I. L’obligation conventionnelle d’exploitation continue et la mise en jeu de la clause résolutoire
A. La portée contractuelle de l’obligation d’exploiter et la caractérisation matérielle du manquement
Dans la pratique des relations contractuelles immobilières, la question de l’exploitation effective et continue des locaux commerciaux constitue une source majeure de litiges entre bailleurs et locataires. Si le statut des baux commerciaux ne consacre pas d’obligation légale générale d’exploiter sans interruption le fonds en l’absence de stipulation expresse, la liberté contractuelle permet d’insérer des clauses imposant une présence commerciale constante. L’assistance d’un cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris permet aux parties d’apprécier la validité de ces engagements et de sécuriser la mise en œuvre des sanctions. Le principe fondamental régissant le bail commercial repose sur la liberté contractuelle consacrée par l’article 1103 du Code civil, aux termes duquel les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
L’insertion d’une clause d’exploitation continue et de garnissement obligatoire transforme la simple faculté d’usage en une véritable obligation contractuelle dont la méconnaissance caractérise une faute sanctionnable. La Cour d’appel de Paris a expressément rappelé cette articulation juridique dans un arrêt récent, précisant que CA Paris, Pôle 1 – Ch. 8, 26 avr. 2024, n° 23/14895 : « La clause résolutoire dont les termes sont dépourvus de toute ambiguïté, peut être mise en oeuvre pour l’inexécution de l’une quelconque des obligations du preneur et, notamment, en cas d’inexécution de l’obligation prévue au bail d’achalander le local loué et de le tenir ouvert au public. » Dès lors, l’obligation d’exploiter s’impose au preneur avec une rigueur absolue dès l’instant où elle a été stipulée dans le titre locatif.
La caractérisation matérielle du défaut d’exploitation repose sur des critères objectifs et exige une analyse concrète de l’activité exercée dans les lieux. L’obligation ne saurait en effet se satisfaire d’une exploitation fictive, trompeuse ou purement épisodique. Ainsi que l’a jugé la Cour d’appel de Paris dans un arrêt rendu sous le numéro CA Paris, Pôle 5 – Ch. 3, 28 nov. 2024, n° 22/08561 : « L’exploitation effective s’entend d’une exploitation réelle, constante et continue, notamment, au jour où le manquement du preneur à son obligation est allégué, date à laquelle le juge apprécie de l’existence de l’infraction reprochée, et une ouverture apparente est insuffisante. » Le preneur ne peut donc prétendre satisfaire à son obligation par une présence sporadique ou par le maintien d’une simple devanture inerte.
Sur le plan probatoire, la charge de démontrer le manquement pèse sur le bailleur en application des règles générales de la preuve contractuelle. Pour rapporter cette démonstration de manière incontestable, le propriétaire recourt usuellement à des procès-verbaux de constat dressés par commissaire de justice à des dates successives et à des heures ouvrables distinctes. Dans l’affaire jugée par la Cour d’appel de Paris le 26 avril 2024 sous le numéro CA Paris, Pôle 1 – Ch. 8, 26 avr. 2024, n° 23/14895, les juges ont retenu que des procès-verbaux dressés sur une année démontraient que le local était fermé au public, dépourvu d’enseigne, avec un carrelage fendu, des vitrines masquées par des bâches et un intérieur encombré de cartons de stockage, infirmant toute exploitation commerciale réelle.
Or, le preneur tente fréquemment d’opposer des circonstances exonératoires pour justifier la fermeture du local, telles que des difficultés économiques, des restructurations de personnel ou la réalisation de travaux de réfection intérieure. La jurisprudence admet que l’exécution de travaux indispensables à l’activité ou imposés par l’état des lieux puisse légitimer une fermeture temporaire, à condition que ces travaux soient réels, actuels et justifiés par des éléments techniques précis. En revanche, lorsque les travaux invoqués remontent à plusieurs années ou ne correspondent à aucune diligence contemporaine de la fermeture constatée, l’argumentation du locataire est systématiquement écartée par les tribunaux, comme l’illustre l’arrêt précité CA Paris, Pôle 1 – Ch. 8, 26 avr. 2024, n° 23/14895.
Par ailleurs, la mise en location-gérance du fonds de commerce par le locataire principal ne le décharge nullement de son obligation personnelle envers le propriétaire de l’immeuble. La Cour d’appel de Paris a ainsi affirmé de manière péremptoire dans son arrêt du 7 novembre 2025 portant le numéro CA Paris, Pôle 1 – Ch. 8, 7 nov. 2025, n° 25/00640 : « Il résulte des articles L145-1 et L145-8 du code de commerce et de la clause exprès du bail que le preneur, nonobstant la mise en location-gérance, demeure tenu d’exploiter les lieux loués. » Les manquements, défaillances ou fermetures imputables au locataire-gérant sont directement imputables au preneur titulaire du contrat de bail, qui ne peut s’abriter derrière les agissements d’un tiers pour invoquer la force majeure.
À cet égard, l’obligation d’exploitation continue doit également s’articuler avec la clause de destination convenue au contrat en vertu de l’article 1728 du Code civil. L’exploitation d’une activité non autorisée par le bail, sans accord préalable du bailleur ou sans respect des procédures de déspécialisation prévues aux articles L. 145-47 et suivants du Code de commerce, équivaut matériellement à un défaut d’exploitation de l’activité stipulée. Dans l’arrêt rendu le 14 juin 2006 sous le numéro Cass. 3e civ., 14 juin 2006, n° 05-12.708, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a posé en principe que : « seule l’exploitation effective dans les lieux loués de l’activité autorisée par le bail ou régulièrement modifiée au cours des trois années ayant précédé sa date d’expiration ouvre droit au renouvellement ». Toute dérive fonctionnelle ou modification unilatérale expose dès lors le preneur aux sanctions contractuelles et légales les plus sévères.
B. Le formalisme de la sommation d’exécuter et les pouvoirs du juge des référés
La mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au bail commercial obéit à un formalisme d’ordre public rigoureusement encadré par les dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce. Ce texte dispose impérativement que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, lequel doit, à peine de nullité, mentionner expressément ce délai légal. La Cour de cassation veille avec la plus extrême fermeté au respect de ces garanties substantielles. Dans son arrêt rendu le 6 novembre 2025 sous le numéro Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.334, la troisième chambre civile a jugé que : « Une clause résolutoire insérée dans un bail commercial prévoyant un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce et doit être réputée non écrite » en application de l’article L. 145-15 du même code.
Le contenu de l’acte extrajudiciaire signifié par commissaire de justice doit répondre à des exigences de clarté et de précision absolues. La Cour d’appel de Paris a synthétisé cette obligation formelle dans un arrêt de principe rendu sous le numéro CA Paris, Pôle 1 – Ch. 8, 19 janv. 2024, n° 23/10468 : « Un commandement de payer ou de faire doit indiquer de façon précise et sans équivoque le manquement au bail invoqué et rappeler les clauses du bail s’y rapportant afin de permettre à son destinataire de prendre la mesure exacte des injonctions et d’y apporter une réponse appropriée dans le délai requis. » L’acte doit donc reproduire littéralement la clause du bail sanctionnant le défaut d’exploitation ainsi que les termes de l’article L. 145-41, tout en décrivant avec netteté les manquements matériels constatés.
En outre, la validité de la sommation d’exécuter suppose impérativement que l’infraction dénoncée soit effectivement constituée au moment où l’acte est délivré. Le Tribunal judiciaire de Lisieux a expressément rappelé cette règle probatoire dans une ordonnance de référé rendue le 30 avril 2026 sous le numéro TJ Lisieux, Référés, 30 avr. 2026, n° 25/00303, jugeant que : « faute pour la demanderesse de rapporter la preuve de l’absence d’exploitation avérée avant sa délivrance, le commandement de faire visant la clause résolutoire est privé de tout effet ». Le bailleur ne peut donc délivrer une sommation purement préventive ou fondée sur de simples allégations non étayées par des constats préalables réguliers.
Lorsque le délai d’un mois s’écoule sans que le locataire n’ait repris une exploitation effective et continue, la résiliation du bail est acquise de plein droit. Le bailleur peut alors saisir le juge des référés du tribunal judiciaire sur le fondement des articles 834 et 835 du Code de procédure civile pour faire constater l’acquisition de la clause et ordonner l’expulsion. Dans son ordonnance du 24 juin 2025 portant le numéro TJ Créteil, Référés, 24 juin 2025, n° 24/01040, le tribunal a souligné que : « Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. » Dès lors que la clause résolutoire a joué, le preneur devient un occupant sans droit ni titre redevable d’une indemnité d’occupation provisionnelle fixée au montant du loyer contractuel majoré des charges.
Or, le juge des référés voit ses pouvoirs strictement limités à l’évidence et aux contestations sérieuses. Si le locataire verse aux débats des éléments tangibles établissant une réouverture effective dans le délai d’un mois, ou justifiant de travaux légitimes ayant empêché temporairement l’accueil de la clientèle, le juge des référés doit constater l’existence d’une contestation sérieuse et renvoyer les parties à se pourvoir devant les juges du fond. C’est précisément la solution dégagée par la Cour d’appel de Paris dans l’arrêt précité CA Paris, Pôle 1 – Ch. 8, 19 janv. 2024, n° 23/10468, retenant que l’appréciation de la durée de fermeture au regard des justificatifs de travaux excède les pouvoirs de la juridiction des référés.
Par ailleurs, la libération matérielle des locaux et la remise des clés constituent les seuls événements mettant fin à la dette d’indemnité d’occupation de l’ancien preneur. Le Tribunal judiciaire de Dijon l’a confirmé dans son ordonnance du 1er juin 2026 sous le numéro TJ Dijon, Référé, 1 juin 2026, n° 25/00617 : « Le principe d’une indemnité d’occupation due par le preneur après la résiliation du bail commercial n’est pas contestable ; l’ indemnité d’occupation est due jusqu’à la libération effective des locaux et la remise des clés ». En conséquence, la défaillance dans l’exécution de l’obligation d’exploitation continue engendre des répercussions pécuniaires durables qui grèvent l’ensemble du patrimoine de l’entreprise débitrice.
II. La dénégation du droit au renouvellement et le contrôle des motifs légitimes de cessation d’activité
A. L’exigence triennale d’exploitation effective et le refus de renouvellement pour motif grave et légitime
Au-delà de la résiliation en cours de bail, l’obligation d’exploiter le fonds constitue la pierre angulaire du droit au renouvellement et de la propriété commerciale conférés par le statut des baux commerciaux. En vertu de l’article L. 145-8 du Code de commerce, le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux, et ce fonds doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années ayant précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation. Le Tribunal judiciaire de Paris a réaffirmé avec clarté la computation temporelle de cette condition dans un jugement rendu le 11 décembre 2024 sous le numéro TJ Paris, 18e ch. 3e sect., 11 déc. 2024, n° 23/04627 : « le droit au renouvellement du bail s’apprécie au jour de la délivrance du congé par le bailleur ou au jour de la notification de la demande de renouvellement du bail par le preneur ». L’absence d’exploitation au jour de la notification prive donc le commerçant du bénéfice du statut.
Lorsque le défaut d’exploitation est caractérisé durant la période triennale de référence, le bailleur est fondé à dénier l’application du statut des baux commerciaux ou à refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction sur le fondement de l’article L. 145-17 du Code de commerce. Ce texte prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement sans verser d’indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime, notamment en cas de cessation de l’exploitation sans raison sérieuse et légitime. Le Tribunal judiciaire de Paris a appliqué ce principe dans son jugement du 18 septembre 2025 portant le numéro TJ Paris, 18e ch. 1re sect., 18 sept. 2025, n° 22/13771, retenant qu’en cas d’inexploitation démontrée par des constats de vitrines vides et d’absence de clientèle : « Un tel défaut d’exploitation est un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement et d’indemnité d’éviction. »
La mise en œuvre du refus pour motif grave et légitime requiert, aux termes de l’article L. 145-17, la délivrance préalable d’une mise en demeure par acte extrajudiciaire impartissant au preneur un délai d’un mois pour faire cesser l’infraction. La Cour d’appel de Versailles a précisé les modalités de cette articulation procédurale dans un arrêt rendu le 12 mai 2026 sous le numéro CA Versailles, Ch. com. 3-2, 12 mai 2026, n° 25/02483 : « Le refus de renouvellement et la mise en demeure d’exploiter le fonds de commerce prévue à l’article L. 145-17 peuvent être délivrés concomitamment » par actes distincts ou dans le même exploit, le locataire étant privé d’indemnité d’éviction s’il ne reprend pas l’activité dans le délai imparti.
Toutefois, la notion d’exploitation effective n’exige pas une présence ininterrompue 24 heures sur 24 mais s’adapte à la nature de l’activité exercée. La Cour d’appel de Nîmes a ainsi dégagé les contours de cette appréciation pragmatique dans son arrêt du 16 mai 2025 rendu sous le numéro CA Nîmes, 4e ch. com., 16 mai 2025, n° 23/01244 : « L’exploitation effective d’un fonds suppose une exploitation réelle et régulière même si elle n’est pas permanente. » Néanmoins, dès lors que le bailleur démontre la fermeture totale, l’abandon des lieux, l’absence de compteurs d’énergie et la poussière accumulée sur le mobilier, la déchéance du droit au renouvellement est inéluctablement prononcée.
Or, le législateur a expressément prévu que le preneur peut échapper à la déchéance de son droit au renouvellement s’il justifie d’un motif légitime au sens de l’article L. 145-8. La jurisprudence considère que la survenance d’une liquidation judiciaire et les opérations subséquentes de cession d’actifs autorisées par le juge-commissaire peuvent constituer un motif légitime de non-exploitation temporaire. Dans un arrêt de principe rendu sous le numéro Cass. 3e civ., 10 déc. 2008, n° 07-15.241, la Cour de cassation a posé que : « La non-exploitation continue du fonds de commerce durant les trois années précédant la date d’effet du congé, liée aux opérations de cession des actifs de l’entreprise placée en liquidation judiciaire peut constituer un motif légitime au sens de l’article L. 145-8 du code de commerce ». En revanche, si la cessation est définitive et irréversible au jour du congé sans perspective de cession, le motif légitime disparaît et le droit au statut est irrémédiablement perdu, ainsi que l’a jugé le Tribunal judiciaire de Paris sous le numéro TJ Paris, 18e ch. 3e sect., 11 déc. 2024, n° 23/04627.
Par ailleurs, lorsque le bailleur délivre un congé en prétendant modifier unilatéralement les clauses et conditions du bail expiré, la Cour de cassation sanctionne rigoureusement cette manœuvre. Dans son arrêt rendu le 11 janvier 2024 sous le numéro de pourvoi Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-20.872, la troisième chambre civile a jugé que : « un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction ». Le statut protecteur des baux commerciaux garantit ainsi une parfaite réciprocité des obligations entre les contractants.
B. La suspension judiciaire des effets de la clause résolutoire et la purge des manquements
Face à la rigueur de la clause résolutoire et aux conséquences patrimoniales drastiques de l’expulsion, le législateur a instauré un mécanisme correcteur fondamental à l’alinéa 2 de l’article L. 145-41 du Code de commerce. Ce texte confère aux juges saisis d’une demande de résiliation la faculté d’accorder des délais de grâce et de suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation. Dans un arrêt de principe majeur rendu le 6 février 2025 sous le numéro de pourvoi Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-18.360, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a consacré une portée générale à cette faculté protectrice, affirmant avec solennité que : « la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire ».
Cette décision capitale rendue sous le numéro Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-18.360 met un terme définitif aux controverses doctrinales qui prétendaient réserver le bénéfice des délais de grâce aux seules dettes locatives pécuniaires. La Cour de cassation censure expressément les juridictions du fond qui refusaient d’examiner une demande de suspension sous prétexte que le commandement visait l’obligation non pécuniaire de reprendre l’activité commerciale. Dès lors, le locataire assigné en résiliation pour défaut d’exploitation peut valablement solliciter du juge du fond ou du juge des référés un délai pour réaménager ses locaux, réapprovisionner ses rayons et reprendre une exploitation effective, neutralisant ainsi les effets destructeurs de la clause résolutoire.
La Cour d’appel de Paris a immédiatement décliné ce principe protecteur dans son arrêt rendu le 16 avril 2026 sous le numéro CA Paris, Pôle 1 – Ch. 2, 16 avr. 2026, n° 25/11296, en soulignant que : « Il résulte de l’article L. 145-41 du code de commerce que le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire. » La suspension judiciaire offre ainsi une seconde chance substantielle au preneur de bonne foi confronté à des aléas opérationnels ou techniques temporaires.
En outre, les tribunaux judiciaires n’hésitent pas à accorder ces délais rétroactivement lorsque le locataire démontre avoir surmonté ses difficultés et réouvert effectivement son commerce au cours de la procédure. Dans un jugement particulièrement éclairant rendu le 3 avril 2025 sous le numéro TJ Paris, 18e ch. 2e sect., 3 avr. 2025, n° 23/01988, le tribunal a fait droit à la demande du preneur en ces termes : « Accorde rétroactivement un délai à la société 22FSP afin de satisfaire à la sommation d’exploiter le local, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, qui lui a été signifiée par M. [N] [R] le 1er février 2022, constate que l’exploitation a repris le 16 septembre 2022 et, en conséquence, que ladite clause résolutoire a été privée d’effet ». La clause résolutoire est alors réputée ne jamais avoir joué, garantissant le maintien du bail commercial.
Or, le respect scrupuleux des conditions et délais fixés par la décision judiciaire constitue une condition absolue pour consommer la purge du manquement. La Cour de cassation a rappelé dans son arrêt du 26 octobre 2023 sous le numéro Cass. 3e civ., 26 oct. 2023, n° 22-16.216 que : « lorsqu’une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé au titulaire d’un bail à usage commercial des délais pour régler un arriéré de loyers et le loyer courant en suspendant la réalisation de la clause résolutoire, le non-respect de ces délais rend la clause définitivement acquise ». Cette rigueur s’applique mutatis mutandis aux délais de réouverture et de reprise d’activité accordés au locataire.
À cet égard, l’obligation générale d’exécuter les conventions de bonne foi édictée par l’article 1104 du Code civil continue d’irradier l’ensemble de la matière. La mauvaise foi du bailleur qui actionnerait la clause résolutoire de manière déloyale ou détournée, alors même qu’il aurait lui-même entravé l’exploitation des lieux par un défaut d’entretien ou de délivrance conforme, demeure sanctionnable par les juridictions. En conséquence, l’équilibre entre la rigueur contractuelle des clauses d’exploitation et la protection statutaire de l’entreprise repose sur un contrôle juridictionnel minutieux des faits et de la loyauté des parties.
Conclusion
En conclusion, l’obligation d’exploitation du fonds dans le statut des baux commerciaux se révèle être un instrument juridique d’une redoutable efficacité, dont la portée dépend étroitement de la rédaction des clauses contractuelles et de l’appréciation souveraine des juges du fond. Si l’insertion d’une clause d’exploitation continue autorise le propriétaire à exiger une animation commerciale constante et à sanctionner toute fermeture injustifiée par la voie de la clause résolutoire régie par l’article L. 145-41 du Code de commerce ou du refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, l’encadrement procédural strict et l’exigence de motifs légitimes préservent les droits légitimes du preneur. L’arrêt fondamental de la Cour de cassation rendu sous le numéro Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-18.360 confirmant la faculté pour le juge de suspendre les effets de la clause résolutoire quel que soit le manquement reproché confère une souplesse bienvenue aux entreprises en difficulté passagère. Une gestion prévisionnelle rigoureuse et une analyse juridique approfondie s’imposent donc aux praticiens pour sécuriser les baux commerciaux et prévenir tout risque d’éviction prématurée.
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