I. La procédure accélérée des arrêtés de péril après la loi du 18 août 2026
A. Un périmètre d’application renforcé
La loi du 18 août 2026 a clarifié les modalités d’intervention de l’autorité compétente en cas de péril. Comme l’a rappelé la Cour de cassation, Civ. 3e, 21 septembre 2022, n° 21-21.102 : « L’arrêté de péril étant exécutoire dès sa notification et le recours formé à son encontre devant la juridiction administrative n’ayant point d’effet suspensif, le juge judiciaire, saisi par le maire sur le fondement de l’article L. 511-2, V, du code de la construction et de l’habitation, peut ordonner la démolition, nonobstant l’existence d’un recours ». Ce principe demeure au cœur de la nouvelle législation.
La refonte législative opérée par la loi du 18 août 2026 s’inscrit dans un mouvement d’unification des polices administratives spéciales de la sécurité et de la salubrité des immeubles. Auparavant morcelées entre le Code de la construction et de l’habitation et le Code de la santé publique (péril, insalubrité, sécurité des équipements communs, sécurité des établissements recevant du public aux fins d’hébergement), ces différentes prérogatives sont désormais centralisées. Cette police unique de la sécurité et de la salubrité des immeubles est placée sous la responsabilité du maire de la commune ou, en cas de transfert de compétences, du président de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre. Ce transfert de compétence vers l’EPCI permet une mutualisation des services techniques et une harmonisation des critères d’évaluation des risques structurels et sanitaires sur un territoire élargi. Néanmoins, en cas de carence ou d’extrême urgence menaçant la sécurité publique immédiate, le maire conserve une compétence résiduelle au titre de ses pouvoirs de police administrative générale, conformément aux dispositions des articles L. 2212-2 et L. 2212-4 du Code général des collectivités territoriales.
Le déclenchement de la procédure administrative s’appuie sur des mécanismes de signalement rigoureux et standardisés. Tout rapport rédigé par les services municipaux compétents, les inspecteurs du service communal d’hygiène et de sécurité (SCHS), les agents de l’agence régionale de santé (ARS), ou encore les rapports d’intervention du service départemental d’incendie et de secours (SDIS) peut constituer le fondement d’une action publique. Les signalements peuvent également émaner des locataires de l’immeuble, de voisins inquiets ou de syndics de copropriété constatant des désordres sur les structures porteuses ou les équipements communs. Le rapport technique initial doit obligatoirement caractériser la nature exacte des désordres (fissures structurelles évolutives, affaissement de planchers, décollement d’éléments de façade, carbonatation avancée des bétons armés, infiltrations d’eau chroniques menaçant la stabilité de l’ouvrage) et préciser si ces désordres présentent un danger pour la sécurité publique ou celle des occupants de l’immeuble.
La modernisation du dispositif vise à harmoniser les interventions dans le temps. L’objectif est de prévenir les risques d’effondrement en simplifiant les échanges entre l’expert et l’autorité municipale. La loi insiste sur le caractère contradictoire de la procédure, sauf urgence absolue. Cette exigence est le garant de la protection des droits du propriétaire, tout en permettant une action rapide lorsque la vie d’autrui est directement menacée. La procédure contradictoire ordinaire s’ouvre par la notification, par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou par acte de commissaire de justice (anciennement huissier), d’un projet d’arrêté de mise en sécurité (ou arrêté de péril) à l’ensemble des parties intéressées. Ces destinataires comprennent le propriétaire en titre de l’immeuble (identifié par l’analyse des fichiers immobiliers du service de la publicité foncière), les titulaires de droits réels immobiliers (tels que les usufruitiers ou les nus-propriétaires), les syndics de copropriété pour les parties communes affectées par les désordres, et les créanciers bénéficiant d’une hypothèque ou d’un privilège inscrit sur l’immeuble.
La notification du projet d’arrêté doit être extrêmement précise sous peine de nullité de la procédure subséquente. Elle doit obligatoirement mentionner les motifs de fait et de droit qui justifient l’intervention de l’administration, la liste exhaustive des travaux de réparation, de consolidation ou de mise en sécurité prescrits par les services techniques, le délai imparti aux destinataires pour réaliser ces travaux (délai qui ne peut être inférieur à un mois à compter de la notification), ainsi que la possibilité de présenter des observations écrites ou orales dans ce même délai. Les parties concernées ont le droit de se faire assister par un avocat ou de mandater un expert technique indépendant de leur choix pour réfuter les constatations de la mairie ou proposer des mesures alternatives moins restrictives ou moins coûteuses. Si le propriétaire de l’immeuble est inconnu ou sans domicile connu en France, la loi prévoit des modalités spécifiques d’opposabilité : le projet d’arrêté est affiché de manière visible en mairie ainsi que sur la façade même de l’immeuble concerné, et fait l’objet d’une publication officielle dans un journal d’annonces légales diffusé dans le département du lieu de situation du bien immobilier.
Une fois le délai contradictoire expiré et après examen attentif des observations présentées par le propriétaire ou ses conseils, l’autorité compétente prend l’arrêté de mise en sécurité définitif. Cet arrêté fixe de manière définitive les travaux à accomplir et le délai de réalisation. Pour être opposable aux tiers et aux acquéreurs successifs du bien, l’arrêté doit faire l’objet d’une publication officielle au fichier immobilier du service de la publicité foncière compétent, aux frais exclusifs du propriétaire défaillant. C’est l’absence d’effet suspensif des recours dirigés contre cet arrêté qui garantit la primauté de la sécurité publique. La décision Civ. 3e, 21 septembre 2022, n° 21-21.102 illustre parfaitement cette articulation en confirmant que le juge judiciaire peut ordonner la démolition de l’immeuble menaçant ruine à la demande de l’autorité publique, même si une procédure d’annulation est en cours devant la juridiction administrative. Cela empêche les propriétaires négligents d’utiliser des recours judiciaires comme des manœuvres dilatoires pour échapper à l’exécution de travaux urgents visant à prévenir un effondrement catastrophique.
B. Le danger imminent : procédure sans contradiction
En cas de danger imminent, l’urgence prime sur la procédure contradictoire classique. La jurisprudence souligne cette nécessité : TJ Rennes, 7 juillet 2025, n° 25/04131 : « En cas de danger imminent, manifeste ou constaté par le rapport mentionné à l’article L. 511-8 ou par l’expert désigné en application de l’article L. 511-9, l’autorité compétente ordonne par arrêté et sans procédure contradictoire préalable ».
Cette dérogation au droit commun de la procédure administrative est strictement encadrée par la loi de 2026. L’autorité doit justifier de l’imminence du risque par un rapport technique circonstancié. Le propriétaire pourra ensuite contester la réalité de cet état de péril, mais l’efficacité de la mesure de sauvegarde est préservée. Le mécanisme de l’urgence repose sur l’article L. 511-19 du Code de la construction et de l’habitation, qui régit l’arrêté d’urgence de mise en sécurité (communément appelé arrêté de péril imminent). Lorsqu’il apparaît que l’état d’un bâtiment présente un risque immédiat d’effondrement partiel ou total des structures, de chutes de pierres sur la voie publique, ou de rupture soudaine d’un balcon ou d’une terrasse, la procédure contradictoire d’un mois est immédiatement écartée au profit d’une action d’urgence.
La première étape indispensable de cette procédure accélérée consiste en la désignation d’un expert judiciaire. L’autorité compétente saisit le président du tribunal administratif territorialement compétent par le biais d’une requête en référé (procédure de référé-péril, régie par l’article L. 511-9 du CCH). Le président du tribunal administratif, statuant en extrême urgence, désigne un expert qualifié, inscrit sur les listes officielles des cours administratives d’appel ou des tribunaux, dans un délai de quelques heures. La mission de cet expert de justice est strictement définie par l’ordonnance de désignation : il doit se rendre sur les lieux dans les 24 heures suivant sa désignation pour examiner l’état de l’immeuble. L’expert doit, par tout moyen rapide et approprié (téléphone, e-mail, télécopie ou message délivré en main propre), inviter le propriétaire et les syndics de copropriété à assister à sa visite d’inspection. Toutefois, si le propriétaire est introuvable ou si l’urgence est extrême, l’expert peut procéder aux constatations techniques hors la présence de ce dernier.
Lors de sa visite technique, l’expert procède à une analyse approfondie des structures porteuses de l’immeuble. Il examine les fondations, la verticalité des murs, la flèche des poutres, la cohésion des maçonneries et la solidité des toitures ou des balcons. Il doit consigner ses observations dans un rapport écrit détaillé, remis à l’autorité compétente et au propriétaire dans les 24 heures de sa visite. Dans ce rapport d’expertise, l’expert doit obligatoirement se prononcer de manière claire et non équivoque sur l’existence et l’imminence d’un danger réel pour la sécurité publique ou celle des occupants de l’immeuble. Si le danger est avéré, l’expert préconise de manière précise les mesures techniques provisoires qui doivent être mises en œuvre immédiatement pour écarter l’imminence du péril. Ces mesures peuvent consister en la pose d’étais métalliques sous un plancher menaçant de s’effondrer, la pose de filets de protection le long des façades dégradées pour retenir les chutes de pierres, l’installation de palissades de sécurité sur la voie publique, ou encore l’évacuation immédiate et sans délai des résidents de l’immeuble.
Dès réception du rapport de l’expert confirmant l’imminence du danger, le maire ou le président de l’EPCI dispose de la compétence légale pour prendre un arrêté de mise en sécurité d’urgence. Comme l’a rappelé le TJ Rennes, 7 juillet 2025, n° 25/04131, la décision d’urgence de l’administration n’est soumise à aucune formalité contradictoire préalable, cette dispense temporaire étant justifiée par l’intérêt supérieur de la protection de l’intégrité physique des personnes. Cependant, les mesures ordonnées dans le cadre de cet arrêté de mise en sécurité d’urgence doivent être strictement conservatoires, provisoires et proportionnées au danger immédiat. L’autorité municipale ne peut en aucun cas ordonner la démolition totale et définitive d’un immeuble ou des travaux de reconstruction lourds par le biais de cette procédure d’urgence. Pour des mesures définitives et irréversibles, l’autorité administrative doit impérativement basculer vers la procédure ordinaire contradictoire une fois que les mesures d’extrême urgence ont été exécutées et que le danger immédiat a été provisoirement écarté.
L’arrêté d’urgence fixe un délai extrêmement court pour l’exécution des mesures conservatoires prescrites, ce délai se comptant généralement en heures ou en jours (par exemple, 24 ou 48 heures). Si, à l’expiration de ce délai très restreint, le propriétaire ou le syndic de copropriété n’a pas réalisé les travaux conservatoires exigés, la commune ou l’EPCI peut procéder d’office à l’exécution de ces travaux à la place et aux frais exclusifs du propriétaire défaillant (travaux d’office). L’administration mandate alors une entreprise de travaux publics qualifiée pour réaliser les mesures indispensables prescrites par l’expert. L’ensemble des coûts financiers engagés par la collectivité locale pour cette exécution d’office (frais d’études techniques, coût de location du matériel, coût de main-d’œuvre de l’entreprise tierce) fait l’objet d’un recouvrement forcé auprès du propriétaire défaillant. La mairie émet un titre de recettes exécutoire qui est transmis au comptable public de l’État pour recouvrement forcé, cette somme étant légalement majorée de plein droit d’une pénalité administrative de 10 % afin de dissuader les comportements négligents ou obstructionnistes des propriétaires de biens immobiliers dégradés.
II. Recours et conséquences patrimoniales de l’arrêté de péril
A. Les recours devant le juge administratif et judiciaire
Le recours contre l’arrêté ne suspend pas son exécution. La sécurité des personnes impose une célérité qui exclut les effets suspensifs ordinaires des recours contentieux. Les propriétaires disposent néanmoins de voies pour contester le bien-fondé de la mesure, sans pour autant paralyser les travaux nécessaires à la mise en sécurité. TJ Alès, 24 juin 2025, n° 25/00610 rappelle que la responsabilité de la commune pourra être engagée si l’arrêté est annulé, mais seulement après la mise en œuvre de la mesure.
Il faut distinguer la contestation du fond de la mesure de la contestation de sa mise en œuvre. Le juge administratif est compétent pour l’annulation de l’arrêté lui-même, tandis que le juge judiciaire traite des conséquences dommageables et de la validité des mesures d’exécution. Cette dualité de juridiction demande une stratégie contentieuse rigoureuse dès le prononcé de l’arrêté. Le contentieux lié aux arrêtés de mise en sécurité est caractérisé par une répartition stricte des compétences entre l’ordre administratif et l’ordre judiciaire, découlant du principe fondamental de la séparation des autorités administratives et judiciaires. Devant la juridiction administrative, le propriétaire ou toute personne y ayant intérêt (telle qu’un créancier inscrit ou un locataire évincé) peut intenter un recours pour excès de pouvoir (REP) visant à obtenir l’annulation de l’arrêté de mise en sécurité devant le tribunal administratif compétent. Ce recours doit être formé dans un délai de deux mois à compter de la notification ou de la publication officielle de la décision contestée.
Le recours pour excès de pouvoir peut s’appuyer sur des moyens tenant tant à la légalité externe qu’à la légalité interne de l’acte administratif. Sur le plan de la légalité externe, le requérant peut invoquer l’incompétence de l’auteur de l’acte (par exemple, un adjoint au maire ayant signé l’arrêté sans disposer d’une délégation de signature régulière et publiée), un vice de procédure tenant au non-respect flagrant du principe contradictoire (lorsque l’administration a agi hors urgence sans respecter le délai minimum d’un mois de l’article L. 511-10 du CCH), ou encore une insuffisance caractérisée de motivation de l’arrêté de péril. Sur le plan de la légalité interne, le requérant peut contester la réalité physique des désordres invoqués par la commune, soutenir qu’il y a eu une erreur manifeste d’appréciation quant à la gravité du danger réel pour la sécurité des personnes, ou faire valoir que les travaux imposés par l’administration sont disproportionnés par rapport à l’objectif de sécurité publique, lorsqu’une solution technique moins lourde et moins onéreuse permettrait d’atteindre le même résultat de consolidation.
Pour faire face à l’exécution immédiate de l’arrêté par la commune, le propriétaire peut doubler son recours au fond d’une demande de référé-suspension, introduite sur le fondement de l’article L. 521-1 du Code de justice administrative (CJA). Le référé-suspension suppose la réunion de deux conditions cumulatives très strictes : l’urgence de la situation d’une part, et l’existence d’un doute sérieux quant à la légalité de la décision administrative d’autre part. En pratique, la condition d’urgence est presque systématiquement rejetée par les juges des référés administratifs dans ce type de contentieux. La jurisprudence administrative constante considère en effet que la préservation de la sécurité des personnes et de la salubrité publique face à un risque de ruine d’un bâtiment présente un caractère d’intérêt général supérieur, qui l’emporte de manière quasi absolue sur les intérêts patrimoniaux, financiers ou commerciaux du propriétaire, sauf si ce dernier parvient à démontrer de manière irréfutable une illégalité administrative d’une gravité telle qu’elle justifierait l’arrêt immédiat de la procédure.
Le juge judiciaire intervient quant à lui dans deux situations bien distinctes. En amont, il est saisi par l’autorité administrative pour autoriser l’exécution de mesures particulièrement intrusives portant atteinte au droit de propriété, telles que l’autorisation de démolir un bâtiment en ruine en cas de défaillance persistante du propriétaire (conformément aux compétences dévolues au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond). En aval, le juge judiciaire est le juge de droit commun de l’indemnisation des préjudices subis par les administrés en cas de faute commise par l’administration municipale dans la mise en œuvre de ses pouvoirs de police. L’arrêt rendu par le TJ Alès, 24 juin 2025, n° 25/00610 confirme la rigidité de cette répartition juridictionnelle et la priorité absolue donnée à la sécurité publique. Si un propriétaire s’estime lésé par un arrêté de mise en sécurité qu’il juge infondé, il ne peut en aucun cas saisir le juge judiciaire pour bloquer l’exécution des travaux conservatoires ou de l’évacuation ordonnée par le maire. L’urgence impose l’exécution de la mesure de sauvegarde.
C’est seulement après l’exécution complète de l’arrêté que la responsabilité extracontractuelle de la commune pour faute administrative pourra être recherchée par le propriétaire devant les tribunaux pour obtenir la réparation de ses préjudices financiers et patrimoniaux. Si l’arrêté de mise en sécurité est annulé a posteriori par la juridiction administrative pour excès de pouvoir, cette annulation constitue une faute de nature à engager la responsabilité civile de la collectivité publique. Le propriétaire injustement contraint pourra alors solliciter devant le tribunal l’indemnisation de l’ensemble de ses préjudices matériels et immatériels directs : le remboursement intégral du coût des travaux d’office qu’il a dû supporter indûment, la réparation des dommages physiques causés à la structure de son bâtiment par des travaux d’office techniquement mal conçus ou exécutés de manière défectueuse par l’entreprise mandatée par la commune, le remboursement de la perte démontrée de ses revenus locatifs durant toute la période d’inoccupation forcée de l’immeuble, la réparation de la perte de valeur vénale de son bien en cas de démolition injustifiée, ainsi que la réparation du préjudice moral et des troubles graves causés dans ses conditions d’existence.
B. Conséquences pour le bail et les obligations des parties
Un arrêté de péril impacte directement l’exécution du bail. Les obligations de délivrance du bailleur sont suspendues, et les locataires sont exposés à une éviction urgente. Comme l’illustre TJ Laval, 28 juillet 2025, n° 25/00343 : « L’autorité compétente peut faire procéder à la démolition complète après y avoir été autorisée par jugement du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ». Ces conséquences sont majeures pour les occupants et les propriétaires, nécessitant une vigilance sur le respect des délais imposés par la nouvelle loi, consultable sur Loi n° 2026-795 du 18 août 2026.
Le locataire, évincé par mesure de sécurité, ne peut plus habiter le logement et le bailleur ne peut plus exiger le paiement du loyer. La rupture du bail peut alors être prononcée pour impossibilité d’occuper les lieux, sans faute de l’une ou l’autre partie. Il appartient au bailleur de prendre en charge le relogement si les conditions légales sont réunies, faute de quoi sa responsabilité sera engagée. La notification d’un arrêté de mise en sécurité (péril) à un propriétaire bailleur d’un immeuble d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989 (ou régissant des baux commerciaux ou professionnels) déclenche immédiatement des effets juridiques d’ordre public d’une extrême rigueur. Ces effets visent à protéger le locataire et les occupants de bonne foi contre les risques corporels liés à la dégradation de l’immeuble, tout en sanctionnant financièrement la négligence du bailleur qui a failli à son obligation contractuelle et légale de délivrance d’un logement décent et en bon état d’usage (obligation fixée par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 1719 du Code civil).
Le premier effet d’ordre public concerne la suspension légale et automatique du paiement des loyers et des charges accessoires. En application stricte des dispositions de l’article L. 521-2 du Code de la construction et de l’habitation, le paiement du loyer et des charges locatives est suspendu de plein droit à compter du premier jour du mois suivant la notification de l’arrêté de mise en sécurité (ou à compter de la date de notification de l’interdiction d’habiter si celle-ci intervient de manière immédiate). Cette suspension de l’obligation financière s’impose de plein droit au propriétaire bailleur sans qu’il soit nécessaire pour le locataire d’obtenir une autorisation ou une décision préalable du juge des contentieux de la protection. La suspension du loyer dure jusqu’à ce que les travaux prescrits aient été intégralement réalisés et constatés par un arrêté d’abrogation (mainlevée) signé par le maire ou l’autorité de police compétente.
Toute perception de loyer ou de charges par le propriétaire bailleur durant cette période de suspension légale constitue une infraction pénale grave et donne lieu à la restitution immédiate des sommes indûment perçues au locataire (restitution de l’indu). De plus, en vertu de la législation en vigueur renforcée par la loi de 2026, l’organisme payeur des prestations sociales (la Caisse d’allocations familiales – CAF ou la Mutualité sociale agricole – MSA) suspend immédiatement et de plein droit le versement direct de l’aide personnelle au logement (APL ou allocation de logement) entre les mains du bailleur tiers-payant, cette allocation étant conservée ou restituée au locataire selon la nature définitive de l’inhabitabilité de l’immeuble. Durant toute la période d’inoccupation ou d’exécution des travaux de consolidation, la durée du bail en cours est suspendue au profit du locataire, ce qui signifie que le propriétaire ne peut en aucun cas résilier le bail ou refuser le renouvellement de celui-ci en invoquant l’impossibilité physique d’occuper les lieux pour donner congé au locataire.
Le second effet d’une extrême importance patrimoniale réside dans l’obligation légale d’hébergement ou de relogement des occupants qui pèse sur le propriétaire bailleur (articles L. 521-1 à L. 521-3-2 du CCH). On distingue l’obligation d’hébergement temporaire et l’obligation de relogement définitif. Lorsque l’arrêté de mise en sécurité prononce une interdiction temporaire d’habiter le logement pendant la durée nécessaire à l’exécution des travaux de consolidation prescrits, le propriétaire bailleur est tenu d’assurer, à ses frais exclusifs, l’hébergement décent et temporaire des locataires dans un logement de remplacement correspondant à leurs besoins familiaux et professionnels (proximité géographique des écoles et des lieux de travail). Le loyer du logement de remplacement temporaire est payé directement par le propriétaire défaillant, le locataire continuant uniquement à verser son loyer d’origine à son propriétaire initial si celui-ci est supérieur au coût de l’hébergement temporaire (ce qui est rarement le cas en pratique, la suspension du loyer d’origine s’appliquant de plein droit).
Si l’arrêté prononce une interdiction définitive d’habiter les lieux ou si les travaux prescrits entraînent la démolition de l’immeuble, le propriétaire bailleur est tenu d’offrir aux occupants un relogement définitif. Cette offre de relogement doit être sérieuse, écrite et correspondre précisément aux besoins personnels et familiaux des occupants (taille du logement, nombre de pièces principales, accessibilité) ainsi qu’à leurs ressources financières. L’offre de relogement doit être présentée dans un délai de trois mois à compter de la notification de l’arrêté de mise en sécurité. En cas de carence, de refus ou d’inaction du propriétaire face à ses obligations d’hébergement ou de relogement, le maire ou le président de l’EPCI procède d’office au relogement ou à l’hébergement temporaire des occupants. Dans ce cas de substitution de l’autorité publique, l’ensemble des frais engagés (coût des nuitées d’hôtel, loyers du logement temporaire, frais de déménagement, frais d’ouverture des compteurs d’énergie et de télécommunications, éventuelle différence de loyer entre l’ancien et le nouveau logement) est intégralement facturé au propriétaire défaillant. Le remboursement des deniers publics est assuré par l’émission d’un titre de recettes exécutoire majoré de plein droit de 10 %.
L’arrêt du TJ Laval, 28 juillet 2025, n° 25/00343 illustre la situation d’extrême gravité où l’état structurel de l’immeuble est irrémédiablement compromis, empêchant toute réhabilitation technique raisonnable. Dans ce type d’affaire, le maire est contraint de saisir le président du tribunal judiciaire pour obtenir l’autorisation de démolir complètement la structure menaçant de s’effondrer sur les parcelles voisines ou sur la voie publique, en recourant à la procédure accélérée au fond. Cette décision de démolition totale emporte la résiliation automatique et de plein droit des contrats de bail en cours pour perte totale de la chose louée, conformément aux dispositions de l’article 1722 du Code civil. Si cette résiliation dégage le bailleur de son obligation future de délivrance du logement, elle ne le dédouane aucunement de ses responsabilités financières antérieures et de son obligation de relogement définitif des locataires évincés. Le bailleur demeure entièrement responsable de l’indemnisation des locataires pour l’ensemble des frais de réinstallation et des préjudices liés à la perte brutale de leur logement.
La Loi n° 2026-795 du 18 août 2026 a apporté des modifications substantielles destinées à renforcer la lutte contre les marchands de sommeil et à accélérer le traitement des immeubles dangereux. Parmi les innovations majeures de cette loi, on note l’unification complète de la procédure d’astreinte administrative. Désormais, dès le prononcé d’une mise en demeure de réaliser des travaux de sécurité restée infructueuse à l’expiration du délai fixé, le maire ou le président de l’EPCI peut appliquer une astreinte financière automatique pouvant atteindre jusqu’à 1 000 euros par jour de retard. Cette astreinte court de plein droit sans qu’il soit nécessaire d’obtenir une décision de justice. De plus, la loi de 2026 a créé un Registre national de lutte contre l’habitat indigne, qui centralise l’ensemble des arrêtés de mise en sécurité et d’insalubrité pris sur le territoire national. Ce registre informatisé interdit automatiquement la vente de l’immeuble concerné par un arrêté sans l’autorisation expresse de l’autorité administrative compétente, empêchant les propriétaires indélicats de revendre des biens dangereux à des acquéreurs de bonne foi ou vulnérables.
La loi du 18 août 2026 a également alourdi les sanctions pénales applicables aux bailleurs récalcitrants. Le refus délibéré de réaliser les travaux prescrits par un arrêté de mise en sécurité, la perception de loyers interdits en période de suspension, ou encore le refus de reloger les occupants évincés sont désormais passibles de peines d’emprisonnement pouvant aller jusqu’à 7 ans d’emprisonnement et d’amendes s’élevant à 200 000 euros, assorties de peines complémentaires restrictives de droits telles que la confiscation de l’immeuble dégradé, l’interdiction définitive d’acquérir de nouveaux biens immobiliers à usage locatif pendant une durée de 10 ans, et l’affichage de la condamnation pénale sur la façade de l’immeuble ou dans les journaux locaux.
Conclusion
La loi du 18 août 2026 structure les pouvoirs du maire pour répondre aux situations de danger. Elle renforce les outils d’intervention tout en organisant, pour les propriétaires, des voies de contestation dont les limites sont tracées par la jurisprudence administrative et judiciaire, notamment les dispositions de l’article 1844-10 du Code civil.
L’équilibre trouvé par le législateur repose sur une accélération draconienne des procédures administratives de mise en sécurité, particulièrement en cas de péril imminent, tout en assurant un contrôle juridictionnel strict destiné à prévenir tout abus de pouvoir ou toute atteinte disproportionnée au droit de propriété. La mise en œuvre de cette police spéciale nécessite une maîtrise parfaite des règles de forme et de fond par les praticiens du droit immobilier, les experts techniques et les services des collectivités locales.
Cette rigueur procédurale est particulièrement cruciale lorsque les biens immobiliers en péril sont détenus par le biais de structures sociétaires complexes, à l’instar des sociétés civiles immobilières (SCI). De nombreux propriétaires tentent en effet d’échapper à leurs obligations financières et de relogement personnelles en organisant l’insolvabilité, la dissolution amiable ou la liquidation de la SCI propriétaire du bâtiment menaçant ruine. C’est dans ce contexte que s’appliquent de manière impérative les dispositions de l’article 1844-10 du Code civil, qui régit les causes générales de nullité et de dissolution des sociétés civiles.
La jurisprudence rappelle de manière constante que la nullité d’une SCI ou sa dissolution judiciaire pour extinction de l’objet social n’a aucun effet libératoire sur l’obligation d’exécuter les mesures de mise en sécurité ordonnées par l’autorité administrative. Les associés d’une société civile immobilière dissoute, en cours de liquidation ou déclarée nulle, demeurent personnellement, indéfiniment et de manière non solidaire, responsables des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social, en vertu des règles de l’article 1857 du Code civil. Cette responsabilité indéfinie englobe l’intégralité des coûts des travaux de mise en sécurité d’office avancés par la commune ou l’EPCI, ainsi que le montant des astreintes administratives liquidées et les indemnités de relogement dues aux locataires évincés. Les associés d’une SCI ne peuvent donc pas se retrancher derrière la personnalité morale ou la liquidation de leur société civile pour éluder l’exécution d’obligations d’ordre public d’une telle gravité. L’imbrication étroite entre le droit des sociétés civiles, le droit de la construction et de l’habitation, et les pouvoirs de police du maire exige des avocats et des syndics de copropriété une attention de tous les instants pour préserver tant les deniers publics que la sécurité des occupants.
Sources et décisions citées
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 21 septembre 2022, n° 21-21.102
- Tribunal judiciaire de Rennes, 7 juillet 2025, n° 25/04131
- Tribunal judiciaire d’Alès, 24 juin 2025, n° 25/00610
- Tribunal judiciaire de Laval, 28 juillet 2025, n° 25/00343
- Article 1844-10 du Code civil
- Loi n° 2026-795 du 18 août 2026
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