Les fissures apparues ou aggravées après un épisode de sécheresse ne sont pas seulement un problème de bâtiment. Elles peuvent déclencher une discussion sur la catastrophe naturelle, la cause déterminante des désordres, la qualité de l’expertise et le montant des travaux nécessaires. Depuis le 12 août 2026, un arrêté publié au Journal officiel encadre la qualification professionnelle des personnes morales qui réalisent, pour les assureurs, des expertises liées aux mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux.
La question la plus fréquente est directe : un rapport peut-il être écarté parce que l’entreprise d’expertise ne possède pas cette nouvelle qualification ? La réponse demande une distinction. Le texte organise un moyen de prouver la compétence de l’entreprise ; il ne dit pas que toute expertise serait automatiquement nulle en l’absence de certificat. En revanche, l’assureur doit s’assurer que les personnes qui conduisent l’expertise disposent d’une compétence réelle, et la mission doit être menée avec conscience, objectivité et impartialité.
Cette nuance devient décisive lorsque le rapport refuse la garantie en affirmant que les fissures proviennent d’un défaut de construction, d’un tassement ancien ou d’un manque d’entretien, sans analyser précisément la chronologie et le sol. Le propriétaire doit alors agir sur plusieurs terrains : obtenir le rapport complet, vérifier l’identité et les qualifications de l’expert, discuter la méthode, conserver les preuves et, si nécessaire, demander une expertise judiciaire avant que les désordres ne soient réparés ou masqués.
I. La qualification de l’expert d’assurance sécheresse est-elle obligatoire depuis le 12 août 2026 ?
A. Que change réellement l’arrêté du 9 août 2026 pour l’expertise des fissures ?
Le point de départ reste la définition légale de la catastrophe naturelle. L’article L. 125-1 du code des assurances ouvre la garantie lorsque les dommages matériels directs non assurables ont une cause naturelle répondant aux conditions du texte. Pour la sécheresse-réhydratation, il vise « la succession anormale d’événements de sécheresse d’ampleur significative » lorsque les mesures habituelles n’ont pas permis d’éviter le dommage ou n’ont pas pu être prises. Une fissure, même impressionnante, ne suffit donc pas à elle seule. Il faut relier le désordre à l’événement naturel reconnu et établir que ce lien est déterminant.
Le régime technique a été précisé avant l’été 2026. L’article L. 125-2-1 du code des assurances prévoit qu’un décret en Conseil d’État fixe les obligations des experts, le contenu du rapport ainsi que les modalités et délais de l’expertise lorsqu’il s’agit de mouvements de terrain différentiels liés à la sécheresse. Les articles R. 125-8 à R. 125-11 du même code donnent déjà un cadre précis pour les sinistres concernés.
L’arrêté du 9 août 2026, publié au Journal officiel du 11 août, est entré en vigueur le lendemain de sa publication. Son objet est ciblé : il précise « les modalités de demande, d’obtention et de contrôle de la qualification professionnelle » dont les personnes morales chargées des expertises peuvent se prévaloir. Le texte ne transforme pas la qualification en ordre professionnel et ne donne pas au propriétaire un droit automatique à une indemnisation dès qu’une entreprise ne présente pas ce certificat.
L’article 1er de l’arrêté prévoit que la qualification « est délivrée par un organisme de qualification ». Elle repose sur un référentiel technique et atteste notamment les compétences techniques de la personne morale, la formation du personnel d’exécution et le contrôle de cette qualification. Il s’agit d’un dispositif de confiance et de traçabilité. Le propriétaire peut donc demander à l’assureur et à l’entreprise qui a établi le rapport si cette qualification existe, quelle est sa date, quel organisme l’a délivrée et quelle entité juridique elle couvre.
La formulation du code des assurances est essentielle. Le II de l’article R. 125-9 indique qu’« une personne morale peut prouver sa compétence » par l’obtention d’une qualification professionnelle d’entreprise portant sur les techniques de réparation des désordres liés à la sécheresse. Le verbe « peut » interdit de présenter le certificat comme la seule voie possible. La qualification est une preuve organisée de compétence, pas la condition unique de validité de chaque rapport.
Le même article impose toutefois une responsabilité à l’assureur. Celui-ci « s’assure que l’expertise mentionnée à l’article R. 125-8 est conduite par des agents disposant d’une compétence dans le domaine considéré ». Cette obligation porte sur la compétence des personnes qui conduisent concrètement l’expertise. Une société peut avoir une qualification, mais le propriétaire doit aussi pouvoir identifier l’expert ou les agents intervenus, leur formation et la nature de leurs investigations. À l’inverse, l’absence de certificat de l’entreprise ne dispense pas l’assureur de démontrer que l’intervention était techniquement sérieuse.
Le régime s’applique aux sinistres relevant des causes reconnues dans les arrêtés de catastrophe naturelle pris à compter du 1er janvier 2025, conformément aux dispositions d’entrée en vigueur des articles R. 125-8 à R. 125-11. L’arrêté du 9 août 2026 n’efface pas les rapports antérieurs et ne crée pas une nullité automatique pour une expertise réalisée avant le 12 août. En revanche, un dossier ancien peut être relu à la lumière des exigences déjà applicables : compétence, indépendance, contenu du rapport et délai.
Pour une personne qui vient de recevoir un refus, les demandes utiles sont concrètes. Il faut obtenir le nom exact de l’entreprise, le nom des intervenants, leurs qualifications, la lettre de mission, la date de la visite, les éventuelles investigations géotechniques, les pièces transmises et la version complète du rapport. Une réponse qui se borne à indiquer « fissures non imputables à la sécheresse » ne permet pas de vérifier le raisonnement. Elle doit être confrontée aux observations sur le terrain, aux événements météorologiques, à la carte des sols, aux travaux réalisés et à la chronologie du dommage.
B. Quelles règles d’impartialité et de contenu l’expert doit-il respecter ?
La qualification de l’entreprise n’est qu’un élément du contrôle. L’article R. 125-8 du code des assurances dispose que les experts, personnes morales ou physiques, « doivent accomplir leur mission avec conscience, objectivité et impartialité ». Cette exigence n’est pas décorative. Le texte impose l’absence de lien salarial, capitalistique ou de dépendance économique susceptible de porter atteinte à l’indépendance à l’égard de l’assureur. Il interdit aussi le lien d’affaires avec les entreprises chargées des travaux de remédiation et l’intérêt financier dans les travaux préconisés.
Une analyse peut être contestée lorsqu’elle est conduite par une entité qui propose ensuite les travaux et tire un avantage direct de la solution retenue. Le risque existe aussi lorsque le rapport reprend sans vérification la position d’un intervenant précédent, ignore les pièces défavorables à l’assureur ou ne distingue pas un défaut esthétique d’un désordre structurel. La contestation doit décrire le lien ou le biais observé ; une accusation générale contre « l’expert de l’assurance » est moins utile qu’un rapprochement précis entre la mission, le rapport, le devis et les entreprises retenues.
Le contenu minimal du rapport est défini par l’article R. 125-10 du code des assurances. Il doit contenir « le nom et les qualifications de l’expert », les modalités de réalisation de l’expertise, les caractéristiques d’une éventuelle étude géotechnique, la description de la construction et de son environnement, les désordres constatés, les remédiations déjà réalisées et la liste exhaustive des justificatifs fournis. Il doit enfin donner une conclusion sur l’origine des désordres, l’éligibilité des dommages à la garantie et, si nécessaire, la nature et le coût des travaux.
Chaque rubrique fournit un axe de vérification. Un rapport qui ne mentionne pas la qualification ou l’identité de l’intervenant est incomplet. Un rapport qui ne décrit pas l’environnement du bâtiment peut omettre la pente, la végétation, les ruissellements, les remblais, les constructions voisines ou les différences de niveau. Un rapport qui ne liste pas les pièces reçues peut laisser dans l’ombre une déclaration de sinistre antérieure, une réparation de fissure, un rapport de sol ou un arrêté municipal. Un rapport qui conclut sans séparer l’origine du dommage, l’éligibilité à la garantie et le coût des travaux mélange trois questions qui doivent rester distinctes.
Le calendrier est lui aussi opposable. L’article R. 125-11 prévoit un délai de quatre mois à compter de la réception de l’ensemble des éléments transmis par l’assuré pour le rapport intermédiaire donnant une conclusion définitive sur la cause déterminante, la qualification des dommages et l’ouverture éventuelle du droit à garantie. Des investigations complémentaires peuvent ajouter un mois. Le rapport définitif doit ensuite être transmis dans le délai prévu, et l’assureur dispose d’un mois pour communiquer ce rapport à l’assuré. Ces dates doivent être reconstituées à partir des accusés de réception et des échanges, pas seulement à partir de la date affichée sur le document final.
Le contrôle administratif est prévu par l’article L. 125-2-2 du code des assurances. Des agents habilités peuvent contrôler sur pièces ou visiter les bâtiments avec l’accord exprès des propriétaires ou occupants afin de vérifier le respect des obligations de l’expert. Ce contrôle ne remplace pas le recours de l’assuré et ne transforme pas l’administration en arbitre de chaque indemnité. Il confirme toutefois que les obligations techniques ont une portée vérifiable.
Le propriétaire doit donc séparer deux contestations. La première porte sur la régularité et la qualité de l’expertise : absence de qualifications identifiables, conflit d’intérêts, visite trop courte, investigations insuffisantes, pièces ignorées, contradiction entre les photographies et la conclusion, ou absence d’explication sur la cause déterminante. La seconde porte sur la garantie : état de catastrophe naturelle non reconnu pour la commune ou la période, dommages non matériels, cause étrangère, défaut d’entretien, travaux antérieurs ou contrat ne couvrant pas le bien. Une nouvelle expertise peut éclairer les deux questions, mais elle ne rend pas automatiquement la garantie acquise.
La nouvelle qualification est ainsi un outil de contrôle supplémentaire. Elle permet de demander une preuve objective de compétence, sans réduire le débat à l’existence d’un logo ou d’un certificat. La qualité du rapport, la cohérence des constatations et l’indépendance de la mission restent déterminantes.
II. Comment contester un rapport d’expertise sécheresse qui refuse l’indemnisation ?
A. Quelles démarches accomplir avant et après le refus de l’assureur ?
La première démarche consiste à figer l’état des lieux. Les fissures doivent être photographiées avec une échelle, une date et un repère stable. Un même point doit être repris régulièrement pour mesurer l’ouverture, l’allongement et l’apparition de désordres associés : portes qui frottent, fenêtres qui se bloquent, décollement de plinthes, rupture de carrelage, déplacement d’une canalisation, infiltration ou déformation d’un plancher. Les rebouchages précipités peuvent supprimer une preuve utile. Une mise en sécurité urgente reste possible, mais elle doit être précédée par des photographies, un constat et, lorsque la gravité le justifie, une note technique.
La déclaration à l’assureur doit décrire les faits sans tirer trop vite une conclusion technique. Indiquez la date de découverte, l’évolution des fissures, les pièces touchées, les travaux urgents, les sinistres antérieurs et l’existence d’un arrêté de catastrophe naturelle. Joignez les photographies, les plans, les factures, les devis, les rapports antérieurs et les courriers de la mairie. Gardez la preuve de l’envoi. Une déclaration ne vaut pas reconnaissance du lien avec la sécheresse ; elle préserve le dossier et permet à l’assureur de mettre en œuvre la procédure adaptée.
Lorsque le rapport est reçu, une lecture ligne par ligne est préférable à une réponse générale. Vérifiez d’abord la date de la visite et les personnes présentes. Comparez ensuite les désordres décrits avec les photographies prises avant la visite. Contrôlez la liste des documents : l’expert a-t-il réellement reçu le rapport de sol, les factures de fondations, les plans, les échanges avec la mairie et les précédents constats ? Le rapport explique-t-il pourquoi une étude géotechnique était inutile ou pourquoi elle ne permettrait pas de déterminer la cause ? Une conclusion négative doit rester intelligible pour le propriétaire, l’assureur et le juge.
La lettre de refus doit être demandée avec ses motifs et ses pièces d’appui. Il faut distinguer un refus fondé sur l’absence d’arrêté de catastrophe naturelle, un refus fondé sur une cause technique étrangère, un refus fondé sur la nature du dommage et une discussion sur le montant des travaux. Une contre-expertise peut répondre à la causalité, mais elle ne crée pas un arrêté de catastrophe naturelle qui n’existe pas. À l’inverse, l’existence d’un arrêté ne prouve pas à elle seule que toutes les fissures de la maison sont couvertes.
Une expertise amiable contradictoire est souvent le premier outil. Le propriétaire adresse à l’assureur une demande de réexamen, propose une réunion sur place et liste les points techniques précis. Il peut mandater un ingénieur du bâtiment, un géotechnicien ou un expert indépendant pour analyser le rapport. Le document doit identifier la méthode utilisée, répondre aux causes retenues par le premier expert et distinguer les désordres liés au sol des désordres liés à la structure ou à l’eau. Un simple avis disant que « la sécheresse est probable » aura moins de force qu’une démonstration étayée par des mesures, des sondages et une chronologie.
Lorsque la preuve risque de disparaître ou que l’assureur refuse toute nouvelle visite, l’article 145 du code de procédure civile peut servir de fondement à une expertise judiciaire avant le procès. Le texte prévoit que, « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige », une mesure d’instruction peut être ordonnée sur requête ou en référé. Pour un immeuble, la juridiction du lieu de situation du bien est seule compétente depuis les règles applicables aux instances introduites à compter du 1er septembre 2025.
La demande d’expertise doit proposer une mission utile. Elle peut demander à l’expert de décrire les désordres, de rechercher leur origine, d’analyser l’effet du retrait-gonflement des argiles, de vérifier les travaux antérieurs, de dire si les dommages sont compatibles avec l’arrêté de catastrophe naturelle, de contrôler la conformité de l’expertise d’assurance aux articles R. 125-8 à R. 125-11 et d’évaluer les travaux de réparation. Elle doit aussi préciser les documents déjà disponibles et les investigations nécessaires. Une mission trop vague conduit parfois à un rapport qui répète les positions opposées sans les départager.
Le délai de prescription doit être vérifié dès le premier refus. L’article L. 114-1 du code des assurances prévoit en principe deux ans, mais porte à cinq ans les actions relatives aux dommages résultant de mouvements de terrain liés à la sécheresse-réhydratation lorsqu’ils sont reconnus comme catastrophe naturelle dans les conditions de l’article L. 125-1. Le point de départ, l’arrêté applicable, la date de connaissance du sinistre et le contrat concerné doivent être examinés ensemble. Il ne faut pas déduire un délai général à partir d’une conversation téléphonique avec l’assureur.
L’article L. 114-2 du code des assurances ajoute que la prescription est interrompue par les causes ordinaires et par la désignation d’experts à la suite d’un sinistre. Elle peut aussi l’être par une lettre recommandée ou un recommandé électronique dans les conditions du texte. Une demande d’expertise n’a pas toujours le même effet qu’une assignation et une lettre mal rédigée ne protège pas nécessairement chaque prétention. La stratégie procédurale doit donc identifier l’action envisagée et les actes qui la concernent.
La charge de la preuve reste répartie selon les prétentions. L’article 1353 du code civil énonce : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. » Le propriétaire doit établir le dommage, sa réalité, son ampleur et, pour la garantie sécheresse, les éléments permettant de discuter la cause et l’éligibilité. L’assureur doit pour sa part expliquer la décision prise au regard du contrat, du régime légal et des conclusions de son expert. Cette exigence ne permet pas d’obtenir une indemnité sur la seule base d’un doute ; elle interdit toutefois qu’un refus non motivé devienne la seule réponse au dossier.
B. Quelles preuves réunir pour une maison fissurée à Paris et en Île-de-France ?
Un dossier solide est chronologique. Commencez par établir une frise avec la date de l’achat ou de la construction, les travaux de terrassement et de fondation, les premiers désordres, les épisodes de sécheresse, la déclaration à l’assureur, la publication de l’arrêté de catastrophe naturelle, la visite et les réparations. Ajoutez les périodes de pluie ou de réhydratation qui ont pu aggraver les mouvements. La cause déterminante ne se déduit pas d’une seule date : elle résulte de la combinaison du sol, de la structure, du climat, de l’environnement et de l’évolution observée.
Les documents relatifs au sol doivent être conservés dans leur version complète. Il peut s’agir de l’étude géotechnique préalable, de l’étude de conception, des plans de fondation, des permis, des factures de terrassement, des photographies du terrain avant construction, des rapports de sondage et des informations sur les remblais. Pour un bâtiment ancien, les actes de vente, les diagnostics, les factures de travaux, les échanges avec les anciens propriétaires et les procès-verbaux de copropriété peuvent révéler des fissures antérieures ou des réparations masquées. L’objectif n’est pas de retenir seulement la pièce favorable, mais de permettre une comparaison loyale des états successifs.
La présence d’une fissure ne donne pas son origine. Une fissure horizontale, en escalier ou autour d’une ouverture peut être compatible avec plusieurs mécanismes. La sécheresse peut provoquer des mouvements du sol ; une fuite, une surcharge, une insuffisance de fondation, une malfaçon, une poussée latérale ou une corrosion peuvent produire des signes voisins. Le rapport doit donc expliquer la causalité et non se contenter d’une ressemblance visuelle. Une étude géotechnique n’est pas toujours nécessaire, mais son absence doit être justifiée lorsque les données du sol conditionnent la conclusion.
À Paris et en Île-de-France, le raisonnement reste le même : la commune, le département et l’adresse doivent être vérifiés séparément. La présence d’une maison en zone urbaine ne suffit pas à exclure un mouvement de terrain, tout comme une carte d’exposition ne suffit pas à prouver le lien avec chaque dommage. Le dossier doit identifier l’arrêté de catastrophe naturelle correspondant à la commune et à la période, puis rapprocher ce texte des désordres constatés. Les propriétaires franciliens doivent aussi distinguer les démarches auprès de la mairie, de l’assureur, de l’expert et, si le litige persiste, du tribunal compétent.
Le rapport d’assurance doit être confronté à l’article R. 125-10. Le propriétaire peut demander la correction ou le complément d’une omission portant sur l’environnement, les justificatifs, les mesures de réparation ou les qualifications de l’expert. Il peut aussi demander que le rapport précise le coût de chaque scénario : réparation ponctuelle, reprise en sous-œuvre, traitement des eaux, travaux géotechniques et remise en état. Le coût ne doit pas être isolé de la cause. Une solution de réparation qui ne traite pas le mécanisme à l’origine des fissures n’est pas une réponse complète.
La nouvelle qualification professionnelle doit être utilisée comme un indicateur vérifiable. Demandez le certificat, le référentiel mobilisé, la date de validité, le périmètre de l’organisme qualifié et l’identité des personnes qui ont réalisé les visites ou rédigé les conclusions. Si l’entreprise refuse de répondre, adressez la demande à l’assureur en rappelant son obligation de s’assurer de la compétence des agents. Si le rapport révèle un lien avec une entreprise de travaux, comparez la mission, les recommandations et les devis. L’absence de réponse peut devenir un élément du débat sur la valeur probante de l’expertise, sans suffire à elle seule à établir la cause du dommage.
Une vente antérieure ouvre une seconde voie, distincte du litige d’assurance. L’article 1641 du code civil prévoit que le vendeur garantit les défauts cachés qui rendent le bien impropre à son usage ou diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou en aurait donné un moindre prix. L’article 1648 du code civil impose une action dans les deux ans de la découverte du vice. Le fait que l’assureur refuse la garantie catastrophe naturelle ne tranche pas automatiquement la responsabilité du vendeur : les deux actions n’ont ni le même débiteur, ni les mêmes conditions, ni le même objet.
La Cour de cassation a déjà rappelé, dans un litige de fissures et de sécheresse, que le rapport d’expertise amiable peut être utilisé comme preuve lorsqu’il a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties. Dans l’arrêt Cass. 3e civ., 23 octobre 2013, n° 10-15.687, les désordres affectant l’assise du bâtiment avaient été distingués des fissures visibles, et les fondations déstabilisées avaient été analysées au regard de l’impropriété à l’habitation. La décision montre l’intérêt d’un dossier technique discuté contradictoirement ; elle ne dispense pas de prouver la connaissance du vice et son antériorité lorsqu’une clause de non-garantie est invoquée.
La jurisprudence récente rappelle aussi que l’apparence d’un désordre se juge par son ampleur et ses conséquences. Dans Cass. 3e civ., 25 septembre 2025, n° 23-23.070, la Cour a indiqué que « le vice apparent est celui dont l’acquéreur a pu se convaincre dans toute son ampleur et ses conséquences ». Une fissure rebouchée ou visible mais présentée comme purement esthétique peut donc appeler une analyse différente si les rapports révèlent ensuite une atteinte structurelle. Le propriétaire qui a acheté le bien doit conserver les annonces, les courriels, les procès-verbaux de visite, les échanges avec le vendeur et les informations remises par l’agent immobilier.
Le dossier doit enfin prévoir une solution si l’assureur ou le vendeur demande des travaux avant la fin des opérations. Un constat de commissaire de justice, des relevés de fissures, une expertise privée contradictoire et des sauvegardes numériques des photographies peuvent préserver la situation. Une réparation urgente peut être ordonnée ou réalisée lorsqu’elle protège les occupants, mais le rapport de l’entreprise doit préciser les mesures prises, les parties déposées et les éléments encore observables. Lorsque le litige porte sur une maison située dans une copropriété, les procès-verbaux d’assemblée, les rapports sur les parties communes et les déclarations d’autres copropriétaires complètent le dossier.
Le meilleur argument ne consiste pas à dire que l’expert s’est trompé parce que la décision est défavorable. Il consiste à montrer où le raisonnement ne répond pas aux exigences applicables : compétence non vérifiée, indépendance incertaine, méthode non exposée, pièce ignorée, causalité affirmée sans analyse du sol, délai non respecté, coût non expliqué ou conclusion incompatible avec les constatations. Cette démonstration permet de demander un réexamen, une nouvelle expertise ou une mesure judiciaire avec une mission précisément définie.
Pour approfondir la démarche concernant les fissures apparues après un épisode de sécheresse, vous pouvez également consulter notre analyse consacrée à l’expertise et au recours contre l’assurance. Les questions de construction et d’expertise du bâtiment sont également présentées sur la page avocat expertise bâtiment à Paris. Ces ressources ne remplacent pas l’examen des pièces, de l’arrêté de catastrophe naturelle et du rapport reçu.
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Conclusion
L’arrêté du 9 août 2026 renforce la transparence autour des expertises d’assurance liées à la sécheresse. Il permet aux entreprises de justifier leur compétence par une qualification professionnelle organisée, mais il ne fait pas de cette qualification une condition automatique de validité de tout rapport. Le contrôle porte plus largement sur la compétence des intervenants, leur indépendance, leur impartialité, la méthode suivie et le contenu du rapport.
Face à un refus d’indemnisation, la priorité est de préserver les fissures et leur évolution, de récupérer les documents complets, de vérifier le raisonnement causal et de répondre par des éléments techniques précis. Les articles R. 125-8 à R. 125-11 du code des assurances donnent des critères concrets : absence de conflits d’intérêts, qualifications identifiables, description du bâtiment et de son environnement, liste des justificatifs, conclusion sur l’origine et l’éligibilité des dommages, respect des délais. La prescription spéciale liée à la sécheresse doit aussi être calculée avec soin.
Une contre-expertise amiable peut suffire lorsque le rapport comporte une omission limitée. Si le désaccord persiste ou si les preuves risquent de disparaître, l’article 145 du code de procédure civile permet de demander une expertise judiciaire avant le procès. Enfin, lorsque le bien a été vendu, le recours contre l’assureur doit être distingué de l’action contre le vendeur pour vice caché. Dans chaque hypothèse, la réussite dépend moins d’une formule générale que d’un dossier chronologique, documenté et techniquement contradictoire.
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