Un copropriétaire de Colombes pensait pouvoir louer à SFR le toit-terrasse attaché à son appartement. Le 27 mai 2026, le tribunal judiciaire de Nanterre l’a pourtant condamné à restituer au syndicat des copropriétaires 30 500 euros de loyers perçus pendant cinq ans, selon une décision rendue publique le 19 juin 2026. L’affaire révèle une confusion fréquente : disposer seul d’une terrasse ne signifie pas toujours en être propriétaire.
Le contrat d’un opérateur peut rapporter plusieurs milliers d’euros par an. Avant de négocier le montant, il faut donc déterminer qui possède la toiture, qui détient seulement un droit d’usage, quelle majorité doit voter l’installation et à qui les loyers reviennent. L’acte de vente, l’état descriptif de division, le règlement de copropriété, les plans, les procès-verbaux d’assemblée générale et le projet de bail doivent être lus ensemble.
Une signature donnée par la mauvaise personne expose au remboursement des loyers, à la remise en état, à des dommages-intérêts et à un conflit avec l’opérateur. À l’inverse, une copropriété ne peut pas ignorer un droit de jouissance privative régulièrement attaché à un lot. Voici la méthode pour qualifier la toiture, décider du bail et traiter un contrat déjà exécuté.
I. Loyer d’antenne-relais sur un toit-terrasse : qui peut signer le bail et percevoir les revenus ?
A. Une terrasse à jouissance privative appartient-elle au copropriétaire qui l’utilise ?
La réponse ne dépend ni des clés, ni de l’accès matériel, ni de la façon dont l’annonce immobilière présentait le bien. Elle résulte d’abord des titres. L’acte de vente peut désigner un lot comprenant une terrasse privative. Il peut aussi transférer un appartement auquel est attaché un simple droit de jouissance exclusive sur une toiture commune. Ces deux situations produisent des effets différents sur la location à un opérateur.
L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 donne le point de départ. Il énonce exactement : « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. » Dans le silence ou la contradiction des titres, le gros œuvre est réputé commun. Une toiture-terrasse remplit une fonction de couverture et d’étanchéité pour l’immeuble, même lorsqu’un seul appartement permet d’y accéder.
L’article 6-3 de la même loi tranche expressément le cas du droit d’usage exclusif : « Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. » Le texte ajoute que ce droit est nécessairement accessoire au lot et qu’il ne peut jamais constituer la partie privative d’un lot. Le titulaire peut utiliser l’espace dans les limites du règlement ; il ne devient pas propriétaire du support immobilier.
Cette distinction explique l’affaire de Colombes. Le copropriétaire pouvait être le seul à profiter de la terrasse au quotidien sans disposer du pouvoir de louer la toiture pour une exploitation technique. Poser des antennes, des armoires, des câbles et des chemins d’accès ne correspond pas à l’usage domestique ordinaire d’une terrasse. L’opération valorise une partie de l’immeuble et peut imposer des contraintes structurelles, d’étanchéité, d’accès ou de maintenance à la collectivité.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence, le 22 mai 2025, RG n° 21/17189, a vérifié une configuration comparable de toiture-terrasse. Elle retient mot pour mot : « Même réservée à la jouissance privative d’un copropriétaire, une partie commune ne peut faire l’objet d’aucune appropriation. » Dans cette affaire, la société titulaire des lots bénéficiait uniquement de la jouissance exclusive de la toiture, non de sa propriété. L’arrêt protège néanmoins ce droit d’usage contre une décision collective qui en modifierait les modalités.
La cour d’appel de Versailles, le 19 août 2025, RG n° 24/04415, formule la même règle : « Les parties communes à jouissance privative restent des parties communes, même si elles sont affectées à l’usage ou à l’utilité exclusif d’un lot ; elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires ». L’arrêt précise que le droit d’usage est un droit réel attaché au lot, mais non un droit de propriété. Cette qualification commande à la fois les pouvoirs de décision, la répartition des charges et la destination des revenus.
Une terrasse peut toutefois être réellement privative si les titres le disent sans ambiguïté. Il faut alors distinguer son revêtement ou sa plateforme de l’acrotère, du gros œuvre, de la dalle, de l’étanchéité et des accès techniques. La Cour de cassation, troisième chambre civile, 19 décembre 2019, pourvoi n° 19-13.720, a approuvé l’analyse selon laquelle « le mur entourant la terrasse devait être qualifié de partie commune, puisque ce mur faisait partie intégrante de la structure de l’immeuble » tandis que seule la plateforme, limitée à son revêtement extérieur, était privative. Une antenne fixée sur l’acrotère ne se confond donc pas avec un équipement posé sur un revêtement privatif.
L’article 544 du Code civil définit la propriété comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Un droit de jouissance privative ne confère précisément pas la faculté générale de disposer de la chose. Le copropriétaire peut installer du mobilier autorisé ou profiter de l’espace ; il ne peut pas présumer qu’il a le pouvoir d’accorder à un opérateur une occupation durable du gros œuvre commun.
L’analyse doit être matérielle. Il faut localiser chaque élément du projet : mâts, antennes, fausses cheminées, armoires, dalles de répartition, câbles, gaines, alimentation électrique, dispositif de sécurité, cheminement des techniciens. Plusieurs régimes peuvent coexister sur quelques mètres carrés. Le revêtement peut être privatif, la dalle commune, l’acrotère commun et l’accès soumis à une jouissance exclusive. Le bail ne doit pas désigner globalement « la terrasse » si les équipements occupent des supports juridiquement distincts.
Les tantièmes ne suffisent pas non plus. Un lot numéroté peut ne porter que sur un droit d’usage. Inversement, une mention imprécise dans l’état descriptif de division doit être rapprochée des clauses du règlement et des plans publiés. L’acte notarié d’acquisition ne transforme pas automatiquement une partie commune en propriété privative lorsqu’il reproduit une désignation ambiguë. Une attestation du syndic ou une pratique ancienne ne remplace pas un titre.
Avant toute négociation, le dossier doit donc contenir l’acte de vente complet, ses annexes, le règlement de copropriété et tous ses modificatifs, l’état descriptif de division, les plans, les procès-verbaux qui ont déjà évoqué la toiture et les contrats antérieurs. Il faut aussi obtenir les documents techniques de l’opérateur. La qualification ne peut pas être arrêtée sur une photographie ou sur la seule croyance du vendeur.
B. Quelle majorité de copropriété faut-il pour installer une antenne-relais et louer la toiture ?
Lorsque l’installation porte sur une partie commune, le copropriétaire intéressé ne signe pas seul. La collectivité est constituée en syndicat doté de la personnalité civile. L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 précise : « Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. » Le syndic représente le syndicat, mais il doit recevoir l’autorisation nécessaire de l’assemblée générale pour conclure le bail et permettre les travaux.
L’article 25 h de la loi du 10 juillet 1965 soumet à la majorité des voix de tous les copropriétaires « l’installation d’une station radioélectrique nécessaire au déploiement d’un réseau radioélectrique ouvert au public » lorsqu’elle porte sur des parties communes. Il ne suffit donc pas d’obtenir la majorité des seuls présents sur une résolution vague. Le projet et le mandat de signer doivent être présentés avec assez de précision pour éclairer le vote.
La cour d’appel de Paris, le 9 juillet 2025, RG n° 21/14520, a validé une résolution qui décrivait une station Free Mobile, un bail de douze ans, un loyer annuel de 27 000 euros, les obligations de conformité et les autorisations administratives. Plans, élévations, photomontage et projet de contrat avaient été joints. L’arrêt retient exactement que « le contrat litigieux n’est pas un acte de disposition mais d’administration », puisqu’il autorisait seulement la location temporaire d’une partie de la toiture sans l’aliéner.
Ce classement évite de réclamer systématiquement l’unanimité. La majorité de l’article 25 reste toutefois insuffisante si le projet impose à un copropriétaire une modification des modalités de jouissance prévues par son règlement. L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 pose une limite nette : « L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. »
Le titulaire d’une jouissance privative doit donc vérifier les conséquences concrètes : surface neutralisée, passages de techniciens, horaires d’intervention, bruit, armoires visibles, clôture, interdiction d’approcher, risques pour l’étanchéité, impossibilité d’installer du mobilier ou de réaliser des travaux. Dans l’arrêt d’Aix-en-Provence du 22 mai 2025 déjà cité, la cour a considéré que les modalités d’exercice du droit de jouissance exclusive étaient protégées par l’article 26. Une résolution autorisant des climatiseurs sur cette toiture a été annulée parce qu’elle portait atteinte à ce droit.
Cette protection ne donne pas automatiquement au titulaire les loyers de l’antenne. Elle lui permet de refuser une atteinte qui ne peut lui être imposée ou de négocier un aménagement compatible. Il faut distinguer trois questions : qui possède le support, qui doit autoriser l’occupation et qui subit personnellement les contraintes. Le syndicat peut percevoir le loyer d’une partie commune tout en devant indemniser un trouble particulier établi dans la jouissance d’un lot.
La décision du 19 décembre 2019, pourvoi n° 19-13.720, illustre cette dissociation. Le contrat de l’opérateur portait sur des parties communes, de sorte que les copropriétaires titulaires de la terrasse ne pouvaient réclamer les loyers. La juridiction a néanmoins relevé un trouble lié au passage possible des techniciens et aux équipements fixés autour de la terrasse. La propriété du revenu et la réparation d’une gêne personnelle ne se confondent pas.
La résolution doit ainsi préciser l’opérateur, l’emprise, la nature des équipements, le loyer, l’indexation, la durée, le renouvellement, les accès, les travaux, les assurances, la responsabilité, la maintenance, la remise en état et le mandat donné au syndic. Un plan imprécis ou une convention absente de la convocation fragilise le consentement collectif. Le procès-verbal doit reproduire le résultat du vote et identifier la majorité appliquée.
Le contrat mérite une relecture indépendante. Une durée longue assortie de reconductions peut immobiliser la toiture pendant des travaux de rénovation énergétique ou d’étanchéité. La convention doit organiser les interruptions temporaires, le déplacement des équipements, les frais de renforcement, l’accès en urgence, le traitement des infiltrations et la dépose en fin de bail. Le montant facial du loyer ne mesure pas le coût d’une clause qui reporte sur la copropriété des travaux futurs.
À Paris et en Île-de-France, les toitures sont souvent sollicitées par plusieurs usages : antennes, panneaux solaires, végétalisation, surélévation, pompes à chaleur, désenfumage et rénovation du complexe d’étanchéité. L’assemblée doit comparer le contrat à ces projets. Une offre élevée aujourd’hui peut empêcher une opération collective plus utile demain. Le plan pluriannuel de travaux, les audits et les projets déjà votés doivent être examinés avant l’engagement.
Le projet doit aussi préserver l’intervention des services de secours et les obligations administratives de l’opérateur. Une autorisation d’urbanisme est délivrée sous réserve des droits des tiers : elle ne règle ni la propriété de la toiture, ni la majorité de copropriété, ni l’attribution des loyers. Inversement, un vote d’assemblée générale ne dispense pas l’opérateur d’accomplir les formalités publiques applicables.
II. Loyer d’antenne-relais déjà perçu : comment obtenir le remboursement ou sécuriser le contrat ?
A. La copropriété peut-elle réclamer les loyers passés et faire annuler le bail ?
Lorsqu’un copropriétaire a signé seul sur une toiture commune, le syndicat doit commencer par établir les faits sans provoquer une rupture désordonnée du réseau. Il faut obtenir le contrat complet, les avenants, les factures, les relevés de paiement, les plans d’implantation, les autorisations d’accès et les échanges avec l’opérateur. Les comptes du copropriétaire ne sont pas librement accessibles ; la demande doit viser les pièces pertinentes et, si nécessaire, passer par une mesure judiciaire.
Le syndic doit inscrire à l’ordre du jour les décisions utiles : mandat de négocier, mise en demeure, action en justice, régularisation éventuelle ou demande de dépose. La situation ne se réduit pas à l’opposition entre garder l’antenne et tout démolir. Le syndicat peut vouloir reprendre le contrat à son nom, obtenir les revenus futurs, récupérer les sommes passées et renégocier les conditions techniques. L’opérateur doit savoir avec quelle personne il peut valablement contracter.
Le fondement de la restitution dépend du contrat et des demandes. L’article 1303 du Code civil prévoit : « celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement ». Ce mécanisme est subsidiaire : il n’a pas vocation à remplacer une action fondée sur la propriété, la responsabilité, le mandat, la gestion d’affaires ou les règles du contrat lorsqu’un autre fondement gouverne précisément le litige.
L’affaire de Colombes montre cependant le risque financier. Les 30 500 euros correspondent à des loyers perçus pendant cinq années selon l’information publiée. Le montant réclamable ne se calcule pas toujours en additionnant mécaniquement les virements. Il faut examiner les frais supportés, la prescription, les taxes, les travaux financés, les comptes déjà approuvés, la bonne ou mauvaise foi et la qualification retenue par le juge. Un tableau annuel doit rapprocher chaque échéance du contrat et du paiement reçu.
La copropriété doit éviter une double demande. Elle ne peut réclamer à la fois tous les loyers comme si elle avait exécuté seule le contrat, la totalité de la valeur locative théorique et des dommages-intérêts identiques. Chaque poste doit réparer une conséquence distincte : perte des revenus, coût d’expertise, remise en état, atteinte aux parties communes ou frais rendus nécessaires par la résistance. Les montants doivent être justifiés par des pièces.
Le copropriétaire poursuivi doit lui aussi reconstituer les titres. Il peut démontrer que le support était privatif, que le syndicat avait autorisé ou ratifié l’opération, que les revenus ont été reversés, que certains paiements sont prescrits ou que les montants réclamés ne correspondent pas au contrat. Une simple conviction d’avoir « acheté la terrasse » ne suffit pas. Il faut produire l’acte, le règlement, les plans et les décisions collectives.
La ratification est possible seulement si l’assemblée reçoit une information complète et statue à la majorité adéquate. Elle ne doit pas être présentée comme effaçant automatiquement toutes les irrégularités passées. Le syndicat peut régulariser l’occupation future tout en réservant ses droits sur les loyers antérieurs. L’opérateur peut accepter un avenant tripartite qui identifie le bailleur, la date de transfert, la destination des paiements et les responsabilités conservées.
Le bail peut aussi être contesté pour défaut de pouvoir du signataire. La conséquence exacte dépend de la structure de l’acte et de la position de l’opérateur. Le syndicat doit éviter d’ordonner seul une dépose qui endommagerait la toiture ou perturberait un service. Une mise en demeure doit fixer les demandes, inviter à transmettre les pièces et proposer un calendrier de régularisation. En cas d’urgence ou de risque technique, une expertise ou une mesure conservatoire peut précéder l’action au fond.
La preuve de l’emprise est essentielle. Un constat de commissaire de justice peut localiser les appareils, mais il ne qualifie pas la propriété. Un géomètre-expert peut superposer les plans et les équipements. Un architecte ou un ingénieur vérifie les ancrages, les charges, l’étanchéité et les accès. Le notaire peut éclairer la chaîne des titres. Le juge conserve la qualification juridique finale.
Lorsque l’assemblée générale a elle-même autorisé l’installation, un copropriétaire opposant doit contrôler le délai de contestation et sa qualité pour agir. Il doit obtenir la convocation, ses annexes, le procès-verbal et sa notification. Une action dirigée seulement contre l’opérateur peut manquer sa cible si le grief porte sur la décision du syndicat. À l’inverse, une action contre la résolution ne règle pas toujours les effets d’un contrat déjà exécuté.
Le dossier doit enfin traiter les loyers futurs. Tant que l’identité du créancier est disputée, l’opérateur risque de payer deux fois s’il verse sans précaution. Une solution conventionnelle peut prévoir une consignation ou un compte dédié jusqu’à l’accord ou au jugement. Cette mesure doit être formalisée ; personne ne doit détourner unilatéralement les paiements en se présentant comme le nouveau bailleur.
B. Quelles pièces et quelles clauses vérifier avant de signer ou de régulariser ?
La première vérification porte sur les titres publiés. Demandez le règlement de copropriété complet, l’état descriptif de division, les modificatifs, les plans et l’acte d’acquisition. Repérez les mots « propriété », « jouissance », « usage exclusif », « toiture », « terrasse », « couverture », « gros œuvre », « acrotère » et « étanchéité ». Une clause isolée doit être replacée dans la définition générale des parties communes et privatives.
La deuxième vérification concerne l’emprise réelle. Le projet doit comporter un plan coté, des coupes, des photomontages, le poids des équipements et leurs points d’ancrage. Il doit montrer les passages de câbles, armoires, coffrets, alimentations et accès. Une zone de maintenance plus large que la surface louée peut réduire fortement la jouissance d’une terrasse. Les droits d’accès permanents ou en urgence doivent être visibles avant le vote.
La troisième vérification est structurelle. Exigez l’avis du bureau d’études sur la capacité de la toiture et du revêtement, ainsi qu’un état d’étanchéité avant travaux. Dans l’arrêt du 9 juillet 2025, la cour de Paris relève que l’installation ne pouvait intervenir qu’après un avis favorable sur « l’état de la structure et du revêtement de la toiture-terrasse ». Cette condition protège la copropriété, sans supprimer la nécessité d’une assurance et d’une procédure contradictoire en cas d’infiltration.
La quatrième vérification porte sur l’économie du bail. Le loyer doit être identifié hors taxes ou toutes taxes comprises, indexé selon une clause lisible et versé sur le compte du syndicat lorsque celui-ci est bailleur. Précisez qui facture, qui déclare le revenu, qui assume les taxes et comment les sommes apparaissent dans les comptes. Le procès-verbal doit éviter toute ambiguïté entre une réduction de charges, une distribution et une affectation à des travaux.
La cinquième concerne la durée. Un bail de douze ans renouvelable peut dépasser le mandat du syndic et plusieurs cycles de travaux. La clause de résiliation doit couvrir l’inexécution, le défaut d’assurance, l’abandon des équipements et la nécessité de réaliser des travaux essentiels. Une faculté de déplacement temporaire peut être indispensable pour refaire l’étanchéité ou isoler la toiture.
La sixième traite de la remise en état. Le contrat doit décrire les ouvrages à retirer, le délai, les contrôles et les garanties financières. Il doit prévoir le sort des câbles, massifs, percements, armoires et renforcements. Une clause générale promettant de « remettre les lieux en état » laisse ouvertes les questions de standard technique, de réception et de reprise des infiltrations découvertes après la dépose.
La septième vérification porte sur les nuisances et la sécurité. Le contrat doit organiser les horaires d’accès, l’identification des intervenants, la fermeture des portes, la protection des occupants et les interventions d’urgence. Les limites réglementaires d’exposition ne répondent pas aux questions de bruit, de vue, de passage ou de dépréciation. Ces préjudices doivent être prouvés concrètement. Dans l’arrêt du 9 juillet 2025, la cour de Paris a refusé d’annuler sur de simples affirmations, faute d’éléments probants.
La huitième concerne l’assurance et la responsabilité. Obtenez les attestations de l’opérateur, des installateurs et des entreprises de maintenance. Précisez les dommages couverts, les franchises et la procédure de déclaration. Le syndicat doit conserver ses propres contrats et informer son assureur si le risque change. Une clause d’indemnisation ne remplace pas une couverture solvable pendant toute la durée du bail.
La neuvième vérification est procédurale. La convocation doit joindre les documents nécessaires, la résolution doit séparer l’autorisation des travaux et le mandat de signer lorsque cela améliore la clarté, puis le procès-verbal doit constater le vote exact. Les copropriétaires absents ou opposants doivent recevoir la notification conforme. Les échanges informels avec le conseil syndical ne remplacent pas la décision collective.
La dixième porte sur les conflits futurs. Le contrat peut prévoir une réunion technique avant travaux importants, une expertise contradictoire, une médiation et la juridiction compétente sans priver une partie de ses droits. Il doit identifier l’adresse de notification et imposer la transmission des changements d’opérateur, de sous-traitant ou de propriétaire des équipements.
Pour une terrasse à jouissance privative, une convention particulière peut organiser la compensation du titulaire si l’occupation réduit réellement son usage. Cette compensation ne doit pas être confondue avec le loyer dû au propriétaire de la partie commune. L’assemblée doit connaître son montant et son fondement. Une somme cachée versée directement par l’opérateur au copropriétaire recréerait le risque que la régularisation devait éliminer.
Avant l’achat d’un appartement avec terrasse, l’acquéreur doit rechercher les antennes existantes et les conventions. Il doit demander à qui le loyer est versé, combien de temps le bail reste applicable et quelles interventions sont permises. Une terrasse présentée comme un atout peut être grevée de passages techniques. À l’inverse, le revenu collectif d’une antenne peut réduire les charges si le contrat est régulier et compatible avec les projets de l’immeuble.
À Paris et en Île-de-France, la densité des réseaux et la rareté des emplacements rendent ces contrats attractifs. Elles augmentent aussi l’enjeu d’une lecture précise des titres. Les immeubles anciens cumulent souvent règlements anciens, modificatifs dispersés et plans difficiles à rapprocher. Une étude avant signature coûte moins qu’une action portant sur plusieurs années de loyers et sur la dépose d’équipements techniques.
Conclusion
Un copropriétaire qui profite seul d’un toit-terrasse n’en est pas nécessairement propriétaire. Lorsque la terrasse constitue une partie commune à jouissance privative, le syndicat conserve la propriété indivise du support. Le copropriétaire ne peut donc pas louer seul la toiture à un opérateur et garder les revenus au seul motif qu’il détient les clés ou qu’il a acheté un lot présenté avec terrasse.
Avant tout contrat, il faut qualifier chaque support, faire voter l’installation à la majorité applicable, protéger le droit de jouissance du lot, joindre un dossier technique complet et donner au syndic un mandat précis. Si un bail est déjà exécuté, la priorité est de réunir les titres, localiser les équipements, reconstituer les paiements et décider collectivement entre régularisation, restitution et action judiciaire.
L’affaire jugée à Nanterre en mai 2026 rappelle que plusieurs années de loyers peuvent être réclamées. Elle ne dispense pas d’analyser chaque copropriété. La propriété de la terrasse, le contenu du règlement, l’emprise de l’antenne, les votes et les clauses du bail déterminent la solution.
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