La liquidation judiciaire d’un promoteur alors que les logements ne sont pas livrés place les acquéreurs dans une situation d’urgence très particulière : ils ont déjà versé des appels de fonds, certains continuent de rembourser leur prêt, mais le chantier peut être interrompu et le vendeur ne répond plus. L’affaire Fiducim, dont la liquidation judiciaire a été prononcée le 9 juillet 2026 et qui a été médiatisée en août pour plus de 1 200 logements concernés, a rendu cette inquiétude très concrète. Le même problème peut se présenter dans n’importe quelle opération de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

La question n’est pas seulement de savoir si le promoteur est « en faillite ». Il faut identifier la société qui a signé l’acte, vérifier la garantie financière annexée à la vente, déclarer sans tarder les sommes dues au liquidateur et saisir le garant avec un dossier capable de démontrer l’arrêt réel de l’opération. La garantie financière d’achèvement (GFA) n’obéit pas au même mécanisme que la garantie financière de remboursement (GFR), et une déclaration de créance ne remplace pas une demande de mobilisation de la garantie.

Ce guide détaille les vérifications à faire, les délais à surveiller, le montant à déclarer et les démarches à engager auprès du garant, de la banque, du notaire et, si nécessaire, du juge. Les contrats et attestations propres à chaque programme restent déterminants : la liquidation du promoteur est un signal majeur, mais elle ne dispense pas de qualifier juridiquement la garantie souscrite pour le lot concerné.

I. Promoteur en liquidation et VEFA non livrée : quelles garanties et quelle créance déclarer ?

A. Vérifier l’acte, la GFA ou la GFR et la défaillance financière

La première étape consiste à réunir l’acte authentique de vente, le contrat de réservation, l’attestation de garantie, les éventuels avenants et les appels de fonds. Il faut aussi vérifier la dénomination exacte du vendeur. Dans un programme immobilier, la marque commerciale affichée sur les panneaux du chantier peut être différente de la société qui a vendu les lots. Le vendeur peut être une société civile de construction-vente ou une société de programme, tandis qu’une autre entité du groupe assure la commercialisation. La procédure collective ouverte contre la société tête de groupe ne suffit donc pas, à elle seule, à identifier le débiteur de chaque acquéreur.

Le régime de la VEFA impose une garantie financière qui doit être retrouvée dans le dossier notarial. L’article L. 261-10-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que, avant la conclusion de la vente, « le vendeur souscrit une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble » ou une garantie financière du remboursement des versements lorsque le contrat est résolu faute d’achèvement. Il ne faut pas se satisfaire d’une simple mention commerciale de « garantie constructeur » : l’attestation doit permettre de connaître le garant, la forme de son engagement, l’opération couverte, la société bénéficiaire et les conditions de mise en œuvre.

La GFA vise la poursuite et le financement de l’achèvement. L’article L. 261-10-1 indique que « la garantie financière d’achèvement peut être mise en œuvre par l’acquéreur » en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par l’absence de fonds nécessaires à l’achèvement. La liquidation judiciaire constitue un élément très fort pour établir cette défaillance, surtout lorsqu’elle s’accompagne de l’arrêt du chantier, du non-paiement des entreprises, de la disparition des équipes ou de l’impossibilité de financer les travaux. Elle ne permet toutefois pas de déduire automatiquement le coût de reprise : l’état réel de l’immeuble, les marchés restant à exécuter et les sommes déjà appelées doivent être documentés.

La GFR poursuit une autre finalité. Elle prend en charge le remboursement des versements lorsque la vente est résolue pour défaut d’achèvement. L’article R. 261-22 du code de la construction et de l’habitation décrit cette sûreté comme une « convention de cautionnement » au bénéfice de l’acquéreur, solidaire avec le vendeur, lorsque la résolution amiable ou judiciaire intervient pour cause de défaut d’achèvement. L’acquéreur doit donc choisir une stratégie cohérente : demander l’achèvement en mobilisant la GFA, ou envisager la résolution et le remboursement avec la GFR. Une lettre qui réclame simultanément la restitution totale du prix et la poursuite du chantier, sans expliquer cette alternative, donne au garant un motif de demander des précisions et ralentit l’examen.

Le contenu obligatoire de l’acte aide à faire cette qualification. L’article L. 261-11 dispose que « le contrat doit être conclu par acte authentique et préciser » notamment la description de l’immeuble, le prix, les modalités de paiement, le délai de livraison et, pour la garantie exigée, l’attestation établie par le garant et annexée au contrat. Il faut comparer la garantie jointe à l’acte avec les courriers reçus depuis le début des difficultés. Une référence de programme erronée, un numéro de lot absent ou une attestation émise pour une autre société peut devenir un point central dans la demande adressée au garant.

Le contrat de réservation mérite aussi une lecture attentive. L’article L. 261-15 encadre le dépôt de garantie et rappelle que les fonds déposés sont « indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la conclusion du contrat de vente ». Si la vente authentique n’a jamais été signée, la qualification de la somme versée, la condition suspensive et le régime de restitution peuvent différer du cas de l’acquéreur qui a signé l’acte. Si l’acte a été signé, les appels de fonds, le prix déjà payé et le solde restant dû doivent être ventilés séparément.

Il faut enfin mesurer l’avancement de l’immeuble avec des éléments datés. Les photographies, procès-verbaux de chantier, comptes rendus du maître d’œuvre, attestations de voisins, courriels d’entreprises, lettres de relance et constats de commissaire de justice forment une chronologie. Une simple photographie isolée ne montre pas toujours la défaillance financière. À l’inverse, plusieurs mois sans progression, des marchés résiliés, des appels de fonds non justifiés et une liquidation publiée constituent un faisceau beaucoup plus solide. Le garant doit pouvoir comprendre ce qui était achevé au dernier appel de fonds et ce qui reste nécessaire pour rendre l’immeuble livrable.

Les plafonds de paiement sont également utiles pour contrôler les appels adressés avant l’arrêt du chantier. L’article R. 261-14 du code de la construction et de l’habitation prévoit que les paiements ou dépôts ne peuvent dépasser « 35% du prix à l’achèvement des fondations ; 70% à la mise hors d’eau ; 95% à l’achèvement de l’immeuble ». Le solde est normalement payable à la mise à disposition du local. Une comparaison entre ces seuils, les attestations d’avancement et les virements effectués ne permet pas, à elle seule, de déclencher la garantie, mais elle peut révéler un appel prématuré ou une créance à chiffrer contre le vendeur.

Dans le cadre d’une GFA, l’article R. 261-21 précise les formes que peut prendre la garantie, notamment l’ouverture de crédit ou le cautionnement. La convention doit comporter au profit de l’acquéreur « le droit d’en exiger l’exécution ». Il faut donc demander au notaire ou au liquidateur la version complète de la convention et non une photographie partielle de l’attestation. Le garant peut organiser la reprise du chantier, financer les travaux restants, faire désigner un administrateur ad hoc ou retenir une autre solution conforme à son engagement. La demande de l’acquéreur doit exposer le besoin, sans imposer au garant un montage technique qui ne figure pas dans le contrat.

B. Déclarer au liquidateur les sommes dues sans confondre garantie et procédure collective

La déclaration au liquidateur est une démarche distincte de la demande de mobilisation de la GFA ou de la GFR. Elle sert à faire reconnaître la créance de l’acquéreur dans la procédure collective du vendeur. Elle ne commande pas au garant de financer l’achèvement et ne garantit pas un paiement intégral. À l’inverse, une demande adressée au garant ne remplace pas la déclaration au liquidateur. Les deux dossiers doivent partir en parallèle, avec des montants présentés de manière compatible et une réserve sur les sommes susceptibles d’être prises en charge par le garant.

En liquidation judiciaire, l’article L. 641-3 du code de commerce prévoit que « les créanciers déclarent leurs créances au liquidateur » selon les modalités des articles L. 622-24 à L. 622-27. L’article L. 622-24 rappelle que la déclaration doit être faite même lorsque la créance n’est pas encore établie par un titre et qu’une créance dont le montant n’est pas définitivement fixé peut être déclarée sur la base d’une évaluation. Cette règle est importante pour l’acquéreur : il ne faut pas attendre la fin du chantier, le rapport définitif d’expertise ou la décision sur la garantie pour préserver ses droits contre le vendeur.

Le délai de droit commun est de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales. C’est le texte de l’article R. 622-24 qui fixe ce point de départ : « le délai de déclaration […] est de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales ». La date d’un reportage, la date d’un courriel du promoteur ou la date à laquelle l’acquéreur apprend l’arrêt des travaux ne remplace pas cette publication. Il faut retrouver l’annonce BODACC correspondant au jugement et calculer la date limite avec prudence, en tenant compte des règles de computation des délais et de la situation du créancier.

Dans l’affaire Fiducim, la liquidation judiciaire a été annoncée comme prononcée le 9 juillet 2026. Cette date doit être distinguée de la date de publication du jugement au BODACC. La référence de procédure, la juridiction et l’identité des liquidateurs doivent être reprises depuis l’annonce légale et le BODACC. Une lettre envoyée à une ancienne adresse du promoteur ou au seul siège commercial du programme ne constitue pas une déclaration fiable. Le dossier doit être adressé au liquidateur désigné, selon le canal indiqué dans l’annonce, avec une preuve de réception et une copie conservée.

Le montant doit être construit au jour du jugement d’ouverture, puis complété par les sommes à échoir. L’article L. 622-25 prévoit que « la déclaration porte le montant de la créance due au jour du jugement d’ouverture », avec indication des sommes à échoir et de leurs échéances. Le tableau de calcul peut comporter :

• les dépôts et appels de fonds effectivement versés, en distinguant chaque date et chaque bénéficiaire ;
• les sommes payées alors que l’attestation d’avancement ou le stade contractuel est contesté ;
• le solde d’un dépôt de garantie ou d’une restitution demandée après résolution, si cette résolution est juridiquement envisagée ;
• les pénalités de retard, frais de relogement, surcoûts et préjudices dont le principe repose sur le contrat ou sur une faute démontrée, avec une explication de la méthode de calcul ;
• les sommes futures, lorsqu’elles peuvent être évaluées, avec leurs dates d’échéance et la mention « à titre provisionnel » si le montant reste à préciser ;
• les intérêts et frais déjà exigibles, en les séparant du principal et en indiquant leur fondement.

Il faut éviter de déclarer comme une dette certaine du vendeur l’intégralité du coût hypothétique d’un chantier de reprise. Le coût d’achèvement relève d’abord du mécanisme de la GFA et doit être documenté par des devis, un état des travaux et, si besoin, une expertise. En revanche, la créance personnelle de l’acquéreur contre le vendeur peut inclure des sommes déjà payées, une restitution liée à la résolution, des dommages-intérêts ou des frais établis. Une présentation à deux colonnes permet de distinguer ce qui est demandé au liquidateur de ce qui est demandé au garant.

La déclaration n’exige pas toujours un titre définitif. Elle doit toutefois être sincère, intelligible et accompagnée des pièces qui permettent au liquidateur de comprendre le contrat et le calcul. Il faut joindre l’acte authentique, l’attestation de garantie, le contrat de réservation, les appels de fonds, les relevés bancaires, les courriers de relance, les mises en demeure, les informations sur le chantier, l’annonce du jugement et tout document relatif au prêt. Lorsque plusieurs acquéreurs ont des lots dans le même programme, chacun doit préserver sa créance propre, même si une coordination collective facilite l’échange d’informations.

Un oubli de délai peut être lourd de conséquences. L’article L. 622-26 prévoit qu’à défaut de déclaration dans les délais, les créanciers ne sont pas admis aux répartitions et dividendes, sauf relevé de forclusion dans les conditions prévues par le texte. La même disposition indique que « l’action en relevé de forclusion ne peut être exercée que dans le délai de six mois », sous réserve des cas particuliers prévus par la loi. Le relevé n’est pas une assurance de rattrapage : il faut expliquer pourquoi le retard n’est pas imputable au créancier ou pourquoi une omission du débiteur a empêché la déclaration.

Après l’envoi, le courrier du liquidateur doit être suivi. En cas de contestation, l’article L. 622-27 impose une réponse dans un délai de trente jours : « le défaut de réponse dans le délai de trente jours interdit toute contestation ultérieure » de la proposition, sauf discussion sur la régularité de la déclaration. Il faut donc enregistrer la date de chaque notification, demander les motifs précis d’une contestation et répondre sur le montant, la nature de la créance et les pièces produites. Une absence de réponse peut réduire la marge de discussion alors même que la procédure de garantie n’est pas terminée.

La méthode pratique peut tenir en cinq actions immédiates :

1. télécharger le jugement et l’annonce BODACC, vérifier le vendeur, la date de publication et le liquidateur ;
2. retrouver l’acte authentique et l’attestation qui identifie la GFA ou la GFR ;
3. établir un tableau des versements, des sommes à échoir et des préjudices, sans mélanger le coût de reprise du chantier et la créance personnelle ;
4. envoyer la déclaration au liquidateur par le canal prévu, avec toutes les pièces et une preuve de réception ;
5. préparer en parallèle la demande de mobilisation au garant, en conservant les originaux et les justificatifs de l’état du chantier.

Cette double démarche protège deux voies différentes. La créance déclarée pourra être examinée dans la liquidation, tandis que la garantie peut offrir une solution plus directement orientée vers l’achèvement ou le remboursement. L’une ne doit pas être abandonnée parce que l’autre paraît plus prometteuse.

II. Comment activer la garantie et protéger le financement de l’acquéreur ?

A. Demander l’achèvement ou le remboursement avec les bonnes preuves

La demande au garant doit être structurée comme un dossier de mise en œuvre, et non comme une simple plainte contre le promoteur. Elle doit rappeler l’opération, le lot, la date de l’acte, le prix, les sommes versées, le délai de livraison contractuel, l’état d’avancement constaté et les événements qui rendent impossible la poursuite normale des travaux par le vendeur. Il faut joindre l’attestation de garantie et demander au garant de confirmer par écrit s’il s’agit d’une GFA ou d’une GFR, quelles pièces complémentaires sont nécessaires et quelle procédure il entend suivre.

Pour la GFA, le fait générateur est la défaillance financière caractérisée par l’absence de fonds nécessaires à l’achèvement. La liquidation judiciaire et l’arrêt du chantier rendent la demande particulièrement sérieuse, mais la lettre doit aussi faire apparaître les conséquences concrètes : fournisseurs impayés, entreprises parties, absence de maître d’œuvre, sécurité non assurée, absence de calendrier crédible ou appels de fonds interrompus. Un retard isolé n’a pas la même portée qu’un arrêt documenté et lié à l’insolvabilité. Le garant doit pouvoir apprécier la situation de l’opération entière, pas seulement celle du logement individuel.

La jurisprudence récente fournit un repère utile. Dans un arrêt du 11 mai 2023, n° 22-13.696, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle que le garant qui achève ou fait achever les travaux abandonnés est « seul fondé à exiger de l’acquéreur le solde du paiement du prix de vente ». La Cour ajoute que cette créance du garant est limitée à la part du prix correspondant aux ouvrages qu’il a financés. Pour l’acquéreur, cette règle signifie qu’il ne faut pas payer aveuglément un solde réclamé par le vendeur ou par un intervenant : il faut identifier qui finance l’achèvement, quels travaux sont concernés et quelle somme reste réellement exigible.

L’article L. 261-10-1 confirme que, lorsque la garantie est mise en œuvre, « le garant financier de l’achèvement de l’immeuble est seul fondé à exiger de l’acquéreur le paiement du solde du prix de vente », même si le vendeur fait l’objet d’une procédure collective. Cela ne signifie pas que l’acquéreur doit suspendre seul tous les paiements ni qu’il peut retenir n’importe quelle somme. Cela signifie que le paiement du solde doit être articulé avec la mise en œuvre effective de la garantie et avec l’avancement financé par le garant.

La convention prévue par l’article R. 261-21 peut prendre la forme d’une ouverture de crédit ou d’un cautionnement. Elle peut aussi prévoir une intervention coordonnée avec un administrateur ad hoc. L’article L. 261-10-1 autorise le garant à faire désigner cet administrateur par ordonnance sur requête ; celui-ci dispose des pouvoirs du maître de l’ouvrage pour faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement et procéder à la réception. L’acquéreur doit donc demander au garant quelle décision est prise pour l’opération entière : reprise par le vendeur, remplacement du maître d’ouvrage, consultation d’entreprises, financement direct ou procédure judiciaire.

Un jugement du tribunal judiciaire de Bobigny rendu le 5 janvier 2026, RG n° 24/03326, accessible sur le site officiel de la Cour de cassation, illustre l’importance de cette chronologie. Le jugement indique que « le garant ne peut se désintéresser du déroulement de la construction », tout en rappelant que le garant n’a pas à se substituer au maître d’ouvrage dès le premier retard et qu’il doit agir après caractérisation de la défaillance financière. La portée pratique est double : l’acquéreur doit signaler rapidement les indices sérieux, et le garant doit expliquer les mesures prises une fois la défaillance établie.

La demande de GFA doit contenir un inventaire des travaux. Il faut distinguer les fondations, la structure, le clos et couvert, les réseaux, les équipements, les parties communes, les raccordements, les espaces extérieurs et les opérations nécessaires à la réception. Pour chaque poste, une pièce doit indiquer l’état connu : attestation, compte rendu, facture, photographie datée, procès-verbal ou constat. Une expertise amiable contradictoire peut aider, mais elle ne doit pas retarder les démarches imposées par le BODACC. Si l’état du chantier est contesté ou risque de disparaître, une demande d’expertise judiciaire peut préserver la preuve.

La Cour de cassation a également publié des décisions où les acquéreurs sollicitaient une mesure d’expertise avant de faire valoir leurs droits. Dans une décision du tribunal judiciaire de Lyon, RG n° 25/00854, le juge rappelle qu’il peut exister un motif légitime de conserver, au contradictoire des parties, la preuve des faits nécessaires au futur litige ; la décision est consultable sur le portail officiel des décisions judiciaires. Une expertise ne déclenche pas automatiquement la GFA, mais elle peut établir l’avancement, le coût des travaux restants, les causes de l’arrêt et les responsabilités discutées.

Pour la GFR, le raisonnement est différent. Il faut examiner si la résolution amiable ou judiciaire de la vente pour défaut d’achèvement est possible et opportune, puis présenter au garant les versements à rembourser. La résolution peut avoir des conséquences sur le prêt, les sûretés, les restitutions réciproques, les intérêts et la déclaration au liquidateur. La demande doit donc préciser si l’acquéreur sollicite une résolution, s’il la réserve, ou s’il privilégie l’achèvement. Une formule ambiguë peut compliquer le traitement du dossier.

Le dossier adressé au garant doit comprendre au minimum :

• l’acte authentique et ses annexes, notamment la notice descriptive et l’attestation de garantie ;
• le contrat de réservation et la preuve du dépôt versé ;
• les appels de fonds, les attestations d’avancement et les relevés de paiement ;
• le calendrier contractuel et les courriers annonçant les reports ou l’arrêt ;
• les photographies datées, constats, comptes rendus de chantier et attestations d’entreprises ;
• le jugement de liquidation, l’annonce BODACC et les coordonnées vérifiées du liquidateur ;
• le tableau des sommes réclamées au vendeur et des sommes demandées au garant, sans double comptage ;
• les échanges avec le notaire, la banque, le promoteur, le maître d’œuvre et les autres acquéreurs.

Une mise en demeure du garant peut être nécessaire si la demande reste sans réponse ou si la garantie est refusée sans examen réel. Elle doit reprendre les stipulations contractuelles, les pièces fournies, les faits établissant la défaillance et la mesure demandée. Si le garant conteste la défaillance, il faut répondre sur les faits précis : un chantier à l’arrêt, une liquidation publiée et l’absence de financement peuvent être plus probants qu’une affirmation générale sur le retard. Si le garant reconnaît le principe mais ne finance pas les travaux, la procédure à engager dépendra de l’urgence, de la preuve disponible et de la nature de la demande : exécution, expertise, provision ou action au fond.

Le crédit immobilier doit être traité séparément. La liquidation du vendeur ne fait pas disparaître le contrat de prêt souscrit auprès de la banque. L’acquéreur doit prévenir le prêteur, transmettre les justificatifs du chantier et demander un examen de la situation : suspension amiable, modulation, report, réaménagement ou information sur les conditions de déblocage restantes. Il ne faut pas cesser unilatéralement de payer les échéances sans stratégie vérifiée, car un incident de remboursement peut entraîner des intérêts, une inscription ou une exigibilité anticipée. La demande au garant et la discussion avec la banque doivent avancer en parallèle, avec un calcul précis du coût mensuel supporté.

Les appels de fonds futurs doivent eux aussi être vérifiés. L’article R. 261-14 limite les paiements selon l’avancement et indique que le solde est payable lors de la mise à disposition du local ; il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions contractuelles. Un acquéreur confronté à une demande de paiement alors que le stade de travaux n’est pas atteint doit conserver l’appel, l’attestation et l’avis du notaire, puis obtenir une position écrite avant toute décision. La consignation, lorsqu’elle est envisagée, doit respecter le contrat et le régime légal : elle ne se décide pas par un simple virement sur un compte personnel.

B. Organiser les recours en Île-de-France et éviter les erreurs irréversibles

Pour un acquéreur situé à Paris ou en Île-de-France, le cœur du régime de la VEFA reste national. La localisation du lot, le siège du vendeur, le domicile de certaines parties et la nature de la demande peuvent toutefois influencer la juridiction compétente et les modalités de représentation. Un acquéreur ne doit pas déduire du siège parisien du garant que toute action doit être engagée à Paris. Le contrat, la procédure collective, l’urgence et l’objet de la demande doivent être examinés avant de choisir le tribunal judiciaire, le juge des référés ou le juge-commissaire.

La bonne organisation consiste à établir un calendrier à partir de quatre dates : le jugement d’ouverture, sa publication au BODACC, la date de livraison prévue par l’acte et la date du dernier appel de fonds. À ces dates s’ajoutent la date d’envoi de la demande au garant, la date de réception par le liquidateur et les échéances de prêt. Pour un dossier en Île-de-France, une consultation avec un avocat en droit immobilier peut permettre de coordonner les actes, le commissaire de justice, l’expert et les échanges avec la banque sans multiplier les procédures contradictoires.

Il faut aussi séparer les urgences probatoires des demandes financières. Un chantier abandonné peut se dégrader, être sécurisé par une entreprise ou être modifié par un intervenant mandaté par le garant. Les photographies doivent être datées, les accès doivent être autorisés, et le constat doit décrire les parties communes comme le lot privatif. Le constat d’un acquéreur ne remplace pas toujours une expertise contradictoire, mais il fixe un état initial utile. Les échanges de groupe entre acquéreurs sont précieux pour connaître les informations communes ; chaque personne doit néanmoins vérifier son propre acte, son propre lot et ses propres paiements.

Dans le dossier, le notaire reste un interlocuteur essentiel pour obtenir les annexes de l’acte, l’attestation de garantie, les coordonnées des parties et les documents déposés au rang des minutes. Le liquidateur renseigne sur la procédure collective, mais il ne représente pas le garant. La banque détient les éléments du financement, sans être automatiquement responsable de l’arrêt du chantier. Le garant est la partie à laquelle la demande d’activation doit être adressée. Confondre ces rôles crée des délais inutiles et peut faire croire qu’une démarche a été accomplie alors qu’elle n’a pas atteint le bon destinataire.

Une action judiciaire peut poursuivre plusieurs objectifs, qui ne doivent pas être mélangés dans les conclusions : obtenir la communication d’une convention ou d’une attestation, préserver la preuve par expertise, faire reconnaître la mobilisation de la GFA, obtenir une provision lorsque les conditions sont réunies, demander la résolution et le remboursement, ou contester la créance d’un intervenant. La demande la plus rapide n’est pas toujours celle qui règle le fond. Une expertise peut être prioritaire si l’avancement est contesté ; une déclaration de créance peut être prioritaire si le délai BODACC expire ; une mise en demeure du garant peut être prioritaire si l’arrêt financier est documenté.

Les acquéreurs doivent se méfier de cinq erreurs :

1. attendre une réunion générale ou une réponse du promoteur avant de déclarer la créance ;
2. envoyer la déclaration au vendeur alors que le jugement désigne un liquidateur ;
3. demander une GFR alors que l’objectif réel est l’achèvement, sans traiter la résolution de la vente ;
4. cesser les échéances de prêt ou les paiements sans avis sur les conséquences contractuelles ;
5. chiffrer un préjudice global sans distinguer les versements au vendeur, le coût des travaux, les frais de logement et les intérêts.

Un sixième risque concerne les accords collectifs proposés dans la précipitation. Le garant, un repreneur ou un groupe d’acquéreurs peut proposer une solution de reprise, une cession des droits ou une renonciation partielle. Avant de signer, il faut vérifier l’effet sur la déclaration de créance, la garantie, le prêt, les pénalités et les recours contre le vendeur. Une reprise amiable peut être utile, mais elle doit décrire le périmètre des travaux, le financement, le calendrier, la réception, les assurances et le sort des sommes déjà versées.

Le choix entre achèvement et remboursement dépend de l’état de l’opération. Un chantier proche de l’achèvement, doté d’une GFA clairement identifiée et techniquement reprenable, peut justifier une demande de continuation. Un terrain non aménagé, un permis à reprendre, une société de programme elle-même défaillante ou une garantie inadaptée peuvent rendre la résolution plus réaliste. Dans les deux cas, l’acquéreur doit préserver ses droits contre le vendeur par la déclaration de créance et ne pas renoncer à une garantie avant d’avoir mesuré les conséquences.

La jurisprudence montre enfin qu’une procédure collective ne dispense pas d’une analyse factuelle. Le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 5 janvier 2026 a examiné le moment où le garant avait été informé, la date de la liquidation, l’arrêt du chantier et la désignation d’un administrateur ad hoc. De son côté, l’arrêt de la Cour de cassation du 11 mai 2023 rappelle que le solde demandé par le garant doit correspondre aux travaux qu’il a financés. Ces décisions ne remplacent pas l’examen du contrat Fiducim ou de tout autre programme, mais elles donnent une grille de lecture pour les courriers, les preuves et les demandes judiciaires.

Pour un dossier localisé à Paris ou en Île-de-France, il est utile de préparer avant le rendez-vous une chronologie d’une page, un tableau financier, l’acte complet, la garantie, les appels de fonds, le jugement publié et les photographies. Cette préparation permet de décider rapidement si l’étape suivante est une déclaration complémentaire, une mise en demeure, un référé expertise, une demande de provision, une action en résolution ou une négociation encadrée avec le garant et la banque. Elle évite aussi qu’une urgence de chantier fasse oublier le délai de la procédure collective.

Conclusion

Lorsqu’un promoteur est placé en liquidation et que la VEFA n’est pas livrée, l’acquéreur doit agir sur deux fronts. Il faut déclarer au liquidateur les sommes dues, dans le délai calculé à partir de la publication BODACC, avec un montant expliqué et des pièces vérifiables. En parallèle, il faut identifier la GFA ou la GFR, établir la défaillance financière et adresser au garant une demande adaptée : financer l’achèvement ou organiser le remboursement après résolution.

La priorité est documentaire et calendaire : acte authentique, attestation, appels de fonds, état du chantier, jugement, preuve d’envoi et tableau des préjudices. La liquidation ne justifie ni l’attente ni l’arrêt unilatéral du crédit. Elle impose une stratégie coordonnée avec le liquidateur, le garant, le notaire, la banque et, si nécessaire, le juge. Les acquéreurs peuvent également consulter la page consacrée à l’avocat en VEFA à Paris pour préparer cette analyse.

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