au droit de la copropriété. Cette lecture générale ne remplace pas l’examen des titres et de la notification, mais elle aide à replacer la priorité dans la procédure collective.

II. Comment exercer ou contester ce droit avant la vente et les travaux ?

A. Quels documents, quel prix et quel vote faut-il vérifier avant de répondre ?

La première étape consiste à constituer un dossier daté. Il ne faut pas répondre seulement à partir d’une annonce du promoteur, d’un dessin présenté en réunion ou d’une information orale du syndic. Le dossier minimal comprend le règlement de copropriété dans sa version complète, l’état descriptif de division, les actes modificatifs publiés, le procès-verbal de l’assemblée générale, la résolution sur la surélévation, la notification de priorité, les plans et les documents d’urbanisme disponibles.

Le règlement doit être lu avec les clauses relatives aux parties communes, à la toiture, aux combles, aux volumes, aux droits accessoires, aux charges et aux travaux affectant la structure. L’article 3 de la loi de 1965 est à retrouver sur Légifrance, article 3 de la loi du 10 juillet 1965. Le texte inclut le droit de surélever parmi les droits accessoires aux parties communes lorsque les titres sont silencieux ou contradictoires. Cette présomption ne dispense pas de rechercher une clause spéciale ou un acte de cession antérieur.

Le procès-verbal doit être analysé résolution par résolution. Il faut identifier si l’assemblée a voté :

• une étude de faisabilité ou une mission d’architecte ;
• l’autorisation de déposer une demande d’urbanisme ;
• la cession du droit de surélever ;
• la vente des locaux créés ;
• une modification du règlement et de l’état descriptif de division ;
• des travaux sur les parties communes ou un accès au chantier ;
• une répartition du prix, des charges et des indemnités.

Ces objets n’obéissent pas toujours à la même majorité. L’article 35 renvoie à la majorité de l’article 26 pour la réalisation par le syndicat et pour la cession du droit de surélévation. L’article 26 de la loi de 1965 prévoit notamment une majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix pour les décisions qu’il énumère. Le procès-verbal doit faire apparaître les tantièmes, les voix exprimées, les opposants, les abstentions et les défaillants. Une présentation commerciale du projet ne permet pas de vérifier la majorité réellement obtenue.

Une autorisation de travaux donnée à un copropriétaire peut relever d’un autre régime lorsque les travaux affectent les parties communes ou l’aspect extérieur. L’article 25 de la loi prévoit, parmi les décisions prises à la majorité des voix de tous les copropriétaires, les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et certaines autorisations données à un copropriétaire. Le texte officiel est accessible via Légifrance, article 25 de la loi de 1965. La qualification dépend de l’objet réel de la résolution : une autorisation de déposer un permis n’est pas forcément une cession du droit de surélever, et une cession du droit n’est pas forcément une simple autorisation de travaux.

Le prix doit être décomposé. Pour un lot créé, il faut demander la surface privative annoncée, la surface de plancher, les annexes, les droits sur la terrasse ou la toiture, les tantièmes futurs et la méthode de calcul des charges. Pour une cession du droit de surélever, il faut connaître l’étendue du droit, la possibilité de modifier le projet, les obligations de construire, le calendrier, les pénalités, les garanties, les assurances et les conséquences si le permis est refusé. Une offre peut paraître attractive parce que le prix du volume est bas, alors que le bénéficiaire reprend une part importante des travaux structurels et des honoraires.

Les conditions de vente doivent être examinées comme un tout. Il faut notamment rechercher :

• les conditions suspensives liées au permis de construire, à l’absence de recours et au financement ;
• l’autorisation d’accès aux parties communes et les horaires de chantier ;
• la prise en charge de l’étanchéité, des reprises de façade, de la structure et des réseaux ;
• la date de création juridique des lots et la répartition des charges ;
• les servitudes de passage, de grue, d’échafaudage, de vue ou de ventilation ;
• les indemnités éventuellement dues aux copropriétaires lésés ;
• les frais de géomètre, de notaire, de publicité foncière et de modification des titres ;
• la règle applicable si la surface obtenue ou le coût des travaux diffère du projet annoncé.

L’article 36 de la loi de 1965 prévoit une indemnisation lorsqu’un copropriétaire subit un préjudice du fait de travaux décidés dans le cadre de la surélévation. Le texte est disponible sur Légifrance, article 36 de la loi de 1965. Cette indemnité ne se confond pas avec le prix de vente du lot. Un copropriétaire peut être prioritaire pour acheter et subir en même temps un dommage lié au chantier ; les deux questions doivent être chiffrées séparément.

Avant d’accepter, le copropriétaire doit demander une simulation financière complète. Elle doit intégrer le prix, les frais d’acquisition, le coût des adaptations intérieures, les travaux de raccordement, la quote-part de parties communes, le financement, les éventuels loyers perdus et les impôts. Une offre acceptée sans financement sécurisé peut entraîner une difficulté contractuelle si le délai de priorité arrive à échéance avant l’obtention du prêt. À l’inverse, une demande de délai non prévue par l’offre peut être refusée. La réponse doit donc être préparée avec le notaire et, si le dossier est conflictuel, avec un avocat.

L’urbanisme doit être contrôlé séparément. Un vote de copropriété ne vaut pas permis de construire. Le Code de l’urbanisme prévoit, à l’article R. 421-14, les travaux soumis à permis de construire, notamment lorsque le projet crée une surface ou modifie la structure et la façade dans les conditions prévues par le texte. Le contenu officiel peut être vérifié sur Légifrance, article R. 421-14 du Code de l’urbanisme. Le dossier doit être comparé au permis ou à la déclaration effectivement déposée, aux plans approuvés et aux prescriptions de la commune.

Si l’immeuble se trouve dans les abords d’un monument historique ou dans un secteur protégé, l’accord de l’architecte des Bâtiments de France peut intervenir. L’article R. 425-1 du Code de l’urbanisme est accessible sur Légifrance, article R. 425-1. Une autorisation d’urbanisme purgée des recours ne règle pas, à elle seule, les litiges de propriété, de majorité ou de priorité. Le futur acquéreur doit obtenir les pièces permettant de mesurer le risque administratif et le risque civil.

Une réponse utile à la notification peut suivre une formulation en trois temps : rappeler la qualité de copropriétaire sous le projet, déclarer que l’on entend exercer le droit de priorité sous réserve de la communication complète des pièces exigées par la loi et demander la confirmation de la date de réception ainsi que des modalités de signature. Cette réserve n’est pas une solution automatique à toutes les notifications ; elle doit être ajustée au contenu de l’offre. Lorsque le prix et les conditions sont complets, une acceptation claire dans les deux mois est préférable à un échange prolongé de courriels.

B. Que faire à Paris et en Île-de-France en cas de refus, silence ou chantier irrégulier ?

À Paris et en Île-de-France, la vérification locale doit associer trois interlocuteurs : le syndic, la mairie compétente et le notaire chargé de la vente ou de la cession. Le syndic détient les procès-verbaux, les convocations et les échanges avec le porteur de projet. La mairie détient le dossier d’urbanisme, les prescriptions du plan local d’urbanisme et les éventuelles contraintes patrimoniales. Le notaire vérifie les titres, la publication des modifications et la rédaction de l’offre. Aucun de ces interlocuteurs ne peut remplacer les deux autres.

À Paris, les règles de gabarit, de couronnement, de vues, de végétalisation et de patrimoine peuvent modifier la faisabilité d’une surélévation. En petite couronne et en grande couronne, le règlement du plan local d’urbanisme intercommunal ou communal, les servitudes et les règles de hauteur peuvent varier d’une rue à l’autre. Il faut demander la référence exacte du règlement appliqué à la parcelle et ne pas se satisfaire d’une affirmation selon laquelle « le permis est possible ». Une faisabilité technique ne constitue pas un droit acquis.

Le copropriétaire qui n’a reçu aucune notification alors qu’il est situé sous le projet doit agir avant la vente ou le début des travaux. Il peut adresser au syndic une demande formelle rappelant l’article 35, demander la résolution concernée, le projet d’offre, les plans et la preuve des notifications adressées aux autres copropriétaires. Une copie peut être adressée au président du conseil syndical, au notaire et, si le chantier est imminent, à l’auteur du projet. La lettre doit éviter les accusations générales et identifier les faits : lot concerné, étage, emprise du projet, date du vote et date de découverte.

Si une offre a été reçue mais ne comporte pas le prix, le lot, les conditions ou les plans indispensables, il faut contester immédiatement son caractère complet. Le copropriétaire doit demander que le délai ne soit pas considéré comme expiré tant qu’une notification régulière n’a pas été reçue. Cette position doit être accompagnée d’une demande claire de pièces et d’une proposition de réponse. Attendre le soixantième jour pour invoquer le défaut d’information crée un risque inutile.

Le refus du syndic n’est pas toujours le refus du syndicat. Le syndic exécute les décisions et conserve les documents ; il ne dispose pas seul du pouvoir de vendre un lot ou de modifier les droits attachés à la copropriété. Si le refus provient d’une résolution, il faut examiner le vote, l’ordre du jour, les pièces jointes et la notification du procès-verbal. Si le refus est une décision personnelle du syndic sans vote correspondant, la contestation ne suivra pas nécessairement le même chemin.

La contestation d’une assemblée générale est encadrée par l’article 42 de la loi de 1965. Le texte prévoit que les actions tendant à contester les décisions de l’assemblée doivent être engagées par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. L’article 42 de la loi de 1965 sur Légifrance permet de vérifier le délai et ses conditions. Ce délai de contestation de l’assemblée ne doit pas être confondu avec le délai de deux mois de l’offre de priorité : leur point de départ et leur objet sont différents.

Une résolution peut être discutée si la question n’était pas inscrite à l’ordre du jour, si les documents ne permettaient pas un vote éclairé, si la majorité appliquée ne correspondait pas à l’objet réel de l’opération ou si le procès-verbal ne restitue pas correctement les voix. La convocation et l’ordre du jour doivent être conservés. Les règles pratiques de convocation et de présentation des projets peuvent être rapprochées de la page officielle du Service-Public consacrée à la convocation de l’assemblée générale des copropriétaires. La décision de contester doit cependant reposer sur le dossier précis de l’immeuble.

Lorsque la vente est imminente, une procédure en urgence peut être envisagée. L’article 835 du Code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, « même en présence d’une contestation sérieuse », à prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. La version officielle est accessible sur Légifrance, article 835 du Code de procédure civile. Une demande de suspension ne sera pas accordée par principe : il faut établir l’urgence, le droit invoqué, le risque de vente ou de chantier et l’utilité concrète de la mesure.

Le référé peut être utile lorsque le porteur de projet commence des travaux sans autorisation valable, lorsque la toiture est ouverte ou lorsque le chantier rend impossible l’exercice de la priorité. Il peut permettre de demander une mesure de sauvegarde, mais il ne remplace pas le procès au fond sur la propriété, la validité de la vente ou l’indemnisation. Les pièces doivent être prêtes : constat de commissaire de justice, photographies datées, courriels, affichage du permis, procès-verbal, plans, règlement, acte de vente et attestations.

La Cour de cassation a rappelé en 2026 que le droit de surélever ne pouvait pas être exercé unilatéralement dans le silence du règlement. Cette solution donne un argument solide contre un chantier commencé par un seul copropriétaire, mais elle ne permet pas de conclure automatiquement que toute vente conclue sans priorité sera annulée. Le recours dépendra de la nature du droit violé, de la connaissance du tiers, de la rédaction des actes, de la publicité foncière et du préjudice. Il faut demander une analyse de la chaîne des titres et ne pas fonder une urgence sur le seul intitulé commercial du projet.

Le copropriétaire qui a exercé sa priorité mais dont l’offre est ignorée doit conserver la preuve de son acceptation dans le délai. Il doit demander au syndic et au notaire de ne pas signer avec un tiers tant que la situation n’est pas clarifiée, puis faire délivrer une mise en demeure si nécessaire. La lettre doit rappeler l’offre, la date de réception, la date et le contenu de l’acceptation, ainsi que les pièces jointes. Si le vendeur soutient que l’acceptation était tardive ou conditionnelle, le débat portera sur les documents échangés et sur la portée exacte des réserves.

Le financement mérite une attention particulière. Une offre de priorité peut imposer une acceptation dans deux mois, alors que la banque ne rend sa décision qu’après étude des plans, du permis et de la valeur du lot. Le copropriétaire peut demander avant toute notification une information sur le calendrier prévisionnel, mais il ne doit pas supposer que cette démarche suspendra le délai. Dans un dossier important, une étude bancaire préliminaire, une attestation de capacité et un échange avec le notaire réduisent le risque de perdre une priorité par défaut de préparation.

Les recours doivent aussi intégrer les voisins et la copropriété. Un achat prioritaire n’autorise pas à modifier la toiture, percer une façade ou installer une climatisation sans les autorisations nécessaires. L’acquéreur reste soumis au règlement, aux résolutions, aux règles d’urbanisme et aux assurances. Il doit négocier avant la signature les servitudes, l’accès aux réseaux, les compteurs, les parties communes spéciales et le partage des dépenses. Dans une copropriété parisienne ancienne, la question des structures, des conduits, des cours et des toitures-terrasses peut être aussi importante que le prix du lot.

Enfin, le dossier doit être piloté par dates. Une chronologie simple doit faire apparaître la découverte du projet, la convocation, l’assemblée, la notification de priorité, la réponse, la demande de permis, l’affichage, le recours des tiers, la promesse et le début du chantier. Cette chronologie permet de vérifier séparément le délai de deux mois de l’offre, le délai de deux mois de contestation de l’assemblée et les délais d’urbanisme. Elle évite qu’un courrier tardif ou une réunion informelle soit présenté comme un acte qui aurait interrompu un délai légal.

Conclusion

Le copropriétaire situé sous une surélévation peut bénéficier d’un droit de priorité, mais il ne devient pas automatiquement propriétaire du volume ni titulaire du droit de construire. L’arrêt de la Cour de cassation du 2 avril 2026, n° 24-15.059, rappelle que le droit de surélever appartient au syndicat lorsque le règlement est silencieux. Le mécanisme actuel de l’article 35 protège ensuite les copropriétaires concernés lors de la cession du droit ou de la vente des locaux créés : ils doivent recevoir le prix et les conditions de l’opération, puis répondre dans les deux mois.

La bonne démarche consiste à réunir les titres, le procès-verbal, les plans, la notification et les pièces d’urbanisme ; à contrôler la majorité applicable ; à chiffrer le prix et les travaux ; puis à envoyer une réponse datée et prouvée. En cas de silence, de notification incomplète, de vote irrégulier ou de chantier précipité, une mise en demeure et, si l’urgence le justifie, une saisine du tribunal judiciaire peuvent préserver les droits. À Paris et en Île-de-France, l’examen du PLU, des contraintes patrimoniales et des caractéristiques techniques de l’immeuble doit être mené en parallèle de l’analyse de copropriété.

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