I. La caractérisation probatoire et la rupture du marché de travaux consécutives à l’abandon du chantier
A. Le constat matériel de l’abandon de chantier et l’exigence préalable d’une mise en demeure circonstanciée
L’abandon de chantier constitue l’une des défaillances contractuelles les plus redoutables pour le maître de l’ouvrage en droit de la construction. L’interruption intempestive des travaux par l’entrepreneur place immédiatement l’opération immobilière dans une situation de vulnérabilité technique, financière et juridique. Or, la qualification d’abandon de chantier ne se présume jamais et ne saurait résulter d’une simple allégation subjective du commanditaire des travaux. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation exige en effet l’administration d’une preuve matérielle rigoureuse, corroborée par un formalisme procédural strict. Il incombe ainsi au maître de l’ouvrage d’établir la réalité de la désertion des lieux ainsi que le caractère injustifié de la cessation unilatérale des opérations constructives.
Sur le plan probatoire, l’intervention d’un commissaire de justice, anciennement huissier de justice, s’avère indispensable pour dresser un procès-verbal de constat d’abandon de chantier. Cet acte authentique a pour vocation première de fixer de manière impartiale l’état d’avancement des travaux, l’absence persistante de matériel et d’ouvriers, ainsi que la cessation de toute activité constructive sur le site. Les juridictions du fond rappellent avec constance qu’un simple constat unilatéral rédigé par le maître de l’ouvrage ou des photographies non datées demeurent insuffisants pour justifier une rupture unilatérale du contrat. La cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt rendu le 15 janvier 2026 (CA Bordeaux, 2e ch. civ., 15 janvier 2026, n° 22/03682), a ainsi souligné que « Le constat d’huissier dressé le 21 juin 2021 et le rapport d’expertise du cabinet IXI, établi le 1er juillet 2021, permettent de disposer d’un bilan des travaux réalisés par la société Aqui Bâti Renov au jour de son abandon du chantier, ainsi que des travaux restant à réaliser ».
Dès lors, l’établissement d’un inventaire contradictoire précis des ouvrages réalisés et des non-façons conditionne directement l’appréciation des magistrats quant à l’imputabilité de la rupture. Les juges du fond sanctionnent systématiquement le défaut de preuve de la défaillance de l’entrepreneur. Dans une décision rendue le 26 juin 2025 (Cass. 3e civ., 26 juin 2025, n° 23-21.811), la troisième chambre civile a confirmé le rejet des demandes indemnitaires d’un maître de l’ouvrage dès lors qu’il avait été retenu « qu’aucun abandon de chantier n’était imputable à M. [N] » et que « les préjudices allégués n’étant pas établis, les demandes de Mme [D] devaient être rejetées ». La charge de la preuve pèse ainsi intégralement sur le maître de l’ouvrage qui entend se prévaloir d’une inexécution fautive.
Par ailleurs, l’établissement du procès-verbal de constat doit impérativement être complété par l’envoi d’une mise en demeure circonstanciée adressée par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier. Aux termes des dispositions impératives de l’article 1226 du Code civil, « Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent ».
Cette sommation formelle doit impartir à l’entrepreneur un délai raisonnable pour reprendre l’exécution des travaux et remédier aux désordres constatés. La mise en demeure a pour objet de purger les éventuelles équivoques entourant la suspension du chantier et d’interdire à l’entreprise de soutenir ultérieurement qu’elle attendait des directives techniques ou des validations de la maîtrise d’œuvre. En l’absence de mise en demeure préalable conforme aux exigences légales, toute résiliation unilatérale prononcée par le maître de l’ouvrage est susceptible d’être requalifiée en rupture abusive et injustifiée, ouvrant ainsi droit à des dommages-intérêts au profit de l’entrepreneur évincé.
À cet égard, l’assistance d’un cabinet d’avocats en droit immobilier à Paris permet de sécuriser la rédaction de la sommation et d’éviter tout vice de forme préjudiciable. En pratique, l’entrepreneur défaillant tente fréquemment de justifier l’interruption de son intervention en invoquant des retards imputables à d’autres corps d’état ou à la maîtrise d’œuvre. Toutefois, la Cour de cassation veille à ce que l’accumulation de retards sur le chantier ne serve pas de prétexte infondé. Dans un arrêt du 11 mai 2023 (Cass. 3e civ., 11 mai 2023, n° 21-24.884), la haute juridiction a censuré une décision d’appel ayant rejeté des pénalités de retard sans vérifier si l’entreprise avait réellement exécuté sa mission dans les délais convenus nonobstant les défaillances des tiers.
En conséquence, lorsque l’entrepreneur prétend opposer une exception d’inexécution ou invoquer un cas de force majeure pour légitimer son départ, il lui appartient d’en apporter la démonstration probante. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a rappelé, dans un arrêt du 30 avril 2026 (CA Aix-en-Provence, ch. 3-3, 30 avril 2026, n° 21/13444), que la survenance de difficultés conjoncturelles ne suffit pas à caractériser la force majeure lorsque le chantier pouvait se poursuivre par la mise en place de mesures d’organisation adaptées. Dès lors que l’entreprise ne justifie d’aucun obstacle insurmontable, la désertion des lieux demeure fautive et autorise le déclenchement immédiat des sanctions contractuelles.
Dans le cadre des relations de sous-traitance, la troisième chambre civile applique des règles similaires d’appréciation de l’abandon. Dans un arrêt du 10 novembre 2021 (Cass. 3e civ., 10 novembre 2021, n° 20-19.372), la haute juridiction a censuré les juges du fond ayant considéré qu’une suspension de travaux ne constituait pas un abandon de chantier, rappelant que « si le sous-traitant n’use pas de la faculté de résiliation unilatérale qui lui est ouverte par l’article 3 de la loi précitée et n’invoque pas la nullité de celui-ci sur le fondement de l’article 14 de la même loi, le contrat doit recevoir application ». Toute interruption non fondée sur un droit légitime constitue donc une faute contractuelle majeure.
B. L’exercice de la résiliation unilatérale aux risques et périls et la mise en œuvre de la faculté de remplacement
Face à la persistance de l’inexécution contractuelle après l’expiration du délai imparti par la mise en demeure, le maître de l’ouvrage dispose de prérogatives énergiques issues de la réforme du droit des obligations. L’arsenal juridique moderne issu de l’article 1217 du Code civil offre au créancier le choix entre plusieurs sanctions complémentaires, incluant la résolution du contrat, la réduction du prix et l’exécution de la prestation par un tiers aux frais du débiteur défaillant.
En premier lieu, le maître de l’ouvrage peut opter pour la résolution unilatérale du marché de travaux en application de l’article 1224 du Code civil, lequel dispose que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ». Lorsqu’il met en œuvre la résolution par notification régie par l’article 1226 du Code civil, le maître de l’ouvrage agit à ses risques et périls. Cette démarche lui permet d’évincer sans délai l’artisan ou l’entreprise défaillante afin de reprendre la maîtrise matérielle de son chantier sans attendre l’issue d’un procès au fond.
Or, la portée de cette rupture unilatérale a été clarifiée avec force par la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Dans un arrêt fondamental du 26 juin 2025 (Cass. 3e civ., 26 juin 2025, n° 23-23.942), la haute cour a jugé au visa des articles 1226 et 1794 du Code civil qu’« En application du premier de ces textes, une partie ne peut pas prétendre à l’exécution d’un contrat résilié, mais seulement à des dommages-intérêts compensant le préjudice causé par la résiliation fautive ». Cet arrêt rappelle également que selon l’article 1794 du Code civil, « le maître peut résilier, par sa seule volonté, le marché à forfait, quoique l’ouvrage soit déjà commencé, en dédommageant l’entrepreneur de toutes ses dépenses, de tous ses travaux, et de tout ce qu’il aurait pu gagner dans cette entreprise ».
Cette distinction conceptuelle entre la résiliation sanction pour faute de l’article 1226 du Code civil et la résiliation unilatérale discrétionnaire du marché à forfait de l’article 1794 du Code civil revêt une importance financière capitale. Dans l’hypothèse d’un abandon fautif, le maître de l’ouvrage est parfaitement fondé à refuser tout paiement d’indemnité de résiliation et à réclamer au contraire la restitution des sommes trop-perçues ainsi que la réparation intégrale de ses préjudices. Dans un arrêt du 13 février 2025 (Cass. 3e civ., 13 février 2025, n° 23-16.780), la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel ayant retenu que la faute grave du cocontractant « était de nature à justifier cette résiliation et à le priver de ses honoraires ».
En second lieu, l’achèvement du chantier inachevé requiert fréquemment l’intervention d’entreprises tierces substituantes. Le maître de l’ouvrage peut alors mobiliser le mécanisme d’exécution forcée par remplacement prévu par l’article 1222 du Code civil. Ce texte dispose en effet qu’« Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin. Il peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction ».
Par ailleurs, la mise en œuvre de cette faculté de substitution suppose une grande rigueur méthodologique. Le recours aux compétences d’un avocat spécialisé en droit de la construction à Paris est vivement recommandé pour solliciter, en référé, une expertise judiciaire avant toute reprise des travaux. L’expertise préalable permet de figer contradictoirement l’état des existants, de quantifier les reprises nécessaires et de valider les devis des entreprises de remplacement.
Dès lors que le constat et l’évaluation technique sont consolidés, le maître de l’ouvrage peut faire réaliser les travaux d’achèvement par des tiers et répercuter le coût global sur l’entrepreneur originaire. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a expressément confirmé cette faculté dans son arrêt du 30 avril 2026 (CA Aix-en-Provence, ch. 3-3, 30 avril 2026, n° 21/13444), en retenant qu’en cas de résolution du marché consécutive à l’abandon des travaux, le commanditaire a droit à la restitution intégrale des acomptes versés sans contrepartie et peut légitimement solliciter l’indemnisation du surcoût engendré par la passation de nouveaux contrats avec des entreprises tierces.
En outre, lorsque le maître de l’ouvrage saisit le juge des référés sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, la désignation d’un expert judiciaire permet d’examiner de façon approfondie les non-conformités et de prévenir toute contestation ultérieure relative aux malfaçons imputables aux intervenants successifs. La troisième chambre civile veille à la protection des droits de la défense lors de ces mesures d’instruction. Dans un arrêt du 6 mars 2025 (Cass. 3e civ., 6 mars 2025, n° 23-18.916), la haute juridiction a rappelé les exigences d’impartialité et de contradictoire régissant les opérations d’expertise judiciaire en matière de litiges de construction.
II. Le régime des responsabilités, la liquidation financière et la réparation intégrale des préjudices du maître de l’ouvrage
A. L’inapplicabilité des garanties légales décennales et le recours exclusif à la responsabilité contractuelle de droit commun
Une question juridique majeure suscitée par l’abandon de chantier concerne la nature du fondement juridique invocable par le maître de l’ouvrage pour obtenir réparation des désordres et de l’inachèvement. Une jurisprudence constante de la troisième chambre civile de la Cour de cassation pose pour principe cardinal que les garanties légales des constructeurs prévues aux articles 1792 et suivants du Code civil sont subordonnées à l’existence d’une réception de l’ouvrage. En l’absence de réception, expresse ou tacite, la garantie décennale, la garantie biennale de bon fonctionnement et la garantie de parfait achèvement demeurent strictement inapplicables.
Aux termes de l’article 1792-6 du Code civil, « La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves ». Or, par définition, l’abandon de chantier caractérise un ouvrage inachevé qui n’a pas fait l’objet d’un procès-verbal de réception amiable. Si le maître de l’ouvrage tente d’invoquer une réception tacite pour mobiliser l’assurance décennale obligatoire de l’entrepreneur, les juridictions suprêmes et d’appel exercent un contrôle particulièrement rigoureux. La haute cour a certes rappelé, dans un arrêt du 3 avril 2025 (Cass. 3e civ., 3 avril 2025, n° 23-19.248), que « la réception peut être tacite si la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage d’accepter cet ouvrage est établie, avec ou sans réserves ».
Toutefois, la caractérisation d’une réception tacite exige cumulativement la prise de possession de l’ouvrage et le paiement de la quasi-totalité du prix convenu. Dans un arrêt du 1er avril 2021 (Cass. 3e civ., 1 avril 2021, n° 19-25.563), la Cour de cassation a réaffirmé qu’« En application de l’article 1792-6 du code civil, la prise de possession de l’ouvrage et le paiement des travaux font présumer la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de le recevoir avec ou sans réserves ». De même, dans un arrêt de principe (Cass. 3e civ., 30 janvier 2019, n° 18-10.197), la haute juridiction avait précisé que « L’achèvement de la totalité de l’ouvrage n’est pas une condition de la prise de possession d’un lot et de sa réception. Le paiement de l’intégralité des travaux d’un lot et sa prise de possession par le maître de l’ouvrage valent présomption de réception tacite ».
Or, en situation de chantier abandonné, le maître de l’ouvrage a le plus souvent suspendu ses paiements face aux malfaçons et à l’inertie de l’entreprise. De surcroît, lorsque les travaux portent sur un bien déjà habité, la Cour de cassation refuse d’assimiler le maintien dans les lieux à une prise de possession équivalant à une réception tacite. Dans un arrêt rendu le 23 mai 2024 (Cass. 3e civ., 23 mai 2024, n° 22-22.938), la troisième chambre civile a jugé sans équivoque qu’« En cas de travaux sur un ouvrage existant, la prise de possession permettant, avec le paiement du prix, de faire présumer la réception, ne peut résulter du seul fait que le maître de l’ouvrage occupait déjà les lieux ».
En conséquence, l’assureur de responsabilité civile décennale de l’entrepreneur est fondé à dénier sa garantie pour tous les dommages survenus sur un chantier inachevé non réceptionné. La cour d’appel de Rennes, dans son arrêt du 25 septembre 2025 (CA Rennes, 4e ch., 25 septembre 2025, n° 23/04930), a expressément jugé en ce sens en retenant que « la garantie de la compagnie d’assurance Axa France Iard, en sa qualité d’assureur de M. [V] [T], exerçant sous l’enseigne ECG, n’est pas mobilisable » en l’absence de réception régulière des ouvrages abandonnés.
Dans la même perspective, la troisième chambre civile a rejeté les prétentions d’un maître de l’ouvrage sollicitant la garantie décennale d’un assureur pour des ouvrages abandonnés non réceptionnés. Dans un arrêt du 20 mars 2025 (Cass. 3e civ., 20 mars 2025, n° 23-20.475), la haute juridiction a rappelé que la mise hors de cause de la compagnie d’assurance s’impose dès lors qu’aucune réception amiable ou judiciaire n’a été valablement prononcée sur les lots inachevés.
À cet égard, le maître de l’ouvrage doit impérativement réorienter son action judiciaire sur le terrain de la responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs. Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ». Dans un arrêt rendu le 30 janvier 2025 (Cass. 3e civ., 30 janvier 2025, n° 23-16.347), la Cour de cassation a rappelé que l’action en réparation fondée sur la responsabilité contractuelle de droit commun permet d’indemniser l’intégralité des désordres et manquements lorsque les conditions de la garantie décennale ne sont pas réunies.
Dès lors, l’assistance d’un avocat intervenant en matière de malfaçons de construction à Paris ou de réception des travaux garantit la structuration adéquate des demandes indemnitaires, en évitant toute forclusion procédurale résultant d’une mauvaise qualification juridique.
B. La fixation des indemnités de surcoût d’achèvement, des pénalités de retard et des préjudices annexes
La liquidation financière du litige consécutif à l’abandon de chantier obéit au principe de réparation intégrale du préjudice sans perte ni profit pour la victime. Le maître de l’ouvrage est en droit d’obtenir la condamnation de l’entrepreneur au paiement de plusieurs chefs de préjudice distincts mais complémentaires, couvrant le surcoût financier d’achèvement, les dégradations matérielles subies par l’ouvrage, les retards de livraison et les préjudices de jouissance.
En premier lieu, le surcoût d’achèvement constitue le préjudice matériel direct le plus conséquent. Il correspond à la différence arithmétique entre le coût total réellement exposé par le maître de l’ouvrage pour achever le chantier avec de nouvelles entreprises et le montant initialement convenu dans le marché de travaux. La cour d’appel de Bordeaux, dans l’arrêt précité du 15 janvier 2026 (CA Bordeaux, 2e ch. civ., 15 janvier 2026, n° 22/03682), a rigoureusement validé cette méthode de calcul en énonçant que « Les factures que les époux [L] ont acquittées pour des travaux identiques à ceux confiés à la société Aqui Bâti Renov sont toutes supérieures à celles qu’ils auraient dû acquitter aux termes du contrat initial. Les appelants démontrent qu’ils ont versé un total de 72 000,32 € à la société Aqui Bâti Renov et 76 330,89 € aux artisans intervenus après l’abandon du chantier, soit un total de 148 331,21 €, alors que le contrat initial s’élevait à 110 000 €. Ils justifient donc d’un surcoût de 38 331,21 €, duquel il convient de déduire le trop-perçu de 13 401,58 € ».
En deuxième lieu, l’abandon de chantier entraîne fréquemment des dégradations sur les parties déjà construites ou sur les bâtiments existants exposés aux intempéries sans protection adéquate. Les juges du fond indemnisent expressément le coût des reprises et des mesures conservatoires prises d’urgence par le propriétaire. Dans un arrêt du 21 mars 2025 (CA Aix-en-Provence, ch. 1-3, 21 mars 2025, n° 20/12983), la cour d’appel d’Aix-en-Provence a jugé que « L’ensemble des désordres étant imputable à la société ITH qui a abandonné le chantier sans terminer l’ouvrage ni reprendre les malfaçons, cette dernière sera donc condamnée à payer à Mme [W] la somme de 34 408,92 euros TTC. L’abandon de chantier par la société ITH a conduit à la dégradation de l’existant ».
Dans cette même décision, la juridiction a alloué des dommages-intérêts spécifiques au titre des dépenses exposées par le maître de l’ouvrage pour acheter des bâches de protection destinées à préserver l’ouvrage inachevé. Par ailleurs, la cour d’appel de Rennes (CA Rennes, 4e ch., 25 septembre 2025, n° 23/04930) a souligné que l’indemnisation doit tenir compte de l’inflation et de la flambée du coût des matériaux entre la date d’abandon et la reprise effective des travaux, en retenant que « l’indexation sur l’indice BT01 puis l’application des intérêts au taux légal à compter de la décision entreprise pour ce qui concerne le montant des travaux de reprise ont pour but de compenser l’augmentation du coût des travaux et les effets de l’inflation ».
En troisième lieu, le préjudice de jouissance et le préjudice locatif subis par le maître de l’ouvrage ouvrent droit à une indemnisation substantielle. Lorsque l’inachèvement des travaux empêche le propriétaire d’intégrer son domicile ou de mettre son bien immobilier en location, les magistrats évaluent le préjudice sur la base de la valeur locative mensuelle du bien ou des frais réels de relogement exposés dans l’intervalle. Dans l’arrêt d’Aix-en-Provence du 21 mars 2025 (CA Aix-en-Provence, ch. 1-3, 21 mars 2025, n° 20/12983), la cour a accordé le remboursement intégral des frais d’hébergement en résidence hôtelière et des loyers acquittés pendant dix-huit mois, ainsi que des frais de déplacement supplémentaires et une indemnité de 10 000 euros au titre du préjudice moral consécutif à l’incertitude prolongée générée par la carence de l’artisan.
Enfin, sur le plan des comptes d’apurement, l’entrepreneur évincé ne peut prétendre à la rémunération de travaux supplémentaires non autorisés par écrit dans le cadre d’un marché à forfait. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt rendu le 25 juin 2026 (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 24-18.064), a réitéré avec fermeté qu’« en application de l’article 1793 du code civil, lorsqu’un entrepreneur s’est chargé de la construction à forfait d’un ouvrage, il ne peut réclamer le paiement de travaux supplémentaires que si ces travaux ont été préalablement autorisés par écrit et leur prix préalablement convenu avec le maître de l’ouvrage ou si celui-ci les a acceptés de manière expresse et non équivoque, une fois réalisés ». Dès lors, l’entrepreneur qui a abandonné le chantier ne peut compenser sa dette indemnitaire par des réclamations financières dénuées d’accord écrit préalable.
À cet égard, la réalisation préalable d’une expertise en bâtiment assistée par un conseil juridique permet d’établir avec exactitude la balance finale des comptes entre les parties et de maximiser le recouvrement des indemnités dues au maître de l’ouvrage.
Conclusion
L’abandon de chantier par l’entrepreneur confronte le maître de l’ouvrage à une situation d’urgence technique et juridique nécessitant une réaction rigoureusement ordonnée. L’administration de la preuve par constat d’huissier et sommation par mise en demeure sous l’article 1226 du Code civil constitue le préalable obligatoire à toute résiliation unilatérale aux risques et périls ou substitution d’entreprise régie par l’article 1222 du Code civil. Or, en l’absence de réception de l’ouvrage au sens de l’article 1792-6 du Code civil, l’exclusion de la garantie décennale impose d’agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun de l’article 1231-1 du Code civil. Dès lors, une action contentieuse méthodique permet d’obtenir l’indemnisation intégrale du surcoût d’achèvement, des pénalités de retard et des préjudices de jouissance devant les juridictions civiles.
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