I. La délimitation matérielle des travaux et l’encadrement impératif des clauses de transfert
A. La distinction fondamentale entre grosses réparations de l’article 606 et réparations d’entretien
La répartition des charges et des travaux entre les parties au sein du statut des baux commerciaux repose sur une distinction cardinale entre les réparations d’entretien courant et les grosses réparations structurelles. L’assistance d’un cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris permet de sécuriser l’interprétation des stipulations contractuelles et d’éviter des contentieux financiers majeurs lors de l’exécution du bail.
Aux termes de l’article 606 du Code civil, « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. » La jurisprudence de la Cour de cassation a précisé de longue date la portée exacte de cette énumération légale.
Dans un arrêt de principe rendu par la troisième chambre civile, la Haute juridiction a affirmé que « L’énumération des grosses réparations faite par l’article 606 du Code civil est limitative », selon la décision Cass. 3e civ., 27 nov. 2002, n° 01-12.816. Cette nature limitative impose une analyse rigoureuse de la nature physique des ouvrages litigieux et de leur incidence sur la structure globale de l’immeuble.
Or, la haute juridiction a également défini le critère fonctionnel de démarcation entre les catégories de travaux. Dans un arrêt de référence, la Cour de cassation a jugé que « Au sens de l’article 606 du Code civil, les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale. Les juges du fond apprécient souverainement si une réparation correspond à l’une ou l’autre de ces qualifications », conformément à l’arrêt Cass. 3e civ., 13 juil. 2005, n° 04-13.764.
Dès lors, les juridictions du fond appliquent scrupuleusement ce critère matériel pour déterminer la qualification des travaux litigieux. Ainsi, dans un jugement récent, le tribunal judiciaire de Nîmes a retenu que « le remplacement des vitrines litigieuses n’intéresse pas l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale et ne saurait dès lors être considéré comme des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil », selon la décision TJ Nîmes, 1ère Chambre Civile, 16 mars 2026, n° 24/02573.
En conséquence, les éléments secondaires d’équipement et les façades légères désolidarisées du gros œuvre ne relèvent pas des grosses réparations au sens strict. De même, la cour d’appel de Rennes a confirmé que des travaux de mise en conformité de l’installation électrique intérieure ne constituent pas des grosses réparations en ce qu’ils n’affectent aucun élément de structure du bâtiment, selon l’arrêt CA Rennes, 5ème Chambre, 18 févr. 2026, n° 23/00725.
À cet égard, la cour d’appel de Rennes a expressément précisé que « Le coût de ces travaux évalués en janvier 2020 à la somme de 16 044 euros HT ne peut, à lui seul, permettre de considérer ces travaux de mise en conformités comme des grosses réparations au sens de l’article 606 dudit code en ce qu’elles ne peuvent être qualifiées de dépenses exceptionnelles », confirmant ainsi la primauté du critère structurel sur le montant financier des travaux, d’après CA Rennes, 5ème Chambre, 18 févr. 2026, n° 23/00725.
Par ailleurs, l’interprétation des clauses contractuelles antérieures aux réformes récentes obéit à une règle constante d’interprétation stricte. La Cour de cassation a ainsi jugé que « La clause d’un bail commercial mettant à la charge du preneur les grosses réparations, le clos et le couvert doit être interprétée restrictivement et ne peut donc inclure la réfection totale de la toiture du bâtiment pris à bail », d’après l’arrêt Cass. 3e civ., 29 sept. 2010, n° 09-69.337.
La délimitation des travaux relevant du clos et du couvert exige donc une distinction nette entre le simple entretien de couverture et le renouvellement complet d’un composant structurel. Lorsqu’un ouvrage d’étanchéité arrive au terme de sa durée de vie technique, son remplacement intégral excède les menus travaux d’entretien courant et relève de la structure du bâtiment.
Ainsi, la cour d’appel de Paris a souligné que des travaux de réfection totale de l’étanchéité d’une couverture sur une surface importante constituent des ouvrages visant à remplacer l’ancienne étanchéité dégradée et non de simples réparations ponctuelles d’entretien, suivant la décision CA Paris, Pôle 5 – Chambre 3, 24 oct. 2024, n° 19/22841.
Dès lors, les bailleurs ne peuvent s’abriter derrière des formulations contractuelles génériques pour contraindre le preneur à assumer la réfection globale d’éléments essentiels de l’immeuble. La solidité générale de l’édifice, la stabilité des fondations et l’étanchéité pérenne du gros œuvre demeurent des attributs inséparables de la propriété immobilière.
Or, la pratique contractuelle a longtemps cherché à déroger à ces principes par l’insertion de clauses de transfert extensif. Ces dérogations conventionnelles ont fait l’objet d’un encadrement législatif particulièrement strict sous l’empire des réformes d’ordre public.
B. La prohibition d’ordre public du transfert des grosses réparations et des travaux de vétusté
L’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et du décret d’application n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 a profondément transformé l’économie du bail commercial en instituant une grille impérative de répartition des charges et des travaux.
L’article L. 145-40-2 du Code de commerce impose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail avec l’indication de leur répartition entre les parties. Ce dispositif légal interdit désormais toute clause de forfaitisation obscure ou de transfert indifférencié des charges.
En application directe de cette habilitation légale, l’article R. 145-35 du Code de commerce dispose de manière impérative : « Ne peuvent être imputés au locataire : 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; 2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ». Ce texte prohibe toute imputation de ces coûts au locataire commercial.
Sur le plan de l’application dans le temps, la Cour de cassation a clarifié les conditions d’entrée en vigueur de ces dispositions. La troisième chambre civile a jugé que « Selon l’article 8, alinéa 2, du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, les dispositions des articles R. 145-35 à R. 145-37 du code de commerce, dans leur rédaction résultant de l’article 6 du décret précité , sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret, soit le 5 novembre 2014. Un contrat est renouvelé à la date d’effet du bail renouvelé », selon l’arrêt Cass. 3e civ., 17 juin 2021, n° 20-12.844.
Or, pour les contrats soumis à ce régime impératif, toute clause contraire stipulant la prise en charge des grosses réparations par le preneur encourt une sanction radicale. Aux termes de l’article L. 145-15 du Code de commerce, les clauses contraires aux dispositions d’ordre public du statut sont réputées non écrites.
À cet égard, la Cour de cassation a rappelé dans un arrêt solennel que « Selon le second, sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le chapitre V ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54. Il est jugé que l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail commercial n’est pas soumise à prescription », d’après la décision Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-18.643.
De surcroît, la haute juridiction a précisé dans cette même décision la portée financière de la sanction : « Dès lors qu’une stipulation réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé, la créance de restitution de l’indu doit être calculée sur la base du montant du loyer qui aurait été dû à défaut d’application d’une telle stipulation », conformément à Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-18.643.
Pour les baux soumis au droit antérieur à la loi du 18 juin 2014, la liberté contractuelle prévalait mais demeurait encadrée par une exigence de stipulation expresse. La Cour de cassation a rappelé que « dans l’état du droit antérieur à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, si les parties à un contrat de bail commercial sont libres de convenir de la répartition entre elles des charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, seules les stipulations contractuelles déterminent celles d’entre elles qui pèsent sur le preneur », d’après l’arrêt Cass. 3e civ., 13 févr. 2025, n° 23-17.978.
Par ailleurs, la répartition des travaux a un impact direct sur la valeur locative lors du renouvellement du contrat. La Cour de cassation rappelle régulièrement qu’au visa de l’article L. 145-33 du Code de commerce, « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative », selon l’arrêt Cass. 3e civ., 17 sept. 2020, n° 19-19.433. Les transferts de charges et de travaux exorbitants consentis par le locataire justifient ainsi un abattement substantiel sur la valeur locative de référence.
En conséquence, l’équilibre financier du bail commercial est indissociable de la qualification juridique des travaux mis à la charge respective des parties. L’interdiction d’imputer les grosses réparations au locataire constitue un verrou protecteur d’ordre public qui s’impose à toute convention conclue ou renouvelée sous l’empire des textes contemporains.
Dès lors, les bailleurs ne peuvent éluder ces prescriptions impératives en multipliant les clauses d’exonération générale ou les stipulations de prise des lieux dans l’état où ils se trouvent. L’obligation de délivrance conforme du bailleur forme en effet le socle intangible du contrat de louage.
II. L’obligation de délivrance conforme du bailleur et la mise en œuvre des sanctions contentieuses
A. L’inefficacité des clauses exonératoires face à l’obligation de délivrance et la charge de la vétusté
L’obligation de délivrance constitue l’obligation essentielle et fondamentale pesant sur le bailleur commercial en vertu des dispositions du Code civil. Aucune stipulation conventionnelle ne saurait affranchir le bailleur de son devoir de procurer un local apte à l’usage contractuellement convenu.
Aux termes de l’article 1719 du Code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée… 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». Ce principe irrigue l’ensemble des relations locatives commerciales.
Complétant cette obligation initiale, l’article 1720 du Code civil dispose que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».
Dans un arrêt majeur rendu le 10 avril 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a affirmé avec force que « Selon ces textes, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée, en bon état de réparations de toute espèce, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance », selon Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.974.
De même, la Cour de cassation a réaffirmé dans un arrêt du 4 septembre 2025 que « les bailleurs ne pouvaient se prévaloir d’une clause de prise des lieux en l’état pour se décharger de leur obligation de délivrance, et constaté que le bail renouvelé à compter du 11 mai 2013 laissait aux bailleurs la charge des grosses réparations, soit celles intéressant l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale, ainsi que celles liées à la vétusté, faute de clause expresse les mettant à la charge de la locataire », d’après la décision Cass. 3e civ., 4 sept. 2025, n° 23-14.257.
Dans cette même affaire, la haute juridiction a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que « la locataire, qui ne pouvait réaliser les travaux mis à sa charge par le bail tant que ceux mis à la charge des bailleurs par ce même contrat n’étaient pas exécutés, n’avait pas commis le manquement qui lui était reproché par le commandement », d’après Cass. 3e civ., 4 sept. 2025, n° 23-14.257.
Or, la prise en charge des conséquences de la vétusté obéit également à une règle stricte en faveur du locataire. Aux termes de l’article 1755 du Code civil, « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ».
La Cour de cassation veille rigoureusement au respect de ce principe protecteur. Dans un arrêt du 19 juin 2025, la troisième chambre civile a confirmé le rejet des demandes indemnitaires d’un bailleur en relevant que « le bail liant les parties ne mettait pas à la charge de la locataire la réparation de la vétusté et que toutes les dégradations constatées lors de la restitution des locaux résultaient, compte tenu de la durée d’occupation, de celle-ci », et que « les devis produits par les bailleurs n’étaient pas probants en ce qu’ils prévoyaient une rénovation complète des locaux, avec remise des éléments et équipements à l’état neuf, alors qu’ils étaient déjà en état d’usage voire dégradés ou vétustes », selon la décision Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-22.351.
À cet égard, la cour d’appel de Paris a rappelé dans son arrêt du 24 octobre 2024 que « sauf stipulation mettant expressément la vétusté, c’est à dire l’état d’usure résultant du temps écoulé, à la charge du preneur, conformément à l’article 1755 du code civil, les réparations occasionnées par la vétusté sont à la charge du bailleur », selon CA Paris, Pôle 5 – Chambre 3, 24 oct. 2024, n° 19/22841.
Par ailleurs, la cour d’appel de Toulouse a jugé dans une décision récente que « le bailleur, qui doit garantie au locataire pour tous les vices ou défauts de la chose louée et qui est tenu d’une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué, ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble », ajoutant qu’« aucune clause ne peut vider de sa substance l’obligation de délivrance du bailleur », selon la décision CA Toulouse, 2ème chambre, 16 déc. 2025, n° 25/00198.
De surcroît, la Cour de cassation a précisé que les contrats conclus avec des tiers ne déchargent pas le bailleur de ses devoirs essentiels. Ainsi, « les obligations pesant sur le promoteur immobilier envers le preneur, au titre des travaux de réhabilitation d’un immeuble loué, n’exonèrent pas le bailleur, tenu d’une obligation de délivrance, de la prise en charge des travaux nécessaires à l’activité stipulée au bail, sauf clause expresse contraire », selon l’arrêt Cass. 3e civ., 18 janv. 2018, n° 16-26.011.
Dès lors, face à des manquements avérés du propriétaire à son obligation de délivrance, le preneur dispose d’un panel complet de voies de recours judiciaires pour obtenir la réalisation des travaux nécessaires et la réparation intégrale de ses préjudices.
B. Les voies d’action du preneur : exécution forcée, avance sur travaux, répétition de l’indu et indemnisation des préjudices
En présence d’un refus ou d’une carence du bailleur à exécuter les réparations structurelles lui incombant, le locataire commercial dispose de moyens d’action efficaces pour préserver la continuité de son exploitation et rétablir l’équilibre du contrat.
Dans un arrêt de principe rendu le 6 avril 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a articulé les voies de droit offertes au locataire : « Selon les derniers, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au locataire la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autres que locatives. Il résulte de ces textes que, en cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance, le locataire peut, d’une part, obtenir l’indemnisation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur des travaux lui incombant, d’autre part, soit obtenir l’exécution forcée en nature, soit être autorisé à faire exécuter lui-même les travaux et obtenir l’avance des sommes nécessaires à cette exécution », selon l’arrêt Cass. 3e civ., 6 avr. 2023, n° 19-14.118.
Dans cette même décision, la Haute juridiction a toutefois rappelé une règle technique fondamentale : « le coût des travaux de remise en état des locaux ne constitue pas un préjudice indemnisable mais une avance sur l’exécution des travaux », selon Cass. 3e civ., 6 avr. 2023, n° 19-14.118. Cette distinction commande au preneur de formuler rigoureusement ses prétentions sous forme d’autorisation de travaux ou de condamnation à faire sous astreinte.
Or, lorsque les manquements du bailleur rendent les locaux impropres à l’exploitation et conduisent à des dépenses infructueuses, le preneur est en droit d’obtenir l’indemnisation des pertes subies. Dans un arrêt du 13 mars 2025, la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait rejeté la demande en remboursement de travaux engagés par le preneur, affirmant que « Selon le second, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée » et censurant les juges du fond pour des « motifs impropres à exclure tout lien de causalité entre le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et le préjudice invoqué, né de l’engagement de dépenses de travaux en pure perte », d’après la décision Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-20.474.
En conséquence, les préjudices matériels et commerciaux résultant du défaut d’exécution des travaux par le bailleur ouvrent droit à une indemnisation intégrale. Ainsi, la cour d’appel de Paris a condamné un bailleur à rembourser l’intégralité des travaux d’étanchéité avancés par le locataire et à l’indemniser au titre de ses préjudices de jouissance et commercial, relevant que « C’est donc à la bailleresse qu’incombe la réparation de l’intégralité du préjudice résultant de ces fuites » et constatant que « L’étendue des zones inondées interdisant l’usage des salles relatives aux activités de badminton, tennis et football en salle par temps de pluie, alors que les autres activités telles qu’énumérées ci-dessus peuvent se poursuivre, permet de considérer que la locataire perd durant ces périodes l’usage de la moitié de ses locaux », selon CA Paris, Pôle 5 – Chambre 3, 16 mai 2024, n° 21/20769.
De même, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a condamné des bailleurs sous astreinte à exécuter les travaux de réfection nécessaires et à verser 35 000 euros de dommages-intérêts au preneur pour trouble d’exploitation, retenant que « les bailleurs ont commis de multiples fautes au regard de leur obligation de délivrance des lieux loués, lesdites fautes pouvant ouvrir droit à réparation au preneur », d’après la décision CA Aix-en-Provence, Chambre 3-4, 30 avr. 2026, n° 22/05675.
À cet égard, la cour d’appel de Paris a également rappelé dans une décision du 6 mars 2025 que le bailleur qui manque à son obligation d’effectuer les grosses réparations et celles nécessitées par la vétusté cause un préjudice de jouissance ouvrant droit à dommages-intérêts, suivant l’arrêt CA Paris, Pôle 5 – Chambre 3, 6 mars 2025, n° 22/06466.
Par ailleurs, lors de la restitution des lieux en fin de bail, la responsabilité locative ne saurait être engagée pour des dégradations relevant de la vétusté ou pour des travaux incombant par nature au bailleur. Le tribunal judiciaire de Paris a ainsi jugé que « l’obligation de conformité pesant sur le bailleur et ne saurait être transférée au preneur, en vertu de l’article R.145-35 du code de commerce », et a ordonné la restitution du dépôt de garantie indûment retenu, selon la décision TJ Paris, 18° chambre 1ère section, 3 juil. 2025, n° 22/09849.
Dès lors, la maîtrise de ces règles procédurales et substantielles permet aux exploitants et aux bailleurs de sécuriser la gestion de leur patrimoine immobilier et d’actionner les leviers juridiques adéquats devant les juridictions compétentes.
Conclusion
La répartition des travaux et des réparations dans le bail commercial constitue un édifice juridique où s’articulent la lettre stricte des textes du Code civil et l’ordre public de protection institué par le Code de commerce. La distinction établie par l’article 606 du Code civil entre grosses réparations affectant la structure et menues réparations d’entretien délimite le périmètre des obligations de chaque partie.
L’interdiction absolue posée par l’article R. 145-35 du Code de commerce de transférer au locataire les grosses réparations et les dépenses de vétusté y afférentes protège l’équilibre économique de l’exploitation commerciale. Toute stipulation contractuelle dérogatoire se heurte à la sanction imprescriptible du réputé non écrit, ouvrant la voie à la restitution intégrale des sommes indûment réglées.
Face à une carence du bailleur dans l’exécution de ses devoirs structurels, le locataire dispose d’un arsenal contentieux complet, allant de l’injonction d’exécuter sous astreinte à l’indemnisation des troubles de jouissance et des dépenses engagées en pure perte. La rédaction méticuleuse du contrat de bail et la mise en œuvre diligente des contrôles techniques demeurent les garanties indispensables de la pérennité des relations commerciales.
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